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處置劃撥土地相關(guān)政策解讀 2006-9-12 一、土地使用權(quán)劃撥的概念 土地使用權(quán)劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。二、劃撥用地的范圍土地管理法第五十四條規(guī)定,下列建設(shè)用地,經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),可以以劃撥方式取得:(一)國家機關(guān)用地和軍事用地;(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。三、劃撥土地使用權(quán)不得擅自改變用途土地管理法第五十六條規(guī)定,建設(shè)單位使用國有土地的,應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意,報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的,在報批前,應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。四、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押應(yīng)依法報批以劃撥方式取得的土地使用權(quán),一般是無償?shù)幕蛘呤抢U納了土地補償、安置等較低的費用后取得的,相對國家來說也是無償?shù)?。因此劃撥土地使用?quán)在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押上受到嚴(yán)格的條件限制。中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條規(guī)定:符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)部門批準(zhǔn),其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物,其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;(2)必須有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定: 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定,報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。由此可見,任何單位和個人不得將劃撥國有土地使用權(quán)隨意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,只有在依法報批并補繳土地出讓金的情況下,劃撥國有土地使用權(quán)才允許轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。五、劃撥土地使用權(quán)申請辦理協(xié)議出讓手續(xù),或者經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后辦理協(xié)議出讓手續(xù),應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定按時繳納土地出讓金協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第五條規(guī)定,協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和;有基準(zhǔn)地價的地區(qū),協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。原劃撥土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓手續(xù)應(yīng)繳納的出讓金額計算方法:1.不改變用途等土地使用條件的情況下,應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額按以下公式計算:應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。 2.改變用途等土地使用條件的情況下,應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額按以下公式計算:應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓,應(yīng)繳納的出讓金額計算方法:1.轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的,應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額按以下公式計算:應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。2.轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的情況下,應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額按以下公式計算:應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十四條規(guī)定,土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的,出讓方有權(quán)解除合同,并可請求違約賠償。 六、減免土地出讓金造成國有土地資產(chǎn)流失的,要承擔(dān)法律責(zé)任 中華人民共和國土地管理法第五十五條規(guī)定:以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位,按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法,繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后,方可使用土地。 安徽省國有土地使用權(quán)出讓金征收管理實施辦法(財綜字1995第326號)第四條規(guī)定:財政部門是土地出讓金收入的主管機關(guān),土地行政管理部門是土地出讓金的代征機關(guān)。 國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知(國發(fā)200115號)第二項中指出:要進(jìn)一步加強國有土地收益的征收和管理,任何單位和個人不得減免和擠占土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓、租賃土地,隨意減免地價,擠占挪用土地收益,造成國有土地資產(chǎn)流失的,要依法追究責(zé)任。 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十七條規(guī)定,減免國有土地使用權(quán)出讓金的,對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。 綜上所述,土地使用者以出讓方式取得土地使用權(quán),就必須支付出讓金。國土部門僅是土地出讓金的代征機關(guān),無權(quán)減免土地出讓金,越權(quán)違規(guī)減免的,要被依法追究責(zé)任。 七、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的行為應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第六十六條規(guī)定:本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金,沒收違法所得,可以并處罰款。 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十六條規(guī)定:對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人,市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入,并根據(jù)情節(jié)處以罰款。 八、劃撥土地使用權(quán)抵押效力如何認(rèn)定 最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)(法釋20036號 )第二條規(guī)定:企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán),以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押,除依法辦理抵押登記手續(xù)外,還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則,應(yīng)認(rèn)定抵押無效。如果企業(yè)對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時,履行了法定的審批手續(xù),并依法辦理了抵押登記,應(yīng)認(rèn)定抵押有效。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五十條和中華人民共和國擔(dān)保法第五十六條的規(guī)定,抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項后,對剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。但納入國家兼并破產(chǎn)計劃的國有企業(yè),其用以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的,應(yīng)依據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。九、破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn) 最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)(法釋20036號)第一條規(guī)定:根據(jù)中華人民共和國土地管理法第五十八條第一款第(四)項及城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十七條的規(guī)定,破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn),在企業(yè)破產(chǎn)時,有關(guān)人民政府可以予以收回,并依法處置。納入國家兼并破產(chǎn)計劃的國有企業(yè),其依法取得的國有土地使用權(quán),應(yīng)依據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。十、在哪些情況下可以收回劃撥土地使用權(quán)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十七條規(guī)定:無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán),并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對劃撥土地使用權(quán),市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求,可以無償收回,并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時,對其地上建筑物、其他附著物,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。 十一、批地、發(fā)證權(quán)在縣級以上人民政府中華人民共和國土地管理法實施條例第二十二條規(guī)定,具體建設(shè)項目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地的,建設(shè)單位持建設(shè)項目的有關(guān)批準(zhǔn)文件,向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請,由市、縣人民政府土地行政主管部門審查,擬訂供地方案,報市、縣人民政府批準(zhǔn);需要上級人民政府批準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)報上級人民政府批準(zhǔn)。供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 安徽省實施中華人民共和國土地管理法辦法第二十七條規(guī)定,具體建設(shè)項目使用原有建設(shè)用地和已批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用范圍內(nèi)的土地的，以及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法使用農(nóng)民集體所有的未利用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，報土地所在地的市、縣人民政府批準(zhǔn)。 建設(shè)用地審查報批管理辦法第十一條第一款規(guī)定，有關(guān)土地行政主管部門收到上報的建設(shè)項目呈報說明書和有關(guān)方案后，對材料齊全、符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報經(jīng)同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將審查所需的材料及時送該級土地行政主管部門審查。 綜上所述，建設(shè)用地審批權(quán)和發(fā)證權(quán)在縣級以上人民政府，而不是國土部門，所以國土局不存在下放土地使用審批權(quán)問題。國有劃撥土地的價值構(gòu)成及其估價(二)2005-3-24 0:0宗躍光 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（以下簡稱規(guī)程），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本法、基準(zhǔn)地價法等。本次估價擬采用成本法和基準(zhǔn)地價法進(jìn)行綜合評估。（一）、土地價值評估過程1、I類工業(yè)劃撥土地價格評估（1）成本法以在同一供需圈內(nèi)通過征用方式取得的土地使用權(quán)，并達(dá)到現(xiàn)有土地開發(fā)程度，所需發(fā)生的成本和費用的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，運用成本法進(jìn)行測算，基本公式為：待估宗地土地價格 =土地取得費土地開發(fā)費稅費+利息+利潤土地取得費：土地取得費是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費用。征地費用主要包括土地補償費、勞動力安置補助費、青苗及地上物補償費三個項目費用。根據(jù)中華人民共和國土地管理法辦法中有關(guān)規(guī)定，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的30倍。具體倍數(shù)由各地人民政府與用地方根據(jù)實際情況商定。目前蓮花市實施的是2000年某省實施中華人民共和國土地管理法辦法，三費總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的25倍。蓮花市不同耕地畝產(chǎn)值參照表1計算：表1 不同耕地產(chǎn)值表類別 優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟作物 糧食作物 劣質(zhì)農(nóng)田級別 一類 二類 三類產(chǎn)值（元/畝） 5000 1300 800產(chǎn)值（元/平方米） 7.5 1.95 1.2根據(jù)蓮花電廠周邊土地近幾年的實際征地的情況，確定I類工業(yè)劃撥地的征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的20倍，即39元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費包括：耕地占用費，土地管理費等等，按征地費的6.26%計，合計2.44元/平方米。則土地取得費為41.44元平方米。土地開發(fā)費：本評估項目所指土地開發(fā)費為從取得土地后至達(dá)到“五通一平”條件下的熟地狀態(tài)。根據(jù)電力工程建設(shè)投資估算指標(biāo)，結(jié)合本地區(qū)目前土地開發(fā)基本費用，土地“五通一平”的基本費用20元/平方米。利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為2年，投資利息率按目前中國建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31%計，土地取得費為一次性年初投入，土地開發(fā)費為2年中均勻投入。則利息2（41.445.31%）+（41.44（5.31%）2）+（205.31%）4.4+0.12+1.06 = 5.58元/平方米利潤：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)土地開發(fā)作為一種企