成都應(yīng)龍灣別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

目錄一、總論3二、項(xiàng)目概況4（一）地理位置4（二）區(qū)域環(huán)境4（三）項(xiàng)目參數(shù)5（四）設(shè)計(jì)理念5（五）總體布局方案6（六）社區(qū)配套規(guī)劃6三、成都別墅和高檔住宅市場(chǎng)8（一）成都別墅市場(chǎng)的形成8（二）本項(xiàng)目在成都高檔物業(yè)市場(chǎng)的有力競(jìng)爭(zhēng)10（三）高檔物業(yè)銷售分析14（四）城東、外東房產(chǎn)分析（五）華陽(yáng)房產(chǎn)分析四、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)定19（一）建設(shè)總投資19（二）建設(shè)規(guī)模19（三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃20（四）資金來(lái)源及籌措計(jì)劃20（五）項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入預(yù)測(cè)20（六）項(xiàng)目盈虧計(jì)劃分析21（七）項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)計(jì)算21五、結(jié)論22一總論改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)行業(yè)得到迅猛的恢復(fù)和發(fā)展。就成都而言，2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累積投資170.76億元，較2000年同比增長(zhǎng)32.3%，商品房銷售面積701.21萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.7%。在入世、西部大開(kāi)發(fā)及成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施和“五路一橋”工程的完工，并順應(yīng)“成都一個(gè)特大城市”的戰(zhàn)略背景下，配之以成都十四個(gè)郊 區(qū)（縣）的環(huán)狀綠化走廊，使得2001年成都郊區(qū)（縣）的城市建設(shè)及房地產(chǎn)的發(fā)展達(dá)到了前所未有的高度。尤以華陽(yáng)的“親水”住宅，都江堰的“旅游地產(chǎn)”， 龍泉的“山水桃花”別墅，溫江的“生態(tài)居家”等為代表。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)隨著郊區(qū)（縣）城市化進(jìn)程的加快而得到飛速發(fā)展。優(yōu)秀別墅及高檔住宅（即：高檔物業(yè)）既是開(kāi)發(fā)商的形象代言，也是強(qiáng)勢(shì)群體的身份體現(xiàn)，更是“出城”生活概念內(nèi)涵的擴(kuò)大和市郊物業(yè)在市場(chǎng)的呼喚。在市場(chǎng)細(xì)分 的理論指導(dǎo)下，“路途不是距離，關(guān)鍵在于交通”，使都市人的購(gòu)房觀也在發(fā)生深刻的變化，由單純強(qiáng)調(diào)居住面積逐漸轉(zhuǎn)向追求更加舒適、清悠、融自然山水為一體 的環(huán)保型和生態(tài)型社區(qū)環(huán)境，具有此社區(qū)環(huán)境的別墅和高檔住宅，將是理性投資者的必然選擇。成都市房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，經(jīng)歷了從無(wú)序到規(guī)范，由惡性的炒作到健康投資行為的轉(zhuǎn)型。注重市場(chǎng)調(diào)研，強(qiáng)調(diào)細(xì)分市場(chǎng)，追求自然人本，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展著力于“生 態(tài)環(huán)?！迸c“人文環(huán)境”相結(jié)合。本報(bào)告將立足于成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)本項(xiàng)目以務(wù)實(shí)、認(rèn)真的科學(xué)工作態(tài)度進(jìn)行論證分析。二項(xiàng)目概況（一）地理位置本項(xiàng)目位于成都市外東中和鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)東臨雙流縣新興鄉(xiāng)，南接華陽(yáng)鎮(zhèn)，西與成都市高新區(qū)桂溪鄉(xiāng)相望，北接成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)；距成都市人南延線起點(diǎn)1.5公 里；雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里；成都市外環(huán)路、成仁路等高等級(jí)公路橫穿該鎮(zhèn)，成都平原的母親河府河繞鎮(zhèn)而過(guò)。該鎮(zhèn)是成都市發(fā)展重心向東南移首當(dāng)其沖的重 鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。（二）區(qū)域環(huán)境本項(xiàng)目所在的中和鎮(zhèn)正加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：已實(shí)現(xiàn)村村通水泥路，主要道路、河渠已全面綠化；已建成占地面積5972平方米的府河街；已修筑占地面積14畝的府河專業(yè)市場(chǎng)；已建成日供水能力5000噸的自來(lái)水廠一座；已建成年供電能力達(dá)5億千瓦/小時(shí)的35kv變電站一座；已建成日供氣量達(dá)6萬(wàn)立方米的配氣站一座；已裝程控電話裝機(jī)達(dá)3566門，光纖電視用戶達(dá)2000戶。完善的基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了可靠的保障。中和鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在該鎮(zhèn)從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，銷售業(yè)績(jī)十分喜人。本項(xiàng)目所在地應(yīng)龍灣，在該鎮(zhèn)的地理位置十分優(yōu)越，人南延線建成通車后，距人南立交橋僅10公 里。同時(shí)，本項(xiàng)目擬投入1000萬(wàn)人民幣，接通人南路至應(yīng)龍灣的快速通道，屆時(shí)，市中心到應(yīng)龍灣僅20分鐘的車程，交通十分便利；成都市化工市場(chǎng)遷入中和 鎮(zhèn)后，又為應(yīng)龍灣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民收入的增加，對(duì)高品質(zhì)生活的追求是現(xiàn)代人的心聲。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)順應(yīng)了人們的愿望與時(shí)代的消費(fèi)潮流，將是成功人士的美好家園。（三）項(xiàng)目參數(shù)項(xiàng)目名稱：暫定“應(yīng)龍灣山水麗景”性質(zhì)：別墅及高檔住宅區(qū)（即：高檔物業(yè)）總占地面積：580畝總建筑面積：20萬(wàn)平方米容積率：0.52綠化率：70%總投資：2.2億元人民幣建設(shè)工期：4年（四）設(shè)計(jì)理念追求人居、建筑、自然、山水渾然天成，和諧完美。1、結(jié)合山地坡度，地面高差，結(jié)合平面和立體綠化，設(shè)計(jì)出高低錯(cuò)落的立體輪廓，打破常規(guī)設(shè)計(jì)的單調(diào)形象。2、半私密性陽(yáng)臺(tái)和落地景觀窗設(shè)計(jì)產(chǎn)生虛實(shí)對(duì)比，剛?cè)嵯酀?jì)，富有陰影變化的立面效果。3、每戶均靠水山而居，推窗即見(jiàn)優(yōu)美的山景、水景，并呼吸清新潔凈的空氣，充分利用渾然天成的自然條件，造就天然氧吧的居住環(huán)境。4、設(shè)計(jì)充分挖掘“蘇杭名居”特色，成都本地文化特色，結(jié)合立面上的三段式處理，色彩明快，加上規(guī)劃設(shè)計(jì)的橫跨湖面、連接南北半島的曲徑“廊橋”，水邊的柳樹(shù)依依，整個(gè)小區(qū)將具有濃郁的江南水鄉(xiāng)情調(diào)。（五）總體布局方案在規(guī)劃思想的指導(dǎo)下，根據(jù)用地指標(biāo)要求，初步擬定三個(gè)方案（即三種格調(diào)），基本分為單體豪華別墅、聯(lián)體別墅及高檔住宅。單體豪華別墅：擬建24套，每套320平方米左右（建筑面積），擬建二層；聯(lián)體別墅：擬建296套，每套200平方米左右（建筑面積），擬建四層；高檔住宅：擬建1060套，每套132平方米左右（建筑面積），擬建五層；布置原則按功能分區(qū)法，采取高級(jí)與一般級(jí)住宅之間由配套公共建筑及服務(wù)設(shè)施分割，豪華級(jí)與高級(jí)住宅以公共綠地分割。（六）社區(qū)配套規(guī)劃1、停車場(chǎng)：社區(qū)內(nèi)修建專用停車場(chǎng)。以保障居住區(qū)內(nèi)無(wú)汽車的噪音和廢氣污染，社區(qū)內(nèi)的交通將由大量的電瓶車完成。2、高級(jí)會(huì)所：使業(yè)主享受社區(qū)內(nèi)的綜合服務(wù)，體味貴族人生。社交會(huì)所：設(shè)置茶房、休閑、咖啡廳、賓館，適合于業(yè)主與親朋好友傾談、聊天，聯(lián)絡(luò)友誼；商業(yè)會(huì)所：設(shè)置會(huì)議室、餐廳等，適合于業(yè)主進(jìn)行各類商務(wù)活動(dòng)；康體會(huì)所：健身中心、乒乓球室、臺(tái)球室、桑拿室、游泳池等，為業(yè)主提供一個(gè)強(qiáng)身健體的場(chǎng)所；家庭休閑娛樂(lè)會(huì)所：設(shè)置棋牌室、書(shū)吧、小超市等，適合業(yè)主全家?jiàn)蕵?lè)休閑；自由會(huì)所：擬設(shè)置為影音室、形體課室、大型party、講座等，適合于業(yè)主自由租用和社區(qū)小型活動(dòng)；泛會(huì)所：設(shè)羽毛球場(chǎng)、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)、老年晨練場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)等；3、醫(yī)療保?。簲M與四川省石油總醫(yī)院合作，開(kāi)設(shè)綠色健康通道，建立醫(yī)療健康服務(wù)中心，組織專家定期詢?cè)\、檢查、常規(guī)化驗(yàn)等保健服務(wù)。4、電子保安：擬建中央電視監(jiān)控中心，紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)，電子巡邏系統(tǒng)、設(shè)置緊急求救按鈕，與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)等等。5、超市：擬引進(jìn)知名超市大戶，徹底解決小區(qū)購(gòu)物問(wèn)題。6、公交專線：擬開(kāi)通成都市區(qū)至本社區(qū)的公交專線，進(jìn)一步縮短本項(xiàng)目與市區(qū)的距離。7、學(xué)校：本項(xiàng)目教育配套齊備。中和鎮(zhèn)現(xiàn)有省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)中和中學(xué)一所；設(shè)施齊全的重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)小學(xué)中和實(shí)驗(yàn)小學(xué)一所；有全封閉的高級(jí)幼兒園佳佳幼兒園一所、這些將徹底解決未來(lái)業(yè)主的后顧之憂。8、晨練跑道：擬在整個(gè)小區(qū)外圍修建一個(gè)曲形晨練跑道，進(jìn)一步提升小區(qū)的健康社區(qū)形象。9、擬在晨練跑道的外側(cè)建花墻。透綠化設(shè)計(jì)，將進(jìn)一步改善小區(qū)空氣質(zhì)量，社區(qū)環(huán)境，提升樓盤(pán)的品質(zhì)。三成都別墅和高檔住宅市場(chǎng)（一）成都別墅市場(chǎng)的形成1、發(fā)展中的成都別墅市場(chǎng)成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到2001年，市場(chǎng)已經(jīng)成熟。別墅及高檔住宅小區(qū)已不再是針對(duì)“金字塔”尖的極少數(shù)人群，特別是源于歐美，流行于京滬等地的townshouse，在成都大量涌現(xiàn)后，高檔物業(yè)進(jìn)入大面積的白領(lǐng)家庭，消費(fèi)大眾化，標(biāo)志成都高檔物業(yè)市場(chǎng)的成熟。2、成都別墅市場(chǎng)成都市內(nèi)別墅2001年，成都市內(nèi)的別墅大量涌現(xiàn)，但就目前的情況而言，大多數(shù)并不能稱為真正的別墅。自身特點(diǎn)不鮮明，沒(méi)有出現(xiàn)符合未來(lái)建筑發(fā)展趨勢(shì)的個(gè)性化特色，只能算是“大房”。首先，就環(huán)境來(lái)講，在市內(nèi)建別墅對(duì)開(kāi)發(fā)商有許多現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。市內(nèi)的土地非常珍貴，土地的成本因素不允許讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)低密度、低容積率、大面積綠地的社區(qū)， 為保證回報(bào)，必然就會(huì)犧牲社區(qū)環(huán)境，別墅社區(qū)的私密性、間距、綠化等指標(biāo)將受到限制。而對(duì)于買方市場(chǎng)，花費(fèi)買別墅的金錢，卻不能享受別墅業(yè)主應(yīng)該擁有的環(huán) 境，購(gòu)買意愿就大打折扣了。第二是人為因素，別墅建在市區(qū)內(nèi)，雖然交通較方便，但環(huán)境嘈雜。而對(duì)于別墅的業(yè)主來(lái)講，安靜、清幽是他們的第一要求。第三，市內(nèi)的許多別墅，并非一個(gè)單獨(dú)的別墅群，而是與電梯公寓、多層等交叉混雜，這嚴(yán)重影響了別墅的定位和文化品味。成都別墅郊區(qū)化趨勢(shì)明顯2001年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新特點(diǎn)別墅項(xiàng)目郊區(qū)化。一方面是價(jià)值規(guī)律起作用。成都郊縣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)以起點(diǎn)低、發(fā)展空間大、售價(jià)相對(duì)較低的前提下，利潤(rùn) 高而吸引大批開(kāi)發(fā)商；另一方面也更加符合別墅這一高檔物業(yè)的基本特征，遠(yuǎn)離城市的喧嘩，較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)配備完善的生活配套，低密度、低容積率等等， 要實(shí)現(xiàn)這些相對(duì)市內(nèi)就容易得多。而對(duì)于買方市場(chǎng)，價(jià)格較市內(nèi)低，環(huán)境遠(yuǎn)比市內(nèi)好，車程也不遠(yuǎn)，考慮入住就在情理之中了?？偟膩?lái)說(shuō)，郊縣別墅市場(chǎng)進(jìn)入2002年，前景一片光明，買方市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。隨著投資及人居環(huán)境的改善，政府宏觀政策的進(jìn)一步落實(shí)，將使本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)良 性、持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展。在強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)高品質(zhì)生活的追求驅(qū)使下，郊縣別墅的潛能會(huì)逐漸釋放，特別是加入wto后，吸引更多的外來(lái)資金注入成都本地，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì) 持續(xù)增長(zhǎng)，從而使郊縣別墅市場(chǎng)更加活躍。3、成都市高檔住宅市場(chǎng)及本項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)有個(gè)性的高檔住宅，市場(chǎng)積極響應(yīng)：有特色、性價(jià)比突出、把新材料和新技術(shù)用于創(chuàng)造精品的高檔住宅的銷售一路看好，本項(xiàng)目本著“造精品，創(chuàng)精品，品精品”的思路打造新時(shí)代精品住宅。價(jià)格戰(zhàn)不可避免：2002年，成都市樓市局部供應(yīng)量大；開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)水平明顯提高；規(guī)?；拇蟊P(pán)越來(lái)越多；房產(chǎn)營(yíng)銷促銷手段日新月異；本項(xiàng)目提出先進(jìn)的營(yíng)銷理念，擁有級(jí)差地租優(yōu)勢(shì)，不懼、不畏價(jià)格戰(zhàn)。對(duì)于高檔住宅，既要有品牌，更要有好的性價(jià)比。在新一輪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有真正有利消費(fèi)者的樓盤(pán)才會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。本項(xiàng)目走品牌經(jīng)營(yíng)之路，充分考慮消費(fèi)者的利益，必將贏得市場(chǎng)的青睞。購(gòu)房者目光投向成都的東面。本項(xiàng)目借勢(shì)、造勢(shì)，營(yíng)造外東樓盤(pán)新亮點(diǎn)。（二）本項(xiàng)目在成都高檔物業(yè)市場(chǎng)的有力競(jìng)爭(zhēng)1、從技術(shù)指標(biāo)看本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)現(xiàn)代都市高節(jié)奏的生活帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，都市人有了成熟的購(gòu)房觀，開(kāi)始用指標(biāo)衡量高檔物業(yè)的檔次?？臻g：有意識(shí)的空間“浪費(fèi)”和“留白”能顯示高檔物業(yè)的品位，也能為業(yè)主保守私人秘密。本項(xiàng)目占地合理，優(yōu)美的自然景觀讓業(yè)主“悠閑山水間，易茗水云深”。陽(yáng)光：充足的陽(yáng)光，清新的空氣，是業(yè)主擁有“應(yīng)龍富雅至、陶冶情操趣”的無(wú)形財(cái)富，本項(xiàng)目地處應(yīng)龍灣度假村，享盡天時(shí)地利之便。綠化率：成都別墅物業(yè)綠化率一般在34%-80%之間，本項(xiàng)目依山環(huán)水，規(guī)劃設(shè)計(jì)綠化率70%，這將是未來(lái)業(yè)主享有的一份難得的資產(chǎn)。車程：市郊的別墅，車程會(huì)直接影響到購(gòu)房者的購(gòu)買意愿。成都市郊的別墅車程一般在幾十分鐘到一個(gè)小時(shí)，本項(xiàng)目的車程大約20分鐘，充分體現(xiàn)現(xiàn)代都市人辦公、居家觀念，也符合城市中心“空殼化”的國(guó)際趨向，這對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必將占據(jù)在市場(chǎng)的有利方。配套：購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、維修設(shè)備是否完備，直接反映別墅物業(yè)的檔次。本項(xiàng)目定位高檔樓盤(pán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理、設(shè)施完備，業(yè)主將充分享受貴族式的生活。2、從環(huán)域分析本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)市民購(gòu)買高檔住宅地域分布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)表.范圍時(shí)間一環(huán)路內(nèi)（%）一、二環(huán)路間（%）二、三環(huán)路間（%）三環(huán)路外（%）2000年22.4841.9735.460.092001年19.837.4637.25.45分析中不難發(fā)現(xiàn)，在一環(huán)路內(nèi)，一、二環(huán)路之間購(gòu)置高檔住宅居家的業(yè)主，2001年的統(tǒng)計(jì)比例正在下降，而在二、三環(huán)路之間，三環(huán)路以外購(gòu)置高檔住宅的業(yè)主 統(tǒng)計(jì)比例正逐漸上升，特別是三環(huán)路外的，上升比例幾乎達(dá)到5.5%。高檔住宅尚且如此，別墅因其建造特點(diǎn)，自身的品質(zhì)特性，這種向市外擴(kuò)展的趨勢(shì)更是明 顯。依山環(huán)水、清新的空氣、遠(yuǎn)離市區(qū)的嘈雜，“腳踏自己的土地，頭頂一方藍(lán)天”，業(yè)主們?cè)谑薪紕e墅擁有一切，自然不必在城市的喧嘩中苦苦尋求片刻的寧?kù)o。 郊縣別墅，是他們的選擇。本項(xiàng)目給予業(yè)主的更多，近乎完美，一旦起動(dòng)，自然掀起“完美風(fēng)暴”。3、從水文化分析本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)對(duì)2001年的別墅業(yè)主在選擇“如果您選擇住家，您選擇擇水而居？遠(yuǎn)離水？無(wú)所謂”一問(wèn)中，78%的別墅業(yè)主及高檔住宅小區(qū)的業(yè)主選擇擇水而居。為什么水 對(duì)于業(yè)主門有如此吸引力？水滋潤(rùn)廣闊大地，調(diào)劑干燥的空氣，讓生命充滿活力、讓萬(wàn)物滋生養(yǎng)息本項(xiàng)目水域的水面超過(guò)200畝，進(jìn)一步將水景、園林、配套 融為一體；應(yīng)龍灣的水，是本項(xiàng)目的重要源頭；應(yīng)龍灣的水，是臨水而居的秀麗風(fēng)景。建成后的社區(qū)，有美麗的白鷺低旋飛翔，水中魚(yú)兒自由游暢。炎炎夏日，應(yīng)龍灣是避暑之地；周末假日，應(yīng)龍灣是離市區(qū)最近的度假勝地；應(yīng)龍灣的水，在業(yè)主煩心的時(shí)候，用她的柔潤(rùn)撫慰業(yè)主的心靈；應(yīng)龍灣的水，是對(duì)城市的喧囂最好的“心理減壓器”；應(yīng)龍灣的水，是應(yīng)龍灣空氣濕度和溫度的最大“調(diào)節(jié)器”總之，清澈的湖水洗去業(yè)主一身的疲憊，這里的水，將成為未來(lái)業(yè)主的最愛(ài)。4、從地理方位分析高檔物業(yè)購(gòu)買人群2000年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)在對(duì)2000年及2001年市民已購(gòu)買住宅（32人），有購(gòu)買意愿（68人）的問(wèn)卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，自成都市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，沙河整改工程起動(dòng)，四川成都 教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，城東房地產(chǎn)的升溫，城南房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，成都外東房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，高檔物業(yè)購(gòu)買群體已發(fā)生變化。東面住家意向性明顯加強(qiáng)，南面基本 維持。畢竟南面是成都傳統(tǒng)高檔物業(yè)的聚集地，但現(xiàn)在南面可供開(kāi)發(fā)的土地減少，高檔物業(yè)用于作環(huán)境的土地就更少，業(yè)主們都非常清楚這一點(diǎn)，于是紛紛把目光投 向了城東、外東。而本項(xiàng)目地處外東，到成都車程不過(guò)二十分鐘，將來(lái)會(huì)受到置業(yè)者的青睞。（三）高檔物業(yè)銷售分析1、成都別墅銷售市場(chǎng)與本項(xiàng)目的比較1992年“錦繡花園”以超前的設(shè)計(jì)理念迎合了市場(chǎng)需求，以當(dāng)時(shí)4000元/平方米8000元/平方米的天價(jià)創(chuàng)造了一搶而空的銷售佳績(jī)，初次展現(xiàn)了成都人強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望和潛在的巨大經(jīng)濟(jì)實(shí)力。從此，也引發(fā)了別墅物業(yè)市場(chǎng)銷售的火種。進(jìn)入2000年，特別是2001年，縱觀成都別墅項(xiàng)目的銷售。高檔豪宅不再是唯一的訴求：青城白鷺州“旅游地產(chǎn)”令別墅市場(chǎng)耳目一新；本項(xiàng)目將充分挖掘旅游休閑概念，體現(xiàn)應(yīng)龍灣的休閑優(yōu)勢(shì)。華陽(yáng)綠水康城“親水”呼聲；本項(xiàng)目水資源優(yōu)勢(shì)更是明顯，“應(yīng)龍?jiān)谔?，行云在水”。萬(wàn)科城市花園提出“都市平原的坡地生活”；本項(xiàng)目建在緩坡地上，規(guī)劃修建的別墅高低錯(cuò)落有致，形成的自然景觀別有情趣。置信更不惜余力打造川西特色民居“芙蓉古城”等等。本項(xiàng)目擬聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名的環(huán)境設(shè)計(jì)師，根據(jù)應(yīng)龍灣的場(chǎng)地、文化，結(jié)合成都市人的生活、消費(fèi)習(xí)慣及審美觀，建現(xiàn)代別墅生活居住區(qū)，打造都市住宅精品。提出“概念營(yíng)銷”，倡導(dǎo)一種生活方式，引領(lǐng)一種消費(fèi)潮流是他們銷售成功的秘訣。目前市場(chǎng)熱銷的幾個(gè)城郊別墅項(xiàng)目：錦麗園熱銷超過(guò)70%；青城白鷺州熱銷超過(guò)50%；麗山別墅熱銷超過(guò)50%；中國(guó)青城（一期）完成100%；綠水康城開(kāi)盤(pán)不久也銷售了超過(guò)40%；參數(shù)項(xiàng)目位置占地面積(畝)建筑面積()容積率綠化率(%)入住戶數(shù)(戶)類型價(jià)格(元)戶型面積()青城白鷺州青城山腳下430850000.3575%700獨(dú)立、聯(lián)排2700130-399麗水別墅龍泉驛40110000.438獨(dú)立、聯(lián)排、復(fù)式2400-2600175-400錦麗園成都航空港一期140187000.271%65獨(dú)立、聯(lián)排2200-4000202-322綠水康城成都華陽(yáng)河濱森林廣場(chǎng)旁141660000.762%308聯(lián)排2180-2650147-252郊縣別墅的熱銷，不僅有市場(chǎng)環(huán)境因素，還有物業(yè)本身。以綠水康城為例：、物業(yè)本身地處華陽(yáng)，擁有良好的郊縣口岸；銷售目標(biāo)定位主要是在市內(nèi)買得起高檔電梯公寓的白領(lǐng)階層；面積在147-252戶/平方米，戶型面積合理，適合市場(chǎng)的需求；銷售總價(jià)范圍在32萬(wàn)66萬(wàn)之間，符合項(xiàng)目定位的目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)；價(jià)格范圍2180元/平方米2650元/平方米，主推戶型為單價(jià)2500元/平方米左右，面積大小為200平方米/戶左右，總價(jià)在50萬(wàn)元/戶左右，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)，銷售狀況證明，價(jià)格合理。、市場(chǎng)因素別墅市場(chǎng)郊區(qū)化；都市的許多白領(lǐng)的購(gòu)房需求，已不局限于追求良好的戶內(nèi)結(jié)構(gòu)和小區(qū)環(huán)境，而開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)魞?nèi)環(huán)境的追求，郊縣別墅的配套又做到了成都市區(qū)內(nèi)別墅無(wú)法達(dá)到的細(xì)節(jié)，擁有私家花園，有大面積的綠地等，這就極大的迎合了市場(chǎng)的需求。這樣，郊縣別墅就熱銷，甚至脫銷了。2、成都高檔住宅小區(qū)銷售市場(chǎng)與本項(xiàng)目的比較高檔住宅小區(qū)購(gòu)買重心向城東偏移受政府宏觀政策的影響，城東工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，沙河整改工程啟動(dòng)，“萬(wàn)科城市花園”登陸東郊后，城東房市逐漸火爆，市民開(kāi)始看好城東商品房。本項(xiàng)目搭上市場(chǎng)的快車，銷售前景一片看好。小康戶型受寵根據(jù)成都市房管局統(tǒng)計(jì)，本市購(gòu)房者對(duì)于住房面積的選擇，更趨向于120150平方米/戶（57.36%），本項(xiàng)目規(guī)劃修建的高檔住宅為132平方米/戶左右，一旦推出，將擁有自己的市場(chǎng)空間。從總價(jià)范圍看成都房市及本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)成都市購(gòu)房者對(duì)于房屋總價(jià)的選擇，多層在1535萬(wàn)/套的總價(jià)最受市場(chǎng)歡迎，本項(xiàng)目充分考慮了這一市場(chǎng)因素，推出的高檔住宅價(jià)格合理、合市，將極大的滿足市場(chǎng)的需求。3、本項(xiàng)目在高檔物業(yè)銷售中的優(yōu)勢(shì)：水域優(yōu)勢(shì)突出：在成都近郊，本項(xiàng)目有超過(guò)60000平方米的水域面積，這是其他樓盤(pán)無(wú)以比擬的；文化底蘊(yùn)深厚：應(yīng)龍，是上古傳說(shuō)中的神物，是龍族中修煉三千年以上達(dá)最高境界的族類，應(yīng)龍驍勇善戰(zhàn)，履建奇功本項(xiàng)目正趕上別墅及高檔住宅市場(chǎng)大氣候，郊縣別墅及高檔住宅開(kāi)發(fā)的小氣候；本項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，“依山環(huán)水，翠湖擁抱，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，果香悠悠”：追求環(huán)境的綠色、環(huán)保、健康是現(xiàn)代住宅環(huán)境生態(tài)化的一個(gè)顯著型。本項(xiàng)目的業(yè)主將遠(yuǎn)離 城市的喧囂、擁擠和緊張，走進(jìn)綠草茵茵。鳥(niǎo)語(yǔ)花香、林木蔥蔥，有山有水的住房將成為業(yè)主們健康居家的時(shí)尚要求，使居住環(huán)境生態(tài)化成為現(xiàn)實(shí)；詮釋了一種“應(yīng)龍富雅至，易茗水云深”的悠閑山水的生活理念：回歸自然是都市人的夢(mèng)想，躺在草地上，呼吸帶有山野氣息的芳香，感受微風(fēng)拂面的舒適。自然的生動(dòng)，生命的靈動(dòng)都在田野中得到釋放。本項(xiàng)目所在地空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，能夠滿足回歸自然、休閑放松的需求；詮釋一種現(xiàn)代都市的全新的“有錢，更要有閑”的生活觀念；項(xiàng)目打造別墅“第一居家”的概念：用城里買一套房子的錢，在本項(xiàng)目不僅可以買到一套環(huán)境優(yōu)越的住宅，節(jié)約的錢足夠買一輛中檔的轎車，也就是說(shuō)，換一種置業(yè)方式，房子、車子都有，過(guò)上一種高品質(zhì)的生活；居家休閑養(yǎng)生兼得：本項(xiàng)目處于大自然之中，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，在這里每一套房，實(shí)際上還買了一個(gè)好環(huán)境，一個(gè)悠閑的好心情。勞累疲憊的身心會(huì)得到全面的放松和療養(yǎng)，尤其是老年人更是如此。本項(xiàng)目能夠讓居家休閑養(yǎng)生兼而得之；本項(xiàng)目成片開(kāi)發(fā)，整體優(yōu)勢(shì)明顯：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模大，相對(duì)城內(nèi)的住房低密度、低容積率、高綠化率、戶型面積合理，配套設(shè)施完善；升值空間大：現(xiàn)在許多業(yè)主注重于價(jià)值增值空間，本項(xiàng)目離市區(qū)近，但價(jià)格相對(duì)較低，隨著城市的加速發(fā)展，本項(xiàng)目的房屋價(jià)值將全面飚升；項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶群：、高學(xué)歷且有穩(wěn)定收入的高級(jí)白領(lǐng)；、城市新貴、新產(chǎn)業(yè)工人；、商界縱橫的成功人士；、在成都投資的外商；、長(zhǎng)期在成都工作的外地高收入階級(jí)；、職業(yè)經(jīng)理；、國(guó)內(nèi)的諸多成功人士（四）城東、外東房產(chǎn)分析1、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)（1）各區(qū)域發(fā)展不平衡一環(huán)路內(nèi)，因距市中心較近，市政配套相對(duì)完善，住宅小區(qū)也較為完善；一、二環(huán)路之間，房地產(chǎn)狀況呈南北較差，中間（建設(shè)路一帶）較好的態(tài)勢(shì)；二環(huán)路外，集中了大量的國(guó)有機(jī)械，化工企業(yè)，居住環(huán)境較差；三環(huán)路外，即外東，近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度持續(xù)上升，地價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)。特別是中和場(chǎng)一帶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸火爆/（2）商品房空置率低由于土地價(jià)格相對(duì)便宜，早期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)適用房為主，房地產(chǎn)價(jià)格較低，規(guī)模不大，開(kāi)發(fā)商無(wú)須做大量的廣告宣傳活動(dòng)就可以取得較好的銷售業(yè)績(jī)，商品房空置率很低。2、目前在售樓盤(pán)情況城東目前在售樓盤(pán)總開(kāi)發(fā)規(guī)模約92萬(wàn)平方米，低于城西、城南總開(kāi)發(fā)規(guī)模。價(jià)格主要在17003000元/平方米之間，低于城西、城南的平均價(jià)格水平。戶型多以經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的二室二廳、三室二廳，70120平方米為主。去年10月中旬舉行的“新城東、新居住成都房地產(chǎn)高層論壇城東主題會(huì)”及東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃方案出臺(tái)，將一個(gè)嶄新的城東展現(xiàn)出來(lái)，提高了城東的社會(huì)形象，展示了美好未來(lái)。城東在售樓盤(pán)情況項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積建筑覆蓋率（%容積率綠化率（%）新鴻家園700201448340富臨大廈700048266536.930景泰電梯公寓336016550624.910景碧園920829468373.230景泰公寓540034092536.320華西苑319011420513.620桃蹊苑（3）716015330342.130泰怡花園1249023000341.838萬(wàn)科城市花園（1）100000112000271.151蜀都花園（1）33300158000234.754東景麗苑（1）948019912352.140香木林花園（1）186583813037237新龍?jiān)?534141987412.730東南苑40751040241.42.630天然局公寓（1）40008865342.230華房苑1068028370382.730東泰苑932419496342.130田園160003540035.42.235藍(lán)色港灣48002882127.5650新城俊園1370043280293.247新港灣410010625382.130海棠名居4535670000301.5445東方明珠4613780659271.7541晨光春華1440032240362.235河濱印象163331983580.7254（1）縱向比較樓盤(pán)品質(zhì)高檔化城東前期的樓盤(pán)多以磚混結(jié)構(gòu)為主，而且車庫(kù)少。近期開(kāi)發(fā)餓樓盤(pán)項(xiàng)目，出現(xiàn)大量框架結(jié)構(gòu)的多層和中高層住宅小區(qū)的部分別墅，且多帶有適量地下或地上停車庫(kù)。開(kāi)發(fā)規(guī)?；缙陧?xiàng)目因?yàn)榭砷_(kāi)發(fā)地小而分散，沒(méi)有形成規(guī)模開(kāi)發(fā)。新開(kāi)樓盤(pán)如萬(wàn)科城市花園，建筑面積較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)。價(jià)格呈上升趨勢(shì)通過(guò)目前城東部分在售樓盤(pán)的平均價(jià)格，可以看出近幾年城東項(xiàng)目的價(jià)格逐漸走高。城東部分樓盤(pán)售價(jià)項(xiàng)目名稱總建筑面積（）項(xiàng)目均價(jià)（元/平方米）新鴻家園20143084富臨大廈482664143景泰電梯公寓165513449景碧園294682597錦泰公寓340922558華西苑114211953桃蹊苑（3）153312082泰怡花園229831910萬(wàn)科城市花園（1）1120873062蜀都花園（1）1579802492東景麗苑（1）199122415香木林花園（1）381302167新龍?jiān)?19862578蜀都花園1579802492東南苑104022403天然居公寓（2）88651731華房苑283711729東泰苑194862226田園354192281藍(lán)色港灣270213815新城俊園427752993城東商品住宅價(jià)格趨勢(shì)（單位：元/平方米）土地升值潛力大隨著城東、外東控制性規(guī)劃出臺(tái)，城東的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫，土地也隨之升值，特別是成都市內(nèi)的土地被征的所剩無(wú)幾時(shí)，外東中和鎮(zhèn)的土地升值就更快了。戶型趨向經(jīng)濟(jì)合理城東早期開(kāi)發(fā)了不少的經(jīng)濟(jì)適用房，多是以小戶型為主。在住房制度改革的初期，一些盲目追求“豪華”戶型設(shè)計(jì)大而不當(dāng)，新近開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上，設(shè)計(jì)的戶型更加趨于經(jīng)濟(jì)合理。（2）橫向比較與城西、城南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況比較：綜合均價(jià)橫向比較單位：元/平方米城東、外東房地產(chǎn)項(xiàng)目，其誘人的前景和后發(fā)優(yōu)勢(shì)，是城西、城南所不具備的。東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通條件的改善、沙河的治理、新規(guī)劃的出臺(tái)，給城東、外東勾畫(huà)出一副美好的藍(lán)圖。3、城東、外東房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析（1）“向東、向南發(fā)展”的戰(zhàn)略，為城東、外東房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的政策環(huán)境市政府早在1995年就提出了“向東、向南發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，并加緊制定和實(shí)施各項(xiàng)具體政策措施。最近出臺(tái)的東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重大舉措，使城市東擴(kuò)有了實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。難得的歷史機(jī)遇和良好的政策環(huán)境，是城東、外東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障。（2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動(dòng)發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進(jìn)程，東郊改造城市建設(shè)用地107平方公里，居住用地38平方公里，人口規(guī)模139萬(wàn)，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。（3）物業(yè)類型趨向多元化發(fā)展城東、外東的土地面積占成都版圖近1/3，萬(wàn)科城市花園、東方明珠、海棠名居等樓盤(pán)成功開(kāi)發(fā)后，這片土地便成了開(kāi)發(fā)的熱土。應(yīng)龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。（五）華陽(yáng)房產(chǎn)分析1、華陽(yáng)目前的樓盤(pán)索引項(xiàng)目名稱占地畝建筑面積容積率綠化%價(jià)格元/平方米備注府河音樂(lè)花園5604000001.16512502180錯(cuò)、躍向陽(yáng)名居108650001.26613081688標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍綠水康城141660000.76221802600聯(lián)排黃金海岸2071275160.92681500起多層、單體別墅、聯(lián)排翠擁天地305近2000001307341318標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍觀景苑3府河怡豐花園140一期560001.3158.412081520標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍2、華陽(yáng)樓市概況從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度來(lái)看，華陽(yáng)是成都市周邊開(kāi)發(fā)較早的版塊，華陽(yáng)房地產(chǎn)正逐漸升溫。2002年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車，城市 副中心正向外擴(kuò)張，并已延伸至華陽(yáng)。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目大多以多層、聯(lián)排別墅以及少許單棟別墅為主。華陽(yáng)境內(nèi)長(zhǎng)長(zhǎng)的府河沿線和沿岸的房地產(chǎn)項(xiàng)目使“親水”概 念成為華陽(yáng)房地產(chǎn)的顯著特征。府河音樂(lè)花園、華陽(yáng)濱河花園、綠水康城等都因“水”而成為眾多消費(fèi)者關(guān)注的對(duì)象。隨著華陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽(yáng)的房?jī)r(jià)也逐漸上升。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及大盤(pán)的操作，使華陽(yáng)的可開(kāi)發(fā)用地逐漸減少，而應(yīng)龍灣所在的中和鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也逐漸被市民所看好。四、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)定（一）建設(shè)總投資項(xiàng)目建設(shè)總投資22285萬(wàn)元，具體項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn)“項(xiàng)目投資估算表”。項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目名稱數(shù)目單位造價(jià)合計(jì)（萬(wàn)元）土地費(fèi)332（畝）3201設(shè)計(jì)費(fèi)20萬(wàn)/15元/300報(bào)建規(guī)費(fèi)20萬(wàn)/15元/300地勘100配套費(fèi)1852建安費(fèi)豪華級(jí)別墅7680650元/460高級(jí)別墅59200550元/325