尚城豫園項(xiàng)目124畝塊地項(xiàng)目可行性分析報(bào)告11.doc

目錄一、概況1、項(xiàng)目概況2、報(bào)告范圍3、公司簡介二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容三、項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理2、項(xiàng)目運(yùn)營組織管理四、項(xiàng)目市場分析及市場定位1、市場分析2、市場定位五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件1、項(xiàng)目選址2、建設(shè)條件六、尚城豫園項(xiàng)目整體策劃七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃2、工程方案設(shè)計(jì)23、項(xiàng)目總圖布局4、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)5、項(xiàng)目配套設(shè)施八、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能1、環(huán)境保護(hù)2、安全衛(wèi)生3、消防4、節(jié)能九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措1、投資估算2、資金籌措十、財(cái)務(wù)與效益分析1、財(cái)務(wù)分析2、效益分析十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避十二、結(jié)論31、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模尚城豫園項(xiàng)目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是合肥東區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（1）多層公寓尚城豫園多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結(jié)構(gòu)，采用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個(gè)小區(qū)充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。（2）小高層公寓尚城豫園小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。（3）配套商業(yè)面積（包括車庫）建筑面積約15000平方米（4）公共生活設(shè)施總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。（4）物業(yè)管理4尚城豫園實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級安全插座；通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)行專遞服務(wù)；周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時(shí)小區(qū)保安負(fù)責(zé)對小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏；一、尚城豫園項(xiàng)目組織管理結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理該項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施由安徽金大陸集團(tuán)合肥置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目初期的投資機(jī)會分析、市場調(diào)研、項(xiàng)目報(bào)建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項(xiàng)目公司和企劃中心共同完成，項(xiàng)目公司對項(xiàng)目運(yùn)營全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目后評價(jià)。2、運(yùn)營組織管理尚城豫園項(xiàng)目采取獨(dú)立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項(xiàng)目。二、項(xiàng)目市場分析及市場定位1、項(xiàng)目市場分析(1)整體市場交易活躍，持續(xù)走強(qiáng)5在國家和各級政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策、措施的指導(dǎo)下，各種對樓市產(chǎn)生“利好”的配套政策的出臺及住房金融服務(wù)的提供，房地產(chǎn)正成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。2001年度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到18.67億元，較上一年度增長30.11%，住宅施工面積322.54萬平方米，較上一年度增長31.84%，住宅新開工面積174.65萬平方米，較上一年度增長69.14%，住宅竣工面積114.92萬平方米，較上一年度增長27.5%。在銷售方面，2001年度銷售面積83.15萬平方米，銷售額13.94億元，分別較上一年度增長1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達(dá)到26.78%。2002年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到27.38億元，施工面積478.09萬平方米，分別較上一年度同比增長1.19%、1.11%。2002年，房地產(chǎn)市場明顯特點(diǎn)是：淡季不淡，市場活躍，價(jià)格穩(wěn)中有升，居民個(gè)人購房已成為消費(fèi)主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。2003年前5個(gè)月，全市房屋施工面積526萬平方米，其中去年結(jié)磚面積362萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中正在預(yù)售的有158個(gè)項(xiàng)目，已預(yù)售出面積152.5萬平方米（占5月份在建面積的28.9%），其中住宅項(xiàng)目136個(gè)，已預(yù)售出面積122.5萬平方米（占在建住宅面積的29.8%）；其他項(xiàng)目22個(gè)，已預(yù)售面積30萬平方米，共收取預(yù)收款10.4億元。2003年前5月，取得“商品房預(yù)售許可證”的商品房面積為130萬平方米，同期商品房預(yù)售面積為103.5萬平方米，占6可預(yù)售總量的79.6%。前5個(gè)月，現(xiàn)房銷售率達(dá)到72.2%，預(yù)售率達(dá)79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時(shí)，各區(qū)位、價(jià)位的在建樓盤，基本未出現(xiàn)“冷盤”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對目前商品房預(yù)（銷）售情況比較滿意，對市場前景看好。東區(qū)1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū)2500元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊(duì)預(yù)購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期8萬余平方米基本上是施工與銷售同時(shí)完成，位于南淝河畔的“中央花園”項(xiàng)目，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費(fèi)者前來預(yù)訂。從總體上看，我市房地產(chǎn)市場仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。（2）購房主體發(fā)生變化國家停止住房實(shí)物分配后，住房消費(fèi)由“集團(tuán)采購”轉(zhuǎn)向“散戶時(shí)代”，2002年個(gè)人購房就已經(jīng)占商品房銷售面積的94，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。（3）消費(fèi)需求多樣化消費(fèi)者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導(dǎo)致消費(fèi)者在購房時(shí)對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。（4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期2003年度，合肥市房屋開發(fā)公司達(dá)到400余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實(shí)力小、抗風(fēng)7險(xiǎn)能力差。今后的一段時(shí)間，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，房地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實(shí)力在市場競爭中脫穎而出，弱勢企業(yè)將被淘汰出局。（5）暢銷產(chǎn)品分析在樓盤調(diào)研過程中，總結(jié)后我們會發(fā)現(xiàn)，以下幾類產(chǎn)品較為暢銷：一：高性價(jià)比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價(jià)格處于中下游，售價(jià)一般在1400元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣大消費(fèi)者歡迎。二：中高檔型。諸如元一時(shí)代花園、長春都市花園等，消費(fèi)群體定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等各方面標(biāo)準(zhǔn)較高，有突出賣點(diǎn)，操作得法，能夠吸引大批消費(fèi)者。2、項(xiàng)目市場定位在對類似項(xiàng)目（主要以玉蘭苑為研究對象）及市場需求進(jìn)行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、肥東縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場容量，消費(fèi)需求越來越突出。尚城豫園整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)，適應(yīng)大部分消費(fèi)者需求，價(jià)位在1500元每平米左右，是合肥市郊的現(xiàn)代居住項(xiàng)目，受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場發(fā)展的影響，中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的增長期，而且價(jià)位隨著市場經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，總體趨于上升趨勢。8本項(xiàng)目位于二環(huán)路以東，緊鄰二十埠河。本項(xiàng)目將大大提升小區(qū)的環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水平。同時(shí)二十埠河河道正在調(diào)整，并興建40000平米的綠地、廣場。根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，我們將本項(xiàng)目銷售對象確定為：（1）年輕的“準(zhǔn)合肥人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這一批消費(fèi)群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在1500元/月，但沒有多少積蓄，對住房有強(qiáng)烈的需求，對價(jià)格關(guān)注。（2）投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項(xiàng)目的升值潛力有很深的研究。（3）外來客商：本項(xiàng)目地處合肥東側(cè)，所在區(qū)域內(nèi)集聚著安徽大市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營的外地客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，有置業(yè)愿望。（4）瑤海工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐，將來的住宅需求量巨大。（5）部分肥東居民：肥東居民長期以來形成了一種做省城人的優(yōu)越感和自豪心理，近年來遷徙合肥的趨勢在不斷增強(qiáng)。本項(xiàng)目將成為此類消費(fèi)者遷居合肥的最佳跳板。三、項(xiàng)目選址與建設(shè)條件1、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目選址緊鄰東二環(huán)路，南臨二十埠河，占地124畝。二十埠9河即將調(diào)整河道，興建40000平米的綠地廣場，極大的提升了小區(qū)的居住品位。目前地塊場地已經(jīng)完成平整，減少前期項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。2、建設(shè)條件合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)是安徽省政府于1995年4月批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，集中開發(fā)6平方公里，享受市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。試驗(yàn)區(qū)前身為合肥市新火車站建設(shè)區(qū)，于1992年11月伴隨著國家重點(diǎn)工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕生，1996年2月國家建設(shè)部批準(zhǔn)將合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。經(jīng)過8年的艱苦努力，一個(gè)集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū)已展露豐姿