關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理模式的反思與再造.doc

關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理模式的反思與再造 摘要：物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式，在我國(guó)已走過(guò)了30年的歷程。但是，迄今為止，我國(guó)尚未形成真正的物業(yè)管理市場(chǎng)，沒(méi)有形成成熟的符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理模式和管理制度。認(rèn)為如不盡快探索出符合我國(guó)國(guó)情、民情和房屋建筑管理規(guī)律的物業(yè)管理模式，不僅無(wú)法使我國(guó)的物業(yè)管理走上可持續(xù)發(fā)展的道路，還會(huì)由于物業(yè)管理體制、機(jī)制、模式和制度的落后，引發(fā)大量的社會(huì)問(wèn)題。基于此，在梳理我國(guó)物業(yè)管理30年實(shí)踐的基礎(chǔ)上，分析了我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理模式存在的主要問(wèn)題，提出了再造我國(guó)物業(yè)管理新模式的框架。 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；業(yè)主大會(huì)； 作者簡(jiǎn)介：張農(nóng)科(1964)，男，江蘇泗陽(yáng)人，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。 一對(duì)我國(guó)物業(yè)管理三十年實(shí)踐的再認(rèn)識(shí) 毋容置疑，我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，順應(yīng)了住房市場(chǎng)化和住房管理社會(huì)化的改革要求，填補(bǔ)了在單位制解體以后住宅區(qū)管理的真空，逐步形成了企業(yè)主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式，使人們知道了物業(yè)管理的基本內(nèi)容，初步培育了人們的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。30年來(lái)，物業(yè)管理規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員數(shù)量不斷增長(zhǎng)，其行業(yè)地位也已初步確立。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)實(shí)施物業(yè)管理的房屋總建筑面積超過(guò)150億平方米，物業(yè)管理從業(yè)人員人數(shù)超過(guò)300萬(wàn)人，物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值超過(guò)2000億元。經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展壯大，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們生活和工作不可或缺的重要組成部分。但是，物業(yè)管理作為我國(guó)社會(huì)發(fā)展中的重要行業(yè)，仍處于初級(jí)發(fā)展階段。長(zhǎng)期以來(lái)，管理模式的簡(jiǎn)單復(fù)制、體制機(jī)制的粗放設(shè)計(jì)，正把30年來(lái)的物業(yè)管理實(shí)踐根基推向整體坍塌的邊緣。 1.物業(yè)管理的主體嚴(yán)重錯(cuò)位 物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理權(quán)利的體現(xiàn)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導(dǎo)者和物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，并通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使物業(yè)管理的權(quán)利。但在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展中，業(yè)主的主體地位和權(quán)利長(zhǎng)期被漠視，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越俎代庖，成為物業(yè)管理活動(dòng)的主導(dǎo)者。物業(yè)管理?xiàng)l例更是直接確認(rèn)了業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的單一物業(yè)管理方式，通過(guò)國(guó)家行政法規(guī)的形式維護(hù)了物業(yè)管理中企業(yè)的主導(dǎo)地位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理中主體角色的錯(cuò)位，客觀上導(dǎo)致了社會(huì)對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生了錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，限制了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方式的自由決策權(quán)和選擇權(quán)的行使，也為業(yè)主怠于行使共同管理權(quán)利、不履行義務(wù)留下了制度上的口實(shí)。 2.物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制完全失靈 任何市場(chǎng)都應(yīng)當(dāng)包含買方和賣方，在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中，買方是業(yè)主大會(huì)，賣方是物業(yè)公司。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品是準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品，是對(duì)公共部位的管理和服務(wù)，任何單一的業(yè)主不能決定其價(jià)格，只有代表全體業(yè)主的組織才能夠決定其價(jià)格，換句話說(shuō)，沒(méi)有代表全體業(yè)主的組織就沒(méi)有真正的買方。但是，在我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)上，作為物業(yè)服務(wù)買方的業(yè)主大會(huì)在大部分住宅區(qū)還沒(méi)有成立，這就使得物業(yè)服務(wù)處于有賣方無(wú)買方、物業(yè)服務(wù)強(qiáng)賣強(qiáng)買的狀態(tài)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，即使不提升自己的業(yè)務(wù)水平也能夠生存，且能賺取暴利。在這種狀況下，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)整體上缺乏足夠強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力和不斷進(jìn)步的動(dòng)力，市場(chǎng)機(jī)制完全失靈，最終阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 3.物業(yè)服務(wù)與政府應(yīng)提供的公共服務(wù)的邊界不清 在現(xiàn)行物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)包含了大量的政府應(yīng)提供的公共服務(wù)內(nèi)容，使物業(yè)管理偏離了行業(yè)的核心價(jià)值。傳統(tǒng)的建筑區(qū)劃“紅線”，混淆了物業(yè)服務(wù)和公共服務(wù)的邊界，免除了政府應(yīng)該承擔(dān)的公共服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為承擔(dān)起了物業(yè)管理區(qū)域的公共服務(wù)職責(zé)，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。這種狀況導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，而忽視了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值這一物業(yè)管理的核心價(jià)值。這不僅給政府的公信力帶來(lái)了負(fù)面影響，也阻礙了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。 4.現(xiàn)行的物業(yè)管理制度基本失效 近些年來(lái)，物業(yè)管理的深層次矛盾逐漸顯現(xiàn)，因物業(yè)管理引發(fā)的各種糾紛層出不窮，群體事件、暴力事件有增無(wú)減，已經(jīng)嚴(yán)重影響到住區(qū)的生活秩序與和諧社會(huì)的建設(shè)，而這些矛盾糾紛都可以從現(xiàn)行物業(yè)管理制度、機(jī)制和物業(yè)管理模式上找到其產(chǎn)生的根源。如果再不變革現(xiàn)行制度，重塑物業(yè)管理模式，則必將葬送物業(yè)管理行業(yè)的前途，也必將危及既有房屋的可持續(xù)管理，甚至將對(duì)和諧社會(huì)的建設(shè)起到直接的破壞作用。 二我國(guó)傳統(tǒng)物業(yè)管理模式存在的主要問(wèn)題 著眼于我國(guó)物業(yè)管理的和諧永續(xù)發(fā)展，我們有必要在肯定物業(yè)管理行業(yè)30年來(lái)所做出的貢獻(xiàn)和取得的成就的同時(shí)，結(jié)合近年來(lái)物業(yè)管理發(fā)展中出現(xiàn)的一系列爭(zhēng)議、矛盾和糾紛，剖析現(xiàn)行物業(yè)管理制度的種種弊端，深刻反思我國(guó)物業(yè)管理30年來(lái)所形成的物業(yè)管理模式。 1.物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)管理的界定過(guò)于狹隘，違反了物權(quán)法的規(guī)定，不符合物業(yè)管理實(shí)踐和未來(lái)的發(fā)展方向 物業(yè)管理?xiàng)l例第二條給出的物業(yè)管理定義中，直接確認(rèn)了業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)管理為唯一的物業(yè)管理方式。雖然相對(duì)于單位體制下的房屋管理，以企業(yè)為主導(dǎo)的物業(yè)管理方式更加專業(yè)和有效率，但這一規(guī)定明顯忽略了物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一種方式這一基本事實(shí)。這不僅與法律相悖，也與實(shí)踐不符。 從法律層面來(lái)看，xx年頒布實(shí)施的物權(quán)法明確了業(yè)主對(duì)自身財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利和業(yè)主作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)法定“物業(yè)管理人”的身份，其第八十一條對(duì)物業(yè)管理方式做出了明確規(guī)定，即“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。可見(jiàn)，物權(quán)法至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式：業(yè)主自我管理方式、業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。作為比物業(yè)管理?xiàng)l例位階更高的重要法律，物權(quán)法對(duì)于物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展具有一種正本清源、定紛止?fàn)幍慕K極作用。但物業(yè)管理?xiàng)l例置物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理的內(nèi)涵和方式于不顧，依然維護(hù)了業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的“一元化”物業(yè)管理方式。這實(shí)質(zhì)上是剝奪了業(yè)主的物業(yè)管理主導(dǎo)權(quán)。物業(yè)管理?xiàng)l例的如此規(guī)定使我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)行制度錯(cuò)過(guò)了一次借物業(yè)管理?xiàng)l例頒布而自我修復(fù)、矯正方向的重要機(jī)遇。 從實(shí)踐層面來(lái)看，物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的單一物業(yè)管理方式早已被突破。比如，北京市海淀區(qū)品閣小區(qū)的物業(yè)管理即采用了物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主自我管理的物業(yè)管理方式。該小區(qū)全體業(yè)主通過(guò)成立“北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司”的方式對(duì)小區(qū)實(shí)施自管，該自管方式的特點(diǎn)在于社區(qū)服務(wù)中心采取公司制運(yùn)作，小區(qū)業(yè)主是公司股東，全體業(yè)主組成股東大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)相當(dāng)于董事會(huì)，社區(qū)服務(wù)中心總經(jīng)理相當(dāng)于公司總經(jīng)理，對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。全國(guó)其他地方也出現(xiàn)了很多業(yè)主自我管理物業(yè)的實(shí)踐嘗試，并且有些項(xiàng)目已經(jīng)取得了較好的效果。在物業(yè)管理相對(duì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，業(yè)主大會(huì)普遍成立，而且具有較高的自我管理能力，一般委托職業(yè)經(jīng)理人管理物業(yè)日常事務(wù)，職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)組織選聘專業(yè)服務(wù)公司提供專業(yè)化服務(wù)。可見(jiàn)，業(yè)主自我管理和聘請(qǐng)管理人管理已經(jīng)成為物業(yè)管理的重要方式。 按照物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主是建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對(duì)自己所有的物業(yè)具有直接支配和完全排他的權(quán)利。因此，是否管理物業(yè)、如何管理物業(yè)完全取決于業(yè)主，業(yè)主才是物業(yè)管理的真正主體。隨著業(yè)主參與意識(shí)的提高和自我管理能力的增強(qiáng)，業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主行使共同權(quán)利的組織形式，將在物業(yè)管理中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。據(jù)此可以預(yù)見(jiàn)，我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展方向，將是業(yè)主自我管理方式及委托職業(yè)經(jīng)理人管理在內(nèi)的其他管理方式。 2.物業(yè)管理“一體化”模式混淆了物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)的界限，扭曲了物業(yè)管理的核心價(jià)值 物業(yè)管理“一體化”模式為深圳首創(chuàng)，后來(lái)各地爭(zhēng)相效仿，以致“一體化”管理模式成為30年來(lái)內(nèi)地物業(yè)管理的基本模式。物業(yè)管理?xiàng)l例更是通過(guò)基本定義，對(duì)“一體化”管理加以肯定。當(dāng)然，在特定歷史階段，“一體化”管理模式為物業(yè)行業(yè)的形成和發(fā)展起到了一定的促進(jìn)作用。但是，現(xiàn)在看來(lái)，“一體化”管理模式具有重大缺陷。 (1)“一體化”管理模式混淆了物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)的界限 在“一體化”管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楣芾磉吔?，管理?nèi)容不僅僅是房屋維修養(yǎng)護(hù)，而且包括秩序維護(hù)、消防安全、二次供水、供配電、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、車輛管理等，物業(yè)企業(yè)成了“萬(wàn)金油式的管家”。這種模式使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了很多本不應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)的公共服務(wù)內(nèi)容，有關(guān)政府部門以建筑區(qū)劃“紅線”為借口，規(guī)避了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共服務(wù)責(zé)任。 (2)“一體化”管理模式扭曲了物業(yè)管理的核心價(jià)值 物業(yè)管理的核心價(jià)值是保證房屋建筑的宜居和使用安全，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，并延長(zhǎng)其使用壽命。因此，物業(yè)管理的核心應(yīng)是為房屋建筑使用安全服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)重心應(yīng)當(dāng)放在物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理上。但是，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻不得不將很大一部分人財(cái)物力放在秩序維護(hù)、消防安全、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水供電、車輛管理等本不屬物業(yè)服務(wù)范圍的內(nèi)容上，致使物業(yè)管理企業(yè)的管理與服務(wù)偏離了物業(yè)管理的核心價(jià)值。如果任由這種狀況持續(xù)下去，可以預(yù)見(jiàn)，一棟棟樓房和一幢幢大廈在正常生命期限到來(lái)之前就都變成了“危房”。 (3)“一體化”管理模式損害了業(yè)主利益 建筑區(qū)劃“紅線”本來(lái)僅僅是規(guī)劃學(xué)中的一個(gè)概念，卻被“一體化”管理模式演繹成了重大利益的“切割線”。在住房商品化推動(dòng)之初，政府把小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施轉(zhuǎn)移給了開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，開(kāi)發(fā)商又將其轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，這個(gè)過(guò)程看似順理成章，但當(dāng)水、電、氣、熱等公共服務(wù)實(shí)施后，管理和服務(wù)卻無(wú)法再劃清責(zé)任主體，且存在著政府壟斷的公共服務(wù)企業(yè)大量重復(fù)收費(fèi)的問(wèn)題。在這個(gè)過(guò)程中，“一體化”管理模式客觀上成了損害業(yè)主利益的“幫兇”。 3.物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體不健全，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制失靈 30年來(lái)，業(yè)內(nèi)人士常常將“物業(yè)管理市場(chǎng)”、“物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)”掛在嘴邊，認(rèn)為物業(yè)管理已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)市場(chǎng)的定義“市場(chǎng)是對(duì)某一特定產(chǎn)品或一類產(chǎn)品進(jìn)行交易的買方與賣方的集合”，即只有買賣雙方都存在的情況下市場(chǎng)才能存在。但在目前的物業(yè)管理實(shí)踐中，大部分情況下只有賣方而沒(méi)有買方。按照物權(quán)法的規(guī)定，物業(yè)管理活動(dòng)的權(quán)利主體是業(yè)主，業(yè)主行使權(quán)利的組織形式是業(yè)主大會(huì)。按照權(quán)責(zé)一致的原則，業(yè)主大會(huì)既是物業(yè)管理權(quán)利的行使者，也是物業(yè)管理責(zé)任的承擔(dān)者，因此，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)的買方。但是，目前普遍存在著業(yè)主大會(huì)成立難的問(wèn)題，業(yè)主大會(huì)還遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全覆蓋。況且，即使業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立，其法律地位也未被承認(rèn)，其仍處于民事行為能力不完整的狀態(tài)，無(wú)法承擔(dān)共同管理的責(zé)任，無(wú)法成為市場(chǎng)的主體。這種情況下的業(yè)主大會(huì)是不能成為真正意義上的物業(yè)服務(wù)的買方的。而沒(méi)有買方這一市場(chǎng)主體，物業(yè)管理當(dāng)然也就沒(méi)有形成買賣關(guān)系，雙向選擇和等價(jià)有償也就無(wú)從談起，如此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制也就無(wú)法正常發(fā)揮其作用。于是，我國(guó)的物業(yè)管理在上述背景下最終演繹成了一出“自編、自導(dǎo)、自演”的劇目。在這個(gè)舞臺(tái)上，物業(yè)管理企業(yè)既缺乏買方主體的有效監(jiān)督，也缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)大壓力。 現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)合同大部分是前期物業(yè)服務(wù)合同的延續(xù)，是在業(yè)主大會(huì)尚未成立的情況下簽訂的。在物業(yè)管理?xiàng)l例的制度框架下，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位代替業(yè)主大會(huì)予以選聘，業(yè)主只能被動(dòng)地接受建設(shè)單位為其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格無(wú)從協(xié)商和選擇，只能被動(dòng)地接受。毫無(wú)疑問(wèn)，在這種制度框架下，建設(shè)單位將從自身利益出發(fā)，壟斷前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)和前期物業(yè)服務(wù)價(jià)格的制定權(quán)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎曾說(shuō)過(guò)，“真正衡量競(jìng)爭(zhēng)的指標(biāo)只有一個(gè)，那就是準(zhǔn)入自由”。在現(xiàn)行物業(yè)管理制度框架下，前期物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)是不開(kāi)放的、不自由的，物業(yè)服務(wù)是被強(qiáng)迫售賣的，業(yè)主是被迫接受物業(yè)服務(wù)的。因此，前期物業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)是不充分的或者根本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)。 4.業(yè)主大會(huì)的法律地位不明確，缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制和有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法實(shí)現(xiàn)自我管理 在業(yè)主組織制度設(shè)計(jì)方面，物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)的決策形式是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)作為權(quán)力機(jī)構(gòu)行使決策權(quán)，業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。但是，物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定存在很多矛盾，業(yè)主也根本無(wú)法通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使共同管理的權(quán)利。 (1)業(yè)主大會(huì)的法律地位不明確 一方面，物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主的利益，將業(yè)主大會(huì)定位為“決策機(jī)構(gòu)”，決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)；另一方面，物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)主大會(huì)的行為能力卻未作任何規(guī)定，業(yè)主大會(huì)不能以自己的名義對(duì)外實(shí)施法律行為，不是物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)商和簽訂主體，在司法實(shí)踐中亦不被承認(rèn)，沒(méi)有訴訟主體資格。也就是說(shuō)，業(yè)主大會(huì)只有決定物業(yè)管理事項(xiàng)的權(quán)力，但無(wú)行使決定權(quán)的有效途徑，只是一個(gè)有名無(wú)實(shí)的“權(quán)力機(jī)關(guān)”。而業(yè)主大會(huì)的民事主體地位直接關(guān)系著業(yè)主共同利益的保護(hù)，如果業(yè)主大會(huì)的法律地位仍然處于不明確的狀態(tài)，業(yè)主的共同管理權(quán)利將無(wú)從行使，業(yè)主的共同利益將無(wú)法維護(hù)。 此外，一方面，物業(yè)管理?xiàng)l例第十五條規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”，將業(yè)主委員會(huì)定位為業(yè)主大會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”；另一方面，又規(guī)定業(yè)主委員會(huì)有權(quán)“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”，從合同法角度看，業(yè)主委員會(huì)因在合同上蓋章而成為合同的一方當(dāng)事人，但發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主委員會(huì)因無(wú)獨(dú)立財(cái)產(chǎn)而不能承擔(dān)民事責(zé)任。這就導(dǎo)致出現(xiàn)了這樣一種奇怪的現(xiàn)象：業(yè)主委員會(huì)是特殊民事行為的權(quán)利主體，但其卻不能成為責(zé)任主體。這項(xiàng)規(guī)定不僅為業(yè)委會(huì)可能發(fā)生的腐敗而不承擔(dān)責(zé)任埋下了隱患，而且，也從根本上傷害了全體業(yè)主的利益。 縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，業(yè)主組織擁有完全民事行為能力的法律地位早已得以確立。美國(guó)通過(guò)判例模式確立了業(yè)主協(xié)會(huì)的實(shí)體地位，使其具有獨(dú)立的行為能力，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，賦予其在訴訟中成為當(dāng)事人的資格；法國(guó)和新加坡采用的是自然構(gòu)成模式，在業(yè)主團(tuán)體之始就賦予業(yè)主團(tuán)體完全的行為能力，業(yè)主團(tuán)體是獨(dú)立的民事主體。我國(guó)香港地區(qū)則是通過(guò)登記的方式確立業(yè)主立案法團(tuán)的民事主體地位?？梢钥闯?，通過(guò)給予業(yè)主組織實(shí)體化地位，明確業(yè)主團(tuán)體的行為能力，讓業(yè)主切實(shí)成為自己物權(quán)的主人，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，讓每個(gè)業(yè)主成為合格的公民，是當(dāng)今發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)共同的和普遍的做法。 (2)業(yè)主大會(huì)缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)“五難”問(wèn)題突出 業(yè)主大會(huì)的“五難”問(wèn)題，是指業(yè)主大會(huì)的啟動(dòng)難、籌備難、備案難、決策難、換屆難。業(yè)主大會(huì)成立的啟動(dòng)門檻高，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)成立啟動(dòng)難；業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)部門指導(dǎo)與監(jiān)督的方法和力度不專業(yè)、不到位，甚至出現(xiàn)橫加干涉、不作為、亂作為的現(xiàn)象，造成業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)部門與業(yè)主之間出現(xiàn)關(guān)系緊張，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)籌備難；備案條件不明確以及主管部門辦理備案的時(shí)限缺乏規(guī)范，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)備案難；物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的兩種方式，即集體討論和書(shū)面征求意見(jiàn)，但不論哪種方式都難以形成真實(shí)、合法、有效、高效的業(yè)主大會(huì)決議，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)決策難，并且成為業(yè)主大會(huì)運(yùn)作過(guò)程中存在的最嚴(yán)重的問(wèn)題；由于業(yè)主大會(huì)決策難，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)監(jiān)督不專業(yè)，業(yè)主委員會(huì)集體辭職等原因，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)換屆難。 (3)業(yè)主大會(huì)內(nèi)部監(jiān)督無(wú)制度，外部監(jiān)督無(wú)載體，業(yè)主自我管理不規(guī)范 目前，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力濫用問(wèn)題非常嚴(yán)重，如擅自出租、出售地下室；擅自挪用住宅專項(xiàng)維修資金；要求物業(yè)企業(yè)免除物業(yè)費(fèi)；要求物業(yè)企業(yè)發(fā)工資；擅自解聘物業(yè)企業(yè)；擅自選聘與其有利害關(guān)系的企業(yè)為服務(wù)單位，等等。更為嚴(yán)重的是，即使上述問(wèn)題發(fā)生，業(yè)主委員會(huì)也幾乎不用承擔(dān)任何責(zé)任，至多被罷免，或者謀取私利后辭職甩手。對(duì)于業(yè)主組織的監(jiān)督，物業(yè)管理?xiàng)l例只規(guī)定了兩條：一是業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的權(quán)利；二是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。但監(jiān)督權(quán)如何行使，具體監(jiān)督措施是否到位，都缺乏相關(guān)的可操作性規(guī)定，無(wú)數(shù)的事實(shí)也印證了這種監(jiān)督是無(wú)力的。從根本上說(shuō)，目前對(duì)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)缺乏一套健全的內(nèi)外部監(jiān)督制約機(jī)制。 5.管理規(guī)約法律定位不清晰，實(shí)施缺乏強(qiáng)制力保障，無(wú)法有效約束業(yè)主履行管理責(zé)任 管理規(guī)約是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同制定的，約定物業(yè)管理的共同管理權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任事項(xiàng)，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，堪稱業(yè)主自我管理的“憲法”和物業(yè)管理的根本制度。但是，管理規(guī)約制度在內(nèi)容和實(shí)施中還存在以下三個(gè)方面的問(wèn)題：物業(yè)管理?xiàng)l例雖然將管理規(guī)約規(guī)定為物業(yè)管理七大基本制度之一，但并沒(méi)有突出管理規(guī)約的法律地位，也沒(méi)有指定可供參考的管理規(guī)約示范文本；物業(yè)管理?xiàng)l例沒(méi)有對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等有關(guān)管理規(guī)約的基本事項(xiàng)做出強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)治理等問(wèn)題依然沒(méi)有制度性的解決渠道；業(yè)主大會(huì)本身不具有完全民事行為能力，無(wú)法通過(guò)司法渠道強(qiáng)制業(yè)主履行管理規(guī)約約定的責(zé)任，導(dǎo)致物業(yè)管理規(guī)約實(shí)施無(wú)法得到有效保障。 而反觀國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)，均通過(guò)法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施來(lái)保障管理規(guī)約的權(quán)威性。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的公寓大廈管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主欠交公共基金和其他應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的，經(jīng)催繳后仍不給付的，可以訴請(qǐng)法院命其交付，特別嚴(yán)重的情形，還可以訴請(qǐng)法院強(qiáng)制違反管理規(guī)約的業(yè)主遷離。這些規(guī)定為我們下一步完善管理規(guī)約制度提供了參考。 6.前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度剝奪了業(yè)主共同管理的權(quán)利 前期物業(yè)管理招投標(biāo)，是指建設(shè)單位作為招標(biāo)人自行或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織購(gòu)買物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的一種交易活動(dòng)。在前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度設(shè)計(jì)中，由建設(shè)單位作為招標(biāo)人代業(yè)主招標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，存在招標(biāo)主體錯(cuò)位問(wèn)題，這種做法實(shí)質(zhì)上是剝奪了業(yè)主共同管理的權(quán)利。從實(shí)際效果來(lái)看，這一制度已經(jīng)被建設(shè)單位綁架，成為建設(shè)單位逃避物業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任的合法外衣。在這種做法下，招投標(biāo)制度具有的公開(kāi)、公平、公正原則被完全抹殺了。 按照物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三項(xiàng)權(quán)利，即對(duì)專有部分的專有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)或者“成員權(quán)”，這三項(xiàng)權(quán)利不可分割。業(yè)主在取得了建筑物專有部分所有權(quán)的同時(shí)，也就取得了對(duì)建筑物共有部分的所有權(quán)，也就當(dāng)然享有對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的共同管理權(quán)。同理，業(yè)主在轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分專有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)得一同轉(zhuǎn)讓。因此，業(yè)主在取得建筑物專有部分所有權(quán)后應(yīng)當(dāng)有權(quán)行使共同管理的權(quán)利，包括確定何種物業(yè)管理方式，是否通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 在物業(yè)管理?xiàng)l例的框架下，建設(shè)單位僅向業(yè)主交付專有部分，而未交付共有部分，也未交付業(yè)主的共同管理權(quán)。毋庸置疑，在前期物業(yè)管理的招投標(biāo)中，作為招標(biāo)人的建設(shè)單位是從自身利益而非業(yè)主利益出發(fā)開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)的，實(shí)踐也在不斷證明著這種風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在。前期物業(yè)管理招標(biāo)依法可以采取公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式，換句話說(shuō)，公開(kāi)招標(biāo)并不是前期物業(yè)管理招標(biāo)的必然選擇方式。建設(shè)單位往往通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘符合其利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在此情況下，建設(shè)單位幾乎處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，建設(shè)單位想讓哪家企業(yè)中標(biāo)哪家企業(yè)就能中標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，有兩類企業(yè)能夠中標(biāo)：第一類是建設(shè)單位自己成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其為建設(shè)單位利益的代言人；第二類是選擇向建設(shè)單位妥協(xié)、維護(hù)建設(shè)單位利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這類企業(yè)為了取得項(xiàng)目的管理權(quán)，與建設(shè)單位串通招投標(biāo)，損害全體業(yè)主和其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，使得前期物業(yè)管理的招投標(biāo)變成純粹的流于形式的一種違法行為。雖然全體業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，但在前期的物業(yè)管理階段卻無(wú)法參與到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇，以及物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格的確定。這是一個(gè)十分不合理的事情。 7.前期物業(yè)承接查驗(yàn)主體缺失，且缺少可操作的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，致后期承接查驗(yàn)無(wú)法順利進(jìn)行 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。由此可以看出，物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了兩種類型的承接查驗(yàn)：第一種為建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)；第二種為業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)。承接查驗(yàn)的內(nèi)容包括兩部分：一是物業(yè)管理資料的移交；二是物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)制度的設(shè)立，本為明確建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利，加強(qiáng)建設(shè)與管理的銜接，消除前期開(kāi)發(fā)所遺留的問(wèn)題，減少物業(yè)管理的矛盾糾紛，但實(shí)際上此目的并未達(dá)到，開(kāi)發(fā)遺留的問(wèn)題不僅未見(jiàn)絲毫減少，建設(shè)單位、業(yè)主物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法定的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系亦沒(méi)有厘清。 (1)前期物業(yè)承接查驗(yàn)主體的缺失導(dǎo)致交接主體的混亂 業(yè)主購(gòu)買房屋時(shí)，不僅僅包括相對(duì)獨(dú)立的房屋單元，即物業(yè)專有部分，還包括不可分割的物業(yè)共有部分。每個(gè)單個(gè)的業(yè)主對(duì)其購(gòu)買的專有部分享有專有權(quán)，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分享有共有權(quán)。建設(shè)單位不僅應(yīng)當(dāng)與每個(gè)單個(gè)的業(yè)主對(duì)專有部分進(jìn)行承接查驗(yàn)，還應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行承接查驗(yàn)。但是，按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，建設(shè)單位僅僅向業(yè)主移交了物業(yè)專有部分，而把物業(yè)共有部分錯(cuò)誤地移交給了前期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 (2)物業(yè)承接查驗(yàn)缺乏具體和可操作性的標(biāo)準(zhǔn) 建筑物共用部位和共有設(shè)施設(shè)備差異性巨大，查驗(yàn)方法及查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)自然也各不相同，要實(shí)現(xiàn)有序和高質(zhì)量的交接查驗(yàn)，需要制定承接查驗(yàn)的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前，物業(yè)承接查驗(yàn)辦法規(guī)定了承接查驗(yàn)的程序，但在承接查驗(yàn)制度設(shè)計(jì)中，缺乏承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)這一承接查驗(yàn)制度中最核心的一環(huán)，使交接查驗(yàn)雙方均缺乏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作為承接查驗(yàn)的依據(jù)。 (3)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)無(wú)法順利開(kāi)展 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)是最初的承接查驗(yàn)，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)是后續(xù)的承接查驗(yàn)。如果源頭出了問(wèn)題，下游的問(wèn)題就會(huì)更多。在第一次承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位如果根本沒(méi)有向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工驗(yàn)收資料、物業(yè)規(guī)劃與建設(shè)的有關(guān)資料，那么，在前期物業(yè)管理階段結(jié)束時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)然無(wú)法向業(yè)主大會(huì)進(jìn)行移交，業(yè)主大會(huì)也就無(wú)法向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行移交。物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)亦存在同樣的問(wèn)題。事實(shí)上，由于前期物業(yè)服務(wù)交接過(guò)程中在交接對(duì)象上發(fā)生了錯(cuò)誤和缺乏具體和可操作性的標(biāo)準(zhǔn)等原因，遂導(dǎo)致了建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)制度流于形式，掩蓋了建設(shè)單位設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)中的問(wèn)題，諸如房屋質(zhì)量瑕疵、配套設(shè)施不全、共有或共用部分被非法處分等開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題被長(zhǎng)期地“保留”了下來(lái)，即使后期業(yè)主大會(huì)與物業(yè)企業(yè)在承接查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，但因此時(shí)建設(shè)單位已經(jīng)撤離，甚至已經(jīng)不復(fù)存在了，亦難以追究建設(shè)單位的相關(guān)責(zé)任。 8.前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度和承接查驗(yàn)制度遺留的大量開(kāi)發(fā)問(wèn)題對(duì)后期物業(yè)管理的負(fù)面影響 在所有物業(yè)管理的矛盾糾紛中，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題引發(fā)的矛盾糾紛大約占到六至七成。而前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度恰恰是引發(fā)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題的主因，因?yàn)榇蠖鄶?shù)中標(biāo)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是在符合建設(shè)單位利益的前提下被選聘出來(lái)的，所以，建設(shè)單位就可以輕而易舉地將不合格的物業(yè)產(chǎn)品交付出去。 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的缺陷直接導(dǎo)致了建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)流于形式。在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會(huì)缺位，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位辦理承接查驗(yàn)手續(xù)。但是，目前看來(lái)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)大部分都成為了建設(shè)單位的利益代言人，其他即便與建設(shè)單位之間沒(méi)有利益關(guān)聯(lián)，也不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)管理資料不齊全或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃要求而放棄接管一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，這種狀況最終造成了大量的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，使業(yè)主的合法權(quán)益遭到侵害?？梢?jiàn)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能依法承擔(dān)起承接查驗(yàn)的義務(wù)和責(zé)任，而只有全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))才是與建設(shè)單位辦理承接查驗(yàn)手續(xù)的最適格的主體，因?yàn)樗麄兪俏飿I(yè)管理資料及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)管理資料齊全與否及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備合格與否直接關(guān)系著他們的切身利益。 建設(shè)單位撤出之后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)背負(fù)了大量開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題的“黑鍋”，導(dǎo)致業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾糾紛的產(chǎn)生和信任關(guān)系的缺失，業(yè)主常常以拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)行使抗辯權(quán)。最終這將導(dǎo)致物業(yè)管理陷入無(wú)序的狀態(tài)，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益和物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益雙雙受損的格局。 9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度缺乏合理性，易帶來(lái)大量尋租現(xiàn)象，既破壞市場(chǎng)規(guī)律，又妨礙公平競(jìng)爭(zhēng) 資質(zhì)管理制度是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，政府通過(guò)特許權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行干預(yù)和管制，妨礙了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用，不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)，并非監(jiān)管企業(yè)的有效方式。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的原則是通過(guò)市場(chǎng)力量來(lái)調(diào)控企業(yè)能否承攬業(yè)務(wù)以及承攬業(yè)務(wù)量的大小。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只有通過(guò)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)才能實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，而不是通過(guò)所謂的為物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)定不同的資質(zhì)等級(jí)來(lái)達(dá)到該目的。以資質(zhì)等級(jí)的高低決定可承接業(yè)務(wù)的多少是經(jīng)不起推敲的。一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未必有能力管理好更多的物業(yè)項(xiàng)目或更大面積的物業(yè)項(xiàng)目；三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也未必沒(méi)有能力管理好30萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目。假如一個(gè)30萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目的全體業(yè)主一致表決選聘一家三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，任何政策法規(guī)也難以有足夠的理由禁止業(yè)主這樣做。而且，物權(quán)法已明確規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。從立法目的來(lái)看，法律充分尊重了業(yè)主的選擇權(quán)，甚至都不要求必然由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理物業(yè)。如果我們?cè)僖髽I(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，必須按照企業(yè)可承接物業(yè)項(xiàng)目面積的多少進(jìn)行選聘，顯然是違背物權(quán)法的立法精神的，亦違背公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)原則。 10.資質(zhì)管理制度的實(shí)施缺乏可行性，其無(wú)法解決無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)、超資質(zhì)經(jīng)營(yíng)、出租、出借資質(zhì)證書(shū)等問(wèn)題 現(xiàn)實(shí)中，有些物業(yè)項(xiàng)目存在著無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)和超資質(zhì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，但缺乏相應(yīng)可操作的制度規(guī)定予以糾正。以超資質(zhì)經(jīng)營(yíng)為例，按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法第十九條的規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款”。從行政處罰的角度來(lái)看，警告并罰款操作起來(lái)并不難，難的是如何“責(zé)令限期改正”，是責(zé)令企業(yè)限期取得相應(yīng)等級(jí)資質(zhì)證書(shū)，還是責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理項(xiàng)目，這兩種可能的途徑均不易操作。尤其是后者，如果責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理項(xiàng)目，就必然存在一定時(shí)期的物業(yè)服務(wù)真空，而業(yè)主又須臾離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)。即使責(zé)令改正了，限期之后仍未改正仍然不好處理。出租、出借資質(zhì)證書(shū)的行為，主要表現(xiàn)在個(gè)人或者較低資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛靠其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，這種違法行為很難發(fā)現(xiàn)和取證。可見(jiàn)，資質(zhì)管理制度實(shí)施過(guò)程中存在諸多難以解決的問(wèn)題。這是導(dǎo)致資質(zhì)管理制度形同虛設(shè)的原因所在。 11.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度混亂不堪，無(wú)法起到促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的作用 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格是物業(yè)管理?xiàng)l例設(shè)定的行政許可。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)?！睂?shí)行物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書(shū)制度，是提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為、提高物業(yè)管理水平、推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要手段。但是，物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度非?；靵y，并不能適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)的要求。 (1)物業(yè)管理職業(yè)資格模糊不清，定位不準(zhǔn) 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！睆纳鲜鰲l文可知，凡是從事物業(yè)管理的人員，上至物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理、董事長(zhǎng)，下至工程維修人員、綠化工、保潔員、保安員都應(yīng)當(dāng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。但實(shí)際情況是，全國(guó)沒(méi)有哪一家企業(yè)能夠做到所有從事物業(yè)管理的人員都具有相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法對(duì)各等級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員數(shù)量方面都有相關(guān)要求，規(guī)定物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員須達(dá)到一定人數(shù)，且須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。該辦法一方面將“物業(yè)管理專業(yè)人員”與“工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員”進(jìn)行區(qū)分；另一方面卻沒(méi)有界定清楚“從事物業(yè)管理的人員”、“物業(yè)管理專業(yè)人員”的范圍。在物業(yè)管理?xiàng)l例頒布后，陸續(xù)出現(xiàn)了建設(shè)部培訓(xùn)頒發(fā)的物業(yè)企業(yè)經(jīng)理證、勞動(dòng)部頒發(fā)的物業(yè)管理師、建設(shè)部和人社部頒發(fā)的注冊(cè)物業(yè)管理師等幾類資質(zhì)證書(shū)。其中，前兩種職業(yè)資格已經(jīng)停止考試或頒證，第三種資格幾經(jīng)波折，剛剛在全國(guó)完成第二批考試。人社部和建設(shè)部早在xx年11月16日就制定并頒布了物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法和物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法，但截至目前，還沒(méi)有一名物業(yè)管理師完成注冊(cè)。后續(xù)也沒(méi)有完善的管理措施?？傊?，目前的物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度沒(méi)有回答“物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格到底指什么資格”這一問(wèn)題，也沒(méi)有清楚地回答“誰(shuí)應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格”的問(wèn)題。 (2)目前的物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度非但沒(méi)有起到人員管理規(guī)范的作用，反而帶來(lái)了很大的混亂，“借證”問(wèn)題尤為嚴(yán)重 從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度密切相關(guān)，資質(zhì)等級(jí)的取得及晉升都需要相應(yīng)數(shù)量的職業(yè)資格。但是，“借證”現(xiàn)象卻是目前從業(yè)人員管理過(guò)程中的一個(gè)頑癥，也徹底瓦解了企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在取得資質(zhì)證書(shū)后擅自降低資質(zhì)條件的現(xiàn)象大量存在。物業(yè)管理企業(yè)在申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)時(shí)須滿足的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員總?cè)藬?shù)及具有中級(jí)職稱以上的人數(shù)，企業(yè)通過(guò)不正當(dāng)途徑都很容易做到。比如，申請(qǐng)二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人，其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。而有些企業(yè)可能一時(shí)招聘不到這么多具有相應(yīng)證書(shū)的人，或者出于成本、管理面積方面的考慮，也不想招聘那么多具有相應(yīng)證書(shū)的人，尤其是10人以上的中級(jí)職稱人員，但這些企業(yè)仍可以通過(guò)“借證”的方式獲得資質(zhì)證書(shū)。因?yàn)樵谄髽I(yè)提出申請(qǐng)時(shí)，資質(zhì)審批部門只是進(jìn)行書(shū)面材料的審查，并不一對(duì)一地進(jìn)行人、證核實(shí)，所以企業(yè)能夠輕松取得資質(zhì)證書(shū)。資質(zhì)證書(shū)取得后，資質(zhì)審批部門也不可能做到經(jīng)常性地核查企業(yè)是否能夠滿足資質(zhì)證書(shū)取得時(shí)的資質(zhì)條件，因此，企業(yè)取得資質(zhì)證書(shū)后擅自降低資質(zhì)條件的現(xiàn)象就不足為怪了?？梢?jiàn)，目前的物業(yè)管理從業(yè)人員資格管理制度并不能起到對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行有效監(jiān)管的作用。 12.住宅專項(xiàng)維修資金管理制度運(yùn)行不暢，無(wú)法保證物業(yè)共有部分保修期滿后的維修、更新和改造 建立住宅專項(xiàng)維修資金，是為了保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使用，是保障全體業(yè)主共同利益的基礎(chǔ)之一。但是，當(dāng)前的住宅專項(xiàng)維修資金制度存在很多問(wèn)題，無(wú)法起到應(yīng)有的作用。 (1)專項(xiàng)維修資金的維修范圍模糊不清 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這里的“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”，其范圍是模糊的，至于對(duì)“共用”但所有權(quán)不明晰的部位和設(shè)施設(shè)備，住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法沒(méi)有明確這些部位和設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造是否也應(yīng)當(dāng)由住宅專項(xiàng)維修資金承擔(dān)。此外，“維修、更新和改造”中的“維修”是一個(gè)籠統(tǒng)的概念。雖然住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定，“根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用”等費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的“維修”費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的“維修”費(fèi)用的界限很難劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因此很容易逃避本應(yīng)由其承擔(dān)的維修義務(wù)，從而造成建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)部位和設(shè)施設(shè)備的失修、失養(yǎng)、壽命縮短，并且影響業(yè)主的正常生活。這一規(guī)定，反而不如住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法實(shí)施之前“大修、中修、小修”制度對(duì)維修范圍和維修年限的規(guī)定明確。 (2)“政府代管制度”和“使用申請(qǐng)審核制度”不具合理性 既然專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，政府也就沒(méi)有權(quán)利對(duì)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行代管。住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法中“由建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶”的規(guī)定，極易遭到質(zhì)疑。且不說(shuō)主管部門所委托的商業(yè)銀行是否是最恰當(dāng)?shù)倪x擇，單說(shuō)維修資金存定期還是存活期就是一個(gè)問(wèn)題。同理，從所有權(quán)性質(zhì)來(lái)看，住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定的住宅專項(xiàng)維修資金“使用申請(qǐng)審核制度”亦不合理。 (3)“續(xù)交制度”根本無(wú)從操作 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定，“業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交付額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交”，但沒(méi)有規(guī)定如何續(xù)交。除去住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第十三條“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人”的規(guī)定，能夠迫使業(yè)主交納首期住宅專項(xiàng)維修資金外，住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額將有減無(wú)增。可見(jiàn)，住宅專項(xiàng)維修資金制度從根本上來(lái)說(shuō)是不可持續(xù)的，因此，也就談不上住宅專項(xiàng)維修資金能夠充當(dāng)物業(yè)的“保命錢”或“養(yǎng)老錢”了。 綜上所述，當(dāng)前企業(yè)主導(dǎo)的物業(yè)一體化管理模式以及支撐其模式的基本制度存在著諸多弊端，已經(jīng)阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展。因此，必須適時(shí)徹底改革這種模式，否則，我國(guó)的物業(yè)管理就有可能陷入被動(dòng)不堪、甚或無(wú)以為繼的境地。 三關(guān)于再造我國(guó)物業(yè)管理模式的構(gòu)想 事實(shí)說(shuō)明，我國(guó)的物業(yè)管理不僅僅是某項(xiàng)物業(yè)管理制度出現(xiàn)了問(wèn)題，而是既有的一體化物業(yè)管理模式已經(jīng)走到了盡頭。在原有模式思路上修修補(bǔ)補(bǔ)，只能是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，顯然不能從根本上解決已經(jīng)暴露出來(lái)的物業(yè)管理的矛盾糾紛。因此，必須根據(jù)物權(quán)法的基本精神，結(jié)合社會(huì)發(fā)展方向，重構(gòu)物業(yè)管理模式，著力構(gòu)建一種業(yè)主大會(huì)主導(dǎo)下，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體健全、競(jìng)爭(zhēng)充分、服務(wù)更加專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理新模式。 1.全部物業(yè)項(xiàng)目成立業(yè)主大會(huì)，培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)買方主體 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，在物業(yè)管理活動(dòng)中依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任的組織。業(yè)主大會(huì)是物業(yè)服務(wù)的買方，是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的重要組成部分。因此，成立業(yè)主大會(huì)，對(duì)于業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利和履行責(zé)任、健全物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、促進(jìn)業(yè)主物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、完善社區(qū)治理結(jié)構(gòu)和提升社會(huì)管理水平，均具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。 對(duì)于新建物業(yè)項(xiàng)目，首先應(yīng)運(yùn)用“準(zhǔn)強(qiáng)制性”手段組建業(yè)主大會(huì)，使業(yè)主大會(huì)隨著房屋的交付使用而誕生。當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積一定比例后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。其次應(yīng)降低業(yè)主大會(huì)成立的門檻。應(yīng)規(guī)定“占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主”即可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)；研發(fā)業(yè)主電子投票平臺(tái)，以此解決時(shí)間和空間障礙、提高首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議效率、保證投票過(guò)程的公開(kāi)、公平和透明。再次應(yīng)注重發(fā)揮社會(huì)專業(yè)人士和社會(huì)組織的作用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)聘請(qǐng)具有積極參與意識(shí)、專業(yè)知識(shí)和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔(dān)任組長(zhǎng)或顧問(wèn)，以其專業(yè)知識(shí)和能力保障首次業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。 對(duì)于已經(jīng)入住的物業(yè)項(xiàng)目，一是應(yīng)推動(dòng)地方政府把業(yè)主大會(huì)組建納入政府的職責(zé)范圍，明確各相關(guān)部門在業(yè)主大會(huì)組建中的職責(zé)分工，并且應(yīng)建立相關(guān)考核機(jī)制，把業(yè)主大會(huì)的組建、規(guī)范運(yùn)作納入各部門、街道的考核內(nèi)容；二是應(yīng)制定政策措施，發(fā)揮社會(huì)組織在業(yè)主大會(huì)組建中的作用，積極探索向有經(jīng)驗(yàn)、有專業(yè)能力、有公益心的社會(huì)組織購(gòu)買輔導(dǎo)業(yè)主大會(huì)組建的社會(huì)服務(wù)。 2.實(shí)行業(yè)主大會(huì)登記制度，明確業(yè)主大會(huì)的法律地位 業(yè)主組織缺乏民事行為能力，已經(jīng)成為當(dāng)前制約業(yè)主行使權(quán)利、履行責(zé)任、維護(hù)業(yè)主權(quán)益和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平提升的重要因素。當(dāng)前，北京和廣州都已經(jīng)試行業(yè)主大會(huì)登記制度，事實(shí)證明是可行的。業(yè)主大會(huì)登記以后，有利于破解業(yè)主大會(huì)行使共有和共同管理權(quán)利的難題，其具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。 (1)可以獨(dú)立設(shè)立賬戶 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第七十條的規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。根據(jù)此規(guī)定及已有的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)如果經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部分，需以業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)的名義對(duì)外簽訂契約。業(yè)主大會(huì)登記后，便可持登記證書(shū)和機(jī)構(gòu)代碼等資料獨(dú)立在銀行開(kāi)立業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)賬戶，以解決經(jīng)營(yíng)中的資金往來(lái)問(wèn)題。 (2)可以獨(dú)立充當(dāng)原告或被告 目前，在物業(yè)管理糾紛案件的訴訟中，業(yè)主委員會(huì)成為原告或被告已不鮮見(jiàn)，有些省市法院還以文件的形式建議確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛案件中的訴訟主體資格。如xx年重慶市頒布的關(guān)于確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導(dǎo)意見(jiàn)明確指出：依法成立的業(yè)主委員會(huì)可以充當(dāng)原告和被告，訴訟風(fēng)險(xiǎn)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。其實(shí)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)才是全體業(yè)主共同利益的代表者，相應(yīng)的，以業(yè)主大會(huì)的名義從事的活動(dòng)，后果即應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)依法登記后，具有民事行為能力，自然可以獨(dú)立充當(dāng)原告或被告。當(dāng)然業(yè)主委員會(huì)、部分業(yè)主未依照法律、法規(guī)規(guī)章、管理規(guī)約擅自行事造成民事侵權(quán)和合同違約的，業(yè)主大會(huì)不承擔(dān)其行為后果，須由其自己承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 (3)可以登記共有財(cái)產(chǎn) 物權(quán)法第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。據(jù)此，業(yè)主大會(huì)具備實(shí)體地位后，這些財(cái)產(chǎn)即可登記在業(yè)主大會(huì)名下，全體業(yè)主即成了名副其實(shí)的“股東”，這有利于業(yè)主認(rèn)識(shí)到自己是建筑物共有部分的真正所有者，進(jìn)而有利于物業(yè)的維護(hù)和保養(yǎng)。同樣，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)共用部分收益，也可據(jù)此而名正言順地歸屬到業(yè)主大會(huì)的名下，據(jù)此也可使物業(yè)公司明白其行為的邊界，從而有利于預(yù)防矛盾糾紛的發(fā)生，有利于業(yè)主與物業(yè)建立和諧的互動(dòng)關(guān)系。 3.建立權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管到位、廉潔自律的業(yè)主大會(huì)運(yùn)行機(jī)制 業(yè)主大會(huì)的規(guī)范運(yùn)作，是業(yè)主正確行使共同管理權(quán)、履行法定責(zé)任、維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定的根本保證。業(yè)主大會(huì)要具備良性的運(yùn)作機(jī)制，須注重做好以下幾個(gè)方面的工作。 (1)健全組織架構(gòu) 健全的業(yè)主大會(huì)的組織架構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)有效發(fā)揮作用的基礎(chǔ)。健全的業(yè)主大會(huì)的組織架構(gòu)包括決策機(jī)構(gòu)、理事(董事)機(jī)構(gòu)、監(jiān)事機(jī)構(gòu)和專職人員。決策機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主大會(huì)，理事(董事)機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)事機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主監(jiān)事會(huì)，專職人員包括職業(yè)經(jīng)理人、秘書(shū)等。 (2)設(shè)立業(yè)主共有資金 設(shè)立業(yè)主共有資金，目的是進(jìn)一步理順住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)交易活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，保障業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部分的收益權(quán)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等業(yè)主共有資金的所有權(quán)、管理權(quán)。業(yè)主共有資金是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主大會(huì)所有的資金，其包括物業(yè)管理資金(費(fèi))、專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)收益和業(yè)主大會(huì)的其他合法收入。住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)依法成立并登記后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以開(kāi)立業(yè)主共有資金賬戶，用于物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金的存儲(chǔ)。設(shè)立業(yè)主共有資金后，即可由業(yè)主大會(huì)定期向物業(yè)公司支付費(fèi)用，此舉會(huì)推動(dòng)越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)合同采取酬金制的形式。該形式要求業(yè)主大會(huì)要全程跟蹤物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，并定期評(píng)估物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，以確定后續(xù)物業(yè)服務(wù)合同是否繼續(xù)履行或重新簽訂。由于該形式需要業(yè)主大會(huì)聘用熟悉物業(yè)管理的人員，故此舉將會(huì)推動(dòng)受聘于業(yè)主大會(huì)的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的產(chǎn)生。而一旦職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍逐步成熟，其對(duì)綜合性物業(yè)公司的依賴程度將會(huì)下降，業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的選擇權(quán)即會(huì)加大，其可根據(jù)物業(yè)服務(wù)需求和性價(jià)比，在聘請(qǐng)綜合性物業(yè)服務(wù)公司和專業(yè)性服務(wù)公司之間做出選擇，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)服務(wù)分工的更加細(xì)化和服務(wù)內(nèi)容的更加專業(yè)化。 (3)修改管理規(guī)約，明確業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的法律關(guān)系 應(yīng)通過(guò)管理規(guī)約確定業(yè)主與業(yè)主大會(huì)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系：建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主授權(quán)業(yè)主大會(huì)行使共用部分管理的權(quán)利，受全體業(yè)主委托購(gòu)買物業(yè)服務(wù)并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)企業(yè)支付費(fèi)用；業(yè)主按照專有部分建筑面積占總建筑面積的比例，向業(yè)主大會(huì)交納物業(yè)服務(wù)資金，業(yè)主大會(huì)用業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)資金向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用；個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)資金時(shí)，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以按照規(guī)約約定進(jìn)行催繳或者向人民法院提起訴訟，以保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 (4)改簽物業(yè)服務(wù)合同，明確業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系 物業(yè)管理作為一種準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品，是基于建筑區(qū)劃內(nèi)共用部分提供的服務(wù)，只能是由全體業(yè)主集體購(gòu)買。在法理上，既然業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主授權(quán)行使共用部分管理權(quán)利的主體，那么，就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，購(gòu)買物業(yè)服務(wù)。而業(yè)主則應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)交納物業(yè)服務(wù)資金用于支付購(gòu)買物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用。除前期物業(yè)管理階段外，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)全部改由登記后的業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。此舉可以明確業(yè)主大會(huì)作為物業(yè)服務(wù)買方的締約主體地位，從根本上糾正長(zhǎng)期以來(lái)單個(gè)業(yè)主購(gòu)買整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)的主體錯(cuò)位行為，從而徹底理順物業(yè)管理中各方間的法律關(guān)系。 4.改革前期物業(yè)管理制度，實(shí)現(xiàn)物權(quán)完整轉(zhuǎn)移 為有效預(yù)防和遏制開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題的產(chǎn)生，督促建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量并將合格的物業(yè)產(chǎn)品交