2012鎮(zhèn)江房地產市場調研報告50P.doc

鎮(zhèn)江房地產市場調研報告一、鎮(zhèn)江基本情況1.1 鎮(zhèn)江市概況鎮(zhèn)江是一座具有 3500 多年歷史的文化名城，又是一座集港口、工貿、旅游于一體的 新興工貿、旅游城市。 鎮(zhèn)江地處長江和京杭大運河 “ 十字黃金水道 ” 的交匯處，是長三角重要制造業(yè)基地和能源基地、長三角區(qū)域物流中心城市。鎮(zhèn)江下轄丹陽、句容、揚中三個縣級市，丹徒、京口、潤州三個區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)， 總面積 3843 平 方公里，人口 290 萬。 是一座港口型開放城市。1.2 地理位置鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長江下游南岸，三面環(huán)山，一面環(huán)水東南接常州市，西鄰南京市，北與揚州市、泰州市隔江相望。公路方面，鎮(zhèn)江對外的快速交通主要依賴滬寧高速公路,潤揚大橋維系和江北的交通聯(lián)系。和滬寧線其它城市相比,鎮(zhèn)江對外交通狀況最差:主城區(qū)距離滬寧高速公路最遠(15公里)。高鐵通車后對區(qū)域和周邊長三角城市的通達性有很大提升，高鐵站點設在丹徒區(qū)，對于丹徒區(qū)加快城市化進程，逐步發(fā)展成熟，融入傳統(tǒng)意義上的鎮(zhèn)江市區(qū)也有一定的提升作用。鎮(zhèn)江處于滬寧線靠近南京的一端,到南京和上海的距離分別為80和220公里這個距離意味著鎮(zhèn)江基本不能接收上海的輻射。對于南京來說，部分南京人可能會考慮到距離南京較近的句容置業(yè)。1.3 自然人文環(huán)境鎮(zhèn)江是國家級歷史文化名城，有深厚的文化積淀，吳文化發(fā)源地。著名景點多鎮(zhèn)江古為吳地，當?shù)胤窖詾閰钦Z。但是隨著北人南遷，尤其是歷史上有名的 “ 永嘉南渡 ” 之后，鎮(zhèn)江居民就主要由江北人組成，方言改為江淮次方言，只有丹陽市、常州、無錫、蘇州等地至今仍保留吳語。鎮(zhèn)江市區(qū)同南區(qū)幾個吳語縣認同感不高。鎮(zhèn)江人性格保守、好安逸、地方治安好。1.4 行政區(qū)劃鎮(zhèn)江市為江蘇省省轄市，現(xiàn)轄京口、潤州、丹徒三區(qū)，代管句容、丹陽、揚中三市。另有國家級經濟技術開發(fā)區(qū) - 鎮(zhèn)江新區(qū)，行使市轄區(qū)經濟、社會管理權限。鎮(zhèn)江全市總面積2414 平方公里，人口 311 萬人。市人民政府 駐京口區(qū)正東路 39 號。全市共有 51 個鎮(zhèn)（街道）。其中 : 鎮(zhèn) 41 個， 街道辦事處10 個。丹陽市轄 13 個鎮(zhèn)，句容市轄10 個鎮(zhèn)，揚中市轄 5 個鎮(zhèn)，丹徒區(qū)轄 7 個鎮(zhèn)，京口區(qū)轄 2 個鎮(zhèn)、 4 個街道辦事處，潤州區(qū)轄 1 個鎮(zhèn)、 4 個街道辦事處，鎮(zhèn)江新區(qū)轄 3 個鎮(zhèn)、 2 個街道辦事處。 縣 / 市 /面積（人口（萬政府駐地京口區(qū)33227.49三茅鎮(zhèn)揚中市105980.6蘭陵路丹陽市138562華陽鎮(zhèn)句容市218.921.7金港大道鎮(zhèn)江新區(qū)61136丹徒新區(qū)丹徒區(qū)132.6824潤州路潤州區(qū)12636京口路注： 鎮(zhèn)江新區(qū)并非正式市轄區(qū)，但享有市轄區(qū)經濟、社會管理權限，故列入詳述。 二、宏觀經濟發(fā)展分析2.1 鎮(zhèn)江經濟概況鎮(zhèn)江是一座產業(yè)特色明顯的新興工業(yè)城。擁有2 個國家級開發(fā)區(qū)、 6 個省級開發(fā)區(qū)、 5 個國家級高新技術產業(yè)基地，擁有世界主要的錨鏈生產基地、全球單廠規(guī)模最大的高檔銅版紙生產基地、中國最大的汽車發(fā)動機缸體和醋酸生產基地，正逐步成為以 機械、化工、造紙三大主導產業(yè)， 電子信息、新材料、交通設備、食品、電力五大優(yōu)勢產業(yè)，船舶及船用設備、工程電器、五金工具、眼鏡、香醋等十大產業(yè)集群為主體的長三角地區(qū)重要的先進制造業(yè)基地。改革開放以來，已有 80 多個國家和地區(qū)的 1300 多家外資企業(yè)在鎮(zhèn)江投資，包括 20 多家世界 500 強企業(yè)。未來鎮(zhèn)江將以沿江基礎產業(yè)與沿路高新產業(yè)，現(xiàn)代制造業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)并舉的產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。重點形成以鞏固發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和旅游業(yè)為主的優(yōu)勢特色產業(yè)；錯位發(fā)展物流業(yè)和光電子產業(yè)為主的新興特色產業(yè)。鎮(zhèn)江 2011 年 gdp 在江蘇排名第 10，房價排名第7 。市gdp（億）人口(萬)人均gdp房價蘇州11000691159189.611636無錫6800518131274.18667常州3750342109649.17392南京6250624100160.312284鎮(zhèn)江250026893283.587100揚州275047058510.648090南通430078954499.377456泰州260050151896.214997徐州370090640838.855582鹽城2800800350005127淮安170051033333.333952連云港155046633261.85134宿遷135051526213.5936851）、經濟在江蘇處于中游水平初步測算，2011年全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值2500億元，按可比價計算比上年增長12.3%。人均地區(qū)生產總值（按常住人口計算）93283.58元，增長11.2%，按現(xiàn)行匯率計算折合11736美元。2）、服務業(yè)發(fā)達程度一般，私營經濟 gdp占比五成。鎮(zhèn)江的高端企業(yè)主群體相對較少。鎮(zhèn)江目前的經濟核心是以工業(yè)為主。二三產業(yè)之比為 1.49:1 。而鎮(zhèn)江的私營企業(yè)規(guī)模在江蘇亦僅處于中游，活躍程度一般。民營企業(yè)對于全市經濟增長的貢獻率達到 50% 左右。這一個數(shù)字在嘉興是89.5% ，在蘇州、無錫均在 75%。說明鎮(zhèn)江的高端企業(yè)主群體相對較少。3）、城市本地人口總量小，外來人口數(shù)量大鎮(zhèn)江本地常住人口的數(shù)量不大，據 2010 年人口普查最新數(shù)據，全市常住人口 311 萬人，較 10 年前增長 7.47% 。但隨著鎮(zhèn)江城區(qū)改造發(fā)展，外來人口增速明顯，外來人口基本來自于蘇北和安徽為主，消費能力有限。2.2 城市板塊各區(qū)塊城市功能分工明顯，人口的擴散與導入速度依賴鎮(zhèn)江未來城市產業(yè)經濟的發(fā)展速度從區(qū)塊功能定位上看，丹徒居住性質較強，但由于區(qū)位原因，規(guī)劃成型周期難以確定。且從觀念上，傳統(tǒng)的鎮(zhèn)江人對于丹徒普遍存在一定的抗性，認為不屬于市區(qū)，是“鄉(xiāng)下“的概念。因而區(qū)域人口導入面臨較大的困難。分區(qū)板塊用地面積（平方公里）規(guī)劃人口（萬）功能主城主城核心區(qū)2530城市主中心區(qū)，商業(yè)金融旅游服務中心南徐新城2020行政、文化、商務和生活居住區(qū)丁卯新城2020大學城和光電子高新技術產業(yè)區(qū)丹徒1515高新技術產業(yè)、第三產業(yè)和生活居住區(qū)南山風景區(qū)12休閑度假、森林公園西翼（高資、龍口）157.5港口、基礎產業(yè)帶、區(qū)域物流中心、城市生活區(qū)東翼（大港、諫壁）3112.5基礎產業(yè)帶、城市生活區(qū)三、宏觀政策分析3.1 相關政策匯總1）、保障性住房發(fā)展（ 2012.02 ）鎮(zhèn)江市今年計劃新建各類保障性住房11800套（間），其中，新建公共租賃住房（含廉租房）6000套（間），新增廉租住房補貼1500戶，新建經濟適用房3000套，新建限價商品房2800套，實施和平路西、綠竹巷北、榮慶里等城市棚戶區(qū)（危舊房）改造3970戶。此外，拆遷安置房仍然是建設的重中之重。計劃新開工拆遷安置房279萬平方米、2.67萬套；計劃竣工230萬平方米、2.2萬套。2） 丹徒區(qū)約束商品房買賣樓盤合同條款備案率100% （2011.4）丹徒工商局開始對 商品房買賣合同 格式條款進行備案。同時，工商部門聯(lián)合法院、房管局、住建局、律師事務所等，對房地產企業(yè)的合同條款進行重點審查，尋找 “ 霸王條款 ” 。如今按規(guī)定開發(fā)商必須將取得備案號的合同在售樓現(xiàn)場公示。 3）、鎮(zhèn)江市關于契稅政策 鎮(zhèn)江市自 2010 年 10 月 1 日起，對個人購買 90 及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按稅率征收契稅。對個人購買 90 以上、 144 以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按 1.5% 稅率征收契稅；對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按3% 稅率征收契稅。商品住房以房地產主管部門契約鑒證時間為準，存量住房以房地產主管部門契約登記受理時間為準。 3.2 政策總結1 ）多重政策的疊加效果造成市場的觀望情緒。2 ）投資需求受到明顯影響。投資客減少，目前市場客戶主要以剛需自住客為主，對產品品質和價格敏感度高。3 ）系列調控措施中 “ 限購 ” 力度最大。但因為三線城市沒有限購，所以實際影響小。4 ）鎮(zhèn)江城市建設改造力度不減，新建項目供應量預計較大。供過于求，將是未來一段時間的主流市場態(tài)勢。四、鎮(zhèn)江土地市場分析4.1 鎮(zhèn)江市區(qū)一級土地市場整體分析2011年土地成交量同比上漲6%，成交金額同比上漲61%，平均地價同比上漲51.3%。2005年以來，鎮(zhèn)江市區(qū)土地成交量呈現(xiàn)倒“s”型；2006年成交3501畝，創(chuàng)造了2008年以前的最高記錄；這一年，中南集團拿地700畝，開發(fā)了濱江項目中南世紀城；和融集團拿地500畝，開發(fā)了低密度社區(qū)優(yōu)山美地。在經歷了2008年的土地市場低谷之后，從2009年開始，土地市場成交量大幅攀升；2009年，蘇寧置業(yè)進駐鎮(zhèn)江，拿下大市口黃金地塊50畝；帝寶花園酒店在學府路拿地100余畝，開發(fā)五星級酒店；萬達、常發(fā)進駐鎮(zhèn)江南廣場，共拿地近200畝，開創(chuàng)鎮(zhèn)江高鐵南廣場城市綜合圈新時代。2010年，中冶進駐鎮(zhèn)江，在江蘇大學北片拿下360畝地；首創(chuàng)進駐鎮(zhèn)江，在丁卯區(qū)拿地86畝；同時，萬科再次拿地500畝，中南再次拿地800余畝，土地熱度再次升溫。步入2011年，鎮(zhèn)江市土地成交量達到峰值，恒大、招商、寶龍、中建、綠地紛紛進駐鎮(zhèn)江。從2008年開始，鎮(zhèn)江土地的價格進入一個快速增長的階段。2011年鎮(zhèn)江市區(qū)土地總成交4193畝，同比上漲6%；平均成交地價為298.82萬元/畝，同比上漲51.3%；成交總金額125.33億元，同比上漲61%。大量的土地成交和地價的上漲推動了鎮(zhèn)江市房地產業(yè)的發(fā)展和房地產價格的上升。而不同階段拿地企業(yè)開發(fā)的項目在市場上同時銷售，不同的土地成本也造成了價格的錯位競爭。4.2 鎮(zhèn)江市區(qū)2011年土地行情分析上半年土地市場偏熱，下半年熱度有所下降，流拍頻現(xiàn)2011年共出讓地塊宗數(shù)85宗，地塊時間集中在4月、6月、9月、10月，12月份出讓的17宗土地仍在掛牌中。4月份出讓地塊中包含了大東地塊，6月份包含了新生村地塊，9月份包含了南徐新城體育會展中心地塊4塊（其中3塊遭流拍），10月份包含了綠地高鐵南站綜合體地塊500畝。2011年，鎮(zhèn)江市共成交國有建設用地61宗，成交面積4194畝，成交金額125.33億，成交均價299萬/畝。5月，招商進駐鎮(zhèn)江，砸金30余億，以樓面價5500元/的“地王”價格拿下大東地塊近500畝；7月，中建以15.1億的地價拿地新生村地塊380余畝；10月，綠地正式進駐鎮(zhèn)江，與鎮(zhèn)江市政府簽署合作協(xié)議，將投資100余億元，在鎮(zhèn)江高鐵南站附近打造1492畝的城市綜合體。進入2012年，1、2月份鎮(zhèn)江土地市場沒有供應。3月30日，推出經營性用地。住宅和商住混合是此次供應的主流。具體出讓地塊情況如下：地塊名稱土地位置所屬區(qū)域土地面積土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限保證金起始價起始樓板價出讓時間截止時間（m2）容積率（年）（萬元）（萬元）（元/平米）官塘1號b地塊北至萊山路，東至官塘橋路丹徒區(qū)81491住宅1容積率1.25704100205002012 2012-3-302012-5-2丁崗商業(yè)1號地塊東至鳳棲路，南至105縣道商服用地17460商業(yè)1容積率1.75404202100687 2012-3-302012-5-2原大港中學南地塊南臨東風河，西至經六路大港區(qū)40291商住1容積率2.107015007500886 2012-3-302012-5-2京峴山南路東側地塊南至焦頂山路，西至京峴山南路京口區(qū)30234住宅1容積率1.3702100103502633 2012-3-302012-5-2dt1020東至長香路丹徒區(qū)15054住宅1容積率1.17076038002295 2012-3-302012-5-2精英公寓二期地塊北至南緯一路，西至經十三路京口區(qū)31264住宅1容積率2.88705202600289 2012-3-302012-5-2經十三路東地塊西至經十三路京口區(qū)6955商業(yè)1容積率2.404076018001078 2012-3-302012-5-2通港路東地塊北至揚子江路，西臨通港路京口區(qū)133141商住1容積率2.4170470023500732 2012-3-302012-5-2港南路南地塊北至港南路，西至港中路京口區(qū)29665商住1容積率1.057092046001477 2012-3-302012-5-2趙聲路西地塊東至趙聲路，南至銀山西路大港區(qū)29430商住1容積率2.507011005500748 2012-3-302012-5-2典型地塊地理區(qū)位如下：土地成交詳情如下：地號地塊名稱總建面積/土地用途容積率起步價/萬元成交價/畝/萬元成交價/萬元溢價率樓面價/元/中買單位1-1丁卯橋路北張許北路西側77800商住2.35120003671820052%2339鎮(zhèn)江中恒置業(yè)有限公司1-2煙墩山路東側1號173200商辦1.641450098155007%895鎮(zhèn)江中港投資有限公司1-3張許南路東緯三路北側148010商業(yè)1.2325500147265004%1790鎮(zhèn)江新區(qū)經濟開發(fā)總公司2-1南緯四路北側經十三路東側61865商住2.5660018368003%1099鎮(zhèn)江新區(qū)城市建設投資有限公司3-1象山路以北1號地塊92657商住2.227600469296007%3194鎮(zhèn)江市公共住房投資3-2象山路以北2號地塊92594商住2.227800472298007%3218江蘇萬豐置業(yè)有限公司3-3金山路北側11124商辦0.7268011727804%2499鎮(zhèn)江城投公司4-1南徐大道西延燃氣加氣站地塊146740商業(yè)0.143011880337%128中國石油化工股份有限公司江蘇鎮(zhèn)江石油分公司4-2林隱路6號地塊111300商住3.516000346165003%1482鎮(zhèn)江紅星置業(yè)有限公司4-3黃山西路北地塊81000商住5.4417800842188006%2321頤高集團有限公司4-4大東1號地塊361950商住1.91980007042010002%5553招商局地產控股股份有限公司4-5大東2號地塊188050商住1.46980005181000002%5318招商局地產控股股份有限公司4-6康灣安置房1號地塊11770住宅1.13000206330010%2804江市潤州區(qū)恒發(fā)土地房屋4-7戴家灣安置房地塊210100商住2.7522800208238004%1133鎮(zhèn)江華源置業(yè)有限公司4-8圌山路金港大道交叉口東南地塊300150商業(yè)0.380045550594%185中國石油天然氣股份有限公司江蘇鎮(zhèn)江銷售分公司4-9鎮(zhèn)澄路跨線橋南側300150商業(yè)0.380022600225%87中國石油天然氣股份有限公司江蘇鎮(zhèn)江銷售分公司4-10煙墩山路港南路交叉口東南地塊800400商業(yè)0.3200026000200%75中國石油天然氣股份有限公司江蘇鎮(zhèn)江銷售分公司4-11港中路南沿交叉口東北地塊300150商業(yè)0.3800190013%30中國石油天然氣股份有限公司江蘇鎮(zhèn)江銷售分公司4-12濱江路交叉口地塊300150商業(yè)0.380057100788%237中國石油天然氣股份有限公司江蘇鎮(zhèn)江銷售分公司4-13港南路濱江路交叉口西南地塊300150商業(yè)0.380045600600%187中國石油天然氣股份有限公司江蘇鎮(zhèn)江銷售分公司4-14105縣道以北地塊33500商業(yè)2.51780104208017%621鎮(zhèn)江智仁建材有限公司4-15緯一路東側地塊81600商住2168003241980018%2426常州華凌地產有限公司、瑞昇國際貿易投資有限公司4-16丁卯橋路北張許南路東地塊170250商住2.4536800363378003%2220蔣偉年4-17南緯四路南環(huán)園西路北側地塊113400商住215800197168006%1481鎮(zhèn)江先基置業(yè)有限公司4-18丹徒dt1122190200商住315800177168006%883瑞宇集團有限公司4-19丹徒dt100310900商住1.6440100990125%908鎮(zhèn)江中融置業(yè)發(fā)展有限公司5-1新生村1號地塊235221商住2.159000266600002%2551中建一局集團房地產開發(fā)有限公司5-2新生村2號地塊369910商住2.690000385910001%24605-3南徐路西側66514商業(yè)4.72773029079303%5627鎮(zhèn)江國投置業(yè)開發(fā)有限公司5-4潤興路西側37549科研4.9159014616906%2205江蘇三順實業(yè)有限公司5-6學府路南側12631商住2.4270018828004%5320江蘇康華投資有限公司5-7丁崗煙墩山路西側36055商業(yè)1.0636007438006%1117鎮(zhèn)江瑞城房地產開發(fā)有限公司5-8經十路東側20000商業(yè)5210036722005%5500鎮(zhèn)江京河建筑工程有限公司5-10丁卯橋路南側453.9商業(yè)0.31100551125014%8262鎮(zhèn)江金鷹石化有限公司5-11揚子江路南側199748商住1.81350084140004%1262鎮(zhèn)江開誠置業(yè)有限公司6-1朱方路102號地塊31500商住2.5860046688002%2794鎮(zhèn)江市潤州區(qū)房地產開發(fā)總公司6-2谷陽路東學府路南地塊68100商住3.2613700447140002%2056復億投資控股(上海)有限公司6-3板橋安置房一期地塊135000商住3.117500271177001%1311鎮(zhèn)江紅星置業(yè)有限公司6-4新城市花園安置房四期地塊196100商住3.722000281223001%1137鎮(zhèn)江市公共住房投資建設有限公司6-5金山水城安置房三期1號地塊166800商住316300198165001%989鎮(zhèn)江市公共住房投資建設有限公司6-6金山水城安置房三期2號地塊204000商住2.316300125166002%814鎮(zhèn)江市公共住房投資建設有限公司7-1檀山路東側地塊14051商業(yè)3.39470026549004%3487城投公司7-2金山湖路以東地塊6922商住1.05270027929007%4190新湖置業(yè)有限公司7-4體育會展中心南1號地塊97907商住230000306310003%3166鎮(zhèn)江亞東置業(yè)有限公司7-10運河路菜場地塊6500商住1.018009390013%1385紅星土地整理開發(fā)公司7-11dt1014地塊4822商住11659鎮(zhèn)江市丹徒萬源房地產開發(fā)有限公司7-12dt1125地塊26818商住4.8630018764002%2386新安創(chuàng)恒置業(yè)有限公司7-13dt1126 地塊121413商住2.635000210360003%2965鎮(zhèn)江寶龍置業(yè)有限公司7-14揚子江路南商業(yè)地塊26233商住1.54440011445002%1715新區(qū)經濟開發(fā)總公司7-15萬頃良田安置區(qū)商業(yè)地塊12617商住1.515008516007%1268鎮(zhèn)江瑞城置業(yè)有限公司8-3中華路地塊350400商住41200009351210001%3453鎮(zhèn)江匯豐房地產開發(fā)有限公司8-4檀山路以東地塊285400商住259000290595001%2085上海綠地(集團)有限公司8-5五洲山路以南一號地塊114800商住224200284245001%2134上海綠地(集團)有限公司8-6五洲山路以南二號地塊35500商住2.5630030164002%1802上海綠地(集團)有限公司8-7高鐵站北廣場一號地塊134550商服6.511000360112002%832上海綠地(集團)有限公司8-8高鐵站北廣場二號地塊153000商服513500301138002%902上海綠地(集團)有限公司8-9五洲山路以北一號地塊67700商住2.214000310143002%2112上海綠地(集團)有限公司8-10五洲山路以北二號地塊48400商住210200289105003%2164上海綠地(集團)有限公司五、鎮(zhèn)江市房地產市場分析5.1鎮(zhèn)江市區(qū)商品房市場歷年量價走勢分析 2011年商品房市場成交227萬方，同比上漲10%；成交均價5247元/，同比下降8%。鎮(zhèn)江近幾年供應量穩(wěn)步增長，2011年度市區(qū)供應量達360萬方，較去年增漲43%；成交量在2009年達到峰值后，逐步開始有下降趨勢，2011年相比上年有所回升，市區(qū)商品房共成交227萬，同比2010年上漲10%；2005年以來成交均價穩(wěn)中有升，但11年成交均價回落至5247元/，同比下降8%。從供求關系來看，全年累計供銷比達1.6:1，供需矛盾開始明顯。供需雙方的市場地位倒置，市場仍然以“買方”為主。5.2鎮(zhèn)江市區(qū)2011年商品房市場量價走勢分析保障房刺激明顯，成交均價波動較大全年成交量呈“w”型，全年成交均價呈 “m”型：2011年全年商品房成交量呈現(xiàn)“w”型，導致這一現(xiàn)象的原因就是保障房的大量成交拉高成交量；2011年全年成交均價與成交量互補，呈現(xiàn)“m”型，保障房成交量的增加拉低整體市場成交均價；雙管齊下，造就12月份“谷底”均價：12月份，鎮(zhèn)江市區(qū)價格跌至全年最低，比1月下跌41%：一方面是12月份保障房成交量較大，另一方面是由于年底開發(fā)商為資金回籠采取的降價促銷策略。5.3鎮(zhèn)江市2012年商品房市場量價走勢分析進入3、4月份以來，鎮(zhèn)江市周成交套數(shù)為191套/周，相對之前市場出現(xiàn)一定的成交放量。主要是以“恒大綠洲”、“江南府邸”、“科苑華庭”為代表的項目開始降價打折。通過降價放量的方式，提高項目的去化速度，效果明顯。從價格上看，整體呈下降趨勢，在第15周回到5000元/平米附近。丹徒區(qū)相對于市區(qū)價格下降的幅度更大，這主要是由于當?shù)匦枨蟛蛔悖也糠珠_發(fā)商拿地時間較早，土地成本相對較低，有一定的價格下降空間。從成交量上來看，丹徒區(qū)去化速度為54套/周。2011年度普通住房成交排行榜（按套數(shù)）序號項目名稱行政區(qū)域銷售套數(shù)（套）銷售面積()銷售金額(元)均價（元/）1 風景城邦丹徒34235113.88155882231.004439.33 2 海德公園新區(qū)24425390.54112334911.004424.28 3盛世家園新區(qū)23024590.20109284158.004444.22 4萬科沁園潤州19822097.44175009563.007919.90 5優(yōu)山美地京口18920963.73120880362.005766.17 6萬科潤園潤州18822374.95181732057.008122.12 7東錦花園新區(qū)18014589.9084361324.005782.17 8御景灣花苑新區(qū)16717250.1278353159.004542.18 9歡喜家園丹徒16414726.2069658984.004730.28 10九潤雙子星公寓潤州15411744.2193295801.007943.98 11香榭麗舍丹徒14915524.9366908631.004309.75 12鉆石銘苑新區(qū)14714554.0686011604.005909.80 13永安新城家園丹徒14315683.8279065184.005041.19 14樸園潤州13114361.82112635535.007842.71 15學林雅郡京口12411375.4559977533.005272.54 16香江世紀名城京口12311462.3762700996.005470.16 17四海家園新區(qū)12011674.2041522676.003556.79 18國信宜和潤州11412240.72104368440.008526.33 19畫意江南丹徒11312819.0353442788.004169.02 20江南茗苑潤州1109398.6056408781.006001.83 本年度普通住宅成交排行首位為丹徒新區(qū)的農工商.風景城邦項目，該項目作為丹徒新區(qū)的百萬方大盤，配套齊全，面市時間較早，市場知名度較高，再加上該項目的價格較低，本年度普通住宅共成交342套，成交均價僅4439元/。2012年1季度度普通住房成交排行榜（按套數(shù)）排名項目名稱區(qū)域成交面積()成交金額(元)成交套數(shù)(套)成交均價(元/)1恒大綠洲丹徒區(qū)188129405870017250002中南御錦城京口區(qū)133838030034011760003風景城邦丹徒區(qū)119316328559711053044首創(chuàng)悅府新區(qū)8942492484859355075萬科魅力之城潤州區(qū)10136826054609081506常發(fā)廣場潤州區(qū)8905637541856571597明發(fā)錦繡銀山新區(qū)6882393634796157208亞東樸園京口區(qū)6590551487486083689東郡華庭新區(qū)51962982766758574010招商北固灣京口區(qū)7891931096505411800丹徒區(qū)均價較京口、潤州、丁卯都要低，為4675元/平米。恒大綠洲將產品和價格結合的較好，通過精裝修的 品質和園林，景觀湖的打造做出產品差異化。同時控制總價。 因而取得了較好的銷售情況。但目前也面臨同區(qū)域其它較早拿地的項目的價格競爭。5.4 各行政區(qū)域市場分析1）、京口區(qū)京口區(qū)房地產的發(fā)展主要依靠京口區(qū)獨特的“三校兩山一江”的優(yōu)勢，得益于這些得天獨厚的資源底蘊，造就了中南世紀城、江山名洲、香江花城、中冶藍灣、招商北固灣、優(yōu)山美地等樓盤項目。京口區(qū)的成交均價在鎮(zhèn)江市區(qū)四大行政區(qū)域中也處與領先的地位。除了地理優(yōu)勢，區(qū)域發(fā)展迅猛的主要原因是產品的多樣化和品質化。招商北固灣的面市，給本區(qū)域房地產市場帶來很大的沖擊。首先從價格上創(chuàng)造了京口區(qū)乃至全市區(qū)的標桿，并大幅拉動本區(qū)域整體成交均價；其次從資源上重新引導了鎮(zhèn)江市民對濱江資源的認識，重新塑造的區(qū)域的形象。在售重點樓盤：招商北固灣、中南世紀城、江山名洲【典型項目個案招商北固灣分析】n 項目基本情況區(qū)位資源所處區(qū)域、板塊 鎮(zhèn)江市京口區(qū)北固山現(xiàn)場地址 東吳路與濱水路交匯處周邊配套情況商業(yè)配套大市口商業(yè)中心、龍吟坊商業(yè)街、鎮(zhèn)江國際飯店、鎮(zhèn)江賓館教育配套中山路幼兒園，中山路小學，外國語學校，江蘇大學（北固校區(qū)）醫(yī)療配套第一人民醫(yī)院、江濱醫(yī)院交通配置4路，8路，12路，24路，28路，35路，123路，130路，133路，135路規(guī)劃設計建筑規(guī)劃總體量550000平方米建筑形態(tài)高層、小高層、花園洋房、別墅容積率0.93（一期北）綠化率40%風格建筑風格art-dedo、法式外墻干掛石材裝修情況毛坯 項目形象 投資商名稱招商局地產開發(fā)商鎮(zhèn)江盈勝房地產開發(fā)有限公司代理商上海同策房產咨詢股份有限公司全案推廣紅觀廣告物業(yè)管理招商局物業(yè)鎮(zhèn)江公司產品報價高層均價8500元/平米n 土地獲取資料該項目土地成交時間為2011年5月，土地成交樓面價約5471元。地塊名稱用地性質建設用地面積規(guī)劃建筑面積容積率出讓方式4-4大東1號地塊商住1904173617921.9掛牌4-5大東2號地塊商住1290601884281.46掛牌截止日期出讓起始價成交價樓面價溢價率競得方2011-0519800020100055531.52%招商局地產控股有限公司、盈澤發(fā)展有限公司2011-059800010000053182.04%招商局地產控股有限公司、盈澤發(fā)展有限公司n 區(qū)位及交通情況n 周邊配套情況n 戶型分析目前招商北固灣推出的推出的22#23#樓盤，以三室二廳二衛(wèi)一櫥面積131-166m2大戶型為主，主要面向再改及投資型置業(yè)，另有小部分82m2二室二廳一衛(wèi)一櫥，面向首次置業(yè)家庭。高層a戶型3室2廳2衛(wèi)1廚147.00m2特點：1、三臥室均贈送飄窗2、主臥及客廳朝南，客廳連接南向陽臺3、贈送入戶花園不足：兩次臥均朝北，餐廳面積偏小高層b戶型2室2廳1衛(wèi)1廚82.00m2特點：1、雙臥室朝南2、客餐廳一體化設計，增大空間感不足：無獨立陽臺高層c戶型3室2廳2衛(wèi)1廚131.00m2特點：1、贈送入戶花園2、客廳和小陽臺連接，增大空間感3、主臥有獨立衛(wèi)生間不足：北側臥室及大陽臺可能會存在陽關不足高層d戶型3室2廳2衛(wèi)1廚166.00m2特點：1、2700轉角陽臺2、客餐廳一體化設計，空間開闊3、主臥朝南、次臥連接南側陽臺4、贈送入戶花園2）、潤州區(qū)潤州區(qū)房地產的發(fā)展主要靠“兩山一江”，北靠金山和長江，南靠南山綠核，地理與生態(tài)優(yōu)勢僅次于京口區(qū)。但是，該區(qū)域存在嚴重的分化現(xiàn)象，即，金山板塊發(fā)展一直處于滯后狀態(tài)；而南徐新城板塊屬于政府重點規(guī)劃區(qū)域，隨著新市政的遷入，大幅帶動了板塊的發(fā)展，以萬科為代表的開發(fā)商，點燃了南徐新城開發(fā)的導火索，價格不斷攀升；隨著萬達廣場的逐步成熟，鎮(zhèn)江南廣場商圈的熱度也再被拔高。在售重點樓盤：紅豆江南府邸、遠洋香奈河畔、萬科沁園、國際冠城、國信宜和、樸園上觀【典型項目個案遠洋香奈河畔】n 項目基本情況區(qū)位資源所處區(qū)域、板塊 鎮(zhèn)江市潤州片區(qū)、南山風景區(qū)東側現(xiàn)場地址 鎮(zhèn)江新區(qū)觀塘橋路谷陽路交匯處周邊配套情況商業(yè)配套 沃得購物廣場、沃爾瑪教育配套 觀塘橋鎮(zhèn)中心幼兒園，觀塘中學，美林灣幼兒園醫(yī)療配套 丁卯醫(yī)院，規(guī)劃要求配建社區(qū)衛(wèi)生站交通配置135路、k221路、21路、6路規(guī)劃設計建筑規(guī)劃總體量 約71.5萬平米建筑形態(tài) 小高層、高層、聯(lián)排別墅容積率 1.5綠化率 大于30%風格建筑風格法式風格裝修情況毛坯 項目形象 投資商名稱 遠洋地產開發(fā)商遠洋地產鎮(zhèn)江有限公司代理商天啟&開啟物業(yè)管理待定產品報價高層均價4588元/平米n 區(qū)位及交通情況該項目位于鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江市潤州區(qū)，南山風景區(qū)東側，觀塘路以東、谷陽路以北。該項目距離京口區(qū)老城中心約4公里。該項目周邊有135路、k221路、21路、6路公交往返京口區(qū)大市口，交通較為便捷。n 周邊配套情況教育：觀塘橋鎮(zhèn)中心幼兒園，觀塘中學，美林灣幼兒園醫(yī)療：丁卯醫(yī)院、觀塘醫(yī)院 商業(yè)：沃爾瑪、沃得購物廣場n 戶型分析a戶型2室2廳1衛(wèi) 約94m2特點：1、南北通透，主臥朝南2、客餐一體化設計，增大空間感b戶型2室2廳1衛(wèi) 95m2特點：1、客廳方正、雙廳相連2、主臥帶180弧形觀景陽臺c戶型3室2廳1衛(wèi) 103m2特點：1、南北通透2、主臥帶180弧形觀景陽臺d戶型 3室2廳1衛(wèi) 105m2特點：1、南北通透2、主臥帶180弧形觀景陽臺e戶型 3室2廳2衛(wèi) 118m2特點：1、南北通透，主臥、書房朝南2、主臥帶獨立衣帽間及衛(wèi)生間f戶型 3室2廳2衛(wèi) 118m2特點：1、客廳寬闊，和陽臺相連，通風好2、主臥帶獨立衣帽間及衛(wèi)生間g戶型 3室2廳2衛(wèi) 136m2特點：1、客廳寬闊，和陽臺相連，通風好2、主臥帶獨立衣帽間及衛(wèi)生間【典型項目個案紅豆江南府邸】n 項目基本情況區(qū)位資源所處區(qū)域、板塊 鎮(zhèn)江市潤州區(qū)金山板塊現(xiàn)場地址 鎮(zhèn)江市中山北路、和平路交匯處周邊配套情況商業(yè)配套 黃山商場，大市口商圈、八佰伴教育配套 鎮(zhèn)江市桃園中心小學、寶蓋路小學、潤州實驗幼兒園、鎮(zhèn)江二中、鎮(zhèn)江六中醫(yī)療配套 第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、黃山醫(yī)院交通配置公交104，133，15，130，17，40，115，2，34路規(guī)劃設計建筑規(guī)劃總體量 125723萬平方米建筑形態(tài) 高層、別墅容積率 1綠化率 30%風格建筑風格簡約歐式外墻 局部石材裝修情況毛坯 項目形象 投資商名稱 紅豆集團開發(fā)商無錫紅豆置業(yè)有限公司鎮(zhèn)江分公司 物業(yè)管理紅豆物業(yè)產品報價高層均價8500-9000元/平米n 土地獲取資料本項目為西荷花塘地塊，地塊取得時間為2002年8月，總建設用地面積為125723m2，總建設規(guī)模125723 m2，容積率1.0，競得人為無錫紅豆置業(yè)有限公司。地塊名稱用地性質建設用地面積規(guī)劃建筑面積容積率出讓方式西荷花塘地塊居住1257231257231掛牌截止日期出讓起始價成交價樓面價溢價率競得方2002年8月1760020250161115.06%無錫紅豆置業(yè)有限公司n 區(qū)位及交通情況該項目位于鎮(zhèn)江市潤州區(qū)金山板塊、北臨金山公園風景區(qū)（鎮(zhèn)江市中山北路、和平路交匯處），周邊有公交路線104，133，15，130，17，40，115，2，34路。距離大市口商務區(qū)約3公里，車程五分鐘。周邊交通便利。n 周邊配套情況商業(yè)：大市口商業(yè)中心、八佰伴、黃山商場酒店：海洋大酒店、京口飯店、鎮(zhèn)江賓館 教育：鎮(zhèn)江市桃園中心小學、寶蓋路小學、潤州實驗幼兒園、鎮(zhèn)江二中、鎮(zhèn)江六中 醫(yī)療：第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院n 戶型分析a戶型4室2廳2衛(wèi)1廚 171m2特點：1、主臥、次臥朝南、三個臥室均贈送飄窗2、贈送面積大b戶型2室2廳1衛(wèi)1廚 109m2 特點：1、雙臥室朝南2、客餐廳一體化設計，增大空間感不足：次臥有遮擋，采光不足c戶型3室2廳2衛(wèi)1廚142m2特點：1、雙臥室朝南2、客廳和小陽臺連接，增大空間感3、主臥有獨立衛(wèi)生間d戶型2室2廳1衛(wèi)1廚115m2特點：1、贈送面積約20m2，贈送面積大2、客餐廳一體化設計，空間開闊3、贈送入戶花園d戶型2室2廳1衛(wèi)1廚92m23）、丹徒新區(qū)丹徒新區(qū)位于鎮(zhèn)江南部，距離市區(qū)9公里，是政府重點規(guī)的新區(qū)之一。鎮(zhèn)江市政府旨在建設“綠色丹徒、生態(tài)丹徒”，依靠“兩山四水”的自然條件，具有環(huán)境資源上的極大優(yōu)勢。丹徒新區(qū)自身配套較為欠缺，丹徒新區(qū)房地產市場發(fā)展相對緩慢。鎮(zhèn)江寶龍城市廣場是位于丹徒核心的總投資30億元、總建筑面積約55萬平方米的大型商業(yè)綜合體。項目規(guī)劃有大型購物中心、商業(yè)步行街、酒店式公寓、商務酒店、辦公樓、高檔住宅于一體的大型城市綜合體項目。項目在今年將部分完工。項目建成后將對完善丹徒新城城市功能，提升丹徒新城商業(yè)層次，促進丹徒區(qū)城市經濟起到積極推動作用。從區(qū)位上看，丹徒區(qū)與市中心潤州區(qū)和京口區(qū)有南山風景區(qū)相隔，一路上被眾多占有區(qū)位優(yōu)勢的競爭對手阻隔、攔截。因而價格上丹徒區(qū)上升空間有限。 住宅市場上面同一區(qū)域價格差距非常大。恒大綠洲高層公寓售價5600元/平米（裝修），同區(qū)域風景城邦特價房只要2900元/平米。墅市場方面，得益于區(qū)域別墅市場較低的價格因而相對較受歡迎。區(qū)域內公寓價格多集中在4000-5000元/，別墅多集中在8000-9000元/。在售重點樓盤：恒大綠洲、畫意江南、風景城邦、香格里拉、駙馬山莊【典型項目個案恒大綠洲】項目基本情況區(qū)位資源所處區(qū)域、板塊 鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)現(xiàn)場地址 312國道與鎮(zhèn)榮公路交匯處，銘基商貿城東側周邊配套情況商業(yè)配套 丹徒世紀華聯(lián)、冠城商業(yè)中心（在建）、寶龍城市廣場（規(guī)劃中）、谷陽大酒店教育配套 丹徒實驗中學、丹徒大港中學醫(yī)療配套 丹徒區(qū)人民醫(yī)院 交通配置6路、21路、91路、k221路、鎮(zhèn)榮專線京滬高鐵鎮(zhèn)江站規(guī)劃設計建筑規(guī)劃總體量 232000平方米建筑形態(tài) 高層容積率 3綠化率 54%風格建筑風格新古典主義歐陸御湖城外墻 裝修情況精裝修 項目形象 投資商名稱 恒大地產開發(fā)商鎮(zhèn)江佳祺置業(yè)有限公司代理商遠創(chuàng)廣告全案推廣中府廣告（南京）物業(yè)管理金碧物業(yè)產品報價高層均價5600元/平米n 土地獲取資料該項目土地成交時間為2010年9月，土地成交樓面價約1004元/平米。地塊名稱用地性質建設用地面積規(guī)劃建筑面積容積率出讓方式g1011地塊住宅1160603481811.03.0掛牌g1012地塊住宅829802489411.03.0掛牌g1013地塊住宅829802489411.03.0掛牌截止