太原格林花園地產營銷推廣計劃.ppt

格林 花園 二零一零年度 營銷推廣計劃,大角聯(lián)盟 房地產經紀有限公司,版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸大角聯(lián)盟機構所有，未經本公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。,e-mail:djlm8888163.com,2,提綱,1,3,4,2,5,營銷策略,2010年度營銷目標,銷控、定價及回款計劃,年度推廣計劃,銷售體人員架構,3,2010年度營銷目標,4,營銷目標配合公司戰(zhàn)略需求,實現年度銷售額：3億 銷售套數：600-700套 單價（均）：4600元/平方米,銷控、定價及回款計劃,6,定價原則,市場原則 成本原則 現金流原則,7,定價策略,對于本項目產品的單位定價，根據成交客戶對戶型方面的意見和最 關注指標的資料，從位置、交通、戶型、景觀、面積與總價的關系 五個客戶最關注因素對本項目進型專業(yè)測評，最后在項目定價的基礎上，具體制定各單位的銷售價格,8,價格策略,樓盤量化定價法制定項目均價 ： 4600元/ ,團購定價制定價格：起價3500元/，最高價視情況而定,9,價格調整策略,調整節(jié)點：以銷售率、工程進度為調節(jié)整節(jié)點 價格（該價格為開盤前適用） 統(tǒng)一報價：銷售以套為單位報價，回避銷售均價敏感度,營銷策略,11,2009年經濟市場風險,國際金融海嘯影響，嚴重影響投資市場； 受股市跌宕起伏影響，房地產投資市場受挫，年底回暖； 受太原住宅市場價格戰(zhàn)影響，購買者更加理性； 受經濟市場影響，2009年多數開發(fā)商推遲用地的開發(fā)，2010年后將會集中放量，市場即將出現供大于求，逐漸演變成買方市場； 銷售對景觀、環(huán)境、地段均好性要求較高，使得開發(fā)成本高、周期長，資金需求量大； 2010年，購房者除關注產品價格外，將更加注重產品品質；,12,市 場有機會,小店區(qū)2009年純新開盤項目10余個，在售項目約30個左右，較2008年縮水16%，2010年房地產市場新開項目數同比持平，面積供應將同比較大增長。 本項目地段屬泛長風商務區(qū)地區(qū)，隨著商務區(qū)建設成型，區(qū)位價值逐漸顯現。 受河西地區(qū)周邊地塊新項目、品牌項目動工影響，雖然對格林花園帶來一定沖擊，分流部分客群，但是對本區(qū)域的生活配套、住宅區(qū)功能提升均會有利好影響； 2010年產品開發(fā)多元化（別墅）的發(fā)展，可加速項目品質的提升。,13,本案需要支持,項目營銷所需要的有三個支持點：,1、口碑傳遞 客戶形象,2、銷售道具 現場形象,3、持續(xù)推廣 市場形象,14,2010年實現3個億回款的必要舉措,100%解決項目可能發(fā)生的問題，確定交房及手續(xù)辦理時間；建立良好的口碑，形成客戶帶客戶的良性循環(huán),開辟期房樣板間展示區(qū)域，充分體現產品特質,明確推廣主調，持續(xù)升溫產品形象,優(yōu)化付款方式，增大準客戶購買承受性,15,格林花園要做的 征服市場,隨著房地產市場暖冬的到來，優(yōu)質位置產品的稀缺性與客源的稀缺成正比，我們沒有辦法控制冬季的長短，但我們可以運用科學的可行的手段為項目拓展客群，加快銷售速度，迎來格林花園的春天。,我們的現有條件,資 金不支持大力推廣 硬件設施現場（樣板間） 價 格與市場價格持平 項目證件待完善,我們戰(zhàn)略實施必備條件,支持點一：形象宣傳,支持點二：樣板間,具備戰(zhàn)略必備條件實現銷售任務,拓展客戶渠道 精準營銷路線 節(jié)省推廣費用,19,靶心客戶全省范圍,有效截流 河西區(qū)客群普通住宅購買群體 資源拓展 銀行、單位、外阜機構等客群 加大拓展 地市客群,20,完成銷售額前提條件,1.低價房推廣帶動全盤銷售 2.依據工程進度及工程 形象制定推盤計劃 3.抓緊時機，占領市場,21,功能要求 體會到客戶的每個細節(jié)需求。 保證每一位到訪客戶的心情保持愉悅。 使客戶感受到尊貴感。 功能區(qū)的位置要注意銷售動線的走向，配合銷售流程布置。,銷售形象及賣場打造,22,樣板營銷,樣板間展示：精裝，充分體現房型、小區(qū)園林及 整體優(yōu)勢在必行 樣板間裝修：不同裝修風格，公開征集室內設計 景 觀 呈現：小規(guī)模園林及休閑配套完善,23, 年度推廣計劃,24,2010年度推廣核心,結合本項目產品性質及區(qū)域特征，推廣策略須結合推廣核心：,形象推廣團購資源拓展渠道開發(fā),25,活動接觸點,（汽貿） 車主題,現場包裝,網絡 專業(yè)媒質,老客戶論壇,樣板區(qū)體驗,健康生活,置業(yè)顧問 系統(tǒng)專業(yè) 講解,看房路線 實景體驗,樓書 dm派發(fā) 客戶通訊等,新舊晉祠路 戶外 宣傳指引,樓體pop,整體品牌 媒體宣傳,短信群發(fā),購房送xx,購房抽獎,戶外 廣告牌,團購活動,報紙分類 廣告,26,大區(qū)域： 以新舊晉祠路為主軸，對進入河西向南的車流進行指引 以項目及現場工地懸掛戶外pop 為主要形象，截流本區(qū)域客群 在項目現場及道路沿線增設路 引及指示系統(tǒng) 立體宣傳攻勢展開，直擊客群 建議樣板區(qū)開放，作形象展示,擎天柱,樓體廣告,網絡,報紙分類,路引,戶外 宣傳指引,其他宣傳,短信,銷售場所,售樓處,樣板間,廣告和現場,27,網站內容架構,flash,網站首頁,物業(yè),項目介紹,最新動態(tài),格林花園,強調企業(yè)品牌和文化，可與企業(yè)網站相連,介紹項目最新進展。 發(fā)布項目信息；實景照片賞析,包含項目位置、網上沙盤、戶型產品、景觀綠化、樣板示范、工藝展示、交房標準、公示文件,長風,格林會,展示格林會（業(yè)主會所）的特有文化，格林花園的調性延展，組建網上俱樂部，搭建會員溝通平臺。,發(fā)布事實要聞及最新動態(tài),宣傳長風商務區(qū)發(fā)展理念與文化,28,購房優(yōu)惠政策,送金卡,物業(yè)費,精裝修,折頁20000份； 樓書5000份,客代客，活動中，一次性等送物業(yè)費,直投有效購買力客戶，直接邀請參觀項目,各宣傳渠道展