羅蘭貝格中冶南京濱江項目投標(biāo)方案.ppt.ppt

,項目建議書 呈 南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司,打造清晰發(fā)展規(guī)劃，推動中冶南京濱江項目的可持續(xù)發(fā)展,北京，2010年10月30日,a. 羅蘭貝格為濱江項目提供規(guī)劃服務(wù)的能力優(yōu)勢 3 b. 羅蘭貝格對于項目的理解 54 c. 項目方法論、時間安排與項目成果清單 76 d. 項目團(tuán)隊及項目費用 82,a. 羅蘭貝格為濱江項目提供規(guī)劃服務(wù)的能力優(yōu)勢,羅蘭貝格有能力為中冶南京提供優(yōu)質(zhì)的濱江項目規(guī)劃服務(wù)，從而支撐項目方案的成功落地,全球戰(zhàn)略咨詢視野，本地專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,1,2,3,豐富的園區(qū)開發(fā)規(guī)劃和操盤服務(wù)經(jīng)驗,廣泛的行業(yè)優(yōu)質(zhì)客戶網(wǎng)絡(luò),4,全球及中國房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略咨詢專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,專業(yè)、誠信、客觀、獨立的咨詢服務(wù),通過科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)外部信息分析，審慎的提出具有良好發(fā)展前景的園區(qū)規(guī)劃方案,豐富的園區(qū)潛在客戶資源，支撐項目的招商啟動,通過設(shè)計高效的業(yè)務(wù)運營體系、穩(wěn)健的園區(qū)開發(fā)模式、科學(xué)合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品，確保中冶南京的投資回報水平和現(xiàn)金流安全性,羅蘭貝格的四大核心優(yōu)勢,羅蘭貝格是源于德國的全球五大戰(zhàn)略咨詢公司之一，在全球范圍內(nèi)為世界領(lǐng)先的客戶提供咨詢服務(wù),阿姆斯特丹i 巴林i巴塞羅納 i 北京i 柏林 i布魯塞爾 i 布加勒斯特i 布達(dá)佩斯i卡薩布蘭卡i芝加哥 i 底特律 i杜塞爾朵夫i 法蘭克福 i 漢堡 i 香港 i基輔 i 伊斯坦布爾i里斯本 i 倫敦 i 馬德里 i米蘭 i 莫斯科 i 慕尼黑i 紐約i 巴黎 i布拉格 i 里加 i 羅馬 i 圣保羅i 上海 i 斯圖加特 i 東京i 維也納 i 華沙 i 薩格勒布 i 蘇黎世,25個國家/36個辦公室/2,100名員工 76%的項目是國際項目 1,000個國際客戶,羅蘭貝格在全球業(yè)務(wù)分布,1,全球戰(zhàn)略咨詢視野，本地專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,羅蘭貝格的行業(yè)中心結(jié)合了全球行業(yè)知識和功能知識,汽車 _,石油化工_,快速消費品 & 零售 _,工業(yè) & 高科技 _,金融服務(wù) _,信息通信 _,醫(yī)藥和醫(yī)療產(chǎn)品 _,房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)_,交通運輸 _,公共事業(yè) _,行業(yè),_ 公司發(fā)展戰(zhàn)略,_ 信息管理,_ 市場銷售,_ 運營戰(zhàn)略,_ 重組和企業(yè)財務(wù),功能,共同的團(tuán)隊 共同的結(jié)論,對行業(yè)以及主要企業(yè)的深入理解 創(chuàng)新的功能上的解決方案和思路 將行業(yè)知識和功能知識相結(jié)合,競爭力,1,全球戰(zhàn)略咨詢視野，本地專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,自1994年落戶中國，羅蘭貝格先后在上海、北京、香港和臺北設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，現(xiàn)已成為中國頂級的管理咨詢公司之一,員工數(shù),+40 % p.a. (cagr),20,24,30,48,115,95,160,80,65,亞太區(qū),營業(yè)收入增長指數(shù) 1998=100,200,辦公室,合作伙伴,北京(1995),上海(1994),香港(2007),臺北(2008),東京(1991),首爾(2007),孟買(2008),1,全球戰(zhàn)略咨詢視野，本地專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,“兼具創(chuàng)造性和可操作性的戰(zhàn)略”是羅蘭貝格區(qū)別于其他戰(zhàn)略咨詢同行的理念和價值定位,創(chuàng)新,羅蘭貝格具備創(chuàng)業(yè)精神及專業(yè)化工作,給客戶帶來創(chuàng)新的競爭力,對于客戶的價值,羅蘭貝格結(jié)合歐洲嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)與專業(yè)素養(yǎng),兼具全球化意識和本土化敏感度,戰(zhàn)略,羅蘭貝格在運營可實施的基礎(chǔ)上提出戰(zhàn)略,和客戶并肩作戰(zhàn)，創(chuàng)造切實價值,可實施！,1,全球戰(zhàn)略咨詢視野，本地專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,羅蘭貝格所追求的是戰(zhàn)略規(guī)劃成果可以被客戶成功實施，并能帶來實實在在的業(yè)績提高,戰(zhàn)略的可操作性,嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng),知識傳授,客戶導(dǎo)向,羅蘭貝格并不刻意追求理論的先進(jìn)性，但非常強調(diào)方案的可操作性。每個咨詢顧問必須始終設(shè)身處地地思考 “如果我處在客戶的角度和環(huán)境，我會怎么去做？”,由于企業(yè)自身體制缺陷、所處市場的不規(guī)范性、競爭對手的非經(jīng)濟(jì)性競爭行為等特殊性，中國國有企業(yè)首先需要的是一個“可以實施的戰(zhàn)略”,羅蘭貝格秉承了德國式的嚴(yán)謹(jǐn)、實事求是和對質(zhì)量一絲不茍的工作作風(fēng),中國企業(yè)需要嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實、對質(zhì)量一絲不茍的企業(yè)文化來制定和實施戰(zhàn)略,羅蘭貝格非常強調(diào)在項目操作過程中向客戶毫無保留地傳授羅蘭貝格長期積累的行業(yè)及功能方面的經(jīng)驗和知識,許多中國企業(yè)的管理基礎(chǔ)相對較為薄弱，迫切需要在管理體系、對行業(yè)和市場的分析以及運營功能等方面學(xué)習(xí)全球領(lǐng)先企業(yè)的實際經(jīng)驗和知識,羅蘭貝格對“客戶導(dǎo)向”的理解是：“在任何時候尊重客戶的成員，尊重客戶的經(jīng)驗，尊重客戶的想法，尊重客戶的現(xiàn)實”,需要咨詢公司在形成和制定咨詢方案過程中充分理解自身的問題、需求和設(shè)想,羅蘭貝格的獨特優(yōu)勢,中國企業(yè)的需求,1,全球戰(zhàn)略咨詢視野，本地專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,在區(qū)域開發(fā)領(lǐng)域，羅蘭貝格廣泛參與中國各地區(qū)的區(qū)域開發(fā)項目,深刻理解不同區(qū)域所處的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和面臨的發(fā)展問題,部分區(qū)域開發(fā)項目舉例,長三角區(qū)域,寶山區(qū)政府 上海寶山城市園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，招商策略 上海國際賽車場有限公司 賽場組合及賽場綜合利用 賽場的招商策略和招商計劃 上海市商委 制定上海市零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃和管理框架 杭州余杭區(qū)政府 開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，開發(fā)模式和招商策略 嘉興市政府 嘉興科技城產(chǎn)業(yè)定位，開發(fā)模式,珠三角區(qū)域,廣州市白云機(jī)場 廣州市航空樞紐建設(shè)規(guī)劃,環(huán)渤海區(qū)域,天津西青區(qū)政府 高端服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 大連市發(fā)改委 大連軟件園的產(chǎn)業(yè)定位及發(fā)展戰(zhàn)略 廊坊市政府 全市功能定位和產(chǎn)業(yè)定位,中西部地區(qū),成都市政府 成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃 成都東區(qū)規(guī)劃 成都北區(qū)規(guī)劃 太原市政府 太原市旅游發(fā)展中遠(yuǎn)期規(guī)劃 南昌市政府 服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 汽車零部件產(chǎn)業(yè)定位以及發(fā)展戰(zhàn)略,豐富的園區(qū)開發(fā)規(guī)劃和操盤服務(wù)經(jīng)驗,2,過去幾年，羅蘭貝格為國內(nèi)眾多企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)提供了關(guān)于區(qū)域開發(fā)的咨詢服務(wù)(1/2),部分項目經(jīng)驗,豐富的園區(qū)開發(fā)規(guī)劃和操盤服務(wù)經(jīng)驗,2,過去幾年，羅蘭貝格為國內(nèi)眾多企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)提供了關(guān)于區(qū)域開發(fā)的咨詢服務(wù)(2/2),部分項目經(jīng)驗,豐富的園區(qū)開發(fā)規(guī)劃和操盤服務(wù)經(jīng)驗,2,羅蘭貝格擁有豐富的園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，規(guī)劃類型涉及科技城、文化創(chuàng)意區(qū)、航空城、物流區(qū)、旅游區(qū)、傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)、新型工業(yè)區(qū)等各城市開發(fā)類型,各類園區(qū)的規(guī)劃經(jīng)驗,豐富的園區(qū)開發(fā)規(guī)劃和操盤服務(wù)經(jīng)驗,1,2,5,3,6,4,7,2,科技城發(fā)展需借力杭州，以“研發(fā)設(shè)計生活”作為主要元素，將科技城定位于“杭州北區(qū) 科技新城”,科技城近期 (5-8年)發(fā)展愿景,杭州北區(qū)科技新城,以創(chuàng)意/設(shè)計為外延的內(nèi)容定位奠定設(shè)計的內(nèi)涵 在科技新城建設(shè)中，在設(shè)施建設(shè)等各個方面融入并突出設(shè)計元素,設(shè)計,以研發(fā)為核心的內(nèi)容定位奠定科技基礎(chǔ) 在科技城建設(shè)中，在設(shè)施建設(shè)等各個方面融入并突出科技元素,研發(fā),高端的生活服務(wù)、商務(wù)服務(wù)組合為科技新城融入生活元素，打造具有科技園區(qū)特征的德清城市中心,生活,1,科技城,2,科技城的發(fā)展與周邊的產(chǎn)業(yè)建設(shè)、城市拓展協(xié)調(diào)一致，有助于吸引人口、研發(fā)機(jī)構(gòu)，加速科技新城的發(fā)展成熟,科技新城、開發(fā)區(qū)、臨杭工業(yè)區(qū)可持續(xù)發(fā)展,德清經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),臨杭工業(yè)區(qū),德清科技新城,研發(fā),總部經(jīng)濟(jì),創(chuàng)意,差異化、抗風(fēng)險的最優(yōu)產(chǎn)業(yè)配置,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 通信電子 醫(yī)藥制造 醫(yī)療設(shè)備與儀器儀表 新能源設(shè)備 建設(shè)目標(biāo) 浙江省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)特色突出的領(lǐng)先開發(fā)區(qū) 帶動德清縣區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的產(chǎn)業(yè)高地,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 食品加工 裝備制造 新型建材 建設(shè)目標(biāo) 環(huán)杭州現(xiàn)代制造業(yè)和物流基地,定向、集中力量吸引研發(fā)機(jī)構(gòu),定向研發(fā)需求 企業(yè)總部,研發(fā)成果 技術(shù)支持 產(chǎn)業(yè)化需求,2010,2020,1,科技城,2,羅蘭貝格通過對市場規(guī)模、增長、競爭、社會貢獻(xiàn)等外部指標(biāo)，以及交通、土地、人力等內(nèi)部指標(biāo)的分析，為客戶識別出四大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),2,文化創(chuàng)意區(qū),通過外部、內(nèi)部一系列指標(biāo)對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主題內(nèi)容進(jìn)行定位，并對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的放送渠道、消費和體驗場所等重要環(huán)節(jié)進(jìn)行研究，項目組建議成都東部新城的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展模式結(jié)論如下 特色內(nèi)容：依托本地優(yōu)勢內(nèi)容，著力打造影音娛樂和文博藝術(shù)，培育動漫游戲，形成“大文化、泛娛樂”的特色文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)內(nèi)容 放送渠道：以電視臺為主體的廣電媒體作為引擎實現(xiàn)快速啟動，以數(shù)字新媒體為橋梁形成傳統(tǒng)與新興渠道的立體整合，實現(xiàn)特色內(nèi)容的“全媒體”立體營銷放送 體驗場所：圍繞“大文化、泛娛樂”內(nèi)容和“大傳媒”放送，匹配博物館中心、音樂節(jié)、傳媒聚集區(qū)、演出場館、藝術(shù)街區(qū)、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等消費和體驗場所，聚集人氣、營造創(chuàng)意氛圍、提升城市品牌 共分為四大產(chǎn)業(yè)板塊：大傳媒、影音娛樂、動漫游戲、文博藝術(shù),產(chǎn)業(yè)定位,生態(tài)體系,2,并在產(chǎn)業(yè)分析的基礎(chǔ)上確定了土地開發(fā)的具體年限、進(jìn)度，并提出了收益成本平衡方案,土地一級開發(fā)階段 10年,2,文化創(chuàng)意區(qū),2,羅蘭貝格為北京首都機(jī)場和北京航港物流公司所提供的發(fā)展規(guī)劃涵蓋了北京首都機(jī)場周邊大約100平方公里的面積,階段二:,階段三：,階段一：,項目啟動,全球航空城發(fā)展研究,4 周,航空城實施建議,國內(nèi)機(jī)場評估,建立國內(nèi)機(jī)場航空城發(fā)展?jié)摿υu估模型 對國內(nèi)3個機(jī)場進(jìn)行建立航空城吸引力分析 (具體的機(jī)場將與航港物流共同確定),北京航空港的實施步驟建議(階段的劃分里程碑、項目開發(fā)的順序等） 細(xì)化的行動計劃 營銷/游說材料（政府、機(jī)場、客戶） 根據(jù)開發(fā)計劃的商業(yè)計劃和財務(wù)測算 組織架構(gòu)的建議,1周,北京航空城內(nèi)/外部研究,航空城的概念性研究（內(nèi)涵、功能組成、環(huán)境條件、驅(qū)動因素、關(guān)鍵成功因素等） 重點航空城的深入研究 （規(guī)劃設(shè)計的原則、開發(fā)/發(fā)展的歷程、投資運營模式、重大的挑戰(zhàn)及應(yīng)對、政府的作用航空城對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動作用等）,北京航空城周邊環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀和發(fā)展 對航空城發(fā)展產(chǎn)業(yè)長名單進(jìn)行初步合理性篩選 分析備選產(chǎn)業(yè)未來在北京發(fā)展的可能性及主要價值鏈環(huán)節(jié) 分析備選產(chǎn)業(yè)主要價值鏈環(huán)節(jié)的需求及北京機(jī)場航空城的競爭優(yōu)勢 北京航空城規(guī)劃要求和制約條件的分析(外部/內(nèi)部) 國內(nèi)外成功保稅港區(qū)案例研究,北京航空城發(fā)展規(guī)劃,航空城發(fā)展的總體目標(biāo)和定位 制定航空城功能區(qū)和空間布局的規(guī)劃原則 建立價值創(chuàng)造模型并對航空城不同的房地產(chǎn)項目組合進(jìn)行分析和優(yōu)化 提出航空城的功能組合和業(yè)態(tài)配比的選擇 航空城實施難點識別與分析并確定航空港成功所需要的外部和內(nèi)部條件,綜合保稅港實施建議,確定目標(biāo)行業(yè)和客戶（長名單） 保稅港招商營銷組合要點 招商運作的行動計劃 招商組織架構(gòu)建議 針對難點的對策,綜合保稅港區(qū)總體規(guī)劃,保稅港區(qū)在航空城中的角色和功能定位 產(chǎn)業(yè)組合定位及配套設(shè)施建議 階段性戰(zhàn)略目標(biāo)（里程碑） usp及需要的前提條件,3,航空城,2,戰(zhàn)略規(guī)劃明確航空城的總體定位和以“創(chuàng)勢”、“提升”和“完善”為要點階段性的發(fā)展重點,主動承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的現(xiàn)代制造業(yè)和高科技制造業(yè) 大力發(fā)展會展和物流業(yè),起始階段,發(fā)展階段,成熟階段,以臨空指向性高產(chǎn)業(yè)為主 逐步發(fā)展非航空相關(guān)服務(wù)業(yè),現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為航空城的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)發(fā)展,功能建設(shè),產(chǎn)品開發(fā),工業(yè)倉儲 住宅 酒店 寫字樓1） 會展 商業(yè),住宅 寫字樓 商業(yè) 科研 文化娛樂,商業(yè) 寫字樓 住宅 教育和醫(yī)療設(shè)施,開通連接機(jī)場和市區(qū)的軌道，建議提前建設(shè)到國展的m15線 環(huán)機(jī)場高速公路網(wǎng)絡(luò)基本形成，并直接輻射周邊大城市,建成連接航空城內(nèi)部軌道網(wǎng)絡(luò)和公共交通網(wǎng)絡(luò)，建成交通樞紐 建成直達(dá)天津和濱海新區(qū)的高速鐵路,進(jìn)一步完善航空城內(nèi)部交通基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)水平 建成“東達(dá)天津、西接海淀、南至朝陽、北連順義”的縱橫交錯的軌道交通網(wǎng)絡(luò),基礎(chǔ)設(shè)施,重點開發(fā)航空基礎(chǔ)設(shè)施和配套功能 優(yōu)先開發(fā)航空延伸功能 適當(dāng)開發(fā)城市功能,加快開發(fā)航空配套功能 全面開發(fā)航空延伸功能和完善衛(wèi)星城市功能,提升衛(wèi)星城市功能,北京航空城各階段的發(fā)展重點,1) 應(yīng)首先開發(fā)大通關(guān)基地綜合辦公設(shè)施,內(nèi)部,外部,3,航空城,2,羅蘭貝格擁有豐富的物流中心開發(fā)設(shè)計經(jīng)驗，為鄭州打造國際物流中心提供了有效的戰(zhàn)略方案,4,物流基地,2,項目的目標(biāo)是協(xié)助唐山灣三島制定具備創(chuàng)新性、聯(lián)動性、和諧性的市場定位，將唐山灣三島打造成為獨具特色的休閑旅游目的地,5,旅游區(qū),2,創(chuàng)新性,聯(lián)動性,和諧性,將唐山灣三島打造成為獨具特色的休閑旅游目的地,a,b,c,將唐山灣三島置于整個環(huán)渤海區(qū)域的整體旅游發(fā)展的環(huán)境中進(jìn)行考慮，強調(diào)唐山灣三島與周邊旅游資源之間的聯(lián)動,突破單一旅游項目規(guī)劃的局限，將唐山灣三島自身資源以及周邊的旅游資源進(jìn)行整合分析，開創(chuàng)獨具特色的旅游項目商業(yè)模式,充分考慮河北省政府和唐山市政府對唐山灣三島提出的不同要求，一方面考慮從整體旅游布局出發(fā)，強調(diào)各地資源相互促進(jìn)和補充；另一方面達(dá)到有力促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，實現(xiàn)唐山灣三島項目的和諧發(fā)展,對以傳統(tǒng)工業(yè)為主的綠島火炬開發(fā)區(qū)項目，羅蘭貝格通過內(nèi)外部分析篩選產(chǎn)業(yè)后，制定了“一軸一心、兩區(qū)兩帶”的發(fā)展策略,6,傳統(tǒng)工業(yè)區(qū),2,高速公路,公路,工業(yè)園,生態(tài)健康產(chǎn)業(yè)帶,高新科技產(chǎn)業(yè)帶,生態(tài)控制區(qū),綠島火炬開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃 (2020年),a：裝院路產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸,b：高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心(2km2),c：生態(tài)控制西區(qū)(16km2),d：生態(tài)控制東區(qū)(9km2),e： 生態(tài)健康產(chǎn)業(yè)帶,f：高新科技產(chǎn)業(yè)帶,g：食品制造工業(yè)園(1.34km2),h：醫(yī)藥制造工業(yè)園(1.41km2)1）,i ：通信電子工業(yè)園(0.72km2),j：裝備制造工業(yè)園(1.64km2),k：物流園(1.08km2),綠島火炬開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃,總體規(guī)劃：一軸一心、兩區(qū)兩帶 一軸 以裝院路作為開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主干道 依托裝院路實現(xiàn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的綜合布局和發(fā)展 一心 將原銅冶鎮(zhèn)區(qū)打造成為為開發(fā)區(qū)提供產(chǎn)業(yè)配套和服務(wù)的高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 該中心輻射整體開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套和服務(wù)需求 兩區(qū) 實現(xiàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)區(qū)和生態(tài)區(qū)協(xié)調(diào)布局，在開發(fā)區(qū)東西側(cè)設(shè)立生態(tài)控制東區(qū)和生態(tài)控制西區(qū) 兩帶 依托食品制造工業(yè)園和醫(yī)藥制造工業(yè)園打造生態(tài)健康產(chǎn)業(yè)帶 依托通信電子工業(yè)園和裝備制造工業(yè)園打造高新科技產(chǎn)業(yè)帶,l：龍鳳湖生態(tài)度假區(qū)(3km2),1）醫(yī)藥制造工業(yè)園包括醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)中的醫(yī)療器械制造,4,通過模型對新能源各產(chǎn)業(yè)進(jìn)行篩選分析，為園區(qū)進(jìn)一步開發(fā)提供產(chǎn)業(yè)支撐，并進(jìn)一步提供了園區(qū)營銷及新能源企業(yè)招商支撐,7,新型工業(yè)區(qū),2,光伏,1,海洋能,4,地?zé)崮?5,風(fēng)能,3,3,31,609,31,200,6,127,5,600,光熱,2,94,704,126,000,20,348,31,500,mw installed per year,mw installed per year,mw installed per year,mw installed per year,mw installed per year,official source：china wind power report 2007,official source：ndrc development plan,official source：ndrc development plan,official source：ndrc development plan,official source:中國農(nóng)村太陽能熱利用專業(yè)委員會,模型預(yù)測,行業(yè)和官方數(shù)據(jù),模型有效性,除上述規(guī)劃項目累積以外，羅蘭貝格也已積累起豐富的項目操盤經(jīng)驗,1,2,3,貴州旅游地產(chǎn) 綜合體項目,河北唐山三島 開發(fā)規(guī)劃,俄羅斯高端商務(wù)休閑 度假區(qū)規(guī)劃,項目操盤案例,本項目的主要目標(biāo)是：為“大地之舞”項目提供戰(zhàn)略定位、整體規(guī)劃、增長模式、產(chǎn)品組合和實施方案的建議,如何對“大地之舞”進(jìn)行主題定位，以把花溪打造成世界旅游目的地，并通過合理的產(chǎn)業(yè)布局、土地功能規(guī)劃和整體開發(fā)計劃，以最小的投入啟動不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各類產(chǎn)業(yè)項目能通過內(nèi)部的配套，實現(xiàn)自我運營，從而帶動總體項目自身土地價值增長以及經(jīng)濟(jì)和人口的持續(xù)健康增長，“大地之舞”投資人獲取最大效益？,項目目標(biāo), 旅游一個主題是否就足以滿足該地塊的發(fā)展，比如還有某類會展中心、研發(fā)基地、療養(yǎng)基地、主題公園、生態(tài)住宅或者其它等？, 如何實現(xiàn)“大地之舞”的土地價值從目前300元/平方米，以本公司理想的每年增長4倍的速度，到2010年實現(xiàn)4800元/平方米的土地價值，同時后續(xù)也能保持持續(xù)增長勢頭？,整個項目分成四個階段，九個模塊進(jìn)行,2,內(nèi)外部分析+案例研究,3,戰(zhàn)略定位及總體規(guī)劃,4,實施計劃,模塊3,模塊4,模塊5,模塊8,模塊9,模塊7,我國旅游市場分析 入境旅游市場分析 國內(nèi)旅游市場分析 商務(wù)旅游市場分析,住宅市場分析 本地購房市場分析 外來購房市場分析,總體戰(zhàn)略定位及各子地塊的核心概念 總體規(guī)劃及優(yōu)先開發(fā)順序 初期開發(fā)地塊的產(chǎn)品組合、產(chǎn)品核心概念以及開發(fā)順序 各主要產(chǎn)品的商業(yè)模式,市場營銷戰(zhàn)略及潛在合作伙伴篩選,戰(zhàn)略實施計劃,2周,4周,2周,模塊6,國內(nèi)外案例研究,花溪現(xiàn)有資源分析,1,快速預(yù)審,模塊1,模塊2,對花溪綜合資源進(jìn)行快速審計,全球旅游業(yè)發(fā)展趨勢研究,4周,項目設(shè)計,到項目的中期階段，羅蘭貝格為項目制定獨特的“世界城”的定位,花溪區(qū)的定位,“世界城” 在花溪37平方公里的土地上，通過10年左右的努力，建立起一座具有世界級旅游吸引力的國際化新城 （暫定名為花溪世界城），每年有近4000萬來自省內(nèi)、國內(nèi)和國際的旅游客到此觀光休閑，30萬居民在此綠色和健康的工作與生活，形成以旅游為主題，多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的發(fā)展格局，整個城市呈現(xiàn)出蓬勃旺盛的生命力，成為中國乃至世界新興城市發(fā)展的典范,定位,并且為“世界城”這一定位進(jìn)行了清晰的定義,世界城的定義,733,花溪世界城不是 , 需要不斷投入，無造血能力的主題公園 . 100%中國人口居住的城市 單純供游客住宿過夜的設(shè)施建設(shè) 對于現(xiàn)有任何城市規(guī)劃項目的復(fù)制 一個常規(guī)的房地產(chǎn)項目,花溪世界城應(yīng)該是,. 充滿活力與生機(jī)，蓬勃發(fā)展的以旅游為主題的現(xiàn)代新城 具備國際化定位、國際化城市風(fēng)貌、國際化人口與國際化生活方式，是一個對全球創(chuàng)業(yè)者和商業(yè)人士具備吸引力的開放之城 . 集旅游、商務(wù)、住宅、休閑、文化為一體的綜合性新興城市 人們到此來參觀偉大的創(chuàng)意，并由此激發(fā)對自身工作和生活產(chǎn)生重要影響的創(chuàng)意 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房產(chǎn)開發(fā)相互促進(jìn)，共同發(fā)展的典范,同時，羅蘭貝格就項目就產(chǎn)業(yè)組合與所需地產(chǎn)設(shè)施進(jìn)行了匹配,花溪產(chǎn)業(yè)組合的初步想法,細(xì)化產(chǎn)業(yè)說明,產(chǎn)業(yè)吸引力1),建立難度2),設(shè)施要求,該類設(shè)施 回報能力3）,產(chǎn)業(yè)大類,高雅/民族藝術(shù)創(chuàng)作/展示,藝術(shù)教育/商業(yè)培訓(xùn),康復(fù)與療養(yǎng)服務(wù),抗衰老/美容服務(wù),藝術(shù)/民俗/高雅物品交易,時尚/特色購物中心,會議展覽業(yè),綠色加工業(yè),商務(wù)會議與展覽服務(wù),綠色食品/工藝品/生活用品加工/綠色建材,藝術(shù)中心/博物館,培訓(xùn)中心,療養(yǎng)中心,治療中心/spa,交易場所,購物中心,會展中心,工廠/手工作坊,文化創(chuàng)意業(yè),商貿(mào)產(chǎn)業(yè),健康服務(wù)業(yè),1) 從區(qū)位商、市場容量、與旅游主題關(guān)系、集聚效應(yīng)等評估 2) 從集聚產(chǎn)生難度、花溪條件等評估 3) 從推動土地升值能力、利潤水平、現(xiàn)金流等評估,吸引力最弱/難度最大 吸引力最強/難度最小,隨后根據(jù)項目開發(fā)策略，對“世界城”的開發(fā)投資進(jìn)行了概要預(yù)測；此外還涉及企業(yè)效益評估和社會貢獻(xiàn)價值測算,“花溪世界城”的投資估計,土地購置 (經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)),市政設(shè)施建設(shè),房屋建造,生活旅游配套設(shè)施建設(shè),總投資,假設(shè) 需要購置大約60,000 畝土地 與政府協(xié)商的平均價格是rmb 300,000/畝,假設(shè) 道路及其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本大約rmb 200,000/畝,假設(shè) 大約50%的土地面積用于建造房屋（包括酒店） 房屋的平均建造成本為rmb 3,000,000/畝,假設(shè) 10%土地面積用于建造公共服務(wù)設(shè)施(購物中心、娛樂設(shè)施等） 平均建造成本為rmb 3,500,000/畝,200億,100億,900億,200億,1400億,人民幣,世界城鎮(zhèn)區(qū),中央商務(wù)區(qū),最后，落實到總體布局來看，花溪世界城被劃分為中央商務(wù)區(qū)、原住民聚居區(qū)、自然風(fēng)景旅游區(qū)和世界城鎮(zhèn)區(qū)合理布局,總體布局,交通樞紐,大學(xué)城,自然風(fēng)景旅游區(qū),非客戶建設(shè)區(qū),城市主干道,水道,美國,墨西哥,希臘,意大利,法國,英國,西班牙,泰國,埃及,澳大利亞,花溪世界城主要由四大功能區(qū)：中央商務(wù)區(qū)、原住民聚居區(qū)、自然風(fēng)景旅游區(qū)和世界城鎮(zhèn)區(qū) 中央商務(wù)區(qū)是地塊標(biāo)志，商業(yè)、會展、藝術(shù)和旅游集散中心 自然風(fēng)景旅游區(qū)分布于花溪河沿岸 原住民聚居區(qū)位于地塊北部，以民俗體驗和商品貿(mào)易為主題 世界城鎮(zhèn)區(qū)由10個國家組成，每個國家區(qū)域按照其原國疆界的形狀劃分國家之間主要建綠化帶、康體設(shè)施、公共設(shè)施等,原住民聚居區(qū),除上述規(guī)劃項目累積以外，羅蘭貝格也已積累起豐富的項目操盤經(jīng)驗,1,2,3,貴州旅游地產(chǎn) 綜合體項目,河北唐山三島 開發(fā)規(guī)劃,俄羅斯高端商務(wù)休閑 度假區(qū)規(guī)劃,項目操盤案例,基于詳實的內(nèi)外部分析，羅蘭貝格為客戶指定了三島的定位方案,三島面臨良好發(fā)展契機(jī) 整體市場走勢：中國休閑和商務(wù)旅游市場客源前景良好 市場競爭格局：目前環(huán)渤海板塊目的地缺乏中長期競爭力 三島自身優(yōu)勢：區(qū)位、旅游資源組合差異化、客源基礎(chǔ),環(huán)渤海第一 海濱旅游目的地,國際性知名 海濱旅游目的地,河北省和唐山市的支持有可能進(jìn)一步提升三島客源潛力 唐山市能否通過國際化建設(shè)，增進(jìn)三島國際知名度，提供高品質(zhì)國際性客源？ 河北省和唐山市能否進(jìn)一步提升交通設(shè)施便利性，增加三島的客源覆蓋半徑？,三島定位潛力分析,項目團(tuán)隊通過頭腦風(fēng)暴和創(chuàng)意篩選，形成了旅游產(chǎn)品庫，共計93項,三島的初步旅游產(chǎn)品庫小計 93項,三島初步旅游產(chǎn)品創(chuàng)意庫,47項,14項,7項,25項,熱帶風(fēng)情館（渤海之心） 摩天輪（渤海之眼） 海上歡樂谷 海鮮美食城堡 動感海岸 海島生存園 海島高爾夫 ,海景會議中心 海景溫泉spa館 私人游艇碼頭 情人灣頂級海灣酒店 ,三島濕地觀鳥公園 向日葵/葡萄田莊園 ,佛靜禪山莊 文化研討中心 老呔村 ,以三島之一的月坨島為例，其旅游產(chǎn)品和地產(chǎn)設(shè)施額布局是圍繞島嶼定位和產(chǎn)品組合進(jìn)行設(shè)置,月坨島產(chǎn)品空間分布,產(chǎn)品開發(fā)類型多給予月坨島自身沙灘、溫泉、海島生態(tài)稟賦等 非設(shè)施倚重型海島生態(tài)公園 充滿動感的休閑娛樂沙灘 以水上運動、帆船為主要內(nèi)容的中端及高端運動設(shè)施 溫泉養(yǎng)生類型的康體設(shè)施 配套主要以海鮮主題餐飲、中/高端單一型/綜合型海景住宿為主,部分休閑娛樂沙灘面向所有客群 海洋運動主題公園針對所有的中端游客 月坨島其他特色產(chǎn)品分別主要針對以下客群 因私中端青年 (個人/夫婦)游客 因私及因公高端客群,體驗娛樂：產(chǎn)品突出沙灘、陽光、動感、體驗等定位要素 運動康體：重點凸顯海洋運動與健康養(yǎng)生兩大亮點主題 商務(wù)會展：綜合性、頂級高端商務(wù)會議項目,為使客戶能夠高效的將規(guī)劃方案予以實施，羅蘭貝格將項目方案的實施路徑落實成詳細(xì)的關(guān)鍵里程碑,建設(shè)準(zhǔn)備期核心工作,1,總體實施路徑表（2009年末2020）,建設(shè)期核心工作,2,推動招商引資,爭取政策支持,開展三島旅游營銷,進(jìn)行后期三島旅游及基建維護(hù),3,4,5,6,2009,2010-2012,2013-2017,2018-2020,除上述規(guī)劃項目累積以外，羅蘭貝格也已積累起豐富的項目操盤經(jīng)驗,1,2,3,貴州旅游地產(chǎn) 綜合體項目,河北唐山三島 開發(fā)規(guī)劃,俄羅斯高端商務(wù)休閑 度假區(qū)規(guī)劃,項目操盤案例,俄羅斯7個旅游度假區(qū),涉及100多間酒店,大約7,000公頃土地,包括高爾夫球場、海洋公園、游艇俱樂部、海洋館等,旅游的內(nèi)容涉及：健康、生態(tài)旅游、豪華度假、冬季活動、夏季活動、陽光&樂趣、自然景觀、水上運動中心、體育館、人工湖等,作為歐洲最著名的咨詢規(guī)劃公司，羅蘭貝格受邀為俄羅斯規(guī)劃操盤設(shè)計了系列化高端商務(wù)休閑度假區(qū)項目,項目的結(jié)果被直接應(yīng)用于對外招商，并受到了俄羅斯時任總統(tǒng)普京的高度評價,羅蘭貝格多年來在不同行業(yè)的專業(yè)服務(wù)積累了豐富的客戶資源，有望為中冶南京400萬平米園區(qū)內(nèi)不同業(yè)態(tài)客戶招商提供有利支持,3,廣泛的行業(yè)優(yōu)質(zhì)客戶網(wǎng)絡(luò),在全球零售領(lǐng)域，羅蘭貝格與麥德龍、家樂福等跨國綜合性零售百貨業(yè)巨頭均建立了長期合作伙伴關(guān)系,全球大型綜合性零售百貨企業(yè)客戶及項目舉例,3.a,零售與奢侈品企業(yè),此外，羅蘭貝格在世界范圍內(nèi)幾乎所有零售業(yè)主要細(xì)分市場中都擁有廣泛的客戶資源,3.a,零售與奢侈品企業(yè),在中國，羅蘭貝格通過多年的商業(yè)零售咨詢實踐，積累了豐富的本土客戶資源,客戶,內(nèi)容,部分中國零售類客戶項目舉例,類型,友誼南方商城,品類管理及其店面規(guī)劃的概念及其實施計劃,購物中心,華潤集團(tuán),國內(nèi)零售發(fā)展戰(zhàn)略及其實施計劃,超市、大賣場及便利店,新世界百貨集團(tuán),組織戰(zhàn)略,百貨連鎖,巴黎春天百貨,收購策略和收購后整合,百貨連鎖,上海市商業(yè)委員會,上海零售部門的發(fā)展計劃和管理框架,政府部門,宏圖三胞,公司品牌戰(zhàn)略,pc為主的家電連鎖,小肥羊,收購策略和收購后整合,餐欽連鎖,老百姓大藥房,收購策略和收購后整合,藥房連鎖,鄭州商貿(mào)城,商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,政府部門,3.a,零售與奢侈品企業(yè),蘇寧電器,集團(tuán)戰(zhàn)略及組織變革,家電連鎖,此外，羅蘭貝格為全球眾多奢侈品制造企業(yè)也提供了一系列專業(yè)咨詢服務(wù)，建立了廣泛的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,3.a,全球奢侈品類客戶項目舉例,客戶,項目內(nèi)容,業(yè)務(wù)重組、企業(yè)戰(zhàn)略,企業(yè)戰(zhàn)略、市場篩選、運營提升,企業(yè)戰(zhàn)略、運營優(yōu)化,企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)模式設(shè)計、品牌架構(gòu)設(shè)計、組織結(jié)構(gòu)、流程設(shè)計,企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)模式設(shè)計、運營流程優(yōu)化,業(yè)務(wù)重組、企業(yè)戰(zhàn)略,零售與奢侈品企業(yè),目前，羅蘭貝格與全球500強中的大部分企業(yè)都開展了廣泛合作，這為今后園區(qū)寫字樓等業(yè)態(tài)的招商奠定了良好的客戶基礎(chǔ),3.b,各行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)與政府事業(yè)單位,全球客戶舉例,2009年至今國內(nèi)項目客戶舉例,在國內(nèi)，眾多海內(nèi)外制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的翹楚也成為羅蘭貝格的優(yōu)質(zhì)客戶 (1/3),3.b,各行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)與政府事業(yè)單位,2008年國內(nèi)項目客戶舉例,在國內(nèi)，眾多海內(nèi)外制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的翹楚也成為羅蘭貝格的優(yōu)質(zhì)客戶 (2/3),3.b,各行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)與政府事業(yè)單位,2007年國內(nèi)項目客戶舉例,在國內(nèi)，眾多海內(nèi)外制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的翹楚也成為羅蘭貝格的優(yōu)質(zhì)客戶 (3/3),3.b,各行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)與政府事業(yè)單位,在酒店管理行業(yè)，羅蘭貝格曾經(jīng)為眾多全球企業(yè)提供從戰(zhàn)略、營銷到運營等各個領(lǐng)域的咨詢服務(wù)，從而積累了良好的合作伙伴資源,3.c,酒店管理,酒店管理業(yè)客戶舉例,羅蘭貝格是房地產(chǎn)行業(yè)咨詢方面全球最領(lǐng)先的戰(zhàn)略咨詢公司之一，相關(guān)項目和研究涉及了所有細(xì)分市場以及各項專題,4,全球及中國房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略咨詢專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,戰(zhàn)略規(guī)劃,產(chǎn)品定位及開發(fā)策略,項目可行性分析,組織結(jié)構(gòu),管控體系,流程優(yōu)化,羅蘭貝格在全世界房地產(chǎn)開發(fā)、工程建筑和房地產(chǎn)金融領(lǐng)域具有深刻理解和豐富的項目經(jīng)驗，項目范圍涉及各項專業(yè)領(lǐng)域,4,全球及中國房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略咨詢專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,房地產(chǎn)項目舉例,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),工程建筑企業(yè),房地產(chǎn)金融公司,公司戰(zhàn)略 并購后整合 管控體系優(yōu)化,資產(chǎn)重組 pmi投資組合管理 組織和流程審計,戰(zhàn)略優(yōu)化 業(yè)務(wù)重組 組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化,供應(yīng)鏈管理 兼并收購 激勵機(jī)制,業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略 盡職調(diào)查 市場研究,企業(yè)重組及實施 管控和組織設(shè)計 流程優(yōu)化,羅蘭貝格為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司提供戰(zhàn)略咨詢服務(wù),4,全球及中國房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略咨詢專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,項目內(nèi)容,客戶簡介,開發(fā)商,集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略,業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，組織結(jié)構(gòu)設(shè) 計公司戰(zhàn)略,上海大型房地產(chǎn)開發(fā)商,上海領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)商,東莞最大的房地產(chǎn)開發(fā)商,管控體系標(biāo)桿分析,中國最大民用住宅開發(fā)商,景 瑞 股 份,住宅產(chǎn)品戰(zhàn)略研究/組織重組,中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商,組織結(jié)構(gòu)設(shè)計,重慶最大的5家房地產(chǎn)開發(fā)商之一,北京航空城總體發(fā)展規(guī)劃,北京航空城和綜合保稅港的開發(fā)商,大型旅游度假園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,貴陽市著名的房地產(chǎn)開發(fā)公司,北京大型房地產(chǎn)開發(fā)商,集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略及組織重組,集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略,長三角地區(qū)國資背景上市地產(chǎn)公司,公司產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略規(guī)劃,聚焦城市綜合體的央企地產(chǎn)公司,嘉凱城,在專業(yè)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域羅蘭貝格同樣具有豐富的項目經(jīng)驗，是國際眾多金融機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略合作伙伴,4,全球及中國房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略咨詢專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)項目舉例,b. 羅蘭貝格對于項目的理解,針對濱江項目，中冶南京期望打造城市功能新型綜合體，形成城市中心區(qū)舊城改造的獨特業(yè)務(wù)模式；進(jìn)而在更多城市推廣應(yīng)用，提升中冶品牌,“五功能帶” 跨江發(fā)展軸、公共路旅游休閑軸、大馬路時尚軸、南京火車西站再生文化軸和濱江創(chuàng)業(yè)生活軸,“三界面” 濱江活力帶、中央景觀大街和明城墻風(fēng)光帶,市中心大規(guī)模 舊城改造 營造城市功能新型組合城,“兩焦點” 下關(guān)電廠到中山碼頭的城市觀景平臺、南京火車西站到老江口的城市水灣,中冶南京的項目初步定位思路,未來發(fā)展思路 首先在濱江項目打造城市功能新型綜合體，實現(xiàn)南京市中心區(qū)域舊城的成功改造 將上述這一獨特的業(yè)務(wù)模式，在更多城市推廣應(yīng)用；提升中冶品牌，建立區(qū)域綜合開發(fā)領(lǐng)域的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位。,羅蘭貝格認(rèn)為，能否選擇恰當(dāng)?shù)恼w定位和產(chǎn)業(yè)組合，能否規(guī)劃系統(tǒng)的開發(fā)策略以確保資金安全，能否制定高效實施路徑，是濱江項目的成敗關(guān)鍵,南京濱江項目應(yīng)怎樣 的級別定位，吸引哪些 核心產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展？,輻射蘇北的中小企業(yè)商務(wù)中心 配套上海的差異化金融商貿(mào)中心 南京新興的濱江“城中城” 南京北部的旅游商務(wù)會展中心 。,?,如何系統(tǒng)制定項目 開發(fā)策略確保收益和 資金安全？,濱江項目需要制定合理的地產(chǎn)開發(fā)策略，布局規(guī)劃，招商運營策略 進(jìn)而通過財務(wù)模型對開發(fā)收益和現(xiàn)金流安全性進(jìn)行預(yù)測分析,?,如何制訂高效的項目 開發(fā)實施路徑,?,濱江項目咨詢總體方法論,制定項目實施路徑圖，明確核心實施步驟及其關(guān)鍵時間節(jié)點 組織管控策略 清晰的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書,潛在方向需研究驗證,前述潛在定位方向，是基于使羅蘭貝格對濱江項目基礎(chǔ)現(xiàn)狀的初步分析；最終方案將在項目中細(xì)化研究確定,整體定位和產(chǎn)業(yè)組合的前期分析模型,區(qū)位條件：優(yōu)勢不突出,商業(yè)地產(chǎn)競爭環(huán)境：競爭激烈,經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：有一定支撐力,政府對規(guī)劃的前提限定：不利,自然文化資源：較豐富,交通基礎(chǔ)：待強化,a,b,c,d,e,f,1,2,3,4,5,初步分析評估,不利,有利,市場輻射影響能力,產(chǎn)業(yè)吸聚能力,濱江項目整體級別定位 市級、省級、區(qū)域級、全國級？,產(chǎn)業(yè)輻射影響能力 金融、制造、休閑、物流。？,濱江項目區(qū)位處于最新規(guī)劃確定的長三角都市圈，但由于南京較上海的劣勢，及周邊皖江都市圈的競爭，項目對外部的輻射力面臨巨大挑戰(zhàn),中國主要都市圈分布,長三角都市圈的地理范圍,一類城市,二類城市,三類城市,四類城市,以6 個城市為核心區(qū)： 上海市 江蘇?。耗暇?、蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、揚州、泰州、南通 浙江?。汉贾?、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山、臺州,長三角都市圈的定位及核心規(guī)劃 亞太地區(qū)重要的國際門戶：打造全球影響力的國際金融服務(wù)體系、國際商務(wù)服務(wù)體系、國際物流網(wǎng)絡(luò)體系，提高開放型經(jīng)濟(jì)水平 全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心 具有較強國際競爭力的世界級城市群 對外部的輻射力面臨巨大挑戰(zhàn) 南京較上海存在明顯劣勢 長三角都市圈內(nèi)其他二級城市，周邊皖江都市圈的競爭激烈,長三角都市圈的定位及核心規(guī)劃,a,區(qū)位條件全國&區(qū)域,在南京市內(nèi)，濱江項目所處下關(guān)區(qū)不屬于目前的城市核心區(qū)，處于市區(qū)西北方向，市內(nèi)區(qū)位優(yōu)勢不明顯,項目地塊,下關(guān)區(qū),南京市主城區(qū),區(qū)塊位置：南至中山北路，北至長江大橋及大橋公園，東至明城墻、大橋南引橋，西至長江 規(guī)劃指標(biāo)：總用地面積236.3萬平方米 政府要求：提升南京市下關(guān)地區(qū)城市形象，整合該區(qū)域歷史文化資源和濱江的自然風(fēng)貌資源，加快危舊房改造，推進(jìn)污染企業(yè)搬遷，打造全新的濱江新城,項目基本區(qū)位和規(guī)劃信息,下關(guān)區(qū)舊城總面積約占南京舊城總面積的三分之一,濱江項目在南京市的區(qū)位情況,a,區(qū)位條件市內(nèi),就濱江項目交通聯(lián)動性看，公路基礎(chǔ)有限，與其他交通樞紐距離較遠(yuǎn)，短期內(nèi)難以直接借力發(fā)展；且高鐵建成后有可能加重上海的吸聚影響,軌道 交通,公路,毗鄰南京火車西站；但其客運功能將逐步萎縮 未來有望借力未來規(guī)劃的地鐵5號和9號線,通過南京長江大橋與江北相連 對外道路數(shù)量有限，影響了區(qū)塊的外部連接效率,水運,航空,區(qū)塊內(nèi)的客運港口線路已經(jīng)萎縮，幾度關(guān)閉,與南京祿口機(jī)場間隔較遠(yuǎn)，需縱穿南京市區(qū)，難以借力,b,交通基礎(chǔ),就城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來看，南京本地產(chǎn)業(yè)有望對項目商業(yè)設(shè)施提供一定支撐，但考慮到總體體量有限，大規(guī)模體量的商務(wù)業(yè)態(tài)仍將面臨較大壓力,南京未來發(fā)展的重點產(chǎn)業(yè),現(xiàn)代 物流業(yè),生物與 醫(yī)藥業(yè),電子 信息業(yè),石化 產(chǎn)業(yè),國家發(fā)改委的長三角區(qū)域規(guī)劃中定位以上海為中心，以南京和杭州為 “兩翼”,1）按規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值計算,初步來看，南京本地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有望對項目商業(yè)設(shè)施提供一定支撐，但考慮到總體體量有限，濱江項目商務(wù)功能業(yè)態(tài)仍將面臨較大壓力,資料來源：南京統(tǒng)計年鑒；南京政府網(wǎng)站,c,經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),濱江項目將臨長江而建，秉承了良好的自然資源優(yōu)勢；此外，項目區(qū)域內(nèi)擁有眾多近代文化資源,d,自然文化資源,自然資源沿江岸線項目1/3號地塊沿江岸線近3公里 由于歷史原因，長江景觀和居住及商業(yè)區(qū)域人為分割，“城不見江、江不見城”的問題嚴(yán)重,%,政府對濱江項目規(guī)定了較高比例的商業(yè)用地；為爭取項目贏利空間和現(xiàn)金流安全而做的必要規(guī)劃調(diào)整，需未來與政府策略的溝通協(xié)調(diào),住宅,住宅混合,4%,商業(yè),商業(yè)混合,商業(yè)金融業(yè),文化娛樂,建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點中對地塊規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑密度、建筑高度等詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)配建都做出了詳細(xì)的要求,政府對濱江項目用地性質(zhì)的要求,資料來源：政府文件；公司內(nèi)部資料,e,規(guī)劃前提限制,就商務(wù)業(yè)態(tài)功能的競爭來看，在二線城市有限的商務(wù)需求規(guī)模下，濱江項目面臨著南京其他區(qū)域的嚴(yán)峻挑戰(zhàn),最新確定的白下區(qū)規(guī)劃到十二五末圍繞新街口為核心，打造南京中央商務(wù)區(qū)；其中，洪武路已經(jīng)集聚了南京70的銀行總部及太平洋保險、平安保險等地區(qū)總部，目前正在規(guī)劃繼續(xù)引進(jìn)世界知名金融機(jī)構(gòu)入駐，建設(shè)江蘇和南京的“華爾街” 河西cbd是一城三區(qū)戰(zhàn)略的重中之中，商務(wù)中心將形成中央公園商務(wù)商貿(mào)休閑核，金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、高端消費商貿(mào)集聚區(qū)、旅游博覽集聚區(qū)、現(xiàn)代居住集聚區(qū)“一核五區(qū)”的空間發(fā)展框架,a,b,a,b,濱江項目,寫字樓業(yè)態(tài)面臨的競爭,f,地產(chǎn)競爭環(huán)境商務(wù),就商貿(mào)業(yè)態(tài)的競爭來看，在南京市現(xiàn)有商圈中，新街口輻射能力相對較強，各商圈競爭日趨白熱化,a,b,c,南京現(xiàn)有四大四個旅游商貿(mào)區(qū),d,新街口商圈，在南京商業(yè)圈中實力最強，無論對南京本地人還是外地游客都具有極強的吸引力,a,b,湖北路商圈，位于鼓樓區(qū)；人均消費水平較高，頗受本地消費者青睞,c,夫子廟商圈，位于久負(fù)盛名的夫子廟秦淮風(fēng)光帶，外地游客所占比重最高，但人均消費水平較低,d,中央門商圈，城市北部，本地消費為主，消費能力一般,濱江項目,f,商業(yè)地產(chǎn)競爭環(huán)境商貿(mào),綜合上述現(xiàn)狀和挑戰(zhàn)，羅蘭貝格認(rèn)為中冶南京需在咨詢項目中，著力思考解決六大方面的關(guān)鍵議題，從而以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃指導(dǎo)項目后續(xù)實施工作,25%,未來應(yīng)當(dāng)主打怎樣的定位及城市產(chǎn)業(yè)組合，才能使園區(qū)充滿活力和競爭力，從而為中冶南京帶來持續(xù)的收益 濱江項目應(yīng)當(dāng)采取怎樣的地產(chǎn)開發(fā)策略，才能獲得穩(wěn)定的收益并確?，F(xiàn)金流的安全？ 開發(fā)策略中，房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)如何進(jìn)行業(yè)態(tài)選擇和定位？ 各業(yè)態(tài)之間配備怎樣的比例結(jié)構(gòu)？不同業(yè)態(tài)的開發(fā)優(yōu)先性和開發(fā)模式（持有/出售）如何確定？ 濱江項目未來應(yīng)采取怎樣的運營管理策略，才能實現(xiàn)園區(qū)快速發(fā)展和公司收益增長并舉的最佳效果？ 區(qū)內(nèi)各業(yè)態(tài)的運營管理模式（自營/招商）如何制訂，具體比例如何匹配？ 中冶南京在濱江項目自營業(yè)務(wù)的價值鏈中涉足哪些環(huán)節(jié)？哪些環(huán)節(jié)需要外包？ 作為園區(qū)開發(fā)商，需提供哪些配套功能和服務(wù)？ 濱江項目中各業(yè)態(tài)功能如何制定合理的總體布局方案？ 濱江項目如何制定對外招商的目標(biāo)對象和談判策略？ 就規(guī)劃的實施支持體系來看，濱江項目如何確定未來三年的關(guān)鍵行動方案？如何搭建一套合理的管控模式？如何以科學(xué)的財務(wù)預(yù)測模型，佐證項目的收益水平和現(xiàn)金流安全性？,項目規(guī)劃面臨的關(guān)鍵議題,1,2,3,4,5,6,項目研究的關(guān)鍵議題,濱江項目的總體定位和城市產(chǎn)業(yè)組合選擇,為制定清晰的整體定位及產(chǎn)業(yè)組合，羅蘭貝格將通過內(nèi)外部分析在咨詢項目中進(jìn)行深入系統(tǒng)的研究,全球城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析：哪些行業(yè)不僅呈現(xiàn)良好發(fā)展前景，同時對地產(chǎn)需求更大？,文化教育,健康產(chǎn)業(yè),金融服務(wù),結(jié)合中國市場特征及項目所處競爭環(huán)境，哪些城市產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較好的發(fā)展機(jī)遇？,會展行業(yè),1）按規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值計算；2）項目區(qū)塊秉承了怎樣的價值體系,1,關(guān)鍵議題未來應(yīng)當(dāng)主打怎樣的定位及產(chǎn)業(yè)組合？,。,分析中國宏觀市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究、政策法規(guī) 重點聚焦長三角區(qū)域競爭環(huán)境，南京面臨杭州、蘇州、無錫、上海等城市在眾多行業(yè)的招商引資、人才流動、政策制度等方面的競爭 分析南京市各區(qū)產(chǎn)業(yè)分布和發(fā)展?fàn)顩r,交通基礎(chǔ),自然文化 資源2）,區(qū)位情況,產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,人口消費,外部研究,內(nèi)部分析,示例,基于未來的產(chǎn)業(yè)組合規(guī)劃，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)策略如何合理制訂，也是中冶南京在濱江項目中面臨的重要挑戰(zhàn)之一,街區(qū)式店鋪,高層住宅,洋房,3%,酒店,購物中心,寫字樓,洋房,高層住宅,街區(qū) 商鋪,酒店,會展中心,寫字樓,別墅,購物中心,工業(yè)廠房,物流 倉庫,13%,主題公園,園區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)如何進(jìn)行業(yè)態(tài)選擇和定位？,各業(yè)態(tài)之間應(yīng)當(dāng)配備怎樣的比例結(jié)構(gòu)？,不同業(yè)態(tài)的開發(fā)優(yōu)先性如何確定？,不同業(yè)態(tài)的開發(fā)持有模式如何確定？,示例,2,關(guān)鍵議題濱江項目應(yīng)采取怎樣的地產(chǎn)開發(fā)策略？,就運營管理模式而言，濱江項目各業(yè)態(tài)的自營/招商比例、自營業(yè)務(wù)價值鏈的布局選擇、及為園區(qū)提供哪些配套功能服務(wù)，對快速激活園區(qū)發(fā)展，同時確保公司獲得最佳收益能力至關(guān)重要,13%,3,關(guān)鍵議題濱江項目應(yīng)采取怎樣的運營管理模式？,如何確定不同業(yè)態(tài)的自營和招商經(jīng)營比例,如何在自營業(yè)務(wù)的價值鏈中合理布局,作為園區(qū)開發(fā)運營商，應(yīng)當(dāng)提供哪些配套功能和服務(wù),通過具有品牌影響力的專業(yè)公司進(jìn)駐，可以有效激活園區(qū)的快速發(fā)展 堅持自營業(yè)務(wù)維持一定比例，不僅有利于長期能力的培養(yǎng)，更能使中冶南京在經(jīng)營環(huán)節(jié)獲得更多的收益增長,在自營業(yè)務(wù)的價值鏈當(dāng)中，需要分析評估哪些環(huán)節(jié)需要外包專業(yè)公司參與，哪些環(huán)節(jié)需要中冶南京自己投入和把控,就濱江項目未來的布局規(guī)劃，羅蘭貝格認(rèn)為需要重點考慮六大核心問題,六大核心問題,區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長方式,交通對產(chǎn)業(yè)布局的影響,區(qū)域分工問題,地理相鄰的經(jīng)濟(jì)體間關(guān)系,產(chǎn)業(yè)空間分布集中還是分散,空間梯次發(fā)展問題,主要內(nèi)容,濱江項目內(nèi)各區(qū)塊全面均衡發(fā)展還是按先后次序發(fā)展？ 如果次序發(fā)展，則次序發(fā)展的方式是什么 (點，軸，帶，網(wǎng)絡(luò))？,濱江項目的交通干線會如何促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展？ 在產(chǎn)業(yè)布局的過程中如何考慮交通的影響？,濱江項目發(fā)展如何與當(dāng)?shù)氐淖匀唤?jīng)濟(jì)要素相結(jié)合，并決定發(fā)展什么？ 項目內(nèi)不同的區(qū)塊如何分工合作？,濱江項目與南京相鄰經(jīng)濟(jì)體如何合作？ 弱勢經(jīng)濟(jì)體如何接受強勢經(jīng)濟(jì)體的溢出效應(yīng)？,一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素是否應(yīng)該集聚于相應(yīng)地理空間還是應(yīng)該均衡分布？ 在特定的區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)業(yè)應(yīng)該垂直聚集還是應(yīng)該水平聚集？,產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生命周期與地理區(qū)隔之間的發(fā)展規(guī)律,主要涉及理論支撐,平衡發(fā)展理論，不平衡發(fā)展理論，大推進(jìn)理論，網(wǎng)絡(luò)開發(fā)理論，發(fā)展極理論,點軸開發(fā)理論,區(qū)域分工貿(mào)易理論 勞動地域分工理論,城市圈域經(jīng)濟(jì)理論 中心外圍理論,產(chǎn)業(yè)集聚理論,梯度推移理論 循環(huán)累積因果理論,4,關(guān)鍵議題濱江項目將制定怎樣的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃？,生物醫(yī)藥行業(yè)長名單,醫(yī)藥制造業(yè),通信電子業(yè),結(jié)合濱江項目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，中冶南京需遵循怎樣的招商原則，接洽哪些匹配的目標(biāo)招商企業(yè)，將直接影響整體項目開發(fā)的成敗,血制品生產(chǎn)企業(yè),試劑生產(chǎn)企業(yè),疫苗生產(chǎn)企業(yè),百特（中國）投資有限公司 杰特生物醫(yī)療（亞太區(qū)）有限公司 成都蓉生藥業(yè)有限責(zé)任公司 上海萊士血制品有限公司 四川遠(yuǎn)大蜀陽藥業(yè)有限公司 哈爾濱世亨生物工程藥業(yè)股份公司 河南新鄉(xiāng)華蘭生物工程股份有限公司 衛(wèi)生部上海生物制品研究所 廣東汕頭衛(wèi)倫生物制藥有限公司 廣東深圳衛(wèi)武光明生物制品有限公司 山西康寶生物制品有限公司 綠十字（中國）生物制品有限公司 ,長春長生生物 深圳康泰生物 北京科興生物 天成生物 浙江天元 江蘇延伸生物 華蘭生物 海王英特龍 云南沃森 中云大科技 重慶啤酒 華神集團(tuán) ,上?？迫A生物工程股份有限公司 中山大學(xué)達(dá)安基因股份有限公司 中生北控生物科技股份有限公司 英科新創(chuàng)廈門科技有限公司 上海復(fù)星長征醫(yī)學(xué)科學(xué)有限公司 麗珠醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司 英科國際控股有限公司 華美生物工程公司 深圳匹基生物工程有限公司 北京利德曼生物生化技術(shù)有限公司 3v生物工程集團(tuán)公司 北京科美東雅生物技術(shù)有限公司 ,購物中心招商策略,對外招商基本原則 維護(hù)已確定的經(jīng)營主題和品牌形象 遵守購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營比例要求：零售、餐飲、娛樂 50%:20%:30% 招商目標(biāo)要在功能和形式上形成差異互補 核心主力店先行，輔助店隨后；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套 。 對目標(biāo)企業(yè)的篩選原則 戰(zhàn)略匹配度、資源掌控力、經(jīng)營優(yōu)勢、市場品牌地位 。,5,關(guān)鍵議題對外招商的目標(biāo)企業(yè)和談判原則如何落實？,示例,在未來的開發(fā)周期中，中冶南京如何制訂關(guān)鍵行動的里程碑、交付時間和交付品，對整個方案的實施效率具有重大影響,關(guān)鍵里程碑,3,4,5,2011,負(fù)責(zé)部門,kpi/交付品,關(guān)鍵里程碑說明,根據(jù)每個國家特點分配銷售指標(biāo),海外出口部/銷售部,每個國家指標(biāo)分配完成,針對每個國家制定銷售計劃,海外出口部/銷售部,每個國家的銷售計劃制定完成,按照銷售計劃開始實施,海外出口部/相關(guān)國家的營銷部門,海外市場的份額，銷售額和利潤,制訂進(jìn)入策略分析標(biāo)準(zhǔn)，確定不同國家進(jìn)入方式,戰(zhàn)略規(guī)劃部/海外出口部,進(jìn)入策略的分析標(biāo)準(zhǔn)及各個國家的進(jìn)入策略,持續(xù)工作,設(shè)立針對進(jìn)入國家的營銷職能,相關(guān)職能建立,進(jìn)入海外市場的職能明確，在組織上得到保障，并為下一步人員招聘/內(nèi)部調(diào)動提供了方向,海外出口部/人力資源部,分析各個國家潛在客戶群,潛在國家的進(jìn)入策略,戰(zhàn)略規(guī)劃部/海外出口部,明確海外市場的進(jìn)入方式，意味著各個市場的戰(zhàn)略地位得到確定，資源分配也可以得到落實,6,7,8,9,10,11,12,評估實施并分配下一年銷售指標(biāo),海外出口部/銷售部,下一年每個國家指標(biāo)分配完成,下一年海外銷售目標(biāo)確定，據(jù)此制定下一年的銷售計劃和開展實際銷售工作,行動計劃,時間(年/月),調(diào)研其他潛在的國家，制定進(jìn)入策略和相關(guān)職能,海外出口部/銷售部