07年北京市李隧老年公寓度假村項(xiàng)目建議書

李隧老年公寓（度假村）項(xiàng)目建議書,二七年九月,編制依據(jù),1、中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書2、中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃3、關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知（財(cái)稅200097號(hào)）4、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知（060220）5、中華人民共和國土地管理法6、國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定的通知7、朝陽區(qū)東三鄉(xiāng)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,項(xiàng)目背景及市場分析項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢及政策分析項(xiàng)目規(guī)劃及投資分析結(jié)論,據(jù)中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書，到2005年底，中國60歲以上的人口已經(jīng)達(dá)到1.44億，占全國人口總數(shù)的11，占亞洲老年人口的1/2，占全球老年人口的1/5，已經(jīng)進(jìn)入老齡化國家的行列。截至2005年底，北京市常住人口1536萬人，其中60歲以上的老年人口約224.3萬人，占總?cè)丝诒壤?4.6%,其中有20%的人具有較高的消費(fèi)能力，約15萬人。,一、項(xiàng)目背景及市場分析,項(xiàng)目背景,據(jù)調(diào)查顯示，北京市有33.6%的老年人（75萬）表示愿意“移地養(yǎng)老”，比例高于全國，其中有20%的人具有較高的消費(fèi)能力，可以選擇入住高端老年公寓，約15萬人。城市現(xiàn)有的養(yǎng)老設(shè)施不能滿足市場的需要，更不能滿足高端人群養(yǎng)老的需求。北京市場上高檔養(yǎng)老設(shè)施很少，醫(yī)療水平不高，管理水平有限，主要采用度假村的形式。,市場分析,為此，我們建議在順義區(qū)李隧鎮(zhèn)投資建設(shè)高檔老年公寓（度假村）項(xiàng)目。該項(xiàng)目利用優(yōu)美的自然環(huán)境，為高端老年客戶提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老場所,可填補(bǔ)北京市老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的一個(gè)空白。,老年公寓實(shí)景,項(xiàng)目位置圖,二、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢及政策分析,項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢,項(xiàng)目用地位于李遂鎮(zhèn)西側(cè)，潮白河?xùn)|岸的萬畝森林中，與北京市順鑫綠色度假村接壤。地塊林水相依，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，地?zé)豳Y源豐富，是健身療養(yǎng)、文化休閑的理想之地。李遂鎮(zhèn)距離首都機(jī)場僅5公里路程，開車10分鐘即可到達(dá)。首都機(jī)場第三期擴(kuò)建工程將于2007年落成，今后每年可起降國內(nèi)外航班50萬架次，機(jī)場的年人流量將達(dá)到6000萬人次。,、根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（2002國土資源部“11號(hào)”令），目前已經(jīng)建立和規(guī)范了土地有形市場，實(shí)行了國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易。、中華人民共和國土地管理法第43條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，都必須依法申請國有土地。本項(xiàng)目用地性質(zhì)為國有土地，避免經(jīng)營土地開發(fā)權(quán)所需進(jìn)行的招拍掛程序。,政策分析,三、項(xiàng)目投資分析,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)投資完成工程情況投資成本效益分析,項(xiàng)目總投資：10000萬元（不含145畝土地使用權(quán)）占地面積:96667平方米(145畝)容積率0.3建筑面積:30000平米床位：400張主體工程3598.9萬元基礎(chǔ)設(shè)施工程1489.6萬元未付款的已完成工程555萬元未完成工程缺口資金4800萬元合計(jì):10443.53萬元平均單價(jià):3481元/建筑平米(折合26.1萬元/張床位),經(jīng)濟(jì)指標(biāo),投資完成工程情況,已完成總建筑面積29260平米，已投資5643.5萬元（不含土地使用權(quán)）。其中：投資完成主體情況（共計(jì)3598.9萬元）1）綜合樓5600平米711萬元2）客房樓4300平米478.5萬元3）康樂中心6300平米995.7萬元4）后勤服務(wù)樓（已裝修）2600平米416萬元5）會(huì)議中心3700平米326.8萬元6）變配電室200平米31.8萬元7）人工湖1260平米16.6萬元8）屋面網(wǎng)架162.13萬元9）前期拆除工程11.4萬元10）室外三通一平、圍墻工程449萬元（包括145畝地墊土、室外排水工程）,基礎(chǔ)設(shè)施及其他投資項(xiàng)目（共計(jì)1489.6萬元）1）地?zé)峋?眼（深1800米，水溫43度）261萬元2）建筑物基礎(chǔ)打樁工程199.8萬元3）戲水樂園設(shè)備款128.4萬元4）設(shè)計(jì)費(fèi)110萬元5）監(jiān)理費(fèi)33萬元6）職工廚房設(shè)備16.2萬元7）勘查費(fèi)5萬元8）臨時(shí)配電費(fèi)60萬元9）打井等工程28.6萬元10）籌建費(fèi)用179.43萬元11）基建稅費(fèi)468.17萬元未付款的已完成工程（共計(jì)555萬元）1）貴賓客房樓5300平米530萬元2）配電室改造及二次土回填25萬元,3、未完成工程及缺口資金（4800萬元）1）建筑物裝修工程2600萬元2）各種設(shè)備1000萬元3）洗衣房、庫房500平米60萬元4）配電、地?zé)崴畠艋O(shè)備220萬元5）鍋爐房550平米70萬元6）鍋爐等保暖設(shè)備及空調(diào)設(shè)備600萬元7）室外工程（含綠化及大門工程）250萬元,效益分析,每張床位為26萬元,即以26萬元/間的價(jià)格全部銷售會(huì)員證后,剛好能收回成本。,通過調(diào)查附近北京綠色度假村客房價(jià)位如下：普通間560元/間/天0.8折448元/間/天貴賓間880元/間/天0.8折704元/間/天本項(xiàng)目開發(fā)完后按上述價(jià)位經(jīng)營：普通客房200間；標(biāo)準(zhǔn)客房200間平均空置率40%年總收入4977萬元運(yùn)營費(fèi)用率為25%兩稅一費(fèi)5.5%年稅后利潤3459萬元?jiǎng)討B(tài)投資回收期3.7年,項(xiàng)目周邊另有100畝租賃土地，擬建Townhouse可與本項(xiàng)目共同開發(fā)利用。土地面積：66667平米容積率：0.75建筑面積:50000平米開發(fā)總成本：21316萬元（折合4264元/平米）土地轉(zhuǎn)讓價(jià)：3500萬元（35萬元/畝）樓面毛地價(jià)：2750萬元（550元/建筑平米）出讓金稅費(fèi)：82萬元建安費(fèi)用：11500萬元小市政費(fèi)用：1200萬元其他費(fèi)用：2284萬元,銷售收入測算通過調(diào)查周圍項(xiàng)目銷售價(jià)格如下：莫奈花園順義區(qū)前沙峪均價(jià)8600元/平方米東方太陽城潮白河邊上均價(jià)7800元/平方米考慮該項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，開發(fā)完成后均價(jià)為8500元/平方米銷售總收入39000萬元銷售成本3120萬元凈銷售收入3