房地產(chǎn)金融第4-6章.ppt

第四章住房金融,4-1住房金融概述,4-1-1住房金融的含義及研究對(duì)象含義：廣義與狹義4-1-2住房金融的基本特征1、住房金融的核心是住房消費(fèi)信貸（住房信用是住房金融的核心內(nèi)容；住房消費(fèi)信貸是住房信用的核心）2、住房資金融通的長(zhǎng)期穩(wěn)定性3、住房金融融資的對(duì)象主要是居民，貸款具有零星性2、住房資金融通的政策性和專門性（稅收補(bǔ)貼、政策性住房金融機(jī)構(gòu)、政策性住房金融工具）（專款專用、契約式融資、抵押貸款方式）4-1-3住房金融結(jié)構(gòu)類型1、住房金融籌資類型：直接路線、契約路線、存款金融路線、抵押銀行系統(tǒng),2、住房金融結(jié)構(gòu)的類型開(kāi)放式結(jié)構(gòu)、封閉式、混合式,4-2我國(guó)住房公積金制度,4-2-1住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)1、住房公積金的性質(zhì)2、住房公積金的特點(diǎn)：義務(wù)性、互助性、保障性4-2-2住房公積金的歸集、使用和提取1、住房公積金的歸集(對(duì)象、基數(shù)、比例等)2、住房公積金的使用（個(gè)人、管理中心）3、住房公積金的提?。ㄏM(fèi)提取、喪失繳存條件的提?。?簡(jiǎn)化的住房公積金歸集和使用過(guò)程,單位,職工,職工,住房公積金管理中心,職工,中央政府,住房公積金貸款,償還住房公積金貸款,購(gòu)買債券,債券本息償還,住房公積金繳存,住房公積金提取,現(xiàn)行住房公積金的管理制度：1、住房公積金的管理原則：住房公積金的管理實(shí)行住房委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則2、組織體系：中央住房公積金政策制定與監(jiān)督執(zhí)行機(jī)構(gòu)省級(jí)住房公積金管理指導(dǎo)機(jī)構(gòu)住房公積金管理決策機(jī)構(gòu)：住房委員會(huì)住房公積金管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)：財(cái)政部門住房公積金管理運(yùn)作機(jī)構(gòu)：管理中心住房公積金業(yè)務(wù)代理機(jī)構(gòu)：受托銀行,4-2-3住房公積金的利率和稅收1、利率政策存款利率:當(dāng)年歸集的0.72%上年結(jié)轉(zhuǎn)的1.72%貸款利率:1-5年5-30年沉淀資金利率：1.89%2、稅收政策：免稅4-2-4住房公積金制度安排和政策實(shí)施中的問(wèn)題1、住房公積金制度中的幾個(gè)問(wèn)題：住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題住房公積金運(yùn)行的監(jiān)督問(wèn)題職工個(gè)人的貸款勸和提村權(quán)問(wèn)題,2、住房公積金政策實(shí)施中的幾個(gè)問(wèn)題：住房公積金歸集率不高住房公積金管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置混亂職工個(gè)人權(quán)益缺乏保障住房公積金的互助性難以發(fā)揮,4-3我國(guó)住房金融發(fā)展分析,4-3-1商業(yè)銀行在住房金融中的主導(dǎo)作用4-3-2改革住房公積金制度，建立有效的政策性住房金融。4-3-3設(shè)計(jì)適合居民支付能力的多樣化的住房抵押信貸工具。1、成立國(guó)家住房公積金總局2、以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，實(shí)行公積金貸款利率市場(chǎng)化4-3-4培育住房二級(jí)抵押市場(chǎng)。,思考題,1、我國(guó)住房金融制度存在的問(wèn)題及對(duì)策。2、中外住房金融制度比較。3、我國(guó)住房金融效率分析4、住房公積金貸款工具創(chuàng)新研究。,第五章個(gè)人住房貸款,5-1個(gè)人住房貸款概述5-1-1個(gè)人住房貸款的概念及種類1、個(gè)人住房貸款的概念2、個(gè)人住房貸款的種類按資金來(lái)源：自營(yíng)性、委托性和組合貸款按住房交易形態(tài)：首次住房貸款和再交易住房貸款按貸款用途：個(gè)人住房貸款和個(gè)人大修住房貸款按購(gòu)買住房類型：經(jīng)濟(jì)使用房和商品房貸款,期限基準(zhǔn)利率下限利率利差0-6月5.22%4.70%0.526月-1年5.58%5.02%0.561-3年5.76%5.18%0.583-5年5.85%5.27%0.585-30年6.12%5.51%0.61以北京為例:工、農(nóng)、中三家銀行房貸執(zhí)行下限；建行執(zhí)行上限。,5-1-2個(gè)人住房貸款的特征貸款期限長(zhǎng)零售性分期償還5-1-3個(gè)人住房貸款的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)貸款金額、首付比率、貸款價(jià)值比率、償還比率、貸款余額5-1-4個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式以所購(gòu)住房作抵押、抵押加連帶責(zé)任保證、抵押加購(gòu)買住房貸款保險(xiǎn)、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證,5-1-5住房置業(yè)擔(dān)保1、概念2、程序：借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)住房職業(yè)擔(dān)保擔(dān)保公司受理借款人的申請(qǐng)簽定有關(guān)合同，辦理有關(guān)手續(xù)解除擔(dān)保3、住房置業(yè)擔(dān)保公司,5-1-6個(gè)人住房貸款的性質(zhì)1、個(gè)人住房貸款的實(shí)質(zhì)：房屋按揭2、按揭貸款與抵押貸款的區(qū)別：債務(wù)承擔(dān)手段不同、債權(quán)債務(wù)參與人不同、債務(wù)資金運(yùn)用及目的不同、債務(wù)還貸方式不同、債權(quán)人審查債務(wù)人資信重點(diǎn)不同。,5-2個(gè)人住房貸款工具,5-2-1月等額償還按揭貸款5-2-2等額本金償還按揭貸款5-2-3遞增式償還按揭貸款5-2-4漂浮式按揭貸款5-2-5可變利率按揭貸款1、隨價(jià)格水平調(diào)整的按揭貸款2、可調(diào)整利率按揭貸款3、可變利率按揭貸款的優(yōu)缺點(diǎn)5-2-6逆向年金抵押貸款,5-3個(gè)人住房貸款的運(yùn)作,5-3-1自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的運(yùn)作1、個(gè)人住房貸款的審查2、個(gè)人住房貸款的審批和發(fā)放3、個(gè)人住房貸款的回收4、個(gè)人住房貸款的違約責(zé)任及處置違約情形、違約的處置方式、抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置,5-3-2住房公積金個(gè)人住房貸款1、住房公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)：專項(xiàng)消費(fèi)性貸款政策性貸款委托貸款2、申請(qǐng)住房公積金貸款的條件適用范圍、申請(qǐng)條件3、貸款的程序4、貸款金額的確定5-3-3住房組合貸款,第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資,6-1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵押融資,6-1-1普通抵押:房地產(chǎn)抵押、在建工程抵押6-1-2最高額抵押1、最高額抵押的含義：特點(diǎn)：最高額抵押是為將來(lái)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保、擔(dān)保債權(quán)的不特定性、抵押的債權(quán)具有最高限額、對(duì)一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。,2、最高額抵押的意義及缺陷：促進(jìn)資金融通、強(qiáng)化交易關(guān)系妨礙抵押物擔(dān)保價(jià)值的發(fā)揮、容易滋生抵押權(quán)人的不當(dāng)行為。3、最高額抵押設(shè)定應(yīng)注意的問(wèn)題：抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍決算期的約定債權(quán)最高額的確定最高抵押的轉(zhuǎn)讓與實(shí)現(xiàn)最高額抵押合同的變更：除最高限額、最高抵押抵押期間、對(duì)抗順序在后的抵押人外，可以變更合同條款。,6-1-3集合抵押1、集合抵押的含義2、集合抵押的設(shè)定和效力：設(shè)定是應(yīng)明確包括的具體的個(gè)體財(cái)產(chǎn)，設(shè)定后新增財(cái)產(chǎn)不列入標(biāo)的范圍。效力：基于標(biāo)的物的集合性與不可分性，所以未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，集合抵押的財(cái)產(chǎn)的各個(gè)組成部分不得轉(zhuǎn)讓或位普通債權(quán)人的利益而被執(zhí)行；未經(jīng)同意而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的可追及并實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。,3、集合抵押的優(yōu)點(diǎn)和不足：優(yōu)點(diǎn)：可最大限度發(fā)揮企業(yè)財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保能力；有利于發(fā)揮企業(yè)財(cái)產(chǎn)的使用價(jià)值。缺點(diǎn)：適用范圍較為狹窄；程序繁雜。6-1-4浮動(dòng)抵押1、浮動(dòng)抵押的概念及適用范圍浮動(dòng)抵押與集合抵押的區(qū)別：標(biāo)的物范圍不同、標(biāo)的物是否確定、標(biāo)的物處分的權(quán)限不同。浮動(dòng)抵押的設(shè)定一般僅為股份有限公司。,2、浮動(dòng)抵押的設(shè)定：必須到所屬地工商部門辦理登記。3、浮動(dòng)抵押權(quán)標(biāo)的物的特定和抵押權(quán)的效力4、浮動(dòng)抵押權(quán)與其他擔(dān)保物權(quán)的關(guān)系：由法定擔(dān)保物權(quán)的，法定擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先存在多個(gè)浮動(dòng)抵押權(quán)時(shí)，已成立的先后順序決定其效力普通抵押權(quán)設(shè)定在先的，則優(yōu)先于浮動(dòng)抵押權(quán),6-1-5增值分享抵押貸款特點(diǎn)：一方面可以降低借款的融資成本，另一方面銀行又可以參與房地產(chǎn)增值收益的反享，減少未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。,6-2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,6-2-1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類及特點(diǎn)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類：流動(dòng)資金貸款、開(kāi)發(fā)貸款2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn)：按項(xiàng)目貸款、貸款額度大、貸款占用時(shí)間長(zhǎng)、貸款風(fēng)險(xiǎn)較大。,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的相關(guān)規(guī)定1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng)2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批與發(fā)放3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的回收與展期4、經(jīng)濟(jì)適用房貸款三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范違約風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)防范措施：,6-3項(xiàng)目融資,6-3-1項(xiàng)目融資的含義和特征1、項(xiàng)目融資的含義無(wú)追索權(quán)項(xiàng)目融資有追索權(quán)項(xiàng)目融資2、項(xiàng)目融資的特點(diǎn)項(xiàng)目導(dǎo)向、有限追索、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、非公司負(fù)債型融資、信用結(jié)構(gòu)多樣化。,6-3-2項(xiàng)目融資與公司融資的比較：貸款對(duì)象不同籌資渠道不同追索性質(zhì)不同還款來(lái)源不同6-3-3項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)與不足：1、優(yōu)勢(shì)：有限追索項(xiàng)目融資能有效地實(shí)現(xiàn)融資目的；實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資；實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離和分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。2、不足：風(fēng)險(xiǎn)分配的復(fù)雜性、增加了貸款的風(fēng)險(xiǎn)；成本高。,6-3-4項(xiàng)目融資的適用范圍:資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、制造業(yè)項(xiàng)目、有可靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流的項(xiàng)目。6-3-5項(xiàng)目融資的參與者及其權(quán)責(zé)1、項(xiàng)目發(fā)起人2、項(xiàng)目公司和借款方3、貸款銀行：安排行、代理行、管理行、技術(shù)銀行、保險(xiǎn)銀行。,6-3-6項(xiàng)目融資的運(yùn)行程序1、項(xiàng)目融資的框架結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)2、項(xiàng)目融資的階段投資決策分析階段融資決策分析階段融資結(jié)構(gòu)分析階段融資談判階段項(xiàng)目融資的執(zhí)行階段,6-4BOT項(xiàng)目融資模式,6-4-1BOT項(xiàng)目融資的含義及其主要形式1、含義：由項(xiàng)目所在國(guó)政府或所屬機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)或經(jīng)營(yíng)提供一種特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議作為項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)，由本國(guó)公司或者外國(guó)公司作為項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營(yíng)者安排融資承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目并在一定時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獲取商業(yè)利潤(rùn)，最后，根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)。,2、主要形式：標(biāo)準(zhǔn)BOT(Build-Operate-Transfer)BOOT(Build-Own-Operate-Transfer)BOO(Build-Own-Operate)BTO(Build-Transfer-Operate)DBFO(DesignBuild-Finance-Transfer)FBOOT(Finance-Build-Own-Operate-Transfer)BOL(Build-Operate-Lease)DBOM(Design-Build-Operate-Maintain)DBOT(Design-Build-Operate-Transfer)BRT(Build-Rent-Transfer