商務(wù)樓、寫字樓商鋪.doc

商務(wù)樓、寫字樓商鋪易鋪網(wǎng) 頁面功能【字體：大中小】【 打印】【關(guān)閉】 商務(wù)樓、寫字樓商鋪的類型商務(wù)樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項(xiàng)目在整個(gè)建筑中的規(guī)模進(jìn)行劃分，分為兩大類：底商商鋪項(xiàng)目和零散商鋪。前者，開發(fā)商是將底層個(gè)別樓層或多個(gè)樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點(diǎn)，即都是以上面住戶、租戶為目標(biāo)客戶群；不同點(diǎn)在于，商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府飯店世界精品街匯萃世界一線品牌，北京豐聯(lián)廣場(chǎng)上面是寫字樓，下面四層是商業(yè)，以高檔專賣店、知名特色餐飲設(shè)施和銀行為主要租戶等。 商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目的特點(diǎn)1）建筑形式特點(diǎn)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項(xiàng)目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)完整的商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)容而存在。北京的王府飯店、北京豐聯(lián)廣場(chǎng)、北京時(shí)代廣場(chǎng)、北京嘉里中心底層商業(yè)都屬于大規(guī)模商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目，面積規(guī)模比較大，項(xiàng)目本身具有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力，其主要客戶范圍已經(jīng)超越了上面住戶、租戶，而是通過其市場(chǎng)運(yùn)做將周邊、甚至所在城市的某個(gè)消費(fèi)階層覆蓋進(jìn)來。北京國貿(mào)商城實(shí)際上就是一個(gè)典型的商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目，只是規(guī)模宏大，人們更多把它當(dāng)作是一個(gè)城市中心購物中心項(xiàng)目，其建筑形式，以及后面要談到的經(jīng)營形態(tài)、投資回收形態(tài)都體現(xiàn)出一個(gè)徹頭徹尾的商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目的特點(diǎn)。2）鋪面、鋪位類型商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目一層會(huì)有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點(diǎn)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。4）投資回收形態(tài)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對(duì)于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項(xiàng)目，只要開發(fā)商實(shí)力足夠，為了確保對(duì)整個(gè)底商商鋪項(xiàng)目整體運(yùn)營的有效引導(dǎo)，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應(yīng)該主要以投資機(jī)構(gòu)為銷售對(duì)象。 投資策略商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個(gè)商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購買價(jià)格或租金的洽商。商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個(gè)商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購買價(jià)格或租金的洽商。商務(wù)樓、寫字樓商鋪的規(guī)模相對(duì)比較小，但投資風(fēng)險(xiǎn)并不高，比較適合個(gè)人投資者投資。 商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的特點(diǎn) 1）建筑形式特點(diǎn)該類商鋪所屬的商務(wù)樓、寫字樓，商業(yè)功能不是其主要功能，里面的商鋪僅僅是為了滿足住戶、租戶等的需要，鑒于上述原因，這些零散商鋪主要集中在這些建筑的一層，數(shù)量少，規(guī)模也不大。2）鋪面、鋪位類型商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪主要屬于鋪位形式，但鑒于這些建筑客戶的特定光顧方式，無論是寫字樓、飯店，其住戶、租戶都會(huì)從這些商鋪的門前走過，所以這些零散商鋪具有一定的鋪面的價(jià)值。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點(diǎn)商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)和底商商鋪基本相似，只是其中規(guī)模較大的經(jīng)營業(yè)態(tài)出現(xiàn)的較少，而且只有個(gè)別經(jīng)營業(yè)態(tài)同時(shí)出現(xiàn)在一個(gè)商務(wù)樓或?qū)懽謽堑牧闵⑸啼伬铩?4）投資回收形態(tài)零散商鋪規(guī)模較小的特點(diǎn)，實(shí)際上比較適合商鋪的功能調(diào)