小高層房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告.doc

小高層房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告目錄第一部分項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論第二部分項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、提出項(xiàng)目建設(shè)背景二、投資的必要性第三部分項(xiàng)目市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究一、本市城市概況二、本市城市發(fā)展規(guī)劃三、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述四、本市小高層住宅市場(chǎng)分析（竟?fàn)幮詷潜P分析）五、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類分析六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址二、項(xiàng)目建設(shè)條件第五部分項(xiàng)目地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析一、項(xiàng)目地塊解析二、項(xiàng)目地塊HTP層次分析方法(中國(guó)與外國(guó)理論與實(shí)踐結(jié)晶)第六部分項(xiàng)目地塊SWOT分析與應(yīng)用一、項(xiàng)目的SWOT矩陣分析二、項(xiàng)目SWOT策略應(yīng)用三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng)第七部分項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估一、項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目整體定位（二）項(xiàng)目功能定位（三）項(xiàng)目形象定位（四）項(xiàng)目檔次定位二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（一）目標(biāo)客戶類型（二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析第七部分戶型進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇(房產(chǎn)價(jià)值工程原理-ValueEngineering)一、項(xiàng)目評(píng)價(jià)工程原理及程序過程二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序三、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析與評(píng)論四、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及比較分析五、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及改進(jìn)分析六、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)結(jié)論第八部分對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格定位一、均價(jià)的確定二、單價(jià)的確定第九部分項(xiàng)目的結(jié)論第十部分開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu)一、企業(yè)組織（一）企業(yè)組織形式（二）企業(yè)工作制度第十一部分的建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃（一）建設(shè)方案規(guī)劃二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則（二）建設(shè)方式（三）進(jìn)度安排（四）項(xiàng)目周期設(shè)定（五）分段周期設(shè)定第十二部分投資估算及資金籌措計(jì)劃一、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算）（一）開發(fā)成本估算（二）開發(fā)費(fèi)用估算（三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙矶?、?xiàng)目資金籌措（一）項(xiàng)目投資組合方式（二）資金動(dòng)作方式三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息（一）資金籌措與投資使用計(jì)劃（二）貸款本金的償還及利息支付第十三部分銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算一、住宅銷售單價(jià)的確定（一）根據(jù)本市“本項(xiàng)目”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告制定價(jià)格體系（平均價(jià)格）（二）建議銷售測(cè)算單價(jià)(運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn))（三）總銷售收入的確定第十四部分建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)一、稅金計(jì)算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算二、損益表與靜態(tài)盈利分析（一）住宅與商鋪、車位部分損益表三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（一）住宅與商鋪、車位全部投資現(xiàn)金流量表四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析第十五部分不確定性分析一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析（二）結(jié)論二、敏感性分析三、決策樹概率分析四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施（二）風(fēng)險(xiǎn)控制第十六部分國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性（二）目前對(duì)人和社會(huì)影響二、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)第十七部分銀行貸款支撐條件一、項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)（一）本市本項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商的資信指標(biāo)（二）本市本項(xiàng)目項(xiàng)目貸款評(píng)估情況（三）本市本項(xiàng)目項(xiàng)目貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)結(jié)果（一）項(xiàng)目貸款的概況（二）項(xiàng)目貸款的評(píng)價(jià)過程第十八部分可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議一、評(píng)估結(jié)論二、結(jié)論的建議及說明第十九部分可行性研究附報(bào)表一、項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖二、項(xiàng)目開發(fā)成本估算表三、全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表四、項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表五、項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表六、資金來源與運(yùn)用表七、損益及利潤(rùn)分配表八、現(xiàn)金流量表（全部投資）九、借款償還期測(cè)算表十、敏感性分析表第一部分項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況（一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇在本市域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。結(jié)合本市城市建設(shè)與改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。（二）建設(shè)項(xiàng)目基本概況（1）項(xiàng)目名稱：（2）建設(shè)地點(diǎn)：（3）建設(shè)單位：（4）管理單位：（5）企業(yè)性質(zhì)：（6）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（7）公司類別：集團(tuán)化企業(yè)；（8）注冊(cè)資金:（9）資質(zhì)等級(jí)：（10）資信等級(jí)：（11）法人代表：（12）法定地址：（13）聯(lián)系方式：（14）企業(yè)概況（15）企業(yè)業(yè)績(jī)住宅項(xiàng)目（100畝已竣工）、精品旅游地產(chǎn)項(xiàng)目（200畝熱銷中）、休閑美食中心（1300畝招商中）、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化尊貴高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目（3000畝已投入使用）、海景旅游度假村（400畝已竣工）等。（16）企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃出于對(duì)重大項(xiàng)目進(jìn)行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對(duì)本公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃（17）項(xiàng)目的基本概況本市本項(xiàng)目項(xiàng)目位于本市城東區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)本市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施。（三）獨(dú)立承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員項(xiàng)目的可行性研究工作由項(xiàng)目開發(fā)商：本公司獨(dú)立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，項(xiàng)目編制過程嚴(yán)格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國(guó)土資源局等相關(guān)政府部門文件，由開發(fā)單位組成“本市本項(xiàng)目項(xiàng)目”可行性研究與評(píng)價(jià)工作委員會(huì)（四）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)；（2）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（3）中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件；（五）可行性研究報(bào)告研究范圍研究范圍主要包括：住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，銀行貸款評(píng)價(jià)等。（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容表：1-1-1【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)站前大道旁規(guī)劃總用地面積5萬實(shí)際用地面積10萬m2總建筑面積1