昆明車行天下國(guó)際汽車城一期溝通案

車行天下國(guó)際汽車城一期溝通案20110514,昆明中原事業(yè)三部KunMing.05.2011,報(bào)告內(nèi)容,目標(biāo)界定：保障快速回款，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高溢價(jià)，提升車行天下品牌，為后續(xù)營(yíng)銷積累經(jīng)驗(yàn),高溢價(jià)：通過(guò)合理的推售策略，實(shí)現(xiàn)一期產(chǎn)品價(jià)值的最大化。,快速回款：在較短的去化周期里，實(shí)現(xiàn)短、中期資金回流，保障項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)所需要的持續(xù)型經(jīng)營(yíng)收益,品牌提升：通過(guò)本項(xiàng)目的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)車行天下品牌的進(jìn)一步發(fā)展；,積累經(jīng)驗(yàn)：通過(guò)一期的成功開發(fā)與營(yíng)銷，為通盤開發(fā)積累產(chǎn)品、銷售、招商、營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)。,目標(biāo)排序：在保證目標(biāo)利潤(rùn)的前提下，快速去化，完成資金回籠是當(dāng)前工作重點(diǎn),目標(biāo)一,快速回籠資金，保障現(xiàn)金流,目標(biāo)二,持續(xù)旺銷，利潤(rùn)最大化,目標(biāo)三,提升和鞏固車行天下品牌,目標(biāo)四,為后續(xù)產(chǎn)品營(yíng)銷積累經(jīng)驗(yàn),目標(biāo)分解：,整盤目標(biāo),1、快速回款,2、高溢價(jià),3、品牌提升,4、積累經(jīng)驗(yàn),產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理,高質(zhì)量客戶積累,精準(zhǔn)高效推廣策略,品牌價(jià)值最大化,合理推售策略,契合的產(chǎn)品定位,貨包組合,產(chǎn)品劃分,推售次序,招商、營(yíng)運(yùn)保障,現(xiàn)場(chǎng)逼定,客戶梳理,客戶定位,媒體策略,訴求主題,成功的品牌嫁接,行業(yè)、口碑營(yíng)銷,客戶實(shí)現(xiàn),價(jià)格實(shí)現(xiàn),目標(biāo)客戶解析,假定按照100平米進(jìn)行分割，本案一期剩余的4.5萬(wàn)建面將有約450間商鋪，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)可以得知，如果需要完全銷售這450間商鋪，我們需要客戶數(shù)量為：,認(rèn)籌客戶：4505=2250批登記客戶：認(rèn)籌客戶8=18000批18000批客戶在哪里？,目標(biāo)價(jià)格解析,現(xiàn)有內(nèi)部認(rèn)籌客戶2.3萬(wàn)-2.4萬(wàn)元/平米，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算：1F的均價(jià)將突破4萬(wàn)元/平米（2.40.6）；2F的均價(jià)將突破1.8萬(wàn)元/平米（30.6）；3F的均價(jià)將突破1.2萬(wàn)元/平米（30.4）；,如何去實(shí)現(xiàn)4萬(wàn)元/平米，甚至是突破市場(chǎng)價(jià)格呢？,我們需要從項(xiàng)目的價(jià)值出發(fā)，去挖掘本項(xiàng)目潛在的最大價(jià)值，通過(guò)未來(lái)的發(fā)展，站在更高的角度去審視本項(xiàng)目！,項(xiàng)目概況,Part1,區(qū)位：三環(huán)外，盤龍區(qū)東白沙河片區(qū)，東連線支線與寺瓦路交叉口,四至：東臨金瓦路，西靠鳳凰河，南接機(jī)場(chǎng)高速，北至青龍村,項(xiàng)目一期,整盤概況：集汽車產(chǎn)業(yè)與公園體驗(yàn)于一身的國(guó)際汽車服務(wù)綜合體,品牌車4S店、汽車直營(yíng)店、二手車交易、汽車美容、汽車維修、汽車博覽、汽車保養(yǎng)包裝、汽車物流、汽車倉(cāng)儲(chǔ)、汽車論壇,賽車場(chǎng)、汽車旅館、汽車電影院、汽車主題樂園、汽車餐廳、汽車文化長(zhǎng)廊、汽車博物館、極限運(yùn)動(dòng)主題樂園,整盤概況：三期開發(fā)，一、二期為汽車汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)，三期為汽車主題體驗(yàn)區(qū),總占地面積：55438總建筑面積：110353地上建面：47144地下建面：63209容積率：0.85綠化率：30%,一期經(jīng)濟(jì)指標(biāo),一期概況：地塊狹長(zhǎng)，整體業(yè)態(tài)以汽車后市場(chǎng)及中高端汽車直營(yíng)店為主,一期,一期業(yè)態(tài)現(xiàn)有規(guī)劃,B1B2層、東西區(qū),經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以汽車裝飾用品、汽配維修、汽車養(yǎng)護(hù)/改裝/裝飾美容、與汽車相關(guān)的互補(bǔ)業(yè)態(tài)為主。,地上1、2層,地上1層、地上2層主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際及國(guó)內(nèi)主流高中端新車展示銷售業(yè)務(wù)。也是一期產(chǎn)品價(jià)值精華區(qū)。,整盤三期規(guī)劃示意,三期,二期,地上3層,地上第3層為餐飲、娛樂等配套經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，是汽車服務(wù)綜合體的商業(yè)服務(wù)功能的補(bǔ)充板塊。,總結(jié)：,1、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，但周邊目前配套成熟度較差；2、項(xiàng)目規(guī)?？涨埃?guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈聚集，吸附能力較強(qiáng)，但需要極強(qiáng)的整合操盤能力；3、項(xiàng)目企業(yè)品牌具有較為深遠(yuǎn)的市場(chǎng)影響力，但本案缺乏市場(chǎng)認(rèn)同度；4、項(xiàng)目定位為產(chǎn)業(yè)鏈+休閑體驗(yàn)型綜合體，昆明尚屬首例，需要有良好的價(jià)值輸出體系方能引導(dǎo)市場(chǎng)；5、項(xiàng)目一期在城市陌生板塊推售超過(guò)10萬(wàn)平米的專業(yè)市場(chǎng)，在區(qū)域認(rèn)可度較差的前提下，難以得到行業(yè)認(rèn)可，后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)面臨較大挑戰(zhàn)。,整體研判,Part2,如何實(shí)現(xiàn)均衡？,高溢價(jià),快速回款,高難度,既有矛盾：當(dāng)下的快速回款/后續(xù)低難度運(yùn)營(yíng)？,從房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，能夠?qū)崿F(xiàn)快速回款和高溢價(jià)的商鋪需要兩個(gè)條件：1、總價(jià)低，即商鋪面積較小，讓多數(shù)客戶均能購(gòu)買；2、稀缺性，即營(yíng)造稀缺氛圍，吸納市場(chǎng)投資客戶，形成一鋪難求的形勢(shì)；但因此也將會(huì)為汽車產(chǎn)業(yè)鏈客戶群體在商鋪的使用中帶來(lái)不便：商鋪劃小后，小面積商鋪難以滿足正常的功能需求，并且需要強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌管理支撐。,矛盾博弈：快速回款保障后續(xù)滾動(dòng)開發(fā),為保證后期有充足的資金進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)，兩害相權(quán)取其輕，中原建議：以快速、高價(jià)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回款，保證后續(xù)滾動(dòng)開發(fā)即：降低商鋪購(gòu)買門檻，最大程度擴(kuò)大客戶基數(shù)！,營(yíng)銷策略,Part3,市場(chǎng)解讀項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷推廣,昆明市場(chǎng)解讀,Part3.1,主城區(qū)汽車市場(chǎng)主要分布于二環(huán)至三環(huán)，各個(gè)車市依托交通便利之勢(shì)，占山為王，瓜分市場(chǎng)蛋糕,小屯車市,前衛(wèi)車市,東聚車市,金星車市,虹橋車市,經(jīng)開區(qū)國(guó)際汽車城,車行天下,世博車市,汽車市場(chǎng)概況布局二至三環(huán)，分銷廳面積100-200平米為主，經(jīng)營(yíng)狀況決定租金，60-130元/平米為主，陌生區(qū)租金較低,汽配市場(chǎng)概況布局二至三環(huán)，受退二進(jìn)三政策影響將逐漸拆遷，面積60-150，租金35-55元/平米，檔次較低,小結(jié)：機(jī)遇與挑戰(zhàn)兼具，未來(lái)發(fā)展需謹(jǐn)慎樂觀,1、汽修和汽配市場(chǎng)多位于二環(huán)至三環(huán)，多數(shù)市場(chǎng)已運(yùn)營(yíng)多年；2、汽車市場(chǎng)一般商鋪面積以100-200平米為單位，汽配市場(chǎng)一般面積以60-150平米為主；3、經(jīng)營(yíng)狀況決定租金，汽車市場(chǎng)租金較高，60-130元/平米，汽配市場(chǎng)租金為35-50元/平米；4、隨著城市化進(jìn)程，越來(lái)越多的主城區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)將面臨被拆遷的問(wèn)題，造成了商家分流和新的專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)；,作為一個(gè)未來(lái)將要面對(duì)大眾投資群體的專業(yè)市場(chǎng)，我們不僅從專業(yè)市場(chǎng)角度出發(fā)，更需要從近期商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行研判。,專業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析駿信國(guó)際汽配城,項(xiàng)目名稱：駿信國(guó)際汽配城開發(fā)商：云南國(guó)資昆明經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)昆明學(xué)院洋浦校區(qū)南側(cè)項(xiàng)目占地：500畝，一期用地150畝?？偨ㄖ娣e：50萬(wàn)，一期建筑面積18萬(wàn)。物業(yè)類型：商鋪、倉(cāng)庫(kù)容積率：1.8一期物業(yè)規(guī)劃：其中一期占地150畝，建筑面積約為18萬(wàn)平方米，擁有52180大體量展示平臺(tái)，36000平米頂級(jí)配置運(yùn)營(yíng)中心，倉(cāng)儲(chǔ)配比1:3，84000超大倉(cāng)儲(chǔ)空間，9600地下車庫(kù)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：汽車配件、汽車裝飾美容用品、汽車維修、汽車改裝、輪胎及二手車銷售項(xiàng)目配套：餐飲、娛樂、酒店、公寓周邊配套：王家營(yíng)物流基地、東聚汽配城、十堰大車汽配城，以及新飛機(jī)場(chǎng)、火車站、南部客運(yùn)站、螺螄灣商貿(mào)城、世紀(jì)城小區(qū)產(chǎn)品類別：一期項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間130-260，產(chǎn)品分為2層、3層、4層框架結(jié)構(gòu)商鋪銷售情況：未開盤開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2011年5月開盤均價(jià)：預(yù)計(jì)8500元/,駿信國(guó)際汽配城雖是工業(yè)用地，通過(guò)宣傳政企合作，借勢(shì)經(jīng)開區(qū)國(guó)際汽車城，以招商先行，招商為名，銷售為實(shí)，成功蓄客,商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析新都昌商業(yè)廣場(chǎng),新都昌商業(yè)廣場(chǎng)銷售分析小鋪總價(jià)低、單價(jià)高，去化速度快，本項(xiàng)目可在商鋪劃分上進(jìn)行借鑒,小結(jié)：小額投資群體旺盛，專業(yè)市場(chǎng)紛紛搶占市場(chǎng)先機(jī)，專業(yè)市場(chǎng)客群購(gòu)買潛力巨大，招商是先期吸引客戶的有力手段,1、受到限購(gòu)令影響，商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了新的春天；2、商業(yè)市場(chǎng)小額投資群體旺盛，集中在300萬(wàn)元以內(nèi)的商鋪投資；3、專業(yè)市場(chǎng)受到政策影響，需要搬遷，新建的專業(yè)市場(chǎng)先入則為主；4、專業(yè)市場(chǎng)的購(gòu)買力十分旺盛，招商先行能為項(xiàng)目推售帶來(lái)巨大投資信心：駿信汽配城通過(guò)1個(gè)月招商宣傳成功吸引了逾2300批汽配客戶；,項(xiàng)目定位,Part3.2,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)均以高端車市定位入市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，交通優(yōu)勢(shì)明顯，本項(xiàng)目入市門檻被整體抬高,區(qū)位（核心商務(wù)區(qū)）,檔次（高端）,低端,非核心商務(wù)區(qū),駿信國(guó)際汽配城,本項(xiàng)目？,世博虹橋車市,經(jīng)開區(qū)國(guó)際汽車城,作為已經(jīng)成功運(yùn)營(yíng)近十年車市知名品牌，本案傾力打造全新的集優(yōu)化體驗(yàn)型國(guó)際汽車服務(wù)綜合體車行天下國(guó)際汽車城,知名品牌交通便捷區(qū)位優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群領(lǐng)先模式,競(jìng)爭(zhēng)策略選擇市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者與挑戰(zhàn)者,客戶定位,定位依據(jù)一退二進(jìn)三政策帶來(lái)的客群,促進(jìn)企業(yè)技術(shù)改造、節(jié)能減排、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和做大做強(qiáng)，推進(jìn)昆明工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略（一）“退二進(jìn)三”是指將主城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷進(jìn)入工業(yè)園區(qū)集中、集約發(fā)展，其原址土地用來(lái)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。（二）實(shí)施“退二進(jìn)三”的范圍。昆明主城區(qū)范圍內(nèi)不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃要求的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)或其它經(jīng)政府認(rèn)定應(yīng)搬遷的企業(yè)。（三）“退二進(jìn)三”處置方式分搬遷入園、轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和破產(chǎn)三種方式。其中，搬遷入園包括限期搬遷和引導(dǎo)搬遷兩種類型。（四）“退二進(jìn)三”工作遵循規(guī)劃先行、市區(qū)聯(lián)動(dòng)、特事特辦、提高效率、統(tǒng)籌兼顧的原則。（五）對(duì)“退二進(jìn)三”企業(yè)的土地出讓收益實(shí)行統(tǒng)籌使用，兼顧由于規(guī)劃道路、綠地占用等原因部分企業(yè)搬遷改造資金不足的問(wèn)題，做到總體平衡。為鼓勵(lì)企業(yè)在“退二進(jìn)三”搬遷改造中加大技術(shù)改造、節(jié)能減排力度，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和做大做強(qiáng)對(duì)“退二進(jìn)三企業(yè)的補(bǔ)償分二種情況進(jìn)行補(bǔ)償：1.搬遷企業(yè)原址以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，企業(yè)在2010年底以前實(shí)施搬遷改造的，最高按基準(zhǔn)地價(jià)的85%進(jìn)行補(bǔ)償；企業(yè)在2010年底以后啟動(dòng)搬遷改造的，最高按基準(zhǔn)地價(jià)的70%進(jìn)行補(bǔ)償。2.搬遷企業(yè)原址以出讓方式取得的土地使用權(quán)，企業(yè)在2010年底以前啟動(dòng)搬遷改造的，最高按基準(zhǔn)地價(jià)的95%進(jìn)行補(bǔ)償；企業(yè)在2010年底以后啟動(dòng)搬遷改造的，最高按基準(zhǔn)地價(jià)的90%進(jìn)行補(bǔ)償。資料來(lái)源：昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市企業(yè)退二進(jìn)三工作實(shí)施細(xì)則試行的通知,客戶定位,定位依據(jù)二泛汽車行業(yè)客群,客戶定位,定位依據(jù)三一期產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位,客戶定位快速回款主抓投資客,細(xì)分：專業(yè)市場(chǎng)（未拆遷）內(nèi)的國(guó)際品牌汽車分銷商、國(guó)內(nèi)品牌汽車分銷商；專業(yè)市場(chǎng)（未拆遷）內(nèi)的國(guó)際品牌汽配經(jīng)銷商、國(guó)內(nèi)品牌汽配經(jīng)銷商；精品餐飲企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、便利店、會(huì)所等企業(yè)；地州礦老板、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主,汽車展銷企業(yè)占15%,后汽車產(chǎn)業(yè)客戶30%,配套商業(yè)客群占10%,投資客戶占45%,產(chǎn)品定位商鋪劃分原則,1、按照業(yè)態(tài)主題進(jìn)行劃分，即遵照定位，滿足功能；2、考慮人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，以保障動(dòng)線通暢和兜客為原則；3、科學(xué)配比輔助區(qū)及商鋪面積比例；4、開間與進(jìn)深比要大于1:2，小于1:4；,產(chǎn)品定位應(yīng)遵照主流商業(yè)商鋪劃分原則，內(nèi)容如下：,一期產(chǎn)品面積劃分分析現(xiàn)金產(chǎn)品為主，形象產(chǎn)品為輔，放棄其他類型產(chǎn)品,約占80%,約占20%,專業(yè)市場(chǎng)面積需求與投資客戶的契合小面積段，自由組合,昆明市場(chǎng)商鋪的去化以300萬(wàn)元總價(jià)以內(nèi)為主，主要去化面積段為30-120平米。結(jié)合汽車市場(chǎng)及汽配市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，初步建議：面積段以80-120為主，配以少量小鋪和部分大鋪；其中80-120平米占比可售部分面積的80%，小鋪和大鋪占比20%；,項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)結(jié)合本案項(xiàng)目的回款目標(biāo)以及專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并契合客戶群體,核心目標(biāo)：保障快速回款，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高溢價(jià)小面積為主；市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)：汽車展銷以100-200平為主，汽配以60-150平為主100平米為宜；客戶群體：投資客戶為主，青睞總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)，面積30-90平為主總價(jià)不突破300萬(wàn)；,以小面積段劃鋪，迎合市場(chǎng)主流需求，保證快速回款,業(yè)態(tài)劃分,電子電器區(qū),B1/B2：汽車用品區(qū)，其中包含如下區(qū)域：電子電器區(qū)；汽車安全用品區(qū)；裝飾用品區(qū)；通訊用品區(qū)；汽車養(yǎng)護(hù)品區(qū)；,汽車養(yǎng)護(hù)品區(qū),汽車裝飾品區(qū),安全用品區(qū),通訊用品區(qū),1F：汽車展銷區(qū)，其中包含如下區(qū)域：國(guó)際一線品牌區(qū)；國(guó)際二線品牌區(qū)；購(gòu)車服務(wù)區(qū)；金融市場(chǎng)配套；,國(guó)際一線品牌區(qū),國(guó)際二線品牌區(qū),國(guó)際二線品牌區(qū),金融市場(chǎng)配套,購(gòu)車服務(wù)區(qū),業(yè)態(tài)劃分,國(guó)內(nèi)一線品牌區(qū),2F：汽車展銷區(qū)，其中包含如下區(qū)域：國(guó)際一線品牌區(qū)；國(guó)際二線品牌區(qū)；國(guó)內(nèi)一線品牌區(qū)；購(gòu)車服務(wù)區(qū)；,國(guó)內(nèi)二線品牌區(qū),國(guó)內(nèi)二線品牌區(qū),購(gòu)車服務(wù),業(yè)態(tài)劃分,3F：商業(yè)配套區(qū)，其中包含如下區(qū)域：會(huì)所+西餐、快餐店、中端餐飲、行政服務(wù)、市場(chǎng)管理,快餐店,行政服務(wù),會(huì)所+西餐,市場(chǎng)管理,中端餐飲,業(yè)態(tài)劃分,商鋪劃分方案一：B1/B2,B1/B2和2F增加紅色和黃色示意的2-3米寬人流通道，將商鋪進(jìn)行分割；,此建議點(diǎn)評(píng)：增加人流通道，減小單鋪面積；人流車流動(dòng)線較通暢，八面風(fēng)商鋪多，容易實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格；但公攤較大；,1F按照紅色示意將原有商鋪劃分為兩個(gè)緊連的商鋪，并增設(shè)黃色示意的2-3米人流通道；保留邊角的異形商鋪,并在兩個(gè)圓圈處在1F增設(shè)中庭廣場(chǎng)（用于產(chǎn)品展示發(fā)布），通過(guò)中庭廣場(chǎng)的設(shè)置，從另一個(gè)角度增加了臨街商鋪的體量，廣場(chǎng)周邊的商鋪價(jià)值將進(jìn)一步得到提升；,此建議點(diǎn)評(píng)：人流車流動(dòng)線較通暢，八面風(fēng)商鋪多，容易實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格；但公攤較大；,中庭,商鋪劃分方案一：1F,商鋪劃分方案一：2F,2F增加紅色和黃色示意的2-3米寬人流通道，將商鋪進(jìn)行分割；,此建議點(diǎn)評(píng)：人流車流動(dòng)線較通暢，八面風(fēng)商鋪多，容易實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格；但公攤較大；,商鋪劃分方案二:B1/B2,僅增加黃色示意的2-3米寬人流通道；商鋪的劃分按照紅色示意將原有商鋪劃分為兩個(gè)緊連的商鋪，保留邊角的異形商鋪；,此建議點(diǎn)評(píng)：人流車流動(dòng)線較通暢，容易拉開價(jià)差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要求運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；,商鋪劃分方案二：1F,增加黃色示意的2-3米寬人流通道；商鋪的劃分按照紅色示意將原有商鋪劃分為兩個(gè)緊連的商鋪，保留邊角的異形商鋪；在兩個(gè)圓圈處在1F增設(shè)中庭廣場(chǎng)（用于產(chǎn)品展示發(fā)布），通過(guò)中庭廣場(chǎng)的設(shè)置，從另一個(gè)角度增加了臨街商鋪的體量，廣場(chǎng)周邊的商鋪價(jià)值將進(jìn)一步得到提升；,此建議點(diǎn)評(píng)：人流車流動(dòng)線較通暢，容易拉開價(jià)差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要求運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；,商鋪劃分方案二：2F,2F中僅增加黃色示意的交通通道；商鋪的劃分按照紅色示意將原有商鋪劃分為兩個(gè)緊連的商鋪，保留邊角的異形商鋪；,此建議點(diǎn)評(píng)：人流車流動(dòng)線較通暢，容易拉開價(jià)差，公攤不大；但緊鄰的商鋪后期使用要求運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商鋪業(yè)主具有較好的統(tǒng)籌能力；,營(yíng)銷策略,Part2.3,價(jià)值梳理推售策略貨包組合價(jià)格策略,項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理：十大投資價(jià)值,區(qū)域價(jià)值,政策價(jià)值,交通價(jià)值,規(guī)劃價(jià)值,品牌價(jià)值,產(chǎn)權(quán)價(jià)值,規(guī)模價(jià)值,服務(wù)價(jià)值,配套價(jià)值,產(chǎn)業(yè)價(jià)值,產(chǎn)業(yè)價(jià)值：國(guó)內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，云南汽車業(yè)現(xiàn)狀良好,中國(guó)步入汽車大國(guó),云南汽車市場(chǎng)火爆,2010年中國(guó)汽車產(chǎn)量1826.47萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)32.37%，穩(wěn)坐世界第一！2010年中國(guó)汽車銷量1806萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)32.37%，穩(wěn)坐世界第一！中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷兩旺，均成為世界第一，并保持著快速發(fā)展的勢(shì)頭。和世界其他國(guó)家相比，無(wú)論是汽車銷售量絕對(duì)值還是增長(zhǎng)速度，中國(guó)均遙遙領(lǐng)先。中國(guó)已經(jīng)步入汽車大國(guó)時(shí)代！,昆明的汽車保有量已經(jīng)突破130萬(wàn)輛，并以每年10%以上的增幅持續(xù)遞增，汽車商貿(mào)、汽車服務(wù)、汽車休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，將汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)整合形成汽車大產(chǎn)業(yè)集群將極大的推動(dòng)城市的發(fā)展，成為以產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市發(fā)展的新龍頭；,區(qū)域價(jià)值：東部新區(qū)核心區(qū)位，區(qū)域發(fā)展后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯,三大經(jīng)濟(jì)圈腹地，地理優(yōu)勢(shì)突出,規(guī)劃利好，未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?車行天下國(guó)際汽車城占據(jù)昆明東部新城價(jià)值鉑金板塊，扼守主城、空港、呈貢三城交匯的節(jié)點(diǎn)；一環(huán)（東二環(huán)）、兩橫（人民路至機(jī)場(chǎng)高速、昆石高速）、三縱（二環(huán)、三環(huán)、繞城）的高速公路密集成網(wǎng)；與東部客運(yùn)站、新機(jī)場(chǎng)、輕軌3號(hào)線、6號(hào)線緊密銜接。,在“十二五”規(guī)劃中，盤龍區(qū)提出重點(diǎn)打造“都市經(jīng)濟(jì)先行區(qū)、中央商務(wù)核心區(qū)、文化旅游休閑區(qū)、生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)、社會(huì)建設(shè)和諧區(qū)”的發(fā)展定位。東部新區(qū)隨著周邊空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、呈貢新區(qū)的發(fā)展，將形成三駕馬車齊頭并進(jìn)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)騰飛趨勢(shì)，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)以及交通、配套、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入將進(jìn)一步促進(jìn)片區(qū)的成熟度，提升整體土地價(jià)值。,交通價(jià)值：環(huán)線交通、縱線交通發(fā)達(dá)，占據(jù)客流、物流復(fù)合區(qū),毗鄰昆明各大交通樞紐,周邊地鐵、環(huán)線、高速網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),直線距離數(shù)據(jù)項(xiàng)目至東聚車市7KM項(xiàng)目至金泉車市8.5KM項(xiàng)目至世博車市6KM項(xiàng)目至火車北站7.8KM項(xiàng)目至汽車東站7.5KM,項(xiàng)目緊鄰東三環(huán)、金瓦路、機(jī)場(chǎng)高速、人民東路延長(zhǎng)線等高級(jí)公路密集成網(wǎng)，與東部客運(yùn)站、地鐵三號(hào)線、六號(hào)線緊密銜接，區(qū)域通達(dá)性良好，交通便捷。通過(guò)繞城高速通達(dá)云南各個(gè)地州，成為聯(lián)接昆明、西南乃至整個(gè)東南亞的樞紐；,政策價(jià)值：政府主導(dǎo)、退二進(jìn)三政策制造產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移,市政府親自主導(dǎo)，行政牽制較小,退二進(jìn)三、城市功能升級(jí)造就產(chǎn)業(yè)遷移,自2008年以來(lái)，車行天下汽車城項(xiàng)目就開始受到市政府的多方關(guān)注與主導(dǎo)。2008年年初，為有效緩解城市交通擁堵，市政府計(jì)劃在昆曲高速公路修兩個(gè)匝道，車行天下部分臨違建筑要拆除。2008年2月1日，市長(zhǎng)張祖林在調(diào)研后要求：限期拆除、保留品牌、選址重建。市政府做出保證為之提供了政策支持，車行天下搬遷得到了政府的重視與強(qiáng)力引導(dǎo)。,目前昆明90%以上原有的4S店屬臨時(shí)建筑，面臨拆遷、退讓，部分4S店將消失，隨著新昆明建設(shè)的快速推進(jìn)，現(xiàn)在的昆明車市布局，正在整體往三環(huán)及三環(huán)外發(fā)展。為提高城市品質(zhì)，打造宜居城市，今年昆明退二進(jìn)三步伐將大大加快，一大批4S店可能需要般到離昆明主城區(qū)更遠(yuǎn)的地方。而昆明三環(huán)附近的交通樞紐，則成了新4S店選址興建的黃金地段,配套價(jià)值：片區(qū)城市規(guī)劃成熟，未來(lái)區(qū)域住宅開發(fā)進(jìn)一步催熟板塊土地屬性,旅游服務(wù)區(qū)承接城市配套功能,高端地產(chǎn)開發(fā)催熟板塊土地屬性,項(xiàng)目所在地的東白沙河地塊，未來(lái)將圍繞東白沙河水庫(kù)，以旅游服務(wù)，旅游集散，體育休閑，高品質(zhì)居住功能為主，定位為昆明市旅游集散中心。2010盤龍區(qū)城市規(guī)劃設(shè)想中，東白沙河旅游服務(wù)區(qū)的整體規(guī)劃已經(jīng)形成雛形，東白沙河高端住宅區(qū)、東部客運(yùn)站、地鐵3號(hào)線、6號(hào)線，機(jī)場(chǎng)高速、規(guī)劃路寺瓦路段相繼開工，城市配套功能日趨完善。,東白沙河金瓦路一側(cè)，控規(guī)要求為四級(jí)高度區(qū)，即低層建設(shè)區(qū)，建筑限高12米。未來(lái)將形成昆明繼南部環(huán)滇池高端住宅區(qū)之后的又一新興城市高端住宅區(qū)；近3年以來(lái)，包括萬(wàn)科、城建、滇滬地產(chǎn)、神州天宇、銀海等地產(chǎn)巨頭紛紛扎堆白沙河片區(qū)，大品牌開發(fā)商的集中發(fā)力，勢(shì)必引領(lǐng)板塊土地價(jià)值的再次升級(jí)，地產(chǎn)項(xiàng)目的集中爆發(fā)，也將進(jìn)一步帶來(lái)城市配套功能的完善與豐富。,規(guī)模價(jià)值：滾動(dòng)開發(fā)，全產(chǎn)業(yè)鏈模式，人群聚合效應(yīng)與產(chǎn)業(yè)影響力空前,全產(chǎn)業(yè)鏈模式，打通上中下游全產(chǎn)業(yè)客群,汽車服務(wù)綜合體，人群聚合效應(yīng)空前,項(xiàng)目共三期，滾動(dòng)開發(fā)，業(yè)態(tài)涵蓋一手汽車銷售，汽車后市場(chǎng)、汽車文化主題樂園、汽車體驗(yàn)區(qū)等功能模塊的汽車產(chǎn)業(yè)上、中、下游以及外延配套的大型汽車服務(wù)綜合體。建成之后，將形成一個(gè)集汽車用品銷售、汽車服務(wù)、二手車交易、行業(yè)會(huì)展、汽車物流、汽車休閑娛樂、汽車文化為一體的現(xiàn)代大型汽車服務(wù)核心商務(wù)區(qū)?？腿狠椛淠芰εc一般汽車專業(yè)細(xì)分市場(chǎng)相比，將實(shí)現(xiàn)幾何級(jí)增長(zhǎng)。,全產(chǎn)業(yè)鏈的汽車服務(wù)綜合體，較之以往4S店，汽車專業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，更具規(guī)模效應(yīng)與人群多次聚合能力，個(gè)人汽車消費(fèi)的自然全流程將在本項(xiàng)目得以一站式實(shí)現(xiàn)，完成購(gòu)車、養(yǎng)車、修車、看車、玩車等汽車相關(guān)業(yè)態(tài)的全方位體驗(yàn)，達(dá)到個(gè)人多次消費(fèi)的服務(wù)集合效果；全方位、多功能的汽車產(chǎn)業(yè)鏈消費(fèi)，以及汽車相關(guān)休閑、賽事、娛樂等衍生型消費(fèi)，將為未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更多人氣。,規(guī)劃價(jià)值：三期分模塊、分業(yè)態(tài)布局，專業(yè)汽車服務(wù)平臺(tái)規(guī)劃,三期分模塊規(guī)劃，合理的專業(yè)細(xì)分,天街式規(guī)劃，Shoppingmall汽車消費(fèi)體驗(yàn),一期泛亞汽車產(chǎn)業(yè)中心：賽事平臺(tái)：充分發(fā)揮區(qū)域地形地貌優(yōu)勢(shì)，引入不同類型賽車賽事。商貿(mào)平臺(tái)：集新車銷售、汽車保養(yǎng)、汽車維修、汽車用品等。服務(wù)平臺(tái)：展銷中心、會(huì)議中心、汽車配套、設(shè)計(jì)研發(fā)和服務(wù)機(jī)構(gòu)。休閑平臺(tái)：將自駕游營(yíng)地與高端休閑度假項(xiàng)目相整合休閑平臺(tái)。,一期標(biāo)準(zhǔn)層橫向呈狹長(zhǎng)形，魚骨式規(guī)劃，近460米的天街式通透視野，商鋪昭示性與橫向交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，形象感與購(gòu)物體驗(yàn)獨(dú)特；立體交通方面，3座回旋式車行道，多點(diǎn)上下通達(dá)電梯，有效地解決了垂直交通的壓力；一期地下兩層后汽車服務(wù)業(yè)態(tài)，地上兩層汽車銷售及服務(wù)配套，頂層餐飲、休閑配套，每層業(yè)態(tài)規(guī)劃相對(duì)獨(dú)立又互相影響，彼此補(bǔ)充，形成傳統(tǒng)賣場(chǎng)式商業(yè)Shoppingmall的購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)，客流來(lái)源更趨多樣，消費(fèi)體驗(yàn)盡顯多元。,產(chǎn)權(quán)價(jià)值：40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)式商鋪，市場(chǎng)稀缺，投資門檻低，利益更具保障,永久產(chǎn)權(quán)，不限貸，門檻低,獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，汽車專業(yè)市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品,隨著國(guó)內(nèi)CPI的持久高企，以及新一輪房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控的實(shí)施，70年產(chǎn)權(quán)住宅類房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨嚴(yán)峻的限購(gòu)、限貸等政策打壓，住宅作為投資產(chǎn)品的屬性在逐漸褪色，而40年產(chǎn)品式商鋪沒有限購(gòu)限制，受限購(gòu)令等政策因素而擠出住宅投資市場(chǎng)的主流投資群，正日益追捧商業(yè)產(chǎn)品。,相比昆明90%以上的汽車專業(yè)市場(chǎng)將受到城市功能升級(jí)，退二進(jìn)三等宏觀趨勢(shì)影響，未來(lái)汽車專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積需求將會(huì)越來(lái)新一輪的補(bǔ)償性爆發(fā)，就汽車專業(yè)市場(chǎng)而言，近三環(huán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，是眾多投資者眼中保值、增值的首選。,品牌價(jià)值：車行天下品牌嫁接，原經(jīng)營(yíng)業(yè)主整體搬遷帶來(lái)入市信心,延續(xù)車行天下品牌，專業(yè)招商運(yùn)營(yíng)保障,原經(jīng)營(yíng)業(yè)主整體搬遷，帶來(lái)先期經(jīng)營(yíng)信心,車行天下汽車服務(wù)廣場(chǎng)是一個(gè)由汽車裝飾用品市場(chǎng)與二手車交易市場(chǎng)組成的大型汽車服務(wù)綜合市場(chǎng)。自2003年12月開業(yè)以來(lái)，規(guī)模不斷壯大，在云南汽車專業(yè)市場(chǎng)，尤其是后汽車服務(wù)市場(chǎng)形成了強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)知名度與影響力。車行天下作為本案開發(fā)主體，保障了市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)水平與運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)也為后續(xù)商鋪招商提供了強(qiáng)大專業(yè)保障。,本案并非簡(jiǎn)單的從無(wú)到有的汽車市場(chǎng)開發(fā)，而是在原車行天下整體業(yè)態(tài)打包搬遷的基礎(chǔ)上形成的規(guī)模更大、平臺(tái)更趨全面多元的汽車服務(wù)全產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。車行天下品牌以及原經(jīng)營(yíng)業(yè)主的整體搬遷，將為剩余商鋪的招商經(jīng)營(yíng)帶來(lái)強(qiáng)大信心，同時(shí)，先期大批量商家的進(jìn)駐，也將縮短本案一期的市場(chǎng)培育周期，增強(qiáng)投資回報(bào)預(yù)期。,服務(wù)價(jià)值：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，全方位服務(wù)配套提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平,國(guó)際領(lǐng)先針對(duì)性功能配套,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，提升專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作水平,按開發(fā)商設(shè)想，車行天下國(guó)際汽車城一期將在物業(yè)硬件及軟件兩大方面完善服務(wù)配套，保證專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的便利性與高檔次。如統(tǒng)一的客戶接待中心、全天侯車輛救援、質(zhì)量承保、融資幫助等50項(xiàng)創(chuàng)新服務(wù)功能。,專業(yè)市場(chǎng)的后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)狀況將直接影響到投資者的投資信心與投資回報(bào)。車行天下原有招商、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)?wèi){借多年汽車專業(yè)市場(chǎng)的招商、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，勢(shì)必為車行天下國(guó)際汽車城提供強(qiáng)有力的招商、運(yùn)營(yíng)支撐。,項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系與投資價(jià)值對(duì)接，吸附投資客群,整盤目標(biāo),外在價(jià)值,內(nèi)在價(jià)值,產(chǎn)業(yè)價(jià)值,區(qū)域價(jià)值,交通價(jià)值,政策價(jià)值,配套價(jià)值,規(guī)模價(jià)值,規(guī)劃價(jià)值,產(chǎn)權(quán)價(jià)值,品牌價(jià)值,服務(wù)價(jià)值,行業(yè)火爆，投資熱門,規(guī)劃熱點(diǎn)，價(jià)值洼地,區(qū)域門戶，商流熱脈,政府背書，行業(yè)熱潮,強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃，開發(fā)熱土,綜合大盤，行業(yè)首席,高度細(xì)分，高度整合,永久產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)稀缺,龐大客群，信心保證,招商運(yùn)營(yíng)，回報(bào)穩(wěn)健,項(xiàng)目一期入市策略,1）商鋪銷售時(shí)機(jī)：招商先行，通過(guò)協(xié)議簽約5-10家主力大商家，并將車行天下商家資源聯(lián)動(dòng)，樹立市場(chǎng)信心；2）先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌：商業(yè)需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)預(yù)熱和展示后再認(rèn)籌，可通過(guò)國(guó)際品牌商家簽約儀式的方式進(jìn)行引爆，持續(xù)釋放招商信息；3）入市產(chǎn)品：商業(yè)以少量一層商鋪+二層商鋪入市，二層先完成去化，再銷化首層和三層商鋪；貨包組合方式：優(yōu)劣均衡搭配，拉開每批貨包總價(jià)區(qū)間，人為制造價(jià)格梯度；4）推售節(jié)奏：多次分批少量推出，力爭(zhēng)推出即售磬，制造市場(chǎng)的需求緊張度，并逐步抬升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)低開高走的價(jià)格策略；5）銷售方式采用返租的方式進(jìn)行銷售，可返租3-5年；6）制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)：不斷制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。,3F,2F,1F,貨包組合一期入市策略，首批單位推售,高,中,中低,低,基于優(yōu)劣均衡的原則，入市產(chǎn)品需要保證項(xiàng)目高端的形象：以一層普通產(chǎn)品入市，二層的普通位置和二層邊角位置的商鋪，三層邊角的商鋪，保證高低價(jià)格均勻分布，自然形成價(jià)格階梯，滿足不同層次的客戶需求；,3F,2F,1F,貨包組合一期入市策略，二批單位推售,中,高,中高,中低,低,低,保持優(yōu)劣均衡的原則，以現(xiàn)金產(chǎn)品并及高端產(chǎn)品組合保證高端形象：以一層高價(jià)、中高價(jià)，二層的普通位置和二層邊角位置的商鋪，三層邊角的商鋪，保證高低價(jià)格均勻分布，自然形成價(jià)格階梯，滿足不同層次的客戶需求；,3F,2F,1F,貨包組合一期入市策略，三批單位推售,中,高,中低,保持優(yōu)劣均衡的原則，以現(xiàn)金產(chǎn)品并及高端產(chǎn)品組合保證高端形象：以一層高價(jià)，二層剩余的邊角位置商鋪，三層中心區(qū)的商鋪，保證高低價(jià)格均勻分布，自然形成價(jià)格階梯，滿足不同層次的客戶需求；,3F,2F,1F,貨包組合一期入市策略，四批單位推售,中,高,以最優(yōu)質(zhì)的高端產(chǎn)品壓軸登場(chǎng)，逐漸拔高項(xiàng)目高端形象：以一層中心區(qū)商鋪，三層剩余的商鋪收尾，保證高低價(jià)格均勻分布，自然形成價(jià)格階梯，滿足不同層次的客戶需求；,價(jià)格策略,價(jià)格策略的制定遵循以下原則：挖掘產(chǎn)品價(jià)值分產(chǎn)品定價(jià)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)價(jià)格營(yíng)銷（精細(xì)化定價(jià)）；充分考量市場(chǎng)影響；實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，同時(shí)保證項(xiàng)目去化；,價(jià)格策略：價(jià)值考慮，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，同時(shí)保證項(xiàng)目去化,價(jià)值最大化,項(xiàng)目去化,變市之下我們需保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)：價(jià)值最大化，保證項(xiàng)目去化。針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品，中原建議：小面積價(jià)格高走，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)；大面積價(jià)格平走，保證去化；,價(jià)格策略：精細(xì)化【定價(jià)】精細(xì)化分類產(chǎn)品，并進(jìn)行撇指定價(jià)、滲透定價(jià)、市場(chǎng)定價(jià)。,商鋪通達(dá)性佳、商鋪臨街面佳的產(chǎn)品,適宜產(chǎn)品,商鋪通達(dá)性一般、商鋪臨街面一般、面積偏小的產(chǎn)品,商鋪通達(dá)性一般、商鋪臨街面一般、面積較大的產(chǎn)品,定價(jià)效果,實(shí)現(xiàn)高溢價(jià),快速消化,均衡消化,即以高于產(chǎn)品價(jià)值的價(jià)格定價(jià)，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。,即以低于產(chǎn)品價(jià)值的價(jià)格定價(jià)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快速消化。,即以平于產(chǎn)品價(jià)值的價(jià)格定價(jià)，實(shí)現(xiàn)均衡消化。,根據(jù)產(chǎn)品特性及銷售目標(biāo)，進(jìn)行分類定價(jià)，促進(jìn)銷售。,【撇指定價(jià)】,【滲透定價(jià)】,【市場(chǎng)定價(jià)】,價(jià)格策略：項(xiàng)目?jī)r(jià)值導(dǎo)入，持續(xù)維系客戶情感，以別墅級(jí)的銷售執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為商鋪客戶服務(wù)，將車行天下價(jià)值傳導(dǎo)給客戶,策略（價(jià)值創(chuàng)造）+執(zhí)行（價(jià)值傳導(dǎo)）,價(jià)值（產(chǎn)品/環(huán)境+“勢(shì)”/活動(dòng)+包裝展示+服務(wù)）,傳導(dǎo)傳播（形象+渠道）+銷售引導(dǎo),價(jià)格（價(jià)值實(shí)現(xiàn)）,多輪客戶盤點(diǎn)（2-3次）現(xiàn)場(chǎng)客戶測(cè)試產(chǎn)品分析，出均價(jià)區(qū)間價(jià)格表（溢價(jià)5%-10%）認(rèn)籌+產(chǎn)品需求，價(jià)格測(cè)試（認(rèn)籌后）調(diào)整均價(jià)和價(jià)格系數(shù)，出均價(jià)價(jià)格表價(jià)格備案，預(yù)售證算價(jià)，引導(dǎo)客戶認(rèn)同價(jià)格和選擇產(chǎn)品開盤-3次客戶盤點(diǎn)目目的-（1）定位項(xiàng)目競(jìng)品，以所有客戶為對(duì)象詢市場(chǎng)定位（2）定位價(jià)格范圍，以A/B/C類客戶詢價(jià)格大區(qū)間（2000+）（3）結(jié)合征信，以A/B類客戶為依據(jù)定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值均價(jià)區(qū)間,價(jià)格策略：三輪精準(zhǔn)客戶測(cè)試，試探客戶可承受的最高價(jià)格,推廣策略,Part2.4,相關(guān)工作,項(xiàng)目面市期,活動(dòng),形象導(dǎo)入期,價(jià)值引爆,6月,7月,8月,9月,10月,11月,品牌價(jià)值延續(xù)+持續(xù)熱銷,合作公司的選擇,12月,階段,產(chǎn)品體驗(yàn),首次認(rèn)籌,首次開盤,售樓部開放,產(chǎn)品發(fā)布會(huì),事件營(yíng)銷活動(dòng)準(zhǔn)備,售樓部選址、設(shè)計(jì)、施工,媒體渠道的選擇,認(rèn)籌準(zhǔn)備,開盤準(zhǔn)備,品牌簽約儀式,品牌營(yíng)銷,節(jié)點(diǎn)活動(dòng)籌備,線下拓客,階段客戶梳理,商家洽談,持續(xù)招商,巡展,巡展,巡展,戶外發(fā)布,軟文炒作,硬廣宣傳,品牌聯(lián)動(dòng),汽車高峰論壇,老客戶搬遷儀式,二期開工儀式,營(yíng)銷工作鋪排節(jié)點(diǎn)安排,營(yíng)銷手法運(yùn)用,營(yíng)銷手法,渠道營(yíng)銷,圈層營(yíng)銷,事件營(yíng)銷,品牌營(yíng)銷,口碑營(yíng)銷,營(yíng)銷策略品牌炒作,活動(dòng)一：車行天下搬遷客戶簽約儀式,目的：利用車行天下內(nèi)部積累客戶與認(rèn)籌客戶，舉行盛大的車行天下原客戶入駐簽約儀式，給社會(huì)傳遞強(qiáng)烈信心；后續(xù)影響：引起圈層關(guān)注與大眾輿論，制造口碑營(yíng)銷。,營(yíng)銷策略品牌炒作,活動(dòng)二：知名汽車品牌招商簽約儀式,目的：配合項(xiàng)目招商先行，銷售跟進(jìn)的推售策略，先期借助國(guó)際及國(guó)內(nèi)知名品牌汽車商，簽署意向協(xié)議，引爆市場(chǎng)，制造品牌效應(yīng)；后續(xù)影響：引起普通投資者信心，作為項(xiàng)目推廣賣點(diǎn)，增強(qiáng)銷售支撐，制造口碑營(yíng)銷。,營(yíng)銷策略圈層營(yíng)銷,活動(dòng)三：舉辦專業(yè)汽車論壇,目的：承辦專業(yè)汽車論壇，梳理行業(yè)領(lǐng)袖地位，接論壇契機(jī)，推售項(xiàng)目賣點(diǎn)；后續(xù)影響：業(yè)內(nèi)看門道，大眾看熱鬧，促進(jìn)成交。,營(yíng)銷策略圈層營(yíng)銷,活動(dòng)二：SP講座,目的：利用汽車行業(yè)協(xié)會(huì)，組織協(xié)會(huì)、商會(huì)會(huì)員，舉行經(jīng)濟(jì)講座或理財(cái)講座，就客戶關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交流，同時(shí)側(cè)面灌輸項(xiàng)目賣點(diǎn)與投資價(jià)值；后續(xù)影響：通過(guò)專家證言，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售。,郎咸平民營(yíng)企業(yè)發(fā)展講座,中國(guó)銀行高級(jí)理財(cái)講座,風(fēng)水講座,營(yíng)銷策略事件炒作,活動(dòng)一：車行天下國(guó)際汽車城二期開工儀式,目的：項(xiàng)目二期開工正值項(xiàng)目銷售攻關(guān)期，二期市場(chǎng)的開工，勢(shì)必為一期銷售帶來(lái)強(qiáng)大的信心，且進(jìn)一步提升整盤市場(chǎng)形象；后續(xù)影響：引發(fā)市場(chǎng)討論，為一期銷售背書。,營(yíng)銷策略事件炒作,活動(dòng)二：汽車業(yè)名人剪彩活動(dòng),目的：接大眾娛樂明星制造市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，使非汽車業(yè)內(nèi)人士關(guān)注項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，引起市場(chǎng)投資興趣；后續(xù)影響：借助明星效應(yīng)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，形成客戶持續(xù)關(guān)注。,營(yíng)銷策略事件炒作,活動(dòng)三：汽車娛樂題材借勢(shì)宣傳,活動(dòng)方式：1、借勢(shì)變形金剛3暑期上映宣傳，聯(lián)合汽車商家舉行雪佛蘭新車展示活動(dòng)，引發(fā)線下關(guān)注；2、配合變形金剛上映周期，播放片頭廣告；3、制作真人版擎天柱，引發(fā)全市關(guān)注熱潮,營(yíng)銷策略事件炒作,活動(dòng)三：與汽車相關(guān)企業(yè)舉行合作，引發(fā)話題炒作,活動(dòng)方式：1、與汽車后市場(chǎng)相關(guān)合作企業(yè)簽署戰(zhàn)略發(fā)展協(xié)議；2、與汽車賽事運(yùn)營(yíng)單位簽署意向戰(zhàn)略合作協(xié)議，或舉行賽車樂園論壇，后續(xù)話題炒作項(xiàng)目三期；,中原合作優(yōu)勢(shì),Part3,在房地產(chǎn)營(yíng)銷代理行業(yè)，中原地產(chǎn)通過(guò)多年與大型房地產(chǎn)商的合作和營(yíng)銷增值，獲得了如下榮譽(yù)：,-最具規(guī)模的大型專業(yè)房地產(chǎn)代理公司-國(guó)家工商總局授予中國(guó)地產(chǎn)代理唯一”全國(guó)馳名商標(biāo)“品牌-博鰲論壇“2010年中國(guó)最具價(jià)值地產(chǎn)服務(wù)品牌”,國(guó)內(nèi)大型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商均選擇和中原合作，多數(shù)公司通過(guò)與中原的合作，逐漸成長(zhǎng)成為大型、專業(yè)全國(guó)型房地產(chǎn)商,新鴻基地產(chǎn),萬(wàn)科地產(chǎn),中海地產(chǎn),華僑城地產(chǎn),華潤(rùn)地產(chǎn),金地地產(chǎn),保利地產(chǎn),瑞安集團(tuán),招商地產(chǎn),嘉里建設(shè),新世界地產(chǎn),SOHO中國(guó),北辰實(shí)業(yè),雅居樂地產(chǎn),佰仕達(dá)控股,海爾地產(chǎn),豐田房屋,佳兆業(yè),松下家居,索尼家居,云南城投,昆鋼集團(tuán),五礦集團(tuán),星河地產(chǎn),卓越地產(chǎn),經(jīng)過(guò)33年的發(fā)展，中原的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍布全國(guó)；目前在大陸、港澳、新加坡及臺(tái)北共有34家分公司；,“皇牌代理、信心標(biāo)記”,臺(tái)北,新加坡,連續(xù)9憑年銷售額蟬聯(lián)全國(guó)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司百?gòu)?qiáng)之首,2006,2007,2008,1,中原地產(chǎn),2,3,4,5,金豐易居,世聯(lián)地產(chǎn),合富輝煌,上海天地行,中原地產(chǎn),金豐易居,世聯(lián)地產(chǎn),合富輝煌,上海天地行,中原地產(chǎn),易居中國(guó),世聯(lián)地產(chǎn),合富輝煌,偉業(yè)策略,中原地產(chǎn),易居中國(guó),世聯(lián)地產(chǎn),合富輝煌,偉業(yè)策略,2009,如今，中原在昆明立足已經(jīng)7年，09年新團(tuán)隊(duì)扎根云南，現(xiàn)已成熟；進(jìn)入云南的品牌發(fā)展商均選擇與中原合作,深圳澎博半山七哩溪8萬(wàn)建面，7月開放售樓處,螺螄灣CBD（260萬(wàn)建面，已開放售樓處；多達(dá)20萬(wàn)商戶資源）,招商六甲（433畝，前期階段）,石林鹿阜石林龍岸,保利寧湖峰境2期（保利云南第一個(gè)項(xiàng)目，30萬(wàn)建面；1期售罄）,安寧晶座,昆鋼歷史文化名城,滇池香緹（77棟聯(lián)排）,緹香溪岸（500畝高端社區(qū)）,云南城投雙鳳村（1800畝的超級(jí)大盤）,個(gè)舊億邦項(xiàng)目,保利小屯（500畝舊改）,大理邑水花都（160畝，洱海別墅）,建工五里多項(xiàng)目改造（1000多畝大盤）,萬(wàn)科金域緹香（萬(wàn)科進(jìn)駐昆明首個(gè)項(xiàng)目）,西山新城,在昆明，中原為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了最少13%的項(xiàng)目增值不同項(xiàng)目、不同物業(yè)，溢價(jià)幅度最低達(dá)：13%（13%-46%）,表：中原地產(chǎn)代理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格與項(xiàng)目競(jìng)品價(jià)格實(shí)現(xiàn)比較,不僅在價(jià)格上出眾，在對(duì)發(fā)展商回款的要求上，中原均能超額完成任務(wù),同時(shí)，在客戶服務(wù)上，昆明中原地產(chǎn)均是行業(yè)標(biāo)桿,實(shí)際上，通過(guò)營(yíng)銷代理，開發(fā)商可以專注于營(yíng)銷