行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用 .doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理是現(xiàn)代管理科學(xué)的一個重要的新興學(xué)科，它主要是研究技術(shù)應(yīng)用于技術(shù)發(fā)展的最佳關(guān)系，以達(dá)到以最小的投入取得最大的經(jīng)濟(jì)效果。其核心思想成本-效益分析貫穿項(xiàng)目工程建設(shè)的每一步，它的研究領(lǐng)域是科技進(jìn)步，科技創(chuàng)新的理論與制度方法和項(xiàng)目評估的理論與方法。它是一門橫跨自然科學(xué)、工程技術(shù)與人文社會科學(xué)的交叉學(xué)科，是我國廣大技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理工作者在總結(jié)中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、廣泛吸收國外科學(xué)技術(shù)以及相關(guān)學(xué)科的有益成分的基礎(chǔ)上自己創(chuàng)立的新興學(xué)科。其前身-工程經(jīng)濟(jì)學(xué)，誕生于20世紀(jì)20年代后半期。1930年美國格萊梯教授出版了工程經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，這是西方研究工程經(jīng)濟(jì)的第一本著作。1931年在美國西部田納西流域規(guī)劃中創(chuàng)立了“可行性研究”的方法，把對工程技術(shù)、工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)問題的研究推向了一個新的階段。我國是從原蘇聯(lián)引進(jìn)了技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，這些分析現(xiàn)在看來是比較粗糙和簡單的，但是對于我國工業(yè)基礎(chǔ)的確立，則是起了重要的作用。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，國家的各項(xiàng)投資、建設(shè)都是要由各級政府的計(jì)委批復(fù)執(zhí)行，市場價格由政府制定，不是真正反映社會勞動消耗和需求關(guān)系的影子價格，缺乏規(guī)范科學(xué)的投資評估程序，所以導(dǎo)致很多工程項(xiàng)目都是不記成本的領(lǐng)導(dǎo)工程，憑一時之勇匆匆上馬，如水利建設(shè)中的三門峽水電站的建設(shè)，這是中國水利建設(shè)者的一個“滑鐵盧”，修建后的即無水發(fā)電，造成了人力物力的大量浪費(fèi)，這就是沒有充分在工程上馬之前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的惡果。還有80年代全國各地的“維c熱”“房地產(chǎn)熱”,耗資50億元的珠海機(jī)場門可羅雀，筆者曾去過利用世行貸款的號稱亞洲最大的維c制藥廠鄭州中原制藥廠，此廠的建設(shè)期是在VC奇缺，價格高居不下的80年代末，但是到投產(chǎn)的90年代出，即遇上維c的價格下跌，工廠立即面臨癱瘓，直到現(xiàn)在鄭州市政府每年財(cái)政收入的20%還是用于負(fù)責(zé)為其償還貸款，給地方財(cái)政和當(dāng)?shù)厥忻裨斐闪撕艽蟮膲毫ΑｉL期以來我國的高等教育中，工程技術(shù)教育與經(jīng)濟(jì)管理教育相互分離，重技術(shù)輕管理的思想無論在政府還是企業(yè)都相當(dāng)嚴(yán)重。時至今日我們的市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)正日益健全起來，加入WTO無疑會加快這個進(jìn)程的發(fā)展，在完全開放的市場經(jīng)濟(jì)下，投資的主體是國內(nèi)外的企業(yè)或個人，而不是國家，工程的目的是為了獲取經(jīng)濟(jì)效益，因此技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證越來越受到這些投資主體的重視，投資主體的改變，投資科學(xué)化的建立，這些都為技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證這門技術(shù)的發(fā)展和發(fā)揮作用提供了相當(dāng)好的環(huán)境和強(qiáng)有力的支持，國民經(jīng)濟(jì)的各個行業(yè)和部門都迫切需要大量的這方面人才，國務(wù)院成立了技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究中心，中國社會科學(xué)院以及各個部委相繼成立了技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所，清華大學(xué)等高校也建立了相應(yīng)的專業(yè)，現(xiàn)在全國已經(jīng)有12個技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士點(diǎn)分布在祖國的不同地區(qū)，這些都對技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科建設(shè)和人才培養(yǎng)都做了大量的工作。筆者曾經(jīng)有長期的土木工程背景，所以一直以來就對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況懷有濃厚的興趣，以下就具體論述一下技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證在房地產(chǎn)業(yè)中的作用。行業(yè)背景：隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，對外開放的深入和加入WTO，房地產(chǎn)業(yè)，尤其是處在中國經(jīng)濟(jì)前沿的北京、上海、深圳等地的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一個前所未有的機(jī)遇，大量的跨國公司和機(jī)構(gòu)將會搶灘中國，而這將刺激辦公和居住用房數(shù)量的激增。所以這是個現(xiàn)在基本面較好且發(fā)展較快的行業(yè)，所以在未來的幾年中，房地產(chǎn)業(yè)將成為投資的熱點(diǎn)，社會流動的資金和存量資金會有很大一部分進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，面對這種情況，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司是否做好各方面的準(zhǔn)備，把握這個機(jī)會將是關(guān)系到誰能在行業(yè)脫穎而出，取得行業(yè)龍頭地位。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個占用資金大、投資周期長、受地域性、受政策面和基本經(jīng)濟(jì)面影響很大特殊產(chǎn)業(yè)，因此具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、對社會影響大等特點(diǎn)。所以在房地產(chǎn)投資中，前期的投資可行性分析就顯得異常的重要，可以說是一個地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營情況成敗與否在于它的可行性分析的質(zhì)量。而并非其他諸如建筑質(zhì)量、外觀設(shè)計(jì)理念、物業(yè)管理水平等方面。而在中國專業(yè)建筑房地產(chǎn)咨詢公司一直是此行業(yè)的空白,但是在這一領(lǐng)域，國外已有了成熟經(jīng)驗(yàn)。國內(nèi)的工程建設(shè)中不重視工程前期工作，把“可行性研究報(bào)告”做成“可批性報(bào)告”，缺少市場調(diào)查和分析就匆匆制定任務(wù)書；施工過程中對質(zhì)量、進(jìn)度、投資缺少科學(xué)控制，做不到“三量一裁”，而是“邊量邊裁”。在90年代初的第一輪房地產(chǎn)投資熱的時候，幾千億資金匯入海南島，近乎瘋狂，缺乏科學(xué)論證，于是多少公司血本無歸。放貸的金融機(jī)構(gòu)無法收回貸款，導(dǎo)致大量呆帳、死賬?，F(xiàn)在驅(qū)車沿海南島沿島高速公路，還可以看到大量的別墅空空無人，對整個國民經(jīng)濟(jì)造成了極大的破壞產(chǎn)生了和很大的社會震蕩。以下集中論述一下對技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用的一些看法。其主要運(yùn)用在工程籌資分析、經(jīng)濟(jì)評價、方案選擇、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性分析、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目后評估、資產(chǎn)評價方面。首先我們討論的背景應(yīng)該是一個充分開放的市場，可以認(rèn)為是在WTO下的國內(nèi)市場，國內(nèi)外的房地產(chǎn)公司在同樣的法律框架下，受到的是相同的待遇，不存在土地審批、配套設(shè)施、稅費(fèi)上的不公平。工程投資主體是各個房地產(chǎn)公司，以盈利為目的，房地產(chǎn)公司遇到的是從拿到土地開發(fā)權(quán)、銀行貸款，聘請建筑設(shè)計(jì)公司和施工公司進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，直到銷售或租賃這一系列過程。技術(shù)經(jīng)濟(jì)的方法和思想將滲透到其中的每一步驟。一.籌資分析：對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資、成本、銷售收入、稅金和利潤等經(jīng)濟(jì)量是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)現(xiàn)金流量的基本要素。也是進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的最重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。對于技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析不同于會計(jì)分析的最大的特點(diǎn)就是其是和未來的不確定性打交道，因此其具有高精尖的特點(diǎn)，需要專業(yè)人時或機(jī)構(gòu)的參與。論證的主體是項(xiàng)目本身而不是其最終的具體運(yùn)作情況，所有的數(shù)據(jù)都要是在手頭以有前提下，對未來進(jìn)行預(yù)測和推算所得，因此這需要首先采集到以有本地區(qū)以前的相關(guān)項(xiàng)目的大量相關(guān)數(shù)據(jù)（有些可能是商業(yè)機(jī)密，獲取成本比較高，可以請專業(yè)的調(diào)查公司負(fù)責(zé)此事），在國內(nèi)已經(jīng)有許多這種市場調(diào)查機(jī)構(gòu)，并且已經(jīng)有中房指數(shù)、搜房指數(shù)、仲量行、戴德梁行等調(diào)研報(bào)告。從這些數(shù)據(jù)出發(fā)，采取數(shù)學(xué)規(guī)劃，回歸分析等專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法對未來進(jìn)行預(yù)測和估算。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資周期普遍比較長，資金量巨大，企業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率高，不確定性多，市場風(fēng)險(xiǎn)很大，因此在分析中要準(zhǔn)確考慮資金的時間價值，否則可能得出的結(jié)果和現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)?；I資分析對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起了關(guān)鍵性的作用，同一個項(xiàng)目，也許同樣的經(jīng)營狀況因?yàn)橘Y金的流通方式不同就會造成迥然不同的效益。是使用貸款、債券、基金如何盡量降低籌資成本，這樣就需要對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢以及利率走勢進(jìn)行正確的估計(jì)，通過分析后可以采取相應(yīng)的投融資渠道和方法，有效的避免利率風(fēng)險(xiǎn)。例如如果在97年預(yù)測到世界經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入走緩期，世界各國的利率水平都將進(jìn)行不同水平的下調(diào)，進(jìn)行地產(chǎn)投資時就應(yīng)該避免固定利率貸款，同時盡可能的壓縮前期成本，可以盡量以浮動匯率或者通過金融衍生物的互換等方法來運(yùn)作。同時對償還方式及時機(jī)也要進(jìn)行相應(yīng)的研究。當(dāng)然現(xiàn)在的中國籌資方式相對較少，但是隨著中國資本市場的開放力度的加大，企業(yè)的自主選擇的余地會越來越大二多方案選擇：在方案選擇上，地產(chǎn)商會面對不同的選擇，地產(chǎn)商的決策絕不是老總一拍腦門就能定出來的，面對不同的選擇，比如有不同的地域，如是投資在發(fā)達(dá)地區(qū)還是地區(qū)中心城市，不同的項(xiàng)目，如是開發(fā)住宅還是寫字樓，是用于銷售還是出租這些都需要進(jìn)行方案比較,要用到NPV、IRR等經(jīng)典指標(biāo)，盡管房地產(chǎn)業(yè)相對于制造業(yè)而言，它的品牌效應(yīng)相應(yīng)受到地域限制比較強(qiáng)，很多公司只是在一個地區(qū)進(jìn)行經(jīng)營，進(jìn)入其他地區(qū)的壁壘比較高（但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范，也出現(xiàn)了一些知名品牌，如萬科（VANKE）(000002)成功走出地域限制從一個深圳本地品牌成為了一個全國性的知名品牌，其在北京、上海、深圳等地開發(fā)的住房受到了城市中產(chǎn)階層的垂青，并成為入選福布斯全球優(yōu)秀小企業(yè)中內(nèi)地的唯一一家上市公司。其他之名品牌還有萬通、華遠(yuǎn)等）所以相對制造業(yè)選擇集相對較少，但是在有限的選擇中進(jìn)行選優(yōu)也是重要的。在方案選擇上要考慮當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平、從業(yè)情況、政府住房政策等的影響。三.風(fēng)險(xiǎn)分析：由于自身的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般的產(chǎn)業(yè)，所以運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的方法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是不可或缺的一步。我們在進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的工作時，一般是在確定性條件下進(jìn)行的，即假設(shè)所有的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、數(shù)值和狀態(tài)等情況在將來如期實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上這些項(xiàng)目實(shí)施后是有風(fēng)險(xiǎn)的。特別是我國加入WTO,國際金融風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)更加容易傳染給我國，風(fēng)險(xiǎn)分析顯的更加重要。使用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等科學(xué)的定量分析方法對投資不確定性進(jìn)行分析，避免經(jīng)驗(yàn)主義。正確的認(rèn)識自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、國家風(fēng)險(xiǎn)等，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)抑制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等方法控制風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用一些新的分析工具，如CIM模型。將房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)如宏觀經(jīng)濟(jì)波動，利率、匯率、稅率波動，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場預(yù)期，房改政策、工程工期、質(zhì)量，銷售周期等因素全面考慮，要事先盡可能的對可能發(fā)生的一切情況進(jìn)行相應(yīng)對策的考慮。四.經(jīng)濟(jì)評價：因?yàn)槭欠枪补こ?，在?jīng)濟(jì)評價中，應(yīng)該主要以財(cái)務(wù)評為主，但是考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目對整個地區(qū)的社會、環(huán)境等的間接效益影響較大，尤其是大型房地產(chǎn)公司開發(fā)的大項(xiàng)目也要進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價(也許兼顧國民經(jīng)濟(jì)評價短期可能會對公司盈利產(chǎn)生不利影響，但是這有助于公司形象和品牌的樹立以及與政府之間的關(guān)系的改進(jìn)，對企業(yè)長期發(fā)展而言這些都是很有利的)。五項(xiàng)目管理：房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品主體是其所建的建筑及輔助構(gòu)造物，因此其生產(chǎn)過程就是房屋的建造過程，所以這個過程對地產(chǎn)項(xiàng)目而言處于核心地位。建筑安裝的成本與質(zhì)量直接影響著企業(yè)的發(fā)展。中國的建筑歷史很悠久，而且其技術(shù)水平也有部分達(dá)到世界頂尖水平，如大空間鋼結(jié)構(gòu)計(jì)算、凍土施工技術(shù)等，但是管理水平與國外發(fā)達(dá)國家，比如日本，有著較大的差距，工程項(xiàng)目管理混亂，超概算、拖工期、“豆腐渣”、成本奇高習(xí)以為常。項(xiàng)目管理不同于企業(yè)管理，又不同于行政管理，我國長期以來缺乏這方面的人才。長期以來都是業(yè)主或建設(shè)指揮部臨時搭起一個班子，項(xiàng)目管理缺乏科學(xué)性，規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)性是中國工程項(xiàng)目投資效益不理想的重要原因。項(xiàng)目管理應(yīng)逐步從業(yè)主自身管理向委托專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在一般國際上采用PMC、EPC等模式，將經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大程度轉(zhuǎn)移給承包商，同時也促使施工單位、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、咨詢公司、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)手。這樣做首先使房地產(chǎn)公司減少了對工程建設(shè)過程直接進(jìn)行管理的人力成本,同時專業(yè)化規(guī)范化的機(jī)制保證了工程的質(zhì)量，降低了工程成本。如項(xiàng)目總承包的成本大大低于不同的項(xiàng)目包給不同的承包商?？梢赃M(jìn)行如聯(lián)合采購材料，金融機(jī)構(gòu)低息對建筑企業(yè)就行貸款等。六項(xiàng)目后評價：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工期和銷售期相對較長，中間不確定性較多，所以項(xiàng)目前評估的預(yù)測與項(xiàng)目實(shí)際情況會有一定差距，對一家成熟的房地產(chǎn)公司而言，不是只做一個項(xiàng)目吃十年的情況，公司要不斷的發(fā)展，將會不斷的開發(fā)新的項(xiàng)目，因此總結(jié)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，才能更好的提高項(xiàng)目管理水平、提高項(xiàng)目決策科學(xué)化水平，從而總結(jié)出自己的一套評價方法和算法（國外在日本和北歐的大型房地產(chǎn)公司和工程公司都有自己開發(fā)的管理軟件，而且價值動輒百萬美金）。同時可以對企業(yè)經(jīng)營管理進(jìn)行反饋、診斷，促使項(xiàng)目運(yùn)營正?；Ｖ饕鞘褂糜袩o對比法、LFA等方法。七.資產(chǎn)評估：資產(chǎn)評估也是技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的主要內(nèi)容，現(xiàn)代資產(chǎn)評估理論認(rèn)為資產(chǎn)的價值就是這項(xiàng)資產(chǎn)未來收益現(xiàn)金流的折現(xiàn)。在房地產(chǎn)定價上，我們要大量使用資產(chǎn)評估技術(shù)，尤其是房地產(chǎn)商品不同于一般工業(yè)商品在于它具有增值性、投資性。因此許多投資機(jī)構(gòu)會選擇其作為投資品種。入世后，外資會加快進(jìn)入房地產(chǎn)投資的步伐，而發(fā)達(dá)地區(qū)一定是外資青睞的主力市場。據(jù)悉美國的美林、摩根、高盛等頂級機(jī)構(gòu)在2001年已經(jīng)在北京安排了相關(guān)的部門和人員。同時歐美的一些專業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)也陸續(xù)進(jìn)入，這些機(jī)構(gòu)普遍看好中國的房地產(chǎn)市場，認(rèn)為可能是會有較高投資回報(bào)率的。所以準(zhǔn)確的對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行評估無論是對投資機(jī)構(gòu)還是房地產(chǎn)公司而言都極其重要?？傊?，技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價的方法可以對房地產(chǎn)業(yè)而言起著極其重要的作用?，F(xiàn)在作為一家大型的房地產(chǎn)公司而言，都有聘請優(yōu)秀的咨詢公司為自己的項(xiàng)目進(jìn)行論證，有些則干脆有自己相應(yīng)的研究評價部門，而且這個部門的作用與地位與日俱增，它對房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展的作用是有目共睹的。如果不是投資科學(xué)化以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)思想的深入人心，那么也許什么時候我們將會面臨又一次如海南房地產(chǎn)熱那樣的災(zāi)難。其實(shí)不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)，任何行業(yè)都與技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證密切相關(guān)，我們需要正確的項(xiàng)目立項(xiàng)決策，“開發(fā)區(qū)熱”“硅谷熱”“IC芯片熱”，22個省市搞汽車，會導(dǎo)致資源配置的浪費(fèi)、經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)下降。同時要大力發(fā)展和規(guī)范以知識為基礎(chǔ)的現(xiàn)代工程咨詢業(yè)，長期以來我國的工程咨詢機(jī)構(gòu)處于從屬地位，缺乏獨(dú)立的真知灼見和堅(jiān)持自己的判斷的獨(dú)立性。只是幫助業(yè)主編圓一個個的難圓的夢。世行始終懷疑我國工程