競爭對手調(diào)研分析-中遠房地產(chǎn)SWOT分析.ppt

競爭對手調(diào)研分析 中遠房地產(chǎn)SWOT分析,中遠房地產(chǎn)管理咨詢項目,重要說明,本文件為中遠房地產(chǎn)管理咨詢項目行業(yè)分析報告的補充說明文件，主要目的是說明中遠房地產(chǎn)現(xiàn)階段在北京市房地產(chǎn)開發(fā)市場所處的競爭地位，并盡可能的分析預見未來面臨的競爭格局。 本文件由遠卓管理顧問以行業(yè)資料調(diào)研、行業(yè)專家及外部競爭對手訪談中所獲取的信息、資料為基礎作出分析判斷。資料、數(shù)據(jù)收集過程中可能存在統(tǒng)計時間、統(tǒng)計口徑等差異，顧問組結(jié)合訪談及經(jīng)驗判斷進行了初步修正。 此外有一些數(shù)據(jù)在相關數(shù)據(jù)報道及訪談過程中獲取為一定范圍區(qū)間，項目組取中間值進行比較分析。,對選取競爭對手及比較指標的解釋,競爭對手選取原則： 北京老牌國營房地產(chǎn)開發(fā)公司城建開發(fā)總、天鴻集團； 房地產(chǎn)開發(fā)集團及其北京地區(qū)開發(fā)公司萬科、中海、珠江； 房地產(chǎn)國內(nèi)主板上市公司萬科、金地； 北京新興民營房地產(chǎn)開發(fā)公司萬通、紅石（中鴻天）； 深圳、廣州等南方北上進京的房地產(chǎn)開發(fā)公司金地、珠江； 必須在北京已有較大開發(fā)量或準備大舉進入（潛在競爭對手）北京房地產(chǎn)開發(fā)市場； 香港房地產(chǎn)開發(fā)商進京開發(fā)競爭行為單獨分析長江集團、新世界、新鴻基； 對比分析指標、內(nèi)容選?。?根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營特點，選取總資產(chǎn)規(guī)模、凈資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債率、年銷售收入、凈資產(chǎn)收益率、歷史開發(fā)量、土地（項目）儲備等七項量化數(shù)據(jù)指標； 戰(zhàn)略取向、組織結(jié)構(gòu)、部分公司的薪酬體系分析比較； 選取競爭對手簡要介紹、典型項目介紹作為附件供參考。,目錄,主要競爭對手基本數(shù)據(jù)比較 港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 競爭對手項目組織管理模式比較 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 中遠房地產(chǎn)SWOT分析及發(fā)展建議 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹,總資產(chǎn)規(guī)模比較2001年底數(shù)據(jù),總資產(chǎn)規(guī)模（億元）,說明： 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特點決定房地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)會受開發(fā)項目影響的產(chǎn)生較大波動。 該指標選取的標桿企業(yè)主要為在京有大量開發(fā)業(yè)務的集團公司，以反映中遠競爭地位。,中遠房地產(chǎn)從目前總資產(chǎn)規(guī)?？慈詫儆诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模。 與老牌國有房地產(chǎn)開發(fā)建筑公司而言資產(chǎn)規(guī)模上有較大差距，但與新興房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資產(chǎn)規(guī)模上有一定競爭優(yōu)勢。 *紅石數(shù)據(jù)難以獲取，以訪談中獲取數(shù)值估計。 中國海外中國建筑工程總公司下屬； 城市開發(fā)總原北京城建總公司； 天鴻集團隸屬北京城鄉(xiāng)建設委員會； 華潤置地起源于北京西城區(qū)政府；,凈資產(chǎn)規(guī)模比較2001年底,凈資產(chǎn)規(guī)模（億元）,說明： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模反映了公司自有資金規(guī)模，一定程度上確定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和抗風險能力。 該指標選取的標桿企業(yè)主要為北京房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模，以反映中遠房地產(chǎn)在京競爭地位。,中遠房地產(chǎn)從目前凈資產(chǎn)規(guī)模看屬于北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模。 中國海外地產(chǎn)開發(fā)主要集中于海外，近年逐漸調(diào)整經(jīng)營重心在廣州、上海、北京、成都設立分公司。北京注冊時間較晚，目前開發(fā)3個樓盤。 紅石數(shù)據(jù)難以獲取，以訪談中獲取數(shù)值估計。,資產(chǎn)負債率比較,資產(chǎn)負債率（）,說明： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般均運用較好的借貸資金杠桿進行房地產(chǎn)開發(fā)。 該指標選取的標桿企業(yè)主要為北京房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模。,中遠房地產(chǎn)2001年底對比一些優(yōu)秀中大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，需要注意。 可考慮調(diào)整方式：1、進一步注資；2、調(diào)整一些存量資產(chǎn)質(zhì)量；3、經(jīng)過長期經(jīng)營改善。 房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負債率平均值為79.7，優(yōu)秀值47.8。,歷史開發(fā)規(guī)模比較截至2001年底,歷史開發(fā)量（萬平米）,說明： 歷史開發(fā)規(guī)模一定意義上可以代表開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)驗，內(nèi)部項目管理的程度，也能反映出其房地產(chǎn)開發(fā)品牌價值； 該指標選取的標桿企業(yè)主要為在京有大量開發(fā)業(yè)務的集團公司。,中遠房地產(chǎn)從歷史開發(fā)量上屬于新興的房地產(chǎn)開發(fā)公司。與其他北京房地產(chǎn)開發(fā)公司而言歷史開發(fā)規(guī)模上有較大差距。,年銷售收入比較以2000、2001年平均計算,年銷售規(guī)模（億元）,說明： 2000、2001是北京市房地產(chǎn)銷售增長較快的年份，也是外地房地產(chǎn)公司涌入的期間。 該指標選取的標桿企業(yè)主要為房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京的銷售業(yè)績，2年平均可以較好反映其投入資源，業(yè)績表現(xiàn)。,中遠房地產(chǎn)從年銷售額看面對的是競爭最激烈的第二梯隊。 萬科集團及金地集團以集團收入列示（斜線柱），北京萬科作為進入很早進入北京的房地產(chǎn)開發(fā)公司其銷售業(yè)績并不算理想。金地集團初步進入北京，但目前實力仍然不足。 珠江地產(chǎn)立足廣州，與合生創(chuàng)展聯(lián)手，并將北京市場作為下一步重點市場，值得關注。,凈資產(chǎn)收益率比較收益以00、01兩年平均計算,凈資產(chǎn)收益率（）,說明： 凈資產(chǎn)收益率受到公司利用借貸資金杠桿的能力，其表現(xiàn)有較大差異，對紅石（中鴻天）訪談中了解到其凈資產(chǎn)收益率超過20； 該指標選取的標桿企業(yè)主要為北京房地產(chǎn)開發(fā)公司。,中遠房地產(chǎn)以近兩年收益平均與增資前（3.75億）凈資產(chǎn)計算，收益水平適中。 公司2001年底增資擴股后，收益被攤薄，經(jīng)營壓力較大。 萬通15屬于訪談得到的結(jié)論，而且萬通2001年同時有多個樓盤進入銷售期，收入、利潤狀況較突出。 城市開發(fā)、天鴻集團由于開發(fā)一些政府項目影響以及凈資產(chǎn)規(guī)模較大、質(zhì)量不高，收益率較低。 萬科、金地作為上市公司收益率可代表行業(yè)較領先水平。,土地儲備比較分析截至2001年底,土地儲備（萬平米）,說明： 土地作為稀缺資源對房地產(chǎn)開發(fā)商意義重大。土地儲備反映了一些大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的長期開發(fā)思路，也反映出其開發(fā)實力； 該指標選取的標桿企業(yè)包括萬科、中海外等大型集團公司土地儲備（以斜線柱表示），也比較了8家房地產(chǎn)開發(fā)商在北京的土地儲備狀況。,中遠房地產(chǎn)按照目前項目儲備計算有一定的土地儲備，但相對大型房地產(chǎn)開發(fā)商，儲備規(guī)模偏小。 城市開發(fā)、天鴻集團、華潤（北京）置地有歷史政府批地因素的影響； 萬科集團、金地集團、中國海外其土地儲備為集團整體。包含其北京分支機構(gòu)的北京土地儲備量。 其余房地產(chǎn)開發(fā)公司主要為在北京的土地儲備。 紅石目前仍堅持項目式運作，依靠公司高層個人能力的發(fā)展模式，公司以土地可以獲取為假設，操作上以項目驅(qū)動。,典型競爭對手均具有較明確的市場定位和客戶群，部分房地產(chǎn)公司進一步明確定位，部分房地產(chǎn)公司采取客戶/產(chǎn)品多層次組合發(fā)展,高端,中端,低端,萬通,萬科,項目公司,各類企業(yè)的市場定位比較,城市開發(fā)、天鴻、華潤依靠強大的政府背景及土地儲備，在產(chǎn)品定位上靈活選擇； 萬科：具有穩(wěn)定收入，對生活品質(zhì)有一定要求的中等收入階層； 中海（北京）、珠海地產(chǎn)、金地依據(jù)其強有力的開發(fā)經(jīng)驗、開發(fā)品質(zhì)，鎖定中高端市場； 華潤置地將調(diào)整其目前龐雜的產(chǎn)品線，鎖定中端市場； 萬通：事業(yè)有一定成就，具有穩(wěn)定的高收入，注重家庭生活和居住環(huán)境的富裕人群； 紅石：中國正在迅速成長的5的最富裕人群，最求時尚和前衛(wèi)的生活方式； 其他北京房地產(chǎn)小型項目公司，以地域特點有針對性的選擇客戶群體，分布于高、中、低市場,城市開發(fā),天鴻集團,華潤置地,中海(北京）,紅石 （中鴻天）,珠海,金地,5000元/平米,8000元/平米,中遠 房地產(chǎn),房地產(chǎn)開發(fā)過程當中的競爭要素比較,投資 決策,工程 建造,營銷 推廣,物業(yè) 管理,成本 管理,設計 規(guī)劃,資金 管理,中遠房地產(chǎn)按照歷史房地產(chǎn)開發(fā)過程中關鍵控制要素看，在工程質(zhì)量控制管理、物業(yè)管理、成本控制、資金管理控制等方面能力較為薄弱。 投資決策的管理是房地產(chǎn)開發(fā)關鍵成功要素，營銷推廣是公司準確定位產(chǎn)品及收益實現(xiàn)的保證，隨中遠房地產(chǎn)下階段開發(fā)規(guī)模的擴張，其風險將會擴大，其管理控制是需要進一步加強的另一個關鍵點。,品牌,員工 素質(zhì),天鴻,珠江,中遠,金地,萬科,萬通,紅石,中海,目錄,主要競爭對手基本數(shù)據(jù)比較 港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 競爭對手項目組織管理模式比較 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 中遠房地產(chǎn)SWOT分析及發(fā)展建議 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹,亞洲金融風暴,銀行利息不斷升高，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，資金抽逃,房地產(chǎn)泡沫開始破滅，截止去年月，香港樓價下挫四到五成，萬投資房地產(chǎn)的中產(chǎn)階層因為銀行債臺高筑一夜之間成為“負資產(chǎn)”業(yè)主,香港地產(chǎn)商和整個地區(qū)經(jīng)濟受到沉重打擊，香港地產(chǎn)開發(fā)豐厚的利潤不再。李嘉誠旗下的長實集團2000年稅后盈利比年下跌；聯(lián)營公司和記黃埔2000年稅后盈利比年下跌。,港資開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地,香港地產(chǎn)泡沫造就萬“負資產(chǎn)”階層，開發(fā)商利潤下滑遭受重創(chuàng)，導致港資開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地,港資地產(chǎn)進軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場主要以廣東海南與四大直轄市為主,廣東地區(qū)是港資最多的區(qū)域，香港新世界集團主要在廣東與?？诎l(fā)展，只有少量項目進入其他地區(qū),上海地區(qū)近兩年特別吸引港資的目光，和記黃埔、新鴻基地產(chǎn)在上海均有大型項目,北京近兩年吸引港資的力度不大，李嘉誠的東方廣場與東壩舉措是少有的驚人之筆,香港長江集團在北京投資以大型項目為主,公司情況,開發(fā)動作,長江集團由以下四家上市公司組成：長江實業(yè)（集團）有限公司（“長江實業(yè)”）和記黃埔有限公司（“和記黃埔”）長江基建集團有限公司（“長江基建”）香港奠定集團有限公司（“香港電燈”），總市值5490億港元（截至2002年3月15日）。,北 京 東方廣場 座落于東長安街一號的東方廣場，總建筑面積達80萬平方米，為亞洲最大的建筑群。 北 京 麗都廣場 麗都廣場毗鄰北京市四環(huán)路的交通樞紐地段；廣場內(nèi)的設施包括提供726間客房的北京麗都假日飯店、12家餐廳及酒吧、364間公寓式住宅單位、21萬平方尺的甲級現(xiàn)代化寫字樓、綜合購物娛樂商場、鄉(xiāng)村俱樂部、國家學校及園林公園。 北 京 麗來花園 位于北京市順義縣天竺鎮(zhèn)薛大人莊村的麗來花園，面積約1400萬平方尺，將分四期建成單棟式及半獨立之花園洋房，娛樂設施包括高爾夫球場、會所、購物商場等，預計2008年完成。 北京東壩 和黃對北京東壩公頃項目億元的投資，東壩邊緣地區(qū)是北京市規(guī)劃建設的十大邊緣集團之一，規(guī)劃占地3626公頃，其中建設用地大約1767公頃，現(xiàn)有住戶10885。東壩邊緣集團以東壩鄉(xiāng)為中心，開發(fā)后將變成低密度中高檔住宅區(qū)，可居住人口15萬。,新鴻基地產(chǎn)進入北京較早，以商場為主要投資方向,國內(nèi)土地儲備（截至2001年6月）所占樓面面積以百萬平方尺計,住宅,商場,寫字樓,總面積,發(fā)展中的物業(yè),上海,0.1,-,-,0.1,廣州及珠江三角洲,0.4,0.1,-,0.5,合計,0.5,0.1,-,0.6,已完成投資物業(yè),北京,-,0.8,0.2,1.0,上海,0.4,0.1,0.3,0.8,合計,0.4,0.9,0.5,1.8,總面積,0.9,1.0,0.5,2.4,香港特區(qū)最大的地產(chǎn)開發(fā)公司之一，以興建優(yōu)質(zhì)樓宇見稱。一九七二年於香港證券交易所上市。雇員一萬八千名。 擁有全國最大的土地儲備的公司之一，土地儲備達5200萬平方尺（截至2001年12月31日），其中包括三千二百七十萬平方尺土地發(fā)展儲備及一千九百三十萬平方尺投資物業(yè)組合。租金總收益為29億八千八百萬港元（截至2001年12月31日）。主力在各區(qū)發(fā)展具指標地位的樓盤，為樓宇素質(zhì)定下新水平。,公司情況,開發(fā)動作,新東安市場 王府井大街 138 號(佔 50%) 新東安市場位于北京最繁華的商業(yè)及零售區(qū)王府井，占地二十二萬平方尺，為綜合性商業(yè)物業(yè)，總樓面積二百一十萬平方尺，包括一百三十萬平方尺的商場和四十三萬平方尺的寫字樓。該物業(yè)地契年期達五十年，有效期至二零四三年，新東安市場為北京市內(nèi)標志性物業(yè)，并獲由北京市民投票選為九十年代北京十大建筑建筑物之一。,典型物業(yè),新鴻基地產(chǎn)是香港土地儲備量最大的公司之一，其在國內(nèi)的土地儲備不可小視,新世界地產(chǎn)是在北京發(fā)展較好的地產(chǎn)商之一，住宅是其在北京發(fā)展的重點,新世界發(fā)展有限公司為基于香港的大型企業(yè)集團。本集團於一九九零年成立，并於一九九二年在香港聯(lián)交所有限公司上市，現(xiàn)為恒生指數(shù)成份股之一，資產(chǎn)總值超過港幣一千二百八十億元。集團以地產(chǎn)業(yè)務為基石，經(jīng)過二十多年的經(jīng)營和發(fā)展，業(yè)務遍及中港兩地，核心業(yè)務經(jīng)營范圍已擴展至：物業(yè)、基建、服務及電訊科技。,目前在北京有： 8項傳統(tǒng)式發(fā)展項目，總建筑面積1170766平方米 4項大型住宅發(fā)展項目，總建筑面積2105191平方米 1項舊城改造項目，地盤面積223952平方米,典型傳統(tǒng)項目（酒店、商場、綜合樓）： 北京新世界中心 北京新世界萬怡酒店 北京京廣新世界酒店,典型住宅項目： 北京新景家園 北京新康家園 北京太華公寓,公司情況,開發(fā)動作,典型物業(yè),公司情況,開發(fā)動作,香港昌盛集團是一家以地產(chǎn)為支柱的大型企業(yè)集團，上世紀90年代初首先在廣東汕頭成功地開發(fā)了龍津花園，之后又在廣州先后開發(fā)了天秀大廈、云秀花園、中華廣場等房地產(chǎn)項目。香港昌盛集團的董事長鄒錫良亦因此而成為廣州市的榮譽市民。,“使館新城”是昌盛集團在北京的第一個房地產(chǎn)項目，總建筑面積29萬平方米，在尚未破土動工的情況下，就已被10月份在京舉行的國際建筑聯(lián)盟（UICB）2001年大會評為“未來住宅精品樓盤”。該項目位于東直門外大街以南，春秀路以西，新中街以東，地塊鬧中取靜。 “使館新城”共有27棟住宅建筑，一期13棟、二期9棟、三期5棟，套內(nèi)建筑面積由98平方米至424平方米，住宅樓的高度由12層至22層不等，全部為板樓，共有20多種戶型，計劃在2003年入住。 “使館新城”的會所含有5個子會所：男士會館、女士會館、兒童會館、康體會館、家庭會館。在“使館新城”的園區(qū)和會所內(nèi)，共設有50項休閑和運動設施，這在目前北京的住宅社區(qū)內(nèi)稱得上是絕無僅有。,在廣東發(fā)展迅猛的香港昌盛集團于近期打入北京,港資開發(fā)商雖然目前在北京投入力度尚不大，但其自身實力決定其未來在北京取向?qū)O大影響北京房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭地位,港資北京房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地已成為事實，但目前在國內(nèi)，更多的是在北京上海等直轄市開發(fā)高檔商用樓宇及高檔寫字樓，對于巨大的住宅市場投入并不大。 但港資房地產(chǎn)擁有： 雄厚的資金實力：10005000億的市制，為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的最大型開發(fā)商的1020倍； 較強的政府關系：港資房地產(chǎn)開發(fā)商作為香港特區(qū)的富豪與國家政治高層保持良好的關系； 已經(jīng)儲備的土地資源：資金實力、政府關系保證下的港資房地產(chǎn)開發(fā)商在北京近期均由大量的購置土地的行動； 大規(guī)模高品質(zhì)的開發(fā)能力：在香港多年規(guī)范運作的歷史經(jīng)驗以及優(yōu)秀的人員素質(zhì)； 確保其迅速作大的可能性，對北京市房地產(chǎn)開發(fā)商而言有較大威脅，因此港資聯(lián)盟互相借鑒優(yōu)勢也成為一些國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇；,目錄,主要競爭對手基本數(shù)據(jù)比較 港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 競爭對手項目組織管理模式比較 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 中遠房地產(chǎn)SWOT分析及發(fā)展建議 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹,北京原有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步鞏固實力，外地、外資企業(yè)紛紛進京，將引發(fā)北京房地產(chǎn)市場競爭新格局,本地大鱷繼續(xù)立足北京,天鴻集團以北京回龍觀文化小區(qū)為主在北京力推品牌戰(zhàn)略 城市開發(fā)集團以華鼎施加為先鋒向中高端市場進行戰(zhàn)略調(diào)整 華潤置地以北京為發(fā)展重心，逐步進軍上海、成都,本地民營新星迅速發(fā)展,萬通慎言跨地域發(fā)展，依然鎖定北京市場 紅石以零土地儲備戰(zhàn)略，鞏固開發(fā)領先優(yōu)勢并引入資本力量迅速發(fā)展 太合房地產(chǎn)將立足北京，發(fā)展從別墅、低密度住宅到普通住宅的產(chǎn)品線,外地企業(yè)進京，珠江合生勢頭最猛,中海、萬科等全國布局的成熟房地產(chǎn)公司97年即進入北京 2000年金源、萬達、珠江、金地等領先企業(yè)紛紛揮師進京 珠江2001年同時推出5個樓盤，力爭35年進入北京前三甲,港資企業(yè)實力雄厚,新恒基、和記黃埔、新世界等頗具實力的港資房地產(chǎn)開發(fā)商進入北京，前期以高檔寫字樓和商場為主，開發(fā)了新東安廣場、東方新世界和新世界中心等成功物業(yè)，目前在住宅市場也有大動作,以重點區(qū)域和重點城市為主，逐步向其他區(qū)域和省市梯級滾動是大型房地產(chǎn)開發(fā)商在區(qū)域拓展時的共同戰(zhàn)略,萬科的區(qū)域拓展思路 三大城市圈，百萬人口城市,華潤置地： 以北京為業(yè)務中心，逐步進軍其他重要城市，在全國形成北京、上海、成都等幾個中心區(qū)域，完成區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 珠江合生： 穩(wěn)守南方市場，積極進軍北拓：無論是項目還是企業(yè)，都力爭進入北京房地產(chǎn)市場第一陣營，三至五年內(nèi)問鼎京城發(fā)展商前三甲。 大連萬達： 1998年開始實施房地產(chǎn)開發(fā)的跨地區(qū)、規(guī)模化發(fā)展，在大連、北京、長春、成都和貴陽等城市成立房地產(chǎn)公司，計劃三年內(nèi)銷售額超百億。 中國海外： 成立北京、上海、廣州和深圳、成都五大分公司，以重點區(qū)域為主，逐步帶動周邊地區(qū)。,土地儲備和存量經(jīng)營日益成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，物業(yè)服務和置業(yè)服務成為業(yè)務組合中的重要方面,土地開發(fā)/儲備,深度物業(yè)服務,綜合置業(yè)咨詢,太合地產(chǎn)認為土地儲備將成為未來房地產(chǎn)公司的核心資源和關鍵競爭能力，因此專門成立“太合置地”進行長期土地儲備 萬通成立專門的子公司從事土地開發(fā)業(yè)務,華潤置業(yè)在京開十家連鎖店，提供房屋升級服務 萬通成立萬通筑屋，通過網(wǎng)上渠道提供住宅定制服務,紅石在網(wǎng)上推出“豬八戒家政網(wǎng)”，為現(xiàn)代城的客戶提供多種深度物業(yè)服務 萬科在上海部分小區(qū)開始提供收費物業(yè)服務,存量租賃經(jīng)營,萬通計劃在將來的房屋開發(fā)業(yè)務中，留出三分之一的比例用于租賃 太合地產(chǎn)將在今后的高檔物業(yè)方面由出售轉(zhuǎn)為租賃經(jīng)營,目錄,主要競爭對手基本數(shù)據(jù)比較 港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 競爭對手項目組織管理模式比較 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 中遠房地產(chǎn)SWOT分析及發(fā)展建議 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹,類 型,職能管理型,矩陣式管理型,項目運作模式的核心區(qū)別在于匯報關系和組織職責權力的不同,開發(fā),設計,工程,銷售,職責分工,開發(fā),設計,工程,銷售,項目部,項目部只負責施工現(xiàn)場管理部門,項目部成為項目執(zhí)行的負責主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體,優(yōu)點,對項目環(huán)境的反應較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積,員工介入雙重職權之中，需要公司良好的人際關系和全面的培訓,實施條件,項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低 公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作,項目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營 客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境 公司有專業(yè)技能提升要求,項目管理型,項目公司或項目部,開發(fā),設計,工程,銷售,項目公司成為開發(fā)工作的全權負責主體,項目執(zhí)行風險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展,跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多項目管理 前期的客戶定位非常準確 更強調(diào)項目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度,資料來源：專家訪談、遠卓分析,項目部,缺點,職能部門內(nèi)部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟,對項目環(huán)境反應迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術專業(yè)化的提升,對項目環(huán)境反應靈敏，清晰的產(chǎn)品責任，容易達到客戶的滿意,萬科房地產(chǎn)總部對區(qū)域公司采用區(qū)域管理模式運營，而萬科區(qū)域公司采用的是職能管理型的項目管理方式（舉例）,總經(jīng)理,各副總,萬科全國,總部職能部門,資料來源：萬科集團調(diào)研與訪談,北京公司,上海公司,天津公司,其它區(qū)域公司,項目執(zhí)行,專業(yè)化積累、標準制定、實施監(jiān)督,開 發(fā) 部,技 術 部,市 場 部,工 程 管 理 部,招 標 采 購 部,銷 售 部,萬科區(qū)域性公司的項目組織方式（北京、天津）,萬科有明確的客戶群體定位及產(chǎn)品定位，其要求較一致，容易標準化多項目并行運作； 人員素質(zhì)較高，企業(yè)文化較強，部門間配合意識很強；,項目一,項目二,采用矩陣式管理型項目運作模式的華潤置地公司，由于項目協(xié)調(diào)工作很多，經(jīng)營決策層副總較多，出現(xiàn)了決策效率慢的問題,研 究 發(fā) 展 部,開 發(fā) 部,技 術 部,市 場 部,總經(jīng)理,工 程 管 理 部,招 標 采 購 部,副總,副總,副總,副總,副總,副總,副總,8-9個總經(jīng)理助理,副總,銷 售 公 司,物 業(yè) 公 司,項目部,項目部,（華潤組織結(jié)構(gòu)示意圖）,項目管理模式,華潤2年前開始試行項目經(jīng)理制度，目前是大職能部門，弱項目經(jīng)理的狀況，屬于矩陣式管理型的項目管理模式,實施表現(xiàn),項目經(jīng)理的權限過小，目前只是執(zhí)行部門，對于項目變更、合同簽訂等沒有任何決策權，也不能直接和職能部門協(xié)調(diào)，項目上的協(xié)調(diào)通過項目經(jīng)理向總部的工程管理部匯報，再由其和總部其他部門協(xié)調(diào)，解決問題效率過慢 加之高層層設置過多，決策效率進一步降低，對項目問題、客戶問題的反響不及時,資料來源：華潤置地公司調(diào)研與訪談,采用項目主導型項目運作模式的萬通房地產(chǎn)公司，存在著較大的項目執(zhí)行風險,總經(jīng)理,各副總,萬通組織結(jié)構(gòu)示意圖,項目管理模式,項目主導型項目管理模式 總部的經(jīng)營部負責項目前期的策劃工作，當項目決策后公司任命項目經(jīng)理組建項目公司，項目經(jīng)理作為項目與公司之間的接口，全權負責項目管理工作,實施條件,項目決策期公司必須全面把握客戶的需求和為產(chǎn)品的特性 對項目經(jīng)理的要求很高，既要能夠把握客戶需求又要能夠領導項目公司實現(xiàn)產(chǎn)品的要求,總部職能部門,項目經(jīng)理,項目公司,開 發(fā) 部,技 術 部,市 場 部,工 程 管 理 部,資料來源：萬通集團調(diào)研與訪談,實施風險,雖然這種項目管理模式，能夠適應不斷變化的環(huán)境，及時決策，但項目執(zhí)行的風險很高，一旦項目經(jīng)理的能力不足，將很可能導致項目的失敗,未來發(fā)展方向,在與馮倫董事長的訪談中他提到：萬通未來的項目管理模式將是目前萬科的矩陣式管理模式。,目錄,主要競爭對手基本數(shù)據(jù)比較 港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 競爭對手項目組織管理模式比較 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 中遠房地產(chǎn)SWOT分析及發(fā)展建議 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹,調(diào)研公司以社會招聘為主要渠道獲得企業(yè)發(fā)展所需的專業(yè)人才,萬 科,萬 通,紅 石,萬科從2000年以后才開始從高等院校招聘畢業(yè)生，且偏重于營銷、人力資源等非工程專業(yè) 萬科進行校園招聘的前提條件是公司經(jīng)過十幾年發(fā)展，已建立了從內(nèi)部培養(yǎng)人才的能力 2000年為加強萬科工程建造環(huán)節(jié)的管理能力，萬科開展“海盜行動”，從中海大量挖掘具有豐富經(jīng)驗的人才，,萬通招聘的人員一般都具有較豐富的行業(yè)經(jīng)驗，在熟悉項目后即可承擔負責工作 萬通也少量吸收有潛力的高等院校畢業(yè)生，進入業(yè)務發(fā)展部，通過與有經(jīng)驗的員工的日常工作交流，迅速獲得能力,公司的員工基本上從社會招聘，將來可能會考慮從各校中招聘有潛力的大學生 紅石在全球范圍內(nèi)招聘，目前的CFO是美籍香港人 在ChinaHR和52Job上常年設有專欄招聘廣告，并聘請香港獵頭公司獲得高級人才,調(diào)研公司都設置了專業(yè)職位序列，以滿足不同人員職業(yè)發(fā)展的需要,萬通從96年就設置了針對專業(yè)人員的技術職位序列，紅石、金地同樣也是兩個序列 萬科從分公司規(guī)模達到70人以后開始在管理序列之外設置專業(yè)序列,萬科的職位序列,萬科在各分公司都設有管理和專業(yè)兩大序列，以保障員工有充分的職業(yè)發(fā)展空間。 職位序列的底層是基層員工，管理序列從下至上設有經(jīng)理助理、經(jīng)理和副總?cè)齻€層級，專業(yè)序列從下至上設有專業(yè)經(jīng)理、高級專業(yè)經(jīng)理和總監(jiān)三個層級，與管理序列一一對應。公司最高職位是總經(jīng)理。 員工從基層提拔上來可以進入任意一個序列，兩個序列之間的人員也可以經(jīng)過主動申請變更工作崗位而調(diào)整序列。 專業(yè)序列的薪資水平比管理序列同等級稍低。,專業(yè)序列,管理序列,總經(jīng)理,基層員工,三家公司的薪資結(jié)構(gòu)中都包含有績效工資的部分，并采用多種激勵措施,萬科,萬通,紅石,基本工資+績效工資+總經(jīng)理基金 年功序列,基本工資+績效工資+股權,基本工資+績效工資+“賽季”獎金,30左右 銷售人員并不采用高提成的做法,普通員20 部門經(jīng)理以上25-30,普通員工20 管理人員比例更高,公司正在申請發(fā)放期權 長期員工有金牌獎勵 多種手段樹立員工榮譽感，多種非物質(zhì)激勵 靈活的職業(yè)發(fā)展路徑,員工持股會 福利購房計劃 家庭福利政策,公司高速發(fā)展帶來員工的發(fā)展空間 任人唯能的人才使用機制和競爭機制 優(yōu)惠購房計劃,薪資結(jié)構(gòu),浮動部分比例,其他激勵措施,房地產(chǎn)行業(yè)薪金比較總經(jīng)理、副總經(jīng)理、部門經(jīng)理（北京地區(qū)）,資料來源：競爭對手訪談,610,績效工資,13,基本工資,部門經(jīng)理,副總經(jīng)理,總經(jīng)理,車補（6萬/年）買房優(yōu)惠,隱性收入,38,基本工資,15,績效工資,車補（6萬）買房優(yōu)惠,隱性收入,車補（4萬/年）房補（3萬/年）,隱性收入,18,績效工資,45,基本工資,紅石（中鴻天）,萬科（北京分公司）,對比公司（萬/年）,810,1520,45萬優(yōu)惠買房車補5萬,3040,1220,公司購買住房、公關費用不限、配車給個人,20萬優(yōu)惠買房車補3萬,不明,潘世屹（董事長）年薪80萬,8,12,35,18,不明,不明,指標超額有獎勵,60-70,中海北京,不明,稅前工資，萬元/年,房地產(chǎn)行業(yè)薪金比較總經(jīng)理、副總經(jīng)理、部門經(jīng)理（北京地區(qū)）,資料來源：競爭對手訪談,25,績效工資,6,基本工資,部門經(jīng)理,副總經(jīng)理,總經(jīng)理,3左右的股權，其他不明,隱性收入,12,基本工資,6,績效工資,20股權,隱性收入,車補（4萬/年）房補（3萬/年）,隱性收入,12,績效工資,25,基本工資,華潤置地,萬通,對比公司（萬/年）,810,20,車補買房優(yōu)惠,50,車補買房優(yōu)惠,車補房補,500,稅前工資，萬元/年,不明,采用年度或季度對業(yè)績進行考核，而不是采用月度績效考核,萬科,萬通,紅石,年度,年度,季度-“賽季”,根據(jù)公司的年度工作計劃分解確定*，年中修正,年初由公司分解部門目標，各部門制定相應目標責任書并分解到員工 指標包括工作態(tài)度、工作能力和工作績效三大部分 項目公司指標主要是銷售收入、利潤和重要進度,根據(jù)每季的工作計劃分解確定,不明,部門經(jīng)理考核員工 主管副總總經(jīng)理考核部門經(jīng)理,部門長考核員工 主管副總考核部門經(jīng)理 最優(yōu)和最差者交叉考評,考核頻度,考核指標確定,考核關系,績效工資 晉升 末位淘汰*,績效工資 晉升和淘汰 培訓,績效工資 晉升和淘汰 特別輔導和培訓 “賽季”獎金和表彰,考核的影響,*萬科沒有崗位職責說明書 *萬科最近開始有主動淘汰,以萬科為代表的成熟型企業(yè)已建立了系統(tǒng)的高質(zhì)量的培訓體系，而以紅石為代表的發(fā)展型企業(yè)的培訓相對不夠系統(tǒng),萬 科,萬 通,紅 石,聘請專業(yè)培訓機構(gòu)，購買了昂貴的經(jīng)理人培訓產(chǎn)品，投入非常大，成為吸引員工的重要手段 培訓成為員工能力提升的重要途徑，培訓對所有員工都開放 全國視頻會議系統(tǒng)幫助各地公司充分交流心得和經(jīng)驗,HR部門每年安排100個小時以上的培訓項目，以管理培訓和社會禮儀為主，外請專業(yè)培訓機構(gòu)實施 技術專業(yè)培訓由部門申報和組織實施，公司有預算經(jīng)費 要求基層員工每年受培訓時間不少于40小時，管理人員不少于50小時,公司的培訓相對不足，系統(tǒng)性和計劃性不足 有外請機構(gòu)進行專業(yè)培訓,萬科的投入明顯高于其他公司，訪談過程中萬科人力資源的專業(yè)化也給人留下了最深的印象,企業(yè)文化建設成為人力資源管理的重要內(nèi)容和規(guī)范管理有力補充,萬 科,萬 通,紅 石,通過各種主題活動激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造力：合金計劃、孔雀開屏計劃 通過主題年確認和突出公司的工作重心，客戶微笑年、網(wǎng)絡聯(lián)盟年、職業(yè)經(jīng)理年 通過多種溝通渠道和對溝通的鼓勵，建立健康的交流氣氛：十二種上下溝通渠道，“火花島”,反省會： 第一階段反省公司管理； 第二階段反省公司戰(zhàn)略； 第三階段站在未來反省公司的現(xiàn)在 價值觀整合“陽光心態(tài)”和“生人文化”,將每一個考評季度稱為“賽季”，鼓勵員工進行業(yè)績競賽，對于每個“賽季”評選出的優(yōu)秀員工進行公開的表彰和獎勵 任人唯能，任何員工都有機會得到重視和重用,目錄,主要競爭對手基本數(shù)據(jù)比較 港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 競爭對手項目組織管理模式比較 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 中遠房地產(chǎn)SWOT分析及發(fā)展建議 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹,中遠房地產(chǎn)自1997年轉(zhuǎn)型為市場化經(jīng)營型公司以來發(fā)展迅速，獲得市場認可，也初步構(gòu)建了企業(yè)平臺,經(jīng)過幾年的精心運作，在北京地住宅開發(fā)、寫字樓開發(fā)領域的項目均獲好評，入選北京“年度明星樓盤”，建立中遠房地產(chǎn)的項目品牌和公司品牌； 初步形成公司的核心骨干，并積累了房地產(chǎn)運作經(jīng)驗；員工的凝聚力較高； 已形成的圍繞房地產(chǎn)開發(fā)的近10家控股子公司，經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)上下游以及中介服務等領域，積累了一定經(jīng)驗，使公司可以根據(jù)市場價值變動快速調(diào)整策略，發(fā)展經(jīng)營性業(yè)務平滑公司整體收益； 隨著新股東增資，公司資金方面實力進一步增強，從凈資產(chǎn)及總資產(chǎn)看目前已達到國內(nèi)中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模；并且通過下一步股份制改造及謀求上市將進一步拓展公司未來發(fā)展平臺； 股東的資產(chǎn)實力、世界性的聲譽及品牌效應與以及在全國范圍內(nèi)的影響力、網(wǎng)絡關系，使中遠房地產(chǎn)在開發(fā)業(yè)務獲取資金、跨地域發(fā)展以及與其他公司合作、聯(lián)盟等方面獲得一定便利； ,公司優(yōu)勢,詳細內(nèi)容論述可參見中遠房地產(chǎn)內(nèi)部診斷報告,SWOT,中遠房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，在資源及技能方面仍存在較大缺陷，距離市場領先的競爭對手還有較大差距,公司劣勢,資源方面： 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模處于北京市第二梯隊，但與第一梯隊的差距仍然較大（為城市開發(fā)、華潤、天鴻的三分之一左右）； 增資擴股后的收益水平難以伴隨凈資產(chǎn)倍增快速放大，凈資產(chǎn)收益率會在一兩年作有時間較市場水平偏低。另外現(xiàn)有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)質(zhì)量需要進一步優(yōu)化； 土地儲備較北京市前3位開發(fā)商處于絕對劣勢； 隨公司規(guī)模迅速膨脹，人力資源成為關鍵制約瓶頸，公司依靠核心管理層的個性化管理較多，業(yè)務執(zhí)行層的專業(yè)化能力不足以適應未來競爭； 技能方面： 對客戶需求把握以及通過項目運作滿足客戶需求的能力較突出，但穩(wěn)定性及控制能力尚有所欠缺 在開發(fā)環(huán)節(jié)中，前期市場分析研究的控制管理、項目中資金管理、成本控制及質(zhì)量管理，以及銷售管理、物業(yè)提升價值等方面均存在改善需求 公司在資本運作及存量資產(chǎn)經(jīng)營管理方面投入不足，發(fā)展緩慢； 管理體系： 公司歷史創(chuàng)業(yè)快速發(fā)展，使公司難以認真思考并清晰規(guī)劃公司未來戰(zhàn)略發(fā)展； 公司受到國企管理模式的影響，尚不是完全市場化運作，尚未形成績效管理的體系來實現(xiàn)有效考評，薪資體系不具有市場競爭性； 公司運營系統(tǒng)不完善，特別在公司運作流程方面，依賴關鍵人員經(jīng)驗判斷以及責任心，尚未形成清晰、完善的體系 組織結(jié)構(gòu)變化頻繁，本部部門職責劃分不清，運營與支持部門配合不暢 ,詳細內(nèi)容論述可參見中遠房地產(chǎn)內(nèi)部診斷報告,SWOT,房地產(chǎn)行業(yè)目前處于新一輪景氣周期，特別是公司目前立足北京面臨眾多的機遇,市場機會住宅 增量住宅需求將長期持續(xù)高速增長： 北京市居民對居住的改善需要及經(jīng)濟持續(xù)增長趨勢因素的結(jié)合使市場需求總量長期持續(xù)發(fā)展，為公司未來立足北京奠定穩(wěn)固基礎； 全國省市經(jīng)濟發(fā)展不均衡及鄉(xiāng)村城市化形成住宅開發(fā)梯級滾動及全國性的熱點區(qū)域，人均GDP高的城市房地產(chǎn)業(yè)相對成熟，公司可以嘗試進行跨地域拓展，實現(xiàn)全國性品牌以及持久獲利； 存量房交易市場的成熟發(fā)展引發(fā)新的獲利區(qū)間，住宅二、三級市場聯(lián)動局面初步形成并在加快發(fā)展，公司目前業(yè)務組合已經(jīng)涉及； 隨國內(nèi)居民貧富差距的進一步拉大，不同檔次居民生活小區(qū)的服務需求呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)、層次性分化，一些基本物業(yè)管理基礎上，增值收費物業(yè)服務、管家式服務等市場需求開始呈現(xiàn)，公司可以結(jié)合住宅開發(fā)考慮復合服務方式及獲利潛力，與開發(fā)業(yè)務形成良好互動； 市場機會寫字樓、商用樓宇 由于城市政治、經(jīng)濟特點，北京寫字樓、商業(yè)樓宇市場發(fā)展相對國內(nèi)其他區(qū)域較為領先?？傮w而言北京供應量相對過剩，但甲級寫字樓的需求仍相對不足； 西部開發(fā)、原鄉(xiāng)村城市化發(fā)展將增加這些新興經(jīng)濟區(qū)域?qū)ι逃脴怯睢懽謽堑认嚓P配套等的需要，屬于新機會點；,詳細內(nèi)容論述可參見中遠房地產(chǎn)行業(yè)分析報告,機會,SWOT,房地產(chǎn)行業(yè)目前處于新一輪景氣周期，特別是公司目前立足北京面臨眾多的機遇（續(xù)）,其他房地產(chǎn)相關機會： 國家即將出臺的產(chǎn)業(yè)投資基金將會引導房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范發(fā)展，憑借對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營環(huán)節(jié)的深刻理解，房地產(chǎn)投融資管理將深刻影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作； 隨市場整合、發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、服務企業(yè)之間，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與國外相關企業(yè)之間的合作聯(lián)盟的形成、發(fā)生將更加頻繁，為包括中遠房地產(chǎn)在內(nèi)的新興房地產(chǎn)公司快速獲取規(guī)范運作經(jīng)驗技能提供機會； 國家對房企上市限制的解凍為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資獲得可能； 隨行業(yè)不斷規(guī)范、發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的過程及上下游將形成更多的行業(yè)細分，一些嶄新的獲利基礎、盈利模式將不斷產(chǎn)生； ,詳細內(nèi)容論述可參見中遠房地產(chǎn)行業(yè)分析報告,機會,SWOT,市場的重大調(diào)整及競爭格局的演變對市場參與者未來發(fā)展帶來了一些負面的不確定性,長期立足北京的房地產(chǎn)開發(fā)的大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力顯著增強，以港資為代表的外資企業(yè)以及一些擁有特殊資源的原非房地產(chǎn)知名企業(yè)紛紛涌入北京房地產(chǎn)開發(fā)市場，使北京房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)能迅速加大，暴利時代快速消逝，對原有公司的粗放管理帶來挑戰(zhàn)； 隨著客戶消費意識、維權意識的不斷增強，消費者投訴房地產(chǎn)開發(fā)商的事件越發(fā)頻繁，中遠房地產(chǎn)要建立客戶服務意識及風險防范意識，避免重大傷害性爭端損害公司或項目品牌，甚至影響公司業(yè)績； 市場競爭壓力增大導致公司主動或被動選擇開發(fā)創(chuàng)新、營銷技巧及服務增值手段創(chuàng)新，造成公司潛在經(jīng)營性風險大大增加； 未來行業(yè)集中度將大大增加，對于目前處于北京房地產(chǎn)企業(yè)第二集團中游的中遠房地產(chǎn)而言，公司如不能在未來23年保持超過競爭對手的發(fā)展速度，將難以獲取未來競爭優(yōu)勢地位； ,詳細內(nèi)容論述可參見中遠房地產(chǎn)行業(yè)分析報告,威脅,SWOT,中遠房地產(chǎn)目前處于北京房地產(chǎn)開發(fā)第二集團，能否保持穩(wěn)定快速發(fā)展，以確立未來北京市房地產(chǎn)開發(fā)、服務的領導地位取決于未來23年競爭策略,中遠房地產(chǎn),競爭對手,行業(yè)平均發(fā)展水平,第一梯隊： 以城市開發(fā)、華潤置地、天鴻集團為代表，資產(chǎn)規(guī)模巨大，擁有大量土地儲備，年開發(fā)量、年銷售額目前占據(jù)北京領先地位； 第二梯隊： 以萬科（北京）、萬通、珠海（北京）、中海（北京）、中遠房地產(chǎn)為代表的一些新興企業(yè)，中等資產(chǎn)規(guī)模30億左右，業(yè)績平滑穩(wěn)定，年銷售額10億左右，資產(chǎn)收益率較高、沒有歷史包袱、專業(yè)化公司發(fā)展，操作理念、手段較為領先； 第三梯隊： 以中小型房地產(chǎn)公司及大量項目公司為主。數(shù)目眾多，資產(chǎn)規(guī)模小，業(yè)績波動較大，項目開發(fā)周期緊密。,北京房地產(chǎn)開發(fā)第二梯隊,中遠房地產(chǎn)在明確戰(zhàn)略行動方案的指引下，搭建能力成長平臺。目前首先要加強人力資源管理，提升公司及員工的專業(yè)化技能、水平，為持續(xù)穩(wěn)定的高速成長儲備動力；要盡快完善內(nèi)部管理體系，為持續(xù)穩(wěn)定的高速成長提供保障！,中遠房地產(chǎn)應逐步調(diào)整業(yè)務管理重心，從以開發(fā)業(yè)務為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，保證業(yè)績穩(wěn)定增長,2005,2002,2003,2004,業(yè)務收入仍以北京市開發(fā)為主，提升項目開發(fā)各環(huán)節(jié)的均衡能力，開發(fā)業(yè)務銷售收入12.5億，公司總收入14億； 對信通等資產(chǎn)進行盤整，改善資產(chǎn)質(zhì)量； 公司重組，股份制改造、內(nèi)部管理提升,公司總收入17億元左右，其中開發(fā)規(guī)模及收益增長迅速，銷售收入達15億元左右；經(jīng)營收入2億元左右； 加強土地、項目儲備 資產(chǎn)狀況優(yōu)化基本結(jié)束（提供流動資金支持；平滑收益） 上市工作,公司總收益達2022億元，二大板塊初步形成 。其中： 北京房地產(chǎn)開發(fā)收益放大到17億元左右， 經(jīng)營板塊貢獻至公司 3-4億元，良好平滑收益 根據(jù)市場狀況調(diào)控土地儲備； 準備開發(fā)跨地域發(fā)展，規(guī)避風險，儲備新增長動力,公司整體收益2528億元（北京市房地產(chǎn)開發(fā)35名）；其中： 開發(fā)收益合計22億，其中異地開發(fā)啟動（3至4億）； 資產(chǎn)管理業(yè)務作為獨立板塊運營，與開發(fā)業(yè)務相互補充促進5至6億左右）；,管理重點,開發(fā)板塊為主,開發(fā)與經(jīng)營板并重,2006-,業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略示意圖,資產(chǎn)管理板塊 股權產(chǎn)權設計、管理 投資管理（房產(chǎn)、地產(chǎn)、增值管理） 中介銷售租賃（中介租賃散盤推廣二手房買賣） 物業(yè)管理（基礎物業(yè)收費物業(yè)） 其它管理,運營體系、人才體系（整合準備） 寫字樓經(jīng)營二手房中介咨詢 物業(yè)收益增長 介入地方房產(chǎn)買賣 房地金融 *,2001,2005,2002,2003,2004,初步房地產(chǎn)開發(fā),項目各環(huán)節(jié)能力均衡提升 加強知識管理 建立客戶管理界面,客戶專家形象建立 多項目/矩陣式管理 跨地域開發(fā)試探,少量外地開發(fā)項目,多區(qū)域子公司建立,開發(fā)業(yè)務板塊,寫字樓（公寓）經(jīng)營,物業(yè)管理:基礎物業(yè)、收費物業(yè),二手房出租、出售規(guī)模發(fā)展,土地經(jīng)營,寫字樓（公寓）經(jīng)營,物業(yè)管理（住宅寫字樓等）,二手房出租出售，擴大收益源， 搶占市場份額,寫字樓（公寓）經(jīng)營,物業(yè)管理（住宅寫字樓等）,二手房中介,資產(chǎn)盤整,經(jīng)營業(yè)務板塊,目錄,主要競爭對手基本數(shù)據(jù)比較 港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 競爭對手項目組織管理模式比較 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 中遠房地產(chǎn)SWOT分析及發(fā)展建議 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹,天鴻集團基本情況,公司全稱：北京天鴻集團公司 成立時間：1983年， 企業(yè)性質(zhì)：國有控股，總資產(chǎn)規(guī)模超百億元。在全國首屆房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強企業(yè)評比中位居第三名，在北京市經(jīng)濟百強評比中，名列開發(fā)企業(yè)第一名 股東情況：隸屬于北京市城鄉(xiāng)建設委員會，下屬“寶華實業(yè)”與“天鴻寶業(yè)”兩家上市公司 凈資產(chǎn)：30億 總資產(chǎn)：120億 土地儲備：1000萬平方米 年銷售收入：19.3億人民幣 客戶定位：客戶范圍較廣，目前以回龍觀經(jīng)濟適用房為主打產(chǎn)品 品牌知名度：在北京地區(qū)非常高，通過開發(fā)樓盤在深圳也具有一定知名度,在京典型項目情況：共開發(fā)建設完成60多個各種房地產(chǎn)項目,在開發(fā)建設的回龍觀文化居住區(qū)是本市最大的經(jīng)濟適用房建設項目，總建筑面積850萬平方米，是集團公司實施品牌戰(zhàn)略的重點項目物業(yè)管理方面 集團公司控股4家大型專業(yè)物業(yè)管理公司，總計管房面積400多萬平方米。集團公司具備規(guī)模的自管小區(qū)實現(xiàn)了全面創(chuàng)優(yōu)，10多個小區(qū)榮獲了全國優(yōu)秀物業(yè)管理居住小區(qū)稱號和市級優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號；2個大廈被評為優(yōu)質(zhì)工程?，F(xiàn)已有3家物業(yè)管理公司通過了ISO9000認證。其中，集團公司所屬恩濟花園物業(yè)管理經(jīng)營公司是我國北方城市物業(yè)管理企業(yè)中率先實施ISO9002質(zhì)量保證體系并同時獲得國內(nèi)、國際認證的企業(yè)。,北京城市開發(fā)集團基本情況,成立時間：1980年 企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司 股東情況：國有 凈資產(chǎn)：31.37億 總資產(chǎn)：131.38億 土地儲備：(北京) 1300萬平方米 年銷售收入：13.4億元/2001年 客戶定位：全方位的客戶定位，通過在望京地區(qū)開發(fā)華鼎世家開始向中高端偏移 品牌知名度：具有很高知名度，在北京前三位的大型國有開發(fā)企業(yè),在京典型項目情況,項目名稱：華鼎世家 地理位置：北京朝陽望京新城中心商務區(qū) 開發(fā)期限：2000年12月2002年7月 開發(fā)規(guī)模：占地面積6.6萬平方米，建筑面積25.5萬平方米，容積率3.86） 樓房形態(tài)：公寓，6棟板式高層 定價范圍：5700-6600元 營銷訴求/客戶定位：低價優(yōu)質(zhì)，在高智能化、高標準之余，華鼎世家還為居住者配備了周密的安全防范系統(tǒng)。本項目是城市開發(fā)集團近20年來開發(fā)的最高檔項目。 榮譽情況：北京晚報2001年十大明星樓盤,華潤置地基本情況,公司全稱：華潤置地（北京）股份有限公司 成立時間：前身是華遠房地產(chǎn)，成立于1993年，2001年11月改名為“華潤置地” 企業(yè)性質(zhì)：起源于西城區(qū)政府，目前控股公司注冊在開曼群島，香港聯(lián)交所上市公司 股東情況：華潤集團及其關聯(lián)公司實益上持有原華遠房地產(chǎn)股份有限公司91%股份 凈資產(chǎn)：2001年40億元 總資產(chǎn)：2001年80億元 土地儲備：目前土地儲備有470萬平方米 ，但對于未來年的發(fā)展規(guī)劃仍顯不足，公司在近年內(nèi)仍計劃增加萬平方米以上，集中在：昌平項目、通州項目、大興黃村 年銷售收入：2001年超過30億元 客戶定位：覆蓋了高、中、低多種客戶群 品牌知名度：在北京非常高，2001年多個樓盤入選十大明星樓盤,華潤置地組織結(jié)構(gòu),董事會,總經(jīng)理,研究發(fā)展部,市場部,法律部,網(wǎng)絡管理部,經(jīng)營管理部,技術部,工程管理部,房管部,總經(jīng)理辦公室,人力資源部,計劃管理部,財務管理部,資金結(jié)算中心,客戶服務中心,招標采購中心,銷售代理公司,物業(yè)管理公司,俱樂部管理公司,項目組（開發(fā)）,子公司（投資）,副總經(jīng)理,公司總部職能部門較多，強調(diào)總部各部門的專業(yè)性及對下屬項目的協(xié)調(diào)管理； 項目經(jīng)理弱職能，隸屬于工程管理部； 總部有多個副總經(jīng)理和總經(jīng)理助理，工作協(xié)調(diào)成本高,在京典型項目情況：共開發(fā)建設完成近50個各種房地產(chǎn)項目,1994年至1999年：西單北大街大市政工程、西單商業(yè)區(qū)開發(fā)改造工程、西單文化廣場獻禮工程、東冠英危改小區(qū)、東升園危改小區(qū)等北京市重點舊城改造項目。為配合北京市的重點工程京通快速路的融資，興建了京通陽光華苑住宅區(qū)。,政府性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā),2000年以來和未來定位三種類型，九大區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，銷售收入預計280億300億元,高密度住宅產(chǎn)品：如位于中關村科技園區(qū)的華清項目、緊鄰奧運會址的華亭項目、CBD北部的鳳凰城。,中密度住宅產(chǎn)品：如位于商業(yè)中心區(qū)的西單項目、國貿(mào)商圈的雙井項目、CBD輻射區(qū)的京通項目；,低密度住宅產(chǎn)品：新市鎮(zhèn)計劃，包括：南部的翡翠城項目、北部的沙河項目、東部的臺湖項目。,鳳凰城2001年獲北京青年報明星樓盤獎（“平面設計特點鮮明，工程管理質(zhì)量突出，銷售狀況良好”），深藍華亭2001年獲北京青年報年度優(yōu)秀樓盤獎（“銷售業(yè)績突出，整體設計具有地標作用”）。,萬科企業(yè)股份有限公司（集團）,成立時間： 1984年5月成立 企業(yè)性質(zhì)：股份有限責任公司，萬科是是大陸首批上市公司之一。1988年12月，公開向社會發(fā)行股票2800萬股集資2800萬元，開始涉及房地產(chǎn)業(yè) 股東情況： 2000年8月，中國華潤總公司通過北京華潤置地購買萬科股權成為萬科的第一大股東，持股占集團總股本的15.08%。 凈資產(chǎn)：31.24億元 總資產(chǎn)：64.83億元，資產(chǎn)負債率51.78% 土地儲備：871萬平米 年銷售收入：44.5億元 客戶定位：以擁有穩(wěn)定收入、講究生活質(zhì)量和品位的中等收入家庭為目標客戶 品牌知名度：全國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤以物業(yè)管理著稱,萬科集團組織結(jié)構(gòu),董事會,總經(jīng)理,企 劃 部,規(guī)劃設計部,工程管理部,物業(yè)管理部,財 務 部,人力資源部,辦 公 室,股政事務部,總經(jīng)理辦公室,銷售中心,客戶服務中心,副總經(jīng)理,萬科集團采取區(qū)域分公司相對獨立運作；總部部門對分公司各部門執(zhí)行日常直線工作指導和各地分公司知識