湖南長沙府東園項目定位及物業(yè)發(fā)展建議.doc

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目 錄第一部分 項目定位 5一、項目概況5二、項目地塊分析6三、項目swot分析81、優(yōu)勢分析（strengthes）82、劣勢分析（weaknesses）93、機會分析（opportunities）94、威脅分析（threatens）9四、項目規(guī)劃設(shè)計方案評析121、總體規(guī)劃布局及空間布局分析122、主力戶型面積評析143、戶型解析15五、綜合評析19六、項目定位20（一）、住宅項目定位201、市場定位202、形象定位223、戶型定位234、價格定位245、客戶定位25（二）、寫字樓項目定位261、市場定位262、形象定位273、豎向功能定位284、價格定位295、客戶定位29第二部分 項目發(fā)展建議 36一、項目總體發(fā)展建議361、項目開發(fā)模式建議362、項目開發(fā)時機分析363、項目開發(fā)周期分析364、物業(yè)總體檔次建議37二、住宅部分發(fā)展建議371、小區(qū)整體規(guī)劃建議372、環(huán)境景觀設(shè)計要點建議393、建筑風格及外觀設(shè)計建議404、戶型設(shè)計建議435、配套設(shè)施規(guī)劃建議476、會所配套設(shè)施建議507、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理建議51三、寫字樓部分發(fā)展建議531、整體規(guī)劃建議532、環(huán)境景觀設(shè)計要點建議563、建筑風格及外觀設(shè)計建議584、標準層設(shè)計建議605、配套設(shè)施規(guī)劃建議636、寫字樓配套服務(wù)及物業(yè)管理建議65第三部分 項目投資分析 67一、項目經(jīng)濟指標67二、建設(shè)成本估算68三、各類物業(yè)銷售收入估算69四、投資分析701、銷售利潤702、投資利潤率703、銷售利潤率714、盈虧平衡分析715、敏感性分析72第一部分 項目定位一、項目概況發(fā) 展 商：湖南鑫長置業(yè)有限公司項目位置：天心生態(tài)新城區(qū)，南側(cè)為湘府路，北側(cè)為迎新路，東西兩側(cè)分別為小區(qū)路和劉家沖路。總用地面積：43268.2計算用地面積：32476.32（含綠化帶面積：2135.87）總建筑面積：94860（不含地下室建筑面積：17390）建筑占地面積：8580住宅建筑面積：47205商業(yè)用房建筑面積：4748項目位置寫字樓建筑面積：40435 會所建筑面積：2472 容 積 率：2.92建筑密度：26.4%綠地率：40.6%住宅總戶數(shù)：366二、項目地塊分析項目北：安居區(qū)項目南：白沙世紀佳園本項目項目西：天心區(qū)政府項目東：商住項目 1、地塊以南：湘府路86米寬的天心生態(tài)新城區(qū)的東西主干道，彰顯本項目區(qū)位和交通的優(yōu)勢。湘府路昭示性強。湘府路南面將迅速發(fā)展繁榮，幸福人人家餐飲的開業(yè)，白沙世紀佳園和高升小區(qū)（1、2期）住宅建設(shè)和投入使用，為天心區(qū)新區(qū)委蘊集大量人流。2、地塊以西：省政府、天心區(qū)新區(qū)委隨著省府、天心區(qū)黨政五套班子、區(qū)法院、檢察院、武裝部、工商局等單位相繼進入辦公，帶來大量的人流、信息流和商務(wù)流。芙蓉南路為城市主干道，100米寬的天心生態(tài)新城區(qū)的南北主干道，顯示本項目區(qū)位和交通的優(yōu)勢，帶來大量的人流、車流和物流。長沙市城市總體規(guī)劃及綜合交通規(guī)劃中確定2號地鐵線，利用芙蓉南路地下空間預留地鐵路，并結(jié)合地面公交站場規(guī)劃，構(gòu)成天心生態(tài)新城快速、便捷的綜合交通系統(tǒng)。3、地塊北面：居民安置區(qū)建筑高度34層，景觀、視野一般 電力小區(qū)、青園小區(qū)、地質(zhì)礦產(chǎn)勘查小區(qū)和星語林名園組成的大型居住區(qū)域，為本項目北面營造了配套完善、發(fā)展成熟的大型住宅社區(qū)氛圍。4、地塊以東： 辦公樓和住宅用地，為本項目所在區(qū)域帶來部分人流、商務(wù)流。三、項目swot分析1、優(yōu)勢分析（strengthes） 規(guī)劃的獨特性：長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃，天心生態(tài)新城與周邊衛(wèi)星城市（湘潭、株洲）的有機的結(jié)合，突出“省級行政文化中心、省會生態(tài)示范城核心區(qū)”的城市功能定位，構(gòu)成生態(tài)新城的自然和人文生態(tài)資源城市功能結(jié)構(gòu)。 市政配套的同步建設(shè)：省政府綠化廣場六大工程（省青少年活動中心、群眾藝術(shù)館、科技館、地質(zhì)博物館、美術(shù)館、城市規(guī)劃展覽中心），百億的市政配套，吸引了一定的投資者，對生態(tài)城的形成有巨大促進作用； 文化氛圍濃厚：周邊有中南大學鐵道學院、湖南廣播電視大學、經(jīng)濟管理干部學院、中南林學院、瀟湘晨報社等教育文化單位； 地段的特殊性：項目處于天心生態(tài)新城中心區(qū)，位于芙蓉路與湘府路交匯處，省政府和天心區(qū)新區(qū)委旁，未來區(qū)位價值明顯； 交通的便利性：項目西面有南北主干線芙蓉路，南有湘府路，東有韶山南路，北有南二環(huán)的便利交通網(wǎng)絡(luò)，又地處規(guī)劃2號地鐵線旁，未來物業(yè)價值不可限量； 地塊特點：本項目地塊方正，地勢平坦，南面景觀、通透性較好，南面有86米寬的湘府路，西面有37米的劉家沖路，使本項目在天心生態(tài)城有良好的昭示性； 未來居住氛圍濃厚：南有白沙世紀佳園和高升小區(qū)住宅區(qū)，北有電力小區(qū)、青園小區(qū)、地質(zhì)礦產(chǎn)勘查小區(qū)和星語林名園等大型住宅區(qū)。2、劣勢分析（weaknesses） 片區(qū)形象不足：天心生態(tài)新城整體形象不明顯，還沒有形成居住氛圍，給樓盤推廣帶來了困難； 規(guī)模不大：本項目由寫字樓和住宅組成，與即將開發(fā)的天心生態(tài)新城同類項目相比規(guī)模偏?。?景觀資源不足：自然環(huán)境景觀資源缺乏，在一定程度上限制了項目的發(fā)展； 商業(yè)配套欠缺：項目南面、北面的居住區(qū)正在建設(shè)中，東面地塊有待開發(fā)，商業(yè)配套現(xiàn)階段比較欠缺； 生活氛圍不足：項目所在地塊附近目前仍缺少居住氛圍。3、機會分析（opportunities） 天心生態(tài)新城進程：隨著天心區(qū)政府及省政府正式開始辦公。將對生態(tài)新城建設(shè)與開發(fā)，對長株潭經(jīng)濟一體化，對湖南經(jīng)濟增長極的形成產(chǎn)生十分重要的推動作用； 周邊開發(fā)商品房較少：主要有星語林名園、湘中海星之都（基本售磬），商品寫字樓項目幾乎沒有，給本項目填補市場空白提供很大的機會。4、威脅分析（threatens） 國家的宏觀調(diào)控及近期貸款利率的提高； 潛在的供給量大：生態(tài)新城土地供應量較大，潛在威脅較大； 天心生態(tài)新城的建設(shè)速度：大量寫字樓、住宅項目采取觀望態(tài)度，不利于區(qū)域整體氛圍的形成； 相關(guān)片區(qū)類似項目的潛在威脅，本區(qū)同類的樓盤的內(nèi)部競爭； 本項目系開發(fā)商首次介入房地產(chǎn)項目開發(fā)，與品牌房地產(chǎn)開發(fā)商相比存在經(jīng)驗上的不足。市政及配套 省政府新址 天心新區(qū)委 廣播電視大學 中南大學鐵道學院 幸福人人家 青園賓館 hc新城 金秋盛德城白沙世紀佳園永熙大廈 四、項目規(guī)劃設(shè)計方案評析1、總體規(guī)劃布局及空間布局分析住宅區(qū)平面圖總平面圖四房146.04三房+儲藏室142.5三房127.83三房125.92二房104.94 小區(qū)總體設(shè)計中規(guī)中矩，符合規(guī)劃設(shè)計要求； 所有戶型南北通透，一梯二戶，符合長沙人對戶型的需求； 考慮了商業(yè)街鋪、裙樓商鋪，挖掘了地塊價值； 排列式布局，中心花園不突出； 以板式為主，空間感覺稍顯局促，但符合規(guī)劃要求保證了采光、通風等需要；值得商榷之處： 住宅之間間距是否可以通過空間布局進行調(diào)整（比如目前的三排調(diào)成兩排） 充分挖掘本地段的商業(yè)價值，對小區(qū)商業(yè)街布局進行再挖掘； 擴大寫字樓前廣場的面積，增強商業(yè)氛圍，同時增加地面停車數(shù)量； 小區(qū)會所是否可以考慮放置在寫字樓的轉(zhuǎn)換層。2、主力戶型面積評析戶型統(tǒng)計表戶型面積（）面積比（%）套數(shù)（套）套數(shù)比（%）2*2*2104.9413.3%6016.4%3*2*23*2*2125.9216.0%6024816.4%67.8%3*2*2127.8315.7%5815.8%3*2*2+儲藏室142.539.2%13035.5%4*2*2146.0417.9%5815.8%合計366100.0% 平均面積為131.8 /戶，戶型定位為大面積住宅 從戶型比看，125-127 三房和142.5帶儲藏室的三房為主力戶型； 從面積比看，三房、四房為主力戶型； 本項目主力戶型面積分布在104146，如果將近期大量面市和即將面市的同類項目主力戶型進行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為100-140平方米之間，本項目主力戶型覆蓋在此區(qū)間，可以顯示兩點：1、各項目目標市場趨同；2、本項目主力戶型處于競爭集中帶。3、戶型解析a1型127.83 m23*2*2 一梯二戶，南北通透 闊綽客廳 主臥帶落地凸窗 主臥與書房南北通透 客廳、餐廳通達性欠佳；a1型125.92 m23*2*2 一梯二戶，南北通透 闊綽客廳 主臥帶落地凸窗 主臥與書房南北通透 空間利用稍有欠缺，如餐廳多個出口，結(jié)構(gòu)欠佳。b型142.5 m23*2*2+儲藏室 一梯二戶，南北通透 闊綽客廳,4.3米的開間 主臥帶落地凸窗 次臥帶內(nèi)陽臺 餐廳方正，與廚房聯(lián)系緊密 有多功能作用的儲藏室b型142.5 m23*2*2+儲藏室 一梯二戶，南北通透 闊綽客廳,4.3米的開間 主臥帶落地凸窗 次臥帶內(nèi)陽臺 餐廳方正，與廚房聯(lián)系緊密 有多功能作用的儲藏室c2型146.04 m22*2*2 一梯二戶，南北通透 闊綽客廳,二房4.3米的開間 二房有兩個衛(wèi)生間 主臥帶凸窗、次臥帶陽臺 餐廳位于公共通道上， 廚房與公共衛(wèi)生間有些不妥，比較難使用；c1型146.04 m24*2*2 一梯二戶，南北通透 闊綽客廳,4.6米的開間 主臥、次臥都帶凸窗 餐廳方正，與廚房聯(lián)系緊密 四房無生活陽臺，布局欠佳 主臥與次臥面積、開間大小相當，沒有突出主臥的尊貴地位 廚房與公共衛(wèi)生間有些不妥小結(jié)： 戶型設(shè)計基本合理，中規(guī)中矩，亮點不多； 146的四房設(shè)計手法，空間、功能設(shè)計與同類物業(yè)無競爭優(yōu)勢，與面積定位不完全相稱； 落地凸窗、凸窗的亮點仍待挖掘； 戶型定位差異化不明顯，對居家詮釋不夠； 部分功能布局有待改進； 戶型設(shè)計可以適當引入一些戶型新元素，如入戶花園、露臺、客廳臥室與陽臺聯(lián)系，實現(xiàn)多通道的客廳布局。五、綜合評析從市場分析、未來規(guī)劃、客戶需求來看，天心生態(tài)新城區(qū)物業(yè)規(guī)劃檔次起點高，周邊市政設(shè)施完善，公共綠化高，適合商務(wù)、居家。本項目作為天心生態(tài)新城中心區(qū)物業(yè)，具有先天的優(yōu)勢，遠景是樂觀的，但也存在一些劣勢，同時還面臨頗具威脅的競爭對手，這些對發(fā)展商要想在本項目實現(xiàn)利潤最大化會有重要的影響，因此在項目定位與物業(yè)發(fā)展及項目銷售策略方面要把握市場的脈搏，迎合和適度引導市場需求，適時而發(fā)，揚長避短，方可獲得理想的開發(fā)成果。六、項目定位 影 響 因子單 身公 寓普 通 住 宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明a、對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)b、對噪音及環(huán)境干擾的適應性強較 強弱很弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線等。c、對大氣環(huán)境的要求低不 高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市d、對小區(qū)（菜市場）配套要求高很 高較弱弱不宜商場上加住宅e、對周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高f、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高g、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計h、容積率、覆蓋率要求無一般低低i、對休閑空間，綠化要求無一般高很高（一）、住宅項目定位1、市場定位地產(chǎn)項目的定位是基于：項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和質(zhì)素。一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。具體如下表：從右表來看，本項目地塊具備絕大部分中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，未來周邊居住氛圍較濃，市政配套將比較齊全。本項目的市場定位原則最大化的發(fā)掘天心生態(tài)新城中心區(qū)地段的價值最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低市場風險本項目住宅的市場定位以項目周邊二次置業(yè)及新駐機構(gòu)人員置業(yè)市場為主以“長株潭一體化”吸引的異地置業(yè)及初次置業(yè)市場為輔詮釋： 市場范圍：以政府機關(guān)、周邊院校、醫(yī)院、大型工廠、周邊專業(yè)市場經(jīng)營業(yè)主等為主要購置市場。 項目性質(zhì)：以居家型物業(yè)為主。 置業(yè)群體：以二次置業(yè)為主，投資及初次置業(yè)為輔的客戶群體。 物業(yè)檔次：中高檔的精品住宅2、形象定位生態(tài)新城名門府邸詮釋： 第一要點突出天心生態(tài)新城區(qū)位的獨特優(yōu)勢，樹立鮮明的形象。 新定義片區(qū)生態(tài)新城，提高片區(qū)的認可、接受度，共同炒作片區(qū)價值，提升片區(qū)物業(yè)價值。 名門府?。和宫F(xiàn)客戶居家的尊貴，出入“名門社區(qū)”，加之本項目特殊的地理位置，緊鄰天心區(qū)新區(qū)委旁邊，根據(jù)我司對項目的市場定位和客戶定位，迎合客戶群體的心理需求。 展示的是精品樓盤形象，周邊環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑質(zhì)量處處彰顯生態(tài)、健康主題；3、戶型定位根據(jù)我司前述調(diào)研結(jié)果，結(jié)合本項目物業(yè)類型建議如下：（根據(jù)具體的規(guī)劃設(shè)計方案進行少許調(diào)整）本項目住宅戶型比例建議如下：戶 型面積（）面積比例（%）面積比例（%）二 房2*2*1859520%20三 房3*2*210011520603*2*212013540四 房4*2*21401601515復 式4*2*2以上160以上554、價格定位根據(jù)我司對本項目周邊市場進行的調(diào)研，我司選取周邊市場若干可比較樓盤，利用“市場比較法”計算出本案的參考均價，詳細計算結(jié)果如下：可比樓盤價格量化分析表項目及權(quán)重府東園住宅星語林名園湘中海星之都上海城華盛家園書香名邸西街花園平均價格（元/m2）px230024002750250026002900權(quán)重（%）20%25%15%15%15%10%總項目權(quán)重（%）評定評定評定評定評定評定評定得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分位置及環(huán)境15%81.2 60.9 71.056.51.0 60.9 81.2 91.4 交通狀況15%71.1 60.9 71.0581.2 71.1 81.2 71.1 市政配套設(shè)施15%7.51.1 71.1 60.981.2 71.1 81.2 8.51.3 生活服務(wù)配套25%61.5 6.51.6 61.582.0 7.51.9 92.3 82.0 規(guī)劃設(shè)計10%80.8 70.7 80.890.9 70.7 80.8 90.9 物業(yè)管理10%80.8 80.8 70.780.8 70.7 70.7 80.8 園林景觀5%80.4 70.4 80.490.5 60.3 80.4 90.5 戶型設(shè)計5%80.4 70.4 80.480.4 60.3 70.4 9.50.5 合計100%7.3 6.7 6.87.9 6.9 8.1 8.3 px2300*20*7.3/6.7+2400*15*7.3/6.8+2750*15*7.3/7.9+2500*10*7.3/6.9+2600*5*7.3/8.12900*10*7.3/8.32523（元/） 根據(jù)我司對本項目周邊市場進行的調(diào)研，同時根據(jù)項目實際情況和影響價格各個要素，以及不同的銷售時段及一些不可預見性因素，本項目均價范圍：24002700元/。具體的價格將根據(jù)市場的變化、競爭對手以及本項目具體的方案進行不斷論證。5、客戶定位在項目日益同質(zhì)化的房地產(chǎn)市場，項目信息如何有效達到并打動人心使之轉(zhuǎn)化為消費行為，必須依靠目標客戶的細分以采取專門戰(zhàn)術(shù)。根據(jù)我司對本項目的定位與周邊市場情況的綜合分析，結(jié)合其戶型、區(qū)位等情況，對目標客戶群進行定位如下： 省府、區(qū)府公務(wù)員、工作人員及其親朋好友； 與省府、區(qū)府工作聯(lián)系緊密的企業(yè)工作人員； 周邊院校的教師； 周邊公司的高層管理人員； 周邊專業(yè)市場個體戶、私營企業(yè)老板； 周邊收入較高的白領(lǐng)； 長沙市的12小時生活圈的富裕人員及“長株潭一體化”株洲湘潭富裕人員（二）、寫字樓項目定位1、市場定位以天心生態(tài)新城開發(fā)、建設(shè)、金融、貿(mào)易、服務(wù)市場為主以“長株潭一體化”吸引的投資置業(yè)市場為輔詮釋： 天心生態(tài)新城中心區(qū)的行政辦公氣氛較濃，為外地在省城的辦事機構(gòu)提供辦公場所。 天心生態(tài)新城的大力開發(fā)，將吸引建設(shè)者、投資者的進入本區(qū)域。 天心生態(tài)新城區(qū)的文化產(chǎn)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、金融貿(mào)易、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)進入。2、形象定位天心新城中心區(qū)生態(tài)智能型寫字樓詮釋： 體現(xiàn)區(qū)位價值，未來長沙寫字樓的展示區(qū)，前途無可限量。 迎合片區(qū)新城的城市規(guī)劃定位，以生態(tài)型的寫字樓推出市場。 空中花園穿插在建筑之中，置身在空中庭院辦公。 設(shè)施及管理符合5a智能型寫字樓標準3、豎向功能定位西座： 612小開間寫字樓東座：612大開間的寫字樓 頂層花園根據(jù)長沙市典型寫字樓市場需求特點，結(jié)合本項目市場細分及目標市場定位，本項目物業(yè)類型、項目特點建議如下： 實行靈活的開間組合，保留部分整層單位，滿足目標客戶群的不同需要 裙樓安排：空中花園會所l1樓街鋪（銀行等） 3、4樓休閑中心 2樓茶樓、餐飲 1樓街鋪2樓餐飲、茶樓3、4樓休閑中心5樓空中花園+會所 塔樓安排： 東座612樓大開間寫字樓 西座612樓小開間寫字樓，帶獨立衛(wèi)生間，考慮彈性空間設(shè)計，考慮相鄰單位合拼組合。4、價格定位根據(jù)長沙市典型寫字樓的結(jié)構(gòu)、開間大小及市場需求特點，結(jié)合天心生態(tài)新城成熟度，結(jié)合本項目物業(yè)類型、項目特點建議如下： 租售并舉，前期以售為主； 本項目寫字樓預期銷售價格在：30003500元/5、客戶定位 鑫遠集團自用 進駐生態(tài)新城的大型開發(fā)、建設(shè)、金融、證券等公司 與政府職能部門關(guān)系密切的服務(wù)、咨詢類公司 湖南各州市縣駐長沙辦事處 外地大公司駐長沙辦事處 各類成長型公司 部分投資客府東園小區(qū)推薦規(guī)劃方案如下：方案一： 指標：一梯二戶：150 m2 2216=64150=9600 m2130 m2 3215=90130=11700 m2120 m2 3215=90120=10800 m2一梯三戶：120 m2 331513512016200 m2s48300 m2 戶數(shù)379戶說明：1.本方案形成了由商鋪、商業(yè)街、商業(yè)廣場、商廈組成的完整的形式互補的商業(yè)系統(tǒng)，提高商業(yè)效益。2.本方案形成了開闊的獨立圍合式中央花園，提高小區(qū)環(huán)境景觀素質(zhì)。3.合理處理了住宅小區(qū)入口與主次道路的關(guān)系，合理處理了公建服務(wù)廣場和商業(yè)廣場的關(guān)系。4.小區(qū)設(shè)計為主人行入口和車行出入口，機動車由車行出入口進出地下車庫而實現(xiàn)了小區(qū)的人車分流，使小區(qū)大花園不受機動車干擾。5.整體建筑形式現(xiàn)代、靈活，空間處理收放自由。6.住宅采用南北向布置，間距開闊，景觀朝向兼得。技術(shù)經(jīng)濟指標：總用地面積：43268.2 m2計算用地面積：32476.32 m2總建筑面積：97300 m2建筑占地面積：8320 m2住宅建筑面積：48300 m2商業(yè)用房建筑面積：22000 m2寫字樓建筑面積：27000 m2容積率：3.0綠地率：45住宅總戶數(shù)：379戶方案二：方案三： 第二部分 項目發(fā)展建議一、項目總體發(fā)展建議1、項目開發(fā)模式建議建議本項目按照以住宅寫字樓為主的復合型多功能社區(qū)模式進行開發(fā)，使本項目具有唯一性、前瞻性及超前性。本項目正可填補市場空白，將會有一定的市場空間。目前，天心生態(tài)新城商務(wù)、住宅區(qū)屈指可數(shù)，有品位的社區(qū)更是少之又少，市場需要高層次、高檔次、高品位的商務(wù)辦公區(qū)和精品住宅區(qū)出現(xiàn)，以沖擊市場。2、項目開發(fā)時機分析根據(jù)目前天心生態(tài)新城房地產(chǎn)市場的實際情況，我司認為，本項目率先啟動，可以搶占市場先機，借助周邊在售和預推項目營銷勢頭，借勢推廣，可以達到搶占生態(tài)新城制高點，達到預期銷售目標。3、項目開發(fā)周期分析由于本項目為寫字樓和住宅為主的復合型多功能社區(qū)，由寫字樓、小高層住宅、周邊街鋪、中心園林組成，按實際的開發(fā)狀況并考慮到銷售情況，建議本項目開發(fā)周期如下： 寫字樓和住宅同時全面施工，住宅率先推出，聚集人氣，帶動街鋪、寫字樓項目銷售。4、物業(yè)總體檔次建議中高檔精品住宅+生態(tài)智能型寫字樓 二、住宅部分發(fā)展建議1、小區(qū)整體規(guī)劃建議根據(jù)小區(qū)地塊的實際情況，建議： 會所位置安排在寫字樓裙樓。 充分考慮戶型的南北通透性。 社區(qū)商業(yè)街與住宅結(jié)合處理，提升地塊商業(yè)價值。小區(qū)部分弧形布局建筑物弧形形式商鋪與住宅形式小區(qū)排列式布局2、環(huán)境景觀設(shè)計要點建議1、環(huán)境景觀由中央庭院為主，結(jié)合分戶入戶花園，構(gòu)成立體化的環(huán)境景觀；2、庭院采用現(xiàn)代庭院風格，承襲歐洲傳統(tǒng)園林和中式園林的雙重特征，英式園林更為貼近自然、構(gòu)圖和手法更為自由。規(guī)則式與自由式結(jié)合，自然和緩的草坪、精致的小徑、 多樣化的生態(tài)植物造景、趣巧的淺溪木橋、構(gòu)成自然、和諧的園林生態(tài)景觀。庭院造景與活動場地相結(jié)合，游泳池、戲水池、多功能星光廣場、童樂園、室外健身場、慢跑徑，空間因更加注重人的加入而生機盎然。在以人為本的原則指導下，體貼的設(shè)計處處體現(xiàn)，風雨長廊貫穿各架空層，為人的穿行提供風雨無阻的保障；無障礙設(shè)計為老人、兒童提供更為安全的活動空間。庭院空間同時也關(guān)注各種人的參與與分享，種植園、露天咖啡廊、大小交談空間，恰到好處的尺度，庭院環(huán)境更加公眾也更加個人，每一個人都感到真正被尊重的感覺。 中央庭院 小徑 小區(qū)燈 3、建筑風格及外觀設(shè)計建議 1）建筑風格建議通過市場了解客戶對現(xiàn)代風格的建筑認同度很高，并且對歐陸式風格也表現(xiàn)出較強的接受性。另有部分客戶對創(chuàng)新形態(tài)也表現(xiàn)出濃厚的興趣，這說明長沙中高檔物業(yè)購房者對建筑風格有著較強的求新性，尤其對現(xiàn)代風格的建筑，認為此種建筑風格能夠體現(xiàn)出其身份及地位，以及其獨特的審美觀點和個人品味。但無論是現(xiàn)代式立面或者是創(chuàng)新式立面在整體設(shè)計上要凸出其宏偉端莊、大家風范、高品質(zhì)，以及具有強烈的標志性建筑物風格。而良好的建筑風格對樓盤促銷具有積極意義，在許多營銷成功的樓盤已說明了這一點。 因此，建議：本項目引入新“古典主義”與“現(xiàn)代主義”相結(jié)合的建筑風格，充分利用擁有周邊環(huán)境優(yōu)勢，引中心庭院園林入小區(qū)規(guī)劃中，深刻挖掘現(xiàn)代居住概念的文化底蘊，營造出一個彌漫著文化氣息， 達到“新古典主義”與“現(xiàn)代主義”完美結(jié)合。本小區(qū)在建筑外觀上采用分段式處理，結(jié)合現(xiàn)代高科技建筑材料處理外墻飾面和玻璃顏色，從而達到相互映襯的效果，使整個小區(qū)充滿 “新古典主義”及“現(xiàn)代主義”色彩。本項目要成為中高檔居家物業(yè)，并得到消費群體青睞，必須做到項目外觀的獨特性、地域唯一性和排它性，從而引至精神上的愉悅。我司調(diào)研顯示，完美的建筑外立面將極大的激發(fā)客戶的購買欲望。建議在建筑設(shè)計方面可參考深圳招商花園城的建筑風格，力求突破。 2）外立面顏色建議建議：其外立面在色彩搭配方面要有獨特性，以大面積中性色調(diào)及偏冷色調(diào)為主，并搭配以其它色彩之裝飾性線條，追求一種尊貴、端莊、典雅、清新的氣勢。3）建筑頂部處理建議為了更加體現(xiàn)本項目的唯一性及在天心生態(tài)新城的標志性建筑地位，而項目的頂部處理最能體現(xiàn)其氣派的一面，所以建議本項目的頂部處理在結(jié)構(gòu)上盡量通過線條、色彩、飾物、造型等方面來體現(xiàn)。在各棟屋頂配以亮麗的燈光工程，每當夜幕降臨時刻，燈火輝煌，成為天心生態(tài)新城標志性的住宅屋頂燈光夜景，達到預期設(shè)計效果。 建筑立面（1） 建筑立面（2） 建筑立面（3） 物業(yè)頂部提示（1） 物業(yè)頂部提示（2）4、戶型設(shè)計建議項目在遵循戶型平面設(shè)計原則的基礎(chǔ)上，合理設(shè)置各個房間功能與面積的比例，多樣化設(shè)置的房型不僅照顧居住的需要，同時提升居住的品味。戶型設(shè)計要求： 功能布局合理、分區(qū)明確； 部分大戶型引入客廳、臥室躍式設(shè)計； 考慮設(shè)計凸窗，觀景、生活雙陽臺，適當引入入戶花園、落地凸窗等設(shè)計； 主人房入墻衣柜空間，儲物空間的運用，可以考慮主臥、書房、主衛(wèi)一體化設(shè)計，又可以主臥、書房分離； 排式結(jié)構(gòu)（一梯二戶） 結(jié)構(gòu)（一梯二戶） 排式結(jié)構(gòu)（一梯二戶） 排式結(jié)構(gòu)（一梯三戶） 戶型（1） 戶型（2） 戶型（3） 入室花園 大凸窗 無框轉(zhuǎn)角 圓形景觀凸窗 凸窗與露臺的關(guān)系 露臺（1） 露臺（2） 空調(diào)機位處理（1） 空調(diào)機位處理（2）5、配套設(shè)施規(guī)劃建議 停車場：住宅全部采用地下停車場； 會所：裙樓會所與商業(yè)裙樓服務(wù)相連； 物業(yè)管理：引入品牌物業(yè)管理公司； 文化體系：閱覽室、文化活動中心； 休閑、娛樂活動中心； 小型超市：以滿足業(yè)主日常生活所需； 生態(tài)環(huán)境：引入生態(tài)庭院景觀作為小區(qū)園林主題； 室外運動：在小區(qū)園林之中鋪設(shè)塑料緩跑徑使住戶在運動的過程中充分體會到生活的美好，從而形成綠色養(yǎng)生的運動素材；另設(shè)有兒童娛樂天地、浪漫花架秋千及少量老少皆益的運動器具； 背景音樂：于小區(qū)灌木叢中，加設(shè)低功率背景音樂系統(tǒng)，既不干擾住戶的休息，又能使業(yè)主在園林漫步時享受世界名曲的熏陶，充分體現(xiàn)小區(qū)的獨特性； 涼亭（1） 涼亭（2） 兒童游樂場 小徑 活動場所 石桌 小區(qū)座椅 商業(yè)配套6、會所配套設(shè)施建議根據(jù)調(diào)查資料得知：具有購買中高檔居住物業(yè)能力的客戶群體認為住宅小區(qū)應有會所配置。能夠提供給客戶休閑娛樂、享受生活、體驗尊貴的私人會所。所以本項目的會所應充分考慮客戶的需求，具備合理的功能搭配及其隱私性，并擁有唯一性及排它性的特質(zhì)。真正起到提高小區(qū)文化檔次及價格，樹立品牌形象之目的。具體配套設(shè)施如：健身房、發(fā)藝室、棋牌室、書吧、咖啡廳、品茗室、酒吧、桌球館、乒乓球館、老人休憩場、兒童娛樂中心、兒童雙語故事園等（可以與商業(yè)街、裙樓通盤考慮）。 休閑俱樂部 陽光俱樂部 會所部分布局參考此外，為了體現(xiàn)業(yè)主尊貴的身份，小區(qū)成立會所會籍制度，每戶贈送vip卡一張（不可轉(zhuǎn)讓），持此卡可享受小區(qū)星級會所的各項設(shè)施，持此卡可在小區(qū)內(nèi)所有消費場所享受掛帳服務(wù)，“一卡在手，暢通無阻”，另外，此卡同時具備客戶識別系統(tǒng)及小區(qū)停車等其它功能。7、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理建議1）社區(qū)服務(wù)建議根據(jù)調(diào)查資料得知：由于購房者大部分以自住為目的，所以其選擇代辦有線電視、電話、煤氣開戶；房屋維修保養(yǎng)；代發(fā)郵件及刊物；老人小孩特別看護；園林綠化養(yǎng)護；知名物業(yè)管理公司管理等的客戶較多，這些與日常生活息息相關(guān)的社區(qū)服務(wù)項目比較受大家歡迎。其中：房屋維修保養(yǎng)及老人小孩特別看護，客戶認為非常實用。物業(yè)管理公司能提供房屋維修保養(yǎng)的服務(wù)，客戶將感到非常放心，另外，由于此類購房客戶群體一般“上有老，下有小”，他們都希望能給家里的老人提供安享晚年的居住場所，同時又希望自己的子女能有一個度過快樂童年的社區(qū)，所以，此類客戶非?？粗刈≌^(qū)能為老人和小孩提供什么樣的服務(wù)，因此本項目在社區(qū)服務(wù)方面應對此項做好充分的準備。對本物業(yè)提供的社區(qū)服務(wù)建議，具體如下：一般服務(wù)：代訂牛奶，代叫出租車，送取干洗衣物，代訂酒店客房，代訂筵席，代辦收訂報刊雜志、特快專遞，提供家教、保姆等。寫字樓提供的商務(wù)功能包括打字、復印、傳真、訂購車船機票等，維修服務(wù)提供：安裝、調(diào)試、維修家用電器及各種設(shè)備，定點長期服務(wù)等，干（水）洗熨燙，清洗抽油煙機，室內(nèi)園藝服務(wù)，水電維修，管道疏通收，取水電費，小區(qū)設(shè)備維護及維修，24小時保安，綠化維護，全封閉管理等。家政服務(wù)：鐘點工； 廚房服務(wù)、 家教服務(wù)、老弱病殘照顧、 幼托等。住戶專車：根據(jù)小區(qū)客戶實際情況而定。小區(qū)活動組織：小區(qū)專場講座；文藝活動；家庭趣味體育比賽等人性化管理服務(wù)：業(yè)主私家物業(yè)管理；業(yè)主家庭檔案；生日party及各種喜慶宴會的服務(wù)；業(yè)主健康關(guān)注檔案； 業(yè)主來賓接送及游覽； 緊急事故處理等人性化物管。2）物業(yè)管理智能化小區(qū)客戶在小區(qū)智能化設(shè)施中，對家居自動報警及可視對講的需求人數(shù)較多，這說明客戶對居家安全的考慮最多，其次才到一些方便居家型的智能化設(shè)施，如國際互聯(lián)網(wǎng)，直飲水系統(tǒng)等，最后才到享樂型智能化設(shè)施，如網(wǎng)上購物等。 防范類：電子眼周界防范報警系統(tǒng)；電子眼小區(qū)室外閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；24小時保安巡更防范系統(tǒng)。 監(jiān)控類：閉路電視監(jiān)控；ic一卡通感應卡門禁控制系統(tǒng)；可視對講樓宇進出控制系統(tǒng)。 小區(qū)管理系統(tǒng)：遠程抄表（水、電）；老人緊急救護網(wǎng)：老人迅速呼叫護救求救按鈕；智能照明系統(tǒng)：感應式照明，用于公共信道及家庭臨時停電照明；自動門控制系統(tǒng)：用于停車場、小區(qū)出入口；小區(qū)電子公布欄：電子熒屏顯示器，公布小區(qū)消息。 智能家居視訊網(wǎng)絡(luò)：智能電話；全頻衛(wèi)星有線電視系統(tǒng)；寬頻網(wǎng)。三、寫字樓部分發(fā)展建議1、整體規(guī)劃建議根據(jù)地塊的實際情況，建議： 會所位置安排在商業(yè)裙樓上面。 空中花園、屋頂花園等充分顯示立體綠化的辦公樓。 入口廣場、的獨特個性。 加強轉(zhuǎn)角的獨特設(shè)計，增加寫字樓景觀。 商業(yè)裙樓與寫字樓和酒店式公寓有機結(jié)合，提升商業(yè)裙樓價值。 結(jié)合天心生態(tài)新城的規(guī)劃總體思想，以生態(tài)型寫字樓的形式，迎合片區(qū)的市場概念，樹立天心生態(tài)新城標志性建筑。布局參考 生態(tài)型寫字樓 立體綠化 自然空氣流動示意圖 生態(tài)型寫字樓 中國有色大廈 中電信息大廈2、環(huán)境景觀設(shè)計要點建議 加強物業(yè)南面、北面廣場的標志性環(huán)境設(shè)計； 南廣場設(shè)立主題雕塑，突出項目的個性化特點； 裙樓與寫字樓的轉(zhuǎn)換層的“空中花園”、頂層花園環(huán)境設(shè)計； 入口 入口大堂 園林（1） 園林（2） 廣場標志性建筑 轉(zhuǎn)換層花園 屋頂花園 陽光廳3、建筑風格及外觀設(shè)計建議 建筑設(shè)計方面可現(xiàn)代寫字樓建筑風格，力求突破。 外立面體現(xiàn)時代氣息。 采用挑高大堂，豪華氣派，彰顯業(yè)主尊貴身份 屋頂配以亮麗的燈光工程，每當夜幕降臨時刻，燈火輝煌， 成為天心生態(tài)新城的標志性建筑 屋頂參考（一） 屋頂參考（二） 商務(wù)廳參考 門廊4、標準層設(shè)計建議 布局合理，考慮彈性空間設(shè)計，考慮相鄰單位合拼組合； 引入陽光辦公室設(shè)計； 大開間 小開間 組合（一） 組合（一） 組合（二） 組合（二） 單間 花園寫字樓組合 商務(wù)辦公5、配套設(shè)施規(guī)劃建議 14樓裙樓設(shè)施功能的加強，配套商務(wù)中心、服務(wù)中心、西餐廳、休閑中心； 停車場：地面、地下停車場結(jié)合； 空中花園：公共空中休息庭院； 物業(yè)管理：引入品牌物業(yè)管理公司； 商務(wù)會議 會議中心 裙樓配套 商業(yè)裙樓 商務(wù)區(qū) 商業(yè)服務(wù)區(qū) 休閑區(qū)域 屋頂休閑區(qū)6、寫字樓配套服務(wù)、設(shè)施及管理建議1）服務(wù)建議n 寫字樓提供的商務(wù)功能包括打字、復印、傳真、訂購車船機票等，維修服務(wù)提供：安裝、調(diào)試、維修家用電器及各種設(shè)備，定點長期服務(wù)等，干（水）洗熨燙，清洗抽油煙機，室內(nèi)園藝服務(wù)，水電維修，管道疏通收，取水電費，小區(qū)設(shè)備維護及維修，24小時保安，綠化維護，全封閉管理等。n 送取干洗衣物，代訂酒店客房，代訂筵席，代辦收訂報刊雜志、特快專遞等。n 人性化管理服務(wù)：業(yè)主來賓接送及游覽； 緊急事故處理等人性化物管。2）設(shè)施及管理建議5a智能化寫字樓n 通信自動化（ca）communicationautomation（ca）大廈設(shè)置虛擬用戶交換局、有線電視網(wǎng)及衛(wèi)星通信系統(tǒng)，實現(xiàn)語音傳輸、數(shù)據(jù)傳輸、電子郵件及多媒體通訊等。樓宇內(nèi)設(shè)置移動電話通訊覆蓋系統(tǒng)，做到大廈內(nèi)部通訊“無盲區(qū)”，即便在電梯和地下室也能使您手機通話清晰自如。n 安保監(jiān)控自動化（sa）safetymonitoringautomation（sa）通過設(shè)置先進、完整的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)和保安人員24小時的巡邏，對大廈的主要公共活動場所、各類通道及內(nèi)部的重要區(qū)域進行有效的監(jiān)控，為業(yè)主的商務(wù)辦公解除后顧之憂。n 樓宇自控系統(tǒng)（ba）buildingautomaticcontrollingsystem（ba）采用國際先進的樓宇自控系統(tǒng)，對電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、冷熱源系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、能源計量系統(tǒng)等進行智能化控制和監(jiān)測，確保大廈運行穩(wěn)定、安全、高效、節(jié)能，有效控制大廈運營成本。大廈嚴格實行客貨分流，配合業(yè)主高效的創(chuàng)業(yè)節(jié)奏。n 辦公系統(tǒng)自動化（oa）officeautomation（oa）以pds綜合布線為平臺，建立大廈千兆以太網(wǎng)，為客戶提供統(tǒng)一的互聯(lián)網(wǎng)接口。大廈以多模光纖為數(shù)據(jù)主干，超五類線為水平線纜，實現(xiàn)1000mbps到樓層，每10平方米布置1-2個信息點，使業(yè)主能夠快速而準確地傳輸語音、數(shù)據(jù)、圖象等弱電信號，為業(yè)主搭建一條真正與國際接軌的信息高速公路。n 消防報警聯(lián)動系統(tǒng)（fa）firecontrollingalarmsystem（fa）大廈設(shè)置先進的消防系統(tǒng)，實行24小時監(jiān)控，杜絕一切火災隱患。同時，將該系統(tǒng)接入ba系統(tǒng)中，實現(xiàn)自動報警、自動滅火等消防聯(lián)動的各項功能，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。n 物管顧問：聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司，提供高品質(zhì)綜合物管服務(wù)，如f