中天集團(tuán)楊浦四平路地塊策劃定位報(bào)告(106頁(yè)） .ppt

中天集團(tuán)四平路地塊策劃定位報(bào)告 2010.7.1,思考核心,追求經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)的核心目的！ 核心目的衍生出對(duì)實(shí)際開發(fā)的種種要求： 安全性保障項(xiàng)目開發(fā)最終實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)能力和變現(xiàn)成果 高利性保障基本安全的基礎(chǔ)上追求可見的最高利潤(rùn) 機(jī)會(huì)性在既有安全、高利產(chǎn)品的基礎(chǔ)上尋找創(chuàng)收點(diǎn),思考第一步做什么,以市場(chǎng)實(shí)際表征為判斷的基礎(chǔ)； 以項(xiàng)目操作目標(biāo)為方向； 進(jìn)行合理的產(chǎn)品定位。,既有產(chǎn)品類型商業(yè)、辦公 機(jī)會(huì)產(chǎn)品類型？,思路,項(xiàng)目策劃定位,項(xiàng)目產(chǎn)品建議,同策營(yíng)銷資源,壹、項(xiàng)目?jī)r(jià)值及物業(yè)初選,楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，15公里范圍輻射6大傳統(tǒng)核心商圈,區(qū)位分析,本案,五角場(chǎng) 商圈,同濟(jì)大學(xué),陸家嘴 商圈,3.4公里,7公里,7公里,14公里,距離人民廣場(chǎng) 7公里 距離南京西路 7公里 距離陸家嘴 7公里 距離中山公園 11公里 距離徐家匯 14公里 距離五角場(chǎng) 3.4公里,人民廣場(chǎng) 商圈,徐家匯 商圈,中山公園 商圈,11公里,南京西路 商圈,7公里,新天地,楊浦核心位置，毗鄰虹口,區(qū)位分析,本案所處鞍山板塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域的北側(cè)，臨近虹口區(qū)； 板塊與臨近的五角場(chǎng)板塊、黃興板塊、東外灘板塊，共同構(gòu)成楊浦最核心的城區(qū)范圍； 處于五角場(chǎng)與市中心的過渡地段；,軌道、公交便利，輻射能力強(qiáng)，本案未來即臨地鐵出口,交通分析,成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全,項(xiàng)目周邊,近鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)、上海電視大學(xué)、楊浦高級(jí)中學(xué)等學(xué)、院校； 伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞； 赤峰路、大連路、四平路配套成熟； 遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)、駿豐廣場(chǎng)等辦公樓環(huán)繞；,成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全,項(xiàng)目周邊,近鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)、上海電視大學(xué)、楊浦高級(jí)中學(xué)等學(xué)、院校；,同濟(jì)提供了全面的知識(shí)文化學(xué)術(shù)支撐,百年同濟(jì)獨(dú)特的學(xué)科優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)，豐碩的科研成果，強(qiáng)大的科技實(shí)力 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院成立于1958年，全國(guó)知名的特大型甲級(jí)設(shè)計(jì)單位,國(guó)際互動(dòng)的聯(lián)合教學(xué)機(jī)制,持續(xù)營(yíng)造的開發(fā)學(xué)術(shù)氛圍,“一桿七枝”的學(xué)術(shù)交叉背景,不斷完善的教學(xué)服務(wù)設(shè)施,同濟(jì)的品牌效應(yīng),“環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)帶” 成為 中國(guó)設(shè)計(jì)業(yè)的中心,項(xiàng)目推動(dòng)作用點(diǎn) 院校人口規(guī)模 院校產(chǎn)業(yè)支撐,成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全,項(xiàng)目周邊,伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞；,是楊浦區(qū)內(nèi)最成熟的居住區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)配套齊全，交通便利； 目前，板塊內(nèi)住宅以老式公房為主，一部分次新房項(xiàng)目，目前階段屬于住宅供應(yīng)空白階段。,成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全,項(xiàng)目周邊,赤峰路、大連路、四平路配套成熟，商鋪銷售及租賃情況較佳；,本案,四平路,大連西路,赤峰路,彰武路,五角場(chǎng) 商圈,大潤(rùn)發(fā),百安居,成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全,項(xiàng)目周邊,遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)、駿豐國(guó)際、同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)、國(guó)際設(shè)計(jì)中心等辦公樓環(huán)繞；,目前，周邊聚集了大量的以同濟(jì)帶動(dòng)的以設(shè)計(jì)類為主的辦公物業(yè)； 并且形成相對(duì)較大規(guī)模的向心效應(yīng)，以及相對(duì)成熟的辦公氛圍； 周邊整體出租率較高，辦公需求旺盛；,周邊聚居區(qū)的80萬 常住人口成熟氛圍,核心支撐點(diǎn),近百萬人口數(shù)量，環(huán)境成熟、各類需求旺盛,雙軌道帶來的 人流與便捷度,同濟(jì)大學(xué)等10余萬 院、校群體,產(chǎn)品類型初步判斷,產(chǎn)業(yè)支撐,商業(yè)環(huán)境,辦公氛圍,便捷交通,辦公物業(yè)支撐要素,地段優(yōu)秀,環(huán)境宜居,氛圍成熟,交通便捷,居住類物業(yè)支撐要素,產(chǎn)品類型初步判斷,結(jié)合商辦產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)物為酒店式公寓,院校人口,居民支撐,氛圍成熟,地鐵效應(yīng),商業(yè)物業(yè)支撐要素,產(chǎn)品類型初步判斷,價(jià)值深挖,優(yōu)越的地理位置、便捷的交通條件、龐大的人口基數(shù) 為住宅和商業(yè)提供最基本的發(fā)展條件 同濟(jì)大學(xué)帶來的濃厚產(chǎn)業(yè)氛圍為辦公的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ),價(jià)值初識(shí),辦公、商業(yè)、住宅三種物業(yè)的發(fā)展皆有良好先天條件,通過市場(chǎng)來尋找 三種物業(yè)形態(tài)最優(yōu)的產(chǎn)品組合,貳、產(chǎn)品類型屬性分析,第一類、辦公產(chǎn)品,國(guó)家科技園區(qū)內(nèi)完善的服務(wù)體系,同濟(jì)科技園的服務(wù)范圍和能力,辦公物業(yè)判斷,“環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)帶”成為中國(guó)的設(shè)計(jì)業(yè)的中心,環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)帶,目前現(xiàn)狀,企業(yè)分布,在同濟(jì)大學(xué)四周2.6平方公里范圍內(nèi)，以赤峰路、國(guó)康路、密云路為核心,20萬平方米的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，800余家與設(shè)計(jì)相關(guān)聯(lián)的企業(yè),國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)界的“五大金剛”上海市政工程設(shè)計(jì)總院、上海郵電設(shè)計(jì)院、同濟(jì)建筑設(shè)計(jì)院、同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、中建國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司的入駐,以設(shè)計(jì)咨詢產(chǎn)業(yè)為核心圈層,設(shè)計(jì)服務(wù)、物品制造、軟件制作這些直接為設(shè)計(jì)咨詢業(yè)服務(wù)的為次心圈層,企業(yè)研究、房地產(chǎn)、信息服務(wù)為包圍圈層,公共窗口聯(lián)系服務(wù)等作為弱聯(lián)系的外圍行業(yè)為外圍圈層,辦公物業(yè)判斷,周邊項(xiàng)目,周邊重點(diǎn)租售項(xiàng)目分布,本案,駿豐財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng),同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng),同濟(jì)科技大廈,四平路沿線商務(wù)圈,大伯樹930,曲陽(yáng)商務(wù)中心,復(fù)城國(guó)際,榕輝大廈,明珠創(chuàng)意園,柏宏大廈,曲陽(yáng)大伯樹商務(wù)圈,萬達(dá)廣場(chǎng),藍(lán)天大廈,綠地匯創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng),五角場(chǎng)商圈,上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心,遠(yuǎn)洋廣場(chǎng),復(fù)旦科技大廈,同濟(jì)大學(xué),環(huán)同濟(jì)沿線設(shè)計(jì)帶,宏觀辦公市場(chǎng),全市辦公市場(chǎng)成交均價(jià)近年呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，年均漲幅10%，成交量受宏觀整體大勢(shì)影響顯著,近五年全市辦公市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì),全市近5年辦公市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)較為平穩(wěn)，年供應(yīng)量在150-190萬之間，年均供應(yīng)175萬，其中06年和09年供應(yīng)量最大，均在190萬； 年去化量在150-200萬之間，年均去化165萬，其中08年受整體市場(chǎng)環(huán)境影響成交量為130萬，為近五年最低點(diǎn)；其中宏觀市場(chǎng)形勢(shì)良好的年份如05、07、09年均出現(xiàn)供需倒掛局面； 從價(jià)格走勢(shì)來看，辦公類產(chǎn)品近五年呈現(xiàn)出較為平穩(wěn)的上漲趨勢(shì)，年均漲幅10%左右，09年全市辦公類產(chǎn)品成交均價(jià)為19696元/，直逼2萬元大關(guān)；,09年至今全市辦公市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì),宏觀辦公市場(chǎng),辦公類產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)明顯，上漲速度相對(duì)公寓產(chǎn)品較為緩慢，局部時(shí)間段會(huì)出現(xiàn)價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象,辦公類產(chǎn)品價(jià)格在短期內(nèi)波動(dòng)較為顯著，主要是由淡、旺季以及不同時(shí)間段不同區(qū)域和檔次高低項(xiàng)目集中成交所致； 辦公類產(chǎn)品價(jià)格上漲相對(duì)緩慢，且局部時(shí)間段會(huì)出現(xiàn)與住宅價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象；09年10月份以前上海市場(chǎng)辦公均價(jià)基本在住宅均價(jià)之上，但10月份以后住宅成交均價(jià)開始超過辦公成交均價(jià)，并且價(jià)格差距呈現(xiàn)放大的趨勢(shì)； 上海全市住宅均價(jià)兩年漲幅達(dá)到75%，而辦公產(chǎn)品目前成交均價(jià)較08年1月只有18%的漲幅；,09年10月,08年至09年上海辦公、公寓均價(jià)走勢(shì)比較,單位（元/）,09年至今全市各區(qū)縣辦公市場(chǎng)價(jià)量對(duì)比,宏觀辦公市場(chǎng),供應(yīng)主力區(qū)域?yàn)槠謻|、楊浦、普陀等區(qū)；從成交量來看，主要還是集中在供應(yīng)量充足的區(qū)域，南匯、松江等地出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，其中浦東新區(qū)成交量最為突出，全年銷售近50萬方； 各區(qū)域成交價(jià)格可分為三個(gè)檔次，其中以寶山、嘉定、南匯等為代表郊環(huán)非傳統(tǒng)商辦區(qū)域，均價(jià)水平在10000元/平米；其次為長(zhǎng)寧、黃浦、靜安、徐匯等高地段價(jià)值商務(wù)區(qū)，均價(jià)水平在25000元/平米水平；而盧灣、浦東為代表的核心商務(wù)區(qū)價(jià)格在35000元以上水平。,傳統(tǒng)核心區(qū)域價(jià)高量低，浦東、普陀和楊浦為熱點(diǎn)成交區(qū)域,高價(jià)段,中價(jià)段,低價(jià)段,09年至今全市各環(huán)線辦公市場(chǎng)價(jià)量對(duì)比,宏觀辦公市場(chǎng),辦公類產(chǎn)品的活躍區(qū)域逐漸向外轉(zhuǎn)移，內(nèi)環(huán)內(nèi)辦公類產(chǎn)品以浦東區(qū)域最為活躍，中外環(huán)間和外郊環(huán)間已逐漸成為市場(chǎng)主力，其中中內(nèi)環(huán)間的供求嚴(yán)重失衡，供遠(yuǎn)大于求，未來競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻,內(nèi)環(huán)內(nèi)除浦東區(qū)域外的傳統(tǒng)核心區(qū)市場(chǎng)份額減少，中內(nèi)環(huán)間未來競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻,浦東30萬方,浦東47萬方,09年至今全市各區(qū)縣辦公市場(chǎng)存量,宏觀辦公市場(chǎng),10年初上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)各類物業(yè)可售量合計(jì)約1457萬方，其中商業(yè)可售量位居首位，而辦公類產(chǎn)品可售存量約330萬方； 按照辦公類產(chǎn)品09年190萬方的銷售速度，目前可售量預(yù)計(jì)銷售周期為20個(gè)月； 辦公類產(chǎn)品目前可售量主要集中于浦東新區(qū)，近80萬方，其次為普陀區(qū)，可售量約41萬方，主要集中在長(zhǎng)風(fēng)板塊 ；,目前辦公類產(chǎn)品市場(chǎng)可售存量330萬方，主要分布在浦東和普陀區(qū)，傳統(tǒng)核心區(qū)域存量較少,區(qū)域辦公市場(chǎng),供求關(guān)系相對(duì)平衡，辦公產(chǎn)品整體均價(jià)2萬/平方米左右,市場(chǎng)表現(xiàn)和整體上海環(huán)境相近，比較平穩(wěn)，在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性成交差異的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一定的波動(dòng)； 鞍山路板塊近期市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，成交均價(jià)處于整個(gè)楊浦區(qū)的高區(qū)；,楊浦區(qū)整體辦公市場(chǎng)價(jià)量對(duì)比,辦公類產(chǎn)品整體上供求相對(duì)平衡，價(jià)量增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，但受大經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響 微觀上辦公類產(chǎn)品單月價(jià)格波動(dòng)劇烈，但整體價(jià)格漲幅相對(duì)住宅緩慢 目前辦公類產(chǎn)品存量330萬方，主要集中在浦東和普陀區(qū)域，兩者總存量占37% 熱點(diǎn)環(huán)線為中內(nèi)環(huán)間，傳統(tǒng)核心區(qū)域逐漸淡出市場(chǎng)份額 楊浦區(qū)整體成交均價(jià)在2萬左右，鞍山路板塊均價(jià)在區(qū)內(nèi)較高 版塊內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量較低，整體去化較好,辦公產(chǎn)品情況,典型項(xiàng)目分析,駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng),高區(qū)辦公,低區(qū)辦公,底層商業(yè),典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目銷售情況分析,辦公項(xiàng)目只在08年9月集中供應(yīng)2.33萬平米，至今成交量2.09萬平米，月均去化1045平米，成交均價(jià)22965元/平米，去化周期20個(gè)月。 商業(yè)項(xiàng)目在08年9月集中供應(yīng)1.5萬平米，至今成交量1.46萬平米，月均去化910平米，成交均價(jià)31066元/平米，去化周期16個(gè)月。,辦公成交均價(jià)2.3萬/，月均去化0.1萬方，去化周期20個(gè)月，商業(yè)成交均價(jià)3.1萬/，月均去化0.9萬方，去化周期16個(gè)月,典型項(xiàng)目分析,辦公平面分割,本案辦公樓分為高區(qū)和低區(qū)，每層6梯8戶。 低區(qū)平層面積為1442平方米，單元面積分別為118、151、226平方米 高區(qū)平層面積為920平方米，單元面積分別為111、113、121平方米 出售方式較為靈活，可單間出售也和幾套聯(lián)售或整層出售,典型項(xiàng)目分析,商業(yè)分為地下三層和地上四層 整層面積2000平方米，單元面積分割較為靈活從55450平方米不等 內(nèi)設(shè)中庭景觀 地下三層和二層為車庫(kù)，局部地下二層為地鐵出口商業(yè) 地下一層為下沉內(nèi)庭商業(yè) 地上四層為休閑會(huì)所 數(shù)碼電子零售巨頭百思買已入住地下一層,商業(yè)平面分割,典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié),外立面,外墻采用節(jié)能防輻射雙層中空low-e玻璃 幕墻局部采用高檔花崗石和鋁板,建筑風(fēng)格,現(xiàn)代風(fēng)格,典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié),大堂,10米挑高奢華大堂，典雅藝術(shù)吊頂 地面、墻面為名貴大理石、木材、不銹鋼建材,電梯,6臺(tái)日本原裝進(jìn)口三菱高速電梯,典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目客戶情況分析,從置業(yè)目的分析，本案有40%的投資客戶，一方面看重周邊便利的交通，8、10兩號(hào)地鐵在此交匯，同時(shí)本案是該區(qū)域?yàn)閿?shù)不多的甲級(jí)辦公寫字樓，項(xiàng)目硬件配套檔次較高 從客戶來源方面分析，本案的購(gòu)買客戶還是以楊浦本區(qū)域?yàn)橹?，比例占?0%，同時(shí)周邊區(qū)域如閘北、虹口也有20%的比例，市中心黃埔區(qū)也有部分?jǐn)D壓客。,項(xiàng)目有近4成的投資客戶，購(gòu)買客戶以區(qū)域客為主，以及部分周邊區(qū)域客戶,典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目客戶情況分析,辦公的入駐客戶以大中型的設(shè)計(jì)行業(yè)的上下游企業(yè)為主，輔以部分貨運(yùn)物流公司,典型項(xiàng)目分析,營(yíng)銷推廣分析,項(xiàng)目主打區(qū)位和交通，強(qiáng)調(diào)內(nèi)環(huán)內(nèi)和雙軌道，同時(shí)突出自身5a甲級(jí)寫字樓的檔次和品質(zhì),典型項(xiàng)目分析,滬東財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)金座(鉑宮),金座辦公,銀座辦公,底層商業(yè),典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目銷售情況分析,辦公成交均價(jià)1.9萬/，月均去化0.1萬方，商業(yè)主要以自持為主，部分成交價(jià)為4.2萬/,辦公項(xiàng)目在06年8月、06年11月和09年6月分三次供應(yīng)，共7.73萬平米，至今成交量4.71萬平米，月均去化0.1萬平米，成交均價(jià)19362元/平米。 商業(yè)項(xiàng)目從06年8月至今總供應(yīng)1.13萬平米，至今成交量0.39萬平米，月均去化0.008萬平米，成交均價(jià)41907元/平米，該案商業(yè)主要以自持為主，出售的商業(yè)體量很小，導(dǎo)致去化較為分散。,典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目客戶情況分析,項(xiàng)目的投資客戶比例較高為75%，購(gòu)買客戶以區(qū)域客為主，以及部分周邊區(qū)域客戶,從置業(yè)目的分析，本案有75%的投資客戶，比例較高，主要是由于一方面辦公產(chǎn)品面積段分割較小，總價(jià)范圍不高；另一方面是本案地理位置相對(duì)較偏。 從客戶來源方面分析，本案的購(gòu)買客戶還是以楊浦本區(qū)域?yàn)橹?，比例占?5%，同時(shí)周邊區(qū)域如閘北、虹口也有50%的比例，市中心黃埔區(qū)也有部分?jǐn)D壓客。,典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目客戶情況分析,入駐企業(yè)有近5成為設(shè)計(jì)相關(guān)行業(yè)公司,入駐企業(yè)多為設(shè)計(jì)行業(yè)的上下游公司，以中小企業(yè)為主，如建筑設(shè)計(jì)院、項(xiàng)目咨詢管理公司、材料采購(gòu)、材料加工、或貿(mào)易物流等地方傳統(tǒng)中小公司,典型項(xiàng)目分析,辦公平面分割,本案辦公樓每層5梯28戶。 低區(qū)平層面積為1630平方米，單元面積為40平方米 高區(qū)平面單層單元面積分割相對(duì)較大，為90270平方米，層高為5.55米，為loft復(fù)式 出售方式較為靈活，可單間出售也和幾套聯(lián)售或整層出售,典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié),外立面,采用鋼筋混凝土全框架、簡(jiǎn)體剪力墻結(jié)構(gòu),建筑結(jié)構(gòu),干掛高級(jí)花崗巖、真石漆，外墻節(jié)能型xps隔熱保溫,建筑風(fēng)格,經(jīng)典artdeco風(fēng)格，豪華典雅,典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié),大堂,9米挑高巴洛克風(fēng)情大堂 地面采用高級(jí)花崗巖，墻面采用高級(jí)大理石,電梯,6臺(tái)進(jìn)口德國(guó)蒂森克虜伯電梯,典型項(xiàng)目分析,營(yíng)銷推廣分析,項(xiàng)目主打商住兩用精裝小戶型,典型項(xiàng)目分析,上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心,典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目銷售情況分析,辦公由售轉(zhuǎn)租，前期成交均價(jià)2萬/，月均去化0.22萬方,辦公項(xiàng)目在09年10一次推出3.05萬平米，至今成交量1.78萬平米，月均去化0.22萬平米，成交均價(jià)20385元/平米，價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定，目前發(fā)展商為了控制使用企業(yè)，轉(zhuǎn)售為租，局部房源目前報(bào)價(jià)2.7萬/平方米。其中底層裙部辦公被同濟(jì)設(shè)計(jì)院整體收購(gòu)。 商業(yè)項(xiàng)目從09年10月至今總供應(yīng)0.3萬平米，僅在09年11月成交0.14萬平米，其余房源只租不售，成交均價(jià)19234元/平米,典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目客戶情況分析,項(xiàng)目以本區(qū)域的自用客戶為主,從項(xiàng)目的案名就不難看出，本案是以建筑設(shè)計(jì)相關(guān)行業(yè)的企業(yè)為主要客戶，因此設(shè)計(jì)公司的聚集程度較高，大多為周邊的大中設(shè)計(jì)公司，因此項(xiàng)目的自住客戶比例較高。,典型項(xiàng)目分析,項(xiàng)目客戶情況分析,設(shè)計(jì)行業(yè)的企業(yè)聚集度高,由于該案的前期客戶定位主要是設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)，加之又比鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)，還有部分地方政府的支持，項(xiàng)目前期辦公產(chǎn)品銷售情況良好。 其中底部裙樓北同濟(jì)設(shè)計(jì)院整體收購(gòu)，為了控制辦公產(chǎn)品的最終使用客戶，項(xiàng)目辦公部分轉(zhuǎn)售為租，目前租金價(jià)格未定，但行業(yè)門檻較為集中，主要是以設(shè)計(jì)為主的中下游企業(yè)。,典型項(xiàng)目分析,營(yíng)銷推廣分析,項(xiàng)目主打甲級(jí)品質(zhì)和同濟(jì)品牌,典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié),客戶置業(yè)目的,從置業(yè)目的來看，區(qū)域重點(diǎn)辦公項(xiàng)目的投資客戶比例均在40%以上，隨著產(chǎn)品面積段的縮小投資客戶比例有所上升； 另一方面，地段相對(duì)較差的辦公產(chǎn)品的投資客戶比例往往較高，相反亦然。,駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng),上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心,財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng),典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié),客戶客源分布,駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng),上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心,財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng),從客戶來源看，置業(yè)客戶全部以楊浦區(qū)客戶為主，其中周邊區(qū)域如虹口、閘北區(qū)域的客戶比例也不在少數(shù)，其余都有部分市中心區(qū)域客戶。 上述客戶來源比例大致為楊浦區(qū)40%，虹口、閘北、寶山各占15%,其他區(qū)域包括市中心區(qū)域比例在15%.,典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié),客戶行業(yè)分布,駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng),上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心,財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng),從入駐行業(yè)來看，有相當(dāng)高的行業(yè)凝聚性，一半以上的行業(yè)屬于建筑業(yè)的上下游行業(yè)，其次為機(jī)械設(shè)備和航運(yùn)貿(mào)易。 設(shè)計(jì)行業(yè)的比例一般為50%，機(jī)械設(shè)備行業(yè)比例15%，航運(yùn)貿(mào)易行業(yè)比例為15%，其余行業(yè)比例在20%左右。,典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié),周邊辦公目前整體報(bào)價(jià)2.7萬/，月均去化1000-2000方，去化周期18個(gè)月,商辦市場(chǎng)小結(jié),周邊商辦氛圍濃厚 辦公產(chǎn)品市場(chǎng)去化相對(duì)緩慢，月均去化1000-2000方左右，目前價(jià)格在2.3萬/平方米 產(chǎn)品分割以中小面積為主 辦公產(chǎn)品客戶中，投資比例較高，約占到4成 客戶來源方面，以本區(qū)域?yàn)橹?，其次是周邊的虹口、閘北、寶山等區(qū)域客戶，其中有部分市中心客戶 辦公產(chǎn)品的使用客戶上有一定程度的聚集度，主要是以設(shè)計(jì)為中心的上下游企業(yè)，其次為一些傳統(tǒng)的貿(mào)易、物流、機(jī)械等行業(yè)的企業(yè),貳、產(chǎn)品類型屬性分析,第二類、住宅產(chǎn)品,楊浦區(qū)整體公寓市場(chǎng),楊浦區(qū)近期高端公寓市場(chǎng)成交萎靡，公寓成交均價(jià)26844萬元/平方米,09年至今，公寓成交價(jià)格穩(wěn)步攀升，近期公寓成交均價(jià)為26844元/平方米。 09年12月至今，區(qū)域間歇性有部分高端項(xiàng)目集中供應(yīng)，如新江灣板塊的橡樹灣的高層公寓、保利維拉家園等，但受市場(chǎng)政策影響，去化相對(duì)低迷,楊浦區(qū)公寓市場(chǎng)板塊劃分,新江灣板塊的公寓成交價(jià)格是區(qū)域最高端，其次為本案所處的鞍山板塊，近三個(gè)月公寓成交價(jià)格為2.9萬元/平方米。,鞍山板塊近期公寓成交價(jià)格在區(qū)域位列前端,區(qū)域公寓市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì),公寓市場(chǎng)需求旺盛，受供應(yīng)限制，板塊整體成交相對(duì)低迷，近期公寓市場(chǎng)成交均價(jià)為29424元/平方米,09年至今鞍山板塊只有君欣豪庭一個(gè)項(xiàng)目在09年5月有1.1萬方的住宅供應(yīng) 成交量方面，區(qū)域主力去化項(xiàng)目為君欣豪庭，除此之外板塊一直在持續(xù)消耗之前存量，受供應(yīng)限制，板塊月均去化僅1800方。 價(jià)格方面，09年至今公寓成交價(jià)格上漲近一倍，局部時(shí)間段如10年3月恒陽(yáng)花苑的集中成交拉低了整體均價(jià)，該案為低端價(jià)格項(xiàng)目均價(jià)為11830元/平方米，導(dǎo)致整體價(jià)格有較大浮動(dòng)波動(dòng)。,目前周邊2手房租賃需求旺盛，售價(jià)在2.52.9萬/，其中酒店公寓的售價(jià)在3萬/,住宅公寓,周邊公寓二手房租售價(jià)格,酒店式公寓,板塊住宅市場(chǎng)小結(jié),周邊居住氛圍良好 由于同濟(jì)大學(xué)附屬人口以及周邊產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)致住宅租賃需求旺盛 目前商品房市場(chǎng)嚴(yán)重缺乏供應(yīng)，購(gòu)房需求不能有效釋放 目前周邊2手住宅房齡均在10年左右，售價(jià)在2.52.9萬/ 周邊只有國(guó)際財(cái)富中心有酒店公寓產(chǎn)品，目前售價(jià)3萬/，產(chǎn)品面積段在4070,貳、產(chǎn)品類型屬性分析,第三類、商業(yè)產(chǎn)品,商業(yè)配套,周邊商業(yè)以中低端街道商鋪為主，集中型廣場(chǎng)形態(tài)較少,周邊商業(yè),周邊商業(yè)街租售分析,本案,四平路,大連西路,赤峰路,彰武路,五角場(chǎng) 商圈,大潤(rùn)發(fā),百安居,周邊商業(yè)街底層商鋪2手售價(jià)一般在67萬/平方米,典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié),周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售兼自持，租金在4.55元/平/天,區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，商鋪經(jīng)營(yíng)效果較好，可售的優(yōu)質(zhì)商鋪較少 街鋪價(jià)值明顯，空置率極低 價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，街鋪的售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于辦公及住宅類物業(yè)，屬于可實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)的高價(jià)值物業(yè) 目前底層商業(yè)的報(bào)價(jià)為6萬左右,商業(yè)產(chǎn)品情況,貳、產(chǎn)品類型屬性分析,產(chǎn)品選取原則及產(chǎn)品思考順序,產(chǎn)品類型,商業(yè)物業(yè),辦公物業(yè),居住物業(yè),可售的非持有類型 底層商鋪高價(jià)值 既有市場(chǎng)的可見性,存在既有市場(chǎng)的產(chǎn)品 實(shí)現(xiàn)價(jià)格及速度平穩(wěn),市場(chǎng)供應(yīng)空白機(jī)會(huì) 高價(jià)格空間,以大量化低層高價(jià)值商鋪 為第一類考慮原則,以在相對(duì)合理的銷售周期內(nèi)完全去化 并保障資金回籠的體量為參考標(biāo)準(zhǔn),適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充，分化單一辦公 產(chǎn)品的銷售壓力并創(chuàng)造溢價(jià)空間,第一優(yōu)先原則,第一保障原則,第一機(jī)會(huì)原則,經(jīng)典公寓,精品辦公,別致商業(yè),+,+,精致知?jiǎng)?chuàng)綜合體,產(chǎn)品定位,叁、產(chǎn)品落點(diǎn)建議,用地可建范圍分析,地塊方正，單向臨街，臨地鐵口，北側(cè)住宅日照影響,楊浦中學(xué),四平路快速車道,北部預(yù)留小路,伊頓公寓,產(chǎn)品布局及比例原則,因地制宜，安全與利潤(rùn)空間并存,產(chǎn)品比例測(cè)算,因地制宜，安全與利潤(rùn)空間并存,商業(yè)物業(yè),辦公物業(yè),居住物業(yè),技術(shù)手段合理滿排,1年期可實(shí)現(xiàn)銷售體量 （以月均1500計(jì)）,補(bǔ)充機(jī)會(huì)面積 （剩余面積）,4600左右,18000左右,18000左右,產(chǎn)品比例測(cè)算,辦公產(chǎn)品的直接需求客戶面積段要求,分類產(chǎn)品面積分割,辦公產(chǎn)品,周邊市場(chǎng)主力項(xiàng)目的供應(yīng)面積段：100-200,周邊行業(yè)布局更偏向于建筑設(shè)計(jì)行業(yè)，適當(dāng)考慮客戶實(shí)際需求,在購(gòu)買客戶中，投資客是不可忽略的主力客戶,分類產(chǎn)品面積分割,辦公產(chǎn)品,從市場(chǎng)供求主力情況及實(shí)際使用客戶需求判斷， 判斷建議本案的面積分割在150左右。,分類產(chǎn)品面積分割,住宅產(chǎn)品,從市場(chǎng)供求主力情況、周邊住宅總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及酒店式實(shí)際使用功能的滿足上， 判斷建議本案的酒店式面積分割在50左右。,萬科上海螞蟻工坊,螞蟻工坊戶型以超大面寬設(shè)置，采光面充足；小面積戶型，嚴(yán)格控制總價(jià)；而室內(nèi)功能間可隨意布局，使該戶型滿足客戶后期對(duì)功能間變更的要求。,分類產(chǎn)品面積分割,住宅產(chǎn)品戶型建議,分類產(chǎn)品面積分割,商業(yè)產(chǎn)品,市場(chǎng)研究結(jié)果較合適鋪位開間/進(jìn)深尺度,面寬基本上是3-6m為絕對(duì)主力，而進(jìn)深由于實(shí)際項(xiàng)目條件不同，則分