行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國住房反向抵押貸款的組織模式與運(yùn)行機(jī)制探析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國住房反向抵押貸款的組織模式與運(yùn)行機(jī)制探析摘要：靈活高效的組織模式與運(yùn)行機(jī)制是住房反向抵押貸款得以成功的關(guān)鍵。在對國外住房反向抵押貸款的運(yùn)作方式進(jìn)行全面考察和深入分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的國情，探討了我國發(fā)展住房反向抵押貸款應(yīng)采取的組織模式與運(yùn)行機(jī)制，包括貸款機(jī)構(gòu)的選擇、經(jīng)營方式的確立、貸款運(yùn)作的程序及各相關(guān)機(jī)構(gòu)的作用，以期對我國有關(guān)部門的決策有所裨益。關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款組織模式運(yùn)行機(jī)制住房反向抵押貸款在美國、加拿大等國家是一個(gè)成熟的住房金融產(chǎn)品，也是實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的金融工具。它是指老年人以擁有產(chǎn)權(quán)的住房做抵押，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款消費(fèi)，同時(shí)老人仍然保留房屋居住權(quán)，在去世后由金融機(jī)構(gòu)將住房收回還貸。由于其現(xiàn)金流流向與傳統(tǒng)的住房抵押貸款相反，所以在美國被最先稱為“住房反向抵押貸款”。為應(yīng)對我國老齡化的挑戰(zhàn)，緩解國家社會(huì)保障的壓力，我國應(yīng)引入并推出住房反向抵押貸款，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。但在正式推出這種金融工具之前，必須研究確立適合我國國情的住房反向抵押貸款組織模式與運(yùn)行機(jī)制。一、發(fā)展住房反向抵押貸款，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老國外的住房反向抵押貸款已有較長的歷史，為我國開展以房養(yǎng)老提供了成熟的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)報(bào)導(dǎo)，第一筆住房反向抵押貸款出現(xiàn)于1961年，是由美國波特蘭城的NelsonHaynesSavings&Loans公司向一名中學(xué)足球教練的遺孀NellieYoung發(fā)放的。當(dāng)時(shí)還僅是當(dāng)作個(gè)案處理，主要出發(fā)點(diǎn)是解決NellieYoung的生活困難問題。20世紀(jì)70年代以后，隨著美國進(jìn)入老齡化社會(huì)和住房自有化率的提高，有相當(dāng)多的老年人成了“房子富翁、現(xiàn)金窮人”(HouseRichbutIncomePoor)。他們辛苦了大半生，到退休時(shí)雖已通過分期付款的方式買下了住房，但高昂的生活與醫(yī)療費(fèi)用使他們有限的收入入不敷出，生活得很清苦。在這種背景下，通過美國政府、國會(huì)的介入和國家政策的支持，住房反向抵押貸款逐步發(fā)展起來，并成為一種規(guī)范的住房金融產(chǎn)品。20世紀(jì)90年代以后，住房反向抵押貸款呈加速發(fā)展之勢。目前，美國有125家金融機(jī)構(gòu)提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13,000-18,000筆。幾乎同時(shí)，英國的住房反向抵押貸款也發(fā)展了起來。隨著世界老齡化問題的普遍加劇，其它國家紛紛以美國、英國的住房反向抵押貸款為藍(lán)本，結(jié)合本國實(shí)際相繼推出了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，如加拿大的住房收入計(jì)劃(CHIP)、澳大利亞的逆向年金抵押貸款(RAM)、新加坡NYUCINCOME保險(xiǎn)公司推出的反向抵押貸款(RMs)等。這些住房反向抵押貸款產(chǎn)品，對于實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老、提高老年人的生活質(zhì)量、降低貧困率、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定等均起到了較好的作用。我國人口老齡化日趨嚴(yán)重，亟需進(jìn)行養(yǎng)老方式創(chuàng)新。隨著我國計(jì)劃生育政策的實(shí)施、人口出生率的下降和平均壽命的延長，人口老齡化呈加速之勢。按照國際通行的“60歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到10，或65歲以上老年人占7，即開始進(jìn)入老齡時(shí)代”的標(biāo)準(zhǔn)，我國從2000年開始進(jìn)入老齡化社會(huì)。但是，由于我國經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、人口基數(shù)大、老化速度快、未富先老，與國外發(fā)達(dá)國家相比，我國的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)更重，解決起來更為困難。從家庭養(yǎng)老來說，由于“四二一”(家庭三代成員比例)結(jié)構(gòu)家庭和空巢家庭大量涌現(xiàn)，使得依靠子女養(yǎng)老越來越不現(xiàn)實(shí)。從社會(huì)養(yǎng)老來說，盡管我國政府采取了多種措施，但囿于我國的經(jīng)濟(jì)條件，目前仍存在著覆蓋面小、保障水平低、養(yǎng)老金缺口大等問題，還難以滿足老年人的實(shí)際需要。如何讓老人們安享晚年，促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建，是擺在全社會(huì)面前一個(gè)亟待解決的問題。房改提高了住房的自有化率，為我國發(fā)展住房反向抵押貸款創(chuàng)造了有利條件。通過住房制度改革及其他配套措施，城市里80以上的老年人擁有了自己的住房，這個(gè)比例甚至超過一些西方發(fā)達(dá)國家。與年輕人相比，老人的人均住房面積還要大一些。據(jù)北京大學(xué)老年學(xué)研究所對北京的典型調(diào)查，老人的人均居住面積要高于全市平均值34.76。不過，多數(shù)老人只有一套房子，這些房子雖然區(qū)位條件好，價(jià)值較高，但由于要居住，也就無法通過出租或出售變現(xiàn)。如何通過金融創(chuàng)新，使老人們在不移居他處的前提下，通過盤活住房資產(chǎn)獲得穩(wěn)定的收入以貼補(bǔ)生活，作為社會(huì)養(yǎng)老的補(bǔ)充?出路就是發(fā)展住房反向抵押貸款，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。二、我國發(fā)展住房反向抵押貸款的組織模式組織模式的確定和貸款機(jī)構(gòu)的選擇是住房反向抵押貸款能否取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在我國，發(fā)展住房反向抵押貸款，既要借鑒國外成熟的經(jīng)驗(yàn)，又要結(jié)合我國的國情、金融機(jī)構(gòu)狀況和居民的消費(fèi)習(xí)慣，統(tǒng)籌考慮，選擇高效合理的組織模式，以減少運(yùn)營成本，提高綜合效率。(一)組織模式的定位概括起來，目前國外住房反向抵押貸款的組織模式有三種類型：完全市場模式、完全政府模式，以及二者兼顧模式，其中美國模式屬于第三種。相對于英國、法國、新加坡等國來說，美國的住房反向抵押貸款歷史長、市場規(guī)范、運(yùn)作較為成功，效果也最為明顯。我國發(fā)展住房反向抵押貸款，應(yīng)借鑒美國模式的經(jīng)驗(yàn)，走政府調(diào)控與市場運(yùn)作相結(jié)合之路。也就是說，要在政府主導(dǎo)下，充分發(fā)揮商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，進(jìn)行市場化運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)取長補(bǔ)短，優(yōu)勢互補(bǔ)。這是由反向抵押貸款的產(chǎn)品屬性與我國的國情所決定的。第一，住房反向抵押貸款本身具有明顯的外部經(jīng)濟(jì)性。通過發(fā)展住房反向抵押貸款，有助于實(shí)現(xiàn)老人自我養(yǎng)老，減少國家社會(huì)保障的壓力，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定與社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。但住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)本身面臨著較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，如果沒有政府的介入和政策的支持，這項(xiàng)業(yè)務(wù)就難以發(fā)展起來。第二，我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制還不完善，信用體系還不完備。我國是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的。目前正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，體制改革還不到位，市場主體發(fā)育還不成熟，信用體系還不健全，法制環(huán)境還不完善。這樣的外部環(huán)境不利于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。如果我們把這項(xiàng)關(guān)系眾多老年人切身利益的事業(yè)完全交由市場來運(yùn)作，難免會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的問題。英國在這方面的教訓(xùn)是深刻的。我國應(yīng)該避免重蹈英國的覆轍，加強(qiáng)政府的監(jiān)管，尤其要在起步階段，更要走穩(wěn)、走好。第三，我國的居民對住房反向抵押貸款的知識還很缺乏，對它的認(rèn)識有一個(gè)時(shí)滯，政府的介入有助于增強(qiáng)居民的信心。住房反向抵押貸款是一個(gè)全新的產(chǎn)品，涉及到人們觀念的更新、生活方式的轉(zhuǎn)變、遺產(chǎn)繼承方式的改革、養(yǎng)老方式的變化，人們對它從認(rèn)識到接受會(huì)有一個(gè)過程。如果政府從一開始就介入，相當(dāng)于對這一產(chǎn)品的信用增級，可顯著增強(qiáng)民眾的信心。另外，為保證公正性，在該項(xiàng)業(yè)務(wù)推出的初始階段，需要進(jìn)行大力宣傳推廣，對借款人進(jìn)行貸前咨詢教育，對服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，這些都是私營機(jī)構(gòu)所不愿也無法承擔(dān)的。但這并不是說，政府應(yīng)該對住房反向抵押貸款大包大攬，甚至壟斷經(jīng)營。缺乏競爭將導(dǎo)致失去效率。美國住房反向抵押貸款發(fā)展面臨的問題之一是參與的私人機(jī)構(gòu)較少，目前僅剩一家，這是美國政府所不愿看到的，也是廣大消費(fèi)者所不希望的。我國在推出這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)該汲取國外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，妥善處理政府主導(dǎo)與市場運(yùn)作二者的關(guān)系。既要發(fā)揮政府的指導(dǎo)、調(diào)控、監(jiān)管作用，又要在具體產(chǎn)品的開發(fā)、推廣、放貸、評估等環(huán)節(jié)上，充分調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極性。要通過各方的共同努力，最終形成權(quán)責(zé)明確、運(yùn)作規(guī)范、監(jiān)管有力、充滿活力與效率的住房反向抵押貸款發(fā)展模式。(二)貸款機(jī)構(gòu)的選擇貸款機(jī)構(gòu)的確立是推出住房反向抵押貸款的前提。但并不是所有的機(jī)構(gòu)都適于開辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)。這里不妨先分析一下目前我國各類相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)。1、商業(yè)銀行是發(fā)展住房反向抵押貸款的主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕，個(gè)人儲(chǔ)蓄存款中用于購買住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重，而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開辦的，銀行對開發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品也有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，銀行辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)可謂相得益彰。但銀行的儲(chǔ)蓄存款以活期和短期固定存款為多，與住房反向抵押貸款的周期不匹配，存在著“短存長貸”現(xiàn)象，這會(huì)影響銀行資金的流動(dòng)性。不過，如果有保險(xiǎn)業(yè)的介入，實(shí)現(xiàn)銀保聯(lián)手，則可有效地克服上述不足，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、共贏發(fā)展的目的。2、保險(xiǎn)公司是發(fā)展住房反向抵押貸款的有生力量。如果單從資產(chǎn)的流動(dòng)性看，保險(xiǎn)公司最適合開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)，尤其是其中的壽險(xiǎn)公司。一是壽險(xiǎn)公司已積累了大量的保險(xiǎn)金，而且負(fù)債期限較長。截止到2006年底，我國保險(xiǎn)業(yè)集聚的總資產(chǎn)已達(dá)1.97萬億元，而且它的支付具有長期性，一般發(fā)生在10年之后，這與住房反向抵押貸款的期限匹配較好。二是住房反向抵押貸款在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮借款人的預(yù)期壽命，進(jìn)行產(chǎn)品精算和定價(jià)，這正是保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢所在。三是壽險(xiǎn)公司專門從事養(yǎng)老金保險(xiǎn)的繳費(fèi)與理賠業(yè)務(wù)，積累了豐富的理賠經(jīng)驗(yàn)，這是發(fā)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)所必須的。但從目前政策上看，保險(xiǎn)公司尚不具備金融信貸的功能。3、社會(huì)保障機(jī)構(gòu)是住房反向抵押貸款的參與者。建立強(qiáng)有力的社會(huì)保障體系，增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道，支持養(yǎng)老事業(yè)，本來就是社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的基本工作。但社保機(jī)構(gòu)發(fā)展住房反向抵押貸款，受風(fēng)險(xiǎn)控制、投資渠道的限制較多，而且這一業(yè)務(wù)的開辦，涉及到許多具體工作，如購售房交易、資產(chǎn)評估、舊房拍賣等，這些工作并非社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的強(qiáng)項(xiàng)。因此，社會(huì)保障機(jī)構(gòu)最多只能是一個(gè)配角，而非主力軍。4、一般企業(yè)公司不適合開辦這一業(yè)務(wù)。住房反向抵押貸款，因其協(xié)議執(zhí)行時(shí)間長、資金多、關(guān)系復(fù)雜，協(xié)議執(zhí)行中風(fēng)險(xiǎn)較大、社會(huì)影響廣，因而對開辦機(jī)構(gòu)有規(guī)模、實(shí)力等市場準(zhǔn)入方面的要求。一般企業(yè)單位，因其資金規(guī)模有限，客戶的信任度低，并不適合辦理住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)。(三)經(jīng)營方式的確立根據(jù)上述分析，無論是商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)中介公司，還是社保機(jī)構(gòu)，都不適于單獨(dú)發(fā)展住房反向抵押貸款。它的推出，應(yīng)以商業(yè)銀行和壽險(xiǎn)公司為主，社會(huì)保障和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)參與其中，形成權(quán)責(zé)明確、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的合作關(guān)系。在具體運(yùn)作形式上，建議成立一個(gè)聯(lián)合經(jīng)營的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資人股，利益分享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，注冊資本金較多，獨(dú)立開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。在股份制公司的架構(gòu)內(nèi)，成立不同的部門，分別負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場開拓、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)。如由內(nèi)部的保險(xiǎn)部門策劃反向抵押貸款業(yè)務(wù)的程序，設(shè)計(jì)產(chǎn)品，根據(jù)生命表進(jìn)行相關(guān)測算，估計(jì)每年給付的養(yǎng)老費(fèi)用；由銀行部門負(fù)責(zé)貸款的審查、發(fā)放、回收等事宜；由房地產(chǎn)部門發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶，聯(lián)合保險(xiǎn)部門進(jìn)行談判，通過拍賣出售將收回的住房變現(xiàn)，回籠資金；等等。這樣既可以發(fā)揮上述幾家金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，又可以使外部矛盾內(nèi)部化，還可以隔離風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到多贏的目的。三、住房反向抵押貸款的運(yùn)行機(jī)制住房反向抵押貸款的運(yùn)作，需要有一定的程序和機(jī)制作保證。盡管對不同類型的住房反向抵押貸款產(chǎn)品來說，貸款申請與支付的程序不一定完全相同，但總的框架應(yīng)是一致的，主要包括：1、借款者向政府的特設(shè)機(jī)構(gòu)或與貸款者無利害關(guān)系的第三方進(jìn)行咨詢，就住房反向抵押貸款的優(yōu)缺點(diǎn)、適用人群、產(chǎn)品特征、借貸雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行充分了解，并與家人或繼承人協(xié)商，在此基礎(chǔ)上決定是否申請?jiān)撡J款。2、符合條件并決定申請住房反向抵押貸款的申請人，向具有資格的貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請。也即向銀行或其他經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出對自有住房實(shí)施反向抵押貸款的申請書。3、貸款機(jī)構(gòu)對申請人提交的申請書內(nèi)容進(jìn)行初審，初審合格后予以受理。然后委托獨(dú)立、合法、權(quán)威的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，對申請人的資信和房產(chǎn)等情況進(jìn)行審查。4、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)按照法定的程序和內(nèi)容，對申請人的信用、住房情況進(jìn)行全面審查，并出具審查評估報(bào)告。5、按照評估報(bào)告，貸款機(jī)構(gòu)決定是否接受申請人的申請。對于符合條件的申請人，在借貸雙方自愿的情況下，簽訂住房反向抵押貸款合同。6、合同生效后，在貸款期間，貸款機(jī)構(gòu)按照合同約定的支付方式，向借款者定期或不定期地提供現(xiàn)金支付，房產(chǎn)所有權(quán)逐漸轉(zhuǎn)移到貸款機(jī)構(gòu)。7、貸款到期或者按照約定借款人死亡后，借款者或其繼承人可以用其他資產(chǎn)償還貸款，否則貸款機(jī)構(gòu)將抵押住房收回，并在二手房市場上拍賣出售，用所得收入彌補(bǔ)前期的貸款額，取得利潤。8、今后隨著住房反向抵押貸款的證券化，貸款機(jī)構(gòu)可以以一系列住房反向抵押貸款為標(biāo)的資產(chǎn)，并以其未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作擔(dān)保，通過發(fā)行住房反向抵押貸款證券的方式，將資產(chǎn)出售給投資者以進(jìn)行融資活動(dòng)。四、住房反向抵押貸款參與各方的作用住房反向抵押貸款能否順利推行，在于參與各方能否各司其職，充分發(fā)揮各自的作用，到位而不越位。因此，對各參與機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確定位是非常必要的。(一)政府我國住房反向抵押貸款的發(fā)展，離不開政府的參與和支持。政府的作用主要體現(xiàn)在以下方面：1、市場監(jiān)管者。老年人一般缺乏足夠的金融知識，無法對住房反向抵押貸款做出全面、準(zhǔn)確的判斷，很容易在信息不對稱的情況下被誤導(dǎo)。為此，政府必須加強(qiáng)對市場主體包括貸款機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款機(jī)構(gòu)必須披露的信息，包括利率、費(fèi)用等；對中介機(jī)構(gòu)通過認(rèn)證和監(jiān)控，確保服務(wù)質(zhì)量；加大對有關(guān)法津法規(guī)的執(zhí)行力度，對執(zhí)行情況進(jìn)行有效評估，對不當(dāng)?shù)男袨榧皶r(shí)糾正；及時(shí)受理消費(fèi)者的投訴，并給予快速反應(yīng)。2、政策與法律法規(guī)制定者。政府應(yīng)當(dāng)為反向抵押貸款服務(wù)項(xiàng)目提供政策優(yōu)惠，包括對貸款收入和保險(xiǎn)公司的反向抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)收入給予稅收優(yōu)惠，對房屋擁有者獲取的貸款予以稅收豁免。要制定并完善相關(guān)的法律法規(guī)。建立住