二手房買賣合同無效的情形有哪些？.doc

二手房買賣合同無效的情形有哪些？ 二手房買賣合同應包括第一條 甲方申請貸款事項第二條 委托事項第三條 貸款服務費金額及支付方式第四條 甲方責任第五條 乙方責任第六條 丙方責任第七條 送達地址確認第八條 特別約定第九條 糾紛的處理。 二手房交易過程中，總是有那么幾種合同無效的情況被利用。購房者肯定不想剛剛買到房子就被告知合同無效，造成一系列法律后果。要想避免這種情況發(fā)生，只能提前規(guī)避。二手房買賣合同無效有哪些情形？本文將對你做詳細介紹。一、二手房買賣合同無效的情形有哪些(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國民法通則的有關規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。(2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。(3)以欺詐的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺詐手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國家利益的合同。指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。(5)乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指一方當私人趁對方處于危難之際利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。(7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。二、購買兇宅能否申請退房(1)從賣房者的角度來看，賣房者因為其房屋成了兇宅，想將其轉手，以便獲取資金或者重新購置住宅。但是又擔心無法脫手或價格受損。很多人都會選擇對中介或者購房者隱瞞實情。眾所周知，退房需要有法定的理由或者有約定，其中法定理由包括欺詐或房屋有瑕疵等。而賣房者隱瞞兇宅是否屬于房屋有瑕疵呢?有人認為，住宅存在瑕疵法律意義應該主要指物質層面上的質量問題，而人們對于兇宅的恐懼感只存在于精神層面，所以不屬于房屋瑕疵。但這種觀點并沒有得到司法判決的支持。法院認為，賣房者應該尊重習俗，這是一種無害習俗，基于人們的心理，是本能和權利。因此，如果賣房者故意隱瞞兇宅的情況，購房者是可以要求退房的。當然，結果可能是判決退房或者是判決經(jīng)濟補償，看實際情況而定。(2)從買房人的角度分析，在購買二手房時，除了要查看住宅本身的情況外，也最好向左鄰右舍打探一下房屋中是否發(fā)生過不幸事件。同時，為了妥善起見，也可以在購房合同中約定信息披露條款，比如：賣房人保證出售房屋中未曾發(fā)生過重傷、非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導致買房人心理不安的嚴重情況。如果買房人發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過上述情況而賣房人未曾予以書面披露，買房人可以約定有權解除合同或者要求酌減價金等條款。這樣的約定可以督促賣房人認真考慮隱瞞不幸事件的風險，也可以讓買房人在發(fā)生糾紛時處于有利的地地位。購買二手房的，肯定是需要簽訂一份買賣合同，而在當事人簽字之后，二手房買賣合同并不是一定