CBD寫字樓市場研究報告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔CBD寫字樓市場研究報告一、北京寫字樓市場研究1、市場綜述1.1主要市場北京甲級寫字樓主要分布在：中央商務區(qū)（CBD）、第三使館區(qū)（燕莎及機場輔路地區(qū)）、中關村地區(qū)、金融街地區(qū)和東長安街及朝外地區(qū)等六個次市場。圖2-1北京甲級寫字樓主要次市場分布圖中央商務區(qū)（CBD）：中央商務區(qū)及周邊地區(qū)是北京涉外商務活動最集中的地區(qū)。也是北京國際水準甲級寫字樓最為集中的區(qū)域。-現(xiàn)有供應：甲級寫字樓為58.7萬平方米-未來供應：2004-2008年甲級寫字樓預計為500萬平方米左右特點：平均租金最高；空置率水平最低；國際化程度最高、跨國公司最集中的區(qū)域，商務環(huán)境成熟；區(qū)域基礎設施和配套設施完善；專業(yè)好文檔規(guī)劃中可供開發(fā)的地塊較多，土地儲備較豐富；政府良好的推廣策略，使CBD對海外投資人產(chǎn)生了更強的吸引力；寫字樓品質(zhì)將進一步提升，具有國際甲級標準的寫字樓物業(yè)有望增加。東長安街地區(qū)：北京甲級寫字樓發(fā)展較為成熟的地區(qū)，北京最早落成的甲級寫字樓國際大廈和亞洲最具實力的地產(chǎn)商開發(fā)的東方廣場均位于此區(qū)域。-現(xiàn)有供應：甲級寫字樓為76.7萬平方米-未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為45萬平方米特點：平均租金與全市平均租金基本持平；受交通條件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客戶群主要是外資、中外合資企業(yè)及國內(nèi)知名企業(yè)；區(qū)域發(fā)展成熟；可開發(fā)土地有限及受城市規(guī)劃限制，未來寫字樓供應增長平穩(wěn)；由于靠近天安門廣場和王府井商業(yè)街等城市中心，該地區(qū)受到國內(nèi)外各知名地產(chǎn)商及大型企業(yè)和政府機構(gòu)的關注。朝外地區(qū)：位于朝陽區(qū)，由于毗鄰使館區(qū)為跨國公司從事商務活動提供了種種便利，因此，朝外商務區(qū)吸引了許多跨國公司。豐聯(lián)廣場、人壽大廈是該區(qū)域代表性寫字樓。-現(xiàn)有供應：甲級寫字樓23萬平方米專業(yè)好文檔-未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為5萬平方米特點：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平較高；區(qū)域發(fā)展成熟；寫字樓的整體檔次低于CBD和東長街地區(qū)；集中了一批外資及中外合資企業(yè)在此區(qū)域辦公；因土地價格、未來可發(fā)展空間有限等原因，對具有實力的地產(chǎn)開發(fā)商吸引力不足。第三使館區(qū)：位于朝陽區(qū)，圍繞在機場高速路和東三環(huán)交匯處的東南，是北京寫字樓發(fā)展較早的區(qū)域。京城中心、發(fā)展大廈、燕莎中心、亮馬大廈、南銀大廈等均分布在此。這一區(qū)域與CBD具有相同之處，是外商投資者和國外公司青睞的地區(qū)。-現(xiàn)有供應：甲級寫字樓為51.5萬平方米-未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為26萬平方米特點：區(qū)域平均租金高于全市平均水平；因缺少地鐵交通的支持，空置率水平相對高于CBD和東長安街地區(qū)；外資企業(yè)集中，大量日本公司集聚在發(fā)展大廈、幸福大廈等物業(yè)內(nèi)辦公；區(qū)域發(fā)展成熟；擁有良好的生活環(huán)境，是外籍人員生活居住相對集中專業(yè)好文檔的區(qū)域；寫字樓市場未來具有一定的發(fā)展空間。金融街地區(qū)：金融街地區(qū)西自西二環(huán)路、東臨太平橋大街、南起復興門內(nèi)大街、北至阜成門內(nèi)大街，規(guī)劃用地103公頃，是中國金融業(yè)最高管理機構(gòu)及全國最具實力的金融機構(gòu)的集聚中心。-現(xiàn)有供應：甲級寫字樓33萬平方米-未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為46萬平方米特點：由于甲級寫字樓同乙級寫字樓競爭激烈，區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓平均租金低于其他幾個區(qū)域，該區(qū)域甲級寫字樓供應有限，大部分為乙級或接近甲級標準的物業(yè)；國內(nèi)金融業(yè)對該地區(qū)寫字樓的需求旺盛，因此空置率水平較低；國內(nèi)金融業(yè)、電信業(yè)及其相關行業(yè)集中于此；金融街一期已建設完成，二期處于規(guī)劃建設中，占地32萬平方米；根據(jù)西城區(qū)政府對金融街的規(guī)劃發(fā)展目標，金融街將力爭吸引國外金融機構(gòu)的進駐，金融街的整體規(guī)劃及建設正不斷步入國際化，甲級寫字樓的數(shù)量有望提高。中關村地區(qū)：根據(jù)中關村科技園的規(guī)劃，中關村核心區(qū)包括中專業(yè)好文檔關村西區(qū)、中關村科學城、北大科技園、清華科技園，邊緣地區(qū)的重點項目有中關村軟件園、中關村生命科技園和上地信息產(chǎn)業(yè)基地。依據(jù)中關村科技園發(fā)展規(guī)劃，未來10年中關村科技園的功能定位為具有國際競爭力的國家級科技創(chuàng)新示范基地。-現(xiàn)有供應：甲級寫字樓48萬平方米-未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為77萬平方米特點：中關村現(xiàn)有甲級寫字樓整體品質(zhì)與東部存在差距，由于甲級寫字樓數(shù)量有限，平均租金水平與全市租金水平持平，空置率穩(wěn)定；高科技企業(yè)、成長型中小公司辦公聚集地區(qū)；正處于全面建設階段，整體商務環(huán)境正逐步改善；受銀行貸款對寫字樓的限制和區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)模特征等因素的影響，寫字樓銷售市場受到商住公寓的沖擊；目前缺少具有經(jīng)驗的外資地產(chǎn)投資商的投資，中關村地區(qū)寫字樓開發(fā)主要依靠國內(nèi)開發(fā)商建設；區(qū)域內(nèi)人才資源、政策環(huán)境及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以及不斷改善的辦公生活條件，有望吸引外資企業(yè)及地產(chǎn)投資商的進入。圖表2-1北京甲級寫字樓各區(qū)域次市場市場表現(xiàn)一覽表項目中央商務區(qū)東長安街朝外地區(qū)金融街第三使館中關專業(yè)好文檔村現(xiàn)狀供給（萬平方米）60.372.3233348.448未來供給20032008年（萬平方米）138455462677有效租金(USD/平方米/月)33.029.727.523.1530.028.2空置率7.9%16.7%21.3%11.3%19.3%14.5%售價(USD/平方米)20002650190021001535注：以上數(shù)據(jù)按2002年第四季度計算；租金和售價均為成效價格：區(qū)域內(nèi)沒有可供銷售的甲級寫字樓，考慮了部分乙級寫字樓：因區(qū)域內(nèi)沒有成交案例，為報價1.2寫字樓的分類在北京的寫字樓市場，具有投資潛力的寫字樓主要包括國際甲級和國內(nèi)甲級寫字樓。國際甲級寫字樓與國際上的甲級寫字樓標準相符，國內(nèi)甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。北京甲級寫字樓與國際甲級寫字樓有一些顯著的差距。如實用率較低以及通常沒有墊高地板。由于寫字樓物業(yè)在不同地域市場存在差異，寫字樓的定級通常是基于每個市場上建筑的相對質(zhì)量。采用下述標準對北京的寫字樓進行分類:圖表2-2北京甲級寫字樓分類標準一覽表標準國際甲級甲級地點主要商務區(qū)極好的可接近性主要的辦公區(qū)好的可接近性專業(yè)好文檔開發(fā)商的背景經(jīng)驗豐富并且資金雄厚沒有具體的要求總建筑面積超過50,000平方米超過25,000平方米服務配套設施滿足日常生活的商店適合商務會餐的飯店賓館銀行郵電局午間放松或娛樂設施其他如公園、運動設施和圖書館至少有國際甲級寫字樓中所述服務配套設施的五種高質(zhì)量的裝修中央空調(diào)進口電梯網(wǎng)絡通信設施從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米高檔次的國際化外裝修如大理石大堂和玻璃幕墻實用率70與國際甲級物業(yè)相同的特征高檔次的內(nèi)外裝修銷售/出租僅用于出租，或者整層銷售在銷售和出租上沒有限制智能化系統(tǒng)樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線、衛(wèi)星接收及數(shù)據(jù)傳送安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)可供增加其它服務的預留空空間(例如：專線數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡會議等)安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線或市政線、衛(wèi)星接收物業(yè)管理由經(jīng)驗豐富的國際知名公司管理由經(jīng)驗豐富的知名公司管理2、供給分析2.1現(xiàn)存和未來供給北京的甲級寫字樓存量自1996年大幅度增長。截止到2003年底，甲級寫字樓總供應量約為360萬平方米。專業(yè)好文檔圖表2-3北京甲級寫字樓供給歷史表現(xiàn)及未來預測（1990-2008年）資料來源：仲量聯(lián)行19851995年，北京甲級寫字樓的供應量有限，平均年供應量僅為3萬多平方米。19962001年年均供應量約43萬平方米。2002年北京甲級寫字樓市場供給有限。北京市具有國際標準的甲級寫字樓數(shù)量更加有限，且主要集中在東部地區(qū)。如：國際貿(mào)易中心二期、嘉里中心、盈科中心、華潤大廈、盛世大廈等。無論是中央商務區(qū)還是中關村以及金融街等區(qū)域，未來將新增大量甲級寫字樓供應。預計2004-2008年北京的甲級寫字樓新增供應量將達到402萬平方米，年均供給量67萬平方米。根據(jù)各區(qū)域規(guī)劃，中央商務區(qū)寫字樓的建筑面積將占總體規(guī)劃建設規(guī)模的50，達到500萬平方米。中關村科技園區(qū)僅核心區(qū)總建筑面積規(guī)模將達到150萬平方米，其中以寫字樓為主。金融街二期的寫字樓供應將達到建筑面積64萬平方米。此外，在長安街沿線、東直門交通樞紐地區(qū)以及宣武區(qū)建設的國際傳媒大道等地區(qū)，也有大量甲級寫字樓開發(fā)項目。盡管計劃建設的寫字樓項目和建設規(guī)?？捎^，但由于市場機制的自我調(diào)節(jié)和政府的政策控制，寫字樓的實際供應量會比計劃的數(shù)量有一定程度的減少。專業(yè)好文檔2.2甲級寫字樓供給特征按照國際上的最佳模式，甲級寫字樓投資不但依靠穩(wěn)定的租金收益，也要獲得物業(yè)升值收益。這個戰(zhàn)略通常要求長期持有物業(yè)，投資商在項目開發(fā)的早期具有較強的財務彈性。國際甲級標準寫字樓的開發(fā)商通常具有豐富的房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)驗。這些開發(fā)商或者是海外公司如來自香港、南韓、美國、馬來西亞，或者是有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的國內(nèi)企業(yè)如華潤。與本地大陸開發(fā)商相比，他們能夠更好地理解高檔承租人的需求和房地產(chǎn)運營規(guī)律，并且具有更雄厚的資金實力和融資渠道。2.3甲級寫字樓的市場表現(xiàn)北京甲級寫字樓市場自1995年出現(xiàn)下滑，空置率激增，主要是由于甲級寫字樓供應量的大幅增長，導致