鹽城市容積率細則.doc

鹽規(guī)201128號機關各處室，各分局，各直屬單位：為進一步規(guī)范城市規(guī)劃編制和實施管理，提高城市規(guī)劃工作的質量和水平，根據(jù)國家、省、市近期出臺的有關文件，結合鹽城規(guī)劃管理實際，我局組織制訂了鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法（試行），現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。特此通知。附：鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法（試行）。二一一年五月十八日鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法（試行）第一條為規(guī)范建設用地容積率的規(guī)劃管理，維護建設市場的公開、公平、公正，創(chuàng)優(yōu)服務發(fā)展環(huán)境，提高依法行政水平，根據(jù)省、市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定、城市規(guī)劃相關法律、法規(guī)、規(guī)范和專業(yè)技術標準和住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、監(jiān)察部關于進一步貫徹落實國發(fā)201010號文件的通知（建房2010155號）、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知（國土資發(fā)2010151號）精神，江蘇省建設廳、監(jiān)察廳關于切實加強經營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于鹽城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內進行招標、拍賣、掛牌的經營性建設用地。第三條經營性建設用地出讓前，規(guī)劃部門應當嚴格依據(jù)經批準的控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃,科學確定建設用地使用性質、容積率和其他規(guī)劃條件。第四條規(guī)劃部門對建設用地和建設項目實施規(guī)劃許可，應保持容積率指標規(guī)劃管理的延續(xù)性和一致性。對同一地塊的建設用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審定、建設工程規(guī)劃許可、建設項目竣工核實，核定的容積率指標應前后一致。經營性建設用地出讓后，建設單位應嚴格按照土地出讓規(guī)劃條件中核定的容積率指標進行開發(fā)建設，原則上不得調整。分期開發(fā)建設的用地，各期建設工程規(guī)劃許可證確定的計入容積率建筑面積總和，不得突破土地出讓合同規(guī)定的用地規(guī)劃紅線范圍內依容積率計算的總建筑面積。第五條規(guī)劃條件是政府出讓土地的約定條件，其中容積率指標是規(guī)劃條件的核心內容之一。土地一經出讓，任何單位和個人都無權擅自更改規(guī)劃條件確定的容積率。建設單位或者個人應當按照規(guī)劃條件和規(guī)劃許可的內容進行建設，不得擅自變更；確需變更的，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請。變更內容依法應當先經其他主管部門同意的，建設單位或者個人在向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請變更時，應當提供相關證明文件。申請變更的內容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準，應按法定程序先行調整控制性詳細規(guī)劃。對房地產開發(fā)項目，除因公共利益需要外，申請變更的內容涉及提高容積率、改變使用性質、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在審批變更規(guī)劃許可前應當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。因變更規(guī)劃許可內容給利害關系人合法權益造成損失的，申請變更的建設單位或者個人應當依法給予補償。土地出讓后，規(guī)劃條件確定的容積率指標確需調整的，必須符合以下條件之一：1、城市總體（專項）規(guī)劃調整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的；2、因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要導致已出讓地塊的大小及相關建設條件發(fā)生變化的；3、國家和省的有關政策發(fā)生變化的。符合以上條件的，在不影響國家利益和公眾合法利益的前提下，城市規(guī)劃行政主管部門可以按規(guī)定程序商土地行政主管部門提出容積率調整指標的意見后報市規(guī)劃委員會研究，并報市人民政府批準。第六條符合控制性詳細規(guī)劃的容積率指標調整程序1、調整規(guī)劃條件確定的容積率，應當由建設單位提出申請，并說明調整理由。2、規(guī)劃部門應組織專家對調整的必要性和規(guī)劃調整方案的合理性進行論證，并向社會公示和組織聽證。經專家論證、社會公示和聽證，認為確需調整容積率的，應提出調整建議并附論證、公示、聽證結論等相關材料報市規(guī)委會研究并報市人民政府批準。3、經市人民政府批準，規(guī)劃部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并抄告國土等有關部門，告知建設單位辦理相關手續(xù)。4、經批準提高容積率的，建設單位必須與國土部門簽訂國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議，補交土地出讓金差價和相關建設規(guī)費。規(guī)劃部門按照國有土地使用權出讓合同及補充協(xié)議、土地出讓金差價和相關建設規(guī)費補交手續(xù)及市政府審批的意見，辦理相關規(guī)劃手續(xù)。第七條容積率計算規(guī)則1、容積率系指某一基地范圍內地面以上各類建筑的計入容積率建筑面積總和與基地總面積的比值。建筑面積計算按照本辦法及建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。2、住宅層高不應低于2.8米，且不應高于3.0米。當住宅建筑套型內局部層高大于4.9米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.5米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。3、當辦公建筑標準層層高大于5.5米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。4、當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業(yè)建筑層高大于10米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。5、設置于屋頂?shù)穆杜_、空中花園無封閉頂蓋的不計算建筑面積，設封閉頂蓋的應按其水平投影面積的一半計算建筑面積并納入容積率指標。其它層設置露臺、空中花園、入戶花園須按陽臺的相關規(guī)定計算建筑面積并納入容積率指標。住宅建筑因設置中央空調等設施需要設置的與室內相通的室外設備平臺，其進深不得大于1.1米，長度不得大于2.0米，其建筑面積應按陽臺的相關規(guī)定計算建筑面積并納入容積率指標。計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積應按其水平投影面積的一半計算，其中住宅陽臺最寬處凈深不應大于1.8米（不規(guī)則的陽臺，按其凈深的平均值控制），超過1.8米以上部分按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。每套住宅陽臺、露臺、空中花園、入戶花園、設備平臺的水平投影面積總和不得大于該套住宅套型計算建筑面積的10%,超出10%的以上部分按其水平投影全面積計算建筑面積并納入容積率指標。6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以建筑周邊20米范圍內室外地坪設計平均標高作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準。7、計算含底層車庫建筑的容積率指標時，層高小于2.2米的底層車庫建筑面積不計入容積率。由于相關規(guī)范的凈高要求等因素影響，車庫層高不大于2.45米，車庫建筑面積也不計入容積率。8、底層架空層建筑層高須大于3.0米,其架空部分建筑面積可不計入地塊容積率,但電梯井、門廳、過道等圍合部應按建筑面積計算等相關規(guī)定計算面積并納入容積率指標。架空部分應滿足以柱、剪力墻落地；視線通透、空間開敞；無特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用，如作為停車空間等利用應按規(guī)定計算建筑面積并計入容積率。中間層不宜設置架空層，架空層應計入建筑層次。9、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、影劇院、大型會議廳、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本辦法計算容積率，其建筑面積的計算值按照建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。10、新建的地上三層及以上獨立公共停車庫建筑面積不計入容積率。11、住宅建筑頂部采用坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5.設計不利用的坡屋面不得開設窗洞、門洞、上人孔。其檐口高度不得高于0.6米。設計利用的坡屋面空間按照相關規(guī)范設計并計算建筑面積納入容積率。因建筑造型設計不利用的坡屋頂屋脊高度不得大于2.5米。12、窗臺比相近室內樓、地面高出0.45米的飄窗不計算建筑面積，不大于0.45米窗臺高度的飄窗應按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。飄窗凸出外墻寬度不得大于0.7米。13、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑使用性質、層次、建筑面積和總建筑面積。第八條核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證容積率的管理措施。規(guī)劃部門應嚴格依據(jù)土地出讓合同規(guī)定的用地規(guī)劃紅線范圍內依容積率計算的總建筑面積控制建設項目的實施，采用倒扣控制建筑面積的方法，即在規(guī)定的建筑面積上限指標基礎上核減分期開發(fā)的建設項目建筑面積，一旦達到建筑面積上限值，則不得批準剩余未實施的建設項目。第九條規(guī)劃核實容積率的管理措施。建設工程竣工后，建設單位或者個人應當就建設工程是否符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內容，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核實。經核實不符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內容的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收，產權登記機關不予辦理產權登記手續(xù)。經核實計容建筑面積超土地出讓容積率指標時，須按照現(xiàn)場實測面積數(shù)據(jù)結合本辦法及建筑工程建筑面積計算規(guī)范計算計容建筑面積。如超容積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證面積比值不大于1%時，須將超容積率的面積數(shù)據(jù)函告國土部門完善