論預(yù)告登記

魯東大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文論預(yù)告登記薛寶國(guó)（政法學(xué)院，法學(xué)專業(yè)，2004級(jí)1班，041210048） 摘要：預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，它對(duì)于保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)、保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。本文通過比較研究的方法，對(duì)該制度的相關(guān)問題進(jìn)行了探討。本文分為三個(gè)部分，第一部分為預(yù)告登記的基本理論，主要對(duì)預(yù)告登記的概念、特點(diǎn)和性質(zhì)進(jìn)行了概述；第二部分為預(yù)告登記的主要內(nèi)容，分別對(duì)預(yù)告登記的適用范圍、效力、發(fā)生及消滅等幾個(gè)方面的內(nèi)容進(jìn)行了具體的論述；第三部分為對(duì)我國(guó)預(yù)告登記的思考，肯定了預(yù)告登記制度在我國(guó)確立的積極意義，并對(duì)其完善提出了有益的建議。關(guān)鍵詞： 預(yù)告登記；物權(quán)變動(dòng)；物權(quán)；債權(quán) On the Advance Notice RegistrationXue Bao-guo (School of Politics and Law, Law ,Class 1 Grade 2004, 041210048)Abstract: The predicting resignation is a kind of important institutions of the immovable property registration. It is important for maintaining the future actions of the real estate right, the rights of the persons, the security of transference and the credit of economy. The thesis is composed of three chapters. The first chapter regulated the basic concepts. It regulated the concept, feature and nature. The second chapter regulated the main mechanism of the advance notice registration. The author comments on the range, effects, happening and disappear of the advance notice registration. The third chapter regulated the thinking about the advance notice registration in our country. It affirmations the value of the system and suggests to perfect it.Key words: advance notice registration; alteration of real right; real right; obligatory right 引 言預(yù)告登記是大陸法系民法中的一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，它通過賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的對(duì)抗效力以保護(hù)債權(quán)人的利益，它起源于普魯士法，在德國(guó)、日本、瑞士以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法中都有明確的規(guī)定。我國(guó)物權(quán)法第二十條對(duì)預(yù)告登記也作了規(guī)定，由此而確立了預(yù)告登記制度。目前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)立法尚不完善，市場(chǎng)機(jī)制尚不健全，在商品房預(yù)售市場(chǎng)中存在一定的混亂。預(yù)售人在商品房尚未建成而不能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的情況下，將一房賣與多人的情況時(shí)有發(fā)生，處于弱勢(shì)地位的預(yù)購(gòu)人的利益不能得到很好的保護(hù)。房屋作為人們最重要的生活資料之一，有著不可替代的作用。對(duì)于利益受到侵害、不能得到房屋的預(yù)購(gòu)人的利益僅僅進(jìn)行債權(quán)法上的保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，為此，法律特設(shè)了預(yù)告登記制度，它通過將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使出賣人與第三人所為的有害于債權(quán)的行為無效，從而有效地保護(hù)了當(dāng)事人的權(quán)利。本文通過比較分析的方法，對(duì)預(yù)告登記的基本理論和主要內(nèi)容進(jìn)行了較為完整的論述，并在此基礎(chǔ)上對(duì)我國(guó)物權(quán)法第二十條關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定進(jìn)行了分析，對(duì)其進(jìn)一步地完善提出了一些建議。一、預(yù)告登記的基本理論（一）預(yù)告登記的概念 預(yù)告登記，即為保全將來的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。本登記是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，是現(xiàn)實(shí)物權(quán)的登記，實(shí)質(zhì)是終局登記，當(dāng)事人所期待的物權(quán)變動(dòng)效果得以實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是相對(duì)于本登記而言，它所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行而就與此相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。王軼.物權(quán)變動(dòng)論M.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2001.165. 預(yù)告登記制度是由德國(guó)中世紀(jì)民法所創(chuàng)立的一種制度，由于預(yù)告登記制度能夠有效地保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中債權(quán)人的合法權(quán)益，并且便利于法院判決的執(zhí)行，因此為各國(guó)立法所規(guī)定。但各國(guó)對(duì)預(yù)告登記的稱謂并不一致，德國(guó)民法典中設(shè)有預(yù)告登記和異議登記；瑞士民法典中把債權(quán)的預(yù)告登記、處分權(quán)限制的預(yù)告登記和假登記三種類型的登記統(tǒng)一稱為預(yù)告登記，其中前兩種相當(dāng)于德國(guó)的預(yù)告登記，后者相當(dāng)于德國(guó)的異議登記；日本民法典中和德國(guó)預(yù)告登記相對(duì)應(yīng)的是假登記，但日本民法中也有預(yù)告登記，相當(dāng)于德國(guó)的預(yù)告登記。陳華彬.外國(guó)物權(quán)法M.北京：法律出版社, 2004.130.我國(guó)的預(yù)告登記的概念來源與德國(guó)，學(xué)術(shù)界將預(yù)告登記翻譯為“預(yù)先登記”、“預(yù)登記”、“暫先登記”等，我國(guó)物權(quán)法使用了“預(yù)告登記”這個(gè)詞，統(tǒng)一了其稱謂。（二）預(yù)告登記的特征 綜合各國(guó)立法以及我國(guó)物權(quán)法第二十條對(duì)預(yù)告登記的規(guī)定來看，預(yù)告登記具有以下特征：1.擔(dān)保性預(yù)告登記的擔(dān)保性，即預(yù)告登記的目的在于保護(hù)將來實(shí)現(xiàn)債權(quán)。申言之，預(yù)告登記是一種必須在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的擔(dān)保手段，它是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其進(jìn)行物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。它限制債務(wù)人的權(quán)限，使得債權(quán)人在債務(wù)人違反義務(wù)進(jìn)行處分的情況下也能夠取得物權(quán)。王志紅.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的探討J.河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)（綜合版），2007（9）：58.因此，物權(quán)法第二十條第一款第二句規(guī)定，“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。2.從屬性預(yù)告登記的從屬性，即債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的存在是進(jìn)行預(yù)告登記的前提條件。申言之，只有存在債權(quán)請(qǐng)求權(quán)時(shí)才能進(jìn)行預(yù)告登記，如果以取得、變更和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)因履行、免除、訴訟時(shí)效經(jīng)過、債權(quán)合同無效或被撤銷等原因而消滅時(shí)，則預(yù)告登記也隨之自動(dòng)消滅；當(dāng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)獲得實(shí)現(xiàn)時(shí)，預(yù)告登記也依法消滅；如果不動(dòng)產(chǎn)因法院的判決、政府的征收而辦理了新的登記時(shí)，預(yù)告登記也歸于消滅。基于此，物權(quán)法第20條第2款規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”，此處預(yù)告登記不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓而必須隨同被擔(dān)保的債權(quán)而轉(zhuǎn)讓，此時(shí)受讓人有權(quán)申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記。3.優(yōu)先性預(yù)告登記的優(yōu)先性，即預(yù)告登記后，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)便取得相對(duì)于同一標(biāo)的物上其他未經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先行使的效力，并可以排斥某些影響其實(shí)現(xiàn)的物權(quán)。物權(quán)具有排他性，但債權(quán)的平等性允許同一標(biāo)的物上兩個(gè)或兩個(gè)以上的性質(zhì)相同的債權(quán)并存。某一債權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記后，也并不排斥其他與其內(nèi)容相同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的存在，而只是取得了優(yōu)先于其他債權(quán)請(qǐng)求權(quán)行使的順位。即使有些并未預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)行使完畢，并完成了物權(quán)登記，也不妨礙經(jīng)過了預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的行使，并且與之內(nèi)容沖突的部分無效。物權(quán)法對(duì)此未作具體規(guī)定。（三）預(yù)告登記的性質(zhì)預(yù)告登記的性質(zhì)，在理論上存有一定的爭(zhēng)議，在我國(guó)主要有三種代表性觀點(diǎn)：其一認(rèn)為，預(yù)告登記通過使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有明顯的物權(quán)效力強(qiáng)化債權(quán)，屬于一種典型的物權(quán)化的債權(quán)，王澤鑒.民法物權(quán)（一）M.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001.128.此說為通說。 其二認(rèn)為，預(yù)告登記僅僅是一種登記法上的制度，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載后，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)為目的，產(chǎn)生了可以對(duì)抗事后意欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的第三人的特別效力。王澤鑒.民法物權(quán)（一）M.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001.165.其三認(rèn)為，預(yù)告登記產(chǎn)生期待權(quán)的效力，它僅僅保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人將來取得的權(quán)利，權(quán)利人并不能立即獲得直接的支配權(quán)。劉得寬.民法諸問題與新展望M.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社,2002.555.我國(guó)物權(quán)法實(shí)際上采納了第一種觀點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記在實(shí)體方面上對(duì)登記簿上記載的物權(quán)人的處分權(quán)的影響和對(duì)預(yù)告登記人債權(quán)的強(qiáng)化作用。因此，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指?jìng)鶛?quán)具備了物權(quán)的某些效力。從各國(guó)法律的規(guī)定來看，預(yù)告登記的對(duì)象基本上是限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，這種請(qǐng)求權(quán)是基于當(dāng)事人之間的法律行為產(chǎn)生的，權(quán)利人雖有權(quán)請(qǐng)求義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給權(quán)利人，但并不能完全阻止義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)再行處分，因此，這種請(qǐng)求權(quán)應(yīng)依然屬于債權(quán)的性質(zhì)。但是，如果不對(duì)義務(wù)人的行為予以限制，則權(quán)利人的權(quán)利就很難得到保障，因此，通過預(yù)告登記制度來預(yù)防這種危險(xiǎn)，使得違反預(yù)告登記的債權(quán)處分權(quán)無效。這種無效使預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過公示后具備了對(duì)抗第三人的效力，從而使得這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的排他效力。可見，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的效力，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。房紹坤,呂杰.創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問題J.法學(xué)家，2006（2）:53-54.11二、預(yù)告登記的主要內(nèi)容（一）預(yù)告登記的范圍預(yù)告登記的范圍即預(yù)告登記的適用范圍，設(shè)立了該制度的國(guó)家對(duì)此均有規(guī)定。從各國(guó)規(guī)定來看，除日本的預(yù)告登記適用于保全物權(quán)和債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)外，德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記僅適用于保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。在我國(guó)物權(quán)法中并未作詳細(xì)的規(guī)定，只籠統(tǒng)地規(guī)定“為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記”，這一規(guī)定是非常模糊的。為使預(yù)告登記能真正涵蓋需要保全的請(qǐng)求權(quán)，發(fā)揮預(yù)告登記制度的應(yīng)有功能，應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記的范圍予以明確。楊立新,宋志紅.預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和范圍探索J.法學(xué)雜志，2003（5）:76-78.本文根據(jù)德國(guó)等國(guó)家和地區(qū)的規(guī)定將預(yù)告登記的范圍歸納為三類：1.保全目的在于移轉(zhuǎn)或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)，表現(xiàn)為因土地或建筑物所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的讓與，例如因買賣合同產(chǎn)生的所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)、因抵押協(xié)議產(chǎn)生的抵押權(quán)設(shè)定請(qǐng)求權(quán)等，都可以申請(qǐng)預(yù)告登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅請(qǐng)求權(quán)，是指涂銷權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，例如在抵押法律關(guān)系中，因抵押人清償了債務(wù)，由此產(chǎn)生的涂銷抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利可以申請(qǐng)預(yù)告登記。2.全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容或順位變更的請(qǐng)求權(quán)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容的變更，包括土地使用權(quán)存續(xù)期間的變更，抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)范圍的變更，典權(quán)回贖期限的變更等，享有上述變更請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人均可申請(qǐng)預(yù)告登記。不動(dòng)產(chǎn)順位的變更，以抵押權(quán)為例，在同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)有第一順位的抵押權(quán)人甲和第二順位的抵押權(quán)人乙，如甲承諾向乙讓與優(yōu)先順位，則乙依此讓與享有對(duì)第一順位抵押權(quán)人甲的優(yōu)先順位讓與請(qǐng)求權(quán)，為保全該項(xiàng)讓與請(qǐng)求權(quán)，可以申請(qǐng)預(yù)告登記。3.保全附條件或或附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)當(dāng)事人可以特別約定不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)附條件或者附期限，并就條件的成就或者期限的到來發(fā)生效果，附條件或者附期限的請(qǐng)求權(quán)可以申請(qǐng)預(yù)告登記。例如，甲將房屋借給乙居住，雙方約定待借用期間屆滿時(shí)，甲將房屋出賣于乙，在此情形下，乙可以就附有期限的房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)申請(qǐng)預(yù)告登記。（二）預(yù)告登記的發(fā)生預(yù)告登記的發(fā)生，是指預(yù)告登記權(quán)利人根據(jù)義務(wù)人的同意或者法律的直接規(guī)定，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)納入登記，由登記機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的事實(shí)。因?yàn)轭A(yù)告登記的效果是使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有某些物權(quán)的性質(zhì)，因此，預(yù)告登記的發(fā)生并非可以由當(dāng)事人的意思自治來決定，而是具有無權(quán)法定的性質(zhì)，由法律對(duì)其成立要件加以規(guī)定。預(yù)告登記通常要具備以下要件：1.實(shí)質(zhì)要件預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)要件，即登記機(jī)關(guān)所要審查的內(nèi)容。它主要包括以下三個(gè)方面：（1）存在旨在引起物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)合法；（2）物權(quán)的名義權(quán)利人與債權(quán)的義務(wù)人具有同一性；（3）登記名義人同意辦理預(yù)告登記。預(yù)告登記的目的在于保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，因此預(yù)告登記的發(fā)生，首先應(yīng)存在引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合法的債權(quán)行為。另外，當(dāng)物權(quán)的名義權(quán)利人與債權(quán)的義務(wù)人具有同一性，且登記名義人同意辦理預(yù)告登記，這就可以初步判斷登記名義人的處分行為屬于有權(quán)處分。因此，在同時(shí)具備了以上三個(gè)條件時(shí)就可以初步判定預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)要件已經(jīng)具備。于海涌.論不動(dòng)產(chǎn)登記M.北京：法律出版社，2007.272-273.2.程序要件預(yù)告登記的程序要件，即預(yù)告登記的發(fā)生所需經(jīng)歷的過程。它主要包括以下三個(gè)方面：（1）當(dāng)事人提出預(yù)告登記的請(qǐng)求。預(yù)告登記可以由登記名義人和債權(quán)人共同提出，也可以由債權(quán)人單獨(dú)提出，但必須同時(shí)向登記機(jī)關(guān)提交登記名義人同意辦理預(yù)告登記的書面證明。當(dāng)事人在提出預(yù)告登記的申請(qǐng)時(shí)，還應(yīng)提交相應(yīng)的材料，用以證明自己權(quán)利的合法性，并便于登記機(jī)關(guān)審查與決定登記。（2）登記機(jī)關(guān)的審核。登記機(jī)關(guān)主要審查登記申請(qǐng)是否符合預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)要件和形式要件。（3）將預(yù)告登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記注冊(cè)。登記申請(qǐng)經(jīng)審查后完全符合法律規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)為其辦理登記，將該預(yù)告登記記載于登記簿中，此為預(yù)告登記成立的標(biāo)志，也是預(yù)告登記發(fā)生效力之時(shí)。（三）預(yù)告登記的效力預(yù)告登記的效力是指不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過預(yù)告登記對(duì)債權(quán)人、債務(wù)人和第三人的行為產(chǎn)生的法律拘束力。預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記的核心問題，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.保全債權(quán)的效力預(yù)告登記保全債權(quán)的效力，即預(yù)告登記后債務(wù)人或者第三人違背預(yù)告登記的處分行為無效。其大致表現(xiàn)為：在預(yù)告登記設(shè)定后，預(yù)告登記義務(wù)人實(shí)施的處分行為將使預(yù)告目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，該處分對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人沒有法律效力。這實(shí)際上限制了預(yù)告登記義務(wù)人的處分權(quán)，從而為預(yù)告登記保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)奠定了基礎(chǔ)。關(guān)于處分行為的無效，在立法例上有幾種選擇，如禁止其后的登記、禁止登記名義人再為處分或采取相對(duì)無效主義。劉生國(guó).預(yù)告登記制度及其在我國(guó)的創(chuàng)設(shè)J.華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社科版），2001:154-156.物權(quán)法第20條第1款規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，顯然，我國(guó)物權(quán)法采取的是絕對(duì)無效的觀點(diǎn)。申言之，預(yù)告登記后，登記名義人處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其與第三人訂立的合同的債權(quán)效力不受影響，但是不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。這一規(guī)定對(duì)于避免不必要的糾紛，確立預(yù)告登記保全債權(quán)的效力是十分必要的。2.保全順位的效力預(yù)告登記保全順位的效力，是指由于預(yù)告登記已經(jīng)表明了被擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過履行后將要產(chǎn)生某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，因此將來該物權(quán)一旦產(chǎn)生后就會(huì)取得預(yù)告登記所具有的順位。德國(guó)民法典第883條第3款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！比毡静粍?dòng)產(chǎn)登記法第7條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定”。可見，預(yù)告登記保全順位之效力即保全將來本登記的效力。當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)為本登記時(shí)，該本登記的權(quán)利，位于預(yù)告登記后，本登記前所為之一切權(quán)利之前。物權(quán)法對(duì)預(yù)告登記的保全順位效力沒有規(guī)定。3.破產(chǎn)保護(hù)的效力預(yù)告登記破產(chǎn)保護(hù)的效力，又稱為預(yù)告登記的滿足效力，基于該效力，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人，從而使預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。在相對(duì)人已破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未到來或者履行條件并未具備時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，從而使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。房紹坤,呂杰.創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問題J.法學(xué)家，2006（2）: 53-54.德國(guó)破產(chǎn)法第24條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅，或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請(qǐng)求權(quán)，在登記簿內(nèi)記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對(duì)破產(chǎn)管理人得請(qǐng)求履行?！比毡久穹ㄖ?，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的假登記與本登記之間，作為標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)被編入破產(chǎn)財(cái)團(tuán)時(shí)，仍無礙于辦理本登記。如辦理了本登記，得以其所有權(quán)的取得權(quán)對(duì)抗破產(chǎn)債權(quán)人。這一效力，應(yīng)同樣適用于相對(duì)人死亡，其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求滌除預(yù)告登記。我國(guó)法律對(duì)此亦無相關(guān)規(guī)定。4.預(yù)警的效力預(yù)告登記之預(yù)警效力與其保全權(quán)利之效力以及保全順位之效力一脈相承，正是因?yàn)轭A(yù)告登記具有權(quán)利保全和順位保全之效力，因此預(yù)告登記在本登記前對(duì)于第三人具有預(yù)警的作用。第三人不得無視預(yù)告登記的存在，相反，其應(yīng)通過預(yù)告登記認(rèn)識(shí)到預(yù)告登記權(quán)利人日后為本登記的可能性，從而不為妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利（或權(quán)利順位）之行為，而且，第三人也不能以不知預(yù)告登記為由為善意之抗辯。孫憲忠.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法M.北京：法律出版社，1997.157.預(yù)警效力是預(yù)告登記的應(yīng)有之義，物權(quán)法對(duì)此未作規(guī)定。（四）預(yù)告登記的失效預(yù)告登記的失效是指在既存的登記中，基于原始的或事后的理由而使登記的事項(xiàng)不適法，從而消滅登記的行為。預(yù)告登記失效的標(biāo)志就是其在登記簿中的記載被涂銷。我國(guó)物權(quán)法第20條第2款對(duì)預(yù)告登記失效的原因作了規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的預(yù)告登記的，預(yù)告登記失效。綜合來說，預(yù)告登記失效主要有以下幾種原因：1.請(qǐng)求權(quán)不存在或消滅預(yù)告登記對(duì)其保全的請(qǐng)求權(quán)具有依附性，隨著請(qǐng)求權(quán)狀態(tài)的改變而變動(dòng)。當(dāng)請(qǐng)求權(quán)消滅時(shí)，預(yù)告登記所依據(jù)的法律關(guān)系無效或撤銷，預(yù)告登記的效力也溯及既往地消滅。另外，預(yù)告登記所依據(jù)的假處分命令被取消時(shí)，預(yù)告登記亦歸于消滅。鮑爾施蒂爾納德.德國(guó)物權(quán)法（上冊(cè)）M .張雙根譯.北京：法律出版社，2004.443.2.預(yù)告登記的目的實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，其本身并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，只有將來本登記時(shí)，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。預(yù)告登記的命運(yùn)與效力依賴于將來的本登記，轉(zhuǎn)化為本登記是預(yù)告登記消滅的正常狀態(tài)。當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記后，預(yù)告登記自然失效。3.除斥期間的經(jīng)過由于預(yù)告登記一經(jīng)完成，就發(fā)生相應(yīng)的法律效力，義務(wù)人與第三人之后發(fā)生的物權(quán)關(guān)系將受到影響。預(yù)告登記所保全的權(quán)利人屆時(shí)若不行使其權(quán)利，法律就沒有必要保護(hù)“權(quán)力上的睡眠者”，應(yīng)當(dāng)賦予義務(wù)人及其利害關(guān)系人涂銷預(yù)告登記的權(quán)利，王洪亮.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究J.法律科學(xué)，2000（2）:40-43.預(yù)告登記由此而消滅。4.權(quán)利的拋棄預(yù)告登記是對(duì)債權(quán)提供的保障措施，其源于預(yù)告登記權(quán)利人的意志，預(yù)告登記權(quán)利人自愿放棄其權(quán)利，同意義務(wù)人實(shí)施違背預(yù)告登記的處分時(shí)，預(yù)告登記不產(chǎn)生對(duì)抗力，處分對(duì)權(quán)利人發(fā)生法律效力。當(dāng)然，拋棄預(yù)告登記以不損害他人利益為限。需要強(qiáng)調(diào)的是，預(yù)告登記的失效并不意味著預(yù)告登記權(quán)利人的本登記的登記請(qǐng)求權(quán)也同時(shí)失效。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，權(quán)利人因?yàn)楦鞣N原因怠于及時(shí)申請(qǐng)本登記，導(dǎo)致三個(gè)月的期間屆滿，在此之后，預(yù)告登記失效。此時(shí)，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人重新獲得處分的權(quán)利，的確增加了權(quán)利人最終實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，但這并不妨礙權(quán)利人直接依據(jù)其在先的法律行為要求變更登記。從這個(gè)角度出發(fā)，預(yù)告登記失效的法律后果首先是解除了登記簿上記載的預(yù)告登記義務(wù)人的處分限制，其次是減弱了預(yù)告登記權(quán)利人取得物權(quán)的保障。朱巖、高圣平、陳鑫. 中國(guó)物權(quán)法評(píng)注M.北京：北京大學(xué)出版社，2007.142.三、對(duì)我國(guó)預(yù)告登記制度的思考 （一）我國(guó)預(yù)告登記制度的確立及其意義從預(yù)售商品房合同的登記制度到地方立法中的預(yù)告登記制度，到最后物權(quán)法中預(yù)告登記制度的確立，我國(guó)預(yù)告登記的確立經(jīng)歷了一個(gè)極長(zhǎng)的過程。過去由于我國(guó)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里沒有統(tǒng)一的物權(quán)法，而實(shí)踐中對(duì)預(yù)告登記制度又確有需要，一些地方性法規(guī)紛紛出臺(tái)，但由于上位法的缺位，導(dǎo)致各個(gè)地方性法規(guī)關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定有很大的差別。我國(guó)新頒布的物權(quán)法建立了預(yù)告登記制度，預(yù)告登記制度是物權(quán)法登記制度中的一個(gè)革命性的亮點(diǎn)，這是國(guó)家立法中第一次明確對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度作出規(guī)定，它規(guī)定了預(yù)告登記的范圍、登記的效力和消滅的原因，至此，對(duì)于將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的發(fā)生、轉(zhuǎn)讓和消滅，權(quán)利人可以進(jìn)行預(yù)告登記來保全自己的請(qǐng)求權(quán)，以實(shí)現(xiàn)將來的物權(quán)變動(dòng)。在我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度大體上具有以下重要意義：1.能更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益雖然傳統(tǒng)法理賦予了物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力，但法律在保障物權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)考慮到土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)在價(jià)值、使用價(jià)值上的不可替代性，當(dāng)合同相對(duì)人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)對(duì)其有極為重要的意義時(shí)，作為利益平衡的機(jī)制的法律，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可這種變動(dòng)對(duì)相對(duì)人的意義，并以法律予以保障。王利明.物權(quán)法論M.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.3.預(yù)告登記通過將物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化的方式，將物權(quán)法的規(guī)則施于債權(quán)法，通過賦予債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而在一定程度上限制當(dāng)前的所有權(quán)人及其他物權(quán)人的處分權(quán)，以維護(hù)其利益，符合現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。2.有利于實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本為了防止交易過程中的欺詐行為，保證交易活動(dòng)的正常進(jìn)行，交易雙方充分了解交易客體的權(quán)屬情況是基本前提。假如缺乏信息公告制度，當(dāng)事人勢(shì)必會(huì)投入精力和費(fèi)用去調(diào)查、了解，這不僅增加交易成本阻礙交易關(guān)系，而且會(huì)給欺詐行為提供機(jī)會(huì)，擾亂交易秩序。預(yù)告登記制度本身就是物權(quán)公示的種類之一，通過預(yù)告登記可以告知潛在的交易方該不動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立具有排他性權(quán)利的事實(shí)，警示第三人若從事與之相沖突的物權(quán)變動(dòng)將被確定為無效，從而減少了交易費(fèi)用，達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。劉得寬.民法諸問題與新展望M.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社,2002.547.3.有利于健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度我國(guó)民法通則第72條及合同法第133條規(guī)定，所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)屬法律另有規(guī)定的情形，我國(guó)一些法律僅就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)粗略地規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，否則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，但并未建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在國(guó)外，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)規(guī)定了預(yù)告登記、異議登記及更正登記等，與不動(dòng)產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。為建立完善的不動(dòng)產(chǎn)制度，全面保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人的合法權(quán)益，有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。（二）我國(guó)預(yù)告登記制度的完善我國(guó)的預(yù)告登記制度基本建立起來了，物權(quán)法第二十條對(duì)預(yù)告登記的范圍、效力和消滅做出了規(guī)定，但只有一個(gè)條文，相對(duì)于德國(guó)民法典的六個(gè)條文和瑞士民法典的四個(gè)條文來說就顯得十分單薄，這些規(guī)定還是比較原則性、概括性，缺乏操作性，還要在具體的不動(dòng)產(chǎn)登記立法中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。我國(guó)預(yù)告登記制度還要從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行完善：1.預(yù)告登記發(fā)生的條件方面根據(jù)相關(guān)的物權(quán)法理論，預(yù)告登記的發(fā)生方式有兩種：一是在當(dāng)事人同意時(shí)納入登記；二是因?yàn)檎?qǐng)求權(quán)處于不誠(chéng)實(shí)的行為造成的危險(xiǎn)中而需要保全時(shí)，根據(jù)單方面的申請(qǐng)由法院發(fā)布命令而予以登記。孫憲忠.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法M.北京：法律出版社，1997.157.德國(guó)、日本的法律中都有相關(guān)的規(guī)定。而根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第二十條的規(guī)定，預(yù)告登記發(fā)生的條件是“按照約定”，即債務(wù)人書面同意后，其有協(xié)助權(quán)利人登記的義務(wù)。但是，如果債務(wù)人不同意或不協(xié)助時(shí)，債權(quán)人的利益應(yīng)如何保護(hù)，物權(quán)法則未作規(guī)定。因此，我們應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)、日本等國(guó)家的做法，承認(rèn)法院的臨時(shí)處分命令可以產(chǎn)生預(yù)告登記的效力，即可以通過單方面的申請(qǐng)由法院決定發(fā)生命令而予以登記。2.預(yù)告登記的適用范圍方面在德國(guó)民法上，可以依預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)包括：以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)以及附期限或附條件的請(qǐng)求權(quán)兩種。參見德國(guó)民法典第883條第1款.關(guān)于我國(guó)臺(tái)灣預(yù)告登記制度的適用范圍，根據(jù)臺(tái)灣的通說一般歸納為五條，即為保全土地移轉(zhuǎn)之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利使其消滅之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利內(nèi)容變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利次序之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)。王澤鑒.民法物權(quán)（一）.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001.165.參考文獻(xiàn)：1王澤鑒民法物權(quán)（一）M.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001.126-131.2王利明.物權(quán)法研究M.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002.210-215.3孫憲忠.論物權(quán)法M.北京：法律出版社，2001.453-454.4王軼.物權(quán)變動(dòng)論M.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2001.164-187.5李昊，常鵬翱.不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)M.北京：北京大學(xué)出版社， 2005. 427-445.6于海涌.論不動(dòng)產(chǎn)登記M.北京：法律出版社，2007.264-281.7 朱巖，高圣平，陳鑫. 中國(guó)物權(quán)法評(píng)注M.北京：北京大學(xué)出版社，2007.137-142.8陳華彬.外國(guó)物權(quán)法M.北京：法律出版社, 2004.130-132.9曼弗雷德沃爾夫德.物權(quán)法M.吳越、李大雪譯.北京：法律出版社,2004.207-218.10陳衛(wèi)佐（譯).德國(guó)民法典M.北京：法律出版社,2004.282-283.11房紹坤,呂杰.創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問題J.法學(xué)家，2006（2）: 53-54.12王利明.試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善J.民商法學(xué)，2006（1）:25-28.13楊立新,宋志紅.預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和范圍探索J.法學(xué)雜志，2003（5）: 76-78.14楊健.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度之若干思考J.法制與社會(huì)， 2006(9): 89-91.15楊麗娜.預(yù)告登記制度研究D.長(zhǎng)春：吉林大學(xué)，2006.16趙悅.預(yù)告登記制度研究D.大連：大連海事大學(xué)，2007.謝 辭又是一年草長(zhǎng)鶯飛，悠悠四載，轉(zhuǎn)瞬即逝。每每想到即將離開菁菁校園，告別親愛的老師與同學(xué)，不免黯然神傷。但能夠在魯東大學(xué)完成我的本科學(xué)習(xí)，初步踏上法學(xué)研習(xí)之路，又心有所慰。在這四年的學(xué)習(xí)生活中，老師的教誨、同學(xué)的幫助，為我留下了難以磨滅的回憶。 衷心感謝我的導(dǎo)師吳萬軍老師在論文寫作期間對(duì)我的悉心指導(dǎo)和幫助，論文從選題、提綱草擬到初稿、定稿，無不凝聚著吳老師的心血！感謝周圍的朋友對(duì)我的鼓勵(lì)與支持，有了他們的幫助我才能順利完成這篇論文，在此一并表示衷心地感謝！最后感謝我的父親母親，感謝他們?cè)谖疑砗笠回灥啬P(guān)愛與付出！而