項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤管理

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤管理監(jiān)控動(dòng)態(tài)利潤 支撐經(jīng)營決策來源通常情況下，房企經(jīng)營當(dāng)然希望現(xiàn)金流增加的同時(shí)利潤也增長，但是在現(xiàn)今重視快周轉(zhuǎn)、快速清庫存以緩解資金鏈壓力的市場背景下，更現(xiàn)實(shí)的問題，可能在于犧牲多少項(xiàng)目利潤換得現(xiàn)金流，才能實(shí)現(xiàn)公司利潤的合理最大化。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有周期長、投資多、風(fēng)險(xiǎn)高、波動(dòng)大、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，現(xiàn)金流和利潤的動(dòng)態(tài)預(yù)測顯得尤為重要，可謂“?；乜睢⑶笊?、降風(fēng)險(xiǎn)、保經(jīng)營”，而做好利潤監(jiān)控，有利于讓決策者做到心中有數(shù)，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目利潤是公司利潤的基礎(chǔ)與保障項(xiàng)目利潤和公司利潤可由如下公式表示：項(xiàng)目利潤=項(xiàng)目總收入-項(xiàng)目開發(fā)成本-管理費(fèi)用-稅金；公司利潤=項(xiàng)目年度結(jié)轉(zhuǎn)利潤疊加-公司管理費(fèi)用。項(xiàng)目利潤預(yù)測重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目投資回報(bào)率、利潤率、凈現(xiàn)值等，在進(jìn)行項(xiàng)目利潤預(yù)測的同時(shí)，要對項(xiàng)目的收入、支出、工程進(jìn)度、項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤進(jìn)行時(shí)間維度的分解，方便形成項(xiàng)目現(xiàn)金流和項(xiàng)目年度結(jié)轉(zhuǎn)利潤預(yù)測；而公司利潤預(yù)測則關(guān)注年度的收入、支出、利潤和現(xiàn)金流，是一個(gè)整合平衡的過程，有時(shí)可能需要犧牲單個(gè)項(xiàng)目的收益率來保公司的現(xiàn)金流。進(jìn)行有針對性的動(dòng)態(tài)利潤管理，先要理清項(xiàng)目利潤與公司利潤的關(guān)系。首先，項(xiàng)目利潤是公司利潤形成的基礎(chǔ)。項(xiàng)目凈利潤是項(xiàng)目從開始到結(jié)束（一般會(huì)跨年度）的整體經(jīng)營利潤；項(xiàng)目年度結(jié)轉(zhuǎn)利潤=項(xiàng)目年度結(jié)轉(zhuǎn)收入-年度結(jié)轉(zhuǎn)成本-項(xiàng)目年度費(fèi)用，同一項(xiàng)目各年度結(jié)轉(zhuǎn)利潤總和等于項(xiàng)目利潤。公司凈利潤是公司一段時(shí)間內(nèi)的總體經(jīng)營利潤，通常以年度為單位進(jìn)行衡量。同年度各項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的利潤之和減掉公司年度費(fèi)用就是當(dāng)年的公司利潤。因此，項(xiàng)目利潤管理做不好，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤就無從談起，企業(yè)很難有持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營利潤。其次，做好項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤管理是保障公司年度利潤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵?？梢哉f，做好項(xiàng)目年度結(jié)轉(zhuǎn)利潤管理才能做好公司利潤管理。公司利潤結(jié)轉(zhuǎn)要參照項(xiàng)目可結(jié)轉(zhuǎn)利潤，而項(xiàng)目利潤結(jié)轉(zhuǎn)需具備一定銷售和工程進(jìn)度條件，其中銷售條件為銷售簽訂的合同回款要達(dá)到100%或至少大于90%，而工程進(jìn)度條件為交房/竣工備案完畢。當(dāng)然，因不同企業(yè)財(cái)務(wù)審核不同，要求略有差異。結(jié)轉(zhuǎn)是財(cái)務(wù)動(dòng)作，項(xiàng)目利潤不結(jié)轉(zhuǎn)就無法體現(xiàn)公司利潤。以下從項(xiàng)目和公司兩個(gè)維度分別詳述動(dòng)態(tài)利潤管理的作用、形成、預(yù)測和關(guān)鍵影響因素。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤管理通過項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤的預(yù)測、分析，可避免拍腦門、憑感覺決策，提高管理的精細(xì)化程度，輔助定價(jià)，及時(shí)、高效決策，快速調(diào)整經(jīng)營策略，保障經(jīng)營目標(biāo)可控。1.項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤：指導(dǎo)項(xiàng)目各階段經(jīng)營決策首先體現(xiàn)在拿地階段，項(xiàng)目利潤是決策拿地的關(guān)鍵指標(biāo)。通常管理規(guī)范的公司都會(huì)對項(xiàng)目凈利潤設(shè)定一定的標(biāo)準(zhǔn)，低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)原則上不拿地。以R企為例，它是按城市來分類，一類城市利潤率不能低于15%，二類城市利潤率不能低于13%，三類城市利潤率不能低于10%。此階段通常由投資中心負(fù)責(zé)組織營銷、成本、財(cái)務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)部門從產(chǎn)品初步定位、售價(jià)初步預(yù)測、市場預(yù)期預(yù)估、成本測算、稅金和管理費(fèi)用等幾個(gè)方面進(jìn)行預(yù)測分析，并最終形成土地版的項(xiàng)目利潤率目標(biāo)。在取得土地后土地版的項(xiàng)目利潤目標(biāo)作為指導(dǎo)后期工作開展的關(guān)鍵約束指標(biāo)。其次，在項(xiàng)目策劃階段，指導(dǎo)項(xiàng)目定位和方案決策。由運(yùn)營中心/營銷中心負(fù)責(zé)組織完成項(xiàng)目定位策劃工作，依據(jù)規(guī)劃指標(biāo)、周邊樓盤情況進(jìn)行詳細(xì)的產(chǎn)品類型、產(chǎn)品配置、目標(biāo)客戶群確定，進(jìn)行售價(jià)預(yù)估、成本測算，形成方案版的目標(biāo)利潤，指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)等工作的開展，是對土地投資階段相關(guān)工作的細(xì)化，此階段如果出現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)利潤低于土地版的情況，則需要提請投委會(huì)/董事會(huì)決策。再次，在項(xiàng)目執(zhí)行階段，指導(dǎo)經(jīng)營策略調(diào)整。由運(yùn)營中心以季度/半年度為單位進(jìn)行項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤監(jiān)控，即通過回顧已完成的情況來預(yù)測未來的情況，并根據(jù)項(xiàng)目執(zhí)行情況、市場因素等，進(jìn)行多維度利潤預(yù)測分析，如已售產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的售價(jià)、庫存產(chǎn)品預(yù)計(jì)售價(jià)、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行上下波動(dòng)后的利潤變化預(yù)測、進(jìn)度延誤后帶來的周轉(zhuǎn)率變化預(yù)測等，輔助管理決策。最后，項(xiàng)目結(jié)算完畢后，由負(fù)責(zé)項(xiàng)目結(jié)算的部門（財(cái)務(wù)部/成本部）進(jìn)行項(xiàng)目整體經(jīng)營利潤的最終計(jì)算。2.項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤形成：項(xiàng)目資金流入流出預(yù)測項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤的形成，要對項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)和項(xiàng)目稅費(fèi)進(jìn)行預(yù)測。項(xiàng)目銷售預(yù)測。按產(chǎn)品類型進(jìn)行銷售單價(jià)預(yù)測，根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)確定產(chǎn)品銷售面積，預(yù)測銷售總收入=單價(jià)面積。項(xiàng)目資金流入預(yù)測（見圖1）。包括銷售收入計(jì)劃和銷售回款計(jì)劃。項(xiàng)目成本支出預(yù)測。按成本科目進(jìn)行各類成本費(fèi)用的預(yù)測（見圖2），其中開發(fā)間接費(fèi)中包含資本化利息。項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用預(yù)測。按費(fèi)用科目和一定的費(fèi)用計(jì)提比例進(jìn)行三大費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用）的預(yù)測。項(xiàng)目稅費(fèi)預(yù)測。項(xiàng)目稅費(fèi)通常按營業(yè)稅及附加、預(yù)征土地增值稅、企業(yè)所得稅三大類進(jìn)行預(yù)測。按照國家稅務(wù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定確定各稅種稅率，其中，營業(yè)稅及附加稅金=稅率銷售收入（回款）；預(yù)征土地增值稅=銷售收入（回款）稅率；企業(yè)所得稅通常是核定征收的方式，企業(yè)所得稅=利潤總額稅率。項(xiàng)目稅金和開發(fā)費(fèi)用預(yù)計(jì)投入時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度按時(shí)間軸進(jìn)行分解，結(jié)合項(xiàng)目資金流入預(yù)測和項(xiàng)目成本資金流出預(yù)測形成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流預(yù)測。3.項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤回顧：輔助目標(biāo)利潤率調(diào)整決策影響項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤的關(guān)鍵因素有產(chǎn)品售價(jià)、產(chǎn)品動(dòng)態(tài)成本和項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，這也是進(jìn)行項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤率回顧的關(guān)鍵點(diǎn)。一般，會(huì)按季度/半年度進(jìn)行動(dòng)態(tài)全景模型回顧（包括銷售、成本、進(jìn)度、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流和項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤），分析項(xiàng)目已完成情況與目標(biāo)情況對比，對未來可能發(fā)生的情況進(jìn)行預(yù)測，重點(diǎn)要對未售產(chǎn)品的售價(jià)波動(dòng)、產(chǎn)品動(dòng)態(tài)成本的變化、項(xiàng)目進(jìn)度變化等維度進(jìn)行利潤影響評估，結(jié)合公司的動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流情況，決策是否需要調(diào)整項(xiàng)目利潤率目標(biāo)。在現(xiàn)階段的“寒冬期”，為了保證現(xiàn)金流，隨時(shí)要根據(jù)市場情況對已售產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的利潤、未售產(chǎn)品的定價(jià)、準(zhǔn)備推出的優(yōu)惠策略對利潤的影響等進(jìn)行分析，即為了?；乜?、?，F(xiàn)金流犧牲了多少利潤，要做到心中有數(shù)。當(dāng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤跟方案版的目標(biāo)利潤出現(xiàn)負(fù)偏差或需要調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)利潤時(shí)，需要將調(diào)整報(bào)告提交投委會(huì)/董事會(huì)，對項(xiàng)目目標(biāo)利潤率進(jìn)行調(diào)整決策，并形成項(xiàng)目后續(xù)執(zhí)行的目標(biāo)利潤率控制基準(zhǔn)。公司動(dòng)態(tài)利潤管理公司利潤的作用，首先體現(xiàn)在它是衡量企業(yè)經(jīng)營情況的關(guān)鍵指標(biāo)；其次，是企業(yè)價(jià)值最大化/股東財(cái)富最大化的指標(biāo)體現(xiàn)：一來表現(xiàn)為利潤規(guī)模與增長，二來是盈利能力與持續(xù)發(fā)展的衡量標(biāo)準(zhǔn)，可表現(xiàn)在股價(jià)高低/預(yù)期每股盈余上；再次，是衡量經(jīng)營者管理水平的關(guān)鍵指標(biāo)。1.公司利潤目標(biāo)形成：重在項(xiàng)目利潤結(jié)轉(zhuǎn)管理常見兩種公司利潤目標(biāo)形成方式：自上而下與自下而上。自上而下的形成方式，是根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展要求、董事會(huì)要求等來設(shè)定公司年度利潤指標(biāo)。參考的關(guān)鍵指標(biāo)為：去年盈利情況、增長速度要求、資源盤點(diǎn)情況、新項(xiàng)目開發(fā)情況、土地儲(chǔ)備等情況。原則上以滿足增長速度要求為主。比如，戰(zhàn)略發(fā)展要求每年以25%-30%的復(fù)合增長率增長，結(jié)合去年的盈利情況來確定今年的利潤目標(biāo)。通常上市公司要做3-5年的利潤目標(biāo)預(yù)測，根據(jù)上述情況，當(dāng)發(fā)現(xiàn)其中某一個(gè)年度利潤目標(biāo)不能滿足增長率要求時(shí)，會(huì)結(jié)合土地儲(chǔ)備情況，調(diào)整拿地策略和儲(chǔ)備地的開工日期，確保3-5年利潤增長相對平穩(wěn)，保持公司的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。自下而上的形成方式，進(jìn)行公司資源盤點(diǎn)，結(jié)合今年新項(xiàng)目開發(fā)情況，來確定公司年度利潤經(jīng)營目標(biāo)。決策指標(biāo)參考資源盤點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)情況。比如，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和資源情況，在建項(xiàng)目今年只能結(jié)轉(zhuǎn)5000萬利潤，新開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)年期無法完成利潤結(jié)轉(zhuǎn)，那今年的公司利潤指標(biāo)就是5000萬；如果新開發(fā)項(xiàng)目年內(nèi)能結(jié)轉(zhuǎn)500萬利潤，那年度利潤就是5500萬。其中，采取自上而下方式的公司居多，無論采用哪種方式，做好項(xiàng)目利潤結(jié)轉(zhuǎn)管理是進(jìn)行公司利潤管理的基礎(chǔ)。項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤形成原理是公司利潤形成的基礎(chǔ)。2.公司動(dòng)態(tài)利潤監(jiān)控：確保公司結(jié)轉(zhuǎn)利潤目標(biāo)由集團(tuán)運(yùn)營管理部以季度/年度動(dòng)態(tài)分析公司經(jīng)營情況，監(jiān)控利潤指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，回顧分析年度回款預(yù)算、年度關(guān)鍵進(jìn)度、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本、年度銷售計(jì)劃等，與年度各項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤目標(biāo)進(jìn)行對比，對每個(gè)項(xiàng)目已完成情況進(jìn)行總結(jié)，對影響項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵進(jìn)度延誤、銷售計(jì)劃延誤等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估及提出應(yīng)對策略，并重新調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃，確保單一項(xiàng)目利潤能按期按預(yù)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)目標(biāo)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，并進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤的平衡，通過完成得好的項(xiàng)目來彌補(bǔ)完成得不好的項(xiàng)目，如果還有結(jié)轉(zhuǎn)缺口，則進(jìn)行個(gè)別項(xiàng)目的計(jì)劃調(diào)整，通過項(xiàng)目趕工期、趕銷售進(jìn)度和銷售回款來確保公司結(jié)轉(zhuǎn)利潤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。在年度進(jìn)行公司動(dòng)態(tài)利潤目標(biāo)監(jiān)控時(shí)，會(huì)對去年實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)進(jìn)行總結(jié)，也會(huì)結(jié)合市場情況對未來3-5年的增長速度和年度利潤目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的此年度公司利潤目標(biāo)作為經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的考核指標(biāo)，做到“管一年，看三年”，以降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保證公司健康發(fā)展。3.四大關(guān)鍵因素影響公司動(dòng)態(tài)利潤影響公司動(dòng)態(tài)利潤的關(guān)鍵因素，首先在于產(chǎn)