06佳豪商業(yè)廣場項目深度訪談報告.doc

深度訪談報告西寧佳豪商業(yè)廣場中國西寧序 言本次針對佳豪商業(yè)廣場項目面向西寧市各行各業(yè)有關(guān)人士做的深度訪談采訪，其目的是為了從不同行業(yè)、階層人士處收集對項目有參考價值的信息和意見及建議，以便為項目產(chǎn)品定位分析及論證提供一些借鑒和幫助。本次深度訪談采訪采取兩種形式：一是訪談人員直接與被采訪對象進(jìn)行當(dāng)面交談，以咨詢和提問的方式向被采訪對象了解一些相關(guān)信息和情況；二是通過設(shè)計好的調(diào)查問卷的形式，讓被訪談對象現(xiàn)場填寫問卷調(diào)查表，并加之訪談人員現(xiàn)場與被訪談?wù)呔鸵恍﹩栴}進(jìn)行交流，而了解有關(guān)信息和情況；本次深度訪談采訪對象范圍廣，基本包括了當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)各階層的人士，其中主要有：公務(wù)員、服務(wù)行業(yè)人員、個體經(jīng)營戶、以及商務(wù)人士。訪談紀(jì)要1.0銀行、行政及企事業(yè)單位人員訪談1.1訪談時間：7月13日7月15日1.2訪談地點：小橋農(nóng)業(yè)銀行、交通大廈1.3采訪方式：直接交談、現(xiàn)場提問采訪1.4訪談對象：1.4.1銀行職員（1人）1.4.2省公路建設(shè)管理局人員（1人）1.5訪談人數(shù)：2人1.6訪談問題1.6.1你經(jīng)常去哪些場所消費(fèi)？1.6.2你認(rèn)為目前在西寧市購物、休閑、娛樂方便嗎？1.6.3你認(rèn)為目前西寧市與蘭州市相比，在商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)環(huán)境上還有哪些地方需要補(bǔ)充和提升？1.6.4你認(rèn)為商業(yè)巷今后打造成為集購物、休閑、娛樂、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購物中心合適嗎？1.6.5請你談?wù)劚卷椖拷ǔ珊髸窈蟮纳虡I(yè)巷乃至整個西寧市有什么樣的影響？1.6.6你能給本項目一些建設(shè)性意見嗎？謝謝！1.7訪談信息分析總結(jié)通過直接交談、現(xiàn)場提問采訪方式，總結(jié)出以下回饋的信息：1.7.1在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者消費(fèi)一般會選擇去西寧市一些較高檔的百貨店、專賣店、餐飲、娛樂場所進(jìn)行購物和消費(fèi)，另外他們也會經(jīng)常去蘭州、西安等其它城市去購物消費(fèi)。1.7.2在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者都認(rèn)為西寧市的購物、娛樂、休閑不是很發(fā)達(dá)且購物消費(fèi)不是太方便，與西北地區(qū)蘭州和西安兩地城市相比，顯得相對比較落后；1.7.3在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者認(rèn)為西寧市當(dāng)?shù)匦枰粋€大型的綜合購物中心來提升西寧市在西北地區(qū)的整體形象和地位。因此，他們期待本項目今后打造成一個一站式的集購物、休閑、娛樂、餐飲、康體、文化消費(fèi)的現(xiàn)代購物場所。 1.7.4在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者希望今后本項目能夠引進(jìn)一些國際知名品牌。例如：沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、麥當(dāng)勞、必勝客等這樣的超市和西式快餐店；1.7.5在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者希望今后本項目的購物環(huán)境、裝修風(fēng)格、經(jīng)營檔次、商品種類都能夠達(dá)到較高檔次。1.7.6在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者對商品的品牌比較注重，傾向于國內(nèi)的一、二線品牌，同時對國際的一些知名品牌也表現(xiàn)出了購買的欲望。1.7.6在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者年齡在35歲40歲之間，月工資在3000元以上。2.0服務(wù)行業(yè)人員訪談2.1訪談時間：7月13日7月15日2.2訪談地點：出租車上、專賣店、餐飲店2.3訪談對象：2.3.1賣場導(dǎo)購服務(wù)人員（2人）2.3.2出租車司機(jī)（2人）2.3.3飯店服務(wù)員（3人）2.4采訪方式：直接交談、現(xiàn)場提問采訪2.5訪談人數(shù)：72.6訪談問題2.6.1你購物、消費(fèi)經(jīng)常去哪里？2.6.2你感覺現(xiàn)在在西寧購物、休閑、娛樂方便嗎？2.6.3你感覺目前西寧市本地需不需要引進(jìn)一些大型的綜合超市和西式快餐店，例如：沃爾瑪、家樂福、必勝客、麥當(dāng)勞。2.6.4你認(rèn)為商業(yè)巷今后打造成為集購物、休閑、娛樂、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購物中心是否合適？2.7訪談信息分析總結(jié)通過直接提問訪談和問卷調(diào)查、現(xiàn)場交談的兩種方式，總結(jié)出以下回饋信息2.7.1在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者購物逛街消費(fèi)一般會選擇去西寧市城西區(qū)的商業(yè)巷；城中區(qū)的地下購物商城、洞天購物商城、三豐商貿(mào)城；城東區(qū)的義烏商貿(mào)城、義東商貿(mào)城、以及火車站附近的小商品批發(fā)市場。2.7.2在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者認(rèn)為當(dāng)?shù)刭徫?、休閑、娛樂沒有給他們帶來什么不方便的地方；2.7.3在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者對本項目今后打造為大型綜合的購物中心表現(xiàn)出無所謂的態(tài)度，其分析原因是由于他們對購物中心的概念還不是很清楚，但是希望出現(xiàn)一個；2.7.4在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者希望西寧市今后有一些例如像沃爾瑪、家樂福、麥當(dāng)勞、必勝客這樣的國際知名大型綜合超市和西式快餐店進(jìn)入西寧；同時希望西寧市今后能增加一些新的時尚、休閑、娛樂的元素。2.7.5在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者對商品的檔次和價位傾向于大眾、但是對于一般的國內(nèi)一、二線品牌也表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的購買欲望。2.7.6在被采訪者當(dāng)中，這些采訪者的年齡在18歲30歲之間，月收入在600元1200元之間。3.0個體經(jīng)營戶訪談3.1訪談時間：7月1516日3.2訪談地點：五四大街、勝利路、西關(guān)大街、商業(yè)巷、西大街等臨街商鋪3.3訪談對象：3.3.1服裝專賣店老板（4人）3.3.2煙酒專賣店老板（1人）3.3.3珠寶玉器專賣店老板（2人）3.3.4化妝品專賣店老板（2人）3.4訪談人數(shù)：9人3.5訪談方式：調(diào)查問卷，現(xiàn)場訪談的方式3.6訪談問題3.6.1你認(rèn)為現(xiàn)在西寧市哪個地方商業(yè)經(jīng)營環(huán)境良好？3.6.2你覺得現(xiàn)在的商業(yè)巷經(jīng)營環(huán)境怎樣？需要升級換代嗎？3.6.3你覺得商業(yè)巷今后打造成為集購物、休閑、娛樂、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購物中心是否合適？3.6.4你在西寧當(dāng)?shù)亟?jīng)營多少年了？經(jīng)營狀況如何？3.6.5本項目今后有自營、租賃、聯(lián)營三種經(jīng)營方式，你希望選擇哪種經(jīng)營方式來進(jìn)行經(jīng)營？3.6.6本項目今后要對經(jīng)營商家收取經(jīng)營管理費(fèi)用，并實行統(tǒng)一的招商管理、統(tǒng)一宣傳促銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理等一系列的統(tǒng)一集中式管理，針對這種收費(fèi)及管理方式你能夠理解和接受嗎？3.6.7如果對上述第6個問題能夠表示理解和接受，那你能夠承受最大的租金及管理費(fèi)是多少？3.7訪談信息分析總結(jié)通過問卷了解和現(xiàn)場交談的方式，總結(jié)出以下回饋信息：3.7.1在被采訪者當(dāng)中，這些個體經(jīng)營戶都認(rèn)為目前西寧市有三個地段商業(yè)經(jīng)營環(huán)境良好。它們分別是：城西區(qū)商業(yè)巷周邊一公里區(qū)域范圍內(nèi)；城中區(qū)王府井百貨周邊一公里區(qū)域范圍內(nèi)；大十字周邊區(qū)域一公里區(qū)域范圍內(nèi)。3.7.2在被采訪者當(dāng)中，有五個受訪者認(rèn)為目前商業(yè)巷的整體商業(yè)環(huán)境需要在商家經(jīng)營檔次、購物環(huán)境、商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)及業(yè)種上有待進(jìn)行升級提升；另外有四個受訪者認(rèn)為目前商業(yè)巷經(jīng)營環(huán)境不需要進(jìn)行升級調(diào)整；其分析原因是這些經(jīng)營商家是站在各自利益的角度去思考本項目定位的。3.7.3在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者對于商業(yè)巷今后打造成大型綜合購物中心持中立態(tài)度，他們很關(guān)心今后項目經(jīng)營檔次定位問題。在受訪者人數(shù)當(dāng)中，有六人認(rèn)為以后項目的經(jīng)營檔次不適宜定位中高檔，而是在現(xiàn)有的經(jīng)營檔次上稍微拔高一點；另外三人覺得無所謂。3.7.4在被采訪者當(dāng)中，有六人對項目后期的經(jīng)營管理走聯(lián)營統(tǒng)一收銀的方式表示明確反對，有三人表示理解可以接受；但是他們所有人都希望能夠獨立自主經(jīng)營。3.7.5在被采訪者當(dāng)中，所有受訪者都表現(xiàn)出了在今后項目建成后想在商業(yè)巷經(jīng)營開店或投資的愿望。3.7.6在被采訪者當(dāng)中，有五人認(rèn)為今后項目的合理租金范圍在35元/天；有四人認(rèn)為今后項目的合理租金范圍在510元/天。3.7.7在被采訪者當(dāng)中，其中有四人是來自浙江、二人來自江蘇、一人來自湖北、一人是當(dāng)?shù)氐?。其中這些來自外省的經(jīng)營商家在西寧市當(dāng)?shù)爻掷m(xù)經(jīng)營的時間在八年以上，而且他們認(rèn)為在西寧做生意還可以，經(jīng)營狀況良好，有意愿長期在當(dāng)?shù)亟?jīng)商下去。4.0商務(wù)人士訪談4.1訪談時間：7月18日7月20日4.2訪談地點：三田世紀(jì)廣場、西關(guān)大街水電大廈4.3訪談對象：4.3.1 司變林 西寧嘉和裝飾設(shè)計有限公司 執(zhí)行總經(jīng)理4.3.2 伏天慶 西寧國美電器有限公司 總經(jīng)理4.4訪談方式：直接交談、現(xiàn)場提問采訪4.5訪談人數(shù)：2人4.6訪談問題4.6.1你購物、消費(fèi)經(jīng)常去哪里？4.6.2你覺得現(xiàn)在在西寧購物、休閑、娛樂方便嗎？4.6.3你覺得將來西寧市的商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿υ鯓樱?.6.4你覺得西寧市當(dāng)?shù)氐挠绣X人都是些做什么行業(yè)的?4.6.5你是否有長期在西寧本地做投資經(jīng)營的打算？4.6.6你覺得商業(yè)巷今后打造成為集購物、休閑、娛樂、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購物中心合適嗎？4.7訪談信息分析總結(jié)通過直接交談、現(xiàn)場提問采訪方式，總結(jié)出以下回饋的信息：4.7.1在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者消費(fèi)一般會選擇去西寧市一些較高檔的百貨店、專賣店、餐飲、娛樂場所進(jìn)行購物和消費(fèi)，另外他們也會經(jīng)常去蘭州、西安等其它城市去購物消費(fèi)。4.7.2在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者都認(rèn)為西寧市的購物、娛樂、休閑不是很發(fā)達(dá)且購物消費(fèi)不是太方便，與西北地區(qū)蘭州和西安兩地城市相比，顯得相對比較落后。4.7.3在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者認(rèn)為西寧市當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)市場發(fā)展空間較大、市民消費(fèi)購買力較強(qiáng)、但消費(fèi)意識不是很強(qiáng)、需要加以刺激與引導(dǎo)，因此，對投資者和經(jīng)營商家有較大的商機(jī)存在，所以比較看好未來西寧市商業(yè)市場的發(fā)展。4.7.4在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者一致認(rèn)為西寧市當(dāng)?shù)赜绣X人主要有四類：一是當(dāng)?shù)氐囊恍┱賳T；二是來西寧市經(jīng)營多年的一些外地商人，如浙江、江蘇來這邊經(jīng)商賺到錢的人較多；三是當(dāng)?shù)氐囊恍┙鸬V老板；四是周邊地區(qū)的一些牧民；4.7.5在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者明確表示會在西寧一直持續(xù)投資經(jīng)商下去。4.7.6在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者認(rèn)為西寧市當(dāng)?shù)匦枰粋€大型的綜合購物中心來提升西寧市在西北地區(qū)的整體形象和地位。因此，他們期待本項目今后打造成一個一站式的集購物、休閑、娛樂、餐飲、康體、文化消費(fèi)的現(xiàn)代購物場所。綜 述通過這次對西寧市當(dāng)?shù)馗餍懈鳂I(yè)的人士進(jìn)行深度訪談采訪信息匯總分析，波特對項目總結(jié)出以下六點建議：第一：從項目的功能定位角度考慮，本項目需要包含購物、休閑、娛樂的功能，并且需要從這三方面添加一些新的元素和亮點，從而來提升西寧市當(dāng)?shù)刭徫?、休閑、娛樂的經(jīng)營檔次和發(fā)展水平，以便滿足西寧市當(dāng)?shù)匦姓笫聵I(yè)單位公務(wù)員、私企老板的消費(fèi)意識及消費(fèi)水平。第二：從項目的經(jīng)營定位角度考慮，本項目在購物中心的整體經(jīng)營檔次定位上，不適合走中高檔經(jīng)營品牌路線，要以中檔經(jīng)營品牌為主，高檔及低檔經(jīng)營品牌為輔的經(jīng)營方針。第三：從本項目招商角度考慮，本項目需要引進(jìn)例如：沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、必勝客、麥當(dāng)勞、星巴克等這樣的國際知名大型綜合超市、西式快餐及咖啡，以便提升西寧城市在西北地區(qū)的形象和地位，同時迎合西寧消費(fèi)者對一些國際知名品牌的渴望和追求，以及為他們提供新的體驗式項目消費(fèi)的目的。第四：從項目尋找投資者的角度考慮，本項目需要重點對當(dāng)?shù)氐恼賳T、外地商人（尤其是在西