河南濮陽(yáng)房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告（59頁(yè)） .ppt

河南濮陽(yáng)市調(diào)報(bào)告,營(yíng)銷(xiāo)策劃中心,時(shí)間：2012.8.27,目 錄 catalog, 概述與城市位置及輻射圖 禹州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng) 商品房市場(chǎng) 重點(diǎn)樓盤(pán)情況 重點(diǎn)樓盤(pán)分布 重點(diǎn)樓盤(pán)數(shù)據(jù)匯總 小結(jié),項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目地塊指標(biāo)及四周 項(xiàng)目swot分析 調(diào)研的目的 城區(qū)調(diào)研的重點(diǎn)區(qū)域 調(diào)研總況分析 總結(jié),二、項(xiàng)目區(qū)域分析,一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析,三 、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析,濮陽(yáng)項(xiàng)目區(qū)域分析, 禹州區(qū)位圖,河南省,濮陽(yáng),濮陽(yáng)縣與濮陽(yáng)市的區(qū)位關(guān)系,濮陽(yáng)市與濮陽(yáng)縣城區(qū)的關(guān)系圖,濮陽(yáng) 市,濮陽(yáng) 縣, 濮陽(yáng)地圖,目標(biāo)地塊,長(zhǎng)慶路,禹王廣場(chǎng),濮陽(yáng) 市,紅旗路,國(guó)慶路,平安路,軟件科 技園,大型居 住區(qū) （部分動(dòng)工中）,商住,億豐 cbd,正佳,工廠,工業(yè)區(qū),2013年河南各縣gdp排名 禹州排名33/108,濮陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析,濮陽(yáng)縣位于魯豫兩省交界處，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈銜接融合的前沿、國(guó)務(wù)院確定國(guó)家級(jí)濮范臺(tái)綜合試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)、省際交匯區(qū)域中心城市。gdp排名河南第33位，濮陽(yáng)市第1位。 濮陽(yáng)縣是一座歷史文化名城，歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是中華民族的發(fā)祥地之一，擁有50000年古老文明。濮陽(yáng)是“顓頊遺都、帝舜故里”。1987年4月20日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤銷(xiāo)濮陽(yáng)市郊區(qū)，設(shè)立濮陽(yáng)縣，駐城關(guān)鎮(zhèn)；6月12日，正式撤銷(xiāo)市郊區(qū)恢復(fù)濮陽(yáng)縣建置。濮陽(yáng)縣城西南西水坡出土了距今6400多年仰韶文化時(shí)期的蚌塑龍虎型圖案，轟動(dòng)中外考古界，被稱(chēng)為“中華第一龍”，濮陽(yáng)縣也因此被贊譽(yù)為“中華龍鄉(xiāng)”。 濮陽(yáng)縣轄10個(gè)鎮(zhèn)、10個(gè)鄉(xiāng)?？?cè)丝?13.52萬(wàn)，城區(qū)人口225萬(wàn)（2012年）。城鎮(zhèn)化率19.82%。 2011年，累計(jì)組織國(guó)內(nèi)勞務(wù)輸出156.9萬(wàn)人次，國(guó)外勞務(wù)輸出2500余人次，實(shí)現(xiàn)務(wù)工收入170余億元，農(nóng)民務(wù)工收入已占到純收入50%以上，被表彰為“河南省勞務(wù)輸出基地先進(jìn)縣”。 地理位置-南部及東南部以黃河為界，與山東省東明縣、鄄城縣隔河相望；東部、東北部與河南省范縣及山東省莘縣毗鄰；北部、西北部與河南省濮陽(yáng)市、清豐縣相臨；西部、西南部與河南省內(nèi)黃縣、滑縣、長(zhǎng)垣縣接壤。 2012年，全縣生產(chǎn)總值248億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額82.63億元，地方一般預(yù)算收入24.3億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19209元，農(nóng)民人均純收入7086元。, 概述,(濮陽(yáng)縣交通便利，京港高鐵、鄭濟(jì)高鐵在境內(nèi)形成“十字形”客運(yùn)通道；中國(guó)第一條設(shè)計(jì)30噸軸重、開(kāi)行萬(wàn)噸大列的重載鐵路山西中南部鐵路橫貫濮陽(yáng)縣全境，東連京九，西接京廣大動(dòng)脈；106國(guó)道、大廣高速、范輝高速、德商高速穿境而過(guò)，距鄭州、濟(jì)南兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)均在200公里左右 。,鄭州機(jī) 場(chǎng)200km,濟(jì)南機(jī)場(chǎng) 200km,【 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析】, 土地市場(chǎng),第一地塊在項(xiàng)目意向地塊東側(cè)長(zhǎng)慶路對(duì)面，意向地塊南側(cè)國(guó)慶路南側(cè), 濮陽(yáng)各經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較,截止2014年4月10日濮陽(yáng)縣共11個(gè)開(kāi)發(fā)商，17個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，共有2349套商品房屋可售。 截止2014年4月10日10時(shí)濮陽(yáng)縣共成交4831套商品房，成交面積達(dá)500567.55平方， 截止下午15:13成交4861套，503685.99平方,【商業(yè)競(jìng)品分析】, 2013年重要樓盤(pán)售價(jià),濮陽(yáng)縣新建樓盤(pán)主要集中在京開(kāi)大道（解放路）、鐵丘路、國(guó)慶路以及長(zhǎng)慶路兩側(cè)； 京開(kāi)大道（解放路）、長(zhǎng)慶路作為濮陽(yáng)縣前往濮陽(yáng)市的主干道，目前解放路已開(kāi)發(fā)殆盡，而長(zhǎng)慶路周邊正在開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)； 濮陽(yáng)縣大力向東區(qū)發(fā)展，已有的工業(yè)企業(yè)即將搬遷，未來(lái)長(zhǎng)慶路兩側(cè)將會(huì)使開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。,住宅,商業(yè),安置房房?jī)r(jià)在2800元/平方左右,【住宅地價(jià)樓價(jià)分析】,新城區(qū),老城區(qū),平臺(tái)均價(jià) 35004200,平臺(tái)均價(jià) 3600-3800,【住宅競(jìng)品分析】, 同行業(yè)商圈分析,小結(jié)：,2013年二手房轉(zhuǎn)移登記844件，面積約9 ，成交金額1.76億萬(wàn)元，2013年公租房建設(shè)任務(wù)2222套，占地面積50畝，建筑規(guī)劃面積99945，而目前濮陽(yáng)縣的住宅銷(xiāo)售量在2014年第一季度為45萬(wàn)左右，這數(shù)據(jù)對(duì)比顯示濮陽(yáng)縣住宅市場(chǎng)目前完全由健康的剛需市場(chǎng)作支撐。建議公司可介入濮陽(yáng)縣住宅市場(chǎng)，只是政府謹(jǐn)規(guī)劃并已開(kāi)工的十萬(wàn)人大型居住區(qū)已經(jīng)在局部動(dòng)工過(guò)程中，后期市場(chǎng)會(huì)有些影響，所以建議，如涉及濮陽(yáng)縣住宅項(xiàng)目，宜快、項(xiàng)目體量不宜大； 城區(qū)經(jīng)濟(jì)優(yōu)越人群改善居住及鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工者為城區(qū)住宅購(gòu)房的重要?jiǎng)傂柘M(fèi)群體，120平米三房?jī)蓮d，購(gòu)置總價(jià)在4560萬(wàn)左右； 目前濮陽(yáng)縣商業(yè)用房基本以沿街店鋪為主，就新建的大型專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)也遠(yuǎn)離城區(qū)億豐市場(chǎng)銷(xiāo)售率也非常高，銷(xiāo)售價(jià)格也比較理想（7000元/平方左右），隨著濮陽(yáng)縣城人口快速增加，商業(yè)需求已經(jīng)迫在眉睫，開(kāi)發(fā)商業(yè)用房有較大的市場(chǎng)空間存在，建議公司介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 建議：住宅及商業(yè)地產(chǎn)均可開(kāi)發(fā),【項(xiàng)目地塊分析】,項(xiàng)目地,目標(biāo)地塊,長(zhǎng)慶路,禹王廣場(chǎng),濮陽(yáng) 市,紅旗路,國(guó)慶路,平安路,軟件科 技園,大型居 住區(qū) （部分動(dòng)工中）,商住,億豐 cbd,正佳,工廠,工業(yè)區(qū), 項(xiàng)目地塊指標(biāo)及四周, 南面為閑置地塊, 西面為張弓北路,北側(cè)為八車(chē)道 的紅旗路，紅旗路 為地方行政中心道路 今年十月份完全貫通,西側(cè)目前為規(guī)劃 的平安路， 預(yù)計(jì)24米車(chē)道,地塊南側(cè)為 八車(chē)道的國(guó)慶路， 今年十月份完全貫通,東側(cè)為八車(chē)道的 長(zhǎng)慶路，縣與市 的快速通道,【地塊四至】,長(zhǎng)慶路以西 西鄰待拆遷村莊,東面為縣規(guī)劃地新城區(qū),國(guó)慶路以北 南邊有待建的大型10萬(wàn)人的社區(qū),紅旗路以南 北臨在建樓盤(pán)中信上景灣,宗地情況介紹,1）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 2）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)沒(méi)有水渠、較深的溝壑、池塘，沒(méi)有高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素存在，沒(méi)有明顯因素會(huì)導(dǎo)致?lián)p失實(shí)際用地面積； 3）地塊西側(cè)有少量農(nóng)民住宅住宅，西南側(cè)有一座醫(yī)院，地塊東北側(cè)有一加油站，目前適合開(kāi)工的為東南地塊（長(zhǎng)慶路國(guó)慶路交叉地塊）約，60多畝，加油站可在年內(nèi)搬遷，醫(yī)院在年底或明年可以搬遷，少量農(nóng)民房在項(xiàng)目落地后的一年內(nèi)（快可在今年十月份）可以搬遷完； 4）地下情況，原先為農(nóng)用地，無(wú)明顯地下構(gòu)建存在；土地完整性較高 5）地質(zhì)情況：, 項(xiàng)目swot分析,優(yōu)勢(shì)： 區(qū)位條件良好，地塊處于縣與市快速通道核心位置，西靠縣城，離縣府一公里內(nèi)，在同一大道上，離地級(jí)市距離三分鐘車(chē)程，后期潛力巨大；道路進(jìn)出方便，交通可進(jìn)入性強(qiáng)； 項(xiàng)目所在區(qū)域土地資源稀缺性，產(chǎn)品具有廣闊的市場(chǎng)空間和開(kāi)發(fā)價(jià)值。 置，兩者對(duì)比產(chǎn)生的價(jià)值空間易體現(xiàn),機(jī)會(huì)： 縣城人口的快速增長(zhǎng)及住宅的高業(yè)績(jī)銷(xiāo)售為本地的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)需求提供了巨大的空家； 目前已入戶(hù)地方的億豐家具建材大市場(chǎng)距離縣城比較遠(yuǎn)，從區(qū)位的價(jià)值比較，對(duì)本案有價(jià)值提升作用； 市區(qū)目前中高端家居建材的消費(fèi)場(chǎng)所及不成熟，雖2013年有兩個(gè)紅星美凱龍項(xiàng)目已經(jīng)簽約落地，但因其地塊的拆遷工作在一年以?xún)?nèi)無(wú)法交地開(kāi)建，所以對(duì)公司落地?fù)屨枷葯C(jī)的有利,威脅： 在本項(xiàng)目地塊北側(cè)的正佳廣場(chǎng)，現(xiàn)因體量較大，開(kāi)發(fā)商也同步在爭(zhēng)取紅星美凱龍合作,劣勢(shì)： 因土地拆遷成本較高，土地成本方面需要繼續(xù)斡旋，如項(xiàng)目確定，需密集性的開(kāi)始溝通項(xiàng)目?jī)r(jià)格適宜。 離市太近，已無(wú)縫銜接，項(xiàng)目后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)會(huì)受到市區(qū)的部分沖擊。,濮陽(yáng)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析,【 調(diào)研的目的】,了解經(jīng)營(yíng)者以及投資者對(duì)項(xiàng)目的需求，以便更好的為我們 產(chǎn)品定位服務(wù)。 通過(guò)全業(yè)態(tài)市調(diào)，為項(xiàng)目后續(xù)的招商與銷(xiāo)售做前期客戶(hù)籌備。, 第一節(jié) 調(diào)研的目的,調(diào)研目的,【 城區(qū)調(diào)研的重點(diǎn)區(qū)域】, 第二節(jié) 城區(qū)調(diào)研的重點(diǎn)區(qū)域, 濮陽(yáng)部分商鋪照片,億豐開(kāi)業(yè),【第三節(jié). 調(diào)查總況分析】, 第三節(jié) 調(diào)查總況分析,備注此次市調(diào)深訪商家 495 戶(hù)；,家居,休閑娛樂(lè)：酒店、美容、會(huì)所足浴等,家居：家具、家紡等,建材：五金電料、陶瓷、衛(wèi)浴、門(mén)窗、油漆、太陽(yáng)能、裝飾等,餐飲：飯店、小吃、面包房等,時(shí)尚購(gòu)物：服飾、箱包、鞋帽、化妝品等,生活配套：超市、美發(fā)、工藝品、鐘表、眼鏡、書(shū)店、電腦、家電、電動(dòng)車(chē)、煙酒、藥店等, 第三節(jié) 調(diào)查總況分析,業(yè)態(tài)說(shuō)明：, 1.目前商鋪結(jié)構(gòu)各行業(yè)調(diào)研結(jié)果,目前店鋪結(jié)構(gòu),家居,建材,生活配套,底層單鋪,一拖二,一拖三,大賣(mài)場(chǎng), 2.目前店鋪權(quán)屬,店鋪權(quán)屬,家居,建材,生活配套,自有,租賃,針對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者喜歡租賃經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)習(xí)慣，可以考慮采 取售后返租政策，吸引商家及當(dāng)?shù)赝顿Y客進(jìn)行投資。,小結(jié), 3.您對(duì)商鋪購(gòu)買(mǎi)的選擇主要取決于以下哪些要素,購(gòu)買(mǎi)要素,家居,建材,生活配套,市場(chǎng)繁榮、商業(yè)氛圍、地段位置及升值潛力是決定商家選擇商鋪的重要因素，其中塑造地段價(jià)值和市場(chǎng)期望值來(lái)吸引人氣及造勢(shì)尤為重要。,11000-12000, 5.您對(duì)商鋪購(gòu)買(mǎi)意向價(jià)格,50007000,7000-9000,9000-11000,小結(jié),按當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格及調(diào)研結(jié)果上表反映了當(dāng)?shù)厣碳业纳虡I(yè)意識(shí)不成熟，利用品牌、項(xiàng)目設(shè)計(jì)來(lái)引導(dǎo)客戶(hù)的商業(yè)潛在價(jià)值及地塊的升值潛力表述達(dá)到項(xiàng)目銷(xiāo)售高溢價(jià)。,意向購(gòu)買(mǎi)價(jià)格,家居,建材,生活配套, 8.您意向購(gòu)買(mǎi)的商鋪價(jià)格（大賣(mài)場(chǎng)）,6000-8000元,8000-10000元,10000-12000元,小結(jié),意向購(gòu)買(mǎi)價(jià)格,家居,建材,時(shí)尚購(gòu)物,生活配套, 9.您是否聽(tīng)說(shuō)過(guò)紅星美凱龍？,是,否,小結(jié),是否聽(tīng)說(shuō)過(guò)紅星美凱龍,家居,建材,生活配套, 10.您覺(jué)得我公司項(xiàng)目地段如何？,很好,好,一般,不行,小結(jié),地段如何,家居,建材,生活配套, 11.您是否愿意進(jìn)駐乾北-紅星美凱龍？,愿意,不愿意,目前來(lái)看，濮陽(yáng)商家的消費(fèi)觀念還沒(méi)開(kāi)發(fā)，對(duì)于商家入駐后的市場(chǎng) 氛圍渲染是提升入駐率的核心工作,小結(jié),進(jìn)駐意向,家居,建材,生活配套, 12.您會(huì)選擇租賃還是購(gòu)買(mǎi)（愿意進(jìn)駐前提下）？,租賃,看情況,購(gòu)買(mǎi),建材商家購(gòu)買(mǎi)意識(shí)比較強(qiáng)，后期在銷(xiāo)售與設(shè)計(jì)上要多考慮到適合 建材五金類(lèi)商家商鋪需求核心店,小結(jié),購(gòu)買(mǎi)意向,家居,建材,生活配套, 13.如果您入駐此項(xiàng)目，您認(rèn)為適合自己的理想面積是,30-50,50-80,80-200,200以上,20以下,20-30,小結(jié),店鋪理想面積,家居,建材,生活配套, 14.您對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求面積,100-200,200-300,不需要,50以下,50-100,小結(jié),倉(cāng)庫(kù)面積,家居,建材,生活配套, 15.您認(rèn)為合理的租金價(jià)格？,15元/月以下,15-30元/月,31-60元/月,61-90元/月,小結(jié),90元/月以上,理想租金,家居,建材,生活配套, 17.有意入駐商戶(hù)對(duì)乾北-紅星美凱龍商貿(mào)城的要求有哪些？,小結(jié),客戶(hù)關(guān)注,家居,建材,生活配套, 18.您對(duì)我項(xiàng)目是通過(guò)什么途徑獲取的,朋友介紹,地方廣播,網(wǎng)絡(luò),廣告牌,小結(jié),獲取途徑,家居,建材,生活配套, 19.路人購(gòu)置商鋪意愿度,40以下,40-70,70以下,70-100,濮陽(yáng)縣居民目前對(duì)商鋪的投資欲望不是很強(qiáng)烈，多數(shù)處于觀望 狀態(tài)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值塑造是關(guān)鍵，怎么樣將觀望群體變?yōu)橘?gòu)買(mǎi)力是 工作核心之一,小結(jié),商鋪面積,很強(qiáng)烈,想看看,100-200,200-300,其他,近期沒(méi)有打算,沒(méi)有, 23. 住宅需求統(tǒng)計(jì),一年內(nèi),兩年內(nèi),三年內(nèi),濮陽(yáng)住宅購(gòu)買(mǎi)意愿度比較高，住宅需求期望90120平方左右為主,小結(jié),面積,二室 8090,二室 90100,三室 90115,三室 115125,三室 125140,四室 130144,四室 144155,四室 155165, 總結(jié),1、家具類(lèi)商家搬遷意向度大于55%，品牌價(jià)值訴求等本地上級(jí)入駐是后期運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)工作方向。 2、沿街租金視地段不同在1.26.67元/月/平方不等，家居建材市場(chǎng)0.51.6元/月/平方不等。 3、禹州商博城二樓商家搬遷可能性?xún)赡陜?nèi)幾乎為零（商家的店鋪裝修成本較高），兩三年后應(yīng)是商鋪重裝高峰期，商鋪搬遷可能性極大；豫華、建材大市場(chǎng)商家因市場(chǎng)管理無(wú)序、雜亂差現(xiàn)象短期搬遷可能性比較大；項(xiàng)目地塊豫龍家居市場(chǎng)因地塊拆遷因素，短期內(nèi)搬遷可能性較大。 4、禹州商家不喜歡一拖三的商鋪建筑結(jié)構(gòu)； 5、建材五金類(lèi)對(duì)店面要求主要集中為：底層單鋪、一拖二形式的，其中90%熱衷于底層單鋪，面積在80200平米。,家居、建材類(lèi)總結(jié)：,5、家居類(lèi)對(duì)店面要求主要集中為：底層單鋪、一拖二形式的，其中90%熱衷于租賃，面積需求在200平米或以上。 6、主要配套設(shè)施為倉(cāng)儲(chǔ)、物流及停車(chē)場(chǎng)，因當(dāng)前建材經(jīng)營(yíng)商戶(hù)都為臨街形式，以上因素都對(duì)當(dāng)前銷(xiāo)售產(chǎn)生影響。（可在附近或禹亳鐵路南側(cè)租賃一用地建倉(cāng)儲(chǔ)租賃） 7、在給予政策優(yōu)惠的情況下，為吸引目標(biāo)客戶(hù)，建議在市場(chǎng)培育前期租金不宜過(guò)高，吸引商家入駐，形成群聚效應(yīng)。 8、規(guī)范化統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)是我們建材類(lèi)目標(biāo)商戶(hù)（也是最大商鋪購(gòu)買(mǎi)群體之一）的最大期望。 5、家居（非家居）建材類(lèi)商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)比例是14%，租賃意向是85%左右。整體進(jìn)駐意向較濃。, 禹州家具市場(chǎng), 濮陽(yáng)建材市場(chǎng),【第四節(jié). 總結(jié)】,濮陽(yáng)城區(qū)給人總體的感覺(jué)是人流量較大，老商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍較濃，但多處于建筑和設(shè)備都處于陳舊的狀態(tài)，濮陽(yáng)縣目前好點(diǎn)的消費(fèi)都往市區(qū)流失，濮陽(yáng)的城鎮(zhèn)化速度處于快速增長(zhǎng)過(guò)程中，因城市擴(kuò)容等各方面利好因素，縣需要有良好的商業(yè)氛圍來(lái)滿足城鎮(zhèn)化的配套需求，所以商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的空間廣闊。 我們的總體建議是： 房地產(chǎn)： 商品房市場(chǎng)可介入； 原因： 1.濮陽(yáng)原先基本依賴(lài)于油田經(jīng)濟(jì)，目前正逐步擺脫這種依靠，濮陽(yáng)縣規(guī)劃了大片高新工業(yè)區(qū)，目前已經(jīng)有相當(dāng)多的國(guó)內(nèi)著名品牌廠家已經(jīng)入住，這為濮陽(yáng)縣可持續(xù)發(fā)展提供了保障； 2.濮陽(yáng)城鎮(zhèn)化比例原先比較低，至目前城鎮(zhèn)化比例才19%多，隨著濮陽(yáng)縣工業(yè)的快速發(fā)展，后期人口城鎮(zhèn)化速度將會(huì)得到顯著提升，這為濮陽(yáng)縣的商住市場(chǎng)開(kāi)發(fā)提供了充足的市場(chǎng)空間； 3.濮陽(yáng)縣在前幾年土地推廣過(guò)程中的量控制的