龍湖地產(chǎn)：與監(jiān)理單位交流.ppt

與監(jiān)理單位交流,北京龍湖西苑項(xiàng)目部 2007年12月12日,2,目錄,龍湖地產(chǎn)簡(jiǎn)介 龍湖工程體系介紹 對(duì)監(jiān)理工作的一些要求和建議,3,業(yè)務(wù)緯度 創(chuàng)建篇、項(xiàng)目篇、榮譽(yù)篇 財(cái)務(wù)緯度 銷售收入、土地儲(chǔ)備、銀行信用,龍湖地產(chǎn)簡(jiǎn)介,4,業(yè)務(wù)創(chuàng)建龍湖起源,龍湖花園地塊原貌，1997,5,業(yè)務(wù)創(chuàng)建“龍湖”成為城市新地標(biāo),龍湖社區(qū)俯瞰圖,龍湖大社區(qū)占地1083畝，約72.2萬平米，建筑面積約128萬平米，提供各類住宅及商鋪約6600戶。,6,業(yè)務(wù)創(chuàng)建三大業(yè)務(wù)板塊,地產(chǎn)開發(fā),商業(yè)運(yùn)營(yíng),物業(yè)管理,7,業(yè)務(wù)項(xiàng)目高端別墅,建設(shè)高端別墅項(xiàng)目近70萬平方米，已竣工50.3萬平方米，交付業(yè)主1300余棟 。,8,業(yè)務(wù)項(xiàng)目中高端花園洋房,建設(shè)中高端花園洋房53.9萬平方米，已竣工27.9萬平方米，交付業(yè)主近2000戶。,9,業(yè)務(wù)項(xiàng)目中端高層公寓,建設(shè)中端高層公寓205萬平米，已竣工115.8萬平方米，交付業(yè)主8000余戶。,10,業(yè)務(wù)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn),建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)近50萬平方米，已竣工34萬平方米，持有2個(gè)大型都市購物中心，三個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，合作品牌商家800余戶。,11,業(yè)務(wù)榮譽(yù)企業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng),2006年3月，2006中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè) 國(guó)務(wù)院研究發(fā)展中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院,2006年10月，20052006年度中國(guó)房地產(chǎn)誠信企業(yè) 中國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì),1998年2007年，連續(xù)10年、五屆重慶10佳住宅小區(qū)第一名,2007年4月，2006年4月，2004年3月全國(guó)住宅用戶滿意度第一名 中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)、全國(guó)用戶委員會(huì),2006年3月，重慶市第四屆“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強(qiáng)” 重慶市人民政府,12,業(yè)務(wù)榮譽(yù)合作方評(píng)價(jià),“也許不是最大，但肯定是最好的公司” 著名城市經(jīng)營(yíng)與發(fā)展戰(zhàn)略專家 王志綱 “以客為尊，在房地產(chǎn)界中少見的優(yōu)秀企業(yè)” 香港置地亞太區(qū)首席代表 郭建豪 “龍湖地產(chǎn)是我們最值得敬重的合作伙伴”,沃爾瑪（中國(guó)）深圳總部,“與你們合作，i am very happy！” 百安居副總裁 司馬蘭德,13,財(cái)務(wù)銷售收入（回顧）,2007年預(yù)計(jì)銷售總收入在90億左右,人民幣萬元,01-06年復(fù)合增長(zhǎng)率 63%,14,財(cái)務(wù)土地儲(chǔ)備,截至目前，龍湖集團(tuán)已在北京、上海、重慶、成都、西安拿地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 截至2007年底，龍湖集團(tuán)累計(jì)交房面積318萬平方米、已銷售待交房面積140萬平方米、在建面積370萬平米、規(guī)劃面積191萬平方米。,15,良好的銀行信用,2007年8月 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行授予45億元集團(tuán)授信 2007年7月 中國(guó)建設(shè)銀行授予33億元集團(tuán)授信 2006年3月 中國(guó)建設(shè)銀行授予aaa級(jí)信用單位 2006年5月 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行授予aaa級(jí)信用單位 2006年1月 農(nóng)業(yè)銀行重慶分行“最佳銀企合作單位” 2005年5月 榮獲中國(guó)建設(shè)銀行總行守信和穩(wěn)健企業(yè)稱號(hào),16,龍湖在北京,在北京目前有4個(gè)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，建筑面積約150萬平米；2個(gè)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，建筑面積約100萬平米。 我們認(rèn)為：優(yōu)秀的分供方是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力 我們倡導(dǎo)：所有的分供方是我們的同路人 我們希望：在北京找到能夠與龍湖一起成長(zhǎng)的同路人,17,目錄,龍湖地產(chǎn)簡(jiǎn)介 龍湖工程體系介紹 對(duì)監(jiān)理工作的一些要求和建議,18,龍湖工程體系標(biāo)準(zhǔn)高,工作標(biāo)準(zhǔn)要求高于同行業(yè)，這對(duì)第一次與龍湖合作的所有單位都是挑戰(zhàn) 高標(biāo)準(zhǔn)意味著高投入，希望所有的監(jiān)理能夠做好心理準(zhǔn)備 實(shí)例照片,19,龍湖管理規(guī)范,規(guī)范化管理：要求很多工作落實(shí)到書面的多于同行，因此，與龍湖合作，會(huì)有很多案頭工作 具體的內(nèi)容第三章會(huì)詳述,20,龍湖工程體系人力資源配置,龍湖工程部的人員配置要求較高，對(duì)技術(shù)問題愛鉆研，希望在技術(shù)方面監(jiān)理可以與甲方充分探討； 工程部多項(xiàng)目運(yùn)作，項(xiàng)目部人員由工程部調(diào)配,21,目錄,龍湖地產(chǎn)簡(jiǎn)介 龍湖工程體系介紹 對(duì)監(jiān)理工作的一些要求和建議,22,放心的工作,我們?nèi)χС直O(jiān)理的工作 龍湖將會(huì)是你遇到的最容易也最難打交道的甲方 每個(gè)監(jiān)理有自己的工作方式和習(xí)慣，我們不強(qiáng)求統(tǒng)一，以下所提的只是我們關(guān)于工作的一些要求和提醒,23,對(duì)監(jiān)理工作的一些要求和建議,以下將從三個(gè)方面對(duì)監(jiān)理工作提出要求和建議： 1、會(huì)議及報(bào)告制度 2、工作思路和原則 3、工作方式方法的要求,24,1、會(huì)議及報(bào)告制度,及時(shí)溝通的原則 因?yàn)榧追奖O(jiān)理不在一起辦公，要求監(jiān)理詳細(xì)做好監(jiān)理日志，甲方不定期檢查。 要求監(jiān)理與對(duì)應(yīng)的工程師，每天至少溝通一次，形式不限，可當(dāng)面交流，或電話溝通，或書面報(bào)告。 重要事項(xiàng)必須隨時(shí)電話聯(lián)系，甲方人員電話7x24小時(shí)開機(jī)，要求監(jiān)理也保持全天開機(jī)。,25,1、會(huì)議及報(bào)告制度,施工日?qǐng)?bào)制度 要求施工單位報(bào)日?qǐng)?bào)，監(jiān)理單位審核匯總后轉(zhuǎn)甲方。 施工日?qǐng)?bào)格式,26,1、會(huì)議及報(bào)告制度,甲方監(jiān)理周例會(huì) 時(shí)間：每周一下午5：00，地點(diǎn)：甲方會(huì)議室。 監(jiān)理統(tǒng)一匯報(bào)一周情況，包括現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明施工情況，所發(fā)工作聯(lián)系單和罰款建議單情況，檢驗(yàn)驗(yàn)收情況，提出監(jiān)理部下周工作重點(diǎn)。 甲方向監(jiān)理提工作要求和下一步工作重點(diǎn)。 雙方可利用周例會(huì)進(jìn)行務(wù)虛的溝通交流。 每月初第一周例會(huì)，監(jiān)理提交并匯報(bào)工作月報(bào)。,27,1、會(huì)議及報(bào)告制度,監(jiān)理月度談話及考核 由甲方工程師對(duì)專業(yè)對(duì)口的監(jiān)理工程師每月進(jìn)行一次談話，交流一月的工作狀態(tài)，甲方對(duì)監(jiān)理工作進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。要求每月7日前完成交流。 監(jiān)理考核制度：每月由工程部工程師集中對(duì)對(duì)應(yīng)專業(yè)監(jiān)理工程師進(jìn)行量化考核,考核結(jié)果由工程經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確認(rèn)后提交監(jiān)理公司，此結(jié)果是監(jiān)理工程師能否勝任及監(jiān)理獎(jiǎng)金發(fā)放的依據(jù)。監(jiān)理考核不排除采取對(duì)施工單位匿名調(diào)查的方式。要求每月10日前完成考核。,28,1、會(huì)議及報(bào)告制度,監(jiān)理要開的幾個(gè)會(huì)議 監(jiān)理例會(huì) 周安全文明檢查例會(huì) 質(zhì)量（或進(jìn)度）專題會(huì) 現(xiàn)場(chǎng)問題點(diǎn)評(píng)會(huì),29,1、會(huì)議及報(bào)告制度,監(jiān)理例會(huì)的議程建議 時(shí)間：每周三下午2點(diǎn)；地點(diǎn)：工地會(huì)議室； 每周二下午5點(diǎn)之前，要求施工單位報(bào)施工周報(bào)，監(jiān)理審核；施工周報(bào)格式 會(huì)議議程五部分：1、上周會(huì)議決議落實(shí)情況回顧；2、施工單位簡(jiǎn)要匯報(bào)工作完成情況和下周計(jì)劃，主要匯報(bào)未按計(jì)劃完成的工作及改進(jìn)措施，匯報(bào)存在的問題及改進(jìn)措施，提出要求甲方監(jiān)理解決的事項(xiàng)；3、各專業(yè)監(jiān)理工程師對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明施工進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，應(yīng)結(jié)合事實(shí)或照片，好的要表揚(yáng)，差的要批評(píng)；4、甲方進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，提出甲方的要求，并對(duì)施工單位提出的要求進(jìn)行回復(fù)；5、總監(jiān)總結(jié)； 會(huì)后會(huì)議紀(jì)要確認(rèn)，要求在周四下午5點(diǎn)前完成會(huì)議紀(jì)要簽發(fā)；,30,1、會(huì)議及報(bào)告制度,現(xiàn)場(chǎng)問題點(diǎn)評(píng)會(huì) 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明的狀況，由總包單位總工（或生產(chǎn)經(jīng)理）牽頭組織，對(duì)一階段存在的問題進(jìn)行總結(jié)點(diǎn)評(píng)，分析下一階段改進(jìn)的方法和措施。會(huì)議邀請(qǐng)甲方和監(jiān)理參加，監(jiān)理對(duì)會(huì)議組織情況進(jìn)行監(jiān)督。 首次點(diǎn)評(píng)會(huì)將由甲方組織。 問題點(diǎn)評(píng)必須采用照片，以ppt文件的形式進(jìn)行總結(jié)。,31,1、會(huì)議及報(bào)告制度,甲方公司檢查制度 每半月由甲方公司層面組織、監(jiān)理實(shí)施的項(xiàng)目檢查(含質(zhì)量進(jìn)度安全生產(chǎn)文明施工) 具體檢查時(shí)間由甲方通知監(jiān)理，要求監(jiān)理根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度安排施工單位準(zhǔn)備相關(guān)圖紙、檢測(cè)工具等,32,2、工作思路和原則,樣板帶路 堅(jiān)持樣板引路，做出樣板幾方確認(rèn)后，再進(jìn)行大規(guī)模施工。 方案先行 所有總分包單位，必須事先有施工方案才能施工，只有事先充分考慮清楚，才能保證工作做好。 方案審批流程 施工方案審查意見表格式,33,2、工作思路和原則,規(guī)范為上 一切根據(jù)圖紙、規(guī)范、圖集、方案，一切技術(shù)問題可以充分討論，要對(duì)所負(fù)責(zé)工作的規(guī)范要求比較清楚。 首戰(zhàn)必勝 無論總分包單位，第一道工序，第一遍工作，一定要全程跟蹤，確保第一遍做好，發(fā)現(xiàn)有不到位的立即整改。,34,2、工作思路和原則,移交有據(jù) 無論是總分包之間，還是總包內(nèi)部的不同專業(yè)之間，要求工作界面的移交必須履行書面的手續(xù)，確保上道工序合格后進(jìn)行下道工序。 工序移交表格參考模板 監(jiān)理應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際編制（或組織施工單位編制）移交表格。,35,2、工作思路和原則,管理的三部曲 從大的原則來說，監(jiān)理對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)存在的問題，首先口頭要求，再次書面工作聯(lián)系單，仍然不起作用，就發(fā)監(jiān)理通知單或者罰款建議單。 違約處理建議單格式,36,2、工作思路和原則,首先要做正確 按圖施工是質(zhì)量和工期的前提。監(jiān)理工程師對(duì)于圖紙必須熟悉，對(duì)于變更洽商要敏感。做正確了，才能保證質(zhì)量，才能保證工期。 資料同步 要求施工單位工程資料必須同步，監(jiān)理同意進(jìn)行的工作，如果沒有正式資料，就先草簽后補(bǔ)正式資料。,37,3、工作方式方法的要求,監(jiān)理應(yīng)配相機(jī) 重點(diǎn)問題用相機(jī)拍照留存，開會(huì)點(diǎn)評(píng)采用照片更便于溝通，一目了然。 書面往來的原則 一切事情應(yīng)保留書面資料，并要求相關(guān)單位蓋章簽字，并簽署日期。,38,3、工作方式方法的要求,監(jiān)理是文檔流轉(zhuǎn)的樞紐 甲方發(fā)出的書面指令，一般發(fā)給監(jiān)理。如果需要轉(zhuǎn)發(fā)施工單位，由監(jiān)理根據(jù)甲方指令中注明的抄送單位進(jìn)行抄送。重要的文件甲方將直接發(fā)給監(jiān)理和施工單位。工作聯(lián)系單樣式 施工單位的文件（一式兩份）主送監(jiān)理單位，由監(jiān)理單位每天兩次轉(zhuǎn)送甲方（上午11點(diǎn)一次，下午5點(diǎn)一次）。,39,3、工作方式方法的要求,及時(shí)收測(cè)反饋質(zhì)量狀況 所有工作，只要施工單位一做完具備收測(cè)條件，就應(yīng)第一時(shí)間進(jìn)行收測(cè)。收測(cè)可以監(jiān)理獨(dú)立完成，也可監(jiān)督施工單位完成，但必須向甲方報(bào)送監(jiān)理書面簽名的收測(cè)成果。甲方對(duì)監(jiān)理報(bào)送的收測(cè)成果不定期復(fù)測(cè)。 主體結(jié)構(gòu)施工階段檢查收測(cè)的要求如下，監(jiān)理應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況編報(bào)相應(yīng)的檢查收測(cè)結(jié)果。 主體結(jié)構(gòu)施工階段檢查收測(cè)的要求示例,40,3、工作方式方法的要求,采用工程語言溝通 對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)工作質(zhì)量，應(yīng)盡可能采用數(shù)據(jù)和事實(shí)說話，比如說實(shí)體質(zhì)量，應(yīng)是收測(cè)檢查xx處，合格xx處，合格率xx%。 及時(shí)確認(rèn) 所有變更洽商引起返工的部位，要求甲方、監(jiān)理和施工單位在返工發(fā)生的第一時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)工程量，可以先用草圖表示，各方簽字，由施工單位3日內(nèi)補(bǔ)正式手續(xù)。 沒有特殊情況，要求甲方、監(jiān)理在現(xiàn)場(chǎng)；如果甲方不在現(xiàn)場(chǎng)由監(jiān)理代替，施工單位應(yīng)在3天內(nèi)找甲方補(bǔ)簽。,41,3、工作方式方法的要求,監(jiān)理要簽認(rèn)的表單 施工單位月度工程量審核 變更簽證洽商，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，涉及到返工的，對(duì)返工范圍進(jìn)行明確,42,3、工作方式方法的要求,貢獻(xiàn)確認(rèn) 根據(jù)雙方合同約定：監(jiān)理單位在工程監(jiān)理中，達(dá)到了甲方的質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)和嚴(yán)格執(zhí)行了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，與甲方配合好，現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工管理好，甲方給予監(jiān)理單位本監(jiān)理合同價(jià)款10的獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用的40獎(jiǎng)勵(lì)給監(jiān)理公司；其余的60獎(jiǎng)勵(lì)給現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理部。 我們龍湖有向監(jiān)理工程師支付合同外獎(jiǎng)金的案例。,43,3、工作方式方