普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

/fandubo及時雨豆丁文檔資料/fandubo普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2007年7月工程咨詢資格證書 資格等級 甲級 工咨甲1043030001院 長： 張 輝（教授級高級工程師 一級注冊建筑師）總工程師： 張曉洪（教授級高級工程師 一級注冊建筑師）分管副院長： 萬 凱（高級工程師 注冊規(guī)劃師）第三規(guī)劃設(shè)計(jì)所：所 長： 萬 凱（高級工程師 注冊規(guī)劃師）工 程 名 稱：德欽縣縣級行政中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告工 程 號： jc0版 次：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 張 燕（注冊造價工程師，注冊咨詢師，高工）規(guī)劃設(shè)計(jì)人員：張 燕（主任經(jīng)濟(jì)師）高 樂（工程師）李志忻（高級工程師）宋正榮（工程師）羅維中（工程師）文字校對： 校 對： 審 核： 審 定：目錄1.項(xiàng)目總論51.1項(xiàng)目背景51.1.1項(xiàng)目研究范圍51.1.2項(xiàng)目名稱51.1.3開發(fā)公司51.1.4承擔(dān)可行性研究工作的單位51.1.5研究工作依據(jù)61.1.6項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性71.1.7項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容91.2可行性研究結(jié)論91.2.1市場預(yù)測91.2.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度101.2.3投資估算和資金籌措101.2.4項(xiàng)目綜合評價結(jié)論101.3市場宏觀背景111.3.1旅游行業(yè)發(fā)展趨勢分析111.3.2房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析121.3.3市場需求及消費(fèi)能力分析131.3.4文山州的投資宏觀背景141.3.5丘北縣的區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測161.3.6宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒201.4目標(biāo)市場分析201.4.2市場供需分析261.4.3市場分析有關(guān)結(jié)論272.項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究272.1項(xiàng)目地塊分析及評價272.1.1地理區(qū)位272.2項(xiàng)目投資條件302.2.1自然景觀條件302.2.2人文歷史條件312.2.3交通條件312.2.4政策環(huán)境312.2.5水電氣保障322.2.6規(guī)劃限制條件332.3項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)332.4項(xiàng)目評價343.項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)劃343.1設(shè)計(jì)理念353.2建筑風(fēng)格的規(guī)劃、設(shè)計(jì)363.3項(xiàng)目建設(shè)及規(guī)劃目標(biāo)373.4規(guī)劃、設(shè)計(jì)的空間布局383.5住宅戶型設(shè)計(jì)393.6普者黑商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)413.6.1商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃423.6.2商鋪外觀規(guī)劃433.6.3商鋪格局規(guī)劃433.7配套設(shè)施443.7.1給、排水443.7.2供電453.7.3照明設(shè)計(jì)473.7.4通訊設(shè)施483.7.5公用系統(tǒng)消耗494.節(jié)水節(jié)能和環(huán)境保護(hù)494.1節(jié)水節(jié)能494.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)494.1.2設(shè)計(jì)采用的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)494.1.3節(jié)能措施504.1.4節(jié)能機(jī)構(gòu)514.2環(huán)境保護(hù)514.2.1編制依據(jù)514.2.2設(shè)計(jì)采用標(biāo)準(zhǔn)524.2.3環(huán)境現(xiàn)狀534.2.4基本原則544.2.5主要污染源和污染物544.2.6污染治理措施554.2.7生態(tài)保護(hù)574.2.8綠化584.2.9環(huán)境管理和監(jiān)測594.2.10環(huán)境影響評價595.勞動安全衛(wèi)生與消防595.1職業(yè)安全衛(wèi)生595.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)595.1.2職業(yè)危害因素分析605.1.3主要防護(hù)措施605.1.4衛(wèi)生要求625.1.5預(yù)期效果及評價635.1.6機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備645.2消防645.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)645.2.2概述645.2.3總圖655.2.4建筑655.2.5電氣消防665.2.6林區(qū)防火675.3消防給水675.3.1消防水源675.3.2消防用水量685.3.3消防設(shè)施686.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排696.1有關(guān)工程計(jì)劃說明696.2計(jì)劃進(jìn)度安排706.3項(xiàng)目資金籌措716.4項(xiàng)目組織管理717.投資估算與資金籌措727.1投資估算編制說明727.2估算結(jié)果748.財(cái)務(wù)評價與敏感性分析758.1項(xiàng)目計(jì)算期758.2項(xiàng)目收入與稅金768.3項(xiàng)目運(yùn)營成本及費(fèi)用768.4財(cái)務(wù)效益評價778.5項(xiàng)目不確定性分析788.5.1盈虧平衡分析788.5.2敏感性分析798.6財(cái)務(wù)評價829.社會效益和影響分析829.1創(chuàng)造高額的綠色稅收來源829.2打造獨(dú)特的綠色就業(yè)平臺849.3創(chuàng)造高額綠色gdp的持續(xù)增長859.4在傳承與保護(hù)過程中不斷優(yōu)化普者黑生態(tài)資源869.5提升普者黑旅游度假業(yè)態(tài)869.6調(diào)整丘北縣當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)879.7優(yōu)化丘北縣的招商環(huán)境879.8營造普者黑的國際聲譽(yù)8810.可行性研究結(jié)論與建議8810.1結(jié)論8810.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議8910.2.1項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)8910.2.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制9011.附表901. 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景1.1.1 項(xiàng)目研究范圍根據(jù)國家發(fā)展和改革委對項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容和要求，并由丘北縣提供相關(guān)資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過項(xiàng)目市場調(diào)研，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對項(xiàng)目提出的背景、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和組織管理，資金估算和資金籌措、經(jīng)濟(jì)、社會效益分析等方面進(jìn)行論述、研究和計(jì)算，為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)。1.1.2 項(xiàng)目名稱云南省丘北縣普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目1.1.3 開發(fā)公司普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目由北京丹青山水房地產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目籌備、項(xiàng)目管理，招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)施工單位進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。1.1.4 承擔(dān)可行性研究工作的單位云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院1.1.5 研究工作依據(jù)中華人民共和國房地產(chǎn)管理法；中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國森林保護(hù)法；中華人民共和國水利法；中華人民共和國自然保護(hù)區(qū)條例；云南省丘北縣普者黑旅游區(qū)的管理（暫行）辦法及實(shí)施細(xì)則；丘北普者黑、仙人洞生態(tài)旅游村修建性詳細(xì)規(guī)劃;普者黑外圍旅游接待區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法、房地產(chǎn)估價規(guī)范；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制委托書丘北縣志丘北縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計(jì)劃全國市政工程投資估算指標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)云南省安裝工程消耗量定額云南省建筑工程、建筑裝飾工程消耗量定額市政工程可行性研究報(bào)告編制辦法全國市政工程投資估算指標(biāo)丘北縣現(xiàn)行工程建設(shè)材料價格文山州、丘北縣相關(guān)文件國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的管理?xiàng)l例；1.1.6 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性旅游業(yè)是當(dāng)今世界上發(fā)展最快，規(guī)模最大的朝陽產(chǎn)業(yè)，由于它牽引帶動力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等明顯優(yōu)勢，普遍受到世界各國政府的高度重視，都將其作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持和培育。目前旅游業(yè)不但是云南省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是丘北縣、文山州經(jīng)濟(jì)增長的重要支點(diǎn)。丘北縣普者黑省級風(fēng)景名勝區(qū)，總面積165平方公里，共分為5個景區(qū)，56個景點(diǎn)，資源規(guī)模宏大，旅游品位較高，組合度好，具有較高的開發(fā)價值和經(jīng)濟(jì)價值，可供國內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學(xué)考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是多功能、大容量的風(fēng)景名勝區(qū)。景區(qū)內(nèi)的民族村仙人洞，剛建成就被命名為云南民族文化生態(tài)第一村，成為云南建成民族文化大省的一朵奇葩，受到許多國內(nèi)外專家的好評。普者黑風(fēng)景區(qū)1993年開發(fā)接待外來游客后，游客數(shù)量逐年增長，綜合收入不斷提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)自1993年開發(fā)至2004年，累計(jì)接待旅游者402.33萬人次，旅游總收入137500.65萬元，年均增長率達(dá)65%和104%，分別占文山州旅游總?cè)藬?shù)的28%和總收入的27%，預(yù)計(jì)在2015年左右有望突破萬人/次大關(guān)，綜合收入達(dá)到144480萬元，是丘北縣和文山州重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但是目前普者黑風(fēng)景區(qū)接待能力嚴(yán)重滯后，發(fā)展后勁不足，如果用一個產(chǎn)業(yè)的指標(biāo)來衡量,普者黑風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)競爭力與國內(nèi)一些旅游目的地來說還存在較大差距，主要體現(xiàn)在軟、硬件兩個方面。在硬件方面的表現(xiàn)主要有：旅游住宿設(shè)施數(shù)量少，檔次低，配套性差；旅游餐飲設(shè)施檔次較低，類型較少，衛(wèi)生條件較差；旅游配套設(shè)施不健全，旅游廁所數(shù)量少等。在軟方面的表現(xiàn)主要有：服務(wù)不規(guī)范，隨意性大，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)技能有待提升；服務(wù)內(nèi)容簡單化，缺乏個性化、人性化服務(wù)，不能滿足不同旅游者的需求，尤其是缺少旅游信息咨詢等動態(tài)服務(wù)。因此從軟硬兩個方面來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期游客的接待能力，嚴(yán)重限制國外游客客源的開發(fā)和發(fā)展，游客消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)也沒有達(dá)到國內(nèi)旅游市場的平均水平。綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)成為了能不能吸引更多全國乃至全世界的客源，能不能提高游客在普者黑消費(fèi)水平，能不能為當(dāng)?shù)貐^(qū)域范圍內(nèi)就業(yè)問題創(chuàng)造更多機(jī)會，能不能帶動普者黑風(fēng)景區(qū)經(jīng)濟(jì)按預(yù)期發(fā)展的頭等大事。根據(jù)云南省委副書記、常務(wù)副省長秦光榮同志在赴四川九寨溝考察座談會上借鑒經(jīng)驗(yàn) 創(chuàng)新思路 加快云南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的講話精神“建設(shè)好環(huán)滇池旅游休閑旅游區(qū)、陽宗海旅游度假區(qū)文山普者黑旅游區(qū)、云陽梯田旅游區(qū)等12個國內(nèi)外知名的風(fēng)景旅游區(qū)和度假區(qū)”，我們在云南省有關(guān)部門、丘北縣政府的指導(dǎo)下提出了“普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)”的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。1.1.7 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積46000平方米,規(guī)劃總建筑面積20706平方米。普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目將立足于普者黑風(fēng)景區(qū)的生態(tài)資源保護(hù)和打造旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)的發(fā)展兩大出發(fā)點(diǎn)，開發(fā)普者黑。1.2 可行性研究結(jié)論1.2.1 市場預(yù)測最近一系列的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，丘北縣實(shí)施的旅游業(yè)帶動戰(zhàn)略效果開始凸現(xiàn)，旅游業(yè)的發(fā)展有力地帶動了第三產(chǎn)業(yè)其他行業(yè)的發(fā)展，成為全縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“火車頭”。丘北縣緊緊依托普者黑旅游風(fēng)景區(qū)，不斷加大旅游市場的宣傳促銷和實(shí)施旅游帶動戰(zhàn)略，在普者黑旅游業(yè)得到快速發(fā)展的同時，有力地帶動了貿(mào)易、旅館、餐飲、運(yùn)輸、娛樂服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2005年全縣共接待游客73.35萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入10985萬元。其中：旅游產(chǎn)業(yè)帶來的貿(mào)易零售額為3750萬元，占全縣貿(mào)易業(yè)零售額的12.1%；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的餐飲業(yè)零售額為3000萬元，占全縣餐飲業(yè)零售額的58.3%；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的旅館營業(yè)收入為1838萬元，占旅館營業(yè)收入的 85.6%；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的客運(yùn)營業(yè)收入為650萬元，占全縣客運(yùn)業(yè)收入的 52.9%；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的娛樂服務(wù)收入為1078.15萬元，占全縣娛樂服務(wù)業(yè)收入的 60.2%。依托普者黑旅游風(fēng)景區(qū)強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢和巨大的旅游客源，本項(xiàng)目建成后將有充足的客源。以丘北縣目前每年220萬旅游客量計(jì)算，日均游客接待量5000人左右，普者黑旅游景區(qū)日客流量2200人以上。項(xiàng)目建成后聘請國內(nèi)著名酒店管理公司管理，構(gòu)建有力的銷售網(wǎng)絡(luò)和營銷渠道，將常年為項(xiàng)目提供大量客源。本項(xiàng)目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經(jīng)驗(yàn)的營銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷隊(duì)伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，客源將有充分保證。1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目已在2006年進(jìn)行市場研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。計(jì)劃本項(xiàng)目于2008年1月動工，2008年11月份通過竣工驗(yàn)收，并進(jìn)入銷售。1.2.3 投資估算和資金籌措本項(xiàng)目擬按照滾動投資、分期開發(fā)的方式投資。一期投資2990萬元人民幣，建設(shè)資金全部使用開發(fā)商北京丹青山水房地產(chǎn)有限公司的自有資金及自籌資金。1.2.4 項(xiàng)目綜合評價結(jié)論綜上所述，普者黑風(fēng)景區(qū)由于配套設(shè)施的滯后已經(jīng)成為旅游經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步提升、生態(tài)資源可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問題。普者黑旅游風(fēng)景小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)對于提升普者黑風(fēng)景區(qū)的內(nèi)在質(zhì)量和品質(zhì)具有十分重要的意義，因此項(xiàng)目建設(shè)十分必要。普者黑旅游風(fēng)景區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有較強(qiáng)的生態(tài)資源、文化內(nèi)涵、地理區(qū)位、資源品牌等優(yōu)勢，該項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容符合市場發(fā)展趨勢和丘北縣旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目具有切實(shí)可行性，具有良好的市場前景。1.3 市場宏觀背景1.3.1 旅游行業(yè)發(fā)展趨勢分析在總體發(fā)展趨勢上，雖然近年來遭受到世界經(jīng)濟(jì)不振和國際恐怖事件等種種打擊，但旅游業(yè)發(fā)展的市場基礎(chǔ)依然堅(jiān)實(shí)，總體發(fā)展速度仍高于全球經(jīng)濟(jì)總體增長速度。旅游業(yè)具有投資少、回報(bào)高，資源壟斷性，勞動力密集，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，無污染等特點(diǎn)，被公認(rèn)為是永遠(yuǎn)的朝陽行業(yè)，受到各國政府的重視，并給予優(yōu)先發(fā)展。旅游業(yè)目前在各國經(jīng)濟(jì)中的比重和地位日益加強(qiáng)，至1992年為止，已一躍而成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程而加快，隨著人們的生活節(jié)奏隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程而加快，親近自然、接近自然、回歸自然、擁抱自然已成為國際旅游的發(fā)展大趨勢。而這種對自然的渴求也越來越顯示出傳統(tǒng)的觀光式旅游方式的先天缺陷。近年來，隨著人們收入水平的提高，可自由支配時間的增多，一個休閑時代正在來臨。5+2的生活工作方式，三個黃金假期，不同程度的帶薪休假，私家車的普及，高速公路網(wǎng)的建設(shè)，時尚的假日消費(fèi)，人們的休閑需求不斷膨脹，我國的生態(tài)旅游已經(jīng)從第一代的“生態(tài)觀光旅游”向第二代的“生態(tài)休閑度假旅游”過渡，休閑度假式的旅游活動將成為旅游市場的主要格調(diào)。現(xiàn)在人們更加趨向于選擇在旅游地住下來，以休養(yǎng)度假的方式進(jìn)行旅游，而告別以往那種走馬觀花式的傳統(tǒng)旅游方式。據(jù)國際休閑研究權(quán)威人士預(yù)測，發(fā)達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)入度假旅游時代，先進(jìn)的發(fā)展中國家將緊隨其后。中國休閑經(jīng)濟(jì)和度假產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展很快。這一切都預(yù)示著：一個度假旅游的時代已經(jīng)來臨。1.3.2 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年隨著國家采取的一系列擴(kuò)大內(nèi)需、增加投資的積極而有效政策，房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，并對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮起到了較好的拉動作用。特別是中國加入wto以來，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展以及政府為實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市加快發(fā)展的宏偉目標(biāo)而實(shí)施的新一輪城市建設(shè)高潮，為房地產(chǎn)業(yè)贏來了新的發(fā)展機(jī)遇。同時，隨著居民收入水平的提高和國家住房制度改革的推動作用，對房地產(chǎn)的有效需求，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)市場購銷兩旺、經(jīng)濟(jì)繁榮的良好發(fā)展態(tài)勢。隨著時代飛躍，中國城市居民的消費(fèi)也由過去單純“住”的需求轉(zhuǎn)為一種對附加值的追求，即不僅僅講究使用，更是追求一種享受和自我表現(xiàn)。人們這時不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實(shí)，還要活得詩意；不但要生活在此處，還要生活在別處；不但要生活在現(xiàn)代，還要生活過去；不但要生活在熟悉的環(huán)境當(dāng)中，還要生活在異域風(fēng)情當(dāng)中，這種消費(fèi)需求直接推進(jìn)了旅游休閑地產(chǎn)的增長，也為普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)。1.3.3 市場需求及消費(fèi)能力分析 從度假旅游的市場潛力進(jìn)行分析隨著我國國民收入水平的增長、旅游產(chǎn)品的豐富和休閑時間的延長，人們對旅游活動的質(zhì)量要求不斷提高，而不再僅僅滿足于浮光掠影、走馬觀花式的觀光，這為度假旅游概念的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)中國旅游業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2015年、2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要，至2020年，我國國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到36億人次，旅游收入2.93萬億元，年均復(fù)合增長率分別為8.4%和11.8%，為項(xiàng)目提供了廣闊的發(fā)展空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國2004年旅游行業(yè)總收入達(dá)到6840億元，其中度假旅游行業(yè)占到20以上，而且近年來增長幅度高達(dá)7-10%。由此看來，度假旅游市場巨大，到2020年，將有可能達(dá)到3600億1萬億元以上。 從中國金融存款的總量進(jìn)行分析目前國內(nèi)可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對充足。一段時期以來，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深層次調(diào)整、全球宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣等多重因素導(dǎo)致我國制造業(yè)、資本市場、高科技投資的回報(bào)率整體呈下行趨勢。而另一方面，2001年末，我國金融機(jī)構(gòu)存款余額14.36萬億元，各項(xiàng)貸款余額11.23萬億元，存貸比為78.2%，高于法定水平3.2個百分點(diǎn)，顯示我國目前潛在可利用資金較為充足。據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，2002年5月末全部金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為15.33萬億元，各項(xiàng)貸款余額為11.83萬億元，存差總額達(dá)到3.5萬億元。從金融機(jī)構(gòu)存款方面來看，全國人均消費(fèi)能力非?？捎^。1.3.4 文山州的投資宏觀背景文山壯族苗族自治州，是云南省的東南門戶。文山州盛產(chǎn)三七(田七)，其產(chǎn)量、質(zhì)量均居全國之冠，本草綱目中稱為“金不換”，故世稱文山為三七之鄉(xiāng)。由于特殊的歷史原因，文山州的工作重點(diǎn)從1992年才轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)建設(shè)上來。經(jīng)過十幾年的努力，基礎(chǔ)設(shè)施滯后的狀況明顯改變，國民經(jīng)濟(jì)在改革開放中持續(xù)、快速、健康發(fā)展，社會保持穩(wěn)定。至2010年，文山州國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展將以鄧小平理論和黨的基本路線為指導(dǎo)，深入貫徹江澤民“三個代表”重要思想，把中央和省委方針、政策與文山的實(shí)際緊密結(jié)合起來，進(jìn)一步解放思想，實(shí)事求是，把發(fā)展作為主題，把結(jié)構(gòu)調(diào)整作為主線，把改革開放和科技進(jìn)步作為動力，把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點(diǎn)，走“打基礎(chǔ)，興科教，調(diào)結(jié)構(gòu)，建支柱，搞特色，活流通”的路子，實(shí)現(xiàn)全州經(jīng)濟(jì)由封閉型向開放型轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)型向市場型轉(zhuǎn)變，由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變，使全州生產(chǎn)力邁上一個新的臺階。面對新的發(fā)展形勢和機(jī)遇條件，文山將把加快發(fā)展作為第一要務(wù)，圍繞工業(yè)強(qiáng)州、農(nóng)業(yè)穩(wěn)州、科教興州和對外開放戰(zhàn)略，實(shí)行全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對內(nèi)對外開放，加快水、陸、空大交通建設(shè)，大力發(fā)展通道經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)，把文山構(gòu)建成面向東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、東南亞各國的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和對外開放的窗口。面對新的發(fā)展形勢和機(jī)遇條件，文山將把加快發(fā)展作為第一要務(wù)，圍繞工業(yè)強(qiáng)州、農(nóng)業(yè)穩(wěn)州、科教興州和對外開放戰(zhàn)略，實(shí)行全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對內(nèi)對外開放，加快水、陸、空大交通建設(shè)，大力發(fā)展通道經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)，把文山構(gòu)建成面向東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、東南亞各國的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和對外開放的窗口。為擴(kuò)大對內(nèi)對外開放，加快招商引資步伐，州委、州人民政府解放思想，于2001年10月成立了文山州招商引資機(jī)構(gòu)。出臺了關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境擴(kuò)大開放的若干規(guī)定，設(shè)立了州政府投資服務(wù)中心，實(shí)行窗口部門“一站式”服務(wù)。各縣也出臺了投資優(yōu)惠政策，成立了縣外來投資服務(wù)中心，實(shí)行“一個窗口對外、一條龍服務(wù)”，熱情為外來投資企業(yè)辦理規(guī)劃、用地、開工、供水、供電等手續(xù)。州縣招商部門本著“你投資我服務(wù)，你困難我解決”的原則，積極做好外來投資企業(yè)的后續(xù)服務(wù)工作，優(yōu)質(zhì)、高效、快捷的服務(wù)，迎來了大批國內(nèi)外客商，2004年，全州共引進(jìn)外來投資16.7億元，占固定資產(chǎn)投資的38%。外來投資的大量進(jìn)入，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2004年，全州國內(nèi)生產(chǎn)總值124億元，地方財(cái)政收入5.52億元。目前，全州上下已形成“人人都是招商環(huán)境，個個都是引資形象”的良好招商氛圍。1.3.5 丘北縣的區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測丘北縣以盛產(chǎn)辣椒和境內(nèi)有“普者黑”山水田園風(fēng)光而聞名。丘北辣椒又名“丘北小椒”,中外馳名，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國內(nèi)20多個省市及東南亞、韓日及歐美地區(qū)，1999年被國家命名為“中國辣椒之鄉(xiāng)”。以喀斯特峰群、洞群、湖群為特點(diǎn)的普者黑，是云南省境內(nèi)度假休閑基地之一、國家aaa級旅游區(qū)、國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。丘北縣還是云南省林業(yè)重點(diǎn)縣、生豬基地縣、牛羊基地縣、英美優(yōu)質(zhì)煙葉基地縣。 位置面積丘北縣位于云南省東南部，位于東經(jīng)1033410445、北緯23452428之間。東隔清水江與廣南縣毗鄰，南與硯山縣、開遠(yuǎn)市接壤，西隔南盤江同彌勒、瀘西兩縣相望，北與師宗縣、廣西壯族自治區(qū)西林縣銜接?？h境內(nèi)東西寬100公里，南北長705公里，總面積4997平方公里?？h城設(shè)在錦屏鎮(zhèn)，海拔1452米，距省會昆明市280公里，距文山州府(文山縣城)114公里。 歷史沿革春秋戰(zhàn)國時屬楚地，秦屬進(jìn)桑、句町部族區(qū)域。漢武帝元鼎六年(公元前111年)屬群舸郡，蜀漢、晉隸興古郡，唐武德七年(624年)屬郎州，天寶七年(748年)屬南詔拓東節(jié)度，宋大理國時期屬維摩部，元至元七年(1270年)屬阿寧萬戶府隸廣西路，明隸屬廣西府維摩州，清康熙八年(1669年)隸師宗州，雍正九年(1731年)設(shè)師宗州同駐丘北，乾隆三十五年(1770年)降師宗州同知為丘北縣丞，道光二十年(1840年)升丘北縣為正縣，隸廣西直隸州，民國二年(1913年)隸蒙自道，后廢道直隸云南省都督府，民國三十一年(1942年)隸第二行政督察專員公署，民國三十五年(1946年)隸第四行政督察專員公署，中華人民共和國建立后，屬文山專區(qū)。1958年建文山壯族苗族自治州，丘北屬州轄的縣。丘北因縣城建于暮冶峰(丘山)之北得名，雍正三年上諭，除四書五經(jīng)外，遇“丘”字加“阝”旁，作“邱”，地名字亦作“邱”，故“丘北”稱謂與用字隨建置衍變而延用至今，根據(jù)中華人民共和國行政區(qū)劃代碼，省民政廳云民字19917號文件規(guī)定，自2004年2月又將“邱”字改為“丘”。 行政區(qū)劃全縣轄錦屏鎮(zhèn)、雙龍營鎮(zhèn)、日者鎮(zhèn)、膩腳彝族鄉(xiāng)、新店(原沖頭)彝族鄉(xiāng)、舍得彝族鄉(xiāng)、樹皮彝族鄉(xiāng)、八道哨彝族鄉(xiāng)、官寨鄉(xiāng)、平寨鄉(xiāng)、天星鄉(xiāng)、溫瀏鄉(xiāng)、戈寒鄉(xiāng)、羊街鄉(xiāng)共3鎮(zhèn)1l鄉(xiāng)，下設(shè)99個村(居)民委員會，1251個村小組。 人口民族2006年末，全縣總?cè)丝?52萬人。境內(nèi)居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等七種民族，少數(shù)民族人口共2774萬人，占總?cè)丝诘?2。 地理氣候丘北地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，地勢西南高，東北低，六詔山支系大總山縱橫全境。主要河流有南盤江、六郎洞河、夸墨河、拖底河、官寨河、補(bǔ)擋河、清水江、南丘河、清水河、清平河、石葵河、盤龍河(馬恒地段)，分屬珠江流域西江水系和紅河流域?yàn)o江水系。普者黑湖為較大的天然湖泊，水面10.8平方公里，境內(nèi)最高海拔(羊雄山頂峰)2501.8米，最低海拔(弄位村)782米。由于地處低緯季風(fēng)區(qū)域，氣候總體上屬中亞熱帶高原季風(fēng)氣候，有南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶4個氣候類型，年平均氣溫1 3.21 9.7，年平均降雨量10001270毫米。 經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展2006年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值95318萬元，按可比價計(jì)算同比增長14%；其中：第一產(chǎn)業(yè)完成48236萬元，增長8.1%，第二產(chǎn)業(yè)完成15733萬元，增長15.9%，第三產(chǎn)業(yè)完成31349萬元，增長21.9%，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值106989萬元，增長21%，地方財(cái)政收入4328萬元，增長17.35%；實(shí)現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資26790萬元，增長27.6%，社會消費(fèi)品零售總額32018萬元，增長12.6%，全縣糧食總產(chǎn)量157995噸，增長2.2%，農(nóng)民人均純收入達(dá)1214萬元，人口自然增長控制在10.71以內(nèi)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.1%。丘北縣的旅游業(yè)，自1994年成立旅游局至今，全縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入2.7億元，改善旅游設(shè)施，開辟水上游覽航線9公里，旅游服務(wù)接待體系初具規(guī)模，有賓館(飯店)、招待所、小旅館102家，其中星級以上7家，實(shí)行配套一條龍服務(wù)，滿足不同層次的旅客要求。丘北地方民族文化豐富多彩，在普者黑景區(qū)內(nèi)舉辦彝族花臉節(jié)、辣椒節(jié)、荷花節(jié)、苗族花山節(jié)、壯族嘗新節(jié)、賽裝節(jié)，以及龍舟賽、斗雞、摔跤等少數(shù)民族傳統(tǒng)節(jié)日活動。還在 internet網(wǎng)絡(luò)上注冊了“中國普者黑”的域名，建立了網(wǎng)址，并進(jìn)行網(wǎng)頁制作發(fā)布。1999年至今，接待國外游客2500余人次，國內(nèi)游客200余萬人次，旅游外匯收42.74萬美元，綜合經(jīng)濟(jì)收入90419萬元。2004年上半年，接待國內(nèi)外游客56萬人次(其中國外游客240人次)，綜合經(jīng)濟(jì)收入8650萬元。旅游業(yè)的發(fā)展，帶動了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，2004年，第三產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的增加值達(dá)26304萬元，同比增長8.4%, 拉gdp增長3.0個百分點(diǎn)。1.3.6 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒根據(jù)以上資料分析證明：一、度假式旅游的概念已經(jīng)在世界范圍內(nèi)得到了消費(fèi)者的極大認(rèn)同，而且已為越來越多的消費(fèi)者所接受，將成為未來很長一段時間內(nèi)發(fā)展的必然趨勢；二、中國城市居民對“人居”的需求，也導(dǎo)致房地產(chǎn)行正在發(fā)生著全新的革命，由實(shí)用型開始向享受型、休閑型轉(zhuǎn)變，度假休閑地產(chǎn)正逐步走入城市居民追求的視野當(dāng)中。隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，度假休閑地產(chǎn)市場的需求將得到進(jìn)一步的擴(kuò)大。1.4 目標(biāo)市場分析從本質(zhì)上來說，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)是一個度假休閑地產(chǎn)和旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合交叉的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，它針對的目標(biāo)市場對象將既有普者黑旅游項(xiàng)目的消費(fèi)者，也有旅游商鋪項(xiàng)目的投資者。因此對其目標(biāo)市場界定我們也將從消費(fèi)對象和投資對象兩個方面來進(jìn)行分析。目標(biāo)市場界定 休閑客棧項(xiàng)目消費(fèi)對象的市場容量及特征分析.1 消費(fèi)對象目標(biāo)群體容量分析由于度假式旅游與一般度假旅游項(xiàng)目不同，要求旅游者要有足夠的支付能力；同時普者黑旅游小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目與一般的旅游產(chǎn)品也有明顯的區(qū)別，還要求消費(fèi)者具有較高的生活品味和生態(tài)意識。綜合以上兩個方面的因素，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)所針對將是社會中等收入水平的城市居民，即中產(chǎn)階級，是理想狀態(tài)中“橄欖型”社會中的主流群體。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2002年月份公布的首次中國城市居民家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查總報(bào)告顯示，截至今年月底，我國城市居民家庭財(cái)產(chǎn)戶均總值已達(dá)22.83萬元，其中有48.5的被調(diào)查戶家庭財(cái)產(chǎn)在15萬元30萬元之間。如果以后者為“中產(chǎn)階級”收入標(biāo)準(zhǔn)的話，中國的中產(chǎn)階級人數(shù)大約超過2億，占全社會人口的18左右。如果今后20年每年提高一個百分點(diǎn)的話，則2020年后約可達(dá)到38這是未來全面小康社會的社會結(jié)構(gòu)的遠(yuǎn)景。世界發(fā)達(dá)中國家占社會主流基數(shù)更為龐大，在美國，人均年收入從3萬美元到100萬美元的群體都籠罩在中產(chǎn)階級的社會階層之中，中產(chǎn)階級人數(shù)占全社會人口的90%，而且中產(chǎn)階級不僅是收入概念，更成為文化概念，對于社會穩(wěn)定與發(fā)展有著強(qiáng)烈共識。.2 消費(fèi)對象目標(biāo)群體特征分析我們將根據(jù)財(cái)務(wù)狀況、興趣愛好、可支配空間三個坐標(biāo)，從“家庭生活的階段”，“年齡”，“職業(yè)、收入”，“學(xué)歷”等幾個方面進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終認(rèn)定普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)的目標(biāo)群體應(yīng)具有如下特征：年齡特征：25歲40歲之間，年收入在3萬50萬之間（平均收入是7.9萬元年），一般受過良好教育，具有專業(yè)知識和較強(qiáng)的職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力；職業(yè)特征：他們在職業(yè)上包括：政府部門的中級行政官員、國營和私營壟斷企業(yè)中的中級管理者和工作人員、新興行業(yè)、外資企業(yè)的高級員工、其它領(lǐng)域中的專業(yè)技術(shù)人員、自由職業(yè)者等幾大類；消費(fèi)特征：他們有一定的閑暇，追求生活質(zhì)量，對其勞動、工作對象一般也擁有一定的管理權(quán)和支配權(quán)。他們的收入較高，擁有穩(wěn)定的事業(yè)，具用明顯的高素質(zhì)、高品位、高消費(fèi)三高特征，在旅游方式上以度假式、居住式的旅游方式為主，而且一般和朋友、家人一起旅游的情況較多?？驮吹靥卣?主要來自北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連、西安、上海、寧波、天津、重慶、長沙、太原、杭州、青島、南昌、成都等大中城市及港、澳、臺地區(qū)。 旅游商鋪項(xiàng)目投資對象的市場容量及特征分析商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)物業(yè)中的一支潛力股，具有保值性強(qiáng)、升值空間大、經(jīng)營回報(bào)率高等特點(diǎn)，已經(jīng)成為新近行業(yè)市場中的熱點(diǎn)。而普者黑稀缺景觀旅游商鋪建在國家aaa級成熟風(fēng)景區(qū)，持續(xù)、穩(wěn)定的游客帶來的消費(fèi)市場更將難以估量。.1 普者黑稀缺景觀商鋪?zhàn)≌瑑r值分析與度假式游客不同，旅游商鋪?zhàn)≌?xiàng)目投資對象主要關(guān)注的是普者黑風(fēng)景區(qū)近年增長的游客數(shù)量和由此帶來的商業(yè)價值。據(jù)統(tǒng)計(jì)自1993年開發(fā)至2004年，累計(jì)接待旅游者402.33萬人次，旅游總收入137500.65萬元，年均增長率達(dá)65%和104%，分別占文山州旅游總?cè)藬?shù)的28%和總收入的27%，預(yù)計(jì)在2015年左右有望突破100萬人/次大關(guān)，綜合收入達(dá)到144480萬元，是丘北縣和文山州重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。不但如此隨著普者黑風(fēng)景區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，未來游客數(shù)量和綜合經(jīng)濟(jì)收入的提高更加可觀，其巨大的商業(yè)價值已經(jīng)開始凸顯。根據(jù)歷年游客增長特征、比例和數(shù)量，丘北縣規(guī)劃部門對未來一段時間游客數(shù)量和帶來的綜合經(jīng)濟(jì)收入進(jìn)行了預(yù)測。預(yù)測結(jié)果如下：預(yù)測指標(biāo)2002年上下限值 20032010 年20112015年20162025年年均增長率（）2010 年預(yù)測值年均增長率（）2015年預(yù)測值年均增長率（）2010年預(yù)測值游客人數(shù)/萬人次50上10107.1811180.612560.92下892.559142.410369.35旅游總收入/萬元18293上19.29750261414448015.1589604下17.126478511.9511392013386709綜合以上旅游游客容量的測算分析以及旅游客源的市場分析、預(yù)測，普者黑旅游區(qū)在保護(hù)旅游資源和環(huán)境的前提下，旅游區(qū)游客規(guī)模增長情況如下：近期（20062010年）：游客總量下限為90萬人次，上限為100萬人次；中期（20112015年）：游客總量下限為120萬人次，上限為150萬人次；遠(yuǎn)期（20162025年）：旅游總量下限為300萬人次，上限為500萬人次。事實(shí)勝于雄辨，以上數(shù)據(jù)充分說明了未來普者黑稀缺景觀旅游商鋪的發(fā)展前景。.2 投資對象目標(biāo)群體容量分析首先由于政策的利好和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接拉動自主創(chuàng)業(yè)、投資經(jīng)營市場的發(fā)展。其次也由于人才供需的矛盾和就業(yè)難現(xiàn)狀也對越來越多的人選擇自主創(chuàng)業(yè)在客觀上起到了推動作用，最后自主創(chuàng)業(yè)正日益成為現(xiàn)代人實(shí)現(xiàn)自我價值的重要方式。據(jù)國內(nèi)一家權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查，當(dāng)年已自主創(chuàng)業(yè)的中國成年人，已超過勞動人口的10%。一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國全員創(chuàng)業(yè)活動指數(shù)為11.6%，即每100位年齡在18-64歲之間的成年人中，就有11.6人參與創(chuàng)業(yè)活動。據(jù)國內(nèi)一家媒體調(diào)查表明： 82%的年輕人認(rèn)為自主創(chuàng)業(yè)更能體現(xiàn)自我價值，這充分說明中國目前正從“自主擇業(yè)”到“自主創(chuàng)業(yè)”的階段過渡。值得注意的是，隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，消費(fèi)水平的進(jìn)一步升級，來自美國、馬來西亞、新加坡、臺灣等地的中小投資者也紛紛進(jìn)入大陸，尋找商機(jī)，在中國一些城鎮(zhèn)中開店當(dāng)老板。據(jù)中國新聞網(wǎng)報(bào)道：“隨著島內(nèi)一些白領(lǐng)階層家庭因工作需要移民大陸人數(shù)日增，在大陸當(dāng)?shù)亻_個書店或咖啡店消磨時光的想法，是隨夫征戰(zhàn)臺灣太太們的夢想，然而，這夢想?yún)s逐漸成為臺灣中小投資者赴大陸開創(chuàng)個人事業(yè)的主要目標(biāo)?！?3 普者黑旅游商鋪?zhàn)≌繕?biāo)對象群體特征分析我們將根據(jù)資金能力、對象身份、投資目的三個坐標(biāo)，進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終確定普者黑旅游商鋪的目標(biāo)群體將具有如下特征：年齡特征：2535歲年齡段是創(chuàng)業(yè)的年齡高峰期，這一年齡段的人所具有的體力、智力和活力，特別是承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，對創(chuàng)業(yè)構(gòu)成了堅(jiān)實(shí)的支撐。25歲以下和3645歲兩個年齡段仍有相當(dāng)高的成功分布，顯示了創(chuàng)業(yè)的年齡分布是相當(dāng)廣泛的。普者黑旅游商鋪的目標(biāo)對象將以這一年齡段為主。來源特征：創(chuàng)業(yè)者大多為下崗工人、失去土地或因?yàn)榉N種原因不愿困守鄉(xiāng)村的農(nóng)民，還有就是擁有一定資金積累而不安現(xiàn)狀、不滿足朝九晚五靠工資度日的城市居民，以及剛剛畢業(yè)找不到工作的大學(xué)生。這三類人群是中國數(shù)量最大的一撥創(chuàng)業(yè)人群，也將普者黑旅游商鋪的主要目標(biāo)對象。實(shí)力特征：自主經(jīng)營者實(shí)力一般較弱，擁有資金在100萬以下，資產(chǎn)處于上升階段。少數(shù)擁有萬以上資金的主要是炒鋪獲利的專業(yè)投資者。投資目的：一類是自主創(chuàng)業(yè)經(jīng)營，主要來自北京、上海、廣州、成都等各地大中城市。主要購買普者黑稀缺景觀旅游商鋪?zhàn)≌某霭l(fā)點(diǎn)在于：大中城市的優(yōu)質(zhì)商鋪由于前期的激烈競爭，價格已經(jīng)超越了他們的承受能力，同時他們又具有持久的創(chuàng)業(yè)激情，渴望尋找新的商業(yè)契機(jī)；一類是專業(yè)商鋪?zhàn)≌顿Y者，他們擁有更雄厚的資金和更豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，他們購買項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)在于：囤積居奇，通過轉(zhuǎn)租或等待合適的機(jī)會提高價格拋出套現(xiàn)。1.4.2 市場供需分析在國內(nèi)，自主創(chuàng)業(yè)正成目前階段一個突出的社會現(xiàn)象，年輕人創(chuàng)業(yè)做自己的老板已成為一股熱潮，越來越多的人開始選擇投資開店當(dāng)小老板。在這樣的市場現(xiàn)狀下，使市場對中小型商鋪需求明顯上升，商鋪?zhàn)≌顿Y正持續(xù)走高。從上海、北京等大中城市來看，地理位置較好、主題突出、特色鮮明的商鋪?zhàn)≌w價格一再上揚(yáng)，價格上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了中小創(chuàng)業(yè)者的承受能力，供應(yīng)上競爭越來越激烈已經(jīng)達(dá)一鋪難求的地步。而旅游商鋪?zhàn)≌鳛樯啼佒幸粋€新興品種正異軍突出，依靠景點(diǎn)來提升商鋪經(jīng)營的品質(zhì)和特色，依靠景點(diǎn)中旺盛的游客人氣既能有效引入人流，保持持續(xù)經(jīng)營，成為商鋪市場里的緊俏商品，目前供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到市場需求的要求。1.4.3 市場分析有關(guān)結(jié)論從對目標(biāo)市場的分析表明，無論是消費(fèi)型的旅游，還是投資型的創(chuàng)業(yè)者來看，都具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的消費(fèi)、投資能力。不但如此這兩個群體不論相對比例還是絕對數(shù)量基數(shù)都很大，市場基礎(chǔ)良好，市場容量非常龐大。而市場供應(yīng)數(shù)量與市場的潛在需求之間差距較大，這些現(xiàn)實(shí)情況為普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目創(chuàng)造了巨大的市場機(jī)會。2. 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究2.1 項(xiàng)目地塊分析及評價2.1.1 地理區(qū)位普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目地處于普者黑自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)，位于滇東南丘北縣八道哨彝族鄉(xiāng)與雙龍營鎮(zhèn)交界處，距丘北縣城僅13公里，距省城昆明280公里。項(xiàng)目跟縣城10公里。宗地處于后北至昆明方向的305省道以北，丘北至師宗方向的206省道以西。北面以淌水山為界，南界以省道為界與七零新村相鄰，西面以長山為界，東面以省道為界與布宜村相鄰，是普者黑景區(qū)的門戶區(qū)域。項(xiàng)目范圍內(nèi)地勢平坦，大致是北高南低、東高西低，高程變化僅在14451450米之內(nèi)，片區(qū)有阿諾龍山、獅子山等十座大小各異的山峰屹立其中。地理環(huán)境普者黑位于云南省東南部，境內(nèi)峰群、洞群、湖群的高原喀斯特地貌景觀在全國具有較強(qiáng)的區(qū)域代表性，集“山青、水秀、石美、峽幽、瀑奇”之勝。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存大面積的濕地、深水荷花，豐富多彩的動植物資源和高原湖泊群的原生植被，是普者黑獨(dú)特的的旅游資源，在國內(nèi)外獨(dú)有或罕見，素有中國“獨(dú)一無二的喀斯特山水田園風(fēng)光，東方的阿著底彝族人民的樂土”等美譽(yù)，再加上當(dāng)?shù)囟嘧硕嗖实纳贁?shù)民族風(fēng)情，使普者黑成為大容量的旅游勝地，具有廣闊的開發(fā)前景。普者黑景區(qū)以其獨(dú)特的自然和人文景觀的和諧統(tǒng)一，不僅被評為云南省省級風(fēng)景名勝區(qū)、省級度假區(qū)，而且還被升為國家級aaa景區(qū)，成為云南新近著手建設(shè)的滇東南喀斯特景觀旅游協(xié)作區(qū)的重要組成部分。普者黑的旅游發(fā)展經(jīng)過了三個階段。最初是由普者黑村和仙人洞村等村民自籌資金組織建設(shè)公路、賓館、招待所，開發(fā)洞穴、水上游等旅游項(xiàng)目。這期間，由于投資有限，普者黑的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和接待設(shè)施建設(shè)滯后，游客數(shù)量波動較大，淡旺季非常明顯。1994年后普者黑加大了旅游開發(fā)投入力度。新建了高壓輸電線和游路，投入1200萬元興建銀湖大酒店等5家賓館，使客房容量增加到2760人；旅游廁所、橋梁碼頭、綠化美化等方面都有了較大發(fā)展，普者黑的旅游業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。2001年，普者黑成為“昆明國際旅游節(jié)”分會場，并舉辦了“荷花節(jié)”、“中國特產(chǎn)文化節(jié)暨丘北辣椒節(jié)”，全年接待游客48萬人次，旅游總收入12348.1萬元，增長率為29.3%，以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)成為丘北縣經(jīng)濟(jì)增長的亮點(diǎn)。2002年以來，普者黑的旅游業(yè)不斷得到提升，在云南全省旅游發(fā)展規(guī)劃中，普者黑旅游區(qū)被確認(rèn)為精品旅游區(qū)。而丘北縣“十一五規(guī)劃”中，也擬以普者黑為龍頭，將旅游業(yè)發(fā)展為全縣重要的支術(shù)產(chǎn)業(yè)，并帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。20032004年，普者黑旅游區(qū)規(guī)劃、普者黑湖泊水污染防治等規(guī)劃相繼批準(zhǔn)或報(bào)批，普者黑的旅游業(yè)進(jìn)入規(guī)范、穩(wěn)步發(fā)展階段。在普者黑近年的旅游開發(fā)中，由于規(guī)劃滯后，管理不到位等原因，出現(xiàn)了對湖泊水體、景觀等公共資源偏重索取，漠視保護(hù)和培育的現(xiàn)象。賓館、飯店建設(shè)臨湖或直接占用水面，再加上湖邊鄰水而居的村寨有60多個，每年進(jìn)入湖泊的生活污水達(dá)142萬噸，農(nóng)田徑流20萬噸，禽畜糞便10.9萬噸、生活垃圾3.3萬噸，旅游固體垃圾0.1萬噸，諸多因素導(dǎo)致規(guī)劃區(qū)面臨著復(fù)合型水環(huán)境污染問題，普者黑的水質(zhì)已由1997年的類下降到現(xiàn)階段的類，局部水域出現(xiàn)富營養(yǎng)化。2006年月，云南省丘北縣普者黑旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范規(guī)劃通過評審，普者黑將在循環(huán)經(jīng)濟(jì)和生態(tài)學(xué)理論為指導(dǎo)下，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局為切入點(diǎn)，依托普者黑旅游景區(qū)，以旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為重點(diǎn)，用1015年時間初步建立示范區(qū)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施體系和生態(tài)保障體系，建立完善的循環(huán)經(jīng)濟(jì)法規(guī)、政策和科技支撐體系，有效提升普者黑風(fēng)景名勝區(qū)在全國景區(qū)中的地位，使示范區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理，組織功能與自然和諧、生產(chǎn)快速發(fā)展、人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境良好、社會全面進(jìn)步，為丘北縣建設(shè)和諧社會和節(jié)約型社會奠定良好基礎(chǔ)。普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目正處于丘北縣普者黑旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)內(nèi)，是普者黑風(fēng)景區(qū)重要的門戶。2.2 項(xiàng)目投資條件2.2.1 自然景觀條件普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目主要依托普者黑風(fēng)景區(qū)的自然及人文景觀之上。普者黑風(fēng)景區(qū)景點(diǎn)面積有165個平方公里，在景區(qū)范圍內(nèi)有孤峰312座，大溶洞83個，天然湖泊54個，河流15條，地下暗河總長達(dá)120公里，以喀斯特湖群、洞群、峰群以及峽谷景觀為主，古崖畫、革命紀(jì)念地、少數(shù)民族風(fēng)情等人文景觀相輔助，可供國內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學(xué)考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是一處理想的喀斯特湖泊群、溶洞群、孤峰群以及民族風(fēng)情及自然和人文資源健全的風(fēng)景名勝游覽區(qū)。1996年云南省政府又批準(zhǔn)普者黑為省級旅游風(fēng)景區(qū)，2001年國家旅游局將普者黑確為國家aaa級旅游區(qū)，目前普者黑風(fēng)景區(qū)正向國家旅游局申報(bào)5a級旅游區(qū)。2.2.2 人文歷史條件境內(nèi)有黑箐龍村的大龍山洞舊石器時代古人類活動遺址，新石器時代作品獅子山崖畫，春秋末戰(zhàn)國初(公元前475年)的古代樂器草皮銅鼓，未發(fā)掘的元梁王堆，明朝白蠻(白族)的火葬罐群；建于清朝時期的文廟、金塔(文筆塔)、象鼻嶺水利工程；有內(nèi)涵豐富的滇戲，獨(dú)具特色的丘北花燈放羊調(diào)、小小扁擔(dān)等，民族傳統(tǒng)曲藝天體歌(瑤族)、三胡說唱(彝族撒尼人)、唱蘆笙(苗族)等，以及多姿多彩的舞蹈霸王鞭舞、腳戀舞等民間文藝。2.2.3 交通條件文山是云南通往兩廣的要塞，素有滇桂走廊之稱。有1個國家級口岸，3個省級口岸，24條邊境通道及邊民互市點(diǎn)，在文山境內(nèi)，目前到達(dá)普者黑主要依靠境內(nèi)和周邊的公路。為促進(jìn)普者黑風(fēng)景區(qū)的快速發(fā)展，云南省政府還投入26267萬元巨資建設(shè)了文山普者黑機(jī)場。文山普者黑機(jī)場2006年4月19日正式通航為普者黑走向世界架起橋梁，使普者黑走向了面向東盟和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的對外開放前沿。2.2.4 政策環(huán)境作為旅游大省，云南近期旅游業(yè)的“重頭戲”是建設(shè)旅游小鎮(zhèn)，為此，云南省將給予資金、土地和戶籍三大扶持。資金方面，云南將從全省項(xiàng)目貼息資金、城鎮(zhèn)規(guī)劃資金和旅游市場開拓資金中安排一定額度，專門用于旅游小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目貼息、規(guī)劃補(bǔ)助和市場營銷。土地方面，旅游小鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應(yīng)瓶頸，而在州（市）、甚至省內(nèi)進(jìn)行土地的占補(bǔ)平衡；并通過遷村并點(diǎn)，土地整理，開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施，盤活土地存量。戶籍方面，云南省將放開農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)的戶口限制，逐步實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)一的居民戶籍管理制度，分步取消旅游小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)戶、非農(nóng)業(yè)戶及其他類型戶的劃分和各種涉及戶籍變更的收費(fèi)，降低農(nóng)民到小鎮(zhèn)落戶的門檻；凡是愿意進(jìn)鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，征得管理部門同意后，可根據(jù)本人意愿登記為“居民戶”，并在子女入學(xué)、參軍、就業(yè)福利補(bǔ)貼、社會保障等方面與城鎮(zhèn)居民享受同等待遇。同時丘北縣政府出臺了丘北縣關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境擴(kuò)大對外開放的若干規(guī)定等一系列政策和鼓勵措施,規(guī)定本項(xiàng)目除享受到在其它地區(qū)所能享受的一切優(yōu)惠政策外，在遵守國家法律法規(guī)的前提下，丘北縣將按照項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的要求在稅收、土地和戶口等方面分別給予更優(yōu)惠的條件。2.2.5 水電氣保障本項(xiàng)目的水、電、路等條件均已完備，具有良好的開工條件。 供電10kv高壓線路在場址附近通過，本項(xiàng)目自建變配電站，安裝800kva變壓器2臺，以滿足本項(xiàng)目用電需要。 供水本項(xiàng)目用水由縣自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項(xiàng)目需要。水廠供水主管在本項(xiàng)目建址附近通過。 排水場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實(shí)行雨污分流，雨水直接排入普者黑湖，各類生活污水經(jīng)地埋式微動力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。2.2.6 規(guī)劃限制條件國家、省政府有關(guān)旅游風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)及管理法律法規(guī)，丘北縣政府制定的普者黑風(fēng)景旅游區(qū)管理?xiàng)l例及旅游發(fā)展規(guī)劃。2.3 項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目指標(biāo)總規(guī)劃用地范圍總計(jì)：46000平方米,合4.6公頃。規(guī)劃總建筑面積總計(jì)：20706平方米。規(guī)劃新建住宅建筑面積17106平方米;規(guī)劃新建公共建筑面積3600平方米;容積率0.254建筑密度12.7%綠地率52.40%2.4 項(xiàng)目評價項(xiàng)目所在地自然和生態(tài)資源良好，水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，開發(fā)、建設(shè)條件充足。隨著普者黑旅游區(qū)對外交通的發(fā)送，新的旅游產(chǎn)品的營造，基礎(chǔ)設(shè)施、景觀、景點(diǎn)的建設(shè)，環(huán)境的整治，管理的健全等，普者黑風(fēng)景區(qū)的品