2013十堰鳳凰香郡項(xiàng)目營銷策略及產(chǎn)品建議73P.pptx

1,十堰鳳凰香郡項(xiàng)目營銷策略及產(chǎn)品建議,浦江筑城房地產(chǎn)顧問有限公司/2013.8 3,報(bào)告體系,analyze system,part1 市場(chǎng)研究 part2 項(xiàng)目分析 part3 項(xiàng)目定位 part4 營銷策略 part5 產(chǎn)品建議,3,4,六堰板塊：老城區(qū)正中心位置，商場(chǎng)商鋪卙據(jù)核心位置，新建住宅逐漸版塊邊緣化； 人民路板塊：老城區(qū)中軸線位置，樓盤位置相對(duì)分散，商業(yè)裙房上蓋高層物業(yè)為主尋產(chǎn)品； 北京路板塊：規(guī)劃新城區(qū)核心板塊，新建住宅項(xiàng)目較多，檔次層次不齊，典型項(xiàng)目如上海城、鳳凰香郡等項(xiàng)目引領(lǐng)十堰房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)； 朝陽路板塊：沿線項(xiàng)目均以多層、小高層為主，緊貼人民路板塊，因此售價(jià)貼著人民路與北京路中心城區(qū)的行情走，項(xiàng)目均定位于中心城邊緣社區(qū)。 張灣板塊：原兩大主城區(qū)之一，但隨著城市東遷，近兩年供應(yīng)較少，發(fā)展略有停滯； 漢江板塊：自然資源豐富的版塊四方山植物園，但位于城北，配套較為缺乏，整體接受度偏低； 武當(dāng)路板塊：依靠火車站商圈發(fā)展多個(gè)規(guī)模的住宅項(xiàng)目，價(jià)格略低于市中心板塊，屬于市場(chǎng)價(jià)格洼地,區(qū)域發(fā)展目前十堰住宅市場(chǎng)的主要發(fā)展方向?yàn)闁|、南兩側(cè)，項(xiàng)目所在北京路板塊正處新城區(qū)位置，屬于“市場(chǎng)認(rèn)知高地”。,2003年9月，北京路建成通車，十堰市行政中心整體遷移到北京中路，標(biāo)志著我市政治中心正式東移。 十堰海關(guān)、體育中心、鄖陽中學(xué)、市統(tǒng)計(jì)局、遠(yuǎn)程教育中心、博物館、游泳館、中心血站、大學(xué)城等涵蓋政治、教育、商業(yè)等配套的多個(gè)項(xiàng)目集中遷移，輻射整個(gè)北京路區(qū)域的國際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，為北京路區(qū)域的樓市發(fā)展帶來強(qiáng)勁動(dòng)力。,市場(chǎng)分析,5,2013年2月20日，“新國五條”出臺(tái)，購房者集中入市，上演“末班車”效應(yīng)，1月和3月的熱銷顯示出十堰樓市2012年積蓄能量的爆發(fā)，4、5月份樓市繼續(xù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的剛需力量，不少樓盤火熱加推，剛需族撐起成交量的半邊天，6、7月份樓市成交量依然可觀。半年來，在剛需族的推動(dòng)下，十堰樓市成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)，房企則謹(jǐn)慎觀望，適時(shí)出貨。,市場(chǎng)動(dòng)態(tài)2013年上半年，市場(chǎng)成交價(jià)格略有波動(dòng)，但整體走勢(shì)仍成上升趨勢(shì)；從成交量來看，市場(chǎng)并未形成價(jià)量齊升的趨勢(shì)，而是價(jià)漲量跌價(jià)跌量漲，上半年的市場(chǎng)需求主要依托于剛需，對(duì)價(jià)格敏感度高。,市場(chǎng)分析,6,十堰樓市成交量在全省屬于中游水平，成交量相對(duì)穩(wěn)定。 而截止到7月25日，共備案成交商品房7169套，成交面積741138.16平方米。 其中：張灣區(qū)成交1651套，成交均價(jià)為11052元/平方米;茅箭區(qū)成交5283套，成交均價(jià)5536元/平方米;十堰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成交235套，成交均價(jià)4266套,十堰城區(qū)各區(qū)域成交數(shù)據(jù),從體量來看，千畝大盤占據(jù)排行榜前列，前五名均為體量在百萬平方米左右的大項(xiàng)目。 萬秀城、成邦華夏公館、惠隆九號(hào)公館，能夠一入市就進(jìn)入銷售榜前10位十分罕見，其它榜單成員則均為老盤加推，東風(fēng)陽光城、東方明珠均為項(xiàng)目三期尾盤在售。 從地段上看，大盤所在的地段成為樓市新的成交熱點(diǎn)。 如天津路、浙江路、上海路、北京北路、凱旋大道等，其它均為老城區(qū)中心成熟地段。這些新興地段雖然為后起之秀，城市配套相對(duì)較少，但項(xiàng)目規(guī)劃配套較為完善，有較好的發(fā)展前景和升值空間。,十堰樓盤成交量排名,市場(chǎng)特征十堰市場(chǎng)對(duì)樓盤地段價(jià)值區(qū)分明顯，新興地段雖然為后起之秀但城市配套相對(duì)較少，市中心樓盤和新城區(qū)價(jià)格差異在1倍左右，同時(shí)市場(chǎng)對(duì)樓盤規(guī)模的敏感度較高。,市場(chǎng)分析,7,板塊內(nèi)特征北京南路板塊區(qū)域內(nèi)配套缺乏，板塊內(nèi)的地段差異不明顯，因此該板塊內(nèi)根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套及項(xiàng)目品質(zhì)等的不同，同地段項(xiàng)目成交均價(jià)差異可達(dá)500元左右。,待售或加推項(xiàng)目,商住樓項(xiàng)目,普通住宅項(xiàng)目,該版塊16個(gè)樓盤中，商住樓有7個(gè)，近一半數(shù)量，十堰市對(duì)商住樓的抗性不大。 該版塊項(xiàng)目均沿主干道 板塊內(nèi)價(jià)格區(qū)間集中在5000元/平6000元/平,市場(chǎng)分析,8,北京南路板塊特征 規(guī)模較?。捍蟛糠輼潜P規(guī)模在10萬方以下，惠隆九號(hào)公館、成邦華夏公館、盧浮1768、本項(xiàng)目四個(gè)樓盤體量在10萬方以上，其中惠隆九號(hào)公館、成邦華夏公館上半年銷量為位十堰所有樓盤前十名，盧浮1768是該片區(qū)成交均價(jià)最高的項(xiàng)目。 大部分樓盤的綠化率在35%以上，小區(qū)內(nèi)部綠化及配套均比較完善。 產(chǎn)品主要以小高層和高層為主，產(chǎn)品創(chuàng)新度不高，只有少量的洋房和三疊院。 戶型：戶型種類較多，面積覆蓋40-135；大部分為常規(guī)二房、三房為主，少量公寓和復(fù)式產(chǎn)品。,板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目在板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目規(guī)模處于中上等水平，產(chǎn)品類型豐富，面積覆蓋區(qū)間廣。,市場(chǎng)分析,9,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)洞悉 截至2013年1月31日，十堰市70個(gè)在建、在售住宅項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到1250余萬平方米，相當(dāng)于2012年武漢市新增住宅面積1576.98萬平方米的80%。但在人口方面，十堰市總?cè)丝?40萬左右，僅相當(dāng)于即將達(dá)到千萬人口規(guī)模的武漢市的1/3；城區(qū)人口80多萬，僅相當(dāng)于武漢市的1/5左右。 十堰市區(qū)內(nèi)樓盤分布密集，都是小體量分布在各主干道沿線。十堰市場(chǎng)目前樓盤項(xiàng)目約80個(gè)左右，其中在售項(xiàng)目約50個(gè)，供給約為200萬方，待售項(xiàng)目約30個(gè)，約150萬方，市場(chǎng)總供給量約為350萬方。 2012年市場(chǎng)總?cè)セ娣e約為80萬方，預(yù)計(jì)2013年市場(chǎng)總?cè)セ娣e約為100萬方。 2013年市場(chǎng)住宅面積供給增加速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于去化速度。 隨著近兩年市場(chǎng)成交節(jié)奏的放緩，目前市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了不少準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房銷售的情況（如惠隆九號(hào)公館)。這表明市場(chǎng)消化能力減緩。 前幾年十堰市場(chǎng)的火熱，吸引了大量的投資客戶，現(xiàn)在投資客戶開始退出十堰市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量的二手房，使市場(chǎng)供給量進(jìn)一步增加。,市場(chǎng)分析,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)新房供給量增長(zhǎng)速度快于市場(chǎng)新房的去化速度，同時(shí)二手房的大量涌現(xiàn)，進(jìn)一步增加了市場(chǎng)供給量，后期市場(chǎng)疲軟風(fēng)險(xiǎn)增加。,10,1、十堰發(fā)展重心向東移動(dòng)，而本項(xiàng)目正位于城市發(fā)展方向，未來區(qū)域價(jià)值看好。 2、2013年上半年，價(jià)格雖有波動(dòng)，但走勢(shì)整體成上升趨勢(shì)；從成交量來看，市場(chǎng)并未形成價(jià)量齊升的趨勢(shì)，上半年的市場(chǎng)需求主要依托于剛需。 3、板塊內(nèi)項(xiàng)目分布密集，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重。 4、市場(chǎng)新房供給量增長(zhǎng)速度快于市場(chǎng)新房的去化速度，同時(shí)二手房的大量涌現(xiàn)，進(jìn)一步增加了市場(chǎng)供給量，后期市場(chǎng)疲軟風(fēng)險(xiǎn)增加。,市場(chǎng)總結(jié),11,12,交通價(jià)值項(xiàng)目借助火車站樞紐的便利，緊鄰十堰二橋等公交站點(diǎn)，可便利通往人民北路及北京北路等區(qū)域，規(guī)劃中的林蔭大道將可快速通往新火車站。,項(xiàng)目分析,13,配套價(jià)值-周邊基本為近年來新開發(fā)的項(xiàng)目，商業(yè)以商業(yè)街及底商的零售業(yè)態(tài)為主，檔次居中，缺乏高品質(zhì)的餐飲及休閑配套,項(xiàng)目分析,14,項(xiàng)目 概況,項(xiàng)目分析,15,項(xiàng)目 規(guī)劃,項(xiàng)目分析,16,項(xiàng)目 配套,項(xiàng)目分析,17,位于十堰未來新城核心 項(xiàng)目一期實(shí)景呈現(xiàn)，園林成熟，環(huán)境幽靜； 小區(qū)已有商家入駐，形成初步商業(yè)氛圍 唯一towuhouse社區(qū)，界定上層品質(zhì) 豪華會(huì)所，泰式皇家園林，品牌物管 大盤物業(yè)，升值潛力不可限量 知名設(shè)計(jì)院整體設(shè)計(jì)，營造舒適居住氛圍,項(xiàng)目成熟價(jià)值：一期實(shí)景呈現(xiàn)，市場(chǎng)熱點(diǎn)樓盤，小區(qū)商業(yè)氛圍形成,項(xiàng)目分析,規(guī)模,社區(qū)環(huán)境,品牌,區(qū)位,及格線,標(biāo)準(zhǔn)線,標(biāo)桿線,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn),產(chǎn)品,價(jià)格,得房率,物業(yè)類型,社區(qū)配套,一期客戶優(yōu)勢(shì)：本次推出二期產(chǎn)品，一期業(yè)主做為本項(xiàng)目的客戶基數(shù)，從蓄客及口碑宣傳等各方面，一期業(yè)主將會(huì)成為本項(xiàng)目一大優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目展示優(yōu)勢(shì)：一期園林效果可以做為二期的展示平臺(tái)。 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)：十堰市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目體量的敏感度較高，2013年上半年銷量前五名均以體量?jī)?yōu)勢(shì)取勝。本項(xiàng)目規(guī)模處于版塊內(nèi)較高水平，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品類型優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品線較為簡(jiǎn)單，而本項(xiàng)目的產(chǎn)品相對(duì)豐富。 其他優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)趨于同質(zhì)化，本項(xiàng)目其他各價(jià)值點(diǎn)均處于板塊內(nèi)中上等水平，但相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。,價(jià)值疏理,啟示： 1、可放大核心價(jià)值點(diǎn)：規(guī)模、產(chǎn)品、品牌 2、可提升的競(jìng)爭(zhēng)力：物業(yè)、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示水平、獨(dú)屬的特色優(yōu)勢(shì) 3、待化解的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀：與競(jìng)品形成競(jìng)爭(zhēng)差異化,項(xiàng)目突破,20,客戶定位,核心客戶,重要客戶,次要客戶,核心客戶：十堰市內(nèi)剛需客戶、首改客戶 身份特征：區(qū)域工作、生活的常住人口，以市內(nèi)公務(wù)員、汽車廠職工居多； 置業(yè)目的：剛需、首改； 置業(yè)特點(diǎn)：注重性價(jià)比、便利性、都市生活,重要客戶：十堰市內(nèi)投資客戶、周邊縣鎮(zhèn)改善型客戶 身份特征：市內(nèi)公務(wù)員、汽車廠職工等有閑錢的客戶、周邊縣鎮(zhèn)到市內(nèi)定居客戶； 置業(yè)目的：投資保值、剛性需求 置業(yè)特點(diǎn)：低總價(jià)、高性價(jià)比,次要客戶：次投資客戶 身份特征： 外地投資客戶，包括周邊縣市和外市客戶 置業(yè)目的：投資升值 置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：地段、升值潛力,客戶類別主要分為兩類，一類為剛需客戶，一類為投資型客戶。,十堰市目前的購房者除了以婚房為主的剛性需求外，多數(shù)是有閑錢的家庭出手購買第二套房、第三套房，還有一些是在外打工的人返鄉(xiāng)置業(yè)，他們的訴求大多都是投資。,22,客戶需求回顧,客戶理性需求,便利性：對(duì)生活品質(zhì)的追求,高價(jià)值感：可承受的成本和附贈(zèng),客戶感性需求,產(chǎn)品主體,便利感 ：生活品質(zhì)提升期望,都市感：生活需要，精神標(biāo)簽,價(jià)值體系構(gòu)建,住宅,社區(qū)商業(yè),以區(qū)域中高端定位的城市精品社區(qū)形象面市,通過配套升級(jí)形成都市感住區(qū),便利居住生活 都市感配套 高性價(jià)比,精神訴求,精神標(biāo)簽：精品人居社區(qū),住的不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的洋房，而是一張身份的標(biāo)簽。,整體定位,項(xiàng)目整體定位：精品人居社區(qū),每座城市都有一群有影響力的人！,23,競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,量?jī)r(jià)平衡,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),板塊內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目做為本案價(jià)格參考，制定出具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格體系。,銷售量?jī)r(jià)相互制約，考慮整盤開發(fā)的量?jī)r(jià)平衡，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下以“保量”作為銷售的目標(biāo)，而并非一味追求“高溢價(jià)”。,目前市場(chǎng)供給增漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求增漲速度，為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，需以快速去化為第一目標(biāo)。,價(jià)格定位,定價(jià)思考：,定價(jià)過程考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及量?jī)r(jià)平衡等因素，最終定價(jià)過程以快速去快為第一目標(biāo)。,價(jià)格定位,通過對(duì)板塊內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目的價(jià)格影響因素進(jìn)行評(píng)分，根據(jù)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性給以不同權(quán)重，最終加權(quán)平均后，計(jì)算出本項(xiàng)目均價(jià)。 本案成交均價(jià)建議為5540元/平,價(jià)格策略：中開高走，快速去化，實(shí)現(xiàn)溢價(jià),通過產(chǎn)品質(zhì)素的推售的差異化，實(shí)現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)； 本案在首次開盤實(shí)現(xiàn)熱銷，供不應(yīng)求，稀缺下實(shí)現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)的客戶基礎(chǔ),9月16日,p,10月,11月,12月,價(jià)格定位,26,二大體系,配套體系 服務(wù)體系 引起注意 強(qiáng)調(diào)體驗(yàn) 造成轟動(dòng) 渠道與圈層營銷,三個(gè)階段,產(chǎn)品發(fā)力,營銷發(fā)力,推廣策略,推售策略,營銷策略,樹立高形象,重視展示,注重客戶口碑,圈層營銷,階段 : 推廣期 進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備：進(jìn)場(chǎng)人員準(zhǔn)備、培訓(xùn) 線上推廣 : 網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙形象廣告、戶外廣告、短信、電視臺(tái) 線下推廣：派單、圈層活動(dòng) 物料: 樓書 沙盤 戶型單張,2013.9,2013.10,2013.11,2013.12,2014.1,2014.2,2014.3,2014.4,2014.5,進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備,營銷階段,推廣期,階段 認(rèn)籌 （2012年8月26日) 線上推廣 ：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信全面鋪開 線下推廣： 圈層活動(dòng) 活動(dòng) vip客戶享優(yōu)惠 物料 樓書 價(jià)格表 各項(xiàng)合同文件展示 現(xiàn)場(chǎng)展示易拉寶,2013.9,2013.10,2013.11,2013.12,2014.1,2014.2,2014.3,2014.4,2014.5,認(rèn)籌,認(rèn)籌期,營銷階段,階段： 開盤期 工程準(zhǔn)備： 看樓通道裝修 入戶大堂裝修完畢 線上推廣：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告（全面鋪開）、戶外廣告 （全面鋪開） 、短信 （定向發(fā)布信息） 開盤活動(dòng)：開盤盛大酒會(huì) 物料： 樓書 價(jià)格表 各項(xiàng)合同文件展示 現(xiàn)場(chǎng)展示 易拉寶宣傳冊(cè)/大號(hào) 信封/禮品,2013.9,2013.10,2013.11,2013.12,2014.1,2014.2,2014.3,2014.4,2014.5,盛大開盤,開盤期,營銷階段,持銷期,階段： 持銷期 線上推廣 ：網(wǎng)絡(luò) 戶外廣告 報(bào)紙廣告 短信 線下推廣： 暖場(chǎng)活動(dòng)、業(yè)主答謝會(huì) 包裝 售樓處包裝 外圍圍墻包裝 看樓通道 樓體包裝 燈光展示 活動(dòng) 高端客戶座談會(huì) 老帶新感恩答謝會(huì) 秋交會(huì) 物料 樓書 價(jià)格表 各項(xiàng)合同文件展示 現(xiàn)場(chǎng)展示易拉寶,2013.9,2013.10,2013.11,2013.12,2014.1,2014.2,2014.3,2014.4,2014.5,持銷期,營銷階段,階段 尾盤期 推廣 短信精準(zhǔn)營銷 報(bào)紙廣告 包裝 清盤樓體條幅 售樓部條幅 外圍廣告 活動(dòng) 喜封金頂慶祝會(huì) 清盤優(yōu)惠活動(dòng) 物料 樓書 價(jià)格表 各項(xiàng)合同文件展示 現(xiàn)場(chǎng)展示易拉寶,尾盤期,2013.9,2013.10,2013.11,2013.12,2014.1,2014.2,2014.3,2014.4,2014.5,尾盤期,營銷階段,工作階段,展示要求,重要報(bào)告,時(shí) 間,9月,5月,11月,宣傳推廣,12月,1月4月,10月,重要活動(dòng),營銷節(jié)點(diǎn),各實(shí)施方案細(xì)化及確定階段推廣期,認(rèn)籌執(zhí)行階段,開盤階段,持銷期,尾盤期,8月底銷售進(jìn)場(chǎng),暖場(chǎng)活動(dòng)、業(yè)主答謝會(huì),新品樣板間開放,11.24vip客戶認(rèn)籌,樓體包裝到位,售樓處具備展示條件,樣板房具備開放條件,vip發(fā)布會(huì),報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等炒作,線上、線下全面鋪開：戶外、報(bào)紙、短信、樓體、電梯廳廣告等,推動(dòng)團(tuán)購,專家座談會(huì),高端客戶座談會(huì),暖場(chǎng)活動(dòng),客戶升級(jí)，認(rèn)籌,開盤活動(dòng),營銷策略總綱,開盤方案,價(jià)格報(bào)告,網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙炒作,銷售人員培訓(xùn)、營銷中心物料準(zhǔn)備,產(chǎn)品推介會(huì),開盤盛大酒會(huì),老帶新活動(dòng),喜封金頂,外圍圍墻包裝 樓體包裝 燈光展示,老帶新活動(dòng),喜封金頂,營銷總控,營銷推廣總控圖,34,35,以緊湊戶型、總價(jià)控制原則作為提升高價(jià)值感的主要手段，充分吸引剛需和投資型客戶。,價(jià)值體系高價(jià)值感,緊湊戶型,實(shí)用戶型,總價(jià)控制,面積贈(zèng)送,效果,滿足剛需、改善客群需求,滿足剛需、改善客群需求,降低置業(yè)門檻，差異競(jìng)爭(zhēng),客戶易接受，提升價(jià)值,目標(biāo),戶型方正、功能分區(qū),總價(jià)優(yōu)勢(shì) 、置業(yè)門檻低,得房率高，實(shí)用性強(qiáng),附加值高, 差異化競(jìng)爭(zhēng),剛需客戶青睞,物業(yè)建議,36,1、不追求高端定位，以促進(jìn)快速去化為目的。,4、小區(qū)規(guī)劃方面，盡量實(shí)現(xiàn)人車分流，保證小區(qū)后期物業(yè)服務(wù)管理。,2、低公攤高得房率，以避免太高的物業(yè)費(fèi)，超出剛需的承受范圍。,8、戶型方面，盡量用板式建筑，不建議采用二梯四戶的設(shè)計(jì)。,9、戶型集中在90100平的三房，其次為7090平的二房，大房型配比少量。,6、商業(yè)的排布盡量分布在主入口，除為本社區(qū)服務(wù)外還可以聚集人流。,價(jià)格始終是剛需最為關(guān)注的因素，所以在戶型不要太大，景觀分布、配套方面既要考慮到成本，也要考慮到適當(dāng)?shù)钠焚|(zhì)，有一些亮點(diǎn)凸顯樓盤的與眾不同。,5、建議小區(qū)配套設(shè)施以剛需需求為主，如兒童游樂區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園等。,7、商業(yè)和住宅要有區(qū)隔，商業(yè)主要以為社區(qū)服務(wù)為目的，商業(yè)盡量不要影響社區(qū)生活區(qū)。,3、建議戶型設(shè)計(jì)實(shí)能夠突出贈(zèng)送面積。,物業(yè)建議,產(chǎn)品設(shè)計(jì)九大原則,整體布局可按設(shè)計(jì)單位方案排布，僅戶型配比局部調(diào)整；增加復(fù)式小三房、子母房等創(chuàng)新產(chǎn)品,物業(yè)建議,1、復(fù)式小戶型公寓,一房改兩房,兩房改四房,公寓可考慮單廊布置的方式，同時(shí)采用復(fù)式小戶型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“一房改兩房，兩房改四房”的高附加值,走廊上空,客廳上空,創(chuàng)新產(chǎn)品,具有上下兩層樓面，下層主要供起居、炊 事、 進(jìn)餐、洗浴等，上層提供休息睡眠和貯藏 用，上下層之間的交通采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯 連接，能夠清晰地動(dòng)靜分區(qū)，并具有良好的視覺效果的類別墅型產(chǎn)品。,空間示意,舒適居家復(fù)式小戶型,錯(cuò)躍復(fù)式小戶型,把戶型做成錯(cuò)層x結(jié)構(gòu)的既有錯(cuò)層又屬躍層?？蛷d在1f對(duì)著外部的山體景觀，臥室則在2f朝向內(nèi)部園林，帶給居住者的是豐富變化的空間感受。,主臥層,最大景觀面,客廳層,4.5m層高的極致客廳享受。,兩層復(fù)式，層高3米，極致享受。,創(chuàng)新錯(cuò)躍復(fù)式,錯(cuò)躍復(fù)式小戶型,景觀陽臺(tái),主臥層,客廳層,有效地將公共空間與私人空間區(qū)隔，形成相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)區(qū)域，真正實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離,最大景觀面,2、兩代同堂戶型（新拼合）,創(chuàng)新產(chǎn)品,子房,母房,兩套相鄰住房，在不影響結(jié)構(gòu)和 布局的前提下，既可合二為一， 也可一分為二。兩套房子形式上 是獨(dú)立的，可分可合，自由靈活。 專為父母子女兩代人設(shè)計(jì)的，這 樣既在空間上有私密區(qū)分，又能 照顧到老人。,分開兩套戶型,拼合為一套戶型,合并與拆分示意圖,子房,母房,兩代同堂戶型（新拼合）,戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)建議,高層產(chǎn)品總體原則,舒適空間：注重在空面積基礎(chǔ)上打造戶型舒適化空間，功能整合，合理利用各種虛空間，提升居住舒適度。,高附加值：通過觀景露臺(tái)的面積贈(zèng)送提升產(chǎn)品性價(jià)比。,休閑居?。罕卷?xiàng)目為休閑度假產(chǎn)品，具有與主要用于日常居住的第一居所戶型設(shè)計(jì)不同，需突出其休閑居住性。,強(qiáng)調(diào)景觀與采光,功能空間整合,細(xì)部空間的利用,觀景露臺(tái)的設(shè)計(jì),適當(dāng)弱化生活空間,設(shè)計(jì)的基本思路：體現(xiàn)休閑居住，控面積，強(qiáng)調(diào)舒適化空間，提升附加值,適當(dāng)強(qiáng)化休閑空間,高層 產(chǎn)品,強(qiáng)調(diào)景觀與采光，增大開間，減小進(jìn)深，客廳、主臥等主要空間設(shè)計(jì)大面積落地窗,強(qiáng)調(diào)景觀與采光，增大開間，減少進(jìn)深。 客廳、主臥等主要空間設(shè)計(jì)大面積落地窗，同時(shí)保證良好的室外景致。 走廊、次臥室等次要功能空間略顯局促，應(yīng)用大面積開窗能有效改善室內(nèi)面積不足帶來的壓抑感。,可適當(dāng)弱化生活空間，廚房、餐廳等可整合設(shè)計(jì)，大空間減少隔斷，有效改善室內(nèi)空間,客廳,餐廳,廚房,利用分隔墻進(jìn)行功能空間diy設(shè)計(jì)，打造多樣化、個(gè)性化情趣空間，增強(qiáng)休閑功能,利用分隔墻設(shè)計(jì)擺設(shè)空間,情景書房,木廊與盆栽圍合的休憩空間,功能空間壓縮整合，實(shí)用面積和主要生活功能集中于客廳，確保空間完整舒適,結(jié)合客廳設(shè)計(jì)娛樂空間,結(jié)合客廳設(shè)計(jì)書架,客廳集大部分生活空間為一體,客廳集中實(shí)用面積,利用凸窗設(shè)計(jì)的休憩空間,寫字臺(tái)上的收納空間,墻體邊角空間設(shè)計(jì)壁櫥,結(jié)合墻體設(shè)計(jì)的擺設(shè)空間,充分利用各種細(xì)部空間，達(dá)到了空間的緊湊，提升空間的功能使用性,強(qiáng)調(diào)朝向景觀的觀景露臺(tái)、陽臺(tái)設(shè)計(jì)，注重室內(nèi)與室外空間的過渡，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)空間外延,露臺(tái)休閑空間設(shè)計(jì),室內(nèi)生活空間外延,室內(nèi)生活空間外延,建筑在80-100平米戶型的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和戶型借鑒,客廳大面寬設(shè)計(jì)，與觀景露臺(tái)相連，強(qiáng)調(diào)景觀面； 多個(gè)露臺(tái)、凸窗面積贈(zèng)送，露臺(tái)可改造為陽光書房； 空間緊湊，實(shí)用面積集中，減少空間浪費(fèi)。,客廳、餐廳,陽光書房,建筑在60-80平米戶型的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和戶型借鑒,客廳大面寬設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)景觀面； 多個(gè)露臺(tái)、凸窗面積贈(zèng)送； 空間緊湊，實(shí)用面積集中，減少空間浪費(fèi)。,主臥室,餐廳,打造東南亞園林風(fēng)情體系，營造項(xiàng)目親近自然與山自然融合的特色園林,東南亞風(fēng)格,植被的搭配,人文自然元素,豐富的色彩來源與多樣化布置,原生態(tài)材質(zhì)使用,特色風(fēng)情的園林小品,主題下特有的圖騰，紋飾,色彩的穿插,本身具備觀賞性的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)人的參與性及自然結(jié)合,水系的運(yùn)用,主題確立下風(fēng)格提煉的原則 園林主題此處的確立為推薦及建議性質(zhì)，并非硬性的指定； 主題之下的要點(diǎn)歸納并不窮盡，并存在一定普遍性，其提出是助于我們更好的捕捉關(guān)鍵點(diǎn)，打造最好的園林體系； 主題之下的要點(diǎn)把握為針對(duì)其自身特點(diǎn)的歸納與概括，具體的展開仍須順應(yīng)市場(chǎng)情況與實(shí)際客觀環(huán)境。,景觀設(shè)計(jì)建議,山體結(jié)合,將項(xiàng)目延伸至山，將山引進(jìn)項(xiàng)目，形成獨(dú)特的園林體系,在市場(chǎng)其他項(xiàng)目將水景僅作為單純的景觀裝點(diǎn)時(shí)，我們將水景的滲透與親和力進(jìn)一步提升,項(xiàng)目水景體系打造 控制大面積水景的出現(xiàn)，更多運(yùn)用參與性更強(qiáng)的淺水系，增添度假社區(qū)情趣性； 淺水系景觀與參與性水系活動(dòng)區(qū)緊密結(jié)合，避免出現(xiàn)水系的孤立，保證活動(dòng)區(qū)景觀最優(yōu)化； 充分利用規(guī)劃提供的開放空間使淺水系靈活的迂回穿插于項(xiàng)目各個(gè)組團(tuán)之間，展現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)情，,水系的運(yùn)用,市場(chǎng)現(xiàn)狀,利用穿插于社區(qū)各部的景觀淺水體系，無邊界泳池與綠化景觀相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)參與性,水系的環(huán)繞,無邊界泳池與景觀結(jié)合,情趣性和參與性結(jié)合的人造沙灘,水系的運(yùn)用,淺水與景觀的無縫銜接,水景的參與性,綠化結(jié)合休閑設(shè)施，健康生活架空層,半開敞空間，聽風(fēng)聽雨，觀云觀綠,休憩功能架空層,運(yùn)動(dòng)休閑功能架空層,mini高爾夫：下雨天也可以打球,生態(tài)休閑、健康生活架空層打造： 高層建筑底層建議營建4.5米以上的架空層； 以綠化結(jié)合休閑設(shè)施的形式打造健康休閑架空層； 建議在啟動(dòng)期展示部分，達(dá)到展示生態(tài)休閑、健康生活的效果,綠色的延伸，園林似的建筑全覆蓋生態(tài)體系,在架空層低矮的部分實(shí)現(xiàn)垂直綠地： 高墻：爬山虎、蛇葡萄、絡(luò)石、薜荔、扶芳藤等； 矮墻：陡巖：薔薇、忍冬、枸杞、南蛇藤、云南黃素馨等； 垂掛：常春藤、吊竹梅、綠蘿吊蘭等。,小空間也有大體驗(yàn)，垂直綠地，100%視覺綠化,綠色的延伸，園林似的建筑全覆蓋生態(tài)體系,綠色的延伸，園林似的建筑全覆蓋生態(tài)體系,利用多種植物種類營造物種繁多的東南亞園林氛圍，打造豐富別致的園林景觀,可參考中信紅樹灣項(xiàng)目 上百種觀葉植物及花卉； 高大喬木、中灌、低灌、地被四種空間，多層次打造 利用各種植物花卉變化搭配，打造度假區(qū)級(jí)植物景觀小品,植被的搭配,目前的植被種類較少，不但沒有發(fā)揮出東南亞的風(fēng)情，反而使園林顯得單調(diào)。,鮮花是東南亞風(fēng)情中的重要的元素，多樣化植被同時(shí)配合使用，結(jié)合道路與水景,植被的搭配,鮮花的使用不僅增添了植被的多樣化，色彩的豐富更加利于社區(qū)度假風(fēng)情的展現(xiàn)，配合了所要營造的主題l； 多樣化植被及草坪的配合使用將極大差異化社區(qū)的景觀，利用優(yōu)良的自然環(huán)境營造客戶未曾感受的度假風(fēng)情體驗(yàn)。,鮮花是東南亞風(fēng)情中的重要使用元素，是主題營造與差異化提升不可或缺的一環(huán)。,主要植被把握同時(shí)，其他植被需富有度假情趣和多樣性，同時(shí)可利用植被實(shí)現(xiàn)自然隔斷,其他植被的使用原則 選用富有度假情趣并能體現(xiàn)的植被； 多樣性，富于變化，同時(shí)易于搭配，合理表現(xiàn)的； 高低錯(cuò)落，植被自然隔斷，保證內(nèi)部居住的私密性。,城市居住大盤植被往往具有儀式感，較為整齊，變化不足,移步換景,度假情趣木雕,植被自然隔斷,植被的搭配,多樣化植被帶來豐富的色彩，合理的運(yùn)用不僅完善氛圍，更能提升社區(qū)景觀的差異化與競(jìng)爭(zhēng)力,色彩的穿插,濃郁的綠與明快的藍(lán)已成為度假園林的定式，要做十堰第一盤，為什么就不能去突破色彩的界限,當(dāng)豐富的植被引入為我們提供了素材之時(shí)，將歡快的“黃”，閑適的“白”，熱情的“紅”，高貴的“紫”結(jié)合上基調(diào)的“藍(lán)”與“綠”，從色彩展現(xiàn)與人對(duì)色彩的感知上有別于其他所有的園林，將度假氛圍的營造推上一個(gè)新的高度。,通過小品導(dǎo)入主題所特有的人文元素，體現(xiàn)異域風(fēng)情文化，彰顯度假的閑適氛圍,人文自然元素,大溪地文化圖騰,人文元素可以建造，人文的氛圍只能感知，由主題衍生的客觀元素結(jié)合環(huán)境營造引出的主觀感受能成為客戶認(rèn)知中真正的差異化價(jià)值。,主題之下人文要素,建議采用生態(tài)環(huán)保的電子滅蚊系統(tǒng)，增加項(xiàng)目營銷亮點(diǎn),運(yùn)用仿生學(xué)原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經(jīng)催化作用產(chǎn)生極準(zhǔn)確濃度的二氧化碳，從而吸引大量吸血蚊蟲并最終消滅 利用一種清潔、專利發(fā)明的counterflow技術(shù)，運(yùn)用蚊蟲飛行時(shí)的氣體動(dòng)力原理，能在呼