物業(yè)經(jīng)營管理.ppt

一、單項選擇題 1、企業(yè)財務(wù)管理的對象在宏觀層面上包括（ ）兩個方面。 股利分配管理；企業(yè)財務(wù)活動；各種財務(wù)關(guān)系；投資管理。 a b c d ,物業(yè)經(jīng)營管理,第九章 財務(wù)管理與績效評價,2、在企業(yè)財務(wù)活動中，資金運(yùn)動的起點(diǎn)是（ ）環(huán)節(jié)。 a 資金運(yùn)用 b 資金分配 c 資金籌集 d 資金收回,3、下列選項中，不屬于企業(yè)同其債權(quán)人之間的財務(wù)關(guān)系的是（ ）。 a 物業(yè)管理企業(yè)與取得貸款的貸款機(jī)構(gòu) b 物業(yè)管理企業(yè)與購買器材但尚未支付貸款的器材商 c 物業(yè)管理企業(yè)與應(yīng)會而未付利潤的所有者 d 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營者與已經(jīng)按合同分配利潤的經(jīng)營者,4、下列有關(guān)企業(yè)財務(wù)關(guān)系的說法，不正確的是（ ）。 a 正確處理企業(yè)同國家機(jī)關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系是企業(yè)合法經(jīng)營的基礎(chǔ) b 協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務(wù)關(guān)系不提倡企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)利益相對獨(dú)立 c 企業(yè)同職工之間的財務(wù)關(guān)系是一種利益分配關(guān)系 d 企業(yè)同國家機(jī)關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系主要是稅務(wù)關(guān)系,5、根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理理論和實踐，下列不屬于最具代表性的財務(wù)管理總體目標(biāo)的是（ ）。 a 資金籌集最大化 b 利潤最大化 c 資本利潤率最大化 d 企業(yè)價值最大化,6、下列選項中，不屬于企業(yè)財務(wù)管理的具體目標(biāo)的是（ ）。 a 籌資管理目標(biāo) b 投資管理目標(biāo) c 人力資源管理目標(biāo) d 利潤分配管理目標(biāo),7、下列有關(guān)財務(wù)管理具體目標(biāo)中籌資管理目標(biāo)的說法，不正確的是（ ）。 a 企業(yè)資金的籌集渠道是多元的 b 企業(yè)要以較的籌資成本和較小的籌資奉獻(xiàn)獲取更多的資金 c 融資費(fèi)用和借款利息都屬于籌資成本 d 籌資活動需要權(quán)衡籌資成本和籌資風(fēng)險,8、下列有關(guān)財務(wù)管理具體目標(biāo)中利潤分配管理目標(biāo)的說法中，不正確的是（ ）。 a 企業(yè)當(dāng)期分配投資者利潤較高，會提高企業(yè)即期的市場評價 b 企業(yè)當(dāng)期分配投資利潤較高，會使企業(yè)缺乏足夠的發(fā)展和積累資金 c 要根據(jù)企業(yè)實際現(xiàn)金存量及今后現(xiàn)金凈流量確定利潤分配留存比 d 利潤分配即收入的分割會保障企業(yè)財務(wù)的穩(wěn)定性和安全性,9、物業(yè)管理企業(yè)成立時，注冊資本必須有或者大于（ ）萬元。 a 10 b 30 c 50 d 100,10、下列有關(guān)財務(wù)管理的說法中，不正確的是（ ）。 a 現(xiàn)代財務(wù)管理的最基本內(nèi)容是利潤分配決策 b 投資決策影響著企業(yè)的資金籌集和利潤分配 c 企業(yè)留存利潤數(shù)額過低會使投資規(guī)模受到限制 d 籌資決策影響財務(wù)管理總體目標(biāo)的實現(xiàn),11、我國物業(yè)管理企業(yè)要想取得競爭優(yōu)勢，需要逐步實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)手段與方法以網(wǎng)絡(luò)財務(wù)為主，并將網(wǎng)絡(luò)財務(wù)融入到（ ）系統(tǒng)中。 a 公司財務(wù) b 企業(yè)財務(wù)活動 c 企業(yè)資源規(guī)劃 d 企業(yè)投資決策,12、企業(yè)財務(wù)報告以（ ）為主要形式。 a 文字報告 b 表格 c 圖表 d 口頭報告,13、物業(yè)管理企業(yè)向其信息使用者提供財務(wù)信息的基本形式，會計核算的最終產(chǎn)品是（ ）。 a 文字報告 b 分析結(jié)論 c 會計報表 d 分析報告,14、反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或者經(jīng)營成果及其分配情況的會計報表是（ ）。 a 資產(chǎn)負(fù)債表 b 現(xiàn)金流量表 c 成本表 d 損益表,15、利潤表按（ ）編制和報送。 a 年 b 季度 c 月 d 周,16、用于提供企業(yè)在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價物流入和流出信息的會計報表是（ ）。 a 資產(chǎn)負(fù)債表 b 現(xiàn)金流量表 c 成本表 d 損益表,17、財務(wù)報表的文字報告主要包括（ ）兩部分。 會計報表附注； 分部報告； 利潤分析； 財務(wù)情況說明書。 a b c d ,18、財務(wù)報告分析從分析資料角度劃分，可分為（ ）兩種。 會計報表附注； 內(nèi)部報表分析； 利潤分析； 財務(wù)報表分析。 a b c d ,19、有關(guān)財務(wù)報告分析比較分析法的說法，不正確的是（ ）。 a 比較分析法是將實際數(shù)同特定的各種標(biāo)準(zhǔn)相比較 b 比較分析法中的數(shù)據(jù)都是相對數(shù)據(jù) c 本期實際與預(yù)期目標(biāo)定的額比較是常用的比較標(biāo)準(zhǔn) d 比較分析法包括橫向比較法和縱向比較法,20、財務(wù)報告分析準(zhǔn)備階段的步驟為（ ）。 搜索整理財務(wù)報告分析資料； 明確財務(wù)報告分析目的； 制定財務(wù)報告分析計劃； 確立財務(wù)報告分析標(biāo)準(zhǔn)。 a b c d ,21、下列選項中不屬于財務(wù)報告分析中報告階段內(nèi)容的是（ ）。 a 制定財務(wù)報告分析計劃 b 得出財務(wù)報告分析結(jié)論 c 提出可行的措施建議 d 編寫財務(wù)報告分析報告,22、物業(yè)管理績效包括（ ）兩個層面。 a 物業(yè)管理企業(yè)績效和經(jīng)營者績效 b 經(jīng)營者績效和物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效 c 物業(yè)管理企業(yè)績效和物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效 d 經(jīng)營者績效和償債能力績效,23、物業(yè)管理績效評價的具體評價對象是（ ）。 a 企業(yè)盈利能力 b 資產(chǎn)運(yùn)營水平 c 物業(yè)管理企業(yè)所管轄的物業(yè) d 物業(yè)管理企業(yè),24、物業(yè)管理績效評價的類型不包括（ ）。 a 政府評價 b 業(yè)主評價 c 社會評價 d 企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價,25、下列選項中不屬于物業(yè)管理績效評價中政府例行評價的對象是（ ）。 a 承包經(jīng)營到期的停業(yè)整頓 b 國家控股重要企業(yè) c 列入試點(diǎn)的企業(yè)集團(tuán) d 國務(wù)院確定的重點(diǎn)企業(yè),26、物業(yè)管理績效評價中，企業(yè)自我診斷評價是指各類（ ）根據(jù)自身經(jīng)營管理的特定需要而自行組織開展的績效評價。 a 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理 b 物業(yè)管理企業(yè)工作人員 c 物業(yè)管理企業(yè)法人 d 企業(yè)負(fù)責(zé)人,27、功效系數(shù)法是物業(yè)管理績效評價的主要方法，有關(guān)功效系數(shù)法的說法中，不正確的是（ ）。 a 其根據(jù)是多目標(biāo)規(guī)劃原理 b 通過功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評價分?jǐn)?shù) c 績效評價要求求得各項單項指標(biāo)即可 d 各項指標(biāo)均有一定的權(quán)數(shù),28、應(yīng)用物業(yè)管理績效評價綜合分析判斷法，根據(jù)評議指標(biāo)所考核的內(nèi)容，要由不少于（ ）名評義人中進(jìn)行評議。 a 3 b 5 c 8 d 10,29、關(guān)于物業(yè)管理績效評價定量和定性相結(jié)合計分法的評定，定量和定性結(jié)合評價等于（ ）。 a 定量指標(biāo)分?jǐn)?shù)20%+定性指標(biāo)分?jǐn)?shù)80% b定量指標(biāo)分?jǐn)?shù)60%+定性指標(biāo)分?jǐn)?shù)40% c 定量指標(biāo)分?jǐn)?shù)50%+定性指標(biāo)分?jǐn)?shù)80% d定量指標(biāo)分?jǐn)?shù)80%+定性指標(biāo)分?jǐn)?shù)20%,30、物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系中，基本指標(biāo)權(quán)數(shù)最高的是（ ）。 a 財務(wù)效益狀況指標(biāo) b 資產(chǎn)營運(yùn)狀況指標(biāo) c 償債能力狀況指標(biāo) d 發(fā)展能力狀況指標(biāo),31、關(guān)于物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系中的評議指標(biāo)，下列選項中所占評價權(quán)數(shù)最高的是（ ）。 a 發(fā)展創(chuàng)新能力 b 服務(wù)滿意度 c 經(jīng)營者基本素質(zhì) d 基礎(chǔ)管理水平,32、物業(yè)管理績效評價財務(wù)效益狀況修正指標(biāo)不包括（ ）。 a 主營業(yè)務(wù)利潤率 b 盈余現(xiàn)金保障倍數(shù) c 成本費(fèi)用利潤率 d 不良資產(chǎn)比率,33、物業(yè)管理績效評價價運(yùn)營狀況修正指標(biāo)不包括（ ）。 a 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 b 主營業(yè)務(wù)利潤率 c 不良資產(chǎn)比率 d 資產(chǎn)損失比率,34、有關(guān)物業(yè)管理績效評價償債能力狀況修正的說法，不正確的是（ ）。 a 經(jīng)營虧損掛賬比率是虧損掛賬額與年末所有者權(quán)益總額的比率 b 速動比率是企業(yè)一定時期的速動資產(chǎn)同流動負(fù)債的比率 c 現(xiàn)金流動負(fù)債率是企業(yè)一定時期的經(jīng)營現(xiàn)金凈流入同流動負(fù)債的比率 d 流動比率衡量企業(yè)長期債務(wù)償還能力,35、物業(yè)管理績效評價發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)不包括（ ）。 a 總資產(chǎn)增長率 b 3年利潤平均增長率 c 經(jīng)營虧損掛賬比率 d 3年資本平均增長率,36、按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類，物業(yè)管理報告的類型不包括（ ）。 a 向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告 b 向政府主管部門提交的物業(yè)管理報告 c 向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告 d 向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告,37、物業(yè)管理報告的基本構(gòu)成和主要內(nèi)容不包括（ ）。 a 工作報告 b 財務(wù)報告 c 績效評價 d 工作計劃,38、關(guān)于編寫物業(yè)管理報告的注意事項和基本要求，下列說法中不正確的是（ ）。 a 面面俱到，詳細(xì)具體 b 注重時效，真實可靠 c 報告清楚，文字簡練 d 突出重點(diǎn)，兼顧一般,1、企業(yè)財務(wù)活動包括（ ）和資金分配5個環(huán)節(jié)。 a 資金籌集 b 資金運(yùn)用 c 資金管理 d 資金耗費(fèi) e 資金收回,二、多選（備選項中有2個或2個以上符合題意）,2、企業(yè)財務(wù)活動中，資金運(yùn)用包括（ ）。 a 資金的投放 b 資金的籌集 c 各項資產(chǎn)的使用 d 資金的耗費(fèi) e 資金的分配,3、下列選項中，屬于物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)活動中資金收回的有（ ）。 a 給予老人的物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠 b 物業(yè)管理報酬 c 贖買設(shè)施設(shè)備的費(fèi)用 d 開展物業(yè)經(jīng)營的收入 e 開展家政服務(wù)取得的收入,4、企業(yè)的資金運(yùn)動的靜態(tài)形式包括（ ）。 a 固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn) b 流動負(fù)債 c 長期負(fù)債 d 投資 e 所有者權(quán)益,5、企業(yè)的資金運(yùn)動的動態(tài)形式包括（ ）。 a 流動資產(chǎn) b 經(jīng)營性現(xiàn)金流動 c 流動負(fù)債 d 投資性現(xiàn)金流動 e 籌資性現(xiàn)金流動,6、下列有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)資金運(yùn)動的說法中，正確的有（ ）。 a 物業(yè)管理企業(yè)資金運(yùn)動是靜態(tài)和動態(tài)的對立統(tǒng)一 b 資金運(yùn)動的靜態(tài)表現(xiàn)主要影響資金存量管理 c 資金運(yùn)動的動態(tài)表現(xiàn)主要影響資金存量管理 d 資金運(yùn)動的靜態(tài)表現(xiàn)主要影響資金流量管理 e 資金運(yùn)動的動態(tài)表現(xiàn)主要影響資金流量管理,7、下列說法中，屬于企業(yè)同其債務(wù)人之間的財務(wù)關(guān)系的有（ ）。 a 物業(yè)管理企業(yè)向貸款機(jī)構(gòu)貸款購買器材設(shè)備時與貸款機(jī)構(gòu)的關(guān)系 b 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生的要求消費(fèi)者按期繳納管理服務(wù)費(fèi)的關(guān)系 c 物業(yè)管理企業(yè)與其被投資單位之間發(fā)生的要求參與分配利潤的關(guān)系 d 物業(yè)管理企業(yè)作為供貨方向購貨方提供商品而與風(fēng)華方之間的關(guān)系 e 物業(yè)管理企業(yè)向其職工發(fā)放工資時與職工之間的財務(wù)關(guān)系,8、利潤最大化是企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)之一，下列有關(guān)利潤最大化的說法中，正確的有（ ）。 a 利潤可以表明企業(yè)競爭能力的大小 b 利潤最大化考慮到了風(fēng)險因素 c 利潤最大化往往會使企業(yè)財務(wù)決策長期化 d 利潤是企業(yè)補(bǔ)充資本、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的源泉 e 企業(yè)3年末獲得30萬元的利潤與3年內(nèi)每年末獲得10萬元利潤是相同的目標(biāo),9、下列有關(guān)資本利潤率和每股利潤的說法中，正確的有（ ）。 a 資本利潤率最大化是企業(yè)財務(wù)管理總體目標(biāo)之一 b 資本利潤率等同于凈資產(chǎn)收益率 c 每股利潤是稅前利潤與普通股股數(shù)之比 d 資本利潤率是企業(yè)凈利潤與資本的比率 e 以每股利潤最大化為財務(wù)管理目標(biāo)避免了忽略資金的時間價值和經(jīng)營風(fēng)險的缺陷,10、下列有關(guān)企業(yè)價值最大化的說法中，正確的有（ ）。 a 對于上市企業(yè)，企業(yè)價值最大化目標(biāo)短期內(nèi)可以準(zhǔn)確衡量企業(yè)的實際價值 b 在股份制企業(yè)中，企業(yè)價值可以用股票市值來計量 c 企業(yè)價值是指企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營期間所能獲得的凈利潤的現(xiàn)值 d 企業(yè)價值最大化考慮了風(fēng)險和資金的時間價值因素 e 企業(yè)價值最大化更能揭示企業(yè)市場認(rèn)可的價值,11、關(guān)于企業(yè)財務(wù)投資管理目標(biāo)，下列說法正確的有（ ）。 a 投資是企業(yè)資金的投放和使用 b 投資管理要注重投資風(fēng)險 c 投資包括對企業(yè)自身和對外兩個方面 d 企業(yè)對外投資主要是對其他單位的經(jīng)營權(quán)的投資 e 企業(yè)對外投資主要是對其他單位的股權(quán)和債券的投資,12、物業(yè)管理企業(yè)籌集資金的渠道和方式有（ ）。 a 國家財政投入籌資 b 向業(yè)主收取管理費(fèi) c bot方式籌資 d 向銀行貸款 e 向社會公眾發(fā)行債券,13、下列選項中，屬于物業(yè)管理企業(yè)投資決策中的直接投資的有（ ）。 a 購置企業(yè)辦公設(shè)備 b 購買政府公債 c 開辦商店進(jìn)行多種經(jīng)營 d 購買企業(yè)債券 e 購買企業(yè)股票,14、企業(yè)的財務(wù)報告中需要對外報送的會計報表主表包括（ ）。 a 股東權(quán)益增減變動表 b 資產(chǎn)負(fù)債表 c 利潤表 d 現(xiàn)金流量表 e 成本報表,15、財務(wù)報表中資產(chǎn)負(fù)債表不能提示的財務(wù)信息有（ ）。 a 企業(yè)擁有并可利用的經(jīng)濟(jì)資源 b 企業(yè)負(fù)債的水平與構(gòu)成 c 企業(yè)所有者權(quán)益的多少和構(gòu)成情況 d 企業(yè)盈虧的原因及構(gòu)成 e 企業(yè)現(xiàn)金的來源和去向,16、下列報表中，屬于企業(yè)會計制度規(guī)定必須編制和報送的附表有（ ）。 a 會計報表附注 b 資產(chǎn)負(fù)債表 c 資產(chǎn)負(fù)債表附表 d 成本表附表 e 利潤表附表,17、關(guān)于財務(wù)報告分析的主要方法，下列說法中屬于比率分析法的有（ ）。 a 相關(guān)指標(biāo)比率分析法 b 絕對數(shù)比率分析法 c 構(gòu)成比率分析法 d 效率比率分析法 e 相對數(shù)比率分析法,18、財務(wù)報告分析實施階段的步驟包括（ ）。 a 確立財務(wù)報告分析標(biāo)準(zhǔn) b 報告整體分析 c 提出可行措施建議 d 財務(wù)指標(biāo)分析 e 基本因素分析,19、下列選項中，屬于物業(yè)管理績效評價對企業(yè)評價重點(diǎn)的方面有（ ）。 a 人員素質(zhì) b 盈利能力 c 資產(chǎn)運(yùn)營水平 d 償債能力 e 后續(xù)發(fā)展能力,20、物業(yè)管理純凈評價中政府評價的對象包括（ ）。 a 合資企業(yè) b 國有獨(dú)資企業(yè) c 國家控股企業(yè) d 外資企業(yè) e 國有事業(yè)單位,21、物業(yè)管理績效評價中社會評價的實施主體包括（ ）。 a 企業(yè)出資人 b 企業(yè)債權(quán)人 c 中小股東 d 企業(yè)管轄物業(yè)的業(yè)主 e 社會中介機(jī)構(gòu),22、物業(yè)管理績效評價的基本要素包括（ ）。 a 評價指標(biāo) b 評價人員 c 評價客體 d 評價方法 e 評價標(biāo)準(zhǔn),23、下列有關(guān)物業(yè)管理績效評價的說法，正確的有（ ）。 a 可以先用多套評價標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行績效評價 b 基本指標(biāo)的實際得分要大于指標(biāo)權(quán)數(shù) c 當(dāng)基本指標(biāo)的實際值大于優(yōu)秀值時，該指標(biāo)得分是指標(biāo)權(quán)數(shù) d 當(dāng)基本指標(biāo)的實際值低于較差值時，該指標(biāo)得分是指標(biāo)權(quán)數(shù) e 單項指標(biāo)的記分應(yīng)精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位,24、下列選項中，屬于物業(yè)管理績效評價基本指標(biāo)的有（ ）。 a 財務(wù)效益狀況指標(biāo) b 客戶管理運(yùn)營指標(biāo) c 資產(chǎn)營運(yùn)狀況指標(biāo) d 償債能力狀況指標(biāo) e 發(fā)展能力狀況指標(biāo),25、物業(yè)管理績效評價基本指標(biāo)中，財務(wù)效益狀況指標(biāo)包括（ ）。 a 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 b 凈資產(chǎn)收益率 c 總資產(chǎn)報酬率 d 資產(chǎn)負(fù)債率 e 財務(wù)內(nèi)部收益率,26、物業(yè)管理績效評價基本指標(biāo)中，資產(chǎn)運(yùn)營狀況指標(biāo)包括（ ）。 a 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 b 資產(chǎn)負(fù)債率 c 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 d 營業(yè)增長率 e 凈資產(chǎn)收益率,27、物業(yè)管理績效評價基本指標(biāo)中，償債能力狀況指標(biāo)包括（ ）。 a 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 b 資產(chǎn)負(fù)債率 c 財務(wù)內(nèi)部收益率 d 利息保障倍數(shù) e 凈資產(chǎn)收益率,28、物業(yè)管理績效評價基本指標(biāo)中，發(fā)展能力狀況指標(biāo)包括（ ）。 a 資產(chǎn)負(fù)債率 b 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 c 營業(yè)增長率 d 凈資產(chǎn)收益率 e 資本積累率,29、下列選項中，屬于物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系中的評議指標(biāo)的有（ ）。 a 經(jīng)營者基本素質(zhì) b 服務(wù)硬環(huán)境 c 財務(wù)收益狀況 d 發(fā)展創(chuàng)新能力 e 基礎(chǔ)管理水平,30、關(guān)于物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系，下列說法中正確的有（ ）。 a 由基本指標(biāo)和修正指標(biāo)兩個層次構(gòu)成 b 屬于定量指標(biāo) c 每個指標(biāo)均有一定的計算權(quán)數(shù) d 基本指標(biāo)數(shù)量少，概括性強(qiáng) e 修正指標(biāo)是對基本指標(biāo)的完善和補(bǔ)充,31、關(guān)于物業(yè)管理報告的主要內(nèi)容，下列說法中正確的有（ ）。 a 工作總結(jié)可由企業(yè)各部門分別作出，然后匯總 b 向不同需求主體提交的財務(wù)報告的內(nèi)容是相同的 c 應(yīng)重視結(jié)束語的編寫 d 工作總結(jié)包括已完成和未完成的工作狀況 e 工作計劃必須按照時間順序排列,32、有關(guān)物業(yè)管理報告的公布或送達(dá)，下列說法中正確的有（ ）。 a 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況每年不少于一次 b 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況每年不少于兩次 c 收益性物業(yè)的物業(yè)管理報告通常需要每月公布或提交一次 d 居住性物業(yè)的物業(yè)管理報告通常需要每月公布或提交一次 e 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時答復(fù)業(yè)主對報告中收支情況提出的質(zhì)詢,一、單項選擇題 1、寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵是（ ）。 a 所處區(qū)位好，規(guī)模大 b 功能齊全、配套設(shè)施完善 c 由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理 d 保持產(chǎn)權(quán)的完整性,物業(yè)經(jīng)營管理,第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理,2、按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異將寫字樓劃分類別，不包括（ ）。 a 單純型寫字樓 b 自用型寫字樓 c 商住型寫字樓 d 綜合型寫字樓,3、寫字樓市場上通常將寫字樓分為（ ）（按照從高到低的等級順序）。 a 一級、二級、三級 b 三級、二級、一級 c 甲級、乙級、丙級 d 丙級、乙級、甲級,4、位于cbd（中央商務(wù)區(qū)）的寫字樓往往是（ ）寫字樓。 a 甲級 b 乙級 c 丙級 d 其他,5、不屬于寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)的是（ ）。 a 使收益部分使用率最大化 b 使物業(yè)管理企業(yè)的收益率最大化 c 使物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化 d 使物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化,6、普通租售型商務(wù)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層有效使用率，即專用部分面積/標(biāo)準(zhǔn)層面積一般為（ ）。 a 50% 60% b 60% 70% c 70% 80% d 80% 90%,7、物業(yè)管理量通常要努力進(jìn)行市場宣傳以使物業(yè)達(dá)到一個較為理想的租金水平，一般很少選擇（ ）作為物業(yè)宣傳的主題。 a 優(yōu)越的位置 b 周圍景觀 c 交通便利 d 租金低廉,8、在進(jìn)行寫字樓物業(yè)市場營銷時，選擇的宣傳媒介不包括（ ）。 a 網(wǎng)絡(luò) b 分類廣告 c 信函 d 電視,9、在寫字樓內(nèi)可以充分利用下列哪一種空間擴(kuò)大收益（ ）。 a 公共空間 b 管理服務(wù)空間 c 設(shè)備空間 d 出租單元空間,10、在寫字樓租戶選擇過程中考慮的主要因素不包括（ ）。 a 租戶與政府之間的關(guān)系 b 租戶的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況 c 所需面積的大小 d 需要提供的物業(yè)管理服務(wù),11、在寫字樓租戶選擇過程中，對租戶的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況的敘述不正確的是（ ）。 a 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理必須認(rèn)真分析每個租戶的信譽(yù)對其租住的寫字樓的影響 b 物業(yè)管理企業(yè)可能通過讓租戶在入住時填寫一個申請表來了解租戶的經(jīng)營內(nèi)容以及財務(wù)狀況等 c 物業(yè)管理企業(yè)可以從稅務(wù)機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)、往來銀行、經(jīng)紀(jì)人及租戶提供的財務(wù)報表來判斷其信譽(yù)等級和財務(wù)狀況 d 只要潛在租戶的財務(wù)狀況良好，有能力支付租金，就應(yīng)該選擇此租戶入住，而無需考慮其具體的經(jīng)營內(nèi)容,12、寫字樓租金一般是指租戶租用每平方米（ ）需按月或按年支付的金額。 a 可出租面積 b 建筑面積 c 出租單元內(nèi)建筑面積 d 使用面積,13、在計算租金時，需要將（ ）乘以r/u系數(shù)來作為計算租金的面積基礎(chǔ)。 a 可出租面積 b 建筑面積 c 出租單元內(nèi)建筑面積 d 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e,14、在量測寫字樓面積時有三個概念非常重要，對此下列描述正確的是（ ）。 a 出租單元內(nèi)建筑面積 = 建筑面積 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e b 出租單元內(nèi)建筑面積 = 建筑面積 + 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e c 可出租面積 = 出租單元內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e d 可出租面積 = 出租單元內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e,15、一個200000平方米的寫字樓，平均租金為3.5元/（平方米天），出租率為97%。在進(jìn)行市場調(diào)查后，管理者認(rèn)為若平均租金提高0.3元，出租率將下降2個百分點(diǎn)，平均租金提高0.5元，出租率將下降7個百分點(diǎn)，相反，平均租金下降0.3元，出租率將達(dá)到100%。則這棟寫字樓的理想租金是（ ）。 a 3.2元 b 3.5元 c 3.8元 d 4.0元,16、不屬于寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的特點(diǎn)的是（ ）。 a 全員性 b 全期性 c 隱蔽性 d 動態(tài)性,17、在應(yīng)對寫字樓物業(yè)風(fēng)險時，不屬于風(fēng)險應(yīng)對策略的是（ ）。 a 風(fēng)險識別 b 風(fēng)險回避 c 風(fēng)險轉(zhuǎn)移 d 風(fēng)險承擔(dān),18、不屬于物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)的是（ ）。 a 能否令業(yè)主滿意 b 專業(yè)服務(wù)的水平 c 是否有百分之百的出租率 d 管理計劃,19、寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營方面績效的主要指標(biāo)不包括（ ）。 a 租戶投訴次數(shù) b 租金價格水平 c 出租經(jīng)營成本 d 寫字樓物業(yè)投資收益率,20、不屬于寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價主要指標(biāo)的是（ ）。 a 服務(wù)滿意度 b 物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) c 物業(yè)管理制度化 d 物業(yè)品牌化,1、影響寫字樓分類的因素包括（ ）等。 a 寫字樓的聲望或形象 b 大堂和走廊 c 電梯服務(wù)質(zhì)量 d 出租率 e 租戶類型,二、多選（備選項中有2個或2個以上符合題意）,2、下列措施中能夠起到提高寫字樓吸引力、提升寫字樓等級的有（ ）。 a 根據(jù)建筑物的層數(shù)為確定每部電梯所停留的層數(shù)范圍 b 建筑物內(nèi)所有的通道都進(jìn)行認(rèn)真的裝飾，并盡可能使走廊成為租戶辦公室空間的延展 c 對租戶及其雇員、客戶、參觀者在大堂所需得到的初步服務(wù)給予足夠的重視，包括提供一些小型的購物服務(wù)等 d 考查租戶的形象和聲譽(yù)，謹(jǐn)慎地選擇租戶類型，尤其是主要租戶的類型 e 對寫字樓進(jìn)行現(xiàn)代化建筑設(shè)備系統(tǒng)改造，使其達(dá)到5a寫字樓標(biāo)準(zhǔn),3、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以使寫字樓保值增值，這種保值增值的作用體現(xiàn)在（ ）。 a 土地價值的增長 b 穩(wěn)定的租金收益 c 在經(jīng)營過程中物業(yè)獲得的良好的形象和聲譽(yù) d 相對延長了的使用壽命所帶來的收益 e 在產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓中所產(chǎn)生的超越物業(yè)本身的價值,4、下列對于寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容的說法正確的有（ ）。 a 目前在物業(yè)市場營銷過程中流行著一種“看樓”的方式，這種展示物業(yè)的營銷方式取決于物業(yè)管理師對未來租戶需求的了解程度，而這種需求可通過與租戶非正式的接觸、問卷調(diào)查等形式來獲取 b 為達(dá)到按期足額收取租金的目的，制定嚴(yán)格的租金收取辦法是很有必要的，譬如對遲交者予以罰款或者訴諸法律進(jìn)行解決 c 物業(yè)管理提倡主動的收租服務(wù)，通過電話、信件甚至親臨訪問來提醒租戶按時繳納租金，并讓租戶了解租金收取的程序，對于租戶主動繳納租金的行動，要表示感謝和鼓勵 d 作為專業(yè)人士的物業(yè)管理師，必須設(shè)法建立業(yè)主、物業(yè)管理師和租戶三方經(jīng)常溝通的渠道，這是建立三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵 e 物業(yè)管理組織與控制工作的有效性體現(xiàn)在物業(yè)收入與費(fèi)用支出的差異大小上,5、下列對于合同服務(wù)與超值服務(wù)的說法正確的有（ ）。 a 合同服務(wù)是最基本的服務(wù)，超值服務(wù)是在合同服務(wù)基礎(chǔ)之上的服務(wù)，都是必須提供的服務(wù) b 合同服務(wù)是強(qiáng)制性的、必須提供的服務(wù)；超值服務(wù)是非強(qiáng)制性的、適當(dāng)提供的服務(wù) c 合同服務(wù)是有原則性的，必須保證；超值服務(wù)是靈活性的，機(jī)動掌握 d 合同服務(wù)和超值服務(wù)是相互補(bǔ)充的，可以相互替代 e 合同服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值內(nèi)的，沒有不行；超值服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值外的，應(yīng)該適可而止,6、下列屬于正確處理合同服務(wù)與超值服務(wù)的關(guān)系的有（ ）。 a 合同服務(wù)是合同內(nèi)服務(wù)，超值服務(wù)是合同外服務(wù) b 一切為了客戶的滿意，因此超值服務(wù)必須做好做全 c 合同服務(wù)是合同內(nèi)服務(wù)，超值服務(wù)是可供選擇的服務(wù)，都是有償服務(wù) d 在市場經(jīng)濟(jì)中，一切要按照合同的約定來進(jìn)行，因此要忠實履行合同，提供優(yōu)質(zhì)的合同服務(wù)，而提供無償超值服務(wù)是一種錯誤的理念 e 合同服務(wù)是等價交換，是智力與勞務(wù)的投資，是必須回報的；超值服務(wù)是單向奉送，是感情的交流，是無需回報，要適可而止,7、在考慮是否有合適的面積空間可以提供給尋租者使用時，正確的考慮包括（ ）。 a 要在不改變建筑結(jié)構(gòu)的前提下，組合出一個最合適的出租單元 b 根據(jù)尋租者的需要，可以適當(dāng)?shù)夭鸪骋欢聣Γo論承重與否） c 要考慮尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)的需要，合理劃分出租單元的空間 d 如果一個公司在將來期望有較大規(guī)模的擴(kuò)展，必須要考慮在建筑物內(nèi)是否或如何滿足其未來業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，尤其是當(dāng)尋租者希望其辦公室集中布置時 e 一般來說，每個工作人員封閉的辦公面積只需要56平方米，所以平均為每個辦公室工作人員提供68平方米的單元內(nèi)建筑面積比較合適,8、下列對于寫字樓租金的確定的說法正確的有（ ）。 a 寫字樓的租金水平主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況（即市場供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個階段） b 在確定租金時，一般應(yīng)首先確定一個基礎(chǔ)租金，基礎(chǔ)租金總是低于市場租金的水平 c 根據(jù)租金包含的內(nèi)容不同，如果代收代繳的費(fèi)用越多，基礎(chǔ)租金就越高 d 一般情況下，一棟寫字樓中樓層高、視野或景觀好的出租單元租金也較高 e 物業(yè)管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入,9、下列對于寫字樓租賃合約中的條款規(guī)定的說法正確的有（ ）。 a 由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，所以在租約中一般都要要規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款 b 為了使租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險，有時租約規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價格指數(shù)調(diào)整，但同時又規(guī)定一個上調(diào)比例的最高限 c 由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，某一地區(qū)的消費(fèi)者價格指數(shù)有時變化幅度非常大，因此，租戶和物業(yè)管理企業(yè)更愿意在租約中商定一個固定的年租金增長率或增長量 d 在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中全部的費(fèi)用，因此這一租金方式往往會受到租戶的歡迎 e 如果物業(yè)管理企業(yè)是按照租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，租約中約定的代收代繳費(fèi)用越多，物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)管理費(fèi)就越多,10、下列對于寫字樓租賃合約中的條款規(guī)定說法正確的有（ ）。 a 折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種租金打折的優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶 b 折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新入住的租戶一個免租期，對租戶入住前的裝修投資提供資金幫助等。但在租賃期間內(nèi)，這筆資金仍要通過各種方式歸還業(yè)主 c 業(yè)主通常在租約中會給租戶一個優(yōu)先權(quán)，即該租戶在同等條件下有優(yōu)先續(xù)租和優(yōu)先承租相鄰單元的權(quán)利 d 業(yè)主一般愿意在租賃期滿時賦予租戶較多的權(quán)利，因為這樣有利于租戶承租期限的延長以及承租面積的擴(kuò)大 e 由于期限較長的租約所規(guī)定的租金，在租賃期限內(nèi)很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管可以定期調(diào)整租金，但實際租金常常低于市場租金，且不能保證其繼續(xù)承租，所以業(yè)主不原在租賃期滿時賦予租戶較多的權(quán)利,11、屬于寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的種類有（ ）。 a 工程隱患風(fēng)險 b 設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險 c 消防防范風(fēng)險 d 戰(zhàn)爭風(fēng)險 e 自然災(zāi)害風(fēng)險,12、下列對于寫字樓的物業(yè)保險的說法正確的有（ ）。 a 在采取了各種安全和風(fēng)險管理措施后，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就不必再購買保險 b 業(yè)主或其委托的物業(yè)管理企業(yè)最好是為物業(yè)購買一種能提供全面保障的保單 c 寫字樓的業(yè)主在選擇投保時，比較明智的做法是選擇那些自己無法控制的風(fēng)險項目進(jìn)行投保，而承擔(dān)那些自己無法控制的風(fēng)險項目進(jìn)行投保，而承擔(dān)那些自己可以控制或規(guī)避的風(fēng)險項目 d 寫字樓物業(yè)投保的最大特點(diǎn)是保險費(fèi)是物業(yè)運(yùn)營成本的一部分，且這部分費(fèi)用最終要轉(zhuǎn)嫁到租戶身上