國際物流商城建設項目可行性研究報告.doc

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環(huán)境影響分析10.1環(huán)境保護法規(guī)及標準10.2項目建設和生產運營對環(huán)境的影響10.3生態(tài)影響減緩措施分析第十一章 勞動安全、衛(wèi)生與消防11.1勞動安全11.2勞動衛(wèi)生11.3消防第十二章 組織機構、運營與管理12.1組織機構12.2運營 12.3項目管理措施第十三章 實施進度及工程招投標13.1實施進度13.2工程招投標第十四章 投資估算及資金籌措14.1建設投資估算14.2建設期貸款利息14.3流動資金估算14.4總投資估算14.5資金來源14.6資本金14.7用款計劃第十五章 財務效益評價15.1財務評價的依據(jù)15.2房產銷售收益測算15.3租賃經營營業(yè)收入、稅金測算15.4 租賃經營總成本費用測算15.5利潤測算 15.6項目清償能力測算15.7財務效益評價第十六章 不確定性分析16.1盈虧平衡分析16.2敏感性分析第十七章 結論與建議17.1結論18.2建議第一章 總 論1.1項目簡要1.1.1項目名稱:“孝感南方國際物流商城”建設項目1.1.2建設性質：新建1.1.3建設單位：湖北寰城投資有限公司1.1.4建設地點：湖北省孝感市孝南區(qū)北京路南段、老環(huán)河以西1.2項目建設單位概況湖北寰城投資有限公司是 2010年7月成立的有限責任公司，公司注冊資本一億元人民幣，注冊地址為湖北省孝感市孝南區(qū)澴川路316號，法定代表人為秦洪波先生。公司經營范圍為：商業(yè)、住宅樓宇及配套設施的開發(fā)、建設、出租、銷售，房地產策劃、咨詢服務，金屬材料，五金工具、交電、機電產品（不含小汽車）、建材、鋼材、裝飾材料、鋁型材的批發(fā)兼零售，產業(yè)投資，普通貨物倉儲。湖北寰城投資有限公司股東共3人：湖北錦怡實業(yè)有限公司，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)城站路227號，法人代表：秦應武；武漢勇立經貿發(fā)展有限公司，地址：湖北省武漢市漢陽區(qū)十升路，法人代表：何珍珠；秦洪磊，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)廣場街200號，身份證號碼各股東出資方式、出資額及持股比例見表1-1。表1-1 持股情況表股東姓名出資方式出資金額（人民幣）持股比例%湖北錦怡實業(yè)有限公司貨幣出資4800萬元48武漢勇立經貿發(fā)展有限公司貨幣出資3000萬元30秦洪磊貨幣出資2200萬元221.3研究的依據(jù)和范圍1.3.1研究的依據(jù)a.中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；b.國務院關于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見；c.中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法；d. 國務院物流業(yè)調整與振興規(guī)劃；e. 商務部國內貿易發(fā)展“十一五”規(guī)劃；f.國務院辦公廳關于搞活流通擴大消費的意見；g.湖北省國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；h.湖北省“十一五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃；i.湖北省物流業(yè)調整與振興實施方案 （2009-2011年）；j.孝感市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；k.孝感市城市總體規(guī)劃；l. 建設單位提供的基礎資料。1.3.2項目研究的主要內容a.總論b.擬建項目背景及必要性c.項目需求分析d.總體規(guī)劃方案e.項目區(qū)域地理位置及建設條件f.建筑方案及設備方案g.總圖布置及經濟技術指標h.公用工程i.節(jié)能措施j.環(huán)境影響分析k.勞動安全、衛(wèi)生與消防l.組織機構、運營與管理m.實施進度及工程招投標n.投資估算及資金來源分析o.經濟效益評價p不確定性分析1.4研究結論概要1.4.1建設目標貫徹國家物流業(yè)調整與振興規(guī)劃、國務院關于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見和湖北省物流業(yè)調整與振興實施方案 （2009-2011年）精神，建設具有現(xiàn)代化意義的“孝感南方國際物流商城”。1.4.2項目功能定位“孝感南方國際物流商城”是集家居產品、建筑材料、裝飾材料交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結算等功能于一體的大型物流商城。為生產商、供應商、采購商、貿易商提供原料及產品采購、物流等一站式服務平臺，為企業(yè)及商戶大幅節(jié)省采購生產成本，創(chuàng)造更大利潤。1.4.3規(guī)劃用地范圍及用地規(guī)模本項目擬建于孝感市孝南區(qū)北京路南段，316國道以北，老環(huán)河以西，根據(jù)孝感市孝南區(qū)國土資源局“說明”，本項目用地分為兩期，第一期占地面積33.33ha(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國道復線以北。第二期占地面積33.33ha(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國道復線以北。1.4.4擬建規(guī)模a.建筑物本項目規(guī)劃總建筑面積1078781m2，其中：專業(yè)市場建筑面積420672m2(占總建筑面積的39%)；大型賣場建筑面積251335m2(占總建筑面積的23.30%)；倉儲設施建筑面積39401m2(占總建筑面積的3.65%)；會展中心建筑面積20361m2(占總建筑面積的1.89%)；寫字樓建筑面積170500m2(占總建筑面積的15.80%)；配建商業(yè)網點建筑面積31852m2(占總建筑面積的2.95%)；配建住宅樓建筑面積144660m2(占總建筑面積的13.41%)。b.道路及停車場：擬建道路及停車場占地面積：206096m2(折合約309.14畝)。c.綠化率：20%(綠化占地面積133333m2，折合約200畝)。1.4.5公用配套設施a.供配電：擬建供配電設施，電力增容40000kva。b.給排水：擬建給排水設施，水增容1800m3/d。c.電信：擬建電話、電視、寬帶網絡等工程。1.4.6項目建設期本項目規(guī)劃建設工期3年（36個月），從2011年1月動工至2013年12月竣工。1.4.7項目總投資及資金來源a.項目總投資本項目總投資231743萬元，其中：建設投資220225萬元，建設期貸款利息9824萬元，流動資金1694萬元。總投資構成見表1-2。表1-2 總投資構成表1建設投資22022595.031.1 設備購置9124.511.2 建筑工程123056.571.3 公用工程25531.451.4 總圖、運輸5612.971.5 環(huán)境保護、消防、安全衛(wèi)生11199.201.6 其他費用35213.171.7 基本預備費10487.132建設期利息98244.243流動資金16940.734總投資合計231743100b.資金來源項目建設投資220225萬元中，計劃向銀行申請長期貸款100000萬元，項目建設單位自籌資金120225萬元。建設期貸款利息9824萬元由項目建設單位用自有資金支付。項目投產后需新增流動資金1694萬元由項目建設單位逐年用自有資金投入。1.4.8主要經濟效益指標預測a.收入預測達到經營目標年份：營業(yè)收入： 26188萬元利稅總額： 12861萬元其中：營業(yè)稅： 1309萬元附加稅： 157萬元房產稅 2919萬元利潤總額： 8476萬元b.財務效益評價指標：總投資收益率（roi）： 6.11%；項目資本金凈利潤率（roe）： 7.62%；項目投資回收期： 3.91年(融資前稅前,含建設期3年)；財務內部收益率： 22.57%(融資前稅前所)；項目財務凈現(xiàn)值（i=10%）：53900萬元(融資前稅前)。1.4.9本項目主要技術經濟指標見表1-3。表1-3 主要技術經濟指標匯總表序號指 標 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注1建設規(guī)模1.1 大型賣場m22513351.2 專業(yè)市場m24206721.3 倉儲設施m2394011.4 會展中心m2203611.5 寫字樓m21705001.6 商業(yè)網點m2318521.7 住宅樓m21446602項目總投資萬元2317432.1 建設投資萬元2202252.2 建設期貸款利息萬元98242.3 流動資金萬元16943建設投資資金來源萬元2202253.1 申請銀行貸款萬元1000003.2 企業(yè)自籌資金萬元1202254建設期貸款利息來源萬元98244.1 企業(yè)自有資金萬元98245流動資金來源萬元1694續(xù)表1-3 主要技術經濟指標匯總表序號指 標 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注5.1 申請銀行短期借款萬元5.2 企業(yè)自有資金萬元16946勞動定員人1807建設期年38租賃營業(yè)收入萬元26188達到經營目標年份9租賃利稅總額萬元12861正常經營年份9.1 營業(yè)稅萬元13099.2 附加稅萬元1579.3 房產稅萬元29199.4 利潤總額萬元847610租賃所得稅萬元2119正常經營年份11租賃所得稅后凈利潤萬元6357正常經營年份12房產銷售部分效益按全部效益計算12.1 房產銷售營業(yè)收入萬元21631412.2 房產銷售營業(yè)稅金及附加萬元1211412.3 房產銷售利潤總額萬元7050712.4 房產銷售應納所得稅萬元1762712.5 房產所得稅后凈利潤萬元5288113評價指標所得稅前所得稅后13.1 總投資收益率(roi)%6.11按平均數(shù)據(jù)計算13.2 項目資本金凈利潤率(roe)%7.62按平均數(shù)據(jù)計算13.3 項目投資回收期年3.915.26含建設期3年13.4 項目內部收益率%22.5716.66 13.5 項目財務凈現(xiàn)值萬元5390029775i=10%13.6 資本金內部收益率%21.1014盈虧平衡點%47.3615貸款償還期年8.65含建設期3年第二章 項目建設的背景及必要性2.1孝感市簡介2.1.1綜述湖北省孝感市位于湖北省東北部，長江以北、漢水之東，南鄰武漢市，北與河南省信陽交界，西接隨州、荊門、天門、仙桃等市，東連黃岡。孝感市是湖北省管轄的地級市之一，現(xiàn)轄孝南區(qū)和云夢、大悟、孝昌3縣，代管漢川、應城、安陸3 個縣級市。現(xiàn)有國土總面積8910平方公里，總人口528萬人(2009年)。隨著中部地區(qū)崛起和武漢城市圈建設戰(zhàn)略的縱深推進，孝感市加速漢孝一體化經濟建設以及承接大武漢產業(yè)轉移的步伐加快，孝感地區(qū)的物資交換量相應增大，承東接西的作用將充分發(fā)揮。孝感市農業(yè)較為發(fā)達，農副產品資源豐富；工業(yè)基礎較好，工業(yè)產品流通量大；交通通暢便捷，發(fā)展物流市場廣闊；物流設施完備，第三方物流已顯雛形。 孝感市已具備建設物流區(qū)域中心的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢條件。2.1.2地理環(huán)境孝感市地處中國經濟地理中心，是武漢“”城市圈中距離武漢最近的中等城市【距武漢市中心城區(qū)（武漢廣場）1小時車程】。京廣、漢渝、武荊、漢丹條鐵路，京珠、漢十、滬蓉條高速公路，107、316兩條國道貫穿全境。漢孝城際鐵路、孝漢大道三期、硚孝高速公路等路網工程竣工開通后，孝感與武漢全方位對接的大交通格局，將使孝感的綜合交通樞紐地位更加凸顯。2.2項目提出的背景2.2.1物流行業(yè)的發(fā)展情況物流是供應鏈流程的一部分，是為了滿足客戶需求而對商品、服務及相關信息從原產地到消費地的高效率、高效益的正向和反向流動及儲存而進行的計劃、實施與控制過程。物流是國民經濟中的基礎產業(yè)，是現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分。短短幾十年間，物流行業(yè)在全球迅速成長為具有無限潛力和發(fā)展空間的新型服務產業(yè)，并已進入現(xiàn)代物流的發(fā)展階段?，F(xiàn)代物流是將信息、運輸、倉儲、庫存、裝卸搬運以及包裝等物流活動綜合起來的一種新型的集成式管理，通過對各種物流要素的優(yōu)化組合和合理配置，提高物流活動效率，降低社會物流總成本，為顧客提供更為全面、多樣化的物流服務，實現(xiàn)物流全過程及各個環(huán)節(jié)價值增值?，F(xiàn)代物流業(yè)歷經近30年的發(fā)展歷程，仍屬于處在成長期的年輕行業(yè)，但在國民經濟中已起著相當重要的作用。目前，現(xiàn)代物流業(yè)已成為推動發(fā)達國家國民經濟發(fā)展的重要支柱性產業(yè)之一，它連接社會經濟的各個部分并使之成為一個有機整體，從某種意義上，物流業(yè)的發(fā)展已成為衡量一個國家綜合國力的重要標志。我國直到2000年加入wto后，現(xiàn)代物流業(yè)才開始起步。但是由于我國經濟一直處于高速發(fā)展的過程中，對現(xiàn)代物流的需求也非常大。在短短十年時間里，受經濟高速增長的刺激，中國現(xiàn)代物流業(yè)也經歷了其高速發(fā)展的第一個黃金時期。我國2004年2008年gdp情況見圖2-1，物流行業(yè)發(fā)展情況見圖2-2圖2-1圖2-22008年前三季度，中國社會物流總額實現(xiàn)了26.7%的高速增長， 2008年9月份以后，金融危機對中國物流行業(yè)影響開始顯現(xiàn)，物流行業(yè)增長持續(xù)放緩。然而，隨著宏觀經濟穩(wěn)步回升勢頭逐步增強，特別是2009年3月國務院印發(fā)物流業(yè)調整與振興規(guī)劃，強調必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務體系，以物流服務促進其他產業(yè)發(fā)展。物流業(yè)調整與振興規(guī)劃的出臺，極大地提升了行業(yè)發(fā)展信心，我國現(xiàn)代物流業(yè)也步入了新一輪的高速增長階段。2.2.2 我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展背景商貿服務和物流業(yè)是國民經濟的重要支撐之一，國家在中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出了“十一五”期間要加快發(fā)展商貿服務業(yè)、加快發(fā)展物流業(yè)的要求，其基本政策是：打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。鼓勵社會資金投入，提高非公有制經濟比重；要按照營利性與非營利性分開的原則加快產業(yè)化改組；采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持關鍵領域、薄弱環(huán)節(jié)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全標準體系，推進服務業(yè)標準化；大城市要把發(fā)展服務業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務經濟為主的產業(yè)結構。而要達到的目的是：堅持市場化、產業(yè)化、社會化方向，拓寬領域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結構、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。具體到商貿和物流業(yè)來說，其發(fā)展方向是：推廣現(xiàn)代商貿和物流管理技術，促進商貿服務社會化，促進企業(yè)內部物流社會化，實現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產組織、產品銷售和再生資源回收的系列化運作；培育專業(yè)化商貿中心和專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流；建立物流標準化體系，加強物流新技術開發(fā)利用，推進商貿和物流信息化；加強商貿和物流基礎設施整合，建設大型商貿和物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性商貿和物流中心。到2010年基本建立快捷、高效、安全、方便，并具有國際競爭力的現(xiàn)代商貿服務和物流服務體系，大幅度提高商貿服務和物流服務的社會化、專業(yè)化和現(xiàn)代化水平。近年來，應商貿服務和物流市場供需變化，我國的商貿服務和物流業(yè)正在向社會化、產業(yè)化、標準化、現(xiàn)代化的方向發(fā)展。商貿服務是一古老而又寬泛的領域，包括了商品交易、商品流通、商品交易市場、支付方式與手段、地域關系和國與國關系、金融、保險和稅收等諸多因素，同時與生產、加工、倉儲、貨運、配送、批發(fā)、營銷等所謂物流條件密不可分。在現(xiàn)代概念下，為商業(yè)中心服務的產品生產基地和加工中心、為物流服務的配送分類服務和物流管理信息系統(tǒng)都為生產商、貿易中心、批發(fā)商或零售商所利用，按照市場的要求以及顧客或自身體系企業(yè)訂貨的預期，對商品實施生產、加工、組合儲備、配送，組合儲備和配送已成為巨大的第三利潤源泉。國家在關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見指出，企業(yè)要轉變傳統(tǒng)觀念，樹立現(xiàn)代商貿和物流意識，充分認識優(yōu)化商貿服務和物流供應鏈管理是降低生產總成本，提高產品附加值，增強企業(yè)競爭力，獲得新的利潤源的重要手段。我國現(xiàn)代商貿服務和物流業(yè)正處于蓬勃發(fā)展階段，但與先進國家相比尚有很大差距，這也意味著市場潛力和發(fā)展前景十分廣闊。加快我國現(xiàn)代商貿服務和物流業(yè)發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置，調整經濟結構，改善投資環(huán)境，增強綜合國力和企業(yè)綜合競爭能力，提高經濟運行質量與效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推進我國經濟體制與經濟增長方式的根本性轉變，都具有非常重要而深遠的意義。2009年2月國家頒布了物流業(yè)調整與振興規(guī)劃，指出：我國物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問題。一是全社會物流運行效率偏低，社會物流總費用與gdp的比率高出發(fā)達國家1倍左右；二是社會化物流需求不足和專業(yè)化物流供給能力不足的問題同時存在，“大而全”、“小而全”的企業(yè)物流運作模式還相當普遍；三是物流基礎設施能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運輸體系，物流園區(qū)、物流技術裝備等能力有待加強；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對資源整合和一體化運作形成障礙，物流市場還不夠規(guī)范；五是物流技術、人才培養(yǎng)和物流標準還不能完全滿足需要，物流服務的組織化和集約化程度不高。規(guī)劃提出：到2011年，要培育一批具有國際競爭力的大型綜合物流企業(yè)集團，初步建立起布局合理、技術先進、節(jié)能環(huán)保、便捷高效、安全有序并具有一定國際競爭力的現(xiàn)代物流服務體系，物流服務能力進一步增強；物流的社會化、專業(yè)化水平明顯提高，第三方物流的比重有所增加，物流業(yè)規(guī)模進一步擴大，物流業(yè)增加值年均遞增10%以上；物流整體運行效率顯著提高，全社會物流總費用與gdp的比率比目前的水平有所下降。物流業(yè)調整與振興規(guī)劃同時提出：要努力建設中部物流區(qū)域，在2011年形成包括中部地區(qū)南北物流通道，東部沿海與西南地區(qū)物流通道，長江與運河物流通道在內的十條物流通道。規(guī)劃要求：在具備綜合交通樞紐條件的地區(qū)，應在土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內，按照符合城市發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，充分利用已有運輸場站、倉儲基地等基礎設施，統(tǒng)籌規(guī)劃建設一批以布局集中、用地節(jié)約、產業(yè)集聚、功能集成、經營集約為特征的物流園區(qū)，完善專業(yè)化物流組織服務，實現(xiàn)長途運輸與短途運輸?shù)暮侠磴暯?，?yōu)化城市配送，提高物流運作的規(guī)模效益。2.2.3孝感市物流業(yè)面臨的問題a.經營主體眾多，經營規(guī)模較小據(jù)相關資枓介紹，孝感市擁有物流企業(yè)總數(shù)達964家，其中在工商登記注冊的企業(yè)有106家，從業(yè)人員59000多人，運輸車輛11167臺，年貨運量81353萬噸，年產值285795萬元。按企業(yè)類型分：運輸型物流企業(yè)95家、倉儲型物流企業(yè)144家、綜合型物流企業(yè)66家、物流園區(qū)15家、小型托運部377家、快遞公司及客運快遞窗口151家、郵政快遞266家，其中絕大多數(shù)物流企業(yè)仍是小本經營，年產值在200萬元左右，年產值上千萬元的公司僅有十多家左右。目前孝感的大多數(shù)物流公司均是車隊加倉庫再加幾臺電腦，無論是組織結構、運作方式，還是經濟效益和社會效益，離現(xiàn)代物流的要求和目標都有很大差距。 b.基礎設施陳舊，管理手段落后孝感市的交通運輸業(yè)在近幾年雖然得到了較大發(fā)展，但其交通運輸能力仍不能滿足運輸需求，主要運輸通道供需矛盾依然突出。孝感市大多數(shù)物流企業(yè)是從傳統(tǒng)的物資和商業(yè)儲運企業(yè)、儲運基地以及港口、碼頭等轉運代理點轉變過來的。由于這些企業(yè)脫胎于計劃經濟，是粗放型經營，條塊分割的產物，遠遠不能適應經濟發(fā)展的需要。一方面，基礎設施不足，技術裝備落后。主要表現(xiàn)為：倉儲設施落后，大部分倉庫是20世紀五六十年代建的，已經相當陳舊；現(xiàn)代化的集裝箱、散裝運輸發(fā)展不快；高效專用運輸車輛少；汽車以中型汽油車為主，能耗大，效率低；裝卸搬運的機械化水平低。另一方面，管理手段落后。管理手段仍停留在比較落后的狀態(tài)，信息技術應用水平低，計算機人員普遍缺乏系統(tǒng)分析和系統(tǒng)設計能力，能運用高新技術進行系統(tǒng)化、信息化管理的物流企業(yè)并不多見。c.物流效率較低，物流成本較高孝感物流系統(tǒng)各環(huán)節(jié)的銜接較差，運轉效率不高，致使成本高。首先反映為貨物在途時間、儲存時間較長，基礎設施勞動生產率不高。其次是速度慢，散裝、集裝箱等高效運輸方式比重較低，裝卸時間較長，原材料、半成品及產成品的在庫周轉時間平均在36個月左右。d.管理體制和機制存在障礙由于經濟利益部門化弊端的存在，孝感市商貿服務和物流業(yè)在管理體制和機制上的協(xié)調能力較差。商貿服務和物流業(yè)涉及交通運輸、經貿、外經貿、城市管理、公安、稅務、海關、商品檢驗檢疫等多個部門，這些部門的管理職能、管理方式和制度體系等存在較大不同，造成對物流業(yè)實施管理中的諸多困難。受條塊分割及計劃經濟體制的影響，許多部門政企尚未實現(xiàn)真正的分開，從而形成了基于部門利益的多部門分割管理的狀態(tài)，使得管理的能力因分割而受到局限和制約，造成管理水平的提高較為緩慢。e.監(jiān)督管理不完善，行業(yè)管理失控商貿服務和物流業(yè)作為一種新興發(fā)展的產業(yè)，行業(yè)管理還未完善，加之物流行業(yè)法規(guī)還不很健全，因而監(jiān)督管理跟不上市場的發(fā)展變化，導致出現(xiàn)行業(yè)管理失控的現(xiàn)象：大量非專業(yè)倉庫和私營、個體、外地車輛的出現(xiàn)，孳生了諸如無證照經營、違章超裝濫載、偷稅漏稅等不良現(xiàn)象，這些經營者不擅管理，服務素質低下，忽視安全生產，貨損貨差嚴重，以壓價等不正當手段招攬貨源，把持控制運力，對守法經營、管理嚴格規(guī)范、服務素質較高的專業(yè)物流企業(yè)造成了較大的沖擊，嚴重影響了孝感市物流業(yè)的健康發(fā)展。f.物流專業(yè)化、社會化程度較低目前孝感物流業(yè)的專業(yè)化程度不高，特別是為數(shù)眾多的農民倉，以及個體、私營車隊，設施條件普遍簡陋。在管理水平、技術力量、人員素質等方面，欠缺規(guī)范化、專業(yè)化的基礎，存在著不少漏洞，所提供的服務項目也比較單一，只停留在簡單的儲存或運輸上，不具備開展網絡化、系統(tǒng)化物流服務的能力。而許多生產企業(yè)對于專業(yè)物流服務在降低費用、減少庫存、提高效率等方面的積極作用缺乏足夠的了解，至今仍未擺脫計劃經濟體制的影響，企業(yè)產、供、銷自成體系，自設車隊和興建倉庫，以自辦物流排斥社會化物流，使各生產企業(yè)間、生產企業(yè)與專業(yè)物流企業(yè)間互相分割封閉，降低了物流的社會化程度。g.物流人才匱乏目前孝感多數(shù)物流企業(yè)物流知識缺乏，人才儲備不足。就專業(yè)人才看，多屬“摸著石頭過河”，專業(yè)型人才缺口大。雖然講授物流知識的培訓機構近幾年在孝感開始出現(xiàn)，書店里介紹物流知識的書也開始多了起來，在大專院校也開始設置物流專業(yè)課程。但是這些人仍處于培訓階段，而且即便通過培訓，這些人才多數(shù)還沒有實踐經驗，不能馬上擔負現(xiàn)代物流管理工作。2.2.4孝感建成區(qū)域性物流中心所必須解決的問題 a.孝感要建設區(qū)域性物流中心要考慮解決以下幾個方面的問題：一是經濟發(fā)展與產業(yè)布局，一方面要在城市的產業(yè)結構和布局上做文章，為物流積聚與輻射提供經濟支援，另一方面要圍繞產業(yè)配套，與周邊地區(qū)形成產業(yè)組織與分工，為物流網絡系統(tǒng)建設奠定基礎。二是基礎設施保障，要有交通運輸樞紐條件等基礎設施平臺、物流公共信息平臺、產業(yè)政策環(huán)境平臺。 三是服務業(yè)發(fā)展，要建設強大的物流服務體系支撐環(huán)境與條件，包括樞紐城市和周邊城市之間的綜合運輸服務系統(tǒng)，由運輸服務及代理、第三方物流、金融保險業(yè)等組成的區(qū)域物流服務系統(tǒng)以及市場監(jiān)管服務體系。四是要有創(chuàng)新。有理念創(chuàng)新，要從經濟的角度推進物流；模式創(chuàng)新，要有市場機制的、發(fā)揮城市優(yōu)勢的發(fā)展模式；體制創(chuàng)新，用新體制保證環(huán)境建設；業(yè)態(tài)創(chuàng)新，有城市經濟、產業(yè)布局與物流聯(lián)動，制造業(yè)、流通業(yè)與物流聯(lián)動等。b.孝感要建設區(qū)域性物流中心當前最緊迫工作孝感把物流業(yè)作為支柱產業(yè)來培育，構建物流中心需要從多方面著手。但目前最緊迫的是要大力引進企業(yè)，一是引進物流企業(yè)；二是引進產品能覆蓋周邊區(qū)域的制造業(yè)。孝感作為經濟基礎較好、地理區(qū)位優(yōu)勢明顯的區(qū)域性中心城市，可以通過經濟發(fā)展和產業(yè)調整，通過物流服務系統(tǒng)營造良好的制造業(yè)、流通業(yè)發(fā)展環(huán)境，成為區(qū)域產業(yè)組織中心。同時，伴隨制造業(yè)和流通業(yè)培育具有規(guī)模的物流產業(yè)，成為區(qū)域物流組織中心。雙中心的共同作用，制造業(yè)、流通業(yè)和物流業(yè)聯(lián)動，將使孝感城市獲得新的經濟增長點而快速發(fā)展。因此，只有大力引進制造業(yè)，才會有增量物流產業(yè)，才會促進區(qū)域物流中心的形成。2.2.5項目建設地的區(qū)位優(yōu)勢背景孝感市孝南區(qū)地處江漢平原北部，與武漢市東西湖區(qū)唇齒相依，是孝感市唯一的建制區(qū)，也是孝感市政治、經濟、文化和科技中心所在地。這里是有著悠久歷史的地域，自后唐建縣至今有1000多年的歷史，人杰地靈、民風淳厚，也是湖北省有名的“魚米之鄉(xiāng)”。孝南區(qū)是國家“一優(yōu)兩高”農業(yè)示范區(qū)，國家商品糧生產基地，湖北省重點蔬菜生產基地，也是武漢市、孝感市農副產品的重要供應基地。孝南區(qū)的區(qū)位交通優(yōu)勢得天獨厚，是投資開發(fā)的熱土。它得改革開放之天時，占交通便捷之地利，兼內外客商支持之人和。緊連武漢大都市，離武漢市中心50余公里，距武漢天河國際機場32公里。以孝南為軸心半徑500公里范圍內有60多個大中城市3億多人口，市場空間十分巨大，物流配送十分便捷。北京至深圳的107國道、福州至蘭州的316國道以及北京至珠海、武漢至十堰的高速公路在境內交匯，京廣電氣化鐵路縱貫全境，內河航運直通長江。從這里到全國主要中心城市，無論是火車還是汽車都能夕發(fā)朝至，交通十分便利，是中西部交通的重要樞紐。 孝南區(qū)是省級高新技術產業(yè)開發(fā)開放式驗區(qū)所在地。隨著融入武漢經濟圈戰(zhàn)略的實施，目前孝南區(qū)已形成了以生活用紙、輕工紡織、食品飲料、金屬制品、醫(yī)藥化工和包裝業(yè)為主的工業(yè)體系。鐵道部大橋局橋梁廠、武漢木材防腐材料廠、武漢紅人服裝出口加工基地、湖北端藥、金河酒業(yè)、鋼贏家俱、鸚鵡鎖業(yè)、舒氏膠帶等一大批企業(yè)已分別成為區(qū)域性的行業(yè)龍頭；福建恒安、廣東維達、廣東中順、上海申歐等國內知名生活造紙企業(yè)紛紛在此落戶，孝南區(qū)正成為全國區(qū)域性生活用紙生產基地。 這里的第三產業(yè)方興未艾。南大市場連接南北、承東啟西，年交易量達38萬噸，交易額20多億元，其中水產、水果市場交易額分別居全省第一和第二。南大市場先后被國內貿易部、省政府命名為區(qū)域性大型農副產品批發(fā)市場和省級批發(fā)市場。2.2.6項目建設地的政策優(yōu)勢背景孝感市是中西部結合地區(qū)，具有承接我省東、西、南、北地域物流節(jié)點的功能的城市，是具備綜合交通樞紐條件的地區(qū)。孝感市委、市政府高度重視物流產業(yè)發(fā)展，把建設武漢城市圈北部物流集散中心（商貿物流集散基地）作為對接武漢，融入武漢城市圈的重要工作任務之一。市委、市政府主要領導更是親自參與物流項目的協(xié)調工作，高位推進物流產業(yè)發(fā)展。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，對于提高孝感市經濟運行質量和效益，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，節(jié)能減排降耗，提升城市的集聚輻射功能，增強綜合競爭力具有重要戰(zhàn)略意義。也將進一步深化漢孝合作水平，加快兩地產業(yè)結構調整，達到優(yōu)勢互補、資源共享，共同發(fā)展。同時，以生態(tài)建設、“兩型”產業(yè)、兩型技術為投資熱點的標桿和示范效應將極大地提升孝感的知名度和影響力，為孝感現(xiàn)代物流業(yè)開辟更為廣闊的發(fā)展空間。本項目正是在以上背景下提出的。湖北眾華工程咨詢有限公司受企業(yè)委托，承擔該項目可行性研究報告的編制工作。2.3項目建設的必要性2.3.1項目建設是區(qū)域經濟發(fā)展的需要根據(jù)武漢城市圈總體規(guī)劃以及湖北省政府發(fā)展研究中心關于武漢城市圈商貿一體化建設的研究建議：加快發(fā)展現(xiàn)代商貿物流產業(yè)，有利于促進武漢城市圈資源配置的合理化，最終實現(xiàn)國民經濟流通的合理化，降低總流通成本，從整體上提高社會經濟效益。作為武漢城市圈第二大城市，孝感市在“十二五”期間及到2020年發(fā)展目標：積極承接大武漢產業(yè)轉移，有效承擔大都市功能延伸，把孝感打造成為“經濟總量大、城市規(guī)模大、區(qū)域帶動力強”的鄂東北區(qū)域大城市，形成以中心城市為核心、縣域經濟為支撐的發(fā)展格局，全市生產總值突破2500億元，三種產業(yè)結構比調整為10:50:40左右,一般預算收入突破130億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到30000元，農民人均純收入突破10000元，全市城鎮(zhèn)化率實現(xiàn)55%以上。中心城市建成區(qū)面積突破120平方公里，城市人口達到120萬人。中心城市基本形成與大城市相適應的城市承載力，建立健全適應大城市發(fā)展的城市管理體制，逐步形成體現(xiàn)孝文化特色的城市人文內涵。圍繞上述目標，全方位融入大武漢，將第三產業(yè)打造成孝感的戰(zhàn)略支柱產業(yè)，孝感將根據(jù)武漢城市圈發(fā)展規(guī)劃提出的六大特色產業(yè)帶，建設一批工業(yè)品交易市場和生產資料市場，并建設以工業(yè)物流中心、商貿物流集散基地及農產品物流配送功能于一體的現(xiàn)代化綜合物流園區(qū)，加快推進現(xiàn)代商貿物流體系的建立和發(fā)展，提高經濟運行效率，從整體上提高武漢城市圈的競爭能力。本項目以構建孝感現(xiàn)代商貿物流體系為目標，“孝感南方國際物流商城”的建設，將直接提升孝感商貿物流產業(yè)由傳統(tǒng)的批發(fā)、運輸業(yè)向現(xiàn)代物流體系轉變，有力推動孝感商貿物流業(yè)的發(fā)展，進而促進孝感地區(qū)產業(yè)結構、產品結構、企業(yè)組織結構的調整與變化，推進孝感城市建設更新發(fā)展具有十分重要的意義。2.3.2項目建設是促進實現(xiàn)孝感市經濟社會和企業(yè)發(fā)展的需要隨著“中部崛起”戰(zhàn)略和“18”城市圈戰(zhàn)略的實施，孝感作為武漢城市圈的副中心城市，成為湖北乃至整個中國中部地區(qū)最具活力、最具競爭力和最具魅力的城市之一。孝感2009年實現(xiàn)地區(qū)生產總值681.2億元,同比增15.1%，其中承接武漢轉移項目504個，預計投資254.4億元。主要經濟指標增幅高于全省平均水平。由于孝感處于武漢城市圈的副中心城市及孝感地區(qū)的中心城市（雙中心），孝感地理位置優(yōu)越，幾年來經濟發(fā)展水平超過全省平均水平，城區(qū)不斷地擴展，市區(qū)人口也在不斷增加，近年來外來人口的增加數(shù)量較快。在擴展新區(qū)的同時，舊城改造的力度也很大。因此，孝感的城區(qū)規(guī)劃近幾年有了很大變化，人口居住的分布也發(fā)生了變化，原有的中心城區(qū)市場布局與現(xiàn)實需求的矛盾日益突出，需要進行全市的整體規(guī)劃和布局?，F(xiàn)在，包括孝感在內的很多城市，人流與物流混雜，交通、倉儲、流通加工等往往集中在城區(qū)，加重了城市廢氣、固體垃圾、噪音的污染和交通的擁擠，引出了城市發(fā)展與環(huán)境資源的矛盾。建立現(xiàn)代物流體系，可以解決市內交通擁擠、緩解城市壓力為重點，對傳統(tǒng)物流體系重新規(guī)劃、重新改造，把城區(qū)里的流通加工、倉庫等等重新設計，放到郊區(qū)的交通樞紐或產品生產與銷售集散地，建成現(xiàn)代物流中心，建立孝感市區(qū)、城鎮(zhèn)、企業(yè)等多層次的符合市場經濟規(guī)律、與國際通行規(guī)則接軌的，物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的社會化、專業(yè)化現(xiàn)代物流服務網絡體系，妥善處理城市發(fā)展與生存環(huán)境的矛盾。因此，本項目的建設，有利于孝感城市更新計劃的實施和城市功能的完善，推進孝感城市化建設發(fā)展的加快，是扎實推進“兩型社會”建設和“把孝感建設成為湖北的蘇州”的具體體現(xiàn)。2.3.3項目建設是促進實現(xiàn)孝感市物流業(yè)發(fā)展的需要本項目要達到的主要目的是：第一，徹底改變孝感市建筑、裝飾材枓營銷散、亂、雜、小、弱的面貌，整合并集聚孝感市城區(qū)現(xiàn)有建筑及裝飾材枓營銷企業(yè)和個體，集聚孝感市域建筑、裝飾產品生產企業(yè)，集聚全國乃至國際落戶孝感市的建筑、裝飾產品聯(lián)銷企業(yè)，使之集聚為一個品牌廣泛、品種齊全、規(guī)格全面的建筑、裝飾材枓大物流市場；第二，為入駐商戶和購貨方提供信息、檢驗、加工、倉儲、貨運、配送、批發(fā)、營銷全方位服務，提供具有系統(tǒng)性的物流附加服務，同時提供住宿、歺飲、郵政、支付、銀行、保險等輔助服務；第三，以最新理念、最新技術、最新設備搭建管理平臺，最大限度地提高孝感市建筑、裝飾材枓物流效率，達到降低成本，最大限度地提高孝感市建筑、裝飾材枓物流效益的目的，使孝感市建筑、裝飾材枓物流產業(yè)水平達到國內先進水平；第五，在多式聯(lián)運和物流附加服務功能所形成的航運、陸上運輸和物流節(jié)點組織服務功能的基礎上，在具有孝感市建筑、裝飾材枓貨流集中和物流聚集運作的物流服務基礎上，在物流環(huán)境改善的基礎上，吸引具有區(qū)域輻射能力的孝感市建筑、裝飾材枓產業(yè)生產企業(yè)和流通企業(yè)進駐孝感市，開發(fā)新的產業(yè)和做大相關產業(yè)，提升孝感市產業(yè)發(fā)展能力，使孝感市區(qū)域性建筑、裝飾材枓物流服務成為孝感市經濟新的增長點。本項目建成后，必將成為促進實現(xiàn)孝感市物流業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的重要支撐之一。第三章 需求分析3.1湖北省、武漢市、孝感市2009年經濟發(fā)展情況3.1.1湖北省a.綜合2009年，全省完成生產總值12831.52億元，按可比價格計算，比上年增長13.2%，連續(xù)6年保持兩位數(shù)增長。其中：第一產業(yè)完成增加值1915.9億元，增長5.2%；第二產業(yè)完成增加值5909.42億元，增長16.0%；第三產業(yè)完成增加值5006.20億元，增長12.3%。三次產業(yè)結構由2008年的15.7:43.8:40.5調整為14.9:46.1:39.0。在第三產業(yè)中金融保險、批發(fā)和零售、住宿和餐飲、房地產、交通運輸倉儲和郵電及其他服務業(yè)分別增長22.8%、16.5%、14.4%、19.6%、3.7和9.1%。b.工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)生產保持較快增長。全省規(guī)模以上工業(yè)完成增加值4742.23億元，按可比價格計算，比上年增長20.1%。其中：國有及國有控股企業(yè)完成增加值1933.09億元，增長11.2%；國有企業(yè)增加值834.42億元，增長7.0%；集體企業(yè)增加值54.63億元，增長16.1%；股份合作企業(yè)增加值23.15億元，增長8.2%；股份制企業(yè)增加值2511.24億元，增長21.1%；外商及港澳臺投資企業(yè)增加值1014.56億元，增長26.1%；其他經濟類型企業(yè)增加值304.23億元，增長38.9%。輕工業(yè)增加值1464.46億元，增長25.3%；重工業(yè)增加值3277.77億元，增長18.0%。輕重工業(yè)結構由2008年的29.0:71.0變?yōu)?0.9:69.1。工業(yè)產品結構改善，高新技術產業(yè)增長較快。全省完成高新技術產業(yè)增加值1331.1億元，比上年增長20.5%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重達28.1%（主要工業(yè)產品產量見表3-1）。 表3-1 2009年湖北省主要工業(yè)產品產量產品名稱單 位產量比上年增長%紗萬 噸149.367.9布億 米38.6212.6化 纖萬 噸12.0842.2卷 煙億 支1278.582.6家用電冰箱萬 臺39.5136.1房間空調器萬 臺514.284.2原 煤萬 噸1063.2734.2原 油萬 噸80.88-3.6發(fā)電量億千瓦小時1781.752.8水電億千瓦小時1169.61-2.2鋼 材萬 噸2172.330.8十種有色金屬萬 噸66.77-12.7水 泥萬 噸6983.7717.6硫 酸萬 噸733.8037.1純 堿萬 噸137.6152.4化 肥（折100%）萬 噸852.5840.7發(fā)電設備萬千瓦206.013.7汽 車萬 輛119.6739.1轎 車萬 輛49.5056.1移動電話機萬 部831.52126.2工業(yè)產銷銜接較好，經濟效益繼續(xù)提高。全省工業(yè)完成銷售產值14740.34億元，增長19.2%，其中：鋼鐵、汽車、石化、電力、食品五個重點行業(yè)實現(xiàn)銷售產值超千億元。工業(yè)產品銷售率為97.43%。1-11月全省工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)為229.4，比上年同期提高11.9個百分點。全年全省工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤754.22億元，增長25.2%；其中大中型企業(yè)實現(xiàn)利潤500.28億元，增長15.4。建筑業(yè)發(fā)展步伐加快，全年資質以內建筑企業(yè)完成施工產值3409.02億元，增長30.9%；實現(xiàn)利潤128.45億元，增長37.3%；稅金96.55億元，增長19.2%。建筑單位房屋建筑施工面積20771.2萬平方米，其中招投標承包面積16572.0萬平方米，招投標面積為79.8%。建筑企業(yè)勞動生產率為15.89萬元/人，減少19.3%；新開工房屋建筑施工面積11228.85萬平方米，比上年增加535.65萬平方米。c.固定資產投資全社會完成固定資產投資8211.85億元，比上年增長41.6%，其中城鎮(zhèn)以上項目投資7569.15億元，增長41.9%；房地產開發(fā)投資1200.44億元，增長34.5%。按經濟類型劃分，國有經濟投資3124.16億元，增長37.4%；集體經濟投資408.91億元，增長61.4%；城鄉(xiāng)私營個體投資1745.62億元，增長45.3%；其他經濟投資2933.16億元，增長41.7%。按產業(yè)劃分，全省三次產業(yè)投資分別為321.59億元、3095.14億元和4795.12億元，分別增長39.1%、32.0%和48.8%。全省159個重點建設項目完成投資1145.68億元，占城鎮(zhèn)以上項目投資的15.1%。新增的主要生產能力有：發(fā)電機組容量220.9萬千瓦、新建高速公路548.45公里、電氣化鐵路主線正線交付運營里程1039.45公里。d.國內貿易全年實現(xiàn)社會消費品零售總額5928.41億元，增長19.0%。分城鄉(xiāng)看，城市實現(xiàn)零售額4128.16億元，增長17.9%；縣及縣以下實現(xiàn)零售額1800.25億元，增長21.6%。分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)實現(xiàn)零售額728.95億元，增長15.9%；零售業(yè)4150.26億元，增長19.9%；住宿和餐飲業(yè)795.18億元，增長19.7%；其他行業(yè)254.03億元，下降2.8%。e.對外經濟全年實現(xiàn)外貿進出口總額172.29億美元，比上年下降16.8%，其中：出口99.78億美元，下降14.8%；進口72.50億美元，下降19.4%。新批外商直接投資項目268個。全年外商直接投資及其他投資46.88億美元，比上年增長13.9%，其中外商直接投資36.58億美元，增長12.7%；外商其他投資9.7億美元，增長11.6%。對外經濟合作業(yè)務完成營業(yè)額26.3億美元，新簽合同額53.3億美元，分別增長73.1和60.8%。f.交通、郵電和旅游全年完成貨物周轉量2808.46億噸公里，比上年增長4.1%；旅客周轉量1096.31億人公里，增長3.0%。郵電通信業(yè)完成郵電業(yè)務總量841.37億元，增長17.8%。長途光纜線路總長度29200.0萬公里；局用交換機達到1732.8萬門；固定電話用戶1083.3萬戶，減少95.4萬戶；移動電話用戶達到3136.9萬戶，新增608.2萬戶。全省電話普及率為74部百人。計算機寬帶互聯(lián)網用戶361.3萬戶。g.城鄉(xiāng)居民收入城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14367元，增長9.2%；農民人均純收入5035.26元，增長8.1%。3.1.2武漢市a.綜合全年全市生產總值4560.62億元，比上年增長13.7%。其中：第一產業(yè)增加值149.06億元，增長1.6%；第二產業(yè)增加值2142.14億元，增長16%；第三產業(yè)增加值2269.42億元，增長12.5%。三次產業(yè)結構為3.2:47.0:49.8。與上年相比，一產業(yè)下降0.5個百分點，二產業(yè)上升0.9個百分點，三產業(yè)下降0.4個百分點b.工業(yè)和建筑業(yè)2009年，全年規(guī)模以上工業(yè)增加值1656.15億元，比上年增長18.5%。規(guī)模以上工業(yè)總產值5032.18億元，增長10.2%。其中，輕工業(yè)總產值1152.79億元，增長17.5；重工業(yè)總產值387