龍湖地產(chǎn)：與監(jiān)理單位交流.ppt

與監(jiān)理單位交流,北京龍湖西苑項目部 2007年12月12日,2,目錄,龍湖地產(chǎn)簡介 龍湖工程體系介紹 對監(jiān)理工作的一些要求和建議,3,業(yè)務(wù)緯度 創(chuàng)建篇、項目篇、榮譽篇 財務(wù)緯度 銷售收入、土地儲備、銀行信用,龍湖地產(chǎn)簡介,4,業(yè)務(wù)創(chuàng)建龍湖起源,龍湖花園地塊原貌，1997,5,業(yè)務(wù)創(chuàng)建“龍湖”成為城市新地標,龍湖社區(qū)俯瞰圖,龍湖大社區(qū)占地1083畝，約72.2萬平米，建筑面積約128萬平米，提供各類住宅及商鋪約6600戶。,6,業(yè)務(wù)創(chuàng)建三大業(yè)務(wù)板塊,地產(chǎn)開發(fā),商業(yè)運營,物業(yè)管理,7,業(yè)務(wù)項目高端別墅,建設(shè)高端別墅項目近70萬平方米，已竣工50.3萬平方米，交付業(yè)主1300余棟 。,8,業(yè)務(wù)項目中高端花園洋房,建設(shè)中高端花園洋房53.9萬平方米，已竣工27.9萬平方米，交付業(yè)主近2000戶。,9,業(yè)務(wù)項目中端高層公寓,建設(shè)中端高層公寓205萬平米，已竣工115.8萬平方米，交付業(yè)主8000余戶。,10,業(yè)務(wù)項目商業(yè)地產(chǎn),建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)近50萬平方米，已竣工34萬平方米，持有2個大型都市購物中心，三個社區(qū)商業(yè)中心，合作品牌商家800余戶。,11,業(yè)務(wù)榮譽企業(yè)獎項,2006年3月，2006中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè) 國務(wù)院研究發(fā)展中心、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院,2006年10月，20052006年度中國房地產(chǎn)誠信企業(yè) 中國建設(shè)部、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會,1998年2007年，連續(xù)10年、五屆重慶10佳住宅小區(qū)第一名,2007年4月，2006年4月，2004年3月全國住宅用戶滿意度第一名 中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會,2006年3月，重慶市第四屆“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強” 重慶市人民政府,12,業(yè)務(wù)榮譽合作方評價,“也許不是最大，但肯定是最好的公司” 著名城市經(jīng)營與發(fā)展戰(zhàn)略專家 王志綱 “以客為尊，在房地產(chǎn)界中少見的優(yōu)秀企業(yè)” 香港置地亞太區(qū)首席代表 郭建豪 “龍湖地產(chǎn)是我們最值得敬重的合作伙伴”,沃爾瑪（中國）深圳總部,“與你們合作，i am very happy！” 百安居副總裁 司馬蘭德,13,財務(wù)銷售收入（回顧）,2007年預(yù)計銷售總收入在90億左右,人民幣萬元,01-06年復(fù)合增長率 63%,14,財務(wù)土地儲備,截至目前，龍湖集團已在北京、上海、重慶、成都、西安拿地進行房地產(chǎn)開發(fā)。 截至2007年底，龍湖集團累計交房面積318萬平方米、已銷售待交房面積140萬平方米、在建面積370萬平米、規(guī)劃面積191萬平方米。,15,良好的銀行信用,2007年8月 中國農(nóng)業(yè)銀行授予45億元集團授信 2007年7月 中國建設(shè)銀行授予33億元集團授信 2006年3月 中國建設(shè)銀行授予aaa級信用單位 2006年5月 中國農(nóng)業(yè)銀行授予aaa級信用單位 2006年1月 農(nóng)業(yè)銀行重慶分行“最佳銀企合作單位” 2005年5月 榮獲中國建設(shè)銀行總行守信和穩(wěn)健企業(yè)稱號,16,龍湖在北京,在北京目前有4個二級開發(fā)項目，建筑面積約150萬平米；2個一級開發(fā)項目，建筑面積約100萬平米。 我們認為：優(yōu)秀的分供方是我們的核心競爭力 我們倡導(dǎo)：所有的分供方是我們的同路人 我們希望：在北京找到能夠與龍湖一起成長的同路人,17,目錄,龍湖地產(chǎn)簡介 龍湖工程體系介紹 對監(jiān)理工作的一些要求和建議,18,龍湖工程體系標準高,工作標準要求高于同行業(yè)，這對第一次與龍湖合作的所有單位都是挑戰(zhàn) 高標準意味著高投入，希望所有的監(jiān)理能夠做好心理準備 實例照片,19,龍湖管理規(guī)范,規(guī)范化管理：要求很多工作落實到書面的多于同行，因此，與龍湖合作，會有很多案頭工作 具體的內(nèi)容第三章會詳述,20,龍湖工程體系人力資源配置,龍湖工程部的人員配置要求較高，對技術(shù)問題愛鉆研，希望在技術(shù)方面監(jiān)理可以與甲方充分探討； 工程部多項目運作，項目部人員由工程部調(diào)配,21,目錄,龍湖地產(chǎn)簡介 龍湖工程體系介紹 對監(jiān)理工作的一些要求和建議,22,放心的工作,我們?nèi)χС直O(jiān)理的工作 龍湖將會是你遇到的最容易也最難打交道的甲方 每個監(jiān)理有自己的工作方式和習慣，我們不強求統(tǒng)一，以下所提的只是我們關(guān)于工作的一些要求和提醒,23,對監(jiān)理工作的一些要求和建議,以下將從三個方面對監(jiān)理工作提出要求和建議： 1、會議及報告制度 2、工作思路和原則 3、工作方式方法的要求,24,1、會議及報告制度,及時溝通的原則 因為甲方監(jiān)理不在一起辦公，要求監(jiān)理詳細做好監(jiān)理日志，甲方不定期檢查。 要求監(jiān)理與對應(yīng)的工程師，每天至少溝通一次，形式不限，可當面交流，或電話溝通，或書面報告。 重要事項必須隨時電話聯(lián)系，甲方人員電話7x24小時開機，要求監(jiān)理也保持全天開機。,25,1、會議及報告制度,施工日報制度 要求施工單位報日報，監(jiān)理單位審核匯總后轉(zhuǎn)甲方。 施工日報格式,26,1、會議及報告制度,甲方監(jiān)理周例會 時間：每周一下午5：00，地點：甲方會議室。 監(jiān)理統(tǒng)一匯報一周情況，包括現(xiàn)場質(zhì)量、進度、安全文明施工情況，所發(fā)工作聯(lián)系單和罰款建議單情況，檢驗驗收情況，提出監(jiān)理部下周工作重點。 甲方向監(jiān)理提工作要求和下一步工作重點。 雙方可利用周例會進行務(wù)虛的溝通交流。 每月初第一周例會，監(jiān)理提交并匯報工作月報。,27,1、會議及報告制度,監(jiān)理月度談話及考核 由甲方工程師對專業(yè)對口的監(jiān)理工程師每月進行一次談話，交流一月的工作狀態(tài)，甲方對監(jiān)理工作進行點評。要求每月7日前完成交流。 監(jiān)理考核制度：每月由工程部工程師集中對對應(yīng)專業(yè)監(jiān)理工程師進行量化考核,考核結(jié)果由工程經(jīng)理、項目負責人確認后提交監(jiān)理公司，此結(jié)果是監(jiān)理工程師能否勝任及監(jiān)理獎金發(fā)放的依據(jù)。監(jiān)理考核不排除采取對施工單位匿名調(diào)查的方式。要求每月10日前完成考核。,28,1、會議及報告制度,監(jiān)理要開的幾個會議 監(jiān)理例會 周安全文明檢查例會 質(zhì)量（或進度）專題會 現(xiàn)場問題點評會,29,1、會議及報告制度,監(jiān)理例會的議程建議 時間：每周三下午2點；地點：工地會議室； 每周二下午5點之前，要求施工單位報施工周報，監(jiān)理審核；施工周報格式 會議議程五部分：1、上周會議決議落實情況回顧；2、施工單位簡要匯報工作完成情況和下周計劃，主要匯報未按計劃完成的工作及改進措施，匯報存在的問題及改進措施，提出要求甲方監(jiān)理解決的事項；3、各專業(yè)監(jiān)理工程師對質(zhì)量、進度、安全文明施工進行點評，應(yīng)結(jié)合事實或照片，好的要表揚，差的要批評；4、甲方進行點評，提出甲方的要求，并對施工單位提出的要求進行回復(fù)；5、總監(jiān)總結(jié)； 會后會議紀要確認，要求在周四下午5點前完成會議紀要簽發(fā)；,30,1、會議及報告制度,現(xiàn)場問題點評會 根據(jù)現(xiàn)場質(zhì)量、進度、安全文明的狀況，由總包單位總工（或生產(chǎn)經(jīng)理）牽頭組織，對一階段存在的問題進行總結(jié)點評，分析下一階段改進的方法和措施。會議邀請甲方和監(jiān)理參加，監(jiān)理對會議組織情況進行監(jiān)督。 首次點評會將由甲方組織。 問題點評必須采用照片，以ppt文件的形式進行總結(jié)。,31,1、會議及報告制度,甲方公司檢查制度 每半月由甲方公司層面組織、監(jiān)理實施的項目檢查(含質(zhì)量進度安全生產(chǎn)文明施工) 具體檢查時間由甲方通知監(jiān)理，要求監(jiān)理根據(jù)現(xiàn)場進度安排施工單位準備相關(guān)圖紙、檢測工具等,32,2、工作思路和原則,樣板帶路 堅持樣板引路，做出樣板幾方確認后，再進行大規(guī)模施工。 方案先行 所有總分包單位，必須事先有施工方案才能施工，只有事先充分考慮清楚，才能保證工作做好。 方案審批流程 施工方案審查意見表格式,33,2、工作思路和原則,規(guī)范為上 一切根據(jù)圖紙、規(guī)范、圖集、方案，一切技術(shù)問題可以充分討論，要對所負責工作的規(guī)范要求比較清楚。 首戰(zhàn)必勝 無論總分包單位，第一道工序，第一遍工作，一定要全程跟蹤，確保第一遍做好，發(fā)現(xiàn)有不到位的立即整改。,34,2、工作思路和原則,移交有據(jù) 無論是總分包之間，還是總包內(nèi)部的不同專業(yè)之間，要求工作界面的移交必須履行書面的手續(xù)，確保上道工序合格后進行下道工序。 工序移交表格參考模板 監(jiān)理應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場實際編制（或組織施工單位編制）移交表格。,35,2、工作思路和原則,管理的三部曲 從大的原則來說，監(jiān)理對于現(xiàn)場存在的問題，首先口頭要求，再次書面工作聯(lián)系單，仍然不起作用，就發(fā)監(jiān)理通知單或者罰款建議單。 違約處理建議單格式,36,2、工作思路和原則,首先要做正確 按圖施工是質(zhì)量和工期的前提。監(jiān)理工程師對于圖紙必須熟悉，對于變更洽商要敏感。做正確了，才能保證質(zhì)量，才能保證工期。 資料同步 要求施工單位工程資料必須同步，監(jiān)理同意進行的工作，如果沒有正式資料，就先草簽后補正式資料。,37,3、工作方式方法的要求,監(jiān)理應(yīng)配相機 重點問題用相機拍照留存，開會點評采用照片更便于溝通，一目了然。 書面往來的原則 一切事情應(yīng)保留書面資料，并要求相關(guān)單位蓋章簽字，并簽署日期。,38,3、工作方式方法的要求,監(jiān)理是文檔流轉(zhuǎn)的樞紐 甲方發(fā)出的書面指令，一般發(fā)給監(jiān)理。如果需要轉(zhuǎn)發(fā)施工單位，由監(jiān)理根據(jù)甲方指令中注明的抄送單位進行抄送。重要的文件甲方將直接發(fā)給監(jiān)理和施工單位。工作聯(lián)系單樣式 施工單位的文件（一式兩份）主送監(jiān)理單位，由監(jiān)理單位每天兩次轉(zhuǎn)送甲方（上午11點一次，下午5點一次）。,39,3、工作方式方法的要求,及時收測反饋質(zhì)量狀況 所有工作，只要施工單位一做完具備收測條件，就應(yīng)第一時間進行收測。收測可以監(jiān)理獨立完成，也可監(jiān)督施工單位完成，但必須向甲方報送監(jiān)理書面簽名的收測成果。甲方對監(jiān)理報送的收測成果不定期復(fù)測。 主體結(jié)構(gòu)施工階段檢查收測的要求如下，監(jiān)理應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場情況編報相應(yīng)的檢查收測結(jié)果。 主體結(jié)構(gòu)施工階段檢查收測的要求示例,40,3、工作方式方法的要求,采用工程語言溝通 對于現(xiàn)場工作質(zhì)量，應(yīng)盡可能采用數(shù)據(jù)和事實說話，比如說實體質(zhì)量，應(yīng)是收測檢查xx處，合格xx處，合格率xx%。 及時確認 所有變更洽商引起返工的部位，要求甲方、監(jiān)理和施工單位在返工發(fā)生的第一時間現(xiàn)場確認工程量，可以先用草圖表示，各方簽字，由施工單位3日內(nèi)補正式手續(xù)。 沒有特殊情況，要求甲方、監(jiān)理在現(xiàn)場；如果甲方不在現(xiàn)場由監(jiān)理代替，施工單位應(yīng)在3天內(nèi)找甲方補簽。,41,3、工作方式方法的要求,監(jiān)理要簽認的表單 施工單位月度工程量審核 變更簽證洽商，對現(xiàn)場執(zhí)行結(jié)果進行確認，涉及到返工的，對返工范圍進行明確,42,3、工作方式方法的要求,貢獻確認 根據(jù)雙方合同約定：監(jiān)理單位在工程監(jiān)理中，達到了甲方的質(zhì)量目標、工期目標和嚴格執(zhí)行了服務(wù)標準，與甲方配合好，現(xiàn)場安全文明施工管理好，甲方給予監(jiān)理單位本監(jiān)理合同價款10的獎勵，獎勵費用的40獎勵給監(jiān)理公司；其余的60獎勵給現(xiàn)場監(jiān)理部。 我們龍湖有向監(jiān)理工程師支付合同外獎金的案例。,43,3、工作方式方