廣州中旗地產(chǎn)肇慶四會(huì)大沙市調(diào)報(bào)告（230頁） .doc

廣州中旗房地産顧問有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)商貿(mào)城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄目錄1前言4一、調(diào)研目的4二、調(diào)研時(shí)間4三、信息來源4四、調(diào)研區(qū)域5五、調(diào)研對(duì)象5六、調(diào)研內(nèi)容5七、問卷形式及樣本分布6八、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法7宏觀市場(chǎng)篇8一、大沙鎮(zhèn)概況8二、大沙鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r11三、大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀簡(jiǎn)述14四、緊鄰且同級(jí)別區(qū)域的比較與參照15五、大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)判16住宅市場(chǎng)篇19一、前言19二、大沙鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)19三、大旺在售重點(diǎn)個(gè)案調(diào)查與分析21四、大旺已售和安居工程項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)36五、大旺住宅商品房市場(chǎng)綜述38六、四會(huì)在售重點(diǎn)個(gè)案調(diào)查與分析46七、四會(huì)住宅房地產(chǎn)綜述61八、住宅需求調(diào)查與分析65九、住宅商品房市場(chǎng)綜述102十、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒和指引108商業(yè)市場(chǎng)篇109一、大沙鎮(zhèn)商業(yè)調(diào)查與分析109二、大旺商業(yè)調(diào)查與分析124三、四會(huì)商業(yè)調(diào)查與分析149四、南江商業(yè)調(diào)查與分析156五、蓮花鎮(zhèn)(肇慶市鼎湖區(qū))商業(yè)調(diào)查與分析159六、水坑(肇慶鼎湖區(qū)桂城辦事處)商業(yè)調(diào)查與分析165七、左田(佛山市三水區(qū))商業(yè)調(diào)查與分析168八、商業(yè)市場(chǎng)綜述174消費(fèi)群體篇175一、大沙消費(fèi)群體抽樣調(diào)查175二、大旺消費(fèi)群體抽樣調(diào)查189三、四會(huì)消費(fèi)群體抽樣調(diào)查202四、南江消費(fèi)群體抽樣調(diào)查204經(jīng)營(yíng)群體篇207一、大沙經(jīng)營(yíng)群體抽樣調(diào)查207二、大旺經(jīng)營(yíng)群體抽樣調(diào)查219三、四會(huì)經(jīng)營(yíng)群體抽樣調(diào)查231四、南江經(jīng)營(yíng)群體抽樣調(diào)查237基于市調(diào)結(jié)果的戰(zhàn)略思考239一、從宏觀環(huán)境看239二、區(qū)域環(huán)境給本項(xiàng)目帶來哪些機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)242三、本項(xiàng)目開發(fā)直接面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)245結(jié)束語249前言在對(duì)本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域有了大致了解的基礎(chǔ)上，我司四會(huì)項(xiàng)目組因地制宜的選擇了市調(diào)方法并進(jìn)行了周密部署，組織了本次市調(diào)。基于此，市調(diào)最終獲取了較為全面、細(xì)致而客觀的資料數(shù)據(jù)，為本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)奠定了充分而科學(xué)的基礎(chǔ)。一、 調(diào)研目的1) 了解本項(xiàng)目地塊的價(jià)值屬性或者地產(chǎn)因子；2) 了解本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)ψ≌禺a(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)；3) 了解本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)ψ≌禺a(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)；4) 了解本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；二、 調(diào)研時(shí)間2008年10月20日2008年11月5日，為期16天。三、 信息來源實(shí)地考察、問卷調(diào)查、深度訪談、政府咨詢、網(wǎng)絡(luò)收集四、 調(diào)研區(qū)域1) 大沙鎮(zhèn)2) 大旺3) 四會(huì)市4) 三水市河口5) 肇慶市鼎湖區(qū)蓮花鎮(zhèn)6) 肇慶市鼎湖區(qū)桂城街道(水坑)。五、 調(diào)研對(duì)象政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、當(dāng)?shù)馗麟A層居民、本項(xiàng)目地塊、其他同類或非同類房地產(chǎn)項(xiàng)目以及終端消費(fèi)者和商鋪經(jīng)營(yíng)者等。六、 調(diào)研內(nèi)容1) 本項(xiàng)目地塊的基本屬性或者地產(chǎn)因子；2) 大沙鎮(zhèn)的概況：地理位置、人口結(jié)構(gòu)、交通條件、城市建設(shè)與規(guī)劃、（經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然）環(huán)境以及歷史沿革和風(fēng)俗習(xí)慣等；3) 大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)狀況和商業(yè)狀況及其發(fā)展趨勢(shì)；4) 調(diào)研區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)整體現(xiàn)狀及個(gè)體數(shù)據(jù)；5) 調(diào)研區(qū)域的住宅地產(chǎn)整體現(xiàn)狀及個(gè)體數(shù)據(jù)；6) 調(diào)研區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶現(xiàn)狀、對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、潛在的需求；7) 調(diào)研區(qū)域的消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、潛在的需求；8) 調(diào)研區(qū)域各類居民對(duì)大沙鎮(zhèn)的心理認(rèn)知；七、 問卷形式及樣本分布1. 消費(fèi)者被訪者問卷形式訪問時(shí)間(分鐘)總樣本量有效樣本分布有效無效大沙鎮(zhèn)大旺四會(huì)市南江消費(fèi)者街頭攔截81019525764448272. 經(jīng)營(yíng)者被訪者問卷形式訪問時(shí)間（分鐘）總樣本量有效樣本分布有效無效大沙鎮(zhèn)大旺四會(huì)市南江經(jīng)營(yíng)者入戶訪問101516818725624163. 住房需求調(diào)查問卷被訪者問卷形式訪問時(shí)間（分鐘）總樣本量有效樣本分布有效無效大沙鎮(zhèn)大旺四會(huì)市南江經(jīng)營(yíng)者入戶訪問101515912625621204. 深度訪談當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、公司職員、工廠老板和員工、商鋪經(jīng)營(yíng)戶、農(nóng)民、學(xué)生、摩的司機(jī)等。5. 政府部門咨詢大沙鎮(zhèn)政府。八、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法c 描述性統(tǒng)計(jì)分析法：以文字、統(tǒng)計(jì)圖、表格等形式對(duì)市調(diào)統(tǒng)計(jì)結(jié)果進(jìn)行形象生動(dòng)的描述和展示。c 推斷性統(tǒng)計(jì)分析法：主要是假設(shè)論證推斷法，即通過對(duì)市調(diào)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析來驗(yàn)證市調(diào)前所作假設(shè)的正確與否。以上是關(guān)于本次市調(diào)的簡(jiǎn)要介紹。項(xiàng)目組對(duì)市調(diào)所獲取資料進(jìn)行了系統(tǒng)而細(xì)致的統(tǒng)計(jì)分析，現(xiàn)以報(bào)告的形式將整理分析結(jié)果呈由貴司和鎮(zhèn)政府審閱。宏觀市場(chǎng)篇一、 大沙鎮(zhèn)概況1. 基本情況大沙鎮(zhèn)位于四會(huì)市的最南端，隸屬于廣東省肇慶市的四會(huì)市，東面即為佛山市的三水區(qū)(市)，是“肇慶東大門，四會(huì)南大門”，西江、北江和綏江在此交匯。大沙鎮(zhèn)全鎮(zhèn)土地面積80平方公里，中心鎮(zhèn)總體規(guī)劃面積為30平方公里，下轄13個(gè)村委會(huì)，2個(gè)居委會(huì)，146個(gè)自然村。2007年，全鎮(zhèn)常駐人口3.2萬人，人口自然增長(zhǎng)率為3.91%，外來人口5.4萬人。目前，大沙鎮(zhèn)人民正抓住機(jī)遇，充分發(fā)揮優(yōu)越的地理環(huán)境、豐富的人文資源、日益完善的配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì)，并以廣（州）賀（州）高速和肇（慶）花（都）快速干線的規(guī)劃建設(shè)為契機(jī)，積極實(shí)施以空間換時(shí)間，以資源引資金兩大舉措，全力打造“肇慶第一鎮(zhèn)”。2. 城鎮(zhèn)建設(shè)近年來，政府共籌集70186多萬元用于城鎮(zhèn)建設(shè)，建成了大沙大道示范街，大沙文體廣場(chǎng)，321國(guó)道大沙路段人行道、下水道、綠化、美化工程，四連線大沙路段路燈，大沙鎮(zhèn)政府大道，鎮(zhèn)機(jī)關(guān)綠化美化工程，大沙鎮(zhèn)文化娛樂中心等。社會(huì)治安良好。采取各種切實(shí)可行的措施，加強(qiáng)社會(huì)治安綜合治理工作，成立了保安隊(duì)，加強(qiáng)了巡邏值班工作，徹底清理“三無”人員，嚴(yán)厲打擊各類違法犯罪活動(dòng)，開展掃除“黃賭毒”專項(xiàng)斗爭(zhēng)，完善各項(xiàng)規(guī)章制度。目前，社會(huì)局勢(shì)穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)。321國(guó)道大沙段被命名為大沙大道，延伸約800米 (估計(jì)值)，沿大沙大道兩側(cè)即為大沙鎮(zhèn)的中心鎮(zhèn)區(qū)。目前的中心鎮(zhèn)區(qū)主要由3條東西向、7條南北向的路網(wǎng)組成，包含了臨街商鋪、超市、肉菜市場(chǎng)、街中零散鋪位等商業(yè)形式。樓房老舊、道路窄擠、路面臟亂、人車混雜是中心鎮(zhèn)區(qū)的現(xiàn)狀。3. 交通情況321國(guó)道東西走向穿越了大沙鎮(zhèn)，并將佛山市三水區(qū)、大沙鎮(zhèn)、肇慶蓮花鎮(zhèn)肇慶桂城辦事處、肇慶市串聯(lián)起來。大沙鎮(zhèn)東距三水20分鐘車程，西距蓮花鎮(zhèn)10分鐘車程、桂城辦事處30分鐘車程、距離肇慶市約40公里。從大沙鎮(zhèn)沿四會(huì)大道約20分鐘車程可到四會(huì)市(相距15公里)。東北方向，大沙到大旺(肇慶高新開發(fā)區(qū))約7公里，10分鐘車程可到南江，15分鐘可到三水。三茂汕線鐵路同樣?xùn)|西走向貫穿了大沙鎮(zhèn)，大沙火車站是這條鐵路線上的一個(gè)重要貨運(yùn)站點(diǎn)。另外，廣（州）賀（州）高速和肇（慶）花（都）快速干線正在施工中，這將成為大沙鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的推動(dòng)力量。二、 大沙鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1. 綜合全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)總產(chǎn)值57.6億元，其中，工業(yè)總產(chǎn)值344929萬元、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值63346萬元、建筑產(chǎn)值33713萬元、運(yùn)輸業(yè)產(chǎn)值28059萬元、商飲業(yè)產(chǎn)值56213萬元；人均儲(chǔ)蓄余額14329元，社會(huì)商品零售總額為16945萬元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額為70186萬元，農(nóng)民人均年收入為6421元。各項(xiàng)存款合計(jì)47137萬元，貸款合計(jì)15738萬元。2007年大沙交通運(yùn)輸產(chǎn)值30863萬元，年末電話用戶合計(jì)15893戶。2. 教育據(jù)2007年統(tǒng)計(jì)，全鎮(zhèn)共有中小學(xué)15間，幼兒園2所；教職員工241人，在校學(xué)生5755人，其中中學(xué)1519人，小學(xué)4236人。學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá)到100%。近年來共籌集資金3000多萬元，完成了8間學(xué)校的改薄任務(wù)，大沙中學(xué)是肇慶市一級(jí)學(xué)校，崗美小學(xué)是四會(huì)市一級(jí)學(xué)校。3. 衛(wèi)生鎮(zhèn)村醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)健全，形成了以大沙醫(yī)院為中心的鎮(zhèn)村醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)。4. 三產(chǎn)情況2007年大沙的農(nóng)作物播種面積為32294畝，其中水田18294畝，漁業(yè)養(yǎng)殖面積23623畝，水產(chǎn)品總產(chǎn)量22738噸；三鳥全年飼養(yǎng)量2118724頭。2007年，全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)7億元，魚、豬兩大特色農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)5.8億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的83%。生豬出欄量25.4萬頭，存欄量16.1萬頭；魚塘面積2.4萬畝，水產(chǎn)品產(chǎn)量3.5萬噸。大發(fā)養(yǎng)豬場(chǎng)，鵬程冷凍廠等農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)正不斷發(fā)展壯大。值得注意的一點(diǎn)是，根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值退回到了05年之前的水平。這其中水產(chǎn)、農(nóng)作物、水果種植等等若干指標(biāo)在數(shù)字上反應(yīng)出大幅的減少。也就是說，大沙鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)在萎縮。從這里我們能夠判斷，當(dāng)?shù)鼐用耖_始把主要精力轉(zhuǎn)移到了其他產(chǎn)業(yè)上。工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。2007年，全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)37.6億元，占社會(huì)總產(chǎn)值的65.3%。全鎮(zhèn)共有民營(yíng)企業(yè)2600多家，從業(yè)人員1.8萬人。鎮(zhèn)村工業(yè)異軍突起。全鎮(zhèn)共有各類大小工業(yè)企業(yè)460家，有南江、富溪、馬房3個(gè)工業(yè)園，仁馬、崗美、大布三個(gè)工業(yè)小區(qū)，初步形成了以富溪工業(yè)園為中心的工業(yè)重鎮(zhèn)。南江、馬房、富溪三大工業(yè)園區(qū)內(nèi)有130多間大型企業(yè)。規(guī)模較大的企業(yè)有廣東同步化工股份有限公司、肇慶市飛特邁金制品有限公司等，“三園帶多區(qū)”的發(fā)展格局已初具形成。第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。利用國(guó)道、省道經(jīng)過本鎮(zhèn)，人流、物流大的特點(diǎn)，積極引導(dǎo)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。2007年，全鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)13億元，占全鎮(zhèn)總產(chǎn)值的22.5%。全鎮(zhèn)共有400多間大小商鋪，300多輛運(yùn)輸車，飲食業(yè)200多家。阿慶嫂海鮮舫、新慶嫂魚港等灑樓飲食肆每天共接待食客3000多名，是周邊地區(qū)規(guī)模最大的飲食行業(yè)之一。初步形成了以河鮮為特色的大沙飲食文化；“飼料一條街”已覆蓋到德慶、懷集等地。由此圖，我們可以看出，大沙目前的經(jīng)濟(jì)以工業(yè)為主，而農(nóng)業(yè)只占了一成多一點(diǎn)的比例。但是，值得一提的是，通過對(duì)大沙政府人員、經(jīng)營(yíng)戶以及工業(yè)園區(qū)內(nèi)人群的調(diào)查與了解，市調(diào)組發(fā)現(xiàn)雖然工業(yè)園區(qū)的工廠企業(yè)為大沙鎮(zhèn)創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值，但是就個(gè)人收入而言、這些工廠企業(yè)內(nèi)相對(duì)較高收入的群體(例如中高層管理人員、企業(yè)主)中本地人沒有占有多大的比例。也就是說，這些工廠企業(yè)并未為大沙鎮(zhèn)培養(yǎng)多少“富人”。而大沙鎮(zhèn)的“富人”在哪里呢？在逐漸萎縮的、經(jīng)濟(jì)比例很低的農(nóng)業(yè)中！大沙鎮(zhèn)之前農(nóng)業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)，尤其在養(yǎng)殖和種植產(chǎn)業(yè)使不少的農(nóng)民都“先富了起來”。另外，在中心鎮(zhèn)區(qū)做生意的本地人也具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。我們認(rèn)為，這兩類人群將是大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的主要目標(biāo)客戶群體之一。q:既然這兩類人群是大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的主要目標(biāo)客戶群，那么他們也是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶嗎？如果是，那么如何如何使這樣的目標(biāo)客戶最終成為本項(xiàng)目的客戶呢？如果不是，那么主要目標(biāo)客戶群又在哪里？他們是誰？a:策劃報(bào)告中將予以探討三、 大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀簡(jiǎn)述在自己的宅基地上建房、或者買一小塊宅基地然后建房是一直以來大沙鎮(zhèn)住宅供給的主流形式，另外還存在少量的單位福利分房(例如政府部門)。這部分住宅也存在私自轉(zhuǎn)讓(售買、租賃)的情況，但都沒有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)證明，也沒有執(zhí)行正規(guī)的轉(zhuǎn)讓流程(如過戶、備案等)。而以房地產(chǎn)公司為主體來運(yùn)營(yíng)開發(fā)的樓盤或小區(qū)還未在大沙鎮(zhèn)出現(xiàn)，大沙還沒有真正意義的住宅房地產(chǎn)。自建房作臨街商鋪(大部分是首層)、街道中間劃出鋪位是目前大沙鎮(zhèn)商業(yè)供給的主流形式，另外還存在政府主導(dǎo)規(guī)劃的肉菜市場(chǎng)。這些商鋪或鋪位也有私自轉(zhuǎn)讓(售買、租賃)的情況，但同樣沒有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)證明，也沒有執(zhí)行正規(guī)的轉(zhuǎn)讓流程。就商業(yè)地產(chǎn)而言，大沙鎮(zhèn)目前也是空白。整體而言，大沙鎮(zhèn)的房地產(chǎn)還是非常原始的、不正規(guī)的，并不是真正意義上的房地產(chǎn)。這與其時(shí)代環(huán)境、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、群眾日益增長(zhǎng)的需求是不相符合的。大沙鎮(zhèn)的房地產(chǎn)有待、而且理應(yīng)有所突破。四、 緊鄰且同級(jí)別區(qū)域的比較與參照地域大沙大旺蓮花桂城人口8.6萬12萬左右2.5萬2.1萬面積80平方公里96.7平方公里67平方公里23.3平方公里經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)農(nóng)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，特別是柑橘種植和水產(chǎn)養(yǎng)殖，如今農(nóng)業(yè)在萎縮，工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在發(fā)展高新開發(fā)區(qū)是肇慶市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，農(nóng)業(yè)基本萎縮三大產(chǎn)業(yè)都薄弱，以奶牛場(chǎng)、大桐林業(yè)、永盛紡織印染為經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)農(nóng)業(yè)薄弱，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為重要組成部分城鎮(zhèn)建設(shè)街道相當(dāng)窄擠、鎮(zhèn)容非常臟亂街道寬闊，相當(dāng)整潔，商業(yè)點(diǎn)非常有序街道窄擠、雜亂街道寬闊、整潔，商業(yè)點(diǎn)井然有序房地產(chǎn)業(yè)還未起步蓬勃發(fā)展中已有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，但開發(fā)不成功房地產(chǎn)已起步，且有別墅以及步行街的開發(fā)備注：以上欄內(nèi)內(nèi)容為簡(jiǎn)述，下面章節(jié)中將分別詳細(xì)闡述。由上表，與同級(jí)別的、緊鄰的地區(qū)比較來看，大沙鎮(zhèn)的現(xiàn)有人口是較多的，這是房地產(chǎn)發(fā)展的有利基礎(chǔ)之一。而經(jīng)濟(jì)方面，大沙農(nóng)業(yè)以往相對(duì)發(fā)達(dá)，目前雖然在逐漸萎縮，但仍然相對(duì)領(lǐng)先于相鄰區(qū)域；工業(yè)方面，作為肇慶市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，大旺的起點(diǎn)要高于大沙、發(fā)展態(tài)勢(shì)也要好于大沙，而相對(duì)于蓮花來說，大沙具有工業(yè)園區(qū)的數(shù)量、規(guī)模優(yōu)勢(shì)；桂城的商業(yè)明顯比大沙旺盛，可以推斷其第三產(chǎn)業(yè)也要比大沙發(fā)達(dá)許多。綜合來看，大沙鎮(zhèn)僅僅強(qiáng)于蓮花鎮(zhèn)，而落后于大旺、桂城等這些緊鄰的區(qū)域。而在房地產(chǎn)方面，大旺、桂城已經(jīng)把大沙遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了后面，就連經(jīng)濟(jì)不如大沙的蓮花都有了現(xiàn)代意義的房地產(chǎn)開發(fā)。這充分說明了大沙鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)已嚴(yán)重落伍、并急需邁出第一步了。這意味著大沙鎮(zhèn)目前發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)具備了“天時(shí)”的條件。q:本項(xiàng)目要抓住這樣的“天時(shí)”嗎？若需要，那么如何去把握呢？這種原始的地產(chǎn)發(fā)展形態(tài)到底是機(jī)會(huì)還是風(fēng)險(xiǎn)？a:策劃報(bào)告中將予以探討五、 大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)判由上面的陳述和分析我們可以知道，大沙鎮(zhèn)目前正處在農(nóng)業(yè)早期相對(duì)發(fā)達(dá)但已日漸萎縮、工業(yè)正在興起、第三產(chǎn)業(yè)影響擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，其地域交通條件好且還在進(jìn)一步完善，在這樣的宏觀環(huán)境下，大沙鎮(zhèn)的房地產(chǎn)卻處于未起步的階段，這不應(yīng)為正常現(xiàn)象。以下幾方面將必然推動(dòng)大沙房地產(chǎn)邁出第一步。a) 地域交通便利：國(guó)道、省道將大沙與廣佛、肇慶、四會(huì)暢通的串聯(lián)起來了，再加上三江在此匯合的便利水運(yùn)，其整體交通優(yōu)勢(shì)是非常明顯的。交通的便利必將使得人口的流動(dòng)與溝通、居住文化與理念的溝通十分順暢。外來人口和外來居住文化的進(jìn)入，必將刺激大沙鎮(zhèn)居住需求的提升，進(jìn)而產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)的更高層次的需求。需求的產(chǎn)生和積累，將呼喚供應(yīng)的到來。b) 大沙鎮(zhèn)已經(jīng)在大約3年前停止了農(nóng)村住宅建設(shè)用地的審批，也就是說不再批地讓村民或其他群眾自行建房了。人口在自然增長(zhǎng)，家庭在分化為更多的家庭、這都必然帶來新的居住需求、并不斷積累。供應(yīng)停止了，而需求在增加，那么這些需求如何得到滿足呢？只有通過正規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)來尋求釋放了。這也是大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)邁出第一步的強(qiáng)勁推動(dòng)力之一c) 廣東金屬商貿(mào)城即將落戶大沙，一方面，其將新增就業(yè)崗位約12萬人，另一方面將有約30億元的總投資規(guī)模。這兩個(gè)方面都無疑將拉動(dòng)大沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)直接(新增就業(yè)人口的居住需求)或間接(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的對(duì)居住的高層次需求)的衍生出對(duì)居住的需求。這一需求顯然是現(xiàn)有住房無法全部予以滿足的，就必然要有新的住房產(chǎn)生。無疑，這也是大沙房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)契機(jī)。由此，我們可以這樣判斷，已積累的和即將產(chǎn)生的需求將促使大沙的房地產(chǎn)業(yè)邁出第一步。目前已到了“箭在弦上，不得不發(fā)”的態(tài)勢(shì)，而本項(xiàng)目將擔(dān)負(fù)起為大沙鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“零突破”的歷史使命。無論是居住還是商業(yè)，相鄰地域在理念、文化、習(xí)慣、傳統(tǒng)等等各方面都有一定的相似、相融性。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目要穩(wěn)妥的完成大沙房地產(chǎn)零的突破的歷史使命，借鑒周邊區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)是一條捷徑。在借鑒的基礎(chǔ)之上、用更為現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)理念予以一定程度的更新和提升、并盡力避免這些區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的缺陷和誤區(qū)。以上就是我們?yōu)楸卷?xiàng)目開發(fā)初步擬定的開發(fā)思路。接下來，我們就開始探討大沙周邊區(qū)域的房地產(chǎn)現(xiàn)狀住宅市場(chǎng)篇一、 前言調(diào)查住宅商品房市場(chǎng)，必先確定調(diào)查區(qū)域范圍，大多情況下，所要調(diào)查的區(qū)域基本上根據(jù)項(xiàng)目可能輻射的區(qū)域來確定，而項(xiàng)目規(guī)模和交通條件基本決定了項(xiàng)目可能輻射的區(qū)域范圍。本項(xiàng)目地塊雖然位于大沙鎮(zhèn)，但是占地300畝的規(guī)模和相對(duì)便利的交通使其存有較大的向四會(huì)市區(qū)、大旺、三水河口、肇慶鼎湖區(qū)蓮花鎮(zhèn)輻射的可能性。目前的大沙鎮(zhèn)住宅商品房市場(chǎng)還沒有起步，因此在住宅市場(chǎng)這一篇章里對(duì)大沙鎮(zhèn)僅有簡(jiǎn)單的歸納，而對(duì)其他區(qū)域則有較為詳盡的陳述、分析。具體如下。二、 大沙鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1. 以自建房為主、兼有少量單位福利分房大沙鎮(zhèn)目前的住宅基本上都是宅基地上的自建房，僅有少量為單位(如鎮(zhèn)政府)的福利分房。這些自建房的地皮要么是自己原有的宅基地、要么是從集體購得。也就是說，大沙鎮(zhèn)雖然沒有正規(guī)的住宅開發(fā)，但是存在私人買地建房的情況。而且，也存在建房之后出租或者出售獲取回報(bào)的情況，即存在不規(guī)范的私人開發(fā)行為。2. 已停止宅基地的供給、住宅新增供給極少大沙鎮(zhèn)在數(shù)年前已不再批出宅基地，從住宅供給的角度來說，除了以前拿了地而這兩年才建房的之外，基本沒有新增量的。而這種情況也是極少。大沙鎮(zhèn)的住宅供給基本處于停止?fàn)顟B(tài)，而且這種狀態(tài)在本項(xiàng)目入市前將一直持續(xù)。3. 本地人口在自然增長(zhǎng)、外來人口在不斷增多，住宅需求也在增加相對(duì)于住房供給的停止，需求仍在增長(zhǎng)。這表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是鎮(zhèn)人口的自然增長(zhǎng)、同時(shí)家庭數(shù)也在增長(zhǎng)，這必然產(chǎn)生新的對(duì)住房的需求從無到有的需求和從有到好的需求；另一方面，工業(yè)園的不斷發(fā)展等因素將帶來越來越多外來人口，這也必然產(chǎn)生新的住房需求可能是買房、也可能是租房的需求。4. 現(xiàn)有自建房的建筑形式單一、觀感、配套、功能都無從談起現(xiàn)有自建房幾乎都是在地皮上以磚混的結(jié)構(gòu)起23層樓房，門的位置、窗的位置、陽臺(tái)形式等等幾乎都是一個(gè)模式。區(qū)別是不同的外墻面磚、或者干脆外露磚墻。人們對(duì)住宅是存在盡量住好一點(diǎn)的需求的，雖然這樣的需求可能潛藏得很深，但在條件充分時(shí)是能被誘發(fā)出來的。人們需要建筑形式更合理一點(diǎn)、建筑外觀更美感一點(diǎn)、空間布局更舒適方便一點(diǎn)的住房。而且，這樣的自建房在安全性、耐久性等方面也將遲早被淘汰。從這里我們判斷，大沙鎮(zhèn)居民有潛在的向往更好一點(diǎn)的居住空間。5. 大沙住宅開發(fā)整體正處于原始而落后的階段從供給模式、建筑形式等等各個(gè)方面來衡量，大沙的住宅都還是處于一個(gè)很低級(jí)的階段。雖然大沙只是一個(gè)鎮(zhèn)，但有以往的農(nóng)業(yè)、現(xiàn)有的工業(yè)，以及極具優(yōu)勢(shì)的交通地理位置，其房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該繼續(xù)維持這樣的現(xiàn)狀。大沙住宅開發(fā)需要邁出第一步。三、 大旺在售重點(diǎn)個(gè)案調(diào)查與分析大旺地域面積約97.6平方公里，2004年之前，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，經(jīng)歷了從大規(guī)模的甘蔗種植到大規(guī)模的魚塘養(yǎng)殖的變遷。自2004年以來，肇慶市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃的貫徹使得大規(guī)模的農(nóng)業(yè)用地（魚塘）被強(qiáng)制征收，取而代之的是到目前為止400多家工廠。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型直接促使了當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)發(fā)生了翻天覆地的變化，時(shí)至2007年，三年內(nèi)在原有約2.5萬本地居民的基礎(chǔ)上暴增了約10萬外來人口，城區(qū)也逐漸分異為老城區(qū)和肇慶市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，分別位于大旺的西半部分和東半部分。其中老城區(qū)和開發(fā)區(qū)入口距離四會(huì)市區(qū)的公交車程分別為35分鐘、20分鐘，距離本項(xiàng)目的公交車程分別為15分鐘和3分鐘。大旺的房地產(chǎn)業(yè)正是在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史契機(jī)下呈現(xiàn)出飛速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商品住宅的均價(jià)從2004年的約900元/平方米上升至2007年的約2700元/平方米，三年漲幅竟高達(dá)200%，形成了同類型商品住宅單價(jià)相比四會(huì)市區(qū)有過之而無不及的現(xiàn)狀。大旺現(xiàn)有重點(diǎn)住宅樓盤分述如下。1. 名仕豪庭項(xiàng)目名稱名仕豪庭銷售熱目地址肇慶市大旺高新區(qū)迎賓大道東側(cè)開發(fā)商香港宏通置業(yè)有限公司營(yíng)銷代理自銷總體規(guī)劃占地100畝，建筑面積20萬平方米，分兩期。一期：多層240套，9層的小高層72套，頂層全為復(fù)式配套內(nèi)部五星級(jí)酒店、銀行、幼兒園、公寓、會(huì)所、游泳池、置地廣場(chǎng)、中央湖景、辦公區(qū)等。外部農(nóng)業(yè)銀行、肇慶市高新技術(shù)工業(yè)園建筑風(fēng)格偏現(xiàn)代風(fēng)格開盤時(shí)間2008年09月工程進(jìn)度住宅已封頂10棟酒店接近封頂交樓時(shí)間2009年04月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯帶裝修：800元/平方米物管收費(fèi)多層:0.8元/(.月)小高層:1元/(.月)戶型結(jié)構(gòu)多層一梯兩戶、小高層一梯四戶兩房?jī)蓮d(74、83、87)三房?jī)蓮d（101-122）廣告訴求點(diǎn)蕩漾親情 綠意之居銷售價(jià)格多層2258元/平方米起，均價(jià)：2600元/平方米,小高層：2800元/平方米銷售狀況已售出兩棟，約30套，目前銷售非常緩慢促銷手段按揭付款：98折（團(tuán)購5套以上96折）一次性付款：97折（團(tuán)購5套以上95折）車位情況首層架空車位，價(jià)格目前未定。目標(biāo)客戶群當(dāng)?shù)刂懈呤杖胝?，高新區(qū)工廠管理層。點(diǎn)評(píng)1) 該項(xiàng)目毗鄰人心所向的肇慶高新技術(shù)工業(yè)園，西臨主干道迎賓大道，北靠區(qū)政府，東接未來行政中心，地段非常優(yōu)越；2) 近100畝的地塊規(guī)模，加上優(yōu)越的地段，高新工業(yè)園目前約300家的企業(yè)，足以體現(xiàn)本項(xiàng)目具備了開發(fā)中高檔次甚至高檔次產(chǎn)品的條件；3) 本項(xiàng)目核心廣告訴求點(diǎn)是“生態(tài)”和“綠意”，這對(duì)于缺少綠化、空氣污染比較嚴(yán)重的高新區(qū)工業(yè)園甚至整個(gè)大旺的居民而言是具有較強(qiáng)吸引力的，這是該項(xiàng)目營(yíng)銷的一大亮點(diǎn)；4) 商業(yè)部分與住宅分區(qū)設(shè)置，利于提升住宅品質(zhì)，另外商業(yè)部分面向的是未來的行政中心，這顯示出本項(xiàng)目規(guī)劃上的綜合與長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮；5) 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套規(guī)劃完善，卻并沒有強(qiáng)調(diào)與推廣主題對(duì)應(yīng)的綠化和園林建設(shè)，營(yíng)銷和產(chǎn)品之間出現(xiàn)了明顯的偏差；6) 作為大旺規(guī)模最大的樓盤，居然沒有戶外大型廣告牌，也沒有燈旗，而競(jìng)爭(zhēng)樓盤御景臺(tái)花園卻相反，在推廣上落后于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了；7) 項(xiàng)目工地包裝明顯不足：圍墻高度不夠，廣告質(zhì)素太低；樓體基本上沒有包裝；售樓部設(shè)于內(nèi)部，位置偏、卻沒有指引牌；8) 荔園街與迎賓大道的交匯處同時(shí)面向肇慶工業(yè)園和老城區(qū)，假如售樓部設(shè)置此處具有很強(qiáng)的昭示性，但事實(shí)是設(shè)置于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，這通常是大型高檔樓盤的作法，而項(xiàng)目其他方面的包裝卻又沒有與之相協(xié)調(diào)，表面上是不倫不類，實(shí)際是定位不明確或者策劃執(zhí)行力很差的結(jié)果；9) 銷售人員在接待來訪人員過程中，熱情度不夠，反應(yīng)速度慢，沒有強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目賣點(diǎn)，且計(jì)價(jià)速度慢，反映出銷售團(tuán)隊(duì)素質(zhì)的存有明顯缺陷；10) 自開工以來，本項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，更為甚者是目前已停工，極大的打擊了市場(chǎng)信心，導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷；11) 工程進(jìn)度一直緩慢，可見項(xiàng)目資金一直處于緊張狀態(tài)，工程上本應(yīng)嚴(yán)格界定輕重緩急，但事實(shí)是項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)住宅與酒店工程，反映出管理層當(dāng)初制定開發(fā)計(jì)劃時(shí)的盲目樂觀，指望住宅能夠盡快回籠資金，但自2007年“9.27”新政以來，全國(guó)樓市一度低迷，導(dǎo)致該項(xiàng)目步入賣一棟建一棟的窘境，最終惡性循環(huán)進(jìn)入當(dāng)前的滯銷境地；12) 三房單位戶型私密性差：客廳主通道直對(duì)臥室門。這是比較低級(jí)的戶型設(shè)計(jì)缺陷；13) 項(xiàng)目在大旺其他樓盤附近掛降價(jià)促銷條幅，反映出項(xiàng)目操作者面對(duì)困境并沒有對(duì)癥下藥重啟工程，也未見使用其他有效促銷手段；14) 總體而言，本項(xiàng)目作為大旺規(guī)模最大的項(xiàng)目，營(yíng)銷上漏洞百出，這在一定程度上反映了該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目操作技術(shù)的落后，另外從中也看到該區(qū)域也受到了全國(guó)樓市低迷的影響。戶型評(píng)鑒：左邊為88的兩房?jī)蓮d，右為120的三房?jī)蓮d，這兩個(gè)戶型都是方正實(shí)用、功能分區(qū)明顯、沒有過多面積的浪費(fèi)，且雙陽臺(tái)的設(shè)置有一定特色，是值得借鑒的戶型。左邊為101的三房?jī)蓮d，餐廳和客廳之間的區(qū)域不好用，餐廳和洗手間門直接相鄰也是一個(gè)缺點(diǎn)。右邊為88的兩房?jī)蓮d，其餐廳與公共交通區(qū)域重合，造成餐廳的可用性不強(qiáng)。這兩個(gè)戶型的缺點(diǎn)都是我們應(yīng)引以為戒的。2. 御景臺(tái)花園項(xiàng)目名稱御景臺(tái)花園銷售熱目地址肇慶市大旺高新區(qū)迎賓大道開發(fā)商肇慶市弘基房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷代理自銷總體規(guī)劃多層336套，小高層（11層）264套，高層（15層）120套，其中小高層頂層為復(fù)式，首層為架空停車場(chǎng)，局部一至二層為商鋪配套內(nèi)部停車場(chǎng)、臨街商業(yè)街、中心水景庭院外部大旺中學(xué)、大旺公園、天城塔、建設(shè)銀行、大旺文化廣場(chǎng)、天城山，公園湖景建筑風(fēng)格新古典歐陸風(fēng)情+中式園林（偏江南水鄉(xiāng)風(fēng)味）開盤時(shí)間2007年09月工程進(jìn)度多層全為現(xiàn)樓，11層小高層接近封頂，高層未建交樓時(shí)間2009年04月（小高層交樓）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物管收費(fèi)多層:0.5元/(.月)電梯房:0.8元/(.月)戶型結(jié)構(gòu)多層一梯兩戶，小高層一梯四戶兩房?jī)蓮d、兩房一廳：70-80三房?jī)蓮d：125、126四房?jī)蓮d：130-140（部分）頂層復(fù)式：180-200廣告訴求點(diǎn)風(fēng)景這邊獨(dú)好 城央公園湖畔 大旺豪宅典范銷售價(jià)格均價(jià)：多層3350元/平方米,小高層3600元/平方米銷售狀況面向公園兩棟共84套已售罄，中間多層售出約40%，小高層（新推兩棟 ）售出約20%促銷手段按揭付款：98折，一次性付款更多優(yōu)惠首年停車費(fèi)免繳買電梯房送摩托車位一個(gè)車位情況小車位售價(jià)：2700元/平方米,不租只售目標(biāo)客戶群本地中高收入者（公務(wù)員、個(gè)體戶、老師等）點(diǎn)評(píng)1) 項(xiàng)目西臨大旺文化廣場(chǎng)，北依天成山，望西北可見天城塔，由南至北，地勢(shì)成漸高之勢(shì)，可謂大旺不可復(fù)制的上風(fēng)上水之地；2) 步行十分鐘范圍內(nèi)有大旺中小學(xué)、中心市場(chǎng)、建設(shè)銀行、郵電局、主街道曙光街、天成路、政德大街，生活十分便利；3) 項(xiàng)目擁有如此優(yōu)越的地段，卻有著地塊面積偏?。s3萬平方米）的尷尬，這直接導(dǎo)致了本項(xiàng)目不可能開發(fā)高檔項(xiàng)目，也就注定了無法大量吸收高新區(qū)工業(yè)園的高層管理者，這可能是政府地塊劃分的失誤；4) 本項(xiàng)目定位為大旺豪宅典范，并未強(qiáng)調(diào)其檔次上的至尊地位，反映出項(xiàng)目并未與其他項(xiàng)目在檔次上形成懸殊的差距，充其量是個(gè)中高檔次樓盤；5) 無論從建筑體包裝、建筑體風(fēng)格還是樓書的制作、戶外廣告的宣傳力度與宣傳形象，向市場(chǎng)傳達(dá)的是一個(gè)高檔的樓盤，形成高調(diào)的入市姿態(tài)；6) 項(xiàng)目過高的建筑密度與容積率以及較為簡(jiǎn)單的內(nèi)部配套設(shè)施與其推廣過程中的形象存在一定的矛盾，這反映出項(xiàng)目操作者的矛盾心理；7) 戶型上側(cè)重于125以上的三房單位和130以上的四房單位，而價(jià)格又高過四會(huì)市區(qū)的碧海灣，造成總價(jià)過高，大大提升了購買門檻，能夠承受得起的本地人并不多，而具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高新區(qū)工業(yè)園企業(yè)管理者卻并不青睞這個(gè)規(guī)模不大而且顯得過于擁擠的樓盤，給項(xiàng)目銷售帶來了較大的壓力。雖然采取了分隔的方法進(jìn)行規(guī)避，但勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生戶型布局上的弊端，而且可改裝的單位也有限，這是項(xiàng)目定位模糊、不堅(jiān)定的結(jié)果；8) 三房單位戶型設(shè)計(jì)為餐廳與廚房隔開，顯得過于封閉，這與現(xiàn)代戶型追求開放的風(fēng)格是相違背的，頂層復(fù)式單位的主臥設(shè)計(jì)弧形飄窗，并配有露臺(tái)，對(duì)部分購房者具有較強(qiáng)的吸引力；9) 項(xiàng)目樓書制作非常精致，完全是高檔樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，不過其中對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃數(shù)據(jù)則只字不提，可能是對(duì)項(xiàng)目規(guī)模不大的有意隱諱；10) 本項(xiàng)目售樓部的最佳位置是朝向文化廣場(chǎng)的西面，而且項(xiàng)目西面有底商，完全可以考慮做一個(gè)足夠大的售樓部，而事實(shí)設(shè)置于南面，而且售樓部的空間比較小，這對(duì)項(xiàng)目的形象上會(huì)產(chǎn)生一定不良影響，與其精美的樓書、高調(diào)的入市姿態(tài)不一致；11) 總體而言，本項(xiàng)目一期的戶型結(jié)構(gòu)比較合理，兩房單位占了不少比重，開盤于樓市還未走衰的2007年9月，而且本項(xiàng)目的地段確實(shí)非常具有吸引力，因此銷售比較順利也是理所當(dāng)然，但是目前樓市急轉(zhuǎn)直下，而二、三期又側(cè)重于大戶型，對(duì)本地居民和高新區(qū)企業(yè)管理層是均不討好，導(dǎo)致目前的銷售速度明顯放緩，新推小高層均價(jià)居然定于3600元/平方米，顯示出開發(fā)商的盲目樂觀。戶型評(píng)鑒：c戶型客廳家具擺放十分困難，d戶型廚房、餐廳完全無法使用，這兩個(gè)是此樓盤很失敗的戶型設(shè)計(jì)。我們判斷這兩個(gè)戶型是由一個(gè)大戶型后期分割而成此樓盤的大戶型銷售可能不理想。這點(diǎn)我們應(yīng)極力避免，在設(shè)計(jì)方案時(shí)考慮周全，不要出現(xiàn)進(jìn)入施工階段再修改戶型的情況。3. 尚林苑項(xiàng)目名稱尚林苑銷售熱目地址肇慶市大旺高新區(qū)汽車站東側(cè)開發(fā)商肇慶市展邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷代理自銷廣告代理肇慶星派東方總體規(guī)劃占地約12000，全為多層298套，首層為底商和停車場(chǎng)，排列式布局配套內(nèi)部架空停車場(chǎng)、中心園林、專業(yè)物管外部大旺汽車站、大旺中學(xué)、市政廣場(chǎng)、將軍崗建筑風(fēng)格中式風(fēng)格開盤時(shí)間2007年初工程進(jìn)度現(xiàn)樓交樓時(shí)間現(xiàn)樓裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物管收費(fèi)0.8元/平方米月一年一收戶型結(jié)構(gòu)全為一梯兩戶兩房?jī)蓮d (76、78)三房?jī)蓮d（121、138）四房?jī)蓮d（155、184）廣告訴求點(diǎn)將軍崗下 層林美筑銷售價(jià)格靠將軍崗2700-2900元/平方米其余均價(jià)：2300元/平方米銷售狀況一期兩棟40已售罄中間已售70%靠近將軍崗60套售出約15%促銷手段按揭付款：98折一次性97折車位情況小車位售價(jià)：2700元/平方米,不租只售目標(biāo)客戶群本地中高收入者（公務(wù)員、個(gè)體戶、老師等）點(diǎn)評(píng)1) 本項(xiàng)目地段西鄰新車站和大旺中學(xué)、東接新行政中心、南臨政德街，未來升值空間比較大，不過目前的自然環(huán)境欠佳；2) 項(xiàng)目地塊僅1萬余平方米，在大旺是一個(gè)中等偏小的樓盤；3) 項(xiàng)目的銷售價(jià)格、內(nèi)部配套、建筑外立面、樓書的制作、售樓部的包裝、售樓人員素質(zhì)都體現(xiàn)了本項(xiàng)目定位為一個(gè)中低檔樓盤；4) 部分四房單位面積達(dá)184，三房單位面積達(dá)135，這與中低檔的項(xiàng)目定位相矛盾；5) 所有的戶型都為坐北朝南，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，并設(shè)計(jì)有入戶花園，這是本項(xiàng)目戶型上的亮點(diǎn)，也是本項(xiàng)目本身最大的亮點(diǎn)，遺憾的是在推廣上并沒有得到強(qiáng)調(diào)；6) 本項(xiàng)目取名尚林苑，主要宣傳點(diǎn)是將軍崗的山水，但是事實(shí)上僅是一個(gè)小山丘的將軍崗的自然環(huán)境欠佳，旁邊的一條河被嚴(yán)重污染，顯示出項(xiàng)目營(yíng)銷的盲目；7) 靠將軍崗產(chǎn)品售價(jià)為2700-2900元/平方米，其余均價(jià)為2300/，相差約500元/平方米，銷售結(jié)果是前者銷售進(jìn)度緩慢，這也反映出了市場(chǎng)對(duì)將軍崗的接受度并不高；4. 翠景園項(xiàng)目名稱翠景園銷售熱目地址肇慶市大旺高新區(qū)環(huán)市西路開發(fā)商肇慶市永廣房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷代理自銷總體規(guī)劃占地約2萬平方米，分兩期，全部為多層，共467套，規(guī)劃布局為排列式配套內(nèi)部中心園林、兒童娛樂場(chǎng)所、健身場(chǎng)所、首層架空停車場(chǎng)外部長(zhǎng)旺市場(chǎng)、香江市場(chǎng)、賀華商場(chǎng)建筑風(fēng)格偏歐陸風(fēng)格開盤時(shí)間2007年05月工程進(jìn)度現(xiàn)樓交樓時(shí)間現(xiàn)樓裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物管收費(fèi)0.4元/(.月)一年一收戶型結(jié)構(gòu)全部為一梯兩戶兩房?jī)蓮d（62.3、70.8）三房?jī)蓮d（83、8694-100、103-111）廣告訴求點(diǎn)創(chuàng)造和諧生態(tài)小區(qū)新典范銷售價(jià)格均價(jià)：2400元/平方米銷售狀況一期已售罄，二期售出約20%促銷手段按揭付款：98折一次性付款：97折車位情況只售不租：小車位6萬元/個(gè)，摩托車位1萬元/個(gè)目標(biāo)客戶群當(dāng)?shù)刂懈呤杖胝?，高新區(qū)工廠管理層點(diǎn)評(píng)1) 本項(xiàng)目地段周圍500米范圍內(nèi)有大旺最旺的賀華商場(chǎng)、香江市場(chǎng)、大旺市場(chǎng)、高新區(qū)醫(yī)院，生活配套設(shè)施比較完善；2) 項(xiàng)目周圍小區(qū)聯(lián)德榕園和嘉富華庭，具有較好的居住氛圍，加上生活配套設(shè)施比較完善，占地兩萬平方米左右，完全可以打造一個(gè)本地中檔次樓盤；3) 從建筑外立面看，觀感在大旺稱得上不錯(cuò)；4) 沒有戶外廣告，樓體也未包裝、售樓部沒有指引牌，樓書的內(nèi)容僅有：交樓標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃圖以及戶型介紹；5) 售樓部?jī)H有兩個(gè)銷售人員，接待客戶缺乏熱情，并沒有主動(dòng)推銷樓盤的賣點(diǎn)，當(dāng)然事實(shí)上項(xiàng)目本身并沒有很重視賣點(diǎn)的提煉；6) 從售樓部裝修、銷售人員素質(zhì)、樓書、項(xiàng)目工地包裝等方面可以看出項(xiàng)目的包裝推廣沒有得到重視；7) 項(xiàng)目名稱為翠景苑，推廣主題為和諧生態(tài)小區(qū)，事實(shí)卻是項(xiàng)目周邊并沒有優(yōu)越的生態(tài)資源，內(nèi)部的綠化也很簡(jiǎn)單，可見項(xiàng)目的營(yíng)銷過程中并沒有建立自身的價(jià)值體系或者塑造自身的賣點(diǎn)；8) 部分三房一廳一衛(wèi)單位面積為83，三個(gè)臥室主次難分，客廳面積偏小，甚至一個(gè)臥室的門僅挨大門口，大大降低了臥室的私密性，這不能不說是一大敗筆；9) 所有單元都為一梯兩戶設(shè)計(jì)，部分產(chǎn)品的其中一戶的衛(wèi)生間的位置與另一戶的臥室位置發(fā)生了重疊，這是戶型設(shè)計(jì)上的又一大敗筆；10) 相當(dāng)一部分三房單位的三個(gè)臥室并列設(shè)計(jì)，大大降低了臥室的私密性。這是戶型設(shè)計(jì)上的第三大敗筆；11) 部分產(chǎn)品的洗手間門設(shè)計(jì)于廚房的內(nèi)部，這是戶型設(shè)計(jì)上的第四大敗筆；12) 項(xiàng)目開盤于2007年5月，銷售至今僅售出不足40%，而且目前銷售進(jìn)度非常緩慢，這主要是一方面2008年以來全國(guó)樓市一度低迷，另一方面則是面對(duì)樓盤同質(zhì)化比較嚴(yán)重的大旺市場(chǎng)，本項(xiàng)目沒有重視營(yíng)銷推廣，沒有絲毫的排他性，再加上戶型設(shè)計(jì)上存在較多的缺陷；5. 聯(lián)德榕園項(xiàng)目名稱聯(lián)德榕園銷售熱目地址肇慶市大旺高新區(qū)環(huán)市西路龍王廟大街開發(fā)商聯(lián)德地產(chǎn)營(yíng)銷代理肇宇置業(yè)總體規(guī)劃占地4萬平方米，建筑面積7萬平方米，全部為多層，共538套，分3期開發(fā)，沿街1-2層為底商配套內(nèi)部立體水景園林、架空停車場(chǎng)、專業(yè)物管外部長(zhǎng)旺市場(chǎng)、香江市場(chǎng)、賀華商場(chǎng)建筑風(fēng)格中西合璧開盤時(shí)間2007年工程進(jìn)度現(xiàn)樓交樓時(shí)間現(xiàn)樓裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯+100精裝修單位物管收費(fèi)0.45元/(.月)一年一收戶型結(jié)構(gòu)一梯兩戶 / 一梯四戶兩房?jī)蓮d（68、79.9）三房?jī)蓮d（99、124）廣告訴求點(diǎn)20000立體水景園林實(shí)景綻放銷售價(jià)格中央組團(tuán)均價(jià)2700元/平方米,其余均價(jià)：2400元/平方米銷售狀況一期售罄，二期售出80%，三期售出30%促銷手段當(dāng)前價(jià)格相當(dāng)于2007年的9折，目前沒有折扣優(yōu)惠車位情況只租不售，小車位80元/（月.個(gè)），摩托車位免費(fèi)目標(biāo)客戶群當(dāng)?shù)刂懈呤杖胝撸咝聟^(qū)工廠管理層。點(diǎn)評(píng)1) 本項(xiàng)目地段周圍500米范圍內(nèi)有大旺最旺的賀華商場(chǎng)、香江市場(chǎng)、長(zhǎng)旺市場(chǎng)、高新區(qū)醫(yī)院，生活配套設(shè)施比較完善；2) 項(xiàng)目占地4萬平方米，在大旺算是一個(gè)大型樓盤；3) 本項(xiàng)目是大旺目前所有樓盤中唯一一家請(qǐng)了營(yíng)銷代理公司的的樓盤，這在一定程度上反映了開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的重視；4) 20000平方米的內(nèi)部立體水景園林在綠化稀缺、空氣污染比較嚴(yán)重的大旺是本項(xiàng)目品質(zhì)上的一大賣點(diǎn)；5) 靠近中央立體水景園林的中央組團(tuán)價(jià)格相對(duì)其他組團(tuán)平均高出300元/平方米，顯示了一定的營(yíng)銷思想；6) 項(xiàng)目沿街首兩層為商鋪，鋪前設(shè)置了走廊，并富有歐洲風(fēng)情，一定程度上提升了項(xiàng)目整體的檔次；7) 戶型有兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)、兩房一廳一衛(wèi)、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、額外帶書房的三房單位，能夠滿足不同客戶的需求；8) 79的兩房單位，廚房、兩廳、兩衛(wèi)布局錯(cuò)落有致，動(dòng)靜相宜，各部分開放而獨(dú)立，整個(gè)室內(nèi)渾然一體；9) 部分三房單位的三個(gè)臥室加上書房，要么被剪力墻相隔，要么被衛(wèi)生間相隔，要么分開設(shè)置，各房間私密性很強(qiáng)；10) 68的兩房單位幾乎成規(guī)則矩形狀，進(jìn)去一覽無遺，不過通道口有玄關(guān)設(shè)置，顯示出開發(fā)商對(duì)戶型設(shè)計(jì)的重視；11) 售樓部裝修雅致，功能分區(qū)明顯，燈光柔和，模型精致，并輔有音樂，銷售人員素質(zhì)較高，顯示出項(xiàng)目的高檔次定位；12) 單張制作精美，賣點(diǎn)提煉精確，與項(xiàng)目整體定位相吻合；13) 2007年項(xiàng)目最高單價(jià)超過3000元/平方米，而且一、二期銷售順利，目前報(bào)價(jià)相當(dāng)于2007年的9折，在目前其他樓盤都推出折扣的形勢(shì)下，該項(xiàng)目并沒有折扣優(yōu)惠，不過報(bào)價(jià)卻基本持平；14) 總體而言，本項(xiàng)目在建筑外立面、產(chǎn)品包裝、推廣訴求、銷售人員培訓(xùn)等方面都相協(xié)調(diào)，顯示出定位的合理與產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的到位，是大旺非常成功的一個(gè)樓盤。四、 大旺已售和安居工程項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱位置產(chǎn)品數(shù)量產(chǎn)品類型戶型內(nèi)部配套樺漱泰花園景升北街168套多層一梯兩戶物業(yè)管理、停車位政德花園政德大街480套多層一梯兩戶一梯四戶物業(yè)管理、停車位、園林明珠花園政德大街450套多層一梯兩戶一梯四戶物業(yè)管理、停車位泰華花園迎賓大道400套多層一梯兩戶物業(yè)管理、停車位茂盛名都曙光街232套多層一梯兩戶一梯四戶物業(yè)管理、停車位香江豪苑政德大街300套多層一梯四戶物業(yè)管理、停車位雄志大廈曙光街108套多層一梯兩戶物業(yè)管理、停車位安居工程1期開發(fā)區(qū)約250套多層一梯兩戶一梯四戶物業(yè)管理、停車位 香江豪苑 政德花園 茂盛名都 雄志大 樺漱泰花園 泰華花園五、 大旺住宅商品房市場(chǎng)綜述1. 受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好刺激、房?jī)r(jià)漲速超過四會(huì)市區(qū)自2004年作為肇慶市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃定位貫徹落實(shí)以來，政府在3年內(nèi)計(jì)劃財(cái)政撥款30億投入大旺的開發(fā)。這一定位的貫徹落實(shí)徹底的改變了當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大旺原有的大片魚塘被征收，取而代之的是接踵而至的工廠。時(shí)至2007年底，總共約400家工廠進(jìn)駐，近200家已經(jīng)投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變致使大旺的人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生翻天覆地的變化，在2004年僅約2.5萬本地居民的基礎(chǔ)上直接暴增了約10萬外來人口。同時(shí)大刀闊斧的城市建設(shè)使得大旺在形象上也一夜之間由農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘?。值得?qiáng)調(diào)的是，雖然在征地過程中，政府與當(dāng)?shù)孛癖姲l(fā)生了強(qiáng)烈的矛盾沖突，但是這4年來大旺的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有目共睹?，F(xiàn)在無論是當(dāng)?shù)卦芯用襁€是外來居民不僅對(duì)大旺過去幾年的發(fā)展表示充分的肯定，而且對(duì)大旺未來的發(fā)展前景充滿信心。經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、人口的驟增、城市建設(shè)的煥然一新、民眾的樂觀預(yù)期等一系列因素為大旺房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了千載難逢的機(jī)會(huì)。在這一歷史契機(jī)下，大旺的房?jī)r(jià)從2004年的約900元/平方米水平飆升至至2007年的約2700元/平方米水平，相比四會(huì)市區(qū)，其漲幅有過之而無不及。2. 市場(chǎng)供應(yīng)基本上局限于多層洋房雖然2004年以來大旺房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，樓盤如雨后春筍般拔地而起，但是除了御景臺(tái)花園于2008年9月份推出的兩棟小高層以外，其余所有樓盤供應(yīng)的產(chǎn)品都是多層。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要源自兩方面因素：第一，大旺房?jī)r(jià)上漲過快，致使本地購房者尤其是本地居民的購買力已經(jīng)承受了較大的壓力，倘若開發(fā)價(jià)格更高的小高層產(chǎn)品，勢(shì)必要面臨著較大的銷售壓力，致使開發(fā)商不敢輕舉妄動(dòng)；第二，大旺房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)水平比較低，首先表現(xiàn)在對(duì)地塊的價(jià)值認(rèn)識(shí)不足，難以做到針對(duì)地產(chǎn)因子開發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)品，最典型的御景臺(tái)花園地處大旺不可復(fù)制的上風(fēng)上水、生活配套完善的地段，然而其所拿地塊面積卻不足3萬平方米，這本身是一大失誤。然而更重要的是在這基礎(chǔ)上，其定位于高端客戶，實(shí)際操作上卻是容積率和建筑密度分別超過4和50%，一、二期由于價(jià)格不高和小戶型產(chǎn)品所占比重較高，使得銷售較為順利，三期卻開發(fā)三房、四房、復(fù)式等大戶型產(chǎn)品，致使其高不成低不就，中低端市場(chǎng)與高端市場(chǎng)兩不討好而出現(xiàn)滯銷。簡(jiǎn)而言之，需求主體對(duì)小高層產(chǎn)品的接受度和承受能力都比較低、以及供應(yīng)主體開發(fā)水平也比較落后，于是產(chǎn)生了當(dāng)前的市場(chǎng)供應(yīng)格局3. 產(chǎn)品質(zhì)素普遍偏低、呈現(xiàn)嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象如前所述，大旺的住宅商品房市場(chǎng)的產(chǎn)品供應(yīng)基本上局限于多層產(chǎn)品，這僅僅是產(chǎn)品同質(zhì)化的第一個(gè)方面。其次，產(chǎn)品同質(zhì)化還體現(xiàn)在大部分樓盤的外立面無論是線條還是色調(diào)都千篇一律，缺乏新意。第三，目前大旺的在售產(chǎn)品70%以上都是三房?jī)蓮d單位，而且戶型設(shè)計(jì)上除了御景臺(tái)花園和聯(lián)德榕園沒有出現(xiàn)明顯的缺陷以外，其余產(chǎn)品都出現(xiàn)了常識(shí)性的如私密性、功能分區(qū)等方面的弊端。最后小區(qū)的配套上，除了聯(lián)德榕園規(guī)劃有大型的立體園林設(shè)計(jì)以外，其余包括價(jià)格最高的御景臺(tái)花園的內(nèi)部配套也僅局限于停車場(chǎng)和簡(jiǎn)單的園林設(shè)計(jì)。由此可見，大旺的大多數(shù)樓盤相互間除了地理位置以外幾乎沒有其他的排他性價(jià)值點(diǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。4. 小區(qū)配套普遍不足大旺大多數(shù)樓盤的眾多同質(zhì)化因素中，值得強(qiáng)調(diào)的是普遍內(nèi)部配套不足，基本上都局限于停車位和簡(jiǎn)單的園林綠化，物業(yè)管理服務(wù)基本上都由開發(fā)商負(fù)責(zé)。甚至有些小區(qū)的物業(yè)管理幾乎是形同虛設(shè)，外人進(jìn)出自如。在與小區(qū)物管人員交流過程中，了解到原來是本地居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)都不注重，多數(shù)都不愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)，即使是事先約定，也堅(jiān)持不了多久。由此可見，在經(jīng)濟(jì)條件有限和本身具有傳統(tǒng)的小農(nóng)意識(shí)的雙重因素作用下，本地居民對(duì)現(xiàn)代商品房的熱衷度并不強(qiáng)，主要表現(xiàn)在內(nèi)部配套的追求意識(shí)比較弱。當(dāng)然同時(shí)我們需要明白，沒有誰會(huì)拒絕條件更好的住房，關(guān)鍵是價(jià)格要在自身經(jīng)濟(jì)條件承受范圍內(nèi)。5. 營(yíng)銷水平明顯偏低大旺所有樓盤中，除了聯(lián)德榕園的營(yíng)銷上出現(xiàn)較多可圈點(diǎn)之處以外，其余樓盤的營(yíng)銷水平都顯得比較落后。首先，體現(xiàn)在沒有項(xiàng)目定位或者定位不準(zhǔn)確。大旺的樓盤大多數(shù)是沒有定位的，至少從其廣告推廣與銷售人員的推銷