鞍山鐵西帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào)（20100913）97p.ppt

創(chuàng)大置業(yè)鐵西帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),蓮花機(jī)構(gòu) 2010/09/13,鞍山我們的家園我們的世界,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),目 錄,鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng) 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目產(chǎn)品建議,宏觀調(diào)控政策影響 市場(chǎng)受壓反彈,開(kāi)發(fā)時(shí)間軸,新一輪城市改造拆遷 引發(fā)商品房建設(shè)高峰,市場(chǎng)需求旺盛 商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大,市場(chǎng)規(guī)模放量，受經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴 影響土地成交量急劇下滑,鞍山房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)歷程,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),鞍山第一次大規(guī)模房屋建設(shè)后，這部分居民在十年余后引發(fā)新的改善性需求高潮,結(jié)束福利分房后的第一次需求高峰,動(dòng)拆遷、改善性需求集中爆發(fā) 引發(fā)第二次需求高峰,至2008年鞍山市區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)和五、六十年代危房基本動(dòng)遷完畢，動(dòng)拆性需求減弱，在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)形式等多重因素的影響下，市場(chǎng)需求量開(kāi)始下降，需求市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期；,需求時(shí)間軸,數(shù)據(jù)來(lái)源：鞍山市統(tǒng)計(jì)局,市場(chǎng)細(xì)分帶來(lái)行業(yè)的回暖，09年量?jī)r(jià)齊升,鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)變化歷程,宏觀調(diào)控影響先抑后揚(yáng),帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),鞍山市中低端住宅集中區(qū)域 鐵西區(qū)： 生活配套齊全 鐵西區(qū)雖然是鞍山市經(jīng)濟(jì)水平較低的傳統(tǒng)區(qū)域，但是由于歷史性的居民聚居，所以鐵西區(qū)的生活配套發(fā)展的十分齊全 生活環(huán)境差 由于鞍鋼主廠區(qū)坐落在鐵西區(qū)，所以鐵西區(qū)的空氣質(zhì)量很差，而且今年鐵西區(qū)是市政拆遷集中區(qū)，生活環(huán)境受到嚴(yán)重影響,區(qū)域概述,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),區(qū)域小結(jié),環(huán)境方面：鞍鋼長(zhǎng)期的空氣污染；大規(guī)模拆遷影響環(huán)境品質(zhì)。 心理層面：傳統(tǒng)的中等收入居民集中居住區(qū)；生活配套齊全。 市場(chǎng)層面：以永樂(lè)公園為主題的公園板塊；價(jià)格區(qū)間相對(duì)平實(shí)。,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),鞍山市鐵西板塊市場(chǎng)研究,金地花園,香格藍(lán)山,唐帝園,置地新城,本案,dn1,dn2,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),鞍山市鐵西板塊案例,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),鞍山市鐵西板塊案例,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),鞍山市鐵西板塊案例,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),鞍山市鐵西板塊案例,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),鞍山市鐵西板塊案例,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),=鐵西板塊：一房的面積主要為4060 之間，兩房戶型面積跨度較大59115 ，并且占據(jù)主要的市場(chǎng)空間，三房面積82135 ，其中香格藍(lán)山推出小戶型三房，其余樓盤(pán)三房面積以110-130 為主。,案例戶型分析,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),從個(gè)案的銷售情況來(lái)看，二房依然是市場(chǎng)上銷售最好的房型，由此可以看出，鐵西板塊的住宅市場(chǎng)的客戶主要以剛性需求與改善住房為主。,案例銷售情況分析,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),案例價(jià)格分析,目前區(qū)域市場(chǎng)樓盤(pán)工程進(jìn)度基本都已達(dá)到預(yù)售證標(biāo)準(zhǔn)，所以均已入市；市場(chǎng)行情面的考量主要來(lái)自于現(xiàn)階段在售樓盤(pán)的分析鐵西區(qū)屬于鞍山傳統(tǒng)的居民集中居住區(qū)，主要是因?yàn)榘颁搹S區(qū)占據(jù)鐵西區(qū)，置業(yè)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)水平較低 從市場(chǎng)上的個(gè)案看出：鐵西區(qū)多層的價(jià)格在4100元-4700元，小高層價(jià)格在3700-4500元，高層價(jià)格在3400-4000元。多層比小高層均價(jià)上貴300元左右，小高層比高層均價(jià)貴400元左右。,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),目 錄,鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng) 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位,項(xiàng)目分析 位置分布,本項(xiàng)目地塊原為帶鋼廠，東面為通往鞍山火車站的火車軌道，周邊配套設(shè)施較全，2公里范圍內(nèi)擁有2家醫(yī)院、2家學(xué)校、公園以及數(shù)家超市,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),本項(xiàng)目地塊整體呈方形，東側(cè)為鐵西一道街，西側(cè)為鐵西三道街。大陸街延伸段將地塊分為南北兩部分(dn1、dn2）dn1呈l型地塊占地面積為21846.97，dn2呈長(zhǎng)方形地塊占地面積為15788.83，項(xiàng)目容積率為23，綠地率25%,建筑密度35%，限高100米。,項(xiàng)目分析 基本參數(shù),帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),項(xiàng)目分析 目前狀況,沿鐵西三道街位置，現(xiàn)帶鋼廠位置,基地北側(cè),基地南側(cè),基地東側(cè),帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),項(xiàng)目分析 周邊商業(yè),帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),周邊配套設(shè)施較為齊全，地塊內(nèi)部亦有一定量的商業(yè)規(guī)劃，提升地塊價(jià)值。 相對(duì)鞍山其他板塊，鐵西板塊總體價(jià)格較低，動(dòng)遷量較大。潛在客戶基礎(chǔ)龐大。 緊鄰成熟居住社區(qū)，生活配套有保障； 地塊方正有利于規(guī)劃布局。,地塊優(yōu)劣勢(shì)分析,原為工廠區(qū)原址，空氣質(zhì)量較差； 東側(cè)為鐵路軌道，噪音污染影響。,劣勢(shì),優(yōu)勢(shì),帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),目 錄,鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng) 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位,花園式園林設(shè)計(jì) 【營(yíng)造四季有景的花園社區(qū)】 精簡(jiǎn)戶型空間 【精簡(jiǎn)戶型設(shè)計(jì)，迎合鐵西剛性需求】 品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì) 【知名物業(yè)，知名開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，品牌建材】 新古典主義建筑風(fēng)格 【華貴古典與時(shí)尚現(xiàn)代相融合】 品質(zhì)生活：健康、精致、品牌、優(yōu)雅,核心 價(jià)值 塑造,市場(chǎng)定位 ,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),花園式園林設(shè)計(jì) 摒棄傳統(tǒng)的硬地廣場(chǎng)，以大量的植被景觀營(yíng)造健康低碳的花園社區(qū)，大量的銀杏植栽輔以點(diǎn)景作品及旱地噴泉彰顯個(gè)案特點(diǎn)。在目前鐵西較差的園區(qū)景觀設(shè)計(jì)中鶴立雞群。 精簡(jiǎn)戶型空間 鐵西動(dòng)遷量大，客戶剛性需求明顯，經(jīng)濟(jì)能力較差，精簡(jiǎn)的戶型空間設(shè)計(jì)將迎合廣大鐵西客戶群，在基本面上符合客戶需求。 品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì) 邀請(qǐng)知名物業(yè)管理，知名開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，運(yùn)用品牌建材，打響開(kāi)發(fā)商品牌。 新古典主義建筑風(fēng)格 立面采用新古典主義風(fēng)格，華貴古典與時(shí)尚現(xiàn)代相融合，營(yíng)造優(yōu)雅與和諧的建筑底蘊(yùn)，以便有效的吸引客戶眼球，提高個(gè)案品質(zhì)。,市場(chǎng)定位 ,新古典主義園林式舒適健康社區(qū),住宅：小高層+高層 商業(yè)：底層裙房 項(xiàng)目所在地塊西側(cè)為城市主要交通道路，南側(cè)為未來(lái)規(guī)劃道路；建議在西側(cè)南側(cè)做裙房商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。由于東側(cè)為軌道商業(yè)潛力不大。,規(guī)劃建議 物業(yè)類型建議,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及裙房,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),不同建筑形態(tài)南北排列，保證南側(cè)無(wú)遮擋，總住宅面積約80000平米。,規(guī)劃建議 物業(yè)建議,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),高層單層面積：725平米 高層建議樓層：18層 棟數(shù)：4棟 總面積：52200平米（3層商業(yè)部分未除外）,小高層單層面積：560平米 建議樓層：9層 棟數(shù)：6棟 總面積：30240平米,高層,小高層,新古典主義建筑風(fēng)貌,新古典主義的設(shè)計(jì)風(fēng)格其實(shí)是經(jīng)過(guò)改良的古典主義風(fēng)格。歐洲文化豐富的藝術(shù)底蘊(yùn)，開(kāi)放、創(chuàng)新的 設(shè)計(jì)思想及其尊貴的姿容，一直以來(lái)頗受眾人喜愛(ài)與追求。新古典風(fēng)格從簡(jiǎn)單到繁雜、從整體到局 部，精雕細(xì)琢，鑲花刻金都給人一絲不茍的印象。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然可以 很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)摒棄了過(guò)于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條。,規(guī)劃建議 建筑風(fēng)格建議,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),建筑風(fēng)格建議1,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),建筑風(fēng)格建議2,規(guī)劃建議 高層產(chǎn)品建議,90m2舒適二房,70m2精致二房,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),2r 85,3r 90-100,2r 85,2r 85,2r 85,3r 90-100,2r 70,2r 70,1r 45,100m2三房,規(guī)劃建議 小高層產(chǎn)品建議,110120m2三房或85m2二房,45m2一房或70m2精致二房,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),3r 110-120,2r 70,2r 70,3r 110-120,3r 110-120,3r 110-120,規(guī)劃建議 戶型面積組合建議,小高層建議采用二梯三戶設(shè)計(jì)。由110120m2舒適三房與70m2精致二房組成。 高層建議采用二梯三戶設(shè)計(jì)。由45m2一房、85m2二房及少量100110m2三房組成。,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),規(guī)劃建議 智能安保建議,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),規(guī)劃建議 園林景觀建議,建筑做的再好，也僅僅只是鋼筋水泥，人類從未放棄過(guò)對(duì)自然山水，對(duì)如花園般居住環(huán)境的追求，鞍山市民整體居住環(huán)境一般，特別是鐵西，既無(wú)山清水秀的外環(huán)境，也無(wú)優(yōu)美的內(nèi)環(huán)境，故建議項(xiàng)目以花園式社區(qū)的景觀規(guī)劃為切入點(diǎn)，以大量的植被景觀營(yíng)造健康低碳的花園社區(qū)，在目前鐵西較差的園區(qū)景觀設(shè)計(jì)中鶴立雞群。,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),居都市綠洲 享歐陸風(fēng)情,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),規(guī)劃建議 園林景觀建議,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),規(guī)劃建議 園林景觀建議,旱地噴泉意向圖,沒(méi)有超大的社區(qū)規(guī)模 沒(méi)有蜚聲海內(nèi)外的品牌影響力 我們，迎合市場(chǎng)，特立于市場(chǎng) 品質(zhì)生活：健康、精致、品牌、優(yōu)雅,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào),to be continued,帶鋼廠項(xiàng)目前期策劃簡(jiǎn)報(bào), 公司 & 業(yè)績(jī)簡(jiǎn)介,服 務(wù) 內(nèi) 容 ,項(xiàng)目籌備期市場(chǎng)預(yù)告,業(yè)績(jī)回顧,業(yè)績(jī)回顧,1997 彩虹星座、金色年代 1998 江山萬(wàn)里、歐洲印象、龍柏城市花園 1999 萬(wàn)邦都市花園、東方巴黎、東方豪園、丹楓苑、鞍山綠色智慧城 2000 公園2000、陽(yáng)光新景、香榭苑、金橋花園、永和新城、麗茵別墅 2001 陽(yáng)光西班牙、白玉蘭花園、海德堡、現(xiàn)代緣墅、北京未來(lái)城 2002 陽(yáng)光星期八、陽(yáng)光摩天城、東苑綠世界 2003 萬(wàn)源杰座、萬(wàn)源晶典、東方曼哈頓尚東區(qū) 2004 東方曼哈頓iii、安信湖畔天地、漢榮帝景灣、蘇州香城花園 ,業(yè)績(jī)回顧,2005 鉑晶時(shí)代、太玉園、淡水灣花園、薈博雅苑、靜安國(guó)際廣場(chǎng)、第六樂(lè)章 2006 復(fù)地公園城 、 禹州金橋國(guó)際 、 賓果花園 、 盛大花園 、 鳳凰華庭 2007 天潤(rùn)麗晶廣場(chǎng)、德馳華府、湖濱嘉園、天賜良園、世紀(jì)峰景、臺(tái)昱大廈 2008 嘉元不夜城、 綠色智慧城第七街、永縉學(xué)府、智慧新城、恒盛豪庭、 中信泰富 朱家角新城、天津泰達(dá)高尚生活組團(tuán) 2009 沿海智慧新城、嘉元不夜城、恒盛豪庭、愛(ài)家皇家花園、沿海鑒筑、 永縉學(xué)府 2010 沿海智慧新城、恒盛豪庭、沿海鑒筑、永縉桃源、永縉學(xué)府、 萬(wàn)源公園世家、浙江東港商業(yè)中心、大連張前路商業(yè)中心,盧灣區(qū)高尚地段淮海路旁，創(chuàng)當(dāng)時(shí)上海內(nèi)銷商品住宅價(jià)格新高，均價(jià)超過(guò) 10000元/平方米。,東方巴黎 霞飛苑,1999年,公園 2000,開(kāi)盤(pán)均價(jià)3850元/平方米，領(lǐng)先行情1000元，直接導(dǎo)致該地區(qū)土地批租樓面價(jià)即時(shí)上漲200元/平方米，并一度成為楊浦區(qū)住宅成交熱點(diǎn)區(qū)域。,2000年,陽(yáng)光星期八,32萬(wàn)平方米錦江樂(lè)園板塊地標(biāo)個(gè)案 創(chuàng)當(dāng)年上海樓市商品房銷售第2名,2001年,海德堡,連續(xù)兩年位列上海樓市銷售50強(qiáng),2002年,萬(wàn)源杰座,“萬(wàn)源杰座” 堪稱楊東小區(qū)的經(jīng)典高檔個(gè)案，始終保持該區(qū)域的最高成交價(jià)，領(lǐng)先周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案行情均價(jià)達(dá)20%。,2003年,萬(wàn)源晶典,“萬(wàn)源晶典”成交單價(jià)領(lǐng)先一墻之隔的同類型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2000元/平方米，達(dá)到15000元/平方米，再創(chuàng)浦東酒店公寓價(jià)格新高，在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成近500套單位100%的銷售簽約率。,2003年,東方曼哈頓 尚東區(qū),位于徐家匯地區(qū)的“東方曼哈頓尚東區(qū)”，成交價(jià)高達(dá)1600025000元/平方米，遙遙領(lǐng)先于同期該地區(qū)其他知名豪宅。,2004年,蘇州 香城花園,2004年度蘇州最大規(guī)模個(gè)案，一期 25萬(wàn)平方米 6個(gè)月售罄。,2004年,案 例,東方曼哈頓 尚東區(qū),蓮花經(jīng)典案例實(shí)錄 之,淡水灣花園,蓮花經(jīng)典案例實(shí)錄 之,復(fù)地公園城,蓮花經(jīng)典案例實(shí)錄之,香城花園,蓮花經(jīng)典案例實(shí)錄之,華都名城,蓮花經(jīng)典案例實(shí)錄之,德馳華府,蓮花經(jīng)典案例實(shí)錄之,麗晶廣場(chǎng),蓮花經(jīng)典案例實(shí)錄之,賓果花園,蓮花經(jīng)典案例實(shí)錄之,世紀(jì)峰景,蓮花經(jīng)典案例實(shí)錄 之,綠色智慧城,蓮花經(jīng)典案例實(shí)錄 之,成龍步行街,萬(wàn) 源 杰 座, 新 住 宅 工 學(xué),案 例 一, 建筑文明： 產(chǎn)品規(guī)劃 建筑抒情： 產(chǎn)品品質(zhì) 建筑技藝： 施工工藝 旅人空間： 內(nèi)部空間格局 舒適系統(tǒng)： 特色空調(diào)等建材 純凈生活： 日照、氧吧、新風(fēng)、純水 玫瑰人生： 生活便利，明珠在握 貴族享受： 英美管家，國(guó)賓禮遇,新 住 宅 工 學(xué),理性含義,廣告表現(xiàn)系列一 建筑工學(xué),廣告表現(xiàn)系列一 建筑工學(xué),廣告表現(xiàn)系列一 建筑工學(xué),廣告表現(xiàn)系列二 建筑篇,廣告表現(xiàn)系列二 建筑篇,一、“中國(guó)上海地產(chǎn)高檔社區(qū)成功開(kāi)發(fā)典范” 二、“2002全國(guó)人居經(jīng)典方案大賽住宅組綜合大獎(jiǎng)” 三、“首屆中國(guó)優(yōu)秀環(huán)境大賽綜合金獎(jiǎng)” 四、“2002上海住宅最具投資價(jià)值獎(jiǎng)”,所獲殊榮,五、“2003房地產(chǎn)時(shí)報(bào)十大關(guān)注樓盤(pán)獎(jiǎng)” 六、“最具升值潛力樓盤(pán)獎(jiǎng)” 七、“家用中央空