房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險及其治理.docVIP

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險及其治理 陳華香 （浙江貝利房地產(chǎn)集團有限公司，浙江杭州311100） 摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其在人們的生活上屬于重要的特殊商品，特別是對于中國人民來說，樓房是一種特殊的情懷。本文主要對引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的常因進行探討，在結(jié)合我國目前房地產(chǎn)市場與相關(guān)國家政策的前提下，對財務(wù)風險的治理辦法進行淺談，以期能夠為我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風險防范與治理上提供一份淺陋的參考資料。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；治理辦法 ：F293.30文獻標志碼：A：1000-8772（xx）31-0169-02 ：xx-10-20 作者簡介：陳華香（1977-），女，江蘇南京人，本科，會計中級。研究方向：財務(wù)管理。 一、引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險常見的原因 （一）外部環(huán)境的影響 1、市場環(huán)境因素的影響 目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭較為激烈，市場格局日益變化也造成供求關(guān)系向消費者傾斜。再加上消費者對于文化、體育以及教育等個性化要求的逐漸加深，企業(yè)在樓盤定位上要細分客戶群體的核心要求，因此在樓盤項目的定位上必須要有前瞻性與獨特性，同時還要提高營銷方式的創(chuàng)新工作。但是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于市場的風云變化，并沒有建立起靈活的應對機制，從而有可能造成樓盤滯銷而帶來財務(wù)層面的風險。 2、國家政策因素的影響 房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其在資產(chǎn)投資上較為固定。在進行開發(fā)與經(jīng)營工作時，受到國家政府的政策因素影響較大，其中主要受到土地與稅收等政策的影響。在近年來，隨著土地閑置現(xiàn)象的日益惡劣，我國政府根據(jù)實際要求出臺了一系列新的土地政策。例如，房地產(chǎn)企業(yè)如果在規(guī)定的時間沒有對自身所儲備的土地進行開發(fā)時，那么國家政府將可以進行閑置土地稅的征收，情節(jié)嚴重的部分有可能被無償收回。從根本上來講，土地成本對房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺，必然會導致企業(yè)內(nèi)部成本提高，使資金周轉(zhuǎn)僵硬、降低企業(yè)預期的收益。另外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國稅收大戶，其所涉及到的稅種較多且復雜，稅負壓力大。而企業(yè)內(nèi)部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場融資而來，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來的財務(wù)風險也越大。 （二）內(nèi)部環(huán)境因素的影響 1、行業(yè)特點 房地產(chǎn)企業(yè)屬于傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，對資金的存量與周轉(zhuǎn)的要求較高。具有產(chǎn)品開發(fā)周期長、資金變現(xiàn)能力低以及投資規(guī)模大等特點，因此行業(yè)本身就具有財務(wù)高風險的特點，而相關(guān)財務(wù)風險伴隨著整個產(chǎn)品價值的完成。再加上行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強，其他行業(yè)的發(fā)展情況同樣會影響到其財務(wù)風險的出現(xiàn)。例如，建筑材料、勞動力以及土地等成本上升時，也會影響到企業(yè)的開發(fā)成本，進而導致財務(wù)風險提高。 2、缺乏有效的資金管理 房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上出現(xiàn)問題主要體現(xiàn)在三個方面。一是對于資金的管理沒有采用集中化的管理模式，對于資金的管理，在預算、結(jié)算以及資金計劃層面缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，進而造成內(nèi)部資金信息脫節(jié)，使日后的資金管理與調(diào)度工作被動的操作。二是對于資金的管理與使用，在權(quán)責層面沒有進行細分與確認。例如，在工程項目的拆遷、規(guī)劃以及施工等工作上，并沒有做好資金預算，使成本無故增加，加大財務(wù)風險。三是由于商品房屬于一種特殊的存貨，其資金投資規(guī)模較大，一旦價值實現(xiàn)環(huán)節(jié)受阻，資金回籠效率低將導致企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不足，加大財務(wù)風險。例如，根據(jù)一組xx年的數(shù)據(jù)，我國有一半成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)，其在經(jīng)營管理上的現(xiàn)金流量凈額為負數(shù)。 3、缺乏有效的全面預算管理 無論是任何性質(zhì)的企業(yè)，全面預算工作對于財務(wù)風險的規(guī)避都屬于重要的手段。但是我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理上，卻只是作為成本節(jié)約的一種手段，對于體系化與價值化的管理作用認識較弱，因此導致全面預算體系執(zhí)行工作缺乏有效的力度，削弱了企業(yè)對市場風險的抵御能力。 二、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務(wù)風險的治理辦法 1、熟知國家政府的相關(guān)政策 房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營管理上，一定要時時刻刻關(guān)注到我國政府對于土地、信貸、稅收以及市場調(diào)控的相關(guān)政策，及時解讀、熟知相關(guān)政策的變化要求。從而不斷的調(diào)整工程項目投資的風向，降低成本壓力與風險的出現(xiàn)。而作為我國社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要堅持實事求是的工作辦法，根據(jù)市場實際要求對產(chǎn)品進行定位工作。例如，近年來隨著環(huán)境問題關(guān)注的提高，我國消費者越發(fā)趨向于綠色消費，因此房地產(chǎn)企業(yè)在迎合市場需求的同時，也要跟隨國家政策發(fā)展方向，做好低碳建筑的研發(fā)與建設(shè)工作，脫離以往高消耗傳統(tǒng)經(jīng)營模式，進而可以提高企業(yè)的核心市場競爭力，降低財務(wù)風險的出現(xiàn)。 2、不斷完善優(yōu)化內(nèi)部資本結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，一定要做好資產(chǎn)負債率的控制工作，對企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)與債務(wù)關(guān)系進行合理的安排。根據(jù)企業(yè)實際融資能力與獲利空間，對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，從而制定符合自身情況的最優(yōu)組合，減少籌資財務(wù)風險的出現(xiàn)。另外，企業(yè)在融資工作上，還要避免以往對金融高度依賴的模式，降低傳統(tǒng)自有資金與銀行借貸模式對企業(yè)（下轉(zhuǎn)171頁）（上接169頁）內(nèi)部資金的占有。積極向資本市場拓展，例如可以通過發(fā)行有價證券、上市等模式，使以往單一的籌資方式轉(zhuǎn)化成為多元化組合方式。爭取掌握資金籌措的主動權(quán)，從而降低財務(wù)風險系數(shù)的存在。 3、做好科學的決策工作 在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險上，由投資決策失誤而導致的風險是較為常見的一種情況，從實際工作上來講這一部分的風險是可以避免。企業(yè)在提高投資風險認識工作的同時，最主要的是做好投資決策前的調(diào)查與研究工作，把工程項目所可能出現(xiàn)的風險進行分析，進而得出可行性、合理性以及科學性的操作辦法。而對于這一部分的調(diào)研工作，一般要做好項目投資、市場以及相關(guān)政策的研究工作，理清三者之間的關(guān)系與利弊影響，從而可以降低決策工作的失誤。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以從綠色或者旅游經(jīng)濟出發(fā)，擴大價值鏈條，尋求、突破以及創(chuàng)造新的利潤增長點。 4、提高資金管理的控制力度 企業(yè)在日常的資金管理，由于管理不善或者失誤操作而引起的財務(wù)風險，同樣是可以進行規(guī)避的，下面進行幾點的淺談。 （1）要不斷強化預算管理在企業(yè)資金分配上的作用，提高企業(yè)內(nèi)部資金的良性循環(huán)，降低內(nèi)部資金處于閑置的狀態(tài)，從而減少由于融資而付出的部分成本，避免不必要財務(wù)風險的出現(xiàn)。 （2）提高對現(xiàn)金流量的管理與控制力度，特別是在經(jīng)營性的現(xiàn)金流上。一定要從日常的資金運轉(zhuǎn)出發(fā)，控制好經(jīng)營性現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。另外，還要建立健全風險預警體系，使企業(yè)的高層管理者可以及時地對可能出現(xiàn)的風險進行規(guī)避，防范財務(wù)風險的出現(xiàn)。 （3）提高對存貨的管理與控制力度。對于商品房來說，其屬于一種特殊的存貨，對投資的資金規(guī)模要求較大，因此其投資的成本較高。所以，企業(yè)一定要做好營銷策略的制定工作，也可以試水微博以及電商平臺等，從而減少空置率的存在，加速資金回籠與運轉(zhuǎn)，降低財務(wù)風險的存在。 5、實現(xiàn)全面的預算管理 出于減少財務(wù)風險的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)一定要及時的做好預算的編制工作，完善資本預算程序，加大預算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，并且完善企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制，有效地控制財務(wù)風險，從而保障預算計劃的實行。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑材料成本一般會占到開發(fā)成本的60%左右，在預算中加強材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標準，加強出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財務(wù)風險發(fā)生的可能性。 三、結(jié)論 綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理工作上，一定要從實際情況出發(fā)，根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化與內(nèi)部因素的影響做好財務(wù)風險的規(guī)避工作，