行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-利率、匯率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響..doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-利率、匯率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響.摘要:本文首先構(gòu)建了適合我國國情的房地產(chǎn)價格與利率匯率關(guān)系模型,然后利用該模型對我國12個城市房地產(chǎn)價格與利率匯率的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究研究結(jié)果顯示,利率與房地產(chǎn)價格呈負(fù)向關(guān)系；匯率與房地產(chǎn)價格之間具有相同的變化趨勢,與理論分析有較大差異,表明我國金融制度仍存在缺陷,逐步完善金融市場才能更好地發(fā)揮利率和匯率調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的功能因此,我們認(rèn)為房地產(chǎn)價格保持相對穩(wěn)定是房地產(chǎn)業(yè)安全運(yùn)行的關(guān)鍵,在完善的金融制度下正確的利率和匯率政策能在此方面發(fā)揮重要作用關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格；利率；匯率Abstract:Thispaperfirstlypresentsamodelshowingtherelationsamongrealestateprice,interestrateandexchangerate.Thenitconductsanempiricalstudyoftherelationsamongrealestateprice,interestrateandexchangerateintwelvecitiesinChinabyintroducingthemodel.Theresultsshowthatthereexistnegativecorrelationbetweeninterestrateandrealestateprice,andpositivecorrelationbetweenexchangerateandrealestateprice.Theserelationsconflictwiththeory.ThefindingstellusthatthegradualimprovementoffinancialmarketcontributestointerestrateandexchangerateregulatingeconomysincetherearedefectsinChinasfinancialinstitution.Therefore,webelievethattherelativestabilizationofrealestatepriceisthekeytomaintainingthesoundoperationofrealestateindustryandthatwiseinterestrateandexchangeratepoliciesplayacrucialroleunderaperfectfinancialsystem.Keywords:realestateprice；interestrate；exchangerate一引言房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開銀行貸款,具有第二金融的“美稱”,使得貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有極其重要的影響在開放的經(jīng)濟(jì)條件下,利率匯率是主要的貨幣政策工具,當(dāng)以這些工具為代表的貨幣政策較為寬松時,常常出現(xiàn)金融支持過度現(xiàn)象,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格劇烈波動,甚至出現(xiàn)金融危機(jī)經(jīng)驗(yàn)研究表明,名義利率與住宅價格之間呈負(fù)向關(guān)系如,Arcelus和Meltzer(1973)認(rèn)為抵押貸款規(guī)模對住宅供給和需求影響不大,但具有較高的住宅供給和需求彈性；Kau&Keenan(1980)認(rèn)為利率與住宅需求呈反比關(guān)系,提高利率將導(dǎo)致投資和住宅價格同時下降；Agarwal和Phillips(1984)為降低利率而額外付款的抵押模式降低了抵押貸款的利率效率,并降低了對住宅價格的影響,兩者之間呈負(fù)向關(guān)系；Harris(1989)通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析發(fā)現(xiàn)名義利率是影響住宅增值預(yù)期的主要變量,通過預(yù)期的影響,名義抵押貸款利率與住宅價格呈反向關(guān)系；Reichert(1990)認(rèn)為美國地區(qū)房價與抵押利率存在負(fù)向關(guān)系；DongchulCho(2004)也認(rèn)為住宅的租押價格取決于實(shí)際利率,實(shí)際利率越低,租押價格上升得越快與此同時,其他學(xué)者也對利率與住宅價格的關(guān)系做了深入研究如,著名城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家Muth(1986)在估算抵押貸款函數(shù)時發(fā)現(xiàn),住宅價格與長期利率關(guān)系密切；Baffoe-Bonnie(1998)認(rèn)為住宅市場對抵押貸款沖擊非常敏感AdrianCooper(2004)利用牛津經(jīng)濟(jì)預(yù)測(OEF)模型對英國房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究時發(fā)現(xiàn),自20世紀(jì)80年代以來英國抵押貸款利率與長期利率的聯(lián)系制度使得房地產(chǎn)價格波動幅度減弱,但是近期該利率機(jī)制卻是房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的主要原因但20世紀(jì)90年代以來,一些文獻(xiàn)還對利率與住宅價格的關(guān)系提出了另外一種觀點(diǎn),如Pozdena(1990),Painter和Redfern(2002)認(rèn)為金融創(chuàng)新和違規(guī)操作使得利率與住宅價格間的關(guān)系已經(jīng)被弱化；Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中發(fā)現(xiàn)住宅需求和利率間存在正向關(guān)系國外學(xué)者對利率與住宅價格的關(guān)系研究比較充分,但他們的研究觀點(diǎn)仍然存在一定差異,而且忽略了匯率與住宅價格的關(guān)系研究當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲,為降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險,中國人民銀行于2004年10月29日和2005年3月16日兩次調(diào)整住房貸款政策,貸款利率分別上調(diào)0.27個百分點(diǎn)和0.20個百分點(diǎn)同時,近期美元持續(xù)下跌,我國經(jīng)濟(jì)長期看好和較高投資回報(bào)預(yù)期與人民幣供求結(jié)構(gòu)上的不平衡,使得我國面臨著人民幣升值的壓力然而,國內(nèi)貨幣政策和國際金融環(huán)境變化將對我國房地產(chǎn)價格有何影響呢?下面將從理論和實(shí)證兩個層面,對該問題做細(xì)致研究本文第二部分將通過構(gòu)建利率匯率與房地產(chǎn)價格關(guān)系模型,解決三者理論關(guān)系不確定或研究不充分等問題；第三部分對實(shí)證分析涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行描述；第四部分利用理論模型對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行實(shí)證研究；最后得出結(jié)論及基本對策二理論模型在開放經(jīng)濟(jì)條件下利率和匯率的不斷波動,使資本在各產(chǎn)業(yè)之間頻繁轉(zhuǎn)移,對資本品收益和價格產(chǎn)生了深刻影響由于房地產(chǎn)是一種重要的資本品,而且其開發(fā)和銷售都與金融支持有密切聯(lián)系,利率和匯率的變化都會對房地產(chǎn)資金鏈產(chǎn)生重要影響,使得房地產(chǎn)價格變動與利率和匯率有著更直接的關(guān)系由于房地產(chǎn)業(yè)金融依賴度極高,房地產(chǎn)價格隨著金融支持力度的變化而波動,當(dāng)房地產(chǎn)價格增長率超過銀行貸款利率時,將形成價格繼續(xù)上漲的預(yù)期,導(dǎo)致房地產(chǎn)群體投機(jī)行為,最終使房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期得以實(shí)現(xiàn)在上述這種機(jī)制作用下,我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)期價格的形成主要受兩個因素影響:(1)房地產(chǎn)所有者從物業(yè)的使用中獲得的收益,其中假設(shè)資本收益預(yù)期為零；(2)房地產(chǎn)所有者預(yù)期的增值收益下面將沿著該思路推導(dǎo)出房地產(chǎn)價格與利率匯率的理論關(guān)系根據(jù)前面的分析,我們假定房地產(chǎn)價格由兩部分組成:Pt=Pmt+Ht(1)期中,Pt代表t期的房地產(chǎn)價格；Pmt代表房地產(chǎn)僅為自身使用時的房地產(chǎn)價格；Ht代表房地產(chǎn)作為投資品而獲得增值收益的現(xiàn)值很顯然,房地產(chǎn)預(yù)期增值收益的現(xiàn)值可表示為:Ht=H*t+1/(1+it)(2)期中,H*t+1代表下一期預(yù)期增值收益；i代表t期的利率房地產(chǎn)市場跟股票市場一樣,消費(fèi)者具有買漲不買跌的投資心理一旦部分消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價格將上漲,其他消費(fèi)者會匆忙跟進(jìn),從而造成房地產(chǎn)市場非理性繁榮因此,我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)增值收益與前一期的收益相關(guān),即與房地產(chǎn)價格增長率有關(guān)由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售都離不開銀行貸款,使得利率變化對未來房地產(chǎn)增值收益有很大影響同時,貨幣升值將使國際游資迅速向獲利性好的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,在較短的時期內(nèi)完成貨幣買入賣出的置換,吸納這些游資的行業(yè)不會是汽車業(yè),也不會是國內(nèi)的消費(fèi)品生產(chǎn)行業(yè),而最大可能是有較長久消費(fèi)需求支持的房地產(chǎn)業(yè)這些“熱錢”會像吹氣球一樣很快地把房地產(chǎn)業(yè)炒熱,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格迅速上升因此,下一期房地產(chǎn)增值收益可表示為:H*t+1=f(gt,it,Et)(3)其中,gt表示房地產(chǎn)價格增長率,E表示匯率,上述公式說明H*t+1是由過去價格的增長率利率和匯率共同決定由于方程(1)中Pmt代表房地產(chǎn)僅為自身使用時的房地產(chǎn)價格,即消費(fèi)者從房地產(chǎn)的使用中獲得的效用,因此我們可以認(rèn)為此時房地產(chǎn)價格僅與收入Y和利率i有關(guān)這是一種簡化的描述,收入Y可以代表消費(fèi)者的需求能力,利率i代表金融支持程度,同時也是一個宏觀變量因此,自身使用時的房地產(chǎn)價格可表示為:Pmt=f(Yt,it)(4)將方程(3)(4)代入方程(3),可得到如下表達(dá)式:Pt=f1(Yt,it)+f2(gt,i,E)/(1+i)(5)通過上面的理論分析,可以清楚地了解到影響房地產(chǎn)價格變動的若干因素,分別是可支配收入過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率利率和匯率根據(jù)方程(5)建立近似線性方程如下:pt=o+1Yt+2it+3gt+4Et+ui(6)由于房地產(chǎn)折舊速度非常慢,實(shí)際利率是租賃價格的主要部分承租人支付給房東的房租中,絕大部分是對房屋所占用的資金的補(bǔ)償如果你自己擁有一所住宅,那么年成本的主要部分就是抵押貸款的利息所以,在總需求的所有組成部分中,房地產(chǎn)投資對實(shí)際利率最為敏感,貨幣緊縮或者是其他原因使利率提高時,房地產(chǎn)投資將會下降最多房地產(chǎn)投資下降,意味著房地產(chǎn)需求下降,最終會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌因此,房地產(chǎn)價格與利率在經(jīng)濟(jì)上呈負(fù)相關(guān)關(guān)系由于匯率與利率之間呈正相關(guān)關(guān)系,匯率下跌即貨幣升值出現(xiàn)時,利率將下降,房地產(chǎn)價格也會隨之上漲如果一國貨幣升值時國內(nèi)出現(xiàn)通貨膨脹,那么隨著進(jìn)口產(chǎn)品的增加,進(jìn)口產(chǎn)品的價格也會隨著上升,將進(jìn)一步推動國內(nèi)商品價格的上漲,房地產(chǎn)價格也不例外因此,房地產(chǎn)價格與匯率之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系三數(shù)據(jù)選取及說明在以往的研究中學(xué)者們經(jīng)常用年度數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況,殊不知房地產(chǎn)作為一種投資品,價格在一年內(nèi)將發(fā)生顯著變化,僅用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化,應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)同時,在研究房地產(chǎn)價格波動狀況時用全國整體的數(shù)據(jù)并不能反映局部的差異,使用城市級數(shù)據(jù)是最佳選擇本文在對房地產(chǎn)價格與利率關(guān)系進(jìn)行計(jì)量分析時,為了準(zhǔn)確判斷利率對各地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響,將以2001年9月-2005年12月期間的季度面板數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對北京天津上海南京重慶杭州寧波青島沈陽深圳成都武漢等12個房地產(chǎn)價格上漲較快的城市進(jìn)行實(shí)證分析,所包含的變量有房地產(chǎn)價格P可支配收入Y房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率g由于選取的是12個城市的截面數(shù)據(jù),樣本量很大我國實(shí)行的是有限彈性的固定利率制度,中國人民銀行根據(jù)市場走勢決定利率漲幅,使得市場利率呈現(xiàn)間斷變化,但我國銀行間拆借業(yè)務(wù)發(fā)展較快,拆借利率市場化程度高另外,1994年匯率并軌以后,我國實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ)的有管理的浮動匯率制度為緩解人民幣升值的壓力,2005年7月21日起,我國開始實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ)參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)有管理的浮動匯率制度為深入探討利率匯率對房地產(chǎn)價格的影響,本文將以2001年9月-2005年12月期間銀行拆借利率匯率數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行實(shí)證研究四實(shí)證分析下面根據(jù)式(6)進(jìn)行實(shí)證分析表1中模型1和模型2分別分析了利率與房地產(chǎn)價格的關(guān)系模型1的解釋變量為過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率g滯后1期的利率I(-1)城鎮(zhèn)居民可支配收入Y和滯后1期的房屋銷售價格指數(shù)P(-1)從模型1的回歸結(jié)果可以看出,可支配收入的t統(tǒng)計(jì)量不顯著,而且該變量的系數(shù)僅有0.00004,說明在這一時期可支配收入對房地產(chǎn)價格上漲的推動力極為有限在模型2中我們?nèi)サ艨芍涫杖胱兞?重新回歸結(jié)果如下:過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率每上升1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將上漲110.8142個百分點(diǎn)；利率與房屋銷售價格指數(shù)呈反比關(guān)系,即滯后1期的利率每上升1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將下降0.0786個百分點(diǎn)；滯后1期的房屋銷售價格指數(shù)每增加1個百分點(diǎn),當(dāng)期的房屋銷售價格指數(shù)將上升0.9968個百分點(diǎn)回歸結(jié)果說明利率與房地產(chǎn)價格存在負(fù)相關(guān)關(guān)系表1中模型3描述了匯率與房地產(chǎn)價格的關(guān)系,解釋變量為城鎮(zhèn)居民可支配收入Y匯率E過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率g回歸結(jié)果顯示,過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率每提高1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將上升59.0694個百分點(diǎn)；可支配收入每增加1元,房地產(chǎn)價格指數(shù)僅上升0.0033個百分點(diǎn),說明可支配收入對房地產(chǎn)價格的影響力較弱；匯率上升1個百分點(diǎn),房地產(chǎn)價格指數(shù)將上升13.4409個百分點(diǎn),說明匯率與房屋銷售價格指數(shù)存在正相關(guān)關(guān)系,人民幣升值將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降從上述兩個模型可以看出,利率匯率對房屋銷售價格有較大影響,進(jìn)一步印證了金融支持在房地產(chǎn)價格運(yùn)動中的重要作用表2是利率匯率對房屋銷售價格的共同影響的實(shí)證分析結(jié)果,其解釋變量分別為過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率g滯后4期的利率I(-4)匯率E滯后2期的房屋銷售價格指數(shù)P(-2)城鎮(zhèn)居民可支配收入Y模型a和模型b是對2001年9月-2005年3月期間數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸模型a的回歸結(jié)果表明,可支配收入變量的系數(shù)值非常小,且該變量的t統(tǒng)計(jì)量小于臨界值,進(jìn)一步說明可支配收入對房屋銷售價格的影響力弱在模型b中我們?nèi)サ艨芍涫杖胱兞?重新回歸結(jié)果如下:過去房地產(chǎn)價格指數(shù)增長率每增加1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將上升96.1639個百分點(diǎn)；滯后4期的利率每提高1個百分點(diǎn),房屋銷售價格將下降5.1351個百分點(diǎn)；人民幣對美元匯率每下降1個百分點(diǎn),即人民幣每升值1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將下降3.2728個百分點(diǎn)；滯后2期的房屋銷售價格指數(shù)每提高1個百分點(diǎn),當(dāng)期房屋銷售價格指數(shù)上升0.8601個百分點(diǎn)模型c和模型d是對2001年9月-2005年12月期間數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸模型c的回歸結(jié)果同樣表明,可支配收入對房屋銷售價格