北京中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)信息簡報(bào)2012年第1期 2012-56頁.doc

信息簡報(bào)服務(wù)創(chuàng)新共贏 本 期 目 錄熱點(diǎn)透視全國用地價(jià)格增速深度回調(diào) 宅地環(huán)比零增長對(duì)比日本樓市 黨報(bào)稱中國無全國性泡沫政策導(dǎo)向北京副市長:今年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)中有降政協(xié)委員建議放松限購 官方稱政策不變產(chǎn)業(yè)環(huán)境2012年房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)聲再起 表現(xiàn)搶眼投資向商業(yè)轉(zhuǎn)移 西安高端寫字樓成稀缺產(chǎn)品投資超過百億 港資房企布局二三線商業(yè)地產(chǎn)一線城市租金普漲 未來商業(yè)地產(chǎn)泡沫將隱現(xiàn)業(yè)界動(dòng)態(tài)保利靜默兩月后拿地全年簽約732億北京甲級(jí)寫字樓一年內(nèi)租金狂飆 漲幅接近五成北京中匯廣場深陷產(chǎn)權(quán)糾紛的漩渦從擴(kuò)張到退出 房地產(chǎn)外資利用臨調(diào)地產(chǎn)大佬扎堆外灘地王 神秘“第三方”萬達(dá)現(xiàn)身地產(chǎn)商營銷格局求變 2012北京商業(yè)地產(chǎn)或持續(xù)上漲房企新一輪洗牌開始 三成或?qū)⒊鼍譁准?jí)寫字樓租金猛漲跨 跨國企業(yè)追漲擴(kuò)租商業(yè)地產(chǎn)未火 說明房價(jià)下跌空間巨大商住公寓與寫字樓各領(lǐng)春秋未來三年地產(chǎn)私募基金規(guī)模或達(dá)5000億美國房價(jià)一路慘跌 2012年到美國去買房一線城市寫字樓租金一年上漲三成 北京突出亦莊將建130萬平綜合商務(wù)區(qū) 比肩國貿(mào)商圈中關(guān)村海淀園為園區(qū)企業(yè)發(fā)放4億元“年終獎(jiǎng)”行業(yè)分析cbd寫字樓市場現(xiàn)狀與展望工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展關(guān)鍵不在地價(jià)而在政策經(jīng)營之道專家指出投資寫字樓的“三四法則”專家建言做商業(yè)地產(chǎn)不應(yīng)盲目建設(shè)購物公園熱點(diǎn)透視【全國用地價(jià)格增速深度回調(diào) 宅地環(huán)比零增長】根據(jù)全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)，2011年第四季度全國地價(jià)總體水平微幅上漲，環(huán)比、同比增速持續(xù)回調(diào)。全國各業(yè)用地價(jià)格增速深度回調(diào)，住宅地價(jià)環(huán)比零增長。2011年第4季度，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3049元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5654元/平方米、4518元/平方米和652元/平方米；環(huán)比增長率分別為0.29%、0.69%、0.00%、0.44%；同比增長率分別為5.94%、9.02%、6.58%、3.88%。全國綜合地價(jià)環(huán)比增速較上一季度下降1.04個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)四個(gè)季度回調(diào)；同比增速連續(xù)2個(gè)季度回調(diào)，較上一季度下降2.43個(gè)百分點(diǎn)。全國各用途平均地價(jià)增速持續(xù)放緩，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速連續(xù)三個(gè)季度回調(diào)，同比增速連續(xù)兩個(gè)季度回調(diào)。全國主要監(jiān)測城市地價(jià)增幅普降，綜合地價(jià)環(huán)比負(fù)增長的城市約占1/3。住宅地價(jià)變化與綜合地價(jià)基本一致，環(huán)比增幅超過3.0%的城市僅有5個(gè)，分別為太原、邯鄲、蘭州、石家莊、岳陽；環(huán)比負(fù)增長的城市由上一季度的12個(gè)增加到37個(gè)，其中，降幅較大的城市有蕪湖市（-9.47%）、溫州市（-7.58%）、嘉興市（-4.71%）、深圳市（-3.70%）、廊坊市（-3.29%）。同比負(fù)增長的城市增至8個(gè)，分別是溫州、蕪湖、杭州、廊坊、昆明、哈爾濱、廈門、合肥。top 【對(duì)比日本樓市 黨報(bào)稱中國無全國性泡沫】作者簡介：謝經(jīng)榮，民盟成員，中國人民大學(xué)教授?，F(xiàn)任全國工商聯(lián)副主席、十一屆全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)委員。主要從事土地經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)金融方面的研究。我國正處于快速發(fā)展期，居民生活水平的提高和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)形成了巨大需求。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，成為經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿?。但一些城市房價(jià)上漲過快，超出了一般居民的購買能力，也給整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。這篇文章分析了最近20年國外發(fā)生的幾次房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)和治理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，具有一定啟示意義。編者房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)價(jià)格長期快速上漲導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場交易價(jià)格遠(yuǎn)超其實(shí)際價(jià)值的現(xiàn)象。在過去20多年里，世界范圍內(nèi)出現(xiàn)了三次影響較大的房地產(chǎn)泡沫破滅，即1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅、1997年泰國等國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅和2007年同美國次貸危機(jī)相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫破滅，對(duì)有關(guān)國家以至世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大危害。國外房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅具有規(guī)律性：房地產(chǎn)泡沫發(fā)展過程具有暴漲、暴跌的特點(diǎn)；破滅時(shí)產(chǎn)生的影響大而恢復(fù)慢；房地產(chǎn)泡沫主要是區(qū)域性的。日本房地產(chǎn)泡沫始于1983年。當(dāng)時(shí)，日本國際經(jīng)濟(jì)地位上升，東京國際金融中心形成，眾多國外大公司進(jìn)入日本投資購買房地產(chǎn)，引起日本房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，推動(dòng)日本房地產(chǎn)泡沫形成。上世紀(jì)80年代前期，東京等大城市房地產(chǎn)價(jià)格每年上升30左右，1987年、1988年兩年商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格較上年分別上升40、50。泰國1988年1992年房地產(chǎn)價(jià)格每年上升20%30，1992年1997年每年上升40。房地產(chǎn)價(jià)格長期快速上漲導(dǎo)致大量投資、貸款流向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場成為財(cái)富的聚集地。日本房地產(chǎn)泡沫自1983年產(chǎn)生到1991年破滅，歷時(shí)8年。泰國房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到1997年破滅，歷時(shí)9年多。房地產(chǎn)泡沫自產(chǎn)生到破滅，印度尼西亞歷時(shí)8年，馬來西亞歷時(shí)約7年。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫膨脹到一定程度，遇到社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境突然變化，就會(huì)迅速破滅，這一過程一般為12年。泡沫形成時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格長期快速上漲和泡沫破滅時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，是房地產(chǎn)泡沫的重要特點(diǎn)。房地產(chǎn)泡沫破滅造成的影響大、涉及面廣，恢復(fù)困難、持續(xù)時(shí)間長。房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本經(jīng)濟(jì)從1991年2月開始陷入蕭條，歷時(shí)長達(dá)32個(gè)月，隨后的七八年一直停滯不前。房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致大量企業(yè)倒閉，進(jìn)而造成金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)大幅度增加甚至倒閉，1995年3月日本金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)額達(dá)40萬億日元。房地產(chǎn)價(jià)格、股價(jià)的縮水降低居民的消費(fèi)欲望，日本1993年消費(fèi)增長降為負(fù)值，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫破滅還影響企業(yè)投資積極性，造成失業(yè)增多，貧富差距擴(kuò)大，整個(gè)社會(huì)信心長期不振。泰國房地產(chǎn)泡沫破滅造成曼谷辦公樓空置率高達(dá)2/3，導(dǎo)致400億美元的銀行呆賬，破壞泰國的銀行業(yè)和金融體系，大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉，失業(yè)率大幅上升，引發(fā)了全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破滅后形成的不良債權(quán)需要慢慢消化，居民信心需要慢慢恢復(fù)。為達(dá)到正常生產(chǎn)水平，日本用了10年時(shí)間，泰國等用了5年多時(shí)間。房地產(chǎn)價(jià)格受國家經(jīng)濟(jì)、金融、稅收等政策的影響，因而與國民經(jīng)濟(jì)有類似的周期性規(guī)律，但房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫主要取決于城市市場狀況。日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，價(jià)格上漲過快的情況主要出現(xiàn)在大城市圈，特別是首都圈。泰國、印度尼西亞的房地產(chǎn)泡沫也局限在曼谷、雅加達(dá)等城市。所以說，房地產(chǎn)泡沫具有較強(qiáng)的區(qū)域性，它的產(chǎn)生主要同城市市場相聯(lián)系。top政策導(dǎo)向【北京副市長:今年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)中有降】北京市副市長陳剛在兩會(huì)政務(wù)詢問咨詢會(huì)現(xiàn)場表示，今年北京將繼續(xù)“穩(wěn)中有降”的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，支持自住型和改善型住房需求，加大公租房投入，引導(dǎo)租賃型住房消費(fèi)?！叭ツ暌荒甑姆康禺a(chǎn)調(diào)控，北京房地產(chǎn)市場成交量快速下降，房價(jià)也達(dá)到了穩(wěn)中有降的調(diào)控目標(biāo)，但還沒有達(dá)到一個(gè)合理水平，因此，今年北京市將繼續(xù)保持房價(jià)穩(wěn)中有降的調(diào)控目標(biāo)不變。”陳剛明確表示?！氨本┳宰⌒秃透纳菩唾彿啃枨笠恢钡玫奖Ｗo(hù)和支持，今年將繼續(xù)支持自住和改善型購房需求?！标悇倧?qiáng)調(diào)，調(diào)控政策不會(huì)誤傷剛性購房需求，今年還將對(duì)有些調(diào)控政策進(jìn)行細(xì)化。近期國土部公布的“北京獲批在集體建設(shè)用地上試點(diǎn)建設(shè)租賃房”試點(diǎn)進(jìn)展情況，陳剛表示，目前正在加快試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展，將在一季度盡快公布。他強(qiáng)調(diào)，集體建設(shè)用地建租賃房將納入公租房管理體系，租賃對(duì)象必須通過公租房資格審核。此外，陳剛還強(qiáng)調(diào)，北京將通過一定措施積極引導(dǎo)租賃型住房消費(fèi)，除了加大投入建設(shè)“租金低于市場租金”的公租房外，還計(jì)劃通過一定稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)企業(yè)或中介經(jīng)營租賃房，讓租房市場在房源增加的同時(shí)，租金日趨穩(wěn)定和理性。他透露，明年北京計(jì)劃建設(shè)的保障房中，公租房占面向社會(huì)公開配租配售保障房的比例將超過60%，比今年的比例更高?！坝捎诠夥孔饨鹇缘陀谑袌鲎鈨r(jià)，必然對(duì)市場產(chǎn)生良性、穩(wěn)定的作用。另一方面，我們正在探索鼓勵(lì)大的房屋中介通過大量收集房源，然后再以穩(wěn)定的價(jià)格轉(zhuǎn)租出去?！眛op 【政協(xié)委員建議放松限購 官方稱政策不變 】 去年2月，北京實(shí)施了全國最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施。市政協(xié)委員、萬科集團(tuán)副總裁毛大慶建議，在堅(jiān)定落實(shí)調(diào)控政策下，北京的調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整。五環(huán)外的限購政策適當(dāng)微調(diào)，對(duì)外地人口納稅社保年限降至1到2年。對(duì)首次購房的家庭降低信貸門檻，并給予稅費(fèi)減免。而市住建委則表示，北京將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。政協(xié)委員：投資萎縮或致短缺毛大慶稱房地產(chǎn)投資銷售呈大幅度萎縮毛大慶認(rèn)為，目前房價(jià)過快增長的趨勢得到了有效的抑制，并且隨著信貸、貨幣政策收緊以及房地產(chǎn)開發(fā)流程的改進(jìn)和完善，全市商品房成交均價(jià)已從9月份開始有實(shí)質(zhì)性下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，自去年3月份開始，北京樓市成交面積一直穩(wěn)定在50萬平米左右，僅為2010年平均成交面積的二分之一，2009年的三分之一。去年11月份北京商品房批售面積96萬平米，環(huán)比下降15%，同比下降30%；商品房住宅成交金額148億元，同比萎縮42%，環(huán)比下降13%；成交均價(jià)19821元/平米，同比下降7%，環(huán)比下降4%；商品房庫存繼續(xù)增加，已到達(dá)年內(nèi)最高點(diǎn)1104萬平米。毛大慶認(rèn)為，北京的調(diào)控政策切中要害，遏制房價(jià)過快上漲，短期內(nèi)已經(jīng)獲得成功。但由于未來商品房供應(yīng)可能大幅下滑，房價(jià)長期穩(wěn)定的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，也需要在后續(xù)的政策制定過程中給予關(guān)注。而且目前也出現(xiàn)了開發(fā)商拿地意愿極低、首次購房家庭信貸成本過高、郊區(qū)新城購房銳減影響人口引導(dǎo)等問題。他建議，在堅(jiān)定落實(shí)現(xiàn)有的調(diào)控政策下，北京的調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整。top 產(chǎn)業(yè)環(huán)境【2012年房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)聲再起 表現(xiàn)搶眼】1月10日晚，富力地產(chǎn)公布了2011年全年銷售業(yè)績。據(jù)悉，其去年完成銷售300.4億元，比調(diào)低之后的目標(biāo)320億元略低。富力2011年12月份的協(xié)議銷售額為30.3億元，銷售面積約238,000平方米；其中包括在12月開售的三個(gè)全新項(xiàng)目，分別是廣州富力盈凱廣場、南京富力城和太原富力愛丁堡公館。富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠表示：集團(tuán)一直靈活調(diào)節(jié)市場策略以應(yīng)對(duì)市場的狀況，單以去年12月下旬推出的商業(yè)項(xiàng)目廣州富力盈凱廣場為例，其良好銷售反映市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)存在穩(wěn)健的需求。我們相信過去一年調(diào)控已經(jīng)獲得成效，集團(tuán)亦會(huì)繼續(xù)作出相應(yīng)措施，于2012年調(diào)升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的比例。無獨(dú)有偶，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布日前發(fā)布的公告顯示，2011年107億元的銷售額當(dāng)中，商業(yè)整體銷售占據(jù)很大比例，其中59億元為物業(yè)銷售，48億元?jiǎng)t來自商業(yè)整體銷售。據(jù)了解，瑞房在最后兩個(gè)月內(nèi)，積極推出大量商業(yè)項(xiàng)目，得益于商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，瑞房也迅速回籠資金。中國指數(shù)研究院黃瑜院長表示，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的宏觀數(shù)據(jù)，2011年111月商業(yè)及辦公樓銷售面積和均價(jià)都在10%以上增長。辦公樓銷售額整體增長20%。商業(yè)用房銷售額增長30%。從數(shù)據(jù)中可以看出大家還是非常看好商業(yè)地產(chǎn)市場。未來一年，商業(yè)地產(chǎn)量價(jià)齊增，無論企業(yè)還是個(gè)人投資，還是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)搶眼據(jù)上海熱銷寫字樓排行榜最新消息：在以成交面積為核算基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上， （1.21.8日）期間，位于嘉定真新板塊的中環(huán)財(cái)富杰座商住樓一周成交1104平方米，排名上海寫字樓成交面積榜首；位于虹口兩成板塊的涼城地區(qū)中心(公寓式辦公樓)成交1036平方米，排名第二；位于寶山楊行板塊的世華國際廣場成交993平方米，排行第三。上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師張銀萍表示，2012年首周上海商住樓成交表現(xiàn)搶眼，除了排名榜首的中環(huán)財(cái)富杰座，還有5個(gè)商住項(xiàng)目，分別是涼城地區(qū)中心、綠地領(lǐng)海、中鐵中環(huán)時(shí)代廣場、上置美蘭優(yōu)湖、瑞景公寓，共計(jì)6個(gè)商住樓排名上海寫字樓一周成交面積前十。2011年年底，以“不限購、不限貸”和商住兩用為賣點(diǎn)的商住樓成交短期內(nèi)受到一定沖擊，成交活躍度有所減弱，開盤量也有一定下降；不過由于多個(gè)城市2012年“限購令”政策仍將繼續(xù)執(zhí)行，商住樓仍有望成為上海樓市的一大亮點(diǎn)。作為多中心城市的北京，也是商業(yè)地產(chǎn)布局的必爭之地。第一太平戴維斯最新發(fā)布的研究報(bào)告指出，在調(diào)控大背景下，北京等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)顯示，2011年四季度，北京甲級(jí)寫字樓資本值環(huán)比攀升5.8%，至52294元/平方米，同比上漲33.4%；北京寫字樓平均租金環(huán)比上漲了7.5%，毛收益率環(huán)比增長0.12個(gè)百分點(diǎn)至6.38%，同比上漲0.58%。預(yù)計(jì)2012年將有27.4萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入北京租賃市場，且平均出租率仍將保持樂觀。而隨著2012年續(xù)租成本增加迫使部分租戶轉(zhuǎn)向非核心商務(wù)區(qū)尋求辦公面積，市場整體租金漲幅將進(jìn)一步放緩。2011年廣州商業(yè)地產(chǎn)隨著外資、港資等各路資本進(jìn)入，商鋪、商用公寓和寫字樓也呈熱銷態(tài)勢。有媒體報(bào)道，2011年，廣州寫字樓價(jià)格終于擺脫長年“商住倒掛”的陰影，甲級(jí)寫字樓最高報(bào)價(jià)達(dá)4萬元/平方米。開發(fā)商熱情不減近日，中國地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)之一的金地地產(chǎn)宣布進(jìn)軍高端寫字樓。據(jù)了解，金地集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)10多年，此前從未涉足寫字樓項(xiàng)目開發(fā)。其待建的國際甲級(jí)寫字樓“金地中心”緊臨北京長安街，高達(dá)168米。事實(shí)上，自樓市調(diào)控新政出臺(tái)以后，有嗅覺敏銳的開發(fā)商早已加快轉(zhuǎn)型，商業(yè)物業(yè)的高回報(bào)率吸引著眾多房企的視線。有關(guān)人士分析認(rèn)為，2011年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)較為突出，從城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)地產(chǎn)在一線城市目前發(fā)展比較快。即使從北、上、廣、深來看，未來商業(yè)地產(chǎn)的核心城市還是北京、上海等以金融業(yè)為主導(dǎo)的城市。soho中國董事長潘石屹在接受“破局2012中房網(wǎng)2012年中國房地產(chǎn)市場走勢與格局前瞻系列訪談”時(shí)表示，不看好2012年的住宅地產(chǎn)和二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，仍將謀求在京滬核心地段的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。潘石屹表示，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓的利好，主要看其租金的價(jià)格是上漲還是下跌。但目前可以看到，上海、北京繁華地段辦公樓寫字樓的租金價(jià)格都在漲，比如金融街、中關(guān)村、東二環(huán)都有很大的上漲幅度，高檔寫字樓的租金最低為10元/平方米，也有20元/平方米的，在未來的一段時(shí)間里，這個(gè)價(jià)位仍很堅(jiān)挺，因?yàn)楣?yīng)量是一個(gè)下降的趨勢，而需求量是一個(gè)上升的趨勢，而租賃市場是不存在任何泡沫的，是對(duì)市場的真實(shí)反映。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)公司董事長劉曉光表示，房地產(chǎn)在2012年將面臨更加嚴(yán)峻的市場情況。而首創(chuàng)已提前布局，加速商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升級(jí)，向“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松在日前舉辦的“房地產(chǎn)行業(yè)市場趨勢及分析研討會(huì)”上表示，2011年各城市主要cbd的租金都在上漲，這是市場自然發(fā)生的，因?yàn)槟壳罢疀]有租金管制，租金上漲意味著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型正在發(fā)生。對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，陳勁松解釋，“租金在漲，只要租金漲，樓價(jià)再降一降，出租回報(bào)很合理，不是不可能達(dá)到的。如果降得快，就很快可以達(dá)到。這就是中國今后的城市轉(zhuǎn)型，也因此2012年市場的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)?！眛op【投資向商業(yè)轉(zhuǎn)移 西安高端寫字樓成稀缺產(chǎn)品】2011年西安的“三限”政策出臺(tái)，此政策的實(shí)施把大批投資炒房客擋在門檻之外，剛性住房需求迅速占據(jù)了住宅市場主力。同時(shí)，外地購房者數(shù)量急劇下滑，市場置業(yè)人群大多來自本地戶籍，住宅市場人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。然而，在住宅市場走低的情況下，不受限購、限貸的商業(yè)地產(chǎn)開始火熱起來，房產(chǎn)投資逐步向商業(yè)轉(zhuǎn)移。如今，2011年已經(jīng)成為過去，在這一年里，我們聽到關(guān)于寫字樓的形容詞更多的是“售罄”、“搶購”，住宅的“三限”政策擠出的寫字樓投資需求，使寫字樓用一年的時(shí)間就完全擺脫了“商住倒掛”現(xiàn)象。寫字樓很多，但是高端寫字樓卻越來越少，市場則又出現(xiàn)高端寫字樓供應(yīng)與需求的“倒掛現(xiàn)象”。高端寫字樓除了地理位置，就是配套和環(huán)境了。成熟的生活配套設(shè)施是必備的條件，比如高端酒店、餐飲、會(huì)所、銀行等。當(dāng)然高端寫字樓對(duì)環(huán)境也很挑剔，比如大面積的綠化、充足的停車位、便捷的交通等。寫字樓從外表和內(nèi)在一看便知是否是高端產(chǎn)品。如果是知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，那么他們會(huì)在設(shè)計(jì)前考慮客戶愿望、城市環(huán)境來進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，把設(shè)計(jì)理念與城市環(huán)境巧妙融合在一起，設(shè)計(jì)出真正適合這個(gè)城市的高端作品。還有就是寫字樓內(nèi)部的配置，比如空調(diào)、電梯、智能化的級(jí)別和檔次，這部分往往直接決定寫字樓的品質(zhì)，也是客戶群辨識(shí)寫字樓好壞的直接因素。專業(yè)的物業(yè)管理可以給客戶平時(shí)的工作環(huán)境帶來信心和活力，讓客戶在這種高檔生活環(huán)境中感受到自己的價(jià)值。在西部大開發(fā)第一個(gè)十年，西安城市建設(shè)蓬勃發(fā)展，也吸引了大批企業(yè)搶灘，西安寫字樓市場出現(xiàn)第一波開發(fā)潮。沿未央路、長安路、南二環(huán)、高新區(qū)高新路、科技路、唐延路，甲級(jí)寫字樓呈現(xiàn)出點(diǎn)狀布局，在很大程度上滿足了企業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。在e陽國際、老三屆世紀(jì)星大廈、高科廣場、旺座國際、旺座現(xiàn)代城、金橋國際等高端寫字樓建成之后，高端甲級(jí)寫字樓市場開發(fā)幾乎成為空白。在西安寫字樓開發(fā)過程中，由于住宅的價(jià)格高于寫字樓的價(jià)格，而且產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競爭激烈，開發(fā)商開發(fā)寫字樓的興趣逐漸降低，轉(zhuǎn)戰(zhàn)開發(fā)住宅市場，在近兩年，西安甲級(jí)寫字樓市場供應(yīng)幾乎出現(xiàn)斷檔。但伴隨著西安國際化大都市建設(shè)的推進(jìn)，關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)啟動(dòng)深入，西安再次迎來投資高潮，商務(wù)辦公需求逐漸掀起，進(jìn)而引起現(xiàn)階段的寫字樓產(chǎn)品銷售形成熱銷趨勢。記者走訪正在銷售的老三屆首座時(shí)發(fā)現(xiàn)，該售樓部人群接連不斷，有的是來觀看剛剛開放的樣板間，有的是前來咨詢節(jié)假日期間的優(yōu)惠活動(dòng)，還有大部分則是來咨詢辦公用的。大家要么是想改善辦公環(huán)境的公司，要么是中小企業(yè)新入，要么是純投資者，各有各的觀點(diǎn)，各有各的用途。老三屆首座置業(yè)顧問告訴記者，從市場形勢來看，由于限購、限貸、限價(jià)政策的實(shí)施，住宅市場壓力過大，形成房地產(chǎn)市場冬眠狀態(tài)。但是在這期間，商業(yè)地產(chǎn)銷量凸顯熱潮，很多開發(fā)商都轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)?？傮w看來，部分寫字樓的售價(jià)水平低于高檔公寓的價(jià)格，而相反租金水平卻要高于高檔公寓的租金水平。所以從租金來看，目前投資寫字樓市場更為劃算。從產(chǎn)品面積看，3599平方米的寫字樓在市場接受率較高，而過于大的戶型銷量較低。從消費(fèi)者來看，所追求的則是品質(zhì)型物業(yè)管理。從市場板塊看，地理位置要好。在2011調(diào)控之年，由于商業(yè)地產(chǎn)不受限購政策，高端的寫字樓也較少，就形成了一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，這也是寫字樓開發(fā)的好時(shí)機(jī)，或許成為市場的一道風(fēng)景線。而隨著西安城市國際化大都市建設(shè)的不斷深入，將會(huì)引發(fā)新一輪甲級(jí)寫字樓的開發(fā)高潮。據(jù)記者了解，重點(diǎn)形成區(qū)域主要在經(jīng)開區(qū)行政中心周邊以及浐灞生態(tài)區(qū)金融商務(wù)區(qū)。據(jù)悉，在2012年，這些區(qū)域?qū)?huì)有很多甲級(jí)寫字樓開發(fā)產(chǎn)品。 top【投資超過百億 港資房企布局二三線商業(yè)地產(chǎn)】隨著內(nèi)地住宅市場調(diào)控逐步深化，部分城市的住宅市場已漸漸步入量價(jià)齊跌的狀態(tài)。在銷售壓力增大、貨幣緊縮的雙重夾擊下，土地市場也隨著冷清，昔日內(nèi)地房企紛搶“地王”此起彼伏的勝景不在。就在內(nèi)地房企紛紛取暖御寒的同時(shí)，去年年底，多家港資房企已悄然完成二三線城市商業(yè)地產(chǎn)布局。包括和記黃埔、長江實(shí)業(yè)、新世界、嘉里建設(shè)、恒隆、瑞安、仁恒置地在內(nèi)的多家港資房企頻頻采取行動(dòng)投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2011年10月以來，這七大港企已在內(nèi)地土地市場投資百億以上。目標(biāo)：二三線作為香港最大的開發(fā)商之一，李嘉誠旗下和記黃埔和長江實(shí)業(yè)的動(dòng)作尤為更引人注目。去年11月初，和記黃埔子公司以8億元底價(jià)投得廣東佛山市南莊生態(tài)區(qū)商居用地，這是李嘉誠旗下企業(yè)首次進(jìn)入佛山。進(jìn)入12月份，和記黃埔聯(lián)合長江實(shí)業(yè)再次出手，以19億的總價(jià)拿下大連西崗區(qū)一幅住宅商業(yè)混合用地地塊，總建筑面積19萬平米。11月28日，新加坡嘉德置地集團(tuán)旗下的凱德中國，以總價(jià)約65億獲得重慶市中心兩江交匯處一商業(yè)地塊。10月28日，嘉里建設(shè)與香格里拉聯(lián)合體在公開競買中摘牌福建莆田市一宗商業(yè)地塊，總面積14.76萬平米，總價(jià)4.555億?；仡?011年三季度末以來，其他幾家大港資房企也頻頻行動(dòng)。仁恒置地聯(lián)合兩家企業(yè)斥資30億收購珠海市唐家灣兩宗商住地塊；恒隆地產(chǎn)以34.97億將昆明兩宗商業(yè)地塊收入囊中。瑞安集團(tuán)以31.98億的底價(jià)將南京今年以來最大體量的g51麒麟科技園商住地塊攬入懷中；新世界發(fā)展則斥資14億購買上海實(shí)業(yè)旗下公司所持青島地塊50%的權(quán)益。值得關(guān)注的是，這七大港企“跑馬圈地”的佛山、大連、重慶、莆田、珠海、昆明、南京等地均是國內(nèi)二三線城市，購地用途也幾乎全為商業(yè)用地。“港資房企此時(shí)出手拿地一點(diǎn)也不奇怪?！睂?duì)此，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)常委副秘書長陳云峰表示，目前正值內(nèi)地房企資金捉襟見肘之際，土地市場日益蕭條。為此，地方政府出臺(tái)多種措施來提振市場，因此港資房企此時(shí)出手，“實(shí)際上就是在抄底”。顯然，對(duì)眾多港資房企而言，選在房地產(chǎn)調(diào)控帶來的行業(yè)低谷之際，選在成本價(jià)格較低、商業(yè)潛在價(jià)格高、地方支持性政策多的二三線城市布局商業(yè)地產(chǎn)已成共識(shí)。謀略：“反周期”“港資開發(fā)企業(yè)一直堅(jiān)持低負(fù)債率的穩(wěn)健發(fā)展，現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕，表現(xiàn)出的這種拿地實(shí)力并不意外?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，與內(nèi)地企業(yè)依靠高杠桿率提升利潤不同，由于資金杠桿率過高，內(nèi)地房企一旦受外部原因影響銷售停滯，往往就可能造成現(xiàn)金流失控，造成企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在大部分房企正處于艱難求存的狀況，無力大舉拿地。淡市拿地、旺市出貨向來是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。與內(nèi)地房企相比，在經(jīng)歷了數(shù)次金融波動(dòng)之后，已深諳地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律的港資顯然有超強(qiáng)的“反周期”操作能力。反觀，相對(duì)缺乏經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)地房企似乎還不能做到如此收放自如的地步。郭毅表示，目前國內(nèi)很多二三線城市的地塊，位置前景都很好，幾乎可以以底價(jià)摘得，這在前兩年房地產(chǎn)一路飛漲的時(shí)期是不可想象的。此外，郭毅認(rèn)為，大體量商業(yè)地產(chǎn)和包含商業(yè)屬性在內(nèi)的綜合開發(fā)，不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造就業(yè)與持續(xù)稅收，同時(shí)對(duì)于開發(fā)投資者來說，也能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收益。特別是二三線城市，城市化率正在逐步走高，對(duì)于大型、綜合性商業(yè)的需求旺盛，地方政府基于政績給予大型房企一些土地和稅收上的優(yōu)惠，促進(jìn)招商引資，因而吸引到港資及外資企業(yè)。一面是內(nèi)地房企債臺(tái)高筑沒錢拿地，一面則是面對(duì)土地市場驟然降溫，地方政府逐漸降低的土地出讓門檻，而二三線城市土地市場供需比例失衡也無疑讓資金實(shí)力雄厚的港資和外資房企有機(jī)可乘?！耙痪€城市商業(yè)地產(chǎn)局部已表現(xiàn)出過熱，核心區(qū)域的進(jìn)入成本高、競爭大，而二三線城市反而是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，說明港資對(duì)整體樓市判斷敏銳?！北本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉對(duì)此表示，港資和外資房企在內(nèi)地拿地的速度加快，最核心還在于他們長期看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場。另一方面，對(duì)于商業(yè)地塊最重要的是運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，目前國內(nèi)能夠熟練操作商業(yè)地塊的企業(yè)很少，而港資及外資企業(yè)這部分經(jīng)驗(yàn)比較多，很多對(duì)于國內(nèi)企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，對(duì)于這些企業(yè)來說反而是機(jī)遇。top【一線城市租金普漲 未來商業(yè)地產(chǎn)泡沫將隱現(xiàn)】零售地產(chǎn)大規(guī)模供應(yīng)量或?qū)?dǎo)致空置率上升。國際房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球發(fā)布報(bào)告稱，未來北京等多個(gè)城市零售地產(chǎn)將迎來高供應(yīng)量。在傳統(tǒng)住宅開發(fā)商涉足零售地產(chǎn)漸成趨勢時(shí)，一些小型房企開發(fā)大體量購物中心，經(jīng)驗(yàn)不足也將導(dǎo)致經(jīng)營面臨更大挑戰(zhàn)。一線城市去年租金普漲2011年，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和成都，核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹌毡槌尸F(xiàn)上漲趨勢。其中，廣州、深圳核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹕蠞q幅度分別超過8%和10%。北京不同核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹚絼t保持平穩(wěn)或小幅上升。王府井租金報(bào)價(jià)在去年12月達(dá)到2300元/平方米/月，同比上漲15%。cbd、中關(guān)村商鋪?zhàn)饨鹜纫灿?.8%和13.9%的上漲。三里屯商圈12月租金同比則下降。高緯環(huán)球分析表示，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的積極表現(xiàn)提升了消費(fèi)者信心指數(shù)，不斷增長的購買力推動(dòng)了零售地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)受歐美經(jīng)濟(jì)不確定性的影響，國際零售品牌也紛紛將中國一二線城市作為擴(kuò)張重點(diǎn)。供應(yīng)大增致泡沫隱現(xiàn)近年來，隨著住宅市場調(diào)控政策收緊，不少傳統(tǒng)的開發(fā)商開始不同程度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。2012年，北京預(yù)計(jì)有17個(gè)零售地產(chǎn)項(xiàng)目入市，體量達(dá)94萬平方米，其中購物中心體量達(dá)78萬平方米。高緯環(huán)球介紹，在這一趨勢中，零售地產(chǎn)市場競爭越來越強(qiáng)。一些小型的、缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商建成的購物中心體量甚至超過10萬平方米。這將給招租和經(jīng)營帶來更大挑戰(zhàn)，或?qū)е赂嗟膯栴}項(xiàng)目出現(xiàn)。高緯環(huán)球中國區(qū)研究部董事張平認(rèn)為，大供應(yīng)量加上缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的定位運(yùn)營，將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)。高緯環(huán)球中國區(qū)投資部董事葉成宇表示，住宅市場的調(diào)控引起開發(fā)商資金鏈空前緊張，融資壓力巨大，則將導(dǎo)致很多項(xiàng)目或公司進(jìn)入交易市場，2012年并購將空前活躍。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，核心位置成熟的商業(yè)物業(yè)將是大多數(shù)投資客戶的首選，二三線城市購物中心等零售物業(yè)也將是機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注的收購對(duì)象。top業(yè)界動(dòng)態(tài)【保利靜默兩月后拿地全年簽約732億】2012年1月9日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，2011年12月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積51.96萬平方米，同比下降16.47%；實(shí)現(xiàn)簽約金額56.21億元，同比下降37.68%。雖然12月份的簽約金額同比依然大幅下降，但環(huán)比來看，保利的業(yè)績其實(shí)還在增長，與此同時(shí)，縱觀整個(gè)2011年的房企表現(xiàn)，保利的營業(yè)收入也不算低。業(yè)績公告顯示，2011年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積650.29萬平方米，同比下降5.54%；實(shí)現(xiàn)簽約金額732.42億元，同比增長10.69%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入470.27億元，同比增31.02%；歸屬上市公司股東的凈利潤65.13億元，同比增32.39%；基本每股收益1.1元，同比增32.39%。五月連降與732億單從12月份業(yè)績來看，保利近五個(gè)月呈現(xiàn)了“同比下降”的態(tài)勢。11月份，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額49.26億元，同比下降27.86%；10月份，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額54.20億元，同比下降39.27%；9月份，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額67.36億元，同比下降26.21%；8月份，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額60.22億元，同比下降11.99%。早在12月初的時(shí)候，東興證券就預(yù)計(jì)，“保利12月份的銷售業(yè)績同比將繼續(xù)下滑，幅度可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大?！鄙轿髯C券此前也認(rèn)為，保利銷售面積連續(xù)4個(gè)月銷售同比下降均超過25%，這在2007年以來從未有過，表明公司銷售受到前所未有壓力；從目前房地產(chǎn)市場情緒看，公司12月份銷售向好可能性非常低，因此公司全年銷售面積同比下降已成定局。雖然最終簽約金額的同比下滑幅度遠(yuǎn)超11月，而且全年銷售面積的同比下降已成定局。但環(huán)比的話，保利12月的簽約金額卻是近三個(gè)月以來的“最好值”。至于保利2011年的業(yè)績表現(xiàn)，事實(shí)上也在市場的預(yù)料之內(nèi)。華泰證券11月底的時(shí)候就認(rèn)為，預(yù)計(jì)保利2011年全年可實(shí)現(xiàn)700億元以上的銷售金額，較2010年的627億元同比增長在10%以上。廣發(fā)證券亦在12月6日發(fā)布研究報(bào)告稱，“預(yù)計(jì)保利今年全年銷售額為730億元，較2010年增長接近10%?！睆V發(fā)證券解釋，主要是保利具備在弱市下兼并整合的能力，因此2011年的業(yè)績和銷售增長比較穩(wěn)定。東興證券則做了詳細(xì)的評(píng)價(jià)，其表示，保利2011年銷售業(yè)績主要來源城市是二線城市，但由于二線城市限購，公司的銷售難免受到較大影響，但公司今年積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大了商業(yè)地產(chǎn)的布局，因此保利積極開發(fā)其他產(chǎn)品形式以應(yīng)對(duì)住宅市場寒冬期的經(jīng)營策略，有助于公司順利挺過市場低迷期，預(yù)計(jì)在市場轉(zhuǎn)暖時(shí)保利有可能率先爆發(fā)。靜默之后的拿地在公布12月業(yè)績的同時(shí)，保利還發(fā)布了當(dāng)月的拿地情況。12月19日，保利全資子公司保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌方式取得石家莊市金石化肥廠兩宗地塊，其中地塊一的宗地總面積為222651平方米，出讓宗地面積約13萬平方米，地塊二宗地總面積32萬平方米，出讓宗地面積17.5萬平方米，成交總價(jià)20.22億元。上述土地用途為商住用地，其中住宅用地容積率3.0，商業(yè)用地容積率4.5(地塊一另含幼兒園、小學(xué)用地25368平方米計(jì)入容積率指標(biāo)計(jì)算)。該項(xiàng)目擬引入合作方共同開發(fā)。此外，保利全資子公司保利華南實(shí)業(yè)有限公司也通過掛牌方式取得佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)地塊，用地面積17萬平方米，容積率3.6，成交總價(jià)17.78億元，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售用地。該項(xiàng)目擬引入合作方共同開發(fā)。實(shí)際上，保利12月份的兩次拿地有點(diǎn)非同尋常，因?yàn)?0月、11月連續(xù)兩個(gè)月，保利都不曾有過任何拿地舉措。東興證券當(dāng)時(shí)認(rèn)為，保利連續(xù)兩個(gè)月未在土地市場上積累土地儲(chǔ)備，反映了公司對(duì)未來市場走向的謹(jǐn)慎情緒。山西證券也預(yù)計(jì)，由于土地價(jià)格下降剛剛開始，保利可能不會(huì)在土地價(jià)格下跌時(shí)去購買土地，因此公司對(duì)土地市場采取謹(jǐn)慎態(tài)度符合預(yù)期。靜默兩個(gè)月后，再次拿地似乎表明了保利對(duì)土地市場的積極性展望。而且，保利高層此前也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，“公司還是會(huì)采取比較積極的態(tài)度去拿地，具體會(huì)根據(jù)項(xiàng)目推出市場后的反映情況來決定拿地節(jié)奏，公司并沒有明確說減少拿地?！眛op【北京甲級(jí)寫字樓一年內(nèi)租金狂飆 漲幅接近五成】北京寫字樓 “企業(yè)最好是世界500強(qiáng)或是知名公司，注冊資本必須在千萬以上，而且現(xiàn)在最小出租面積在1000平方米以上，租金價(jià)格為每平方米1000元/月?！眹Q(mào)三期負(fù)責(zé)寫字樓租賃的一位銷售人員向記者表示。而在去年剛剛開業(yè)時(shí)，國貿(mào)三期的最高租金只有480元/平方米/月，短短的一年時(shí)間內(nèi)其租金漲幅就超過了100%。高力國際發(fā)布了2011年北京物業(yè)市場分析報(bào)告，在過去的一年里北京甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比漲幅達(dá)到了42.64%，是北京甲級(jí)寫字樓歷史上最大的一次漲幅?！皶r(shí)值年底不少寫字樓雖然有少量的退租空間，但是基本上會(huì)被業(yè)主留著擴(kuò)租之用，現(xiàn)在可謂一房難求?！敝性禺a(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人表示?！氨M管今年有將近40萬平方米的甲級(jí)寫字樓入市，但是租戶的選擇依然有限。北京寫字樓市場整體空置率于年末已經(jīng)跌至4.8%，為歷史最低點(diǎn)?！备吡H華北區(qū)調(diào)研部董事謝靖宇表示。據(jù)悉，目前在京城的寫字樓市場上，內(nèi)資企業(yè)占據(jù)了市場主導(dǎo)，無論是租賃還是買賣。高力國際分析，造成租金大幅上漲的主要原因是來自市場的巨大需求，其中以金融、汽車、it、能源、專業(yè)服務(wù)、電子、醫(yī)藥和制造業(yè)最為強(qiáng)勁，如禮來制藥、夏普、大眾金融和豐田均在今年遷址、擴(kuò)租和續(xù)約，各自新租賃的面積達(dá)到了5000平方米和3萬平方米不等。與此同時(shí)，內(nèi)資公司也進(jìn)入了擴(kuò)張辦公空間的高峰期，如葛洲壩集團(tuán)、百度等。與企業(yè)旺盛需求形成對(duì)比的是，北京熱點(diǎn)區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量卻無有效的增長，如在cbd、金融街、燕莎等地，空置率基本上在1%左右。高力國際預(yù)計(jì)，盡管經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期放緩，但北京寫字樓市場的需求增長將可持續(xù)，市場依然處于供不應(yīng)求的態(tài)勢。明年甲級(jí)寫字樓將是市場多年不遇的供應(yīng)真空期。“未來的一段時(shí)間內(nèi)市場上不會(huì)有新的甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)，最快也要等到2013年望京區(qū)域的幾個(gè)項(xiàng)目落成，而中服地塊項(xiàng)目至少要到2014年才能上市?！?謝靖宇表示。目前北京主要有六大寫字樓區(qū)域，分別為cbd區(qū)域、東長安街、燕莎區(qū)域、東二環(huán)區(qū)域、金融街和中關(guān)村，現(xiàn)在只有cbd東擴(kuò)的區(qū)域還有潛在供應(yīng)，其他區(qū)域可用土地基本枯竭。top 【北京中匯廣場深陷產(chǎn)權(quán)糾紛的漩渦 】 北京東二環(huán)核心地段，建筑體量高達(dá)12萬平方米，保守估計(jì)資產(chǎn)總值40億元，本屬于黃金項(xiàng)目的中匯廣場卻因?yàn)橐粓鰰缛粘志玫漠a(chǎn)權(quán)糾紛而未能兌現(xiàn)其黃金價(jià)值，成為京城久負(fù)盛名的問題樓盤。而今年3月，項(xiàng)目最初的開發(fā)商st昌魚突如其來的一紙狀告，讓這個(gè)問題樓盤背后的復(fù)雜糾紛再次浮出水面。悲催的是，這場發(fā)生在中天宏業(yè)和st昌魚之間的搶樓大戰(zhàn)至今勝負(fù)未果，難言結(jié)束，陰霾之下的中匯廣場在2011年終究曙光難現(xiàn)，命薄至此，實(shí)非其他項(xiàng)目可比。北京中匯廣場搏命訴訟仍在進(jìn)行2011年3月，st昌魚一紙簡單的公告再次將已經(jīng)易名為中匯廣場的華普中心推向輿論焦點(diǎn)，糾紛再次上演。公告稱中天宏業(yè)搶占華普中心i段項(xiàng)目并非法對(duì)外招租。中匯廣場關(guān)系到st昌魚90%的資產(chǎn)，st昌魚寄希望于奪回資產(chǎn)使公司扭虧為盈，而中天宏業(yè)則希望結(jié)束論戰(zhàn)使大廈租售走上正軌。這之后的4月1日，st昌魚申請(qǐng)至北京市第一中級(jí)人民法院的終審民事裁定書下達(dá)，裁定結(jié)果為駁回中地公司申請(qǐng)撤銷仲裁裁決的請(qǐng)求，維持原仲裁，這意味著st昌魚對(duì)于中匯廣場產(chǎn)權(quán)的爭奪暫處下風(fēng)。然而，這場關(guān)系到st昌魚存亡的官司依然難言結(jié)束，據(jù)媒體的調(diào)查和梳理，有跡象表明，這場官司或許會(huì)在進(jìn)一步的法庭審理中出現(xiàn)新變數(shù)。步步驚心的搶樓大戰(zhàn)在利益面前，一切合同的漏洞都成為雙方緊抓不放相互攻擊的利器。在中天宏業(yè)與st昌魚耗時(shí)4年的爭奪戰(zhàn)中，預(yù)售漏洞、交易監(jiān)管漏洞、限外阻礙、上市公司信息披露監(jiān)管不嚴(yán)等等問題紛紛浮出水面。中匯廣場前身華普中心i段的開發(fā)始于2001年，但2003年開始的房地產(chǎn)調(diào)控使得該項(xiàng)目資金日益捉襟見肘，以至于到2005年10月因資金短缺一度停工，總共29層的大樓只建到14層。負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的st昌魚旗下中地公司不得不尋求融資，并于2006年6月與中天宏業(yè)（摩根大通證券和香港瑞安建業(yè)聯(lián)手成立）簽署合作協(xié)議，獲得11.09億元款項(xiàng)，中天宏業(yè)以項(xiàng)目收購的形式承接華普中心大廈i段的項(xiàng)目后續(xù)投入和開發(fā)。恰恰是這次合作為日后的搶樓大戰(zhàn)埋下了深深的隱患。處于資金饑渴困境的中地公司在合作伊始就受制于人，在簽署的合同中留有模糊地帶。在2008年限外令引發(fā)的一系列問題下，爭戰(zhàn)雙方就支付款11.09億元是建樓款還是購樓款各執(zhí)一詞，論戰(zhàn)激烈。就在激戰(zhàn)期間，2009年初的一天夜里，中天宏業(yè)組織約200名不明身份人員沖入華普中心工地，搶占了此片大樓，自此，華普中心便處于中天宏業(yè)的控制之下。而2009年8月，中天宏業(yè)向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁的結(jié)果下達(dá)，認(rèn)定11.09億元為購樓款，該項(xiàng)目權(quán)屬中天宏業(yè)。2009年末，華普中心易名為中匯廣場重新上市，然而等待他的依然是無休止的訴訟和爭議。從2001年至今，中匯廣場可謂見證了北京10年房地產(chǎn)的風(fēng)風(fēng)雨雨，而其自身卻一直深陷訴訟泥潭，糾紛陰魂不散，雖地處繁華商圈，卻落得門前冷落車馬稀的下場，這座地處核心商圈黃金地段的項(xiàng)目始終逃脫不了噩夢般的命運(yùn)。top【從擴(kuò)張到退出 房地產(chǎn)外資利用臨調(diào)】被房地產(chǎn)企業(yè)與地方平臺(tái)所寄予融資厚望的利用外資渠道，也已被“調(diào)結(jié)構(gòu)”的調(diào)控目標(biāo)滲透。新年伊始，監(jiān)管層便對(duì)外資利用提出了“穩(wěn)規(guī)模、優(yōu)結(jié)構(gòu)、上水平”的新監(jiān)控目標(biāo)。而作為調(diào)整的體現(xiàn)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家發(fā)改委、商務(wù)部已經(jīng)聯(lián)合下發(fā)了今年的第12號(hào)令外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2011年修訂）（下稱指導(dǎo)目錄），并要求自2012年1月30日起施行。入世10周年之際，在這份新增鼓勵(lì)類條目、減少限制類和禁止類條目的最新指導(dǎo)目錄中，外資進(jìn)入中國內(nèi)地房地產(chǎn)的限制仍是鐵板一塊，這令不少向往開放的期盼者頗為惆悵，擔(dān)憂外資融資渠道將會(huì)收窄。實(shí)際上，2011年，作為服務(wù)業(yè)的吸金大戶，房地產(chǎn)行業(yè)利用外資規(guī)模盡管保持了快速增長，但在國內(nèi)外市場環(huán)境以及房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控下，去年9月以來，快速增長的勢頭已經(jīng)開始出現(xiàn)分歧。一方面，退出內(nèi)地市場的個(gè)案不斷涌現(xiàn)，且調(diào)性頗高；另一方面，部分外資亦開始逆勢拿地，逐漸加碼。如今，2012年調(diào)控持續(xù)的定調(diào)已經(jīng)明確，監(jiān)管層也頻頻表示強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域外商直接投資的監(jiān)管，其向市場傳達(dá)的信號(hào)，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，已經(jīng)意味著今年外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資將更加明顯地分化與復(fù)雜。2011：外資未遠(yuǎn)離美國外國房地產(chǎn)投資者協(xié)會(huì)（afire）的一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，在全球最佳的房地產(chǎn)投資地區(qū)中，中國位列第三。這并非偶然，普遍的市場觀點(diǎn)認(rèn)為，中國吸收外資的長期優(yōu)勢正在形成，而高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)則成為了外資青睞的對(duì)象。近幾年來，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài)。從摩根士丹利、高盛、花旗、黑石等國際基金到港臺(tái)、英國、中東等區(qū)域兇猛流入的熱錢，2006年，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為外商投資的第二大領(lǐng)域。國家發(fā)改委對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究所副研究員陳長纓稱，“在第三產(chǎn)業(yè)中，外資進(jìn)入最多的是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)業(yè)是外資進(jìn)入最多的服務(wù)行業(yè)，2001年房地產(chǎn)外資占全部外資比重為11%，2006年上升到13.1%，2010年則高達(dá)22.7%?！边M(jìn)入“十二五”開局之年，隨著貨幣政策的回歸常態(tài)以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，無論是財(cái)政收入增長減緩、力保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地方政府，還是融資大門層層關(guān)閉的房地產(chǎn)行業(yè)，都對(duì)外資有著更甚往年的熱情。這從統(tǒng)計(jì)局逐月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以驗(yàn)證。去年10月以前，境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以利用外資為渠道的同比資金增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他渠道與平均值。除一季度同比增長速度為45.2%外，前三季累積的同比增長速度已經(jīng)超過了50%。其中，16月份的同比增長速度更是突破75.5%，成為2008年以來的同比最高值。不過，2011年前三季的兇猛態(tài)勢，在進(jìn)入10月后，開始有所回落。其中110月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資同比增速回降到32.4%，到11月份，這一同比數(shù)據(jù)更進(jìn)一步滑落至16.6%。與之相對(duì)應(yīng)，外管局的fdi數(shù)據(jù)也自10月份開始回落。但也同時(shí)由于前三季高增長的“底盤效應(yīng)”，在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管去年四季度房地產(chǎn)利用外資的增長速度有所回落，但全年來看，外資利用的規(guī)模仍是保持了相對(duì)較快的增長。糾結(jié)：從擴(kuò)張到退出去年10月份以來，外資進(jìn)入的兇猛態(tài)勢卻開始有所遲疑。增速回落的原因被歸結(jié)為發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，債務(wù)危機(jī)嚴(yán)重，新興經(jīng)濟(jì)體通脹抬頭，不穩(wěn)定因素增加以及房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的累積效應(yīng)。市場上也開始傳出外資撤資事件。dtz戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)主管伍惠敏接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，上海出現(xiàn)了境外業(yè)主拋盤的現(xiàn)象，且有明顯增加跡象。而且，進(jìn)入2011年第四季度后，外資購入大宗物業(yè)的交易基本停滯。昔日的喧囂頗有降溫之感。9月底，黑石將其持有的上海channel1購物中心95%的股權(quán)，出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司，作價(jià)14.6億元，成為去年外資撤出中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場第一案。該購物中心在2008年被黑石以10億元價(jià)格收入囊中。出租率一直維持至90%。將如此高收益資產(chǎn)賣出，也難怪黑石被一部分觀點(diǎn)解讀為對(duì)中國房地產(chǎn)市場用腳投票。但事實(shí)并非如此。廖俊平解釋，“黑石的退出更多是因?yàn)槠湓O(shè)定的投資周期到期，且已實(shí)現(xiàn)了預(yù)期收益。在美國，他們可能是將這些物業(yè)轉(zhuǎn)手給其它更偏好安全性的社?；鸬?，而不是出售?！北本┲性禺a(chǎn)亦分析稱，目前外資對(duì)中國房地產(chǎn)市場并未完全看空。趁機(jī)加倉內(nèi)地房地產(chǎn)投資的外資也不在少數(shù)。包括駿豪地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、仁恒集團(tuán)、和記黃埔等這些在各級(jí)政府目錄上一直是外資身份的港資房企紛紛加大了在內(nèi)地的并購、拿地速度。嘉德置地、黑石、摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多國際投資公司也以不同形式在北京、上海、廣州、大連等重點(diǎn)城市連連掃貨。“有進(jìn)有出，這并不矛盾，只能說明外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場上有著非常重要的作用?！蔽榛菝舯硎?。2012年：發(fā)掘“藍(lán)?！钡赓Y撤出內(nèi)地房地產(chǎn)市場是否成為一種趨勢？接受本報(bào)記者采訪的市場人士和研究人士都出言謹(jǐn)慎。渴求資金的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從中感受到一絲失意?！?012年包括地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的社會(huì)融資需求肯定是要增長的，樓市疲軟，融資渠道的持續(xù)關(guān)閘已經(jīng)讓公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不斷變壞，今年一二季度會(huì)最關(guān)鍵，有一部分企業(yè)已經(jīng)把外資當(dāng)做了救命稻草?！币晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示。該人士更表示，在“十二五”的一系列發(fā)展規(guī)劃實(shí)施中，由于寬松貨幣效應(yīng)逐漸消失、地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)財(cái)稅減少，各級(jí)地方政府迫于發(fā)展壓力，也越來越看重對(duì)外資的招商引資。“大部分都用在了基礎(chǔ)建設(shè)、新區(qū)開發(fā)、重點(diǎn)項(xiàng)目等固定資產(chǎn)投資上。2012年也是如此，多數(shù)的地方政府工作報(bào)告中都提及了大力引進(jìn)外資?！痹撊耸坷^續(xù)表示。內(nèi)地市場對(duì)外資的需求增加已無爭議。不過，商務(wù)部相關(guān)人士曾表示，2012年的利用外資增長規(guī)模并不樂觀。一方面，自去年以來觸發(fā)部分投資者向美元區(qū)回流的國內(nèi)外市場環(huán)境依然存在。另一方面，進(jìn)入新年，“穩(wěn)規(guī)模、優(yōu)結(jié)構(gòu)、上水平”新外資利用監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)也讓一直被當(dāng)作綁架經(jīng)濟(jì)罪魁禍?zhǔn)椎姆康禺a(chǎn)企業(yè)與負(fù)債累累的地方政府再次招風(fēng)?！斑@種態(tài)勢下，未來外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資會(huì)出現(xiàn)不同的態(tài)度，進(jìn)出的流動(dòng)性更強(qiáng)，并且對(duì)于中國房地產(chǎn)市場的投資也會(huì)更加細(xì)分?！鄙鲜龅禺a(chǎn)人士分析。這種新的變化趨勢也在部分外資機(jī)構(gòu)處得到證實(shí)，這些外資機(jī)構(gòu)正在低調(diào)尋找“藍(lán)?！?，比如商業(yè)地產(chǎn)。新加坡凱德置地旗下零售業(yè)地產(chǎn)凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司，2011年10月中在港交所正式掛牌上市。并稱，計(jì)劃在3至5年內(nèi)將其內(nèi)地的購物中心由現(xiàn)時(shí)55家增至100家。伍惠敏分析認(rèn)為，從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，外資直接投資內(nèi)地房地產(chǎn)的資金同比仍是上漲的，而其主要投資類型正在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)?！巴赓Y本來就有零售等服務(wù)業(yè)方面的先天優(yōu)勢，如果再捆綁商業(yè)地產(chǎn)，有可能探索完善的產(chǎn)業(yè)鏈，藍(lán)海并不是空想。”中山大學(xué)房地產(chǎn)咨詢研究中心廖俊平教授向本報(bào)記者介紹，外資對(duì)中國房地產(chǎn)的一、二級(jí)市場均有介入，其慣用途徑包括：收購中國房地產(chǎn)公司的債券和股票；借助地產(chǎn)基金吸引境外資本，在房地產(chǎn)尾盤階段進(jìn)行整體收購。top【地產(chǎn)大佬扎堆外灘地王 神秘“第三方”萬達(dá)現(xiàn)身】摘要：一家開發(fā)商在金蟬脫殼的過程中，將一眾地產(chǎn)大佬都卷入博弈；上海外灘“地王”易主大戲，就像一場逆向推理的偵探小說，隨著情節(jié)的展開，令觀眾慢慢看出前期一連串交易的輪廓。據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道 一家開發(fā)商在金蟬脫殼的過程中，將一眾地產(chǎn)大佬都卷入博弈；上海外灘“地王”易主大戲，就像一場逆向推理的偵探小說，隨著情節(jié)的展開，令觀眾慢慢看出前期一連串交易的輪廓。從解決土地出讓款項(xiàng)的資金騰挪，直至股權(quán)主導(dǎo)權(quán)的爭執(zhí)突顯，外灘8-1地塊的操作過程始終充滿變數(shù)。隨著這出“地王”紛爭大戲的漸入高潮，神秘“第三方”萬達(dá)簡介最新動(dòng)態(tài)終于現(xiàn)身。為萬達(dá)“量身定制”2011年年底，原本平淡的上海房地產(chǎn)市場被2枚“重磅炸彈”連續(xù)引爆。先由soho中國簡介最新動(dòng)態(tài)(00410.hk)宣布，以40億元代價(jià)間接持有了外灘8-1地塊50%股權(quán)；隨即復(fù)星國際(00656.hk)不甘示弱，稱對(duì)這一收購持反對(duì)意見。在雙方各執(zhí)一詞的“口水戰(zhàn)”中，早已低調(diào)購得外灘8-1地塊酒店權(quán)益的第三方，無意間被“捅”了出來。根據(jù)soho中國的公告內(nèi)容，外灘8-1地塊占地面積約4.5472萬平方米，總建筑面積為42.2825萬平方米，規(guī)劃用作辦公、商業(yè)、金融及文化藝術(shù)用途。在地上可售建筑面積的26.9968萬平方米之中，3