翠屏怡景策劃方案.ppt

翠 屏 怡 景 策 劃 方 案,鴻途房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 no1團隊,contents目錄,4,前言,1,2,3,5,了解自己,認清市場,鎖定出路,全面出擊,前言,感謝領(lǐng)導(dǎo)能給我司一次展示自我的機會！ 在當前房產(chǎn)陰晴不定的形勢下，我公司會用最有效的方案和最強的執(zhí)行力完成翠屏怡景的營銷策劃工作，以最好成績回報華海灣領(lǐng)導(dǎo)。,房產(chǎn)營銷中最盛行的一句話 文定天下 綱舉目張 在錯綜復(fù)雜的操盤困難中，要做的只是能透過表象看清本質(zhì)，解決核心問題，困難就會迎刃而解。,了解自我,翠屏怡景的三個產(chǎn)品,03內(nèi)街商業(yè),02臨街商業(yè),01住宅,專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。,臨街商業(yè)（storefront），顧名思義就是建造在喧囂的馬路、街道旁邊的商業(yè)，一般多為帶鋪面的房屋、房間或成套房間。,指在交通集中的城市中心區(qū)域設(shè)置的行人專用道，在這里原則上排除汽車交通，外圍設(shè)停車場，是行人優(yōu)先活動區(qū)。,三個產(chǎn)品的意義：,相互影響,奠定項目形象基礎(chǔ)/賺取常規(guī)利潤/引領(lǐng)棲霞住宅走勢,項目利潤的支柱產(chǎn)品,提升項目整體形象，實現(xiàn)項目利潤最大化,住宅,外商,內(nèi)商,三個產(chǎn)品于市場中的現(xiàn)狀：,一直引領(lǐng)棲霞住宅的價格及趨勢，在風頭浪尖的引領(lǐng)者同時承擔著銷售速度的壓力。,面世之初，未收到預(yù)期的市場認同，在客戶眼中，此產(chǎn)品的性價比超出了棲霞的范疇，銷售不理想。,在區(qū)域市場中被認為是不屑一顧的產(chǎn)品，投資信心值超低。,a 住宅,c 內(nèi)商,b 外商,三種產(chǎn)品的相互作用：,住宅,超大的體量為外商、內(nèi)商提供信心基本點,外商,內(nèi)商,為住宅提供生活便利 為內(nèi)商制造外圍氛圍,為住宅的居住品質(zhì)提升增加籌碼 為與外商聯(lián)動撬動商業(yè)氛圍,梳理信息后，我公司認為:,、得天獨厚的地理位置決定了，住宅和外商銷售無憂，只是如何處理利潤點和銷售速度的 矛盾問題。 、內(nèi)商彈性較大，是項目形象和利潤的核心關(guān)鍵點。成功啟動將促進其他兩種產(chǎn)品的銷售 速度和價格，一旦失敗即使不影響其銷售，也會大大影響項目形象。,綜上所述：翠屏怡景成也內(nèi)商，敗也內(nèi)商。,針對以上總結(jié)，確定我公司存在的價值：,成功啟動內(nèi)街， 實現(xiàn)內(nèi)街銷售利潤最大化， 繼而提升項目整體形象及價值空間， 完成整體項目溢價， 讓華海灣于棲霞名利雙收。,認清市場 內(nèi)商于棲霞市場的矛盾點,棲霞的兩條內(nèi)商步行街告訴我們什么？,金蘋果 地腳再好也白搭 客戶就是不入套 悅心苑 價格便宜沒有用 客戶依然不買賬,內(nèi)商與外商的區(qū)別：,外商,內(nèi)商,內(nèi)商的關(guān)鍵問題是解決人習慣性的不愿進胡同消費的問題， 未解決這個問題，就不能調(diào)動投資商業(yè)的客戶的興趣。,棲霞當前的商業(yè)特點：,萬家和百貨的商業(yè)王者地位無可動搖。,市場內(nèi)會自發(fā)的形成燒烤一條街、 旅館一條街、洗車一條街、手機賣場聚集地、 貨車集散地。,零散的經(jīng)營戶，在業(yè)態(tài)與萬家和百貨相符 時，大多舉步維艱。而形成聚集地的特色 業(yè)態(tài)卻經(jīng)營的風生水起。 （大方面概括，個別具有經(jīng)營特色的 商鋪除外）,綜上所述，我們啟動內(nèi)街的方向在哪？,打造可以避開商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè)空白聚集地,鎖定出路,棲霞的可以避開商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè) 空白聚集地都有哪些？,母嬰產(chǎn)品蘋果產(chǎn)業(yè)家居飾品皮革產(chǎn)品 家具自行車金銀玉器古玩書畫攝影 花卉婚紗干貨美容茶館廣告寵物 工藝品高雅休閑會所紅酒坊煙斗客等等。,我們擁有一條上萬平米的商業(yè)步行街，做單一的業(yè)態(tài)有很多弊端,啟動時間長,需要長時間的招商，很難短時間形成,在當?shù)鼐奂绱梭w量很難，須跨區(qū)域進行,市場的需求量是否能支撐如此大的單一業(yè)態(tài),單一的業(yè)態(tài)吸引單一的人群，會降低整體商業(yè)氛圍,地域跨度加大,市場需求不足,受眾單一,母嬰產(chǎn)品、蘋果產(chǎn)業(yè)、家居飾品、 皮革產(chǎn)品、家具、 自行車、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、 婚紗、干貨、美容、茶館、廣告、寵物、 工藝品、高雅休閑會所、 紅酒坊煙斗客等等。,多元化是出路,紅體字所涉及的行業(yè)都 與優(yōu)質(zhì)生活有關(guān)？,隨著經(jīng)濟的發(fā)展，棲霞蘋果的不斷創(chuàng)收，富裕的棲霞人一直在、洗浴城、足療店、飯店揮金如土，是不是證明錢包已經(jīng)脫貧，但精神尚未脫貧。一條站在城市之上，上升到基本的吃、穿、住、用、行五大基本需求之上的，與優(yōu)質(zhì)生活有關(guān)的商業(yè)街是否應(yīng)該問世了。因為酒色長期的沉迷勢必讓人乏味，對一種高品質(zhì)的愛好的要求就會愈加強烈。,出路的支持點：,多年的銷售工作讓我們學會了換位思考， 我們真正面對的人是 經(jīng)營者購房者開發(fā)商， 不許諾空頭支票， 我們要打造一條恒久繁華的商業(yè)內(nèi)街， 成就三方面的利益，皆大歡喜。,三方面利益鏈條：,經(jīng)營者： 三年房租免費開發(fā)商免費裝修開發(fā)商免費策劃開發(fā)商免費推廣 費用萬 購房者： 三年不得自用每年返租金萬，合計萬。 開發(fā)商： 前約套實際底價元平米 合同價格元平米 中約套實際底價元平米 合同價格元平米 后約套實際底價元平米 合同價格元平米 每套內(nèi)商按合同價格銷售與實際底價相差元平米，約合萬元，萬元用于基礎(chǔ)裝修及策劃和廣告推廣方面的投入，萬元用于三年內(nèi)以房租的形式返還購房者。,我們深知誰給我們以機會，所以我們以開發(fā)商的利益為重,實現(xiàn)了商業(yè)街的銷售均價為元利得,經(jīng)營者為我們造勢，成就了商業(yè)街的繁華，成就了整體項目的利潤和形象。,購房者為我們買單，并且分三年兌現(xiàn)。,華海灣為棲霞留下了一條街名得,全面出擊,商業(yè)街定位及包裝,文化生活長廊城市向上生活向上 集家居飾品、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、茶館、寵物、工藝品、高雅休閑會所、紅酒坊煙斗客、餐飲于一體的高品質(zhì)文化長廊。 引領(lǐng)棲霞生活新主張，生活向上。,招商： 高姿態(tài)低門檻強要求的招商形式抽空現(xiàn)有市場的同類商家，造成招商火爆的氛圍和經(jīng)營機會。,高姿態(tài)：以最高端的姿態(tài)入市，在功能分區(qū)和項目包裝打造出我們的形象！ 低門檻：我們包租三年，免費經(jīng)營，免費推廣，免費裝修，免費策劃，讓我們的 內(nèi)街迅速崛起！ 強要求：這是我們的定位，我們要對經(jīng)營業(yè)態(tài)層層把關(guān)，深入考核，讓我們的商業(yè)街 成為真正的文化消費長廊！,招人： 百年許愿樹微型植物迷宮街面夜間燈光情趣雕塑植物公共休閑區(qū)等手法 打造【浪漫情趣文化街】 加之經(jīng)營業(yè)態(tài)的情趣抽空棲霞閑散人群。,銷售： 對銷售人員進行全方位的商業(yè)前景和投資回報率的培訓(xùn)，利用經(jīng)營者和購房者得競爭心里，進行成交。,整體銷售 在包裝推廣方面主打商業(yè)街，住宅客戶自然就會上來，待內(nèi)街銷售成功的同時，會不斷縮短