2007年醴陵市中央商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總體方案.ppt

中央商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總體方案湖南金榮企業(yè)集團(tuán)2007年4月28日目錄營(yíng)銷(xiāo)體系框架營(yíng)銷(xiāo)總體思路招商總體方案銷(xiāo)售總體方案營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)背景背景1：金榮商業(yè)地產(chǎn)品牌之作本項(xiàng)目是金榮集團(tuán)第一個(gè)真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)金榮品牌及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的形成意義重大。背景2：商業(yè)部分肩負(fù)贏利重任由于地價(jià)高企，商業(yè)部分是本項(xiàng)目重要利潤(rùn)來(lái)源，能否實(shí)現(xiàn)商業(yè)部分最大化利潤(rùn)將直接關(guān)乎本項(xiàng)目的整體贏利水平。背景3：醴陵市商業(yè)地產(chǎn)第一盤(pán)本項(xiàng)目是醴陵市有別于散鋪的第一個(gè)品牌整合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目SHOPPINGMALL，由此打響該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)占位競(jìng)爭(zhēng)的第一槍?zhuān)痉缎?yīng)強(qiáng)，且具有非常好的新聞?lì)}材，需要在營(yíng)銷(xiāo)中善用。背景4：醴陵市商鋪投資回歸理性文化廣場(chǎng)項(xiàng)目針對(duì)中小實(shí)力投資客的虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪銷(xiāo)售市場(chǎng)反饋不錯(cuò)，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪仍成為實(shí)力投資型客戶主流投資品種，對(duì)本項(xiàng)目是一個(gè)利好。背景5：規(guī)范操作與商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式的矛盾品牌塑造，在廣告宣傳、投資模式設(shè)計(jì)等營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)中應(yīng)以相關(guān)法律法規(guī)為前提，避免違規(guī)營(yíng)銷(xiāo)影響金榮品牌美譽(yù)度，而商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際銷(xiāo)售中存在太多的擦邊球行為。背景6：企業(yè)的當(dāng)?shù)卣稳嗣}資源當(dāng)?shù)刎S富的政治人脈關(guān)系是金榮重要的資源，其中有豐富的商戶，也有具有良好投資能力的潛在投資型客戶資源，如能善用將對(duì)本項(xiàng)目的招商和銷(xiāo)售有很大幫助。背景7：“舊城改造”之概念及資源整合的深遠(yuǎn)意義醴陵市是金榮未來(lái)幾年中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的最重要的區(qū)域之一，打造“中央商業(yè)（勵(lì)節(jié)路）板塊”以及由此帶來(lái)的商業(yè)人氣預(yù)期將同樣是本項(xiàng)目的重要營(yíng)銷(xiāo)背景。重要營(yíng)銷(xiāo)命題命題1：“商”與“鋪”的關(guān)系有“商”才為“鋪”，招商是否成功、進(jìn)駐商戶是否有持久市場(chǎng)生命力將是商鋪產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷(xiāo)的重要前提。本項(xiàng)目應(yīng)重視“招商”與“銷(xiāo)售”的重要因果關(guān)系。命題2：招商時(shí)機(jī)的選定關(guān)于招商時(shí)機(jī)的選定。商業(yè)招商是一個(gè)周期相對(duì)長(zhǎng)的營(yíng)銷(xiāo)工作，尤其是著名品牌的談判。但一旦突破著名品牌，將形成強(qiáng)大羊群效應(yīng)。因此在招商過(guò)程中，如何制訂“頭羊突破”策略尤為關(guān)鍵。命題3：商鋪產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選定關(guān)于商鋪產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選定。一個(gè)很重要的規(guī)律是：商業(yè)開(kāi)業(yè)是商鋪銷(xiāo)售的墳?zāi)?！因此，除非?duì)商業(yè)一開(kāi)業(yè)就能形成洶涌人潮有100%的把握，否則應(yīng)當(dāng)在開(kāi)業(yè)之前消化90%以上可售單位。如何實(shí)現(xiàn)這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)？命題4：商業(yè)經(jīng)營(yíng)推廣對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升在商業(yè)地產(chǎn)中“經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值！”是根本價(jià)值規(guī)律。本項(xiàng)目未來(lái)預(yù)期不錯(cuò)，但目前商業(yè)人氣十分薄弱，如何建立市場(chǎng)信心，除了品牌之外，還必須從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度落足功夫，整合各種社會(huì)資源，提升未來(lái)商業(yè)價(jià)值。命題5：商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的“統(tǒng)一對(duì)立”關(guān)系本項(xiàng)目商業(yè)與住宅同步銷(xiāo)售，但在項(xiàng)目命名、形象設(shè)計(jì)、宣傳推廣、銷(xiāo)售模式及銷(xiāo)售接待中卻不盡相同，如何解決其“統(tǒng)一對(duì)立”關(guān)系，非常重要。命題6：營(yíng)銷(xiāo)人員的“金榮化”作為一線員工，營(yíng)銷(xiāo)人員將成為項(xiàng)目形象代言人，如何將營(yíng)銷(xiāo)人員在規(guī)范基礎(chǔ)上“金榮化”，是合作過(guò)程中需要積極探討并制訂規(guī)則的重要事項(xiàng)。營(yíng)銷(xiāo)體系框架醴陵市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目可行性研究商業(yè)規(guī)劃方案項(xiàng)目定位方案項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)體系項(xiàng)目住宅營(yíng)銷(xiāo)體系商業(yè)招商模塊商業(yè)銷(xiāo)售模塊整合推廣體系經(jīng)營(yíng)運(yùn)作管理體系營(yíng)銷(xiāo)總體思路商業(yè)策劃與招商在前操盤(pán)階段性控制放量多渠道多方式營(yíng)銷(xiāo)全程整合營(yíng)銷(xiāo)推廣全程專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理4S無(wú)憂物業(yè)服務(wù)招商總體方案重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)招商節(jié)奏及招商策略概要業(yè)態(tài)組合定位及租金定位商戶資質(zhì)審核策略重要招商促銷(xiāo)策略概要重要節(jié)點(diǎn)-開(kāi)發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)2007年6月份開(kāi)始拆遷2007年11月16日奠基儀式2007年11月18日主力店進(jìn)駐2007年11月28日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2008年1月1日開(kāi)盤(pán)2009年1月中央商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)街重要節(jié)點(diǎn)-招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)1.確定業(yè)態(tài)的組合定位、招商策略及招商政策-2007年10月15日前2.完備招商物料及法律文件-2007年11月15日前3.整合第三方資源-2007年11月30日前4.突破主力商家招商（包括綜合超市、電器、家居廣場(chǎng)、鞋城、主力酒樓及娛樂(lè)城等）-2007年10月5.全面展開(kāi)招商工作-07年