行業(yè)經(jīng)濟論文-物業(yè)企業(yè)從勞動力密集型向知識密集型的轉(zhuǎn)變.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-物業(yè)企業(yè)從勞動力密集型向知識密集型的轉(zhuǎn)變摘要物業(yè)行業(yè)正處于快速發(fā)展階段，所產(chǎn)生的矛盾也日趨多元化、復雜化和尖銳化。筆者通過對物業(yè)企業(yè)所進行的大量的問卷調(diào)查、現(xiàn)場調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，將企業(yè)發(fā)展過程中遇到的問題進行分類，指出：物業(yè)企業(yè)應有效運用高校產(chǎn)學研相結合的辦學模式，旨在針對性地解決問題，為政府部門的決策提供理論依據(jù)。關鍵詞物業(yè)企業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；產(chǎn)學研；發(fā)展對策一、物業(yè)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀(一)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)狀分析通過對長沙市600多家物業(yè)企業(yè)分類型所開展的調(diào)查，向100家企業(yè)和700名業(yè)主發(fā)放市場調(diào)查問卷，分析物業(yè)企業(yè)的布局和現(xiàn)狀，經(jīng)過數(shù)據(jù)統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在發(fā)展中遇到的問題已形成進一步發(fā)展的障礙。1企業(yè)發(fā)展不均衡，小型企業(yè)居多，經(jīng)營實力整體偏低。從長沙市的現(xiàn)狀看，物業(yè)企業(yè)管理面積達到5426萬平方米，物業(yè)管理覆蓋面達38，行業(yè)從業(yè)人員4.4萬人。形成了包括住宅小區(qū)、寫字樓、專業(yè)市場、辦公區(qū)域、大型商場、醫(yī)院等多類型物業(yè)管理并舉的新格局。但是，在長沙市現(xiàn)有的604家物業(yè)企業(yè)中，具有一級資質(zhì)的有3家，二級資質(zhì)的有35家，二級資質(zhì)以上的企業(yè)僅占6.3。由此看來，物業(yè)企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但發(fā)展不均衡，優(yōu)質(zhì)企業(yè)數(shù)量少，規(guī)模普遍小，經(jīng)營實力偏低，抗風險能力差，多數(shù)企業(yè)難以取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展培育初期。2企業(yè)人員結構不合理，整體素質(zhì)偏低，缺乏專業(yè)化和穩(wěn)定性。根據(jù)調(diào)查，將長沙市物業(yè)從業(yè)人員結構與全國其他省市的狀況對比發(fā)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)的人員結構欠合理，阻礙了企業(yè)的進一步發(fā)展。主要體現(xiàn)在：(1)物業(yè)企業(yè)屬于典型的勞動密集型行業(yè)，隨著勞動力成本的上漲，企業(yè)經(jīng)營成本大幅提升，而物業(yè)服務的收費又相對固定，從經(jīng)濟效益上來看，處于微利經(jīng)營狀態(tài)。(2)管理層結構不合理，素質(zhì)偏低。企業(yè)的管理人員比例偏高，專業(yè)化、職業(yè)化程度低，作為勞動密集型的微利服務行業(yè)，管理人員工作效率不高。(3)從業(yè)人員的專業(yè)化程度不高，使得企業(yè)發(fā)展受到極大的局限性。由于行業(yè)特點，從業(yè)人員學歷低，低級技能人員偏多。而物業(yè)管理是個綜合性很強的工作，需要各方面的專業(yè)人才的互相配合，但若從業(yè)人員專業(yè)知識掌握不夠，就意味著大量涉及技術水平的設施、設備維護工作，需要通過外包專業(yè)公司來完成，無形中增加了企業(yè)的經(jīng)營成本。(4)員工薪酬偏低，難以吸引高素質(zhì)人才，從業(yè)人員隊伍缺乏穩(wěn)定性。物業(yè)企業(yè)高層管理人員年收入不高，基層操作人員的年均收入更是大大低于社會平均工資水平。低廉的工資標準，難以保證行業(yè)的社會競爭力和公眾形象，也難以吸引高水平的專業(yè)人才和管理團隊，從事保安、保潔等一線工作人員，也由于收入低，難以實現(xiàn)人員的相對穩(wěn)定。(二)物業(yè)企業(yè)面臨的主要問題1業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾是問題的焦點(1)物業(yè)企業(yè)無法按時收取物業(yè)管理費和業(yè)主不按時繳納管理費是雙方的主要矛盾。即使物業(yè)管理條例已頒布5年多。收費難依然是困擾物業(yè)行業(yè)的首要問題。由于管理費無法按時收取，物業(yè)公司往往采取消極態(tài)度，降低物業(yè)服務標準。同時，因經(jīng)費不足，無法正常地開展經(jīng)營活動，加之企業(yè)員工收入無法保證，更加缺乏服務熱情。另外，業(yè)主因得不到滿意的服務，也就不愿意按時繳納物業(yè)管理費，導致惡性循環(huán)。(2)業(yè)主對物業(yè)管理的概念不清，服務要求超出了物業(yè)管理的合理范圍。由于人們對物業(yè)管理理解的偏差，認為物業(yè)企業(yè)無所不能，無所不管，遇到問題，不分部門，就找物業(yè)公司，使企業(yè)承擔了太多的社會職能，既消耗了管理人員的大量精力，又未得到社會的認同。(3)開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的遺留問題引發(fā)矛盾。不少物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，建管不分的體制造成了很多應由開發(fā)公司解決的矛盾和問題推給了物業(yè)企業(yè)。這些問題物業(yè)公司又往往無力解決，這必然帶來對業(yè)主投訴的相互推諉。2企業(yè)沒有處理好與政府主管部門的關系(1)政府對企業(yè)和業(yè)主的需求了解不夠，對企業(yè)的指導缺乏有效性。由于物業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)量急劇增長，業(yè)主范圍不斷擴展，又由于管理體制不健全，缺乏先進的管理措施和手段，政府無法及時了解企業(yè)的狀況和業(yè)主的需求。政府管理部門指導和實時監(jiān)管的周期過長，無法及時地制定出有利于企業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)，也無法及時滿足企業(yè)和業(yè)主的要求，使得企業(yè)的發(fā)展處于盲目和無序的發(fā)展狀態(tài)。(2)物業(yè)企業(yè)缺乏與政府和業(yè)主有效溝通的途徑。由于企業(yè)發(fā)展迅速，遇到問題無法及時與政府主管部門溝通，與業(yè)主之間的糾纏也是無可奈何，矛盾也日益激化，有些物業(yè)公司只好無奈地退出在管項目。(3)企業(yè)各項開支有增無減，物管收費標準沒有得到相應調(diào)整，不漲反降，物業(yè)企業(yè)艱難維持，未引起廣泛關注。勞動合同法強制實施后，企業(yè)人力成本投入加大，一批小公司受到的沖擊更大，物業(yè)企業(yè)普遍經(jīng)營艱難，面臨很大的生存壓力。3物業(yè)企業(yè)對高校的作用認識不夠(1)對高校在企業(yè)發(fā)展中所起的作用認識不夠。沒有尋求高校等合作伙伴的支持和理解。如果企業(yè)和高校的聯(lián)系脫節(jié)，高校的人才培養(yǎng)失去意義，企業(yè)也難以選擇自身所需要的專業(yè)人才。企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，就必須依靠高校人才培養(yǎng)優(yōu)勢，不斷提高企業(yè)競爭力，提高隊伍整體素質(zhì)，實現(xiàn)專業(yè)化，加強穩(wěn)定性。(2)物業(yè)企業(yè)始終沒有充分利用高校培養(yǎng)人才的優(yōu)勢，與高校的合作也只局限在一些知名企業(yè)和大型企業(yè)，而中小企業(yè)卻往往沒有建立相應的校企合作項目和實習實訓基地，缺乏人才培養(yǎng)和企業(yè)用人的直接對接。(3)物業(yè)企業(yè)發(fā)展到一定階段，需要作戰(zhàn)略上的選擇。由于長期缺乏市場分析和理論研究，在戰(zhàn)略選擇上一片茫然，卻沒有意識到要利用高校的師資力量和科學研究隊伍，為企業(yè)開展戰(zhàn)略和管理方略研究。二、物業(yè)企業(yè)發(fā)展的對策(一)依托高校，推進物業(yè)管理研究所工作，探索產(chǎn)學研相結合的發(fā)展模式1成立物業(yè)管理研究所。物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展中存在的問題引起了政府管理部門的高度重視，但是，政府決策部門對企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不了解，也沒有足夠的人力和物力開展調(diào)查研究，即便了解，也不可能對出現(xiàn)的情況及時進行研究和分析，針對性地解決問題。長沙市物業(yè)企業(yè)主管部門為行業(yè)的發(fā)展作了有效嘗試，他們和高校聯(lián)合成立了物業(yè)管理研究所，由政府管理部門組織，高校具體實施，企業(yè)積極參與，開展了一系列促進行業(yè)發(fā)展的工作。利用高校的優(yōu)勢資源，全面深入地開展關于長沙市物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)狀分析，通過理論研究，提出了解決企業(yè)現(xiàn)實問題的對策和今后的發(fā)展戰(zhàn)略，對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，無疑是一項具有挑戰(zhàn)性的管理創(chuàng)新。2物業(yè)管理研究所是一個有效連接的橋梁。物業(yè)所的成立為企業(yè)與政府、企業(yè)與業(yè)主、政府與業(yè)主之間架起了一道最直接、最有效地溝通橋梁。通過物業(yè)所深入細致的工作，不但能建立三者之間的聯(lián)系，也能加強溝通，成為化解企業(yè)內(nèi)外部矛盾的柔化劑，減少物業(yè)行業(yè)進一步發(fā)展的障礙。3借助高校的優(yōu)勢。做好物業(yè)管理僅僅依靠物業(yè)企業(yè)是遠遠不夠的，高校在構建和諧社會、引導企業(yè)和業(yè)主創(chuàng)建和諧社區(qū)、改善物業(yè)從業(yè)環(huán)境方面有著獨特的優(yōu)勢。利用學校資源，讓大學生進入社區(qū)，開展有意義的青年志愿者活動，開展輿論宣傳和引導工作。物業(yè)企業(yè)可圍繞社區(qū)建設的大方向，通過構建和諧社區(qū)，增強業(yè)主對居住區(qū)的歸屬感和凝聚力，優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。(二)詮釋產(chǎn)學研結合的物業(yè)企業(yè)發(fā)展模式的創(chuàng)新內(nèi)涵1賦予產(chǎn)學研結合新的內(nèi)涵。創(chuàng)新原有的以高校為導向的產(chǎn)學研模式，嘗試以物業(yè)管理研究所為導向的產(chǎn)學研模式，以研究所為橋梁，實施產(chǎn)學研相結合?！爱a(chǎn)”：以企業(yè)和行業(yè)為中心；“學”：以高校為中心；“研”：以研究所為中心。研究所可以更多地了解企業(yè)的需求，更加貼近企業(yè)的需求，了解行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，針對性地進行研究，將研究成果第一時間轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，迅速運用到企業(yè)當中，產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益和社會效益。政府管理部門再也不是空中樓閣，可為企業(yè)需求及時提供切實可行的政策保證。2物業(yè)企業(yè)必須通過多方的協(xié)調(diào)，尋求政府的支持和全社會的幫助，解決實際問題，化解矛盾，謀求共同發(fā)展。通過物業(yè)管理研究所這樣一個研究機構，找到了解決問題的落腳點，通過物業(yè)所開展的種種調(diào)查研究，企業(yè)不但擺脫了以往“只埋頭拉車，不抬頭看路”的短淺企業(yè)行為，找到了自身的問題所在，而且也能科學地制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。3采取產(chǎn)學研相結合人才培養(yǎng)模式，更能適應企業(yè)需求，節(jié)省了企業(yè)員工培訓的成本，對解決物業(yè)企業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的成本問題找到了一劑良藥。(三)通過理論研究，提高管理部門決策力度，為企業(yè)發(fā)展提供制度保證1加強理論研究，增強政策引導力度和提高領導決策能力。借助高校的人力資源優(yōu)勢，以課題研究為基礎，建立一支專業(yè)化的科研團隊，對企業(yè)開展調(diào)查，取得第一手資料，通過問卷調(diào)查、數(shù)據(jù)分析、專家論證、理論研究、科學決策、及時反饋等科學的方法進行研究，分析存在的問題和面臨的挑戰(zhàn)，探索應對新形勢下物業(yè)企業(yè)的發(fā)展途徑，提出一些創(chuàng)新的理念和方法，為企業(yè)的發(fā)展提供借鑒，為管理部門決策提供依據(jù)。2規(guī)范行業(yè)標準，形成示范效應。由于物業(yè)行業(yè)在我國起步較晚，在發(fā)展的過程中仍在不斷地探索。借助物業(yè)管理研究所的理論研究和政府主管部門的指導決策，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，加強企業(yè)之間的相互溝通與合作，通過信息資源共享，整合企業(yè)資源，強強合作，促使企業(yè)走上集團化發(fā)展的道路，提高行業(yè)整體競爭力，逐步規(guī)范行業(yè)管理，以期在行業(yè)內(nèi)形成示范效應。(四)推進高校產(chǎn)學研結合，促進物業(yè)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展1將高校的產(chǎn)學研與企業(yè)的發(fā)展有機地結合。實行產(chǎn)學研結合，有利于集聚各方面的優(yōu)勢，使創(chuàng)新活動和創(chuàng)新成果的內(nèi)在價值得到市場檢驗，加快科研成果的轉(zhuǎn)化，進而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。管理部門從宏觀和微觀層面鼓勵扶持，積極牽線搭橋，促進高校以市場為導向，實行以產(chǎn)定研，以研促產(chǎn)，有效地整合技術創(chuàng)新鏈，增強自主創(chuàng)新能力，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展提供人才儲備。2運用先進的管理手段，推進科學化管理。高?？梢詾槠髽I(yè)提供技術方面的支持，使管理向著現(xiàn)代化、技術型的物業(yè)管理過渡。物業(yè)企業(yè)及行業(yè)管理者通過學習運用先進的管理方法，利用網(wǎng)絡技術及時統(tǒng)計和更新數(shù)據(jù)，傳遞信息，開展交流，解決問題，提高服務效率。3積極推進人才培養(yǎng)新模式，促進企業(yè)專業(yè)化發(fā)展，實現(xiàn)校企雙贏。針對目前物業(yè)企業(yè)人員結構不合理，學歷水平偏低的現(xiàn)象，高校已成為為企業(yè)提供大量專業(yè)化人才的主要隊伍。為了滿足企業(yè)需要，高校還可以量身訂做企業(yè)急需的應用型人才，而企業(yè)也可以成為高校人才培養(yǎng)的實訓基地和高校學生將來的就業(yè)基地。(1)成立由雙方專業(yè)人員組成的專業(yè)建設委員會。負責對專業(yè)培養(yǎng)目標、課程設置、實踐教學等環(huán)節(jié)編制和審定，研究解決專業(yè)發(fā)展和教學實踐中出現(xiàn)的問題，做到協(xié)調(diào)配合，分工合作。由高校負責學生專業(yè)知識學習，企業(yè)提供學生實習實訓。這樣，既提高了高校人才培養(yǎng)質(zhì)量，又促進了企業(yè)的健康發(fā)展。(2)系統(tǒng)建設專業(yè)實踐教學場地，形成具有示范性的專業(yè)實訓中心。依托高校，充分利用高校長期開設管理類和工程類專業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢和主管部門所帶來的行業(yè)優(yōu)勢，對物業(yè)管理專業(yè)實施以“適應行業(yè)實際需求”為中心內(nèi)容的整體教學改革。重新定位專業(yè)培養(yǎng)目標，結合行業(yè)用人實際和畢業(yè)生的社會定位，明確專業(yè)崗位群，提出“管理水平和管理技術并重”的專業(yè)改革方向，分解崗位能力，整合實踐教學項目，設置以認識實習、專業(yè)實習、社會