青島東海路9號(hào)豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣整合方案.ppt

,2009.2月,東海路9號(hào) 2009年?duì)I銷(xiāo)推廣整合方案,瞰海、科幻、大宅,前期推廣回顧,推廣分析： (1) 我們看過(guò)東海路9號(hào)的一些廣告，對(duì)其市場(chǎng)定位“瞰海、科幻、大宅”有一定的印象。但是本項(xiàng)目的核心訴求點(diǎn)排他性不強(qiáng)，并未實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“唯一性”的市場(chǎng)占位。 (2) 綜合目前銷(xiāo)售情況來(lái)看,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃上出現(xiàn)偏離，影響整合推廣的連續(xù)性,前期項(xiàng)目推廣語(yǔ)1,臻品海景公寓,前期推廣回顧,推廣分析： “臻品海景公寓”的推廣訴求比較籠統(tǒng)，沒(méi)有塑造出產(chǎn)品或品牌的獨(dú)特利益點(diǎn)，也并未很好地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售目標(biāo)。,前期項(xiàng)目推廣語(yǔ)2,推廣“心戰(zhàn)”,通過(guò)塑造項(xiàng)目的獨(dú)特利益點(diǎn)，以直入消費(fèi)者內(nèi)心“深處”的溝通方式，以期“打動(dòng)人心”，為東海路9號(hào)塑造一個(gè)“與眾不同”的賣(mài)點(diǎn)，并由此推動(dòng)建立項(xiàng)目的全新品牌形象占有稀缺資源、超越傳統(tǒng)的城市中心豪宅，使之在整個(gè)青島高端住宅市場(chǎng)脫穎而出，配合并促進(jìn)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售目標(biāo)。,知名豪宅案例,昆侖公寓 slogan： 昆侖23峰攬?zhí)煜?chinas altitude,紅樹(shù)西岸 slogan： 上善生活，善待自我,知名豪宅案例,北京 星河灣 slogan： 細(xì)節(jié)定義階層,深圳觀瀾湖大宅 slogan： 次次被模仿，從未被超越,知名豪宅案例,柏悅府 slogan： 在北京，有些高度生來(lái)僅供仰慕。 頤和原著 slogan： 傳世府邸，國(guó)寶級(jí)私人收藏 之前，這里的主人是愛(ài)新覺(jué)羅,知名豪宅案例,凱旋門(mén) slogan： 創(chuàng)見(jiàn)，使人高高在上。 每次歸家，都是凱旋 濟(jì)南路8號(hào) slogan： 上海首個(gè)五星酒店管理豪華物業(yè) 奢華家居的絕版珍藏,同城關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定 產(chǎn)品類(lèi)似性 （區(qū)位、主力戶(hù)型面積、容積率、建筑形式等） 總價(jià)區(qū)間類(lèi)似 時(shí)段相近 項(xiàng)目影響力,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描,本項(xiàng)目非傳統(tǒng)有細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)戶(hù)型，領(lǐng)先于市場(chǎng)。 其雙套臥室、獨(dú)立洗衣機(jī)房等賣(mài)點(diǎn)可以放大成為產(chǎn)品主宣傳點(diǎn),競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析,項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 1.樓市下行，接近探底，高端樓盤(pán)價(jià)格調(diào)整較小。 2.部分擁有閑散資金的客戶(hù)，投資渠道較窄且其他渠道目前均不理想。 3.奧運(yùn)會(huì)后，青島的知名度擴(kuò)大，對(duì)外地客戶(hù)有一定號(hào)召力。 4.競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)均不是現(xiàn)房，缺乏較好的體驗(yàn)。,項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 1.目前存在競(jìng)爭(zhēng)的幾個(gè)樓盤(pán)，更接近于傳統(tǒng)社區(qū)，戶(hù)型方正，有陽(yáng)臺(tái)，價(jià)格上也有一定優(yōu)勢(shì)，形成客戶(hù)分流。 2.2009年新入市的樓盤(pán)，在景觀資源上、地段上并不比東海路9號(hào)差，更有新的定價(jià)優(yōu)勢(shì)，相比有較高的性?xún)r(jià)比。 3.總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀。,項(xiàng)目swot分析,項(xiàng)目核心推廣訴求,客戶(hù)的比較對(duì)象，核心訴求點(diǎn)是什么 ？,柏麗瀾亭： 一海一世界 麥島金岸： 1.7km城市海岸線(xiàn) 凱越中心： 鉆石人生璀璨的另一面 第一國(guó)際公寓 環(huán)球資本飛人的主語(yǔ)場(chǎng) 海天大酒店旁項(xiàng)目： 未推廣,東海路9號(hào)：瞰海 科幻 大宅,1、09年青島房產(chǎn)市場(chǎng)高檔公寓項(xiàng)目集中放量，項(xiàng)目銷(xiāo)售期面臨激烈的客戶(hù)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，構(gòu)建項(xiàng)目精神堡壘和提升產(chǎn)品價(jià)值是致勝關(guān)鍵因素。 2、以上項(xiàng)目不管是硬件還是軟件都無(wú)法與東海路9號(hào)相提并論，本項(xiàng)目多個(gè)唯一性彰顯其最高價(jià)值。我司建議在09年?duì)I銷(xiāo)推廣中不斷強(qiáng)化項(xiàng)目差異點(diǎn)，樹(shù)立新的價(jià)值體系。,競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié),分析總結(jié),“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)地段價(jià)值,區(qū)位,東海路9號(hào)是位于城市中心，交通便捷、配套完善、生活和商務(wù)均十分便利。沿海一線(xiàn)東海路可開(kāi)發(fā)住宅用地殆盡，屬于絕版豪宅片區(qū),位于青島市核心區(qū)域 毗鄰市政府、五四廣場(chǎng) 香格里拉大酒店、陽(yáng)光百貨，薈萃周邊 ,東海路9號(hào)，城市核心地位突出，是極其稀缺的城市豪宅。,項(xiàng)目周邊配套一覽,項(xiàng)目周邊配套一覽,項(xiàng)目周邊配套一覽,項(xiàng)目周邊配套一覽,項(xiàng)目周邊配套一覽,項(xiàng)目周邊配套一覽,景觀,收攬令人心馳神往的海岸風(fēng)情。 欣賞八大關(guān)、大平角、嶗山、奧帆賽 ,東海路9號(hào)擁有青島市內(nèi)稀缺的自然生態(tài)資源。項(xiàng)目在海景資源的基礎(chǔ)上，以客戶(hù)為中心進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品營(yíng)造。目前剩余部分戶(hù)型景觀資源較弱，在后期項(xiàng)目推廣中相對(duì)弱化，重點(diǎn)闡述產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)勢(shì)。,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)景觀價(jià)值,有人認(rèn)為，在城市中心，兼顧欣賞八大關(guān)、太平角、嶗山、奧帆賽場(chǎng)，是種奢望， 我們認(rèn)為，這只是你應(yīng)該匹配的視野。,項(xiàng)目周邊景觀一覽,東海路9號(hào)是青島城市豪宅的領(lǐng)袖者；沿海一線(xiàn)區(qū)域的價(jià)值已被客戶(hù)和市場(chǎng)所廣泛認(rèn)可，“身份感”十足。,建筑,2棟超高層建筑 198米“帆”形外觀 50層塔樓全玻璃幕墻覆蓋 ,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)建筑價(jià)值,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)產(chǎn)品價(jià)值,戶(hù)型創(chuàng)新特點(diǎn): 雙套臥室 獨(dú)立洗衣機(jī)房 戶(hù)戶(hù)海景，全景觀設(shè)計(jì) 陽(yáng)光早餐廳 智能電梯直達(dá)私家 ,為了極致居住的理想,我們適度拒絕了一些傳統(tǒng).,精裝修,戶(hù)型參考當(dāng)代國(guó)際通用設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 更多強(qiáng)化休閑交流功能 眾多國(guó)際品牌高品質(zhì)精裝修產(chǎn)品,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)產(chǎn)品價(jià)值,在現(xiàn)階段營(yíng)銷(xiāo)推廣中,精裝修可作為重要宣傳賣(mài)點(diǎn),提高項(xiàng)目綜合性?xún)r(jià)比.,倘若， 你對(duì)東海路9號(hào)的認(rèn)知還停留在過(guò)去， 你已經(jīng)誤讀了她， 一切必須蒞臨體驗(yàn)。,香格里拉燈光設(shè)計(jì)顧問(wèn)p&r為項(xiàng)目進(jìn)行燈光音響設(shè)計(jì)，室內(nèi)每個(gè)角落都可享受專(zhuān)業(yè)燈光音響效果，并可同時(shí)播放三種音源,互不干擾.,東海路9號(hào)，全面解決居家之道，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最大的區(qū)別。 在后期營(yíng)銷(xiāo)推廣中強(qiáng)調(diào)蒞臨體驗(yàn)。,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)產(chǎn)品價(jià)值,燈光音響,西門(mén)子電烤箱,您再也不用為展示廚藝、享用美食后的烤盤(pán)清潔而發(fā)愁,打造國(guó)際品味居家生活,完美細(xì)節(jié) 全面關(guān)懷,中西廚分離，贈(zèng)送灶具、脫排油煙機(jī)、冰箱等，廚房?jī)?nèi)配備愛(ài)適宜食物垃圾處理系統(tǒng)，設(shè)有開(kāi)放式廚房。,優(yōu)化合理的衛(wèi)生間布置，大戶(hù)型主衛(wèi)可通過(guò)通透玻璃從主衛(wèi)內(nèi)直接看海，全套伊奈衛(wèi)浴，音樂(lè)馬桶,東海路9號(hào)，全面解決居家之道，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最大的區(qū)別。 在后期營(yíng)銷(xiāo)推廣中強(qiáng)調(diào)蒞臨體驗(yàn)。,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)產(chǎn)品價(jià)值,衛(wèi)浴,獨(dú)立洗衣機(jī)房,每套都配備獨(dú)立洗衣房，贈(zèng)送洗衣機(jī)、干衣機(jī), ,完美細(xì)節(jié) 全面關(guān)懷,打造國(guó)際品味居家生活,空氣：中央空調(diào)、中央新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)，新風(fēng)供應(yīng)量是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的兩倍，60立方米/人/h,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)產(chǎn)品價(jià)值,改變與生活居住相關(guān)的各項(xiàng)元素,地暖：衛(wèi)生間另設(shè)電地暖，采暖方式熱舒適度高、節(jié)能、運(yùn)行維護(hù)方便、不占用使用面積，衛(wèi)生、無(wú)污染,聲音：專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)香格里拉酒店系統(tǒng)的聲學(xué)顧問(wèn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)降噪處理，使用法國(guó)技術(shù)可耐福隔聲隔墻系統(tǒng)，地板下額外增加彈性墊隔振降噪,水：無(wú)負(fù)壓變頻供水，杜絕二次污染，24小時(shí)集中供應(yīng)55攝氏度低溫?zé)崴M(jìn)口金寶銅管，使用壽命長(zhǎng),智能家居系統(tǒng)：美國(guó)honeywell家居智能系統(tǒng)，根據(jù)室內(nèi)狀態(tài)進(jìn)行場(chǎng)景預(yù)設(shè)，如家庭影院場(chǎng)景、親朋聚會(huì)場(chǎng)景 ,完美細(xì)節(jié) 全面關(guān)懷,打造國(guó)際品味居家生活,會(huì)所-一個(gè)讓業(yè)主輕松與交流的平臺(tái) 會(huì)所作為東海路9號(hào)業(yè)主生活配套設(shè)施，是家庭功能的延伸。獨(dú)有的會(huì)所設(shè)計(jì)，在保證客戶(hù)尊貴感同時(shí)，為業(yè)主有家的感覺(jué).,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)會(huì)所,有時(shí)間才能輕松, 服務(wù)周到才有尊嚴(yán), 時(shí)光是相對(duì)的, 讓享受的時(shí)光相對(duì)變長(zhǎng)。,智能安防,私密部分： 智能化控制系統(tǒng)，包括無(wú)負(fù)壓變頻供水系統(tǒng)、多媒體系統(tǒng)；中央新風(fēng)系統(tǒng)； 綜合立體降噪系統(tǒng)； 防噪降輻射窗玻璃； 智能直達(dá)電梯,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)智能安防,公共部分： 戶(hù)外保安監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、社區(qū)周界防盜報(bào)警系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)、門(mén)禁及電梯控制系統(tǒng)、信息管理子系統(tǒng) ,宣傳策略點(diǎn):東海路9號(hào)，先進(jìn)的安防管理和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩諊谇鄭u無(wú)與倫比，安全性/私密性最好。,智能樓宇控制+保安24小時(shí)監(jiān)控，業(yè)主專(zhuān)用卡片+保姆單獨(dú)卡片+來(lái)客引導(dǎo)系統(tǒng)，保證控制出入人員及整體安全性.,物業(yè)服務(wù),全球最大的物業(yè)管理公司世邦魏理仕(cbre)擔(dān)綱物業(yè)顧問(wèn)，提供全面、一流的物業(yè)管理服務(wù) 體現(xiàn)“形象尊貴化”及“服務(wù)個(gè)性化”特點(diǎn)，超六星級(jí)酒店服務(wù)，專(zhuān)門(mén)為本項(xiàng)目的豪宅客戶(hù)量身訂做物管服務(wù)。,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)物業(yè)服務(wù),每天，都有一群人恭候您回家。,讓業(yè)主折服 的物業(yè)服務(wù),細(xì)致入微，貼心全面。,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)品牌發(fā)展商,青島陽(yáng)光新地置業(yè)有限公司，專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)綜合體精品項(xiàng)目，代表項(xiàng)目青島新世界數(shù)碼港，南京新地中心，蘇州新地中心等，持有物業(yè)青島陽(yáng)光百貨、蘇州陽(yáng)光百貨等高檔物業(yè)等。,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)合作團(tuán)隊(duì),建筑顧問(wèn)：澳洲ua設(shè)計(jì),景觀顧問(wèn)：貝爾高林國(guó)際（香港）,市場(chǎng)顧問(wèn)：dtz戴德梁行,物業(yè)管理顧問(wèn)：世邦魏理仕,燈光顧問(wèn)： 上海林豐燈飾,聲學(xué)顧問(wèn)：京金寶,國(guó)際團(tuán)隊(duì) 完美品質(zhì)保障,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)合作團(tuán)隊(duì),國(guó)際團(tuán)隊(duì) 完美品質(zhì)保障,玻璃幕墻顧問(wèn)：耀華皮爾金頓,泛光照明顧問(wèn)：香港索恩,會(huì)所設(shè)計(jì)顧問(wèn)：新加坡dp,軟裝顧問(wèn)：臺(tái)灣chris,標(biāo)識(shí)顧問(wèn)：北京銘鼎,室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問(wèn)：香港apo,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)合作團(tuán)隊(duì),為了業(yè)主的極致居住，眾多一流團(tuán)隊(duì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，項(xiàng)目以客戶(hù)為中心進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在各個(gè)方面都有全方位的保障，塑造了領(lǐng)先的國(guó)際化生活品質(zhì)。,蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，感觸震撼 ,城市中心生態(tài)資源領(lǐng)地 城市中心稀缺高品質(zhì)產(chǎn)品 高配置智能化系統(tǒng) 專(zhuān)屬物業(yè)管家 品牌發(fā)展商,東海路9號(hào),它將代言青島21世紀(jì)的居住高度！,“獨(dú)一無(wú)二”的東海路9號(hào)價(jià)值體系,東海路9號(hào)的價(jià)值體系,誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)東海路9號(hào)？ 企業(yè)老板、老總，商務(wù)人士、金領(lǐng) ，有豐富的閱歷，強(qiáng)烈的身份感，多次置業(yè)經(jīng)歷。 購(gòu)買(mǎi)東海路9號(hào)何用？ 東海路9號(hào)客戶(hù)以自住為主，長(zhǎng)期居住為目的的客戶(hù)居多，部分客戶(hù)兼有自住和投資兩種想法。,客戶(hù)分析成交客戶(hù)特征,為何購(gòu)買(mǎi)東海路9號(hào)？ 客戶(hù)有居住及投資需求并認(rèn)同東海路9號(hào)的價(jià)值點(diǎn) 景觀（稀缺海景資源） 產(chǎn)品（居住的舒適性） 居住所要求的安全感 區(qū)位+配套（城市中心，成熟生活圈） 居住所帶來(lái)的面子感、圈層感 獨(dú)一無(wú)二的會(huì)所 升值潛力 物業(yè)服務(wù) ,客戶(hù)分析成交客戶(hù)特征,成交客戶(hù)特性研究,張先生，46歲，董事長(zhǎng) 客戶(hù)代表性 性格內(nèi)斂，不張揚(yáng)。白手起家，擁有萬(wàn)噸貨輪，上億的身價(jià)。 客戶(hù)訪(fǎng)談 平時(shí)經(jīng)常參加酒會(huì)，在社交場(chǎng)合，來(lái)得都是同一階層的人，聊得話(huà)題比較廣泛。但在平時(shí)，他最需要適合自己思考的空間。 房子很重要，因?yàn)槭亲约汉图胰讼硎艿牡胤?，他非常在意房子的安全感和私密性?劉先生，38歲，某集團(tuán)ceo 客戶(hù)特征 曾在國(guó)外學(xué)習(xí)生活了一段時(shí)間，具有很高的學(xué)識(shí)。 客戶(hù)訪(fǎng)談： 他說(shuō)自己喜歡大隱隱于市的感覺(jué)。喜歡有獨(dú)立的空間，并能體現(xiàn)自身的成就。 買(mǎi)房子，他更愿意傾聽(tīng)周邊朋友的建議。,成交客戶(hù)特性研究,王先生，39歲，董事長(zhǎng) 客戶(hù)特征 各大城市都有生意。 客戶(hù)訪(fǎng)談 在全國(guó)各大城市都有他的個(gè)人房產(chǎn)，因公司業(yè)務(wù)發(fā)展，來(lái)到青島，一家人很樂(lè)意在這里居住、生活。 他平時(shí)一定會(huì)買(mǎi)適合自己的東西，房子也是。因?yàn)楹玫臇|西經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。,成交客戶(hù)特性研究,通過(guò)客戶(hù)與銷(xiāo)售人員訪(fǎng)談，我們總結(jié)出了業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)東海路9號(hào)三個(gè)層面需求，每一個(gè)客戶(hù)都有這幾方面的需求。 功能性需求 看好城市中心稀缺的生態(tài)資源 為了居住，增加自己在圈子里的影響力，推動(dòng)事業(yè)的發(fā)展 情感需求 從復(fù)雜社會(huì)關(guān)系中束縛擺脫，實(shí)現(xiàn)身心放松 尋找身份標(biāo)簽，實(shí)現(xiàn)心理上的成就與滿(mǎn)足 財(cái)富需求 通過(guò)置業(yè)，利用物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)自身財(cái)富的增值。,客戶(hù)置業(yè)特征,價(jià)格因素與同城其他項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格比較（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的截流） 產(chǎn)品因素剩余房源戶(hù)型偏大，銷(xiāo)售速度慢 物業(yè)費(fèi)因素有一部分客戶(hù)認(rèn)為本項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)偏高，置業(yè) 于與其他項(xiàng)目 價(jià)值點(diǎn)因素沒(méi)有與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行有效產(chǎn)品價(jià)值區(qū)隔，客戶(hù)沒(méi)有真正了解本項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn) 政策影響客戶(hù)變得不積極，觀望氣氛濃,客戶(hù)分析未成交客戶(hù),09年本項(xiàng)目傳播策略,1、重構(gòu)核心價(jià)值體系 2、全面體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) 3、 極致生活體驗(yàn),傳播策略,解決全面居家方案的精工大宅,項(xiàng)目定位,產(chǎn)品定位,純居住城市中心豪宅,形象定位,睿智領(lǐng)袖的大雅府邸,一品府邸養(yǎng)生大宅,品牌定位,(與別墅產(chǎn)品產(chǎn)生差異化）,“獨(dú)一無(wú)二”,擁有東海路9號(hào)的人占有唯一的地段、唯一的景觀、唯一的資源價(jià)值、唯一的科技、唯一的生態(tài)、唯一的安防表達(dá)了少數(shù)人對(duì)稀有資源的占有。 一品府邸,品牌定位,“不可復(fù)制”,東海路9號(hào)的地段、景觀、建筑、設(shè)備、系統(tǒng)彰顯其最高價(jià)值所在。不可復(fù)制性傳遞給目標(biāo)受眾項(xiàng)目不可再生的價(jià)值感，與目標(biāo)客戶(hù)群的特質(zhì)相吻合。 一品府邸,品牌定位,“極度舒適”,城市景觀,充足停車(chē)位,高品質(zhì)精裝修,會(huì)所設(shè)計(jì),國(guó)際頂級(jí)品牌,環(huán)保用材,優(yōu)秀發(fā)展顧問(wèn)團(tuán)隊(duì). 養(yǎng)生大宅,品牌定位,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目深入分析、賣(mài)點(diǎn)挖掘，我們提煉出項(xiàng)目的四大賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行推廣。 第一大賣(mài)點(diǎn)：地段 第二大賣(mài)點(diǎn)：自然生態(tài) 第三大賣(mài)點(diǎn)：科技 第四大賣(mài)點(diǎn)：安全,傳播策略,營(yíng)銷(xiāo)總思路,營(yíng)銷(xiāo)總思路：以圈層營(yíng)銷(xiāo)為主，體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)為輔，深入挖掘客戶(hù)資源。 營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵：在圈層內(nèi)的推廣活動(dòng)，建立圈層影響力 09年4月初開(kāi)始營(yíng)銷(xiāo)推廣，提早積累客戶(hù) 客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)維系感情，建立口碑 精練的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)； 繼續(xù)擴(kuò)大圈層內(nèi)人士推廣； 有針對(duì)性的媒體投放。,關(guān)鍵物料,樣板房、看樓通道、戶(hù)外圍擋包裝 會(huì)所全面開(kāi)放 產(chǎn)品樓書(shū) 戶(hù)型手冊(cè) 客戶(hù)通訊 dm雜志 公關(guān)禮品廣告 實(shí)景拍攝，讓客戶(hù)更真切地感受東海路9號(hào)的極致生活,09年銷(xiāo)售推廣重要節(jié)點(diǎn),本項(xiàng)目09年銷(xiāo)售，將與同片區(qū)在售項(xiàng)目和即將面市項(xiàng)目共同上演一場(chǎng)激烈的客戶(hù)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。因此，我們應(yīng)提前進(jìn)行推廣，利用今年4、5、6、7月黃金推廣周期進(jìn)行集中、精確推廣， 重點(diǎn)打擊占20%的“引領(lǐng)者”類(lèi)型客戶(hù)！,09年1月,5、 6月,7月,差異區(qū)隔，絕對(duì)影響 視覺(jué)系統(tǒng)整合 銷(xiāo)售道具 樣板間展示,組合推廣，活動(dòng)造勢(shì) 媒體推廣原則 高調(diào)入市，集中火力爆發(fā) 報(bào)紙廣告 機(jī)場(chǎng)燈箱廣告 雜志廣告 戶(hù)外廣告 dm雜志 圈層營(yíng)銷(xiāo) 會(huì)所全面開(kāi)放實(shí)景體驗(yàn),4月,10月,消化現(xiàn)有客戶(hù) 積累目標(biāo)客戶(hù) 客戶(hù)策略 實(shí)景體驗(yàn) 會(huì)所全面開(kāi)放,1、營(yíng)造項(xiàng)目極致生活形象 闡述東海路9號(hào)極致生活價(jià)值,東海路9號(hào)提供給客戶(hù)群所需求的情感價(jià)值，具備獨(dú)特個(gè)性，它強(qiáng)調(diào)的不是富麗堂皇，而是將品位與生活體驗(yàn)相結(jié)合，提供給消費(fèi)者便利、高品質(zhì)、人性化的第一城市居所。,推廣策略,極致形象引人注目系列主題活動(dòng)，奠定提升東海路9號(hào)的品位。,2、營(yíng)造項(xiàng)目極致生活形象,推廣策略,注：所有活動(dòng)可與相關(guān)單位及企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系協(xié)商，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。,3、項(xiàng)目完美細(xì)節(jié)展示,（1）終端銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)策略 售樓處包裝對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)行有力保障 銷(xiāo)售人員的形象和素質(zhì) 客戶(hù)跟蹤日志，每天總結(jié)檢查，任何問(wèn)題及時(shí)提出和整改,推廣策略,3、項(xiàng)目完美細(xì)節(jié)展示,（2）極致生活體驗(yàn) 獨(dú)一無(wú)二的會(huì)所配套 樣板間展示 景觀、視野等感受。,推廣策略,媒體推廣配合營(yíng)銷(xiāo)事件 選用精準(zhǔn)媒體，配合東海路9號(hào)系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)事件進(jìn)行推廣。 媒體選擇： 報(bào)紙： 半島都市報(bào) 、 青島日?qǐng)?bào)等配合主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。 半島都市報(bào)：信息量全面，傳播力度大。 青島日?qǐng)?bào)：內(nèi)容可信度高，權(quán)威性強(qiáng)，影響力強(qiáng)。 雜志：新航空、時(shí)尚（陽(yáng)光百貨）、財(cái)經(jīng)等 燈箱廣告：選擇青島、上海、北京、臺(tái)灣、等各大機(jī)場(chǎng)燈箱廣告，以青島機(jī)場(chǎng)燈箱廣告為主，展示項(xiàng)目品質(zhì)。 機(jī)場(chǎng)電子屏媒體：強(qiáng)制性觀看，循環(huán)播放次數(shù)多，鎖定部分終端客戶(hù)群。 戶(hù)外廣告：重點(diǎn)考慮機(jī)場(chǎng)兩側(cè)的戶(hù)外廣告牌和道旗廣告,推廣策略,dm單張、短信配合系列活動(dòng)主題營(yíng)銷(xiāo) dm單張：宣傳東海路9號(hào)極致生活主張，延續(xù)項(xiàng)目各類(lèi)及時(shí)動(dòng)態(tài)，不定期推廣，隨刊或單獨(dú)寄送 短信：不定期的客戶(hù)維系，每月根據(jù)主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)對(duì)目標(biāo)客戶(hù)發(fā)送項(xiàng)目活動(dòng)信息等。重大活動(dòng)節(jié)點(diǎn)通過(guò)短信進(jìn)行傳遞。,推廣策略,活動(dòng)一：深訪(fǎng)客戶(hù)安排,通過(guò)封鎖青島高端人士經(jīng)常出入的社交場(chǎng)所與其定向公司進(jìn)行溝通合作，進(jìn)行本項(xiàng)目的宣傳物料投放，篩選關(guān)鍵目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤。 邀請(qǐng)此類(lèi)客戶(hù)定期參加各類(lèi)聚會(huì)活動(dòng)，保持聯(lián)系溝通。 了解客戶(hù)需求及特性，規(guī)整為詳細(xì)的客戶(hù)檔案，劃分為小眾圈層進(jìn)行針對(duì)性服務(wù)方案提議。 時(shí)間：春節(jié)后一個(gè)月 物料配合：戶(hù)型圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、訪(fǎng)談禮品等,營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),活動(dòng)二：與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作（如匯豐銀行、中國(guó)銀行等）,目的：通過(guò)與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，讓客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)項(xiàng)目高端生活品質(zhì)，提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，鎖定 地點(diǎn)：東海路9號(hào)會(huì)所 、現(xiàn)場(chǎng)及各樣板房 人員：銀行客戶(hù)、銷(xiāo)售員、會(huì)所服務(wù)人員等 物料配合：概念樓書(shū)、戶(hù)型圖等,營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),活動(dòng)三：名車(chē)展示（法拉利、保時(shí)捷、奧迪等同類(lèi)型名車(chē)展）,目的：通過(guò)整合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資