公房買賣合同成立生效條件.doc

合同范本/買賣合同 公房買賣合同成立生效條件 錢某原在某大學(xué)教書，1997年年底買下了房改房，但單位一直沒(méi)有為錢某 辦理房產(chǎn)證。不久前，錢某提出調(diào)到另外一所大學(xué)工作，單位稱：錢某要調(diào)走， 單位就不再將房子賣給他，要他將房子騰空，并準(zhǔn)備把購(gòu)房?jī)r(jià)款退給錢某。錢某 遂訴至法院，要求單位履行購(gòu)房合同。一審法院經(jīng)過(guò)依法開(kāi)庭審理，認(rèn)定雙方的購(gòu)房合同關(guān)系合法有效，雖然房屋 尚未過(guò)戶，但合同已經(jīng)成立，應(yīng)該履行。遂作出判決，判決單位繼續(xù)履行合同， 為錢某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。 法律問(wèn)題 公房買賣合同成立生效條件。法律依據(jù)(1)建設(shè)部(城市公有房屋管理規(guī)定)第31、32、33條規(guī)定。 (2)最高人民法院關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方是否可以返 回的問(wèn)題的復(fù)函) (1990年2月17日最高人民法院發(fā)布的(89)民他字第50 號(hào)，現(xiàn)已廢止)。 (3)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住 房制度改革意見(jiàn)的通知)有關(guān)規(guī)定。 (4)合同法)第25、44、135條。法理和法律分析1.公房買賣的前提條件和法律政策約束 本案涉及公有房屋能否買賣以及買賣的條件問(wèn)題。隨著城市公有房屋改革的 全面展開(kāi)和不斷深入，城鎮(zhèn)公有房屋經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和事業(yè)單位等一 些售房單位將公房出售給單位職工時(shí)，存在一些嚴(yán)重侵犯職工合法權(quán)益的行為。 如房改后遲遲不給購(gòu)房職工辦理房產(chǎn)證或扣押產(chǎn)權(quán)證不發(fā)給職工，一旦這些職工 調(diào)走，不管是否已經(jīng)交齊房款，單位往往會(huì)提出解除原來(lái)簽訂的房屋買賣合同， 將房屋收回。那么公房是否可以任意買賣或者公房買賣一定是單位說(shuō)了算呢?首 先，公房買賣是有前提的。房改涉及的公房包括直轄市、市、建制鎮(zhèn)國(guó)有房屋和 集體所有房屋。根據(jù)建設(shè)部(城市公有房屋管理規(guī)定)的規(guī)定，城市公有房屋買 賣的條件是：(1)公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府 規(guī)定的證明文件，也即公房買賣首先必須獲得國(guó)家的批準(zhǔn)。 (2)公有房屋買賣 時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。 (3)公有房屋必須經(jīng)過(guò)交易審核 后，方可辦理所有權(quán)登記。其次，公房買賣涉及公房初次買賣和公房的買賣后產(chǎn) 權(quán)歸屬問(wèn)題。作為公有住房實(shí)現(xiàn)商品化的必然要求，公房出售使很多個(gè)人擁有了 自己享有所有權(quán)的房屋。但是由于公房買賣是具有政策性的行為，出售公有房 屋，并不是把公有房屋售出了事，也不意味著國(guó)家在公有住房出售后對(duì)居民的住 房問(wèn)題不再進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。政府在出售公有住房時(shí)，既要尊重價(jià)值規(guī)律，又要考 慮居民的負(fù)擔(dān)能力，制定合理的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)公有住房商品化和私有化的平穩(wěn)過(guò) 渡。這就形成了我國(guó)目前購(gòu)買公有住房的“部分產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象。根據(jù)(國(guó)務(wù)院辦公 廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革意見(jiàn)的通 知)規(guī)定，職工購(gòu)買公有住房，在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。購(gòu) 房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán);可以繼承，可以 在購(gòu)房5年以后進(jìn)行市場(chǎng)出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和租用權(quán)。售房 收入扣除有關(guān)的稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。職 工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時(shí)受到法律的保護(hù);將優(yōu)惠購(gòu)買的住房投 放市場(chǎng)時(shí)，則受到法律的約束，不得高價(jià)出售或出租。由此可見(jiàn)，公房買賣是不 同于一般私房買賣的，即使辦理了產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)也受到法律的限制和產(chǎn)權(quán)單位 的制約。這樣，就產(chǎn)生了一個(gè)制約限度的問(wèn)題：即原產(chǎn)權(quán)單位是否可以控制其出 售公房的權(quán)利?本案中的錢某原所在單位的單方毀約是否就是原產(chǎn)權(quán)單位行使制 約權(quán)的行為呢?根據(jù)本案實(shí)際情況，房改買房對(duì)象的限定是基于房改單位房改發(fā) 生以前的事實(shí)，即錢某一直是原單位的職工。至于后來(lái)出調(diào)另外的單位并不影響錢 某的依房改政策買房的資格，何況只是單位自身的原因造成房產(chǎn)證遲遲未辦理。 2.公房買賣合同的成立要件和合同履行問(wèn)題 為了規(guī)范公房買賣過(guò)程中出現(xiàn)的買賣合同成立要件問(wèn)題，最高人民法院于 1990年2月17日發(fā)布了(89)民他字第50號(hào)司法解釋，即(最高人民法院關(guān) 于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方是否可以返回的問(wèn)題的復(fù)函)。這個(gè)復(fù) 函主要規(guī)定簽訂公產(chǎn)房屋的買賣協(xié)議后，翻悔而提出解除買賣協(xié)議的，如果此時(shí) 尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是 允許的。這個(gè)復(fù)函顯然是不利于公房買賣中的買方職工當(dāng)事人的，因?yàn)檗k理房產(chǎn) 證手續(xù)的時(shí)間和批文控制在單位手中，這樣會(huì)造成單位任意侵犯職工合法享有的 房改政策優(yōu)惠權(quán)的問(wèn)題。隨著合同自由精神的立法確認(rèn)和對(duì)合同生效要件的實(shí)質(zhì) 性關(guān)注，xx年7月23日，最高人民法院發(fā)布法釋(xx)20號(hào)司法解釋，公 告廢止了前面提到的(89)民他字第50號(hào)司法解釋，這種廢止與1999年3月 15日全國(guó)人民代表大會(huì)通過(guò)并公布的(中華人民共和國(guó)合同法)的基本原則相 協(xié)調(diào)，原司法解釋與合同法)抵觸而不應(yīng)再適用。那么根據(jù)最新司法解釋精神和現(xiàn)行(合同法)的規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同的成立 要件應(yīng)該是：(1)符合房改房買賣的前提條件;(2)符合合同成立的一般要件， 即合同法承諾生效時(shí)合同成立，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。在本案中，錢 某與原所在單位訂立的公房買賣合同已經(jīng)符合上述要件。又根據(jù)合同法規(guī)定，買 賣合同當(dāng)事人之出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣，向買受人履行交付標(biāo)的物或 者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。房屋買賣屬于不動(dòng)產(chǎn)買 賣，在本案中只有辦理房產(chǎn)證手續(xù)才能獲得原公房的私有產(chǎn)權(quán)。雖然產(chǎn)權(quán)沒(méi)有合 法轉(zhuǎn)移給錢某，但是合同已然成立，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定全面履行自己的義務(wù)。 對(duì)于錢某來(lái)說(shuō)是交付房屋購(gòu)買的價(jià)款，錢某也已經(jīng)履行，因此原公房單位也應(yīng)該 相應(yīng)履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的義務(wù)，而不能認(rèn)為產(chǎn)權(quán)尚未過(guò)戶就可以不履行合同，單方毀 約。 學(xué)者建議 本案值得注意的一點(diǎn)是，一般而言，房屋是一個(gè)普通中國(guó)家庭最重要的財(cái) 產(chǎn)，如果這份財(cái)產(chǎn)缺乏法律保障，無(wú)論是誰(shuí)，心中恐怕都會(huì)不安的。所以，建議 有關(guān)主管機(jī)關(guān)能夠制定明確而詳盡的規(guī)范，保障購(gòu)房職工的權(quán)益，體現(xiàn)房改實(shí)現(xiàn)