2012年姜堰在售樓盤調(diào)研報告30p.doc

2012年姜堰在售樓盤調(diào)研報告1、德馳金郡項目名稱：德馳金郡項目定位英倫風(fēng)范親水社區(qū)配套情況項目姜堰二中、二附中、東橋小學(xué)、四中分校 、城東派出所 。 位置姜堰大道859號（老通揚運河北邊）主力面積89-132平米規(guī)模指標占地面積:37084平方米建筑面積:92710平方米 價格區(qū)間（元/平米）均價5100元/平方米，特價房3998元物業(yè)類型洋房、多層、18f,29f高層去化情況多層去化幾乎100%，還剩2-3套，高層11# 47%，12#28%?？傮w評價：小區(qū)容積率較高，舒適度不高，但價格相對便宜，較吸引眼球。小區(qū)鳥瞰圖：小區(qū)區(qū)位圖：1、 推盤量一期2010年12月18日首次開盤，此次開盤推出的4、5、6號樓，房源為多層 ，分別有兩房和三房兩種戶型，共推出72套房源。二期德馳金郡2011年1月11日推出的多層7號樓，推出房源24套，均價4300元/，優(yōu)惠是交2萬預(yù)約金抵3萬房款，開盤當天一次性付清99折，現(xiàn)24套房源已售罄。1、2、3號多層蓄水，預(yù)計春節(jié)后推出，具體時間未定。徳馳金郡2011年3月23日二次開盤，推出2、3號樓，共60套，為臨水景觀多層房，均價5200元/，現(xiàn)在一次性付款，96折，按揭98折。德馳金郡于2011年10月30日推出高層，面積為85的兩房、130三房，均價4900元/，全款95折，按揭99折，2013年初交房。12月中旬將加推一棟高層。德馳金郡高層面積為85的兩房、130三房，全款97折，按揭99折，現(xiàn)買房最低首付僅10%。驚爆價3998元/起，2013年初交房。2、 戶型配比兩房兩廳一衛(wèi)50%，三房兩廳兩衛(wèi)50%。3、 項目品質(zhì)建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)格4、 產(chǎn)品推廣廣告語：德馳金郡，將英倫生活空運至姜堰。外立面色調(diào)：暖色。5、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1. 離學(xué)校較近，附近教育設(shè)施發(fā)達，上學(xué)方便；2. 價位相對于老城區(qū)，較便宜，而且特價房3998比較吸引人；3. 小區(qū)現(xiàn)在進入到中后期銷售，沒有后續(xù)再開發(fā)的房屋劣勢：1. 位置相對來說較偏，周邊配套不齊全；2. 小區(qū)較小，入住率不高，人氣不足。3. 東邊3棟29f的高層，擋住邊上的建筑和后邊的高層采光。 6、客群分析：購房人群多為下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)的生意人員，為小孩上學(xué)的學(xué)區(qū)房。 7、下次開盤時間： 還有3棟小高層未開盤，開盤時間未定。2、嘉中名苑項目名稱：嘉中名苑項目定位新加坡花園住區(qū)配套情況毗鄰姜堰人民醫(yī)院，農(nóng)業(yè)銀行，東有姜堰四中，西鄰姜堰中學(xué)，旁邊還有東橋小學(xué)，東橋幼兒園位置振興路和古田路交叉口主力面積46-156平米規(guī)模指標總用地面積34273平方米總建筑面積12萬平方米。價格區(qū)間（元/平米）均價7200元每平米，一次性9.4折，貸款9.7折物業(yè)類型高層，商鋪去化情況22.31%總體評價：小區(qū)位置較優(yōu)，配套設(shè)施齊全，但是價格較高。 小區(qū)鳥瞰圖：1、 推盤量 一期2011年十月四日推出，目前在售的還有50幾套，全款9.3折，貸款9.6折，一期2013年年底交房。二期2011年12月30日推出2#，3#面積在46-156平米，均價在7200元，全款9.4折，貸款9.7折。2、 戶型配比 一室一廳，兩室兩廳，三室兩廳 面積46-156平米3、 項目品質(zhì) 建筑風(fēng)格：新加坡風(fēng)情4、 產(chǎn)品推廣 廣告語：姜中邊，公園旁，學(xué)府名?。?色調(diào)：暖色調(diào)5、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、在主城區(qū)市中心里，配套設(shè)施齊全，學(xué)校，公園，醫(yī)院都在附近，生活方便；2、樓間距較其他小區(qū)大，采光好；3、貼近大自然，空氣清新，休閑娛樂好去處；劣勢：1、價格太高，購買力不高； 2、小區(qū)容積率太高，比較擁擠，舒適度不高6、客群分析購房人群多為學(xué)區(qū)房和養(yǎng)老房居多。7.下期開盤時間3、錦宸國際花園 小區(qū)實景：項目名稱：錦宸國際花園項目定位水景地產(chǎn)，三邊環(huán)水18萬平方米西班牙中央生活社18萬平方米西班牙中央生活社配套情況市政府基礎(chǔ)物業(yè)用房，娛樂健身設(shè)施，休閑場所位置姜堰市馬廣路219號主力面積140平米規(guī)模指標占地面積:45356平米建筑面積:9.8萬平方米價格區(qū)間（元/平米）均價5600元每平米，全款9.6折，按揭9.8折，2012年5月交房物業(yè)類型排屋、小高層，院落式商鋪和高層商業(yè)綜合樓去化情況小高層總共剩20套，戶型140平米。總體評價：環(huán)境不錯，但是位置相對較偏。1、 推盤量 錦宸國際花園共有別墅52戶，小高層130戶。小高層將于1月8日開盤，2012年5月交房，面積90-170平方米，開盤均價5400元/，物業(yè)公司為恒佳，物業(yè)費別墅2元每平米，別墅將賣現(xiàn)房。390萬一套2、 戶型配比總戶數(shù)182戶，別墅52套，小高層130套。當期交房戶數(shù)130戶，90-170平米3、 項目品質(zhì)建筑風(fēng)格:簡約風(fēng)格4、 產(chǎn)品推廣廣告語：色調(diào)：淺黃色和紅色5、 優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、 小高層是統(tǒng)一安裝地源熱泵系統(tǒng)，別墅是一戶一套地源熱泵系統(tǒng)，別墅還采用地暖系統(tǒng)；2、 戶型設(shè)計較合理，沒有不通透的戶型3、 容積率低，舒適度較高。劣勢：1、 小區(qū)里面沒有什么特別的景觀小品和組團綠化；2、 小區(qū)戶數(shù)太少，后期物業(yè)費較難收，請不到非常好的物業(yè)公司。6、 客群分析 購房人群多為改善性需求。 7、下期開盤時間：具體時間未定 4、宏博錦園 小區(qū)實景：項目名稱：宏博錦園項目定位電梯多層洋房，勵才中學(xué)，姜堰中學(xué)學(xué)區(qū)房18萬平方米西班牙中央生活社18萬平方米西班牙中央生活社配套情況市政府基礎(chǔ)物業(yè)用房，娛樂健身設(shè)施，休閑場所位置姜堰市馬廣路219號主力面積140平米規(guī)模指標占地面積:34183平米建筑面積:98820平方米價格區(qū)間（元/平米）均價6000元左右，現(xiàn)辦理vip卡，付5萬抵7萬另有團購活動（教師醫(yī)生5人以上）有1萬優(yōu)惠，開盤當天一次性9.7折，貸款9.9折物業(yè)類型電梯多層、高層，去化情況2012年5月27日開盤，推出7,8,9棟高層，總共128套面積80-130平米項目簡介：宏博錦園小區(qū)位于勵才路的西側(cè)，南靠長江路重點學(xué)?！皠畈胖袑W(xué)”、“南苑中學(xué)”，北面省重點中學(xué)“姜堰中學(xué)”隔河相望。小區(qū)共由8棟高層、6棟電梯花園洋房組成，多層：7層，1梯2戶。高層：17、22層，2梯2戶、2梯3戶。宏博錦園現(xiàn)預(yù)約辦理 vip 卡付 5 萬抵 7 萬,均價預(yù)計6200元/。預(yù)計2012年5月開盤。目前均價6000元，交房時間在2013年年底?？赡苊髂?月份就交房。7、 推盤量 小區(qū)共由8棟高層、6棟電梯花園洋房組成，多層：7層，1梯2戶。高層：17、22層，2梯2戶、2梯3戶。一期推出2012年5月27日開盤，推出7,8,9棟高層，總共128套。戶型配比總戶數(shù)594戶，多層168套，小高層426套?，F(xiàn)在在售的是最北邊2棟高層 和一棟多層8、 項目品質(zhì)建筑風(fēng)格:簡約風(fēng)格9、 產(chǎn)品推廣廣告語：學(xué)區(qū)房，公園邊色調(diào)：淺黃色和酒紅色10、 優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、 靠學(xué)校較近，上學(xué)方便學(xué)區(qū)房；2、 純住宅小區(qū)，比較安靜舒適，不會顯得吵。3、 容積率較低，舒適度較高。劣勢：3、 小區(qū)里面沒有什么特別的景觀小品和組團綠化；2、 戶型面積偏大，小戶型面積比例較少。11、 客群分析 購房人群多為學(xué)區(qū)房要求。 12、下期開盤時間：具體時間未定5、中天清華園項目名稱：中天清華園項目定位宜居生態(tài)樓盤，教育地產(chǎn)，精裝修單身公寓。配套情況超市：蘇果超市，菜場：南苑菜場、小梁山菜場酒店：黃河大酒店 花園大酒店休閑娛樂：威仕堡健身房學(xué)校：姜堰中學(xué)，勵才中學(xué)，羅塘小學(xué)，南苑小學(xué)交通：7路(姜中南大門下)位置姜堰中學(xué)南大門對面主力面積精裝修小戶型9#，46-79平米規(guī)模指標總用地面積94194平方米總建筑面積294753萬平方米。價格區(qū)間（元/平米）均價7500元每平米，三年返租15%，1-3年可原價回購物業(yè)類型高層，商鋪去化情況22.31%項目簡介：中天清華園位于姜堰市區(qū)，東鄰人民公園，北鄰姜堰中學(xué)，西鄰人民路。由泰州市中天房地產(chǎn)開發(fā)有些公司開發(fā)，周邊醫(yī)療設(shè)施齊全，姜堰第一人民醫(yī)院，第二人民醫(yī)院近在咫尺，省級重點中學(xué)，姜堰中學(xué)，姜堰五中，勵才中學(xué)環(huán)抱總占地為 94194，總建筑面積為294753。由14棟住宅和2棟精裝修公寓組成。小區(qū)鳥瞰圖：5、 推盤量 一期小公寓2010年推出，價格4900-6900不等，物業(yè)費1.5元，一期2011年年底交房。二期2011年8月16日8月18日開盤，推出9#面積在46-79平米，均價在6800元，分面積優(yōu)惠50-200元每平米，另外一次性9.7折。9#于2012年4月30日交房。6、 戶型配比 一室一廳，一室兩廳 面積46-79平米，目前兩棟小公寓472戶已交付7、 項目品質(zhì) 建筑風(fēng)格：簡約風(fēng)格8、 產(chǎn)品推廣 廣告語：市中心，公園旁，全配套，姜中河對岸； 色調(diào)：冷色調(diào)5、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、在主城區(qū)市中心里，配套設(shè)施齊全，學(xué)校，公園，醫(yī)院都在附近，生活方便；2、目前小公寓是現(xiàn)房，即買即住，而且可以返租回購；3、車位配比1:1，停車方便，綠化能夠得到維護；劣勢：1、價格太高，購買力不高； 2、小區(qū)容積率太高，樓間距較小，采光受影響，小區(qū)比較擁擠，舒適度不高6、客群分析購房人群多為學(xué)區(qū)房。6、東方明珠城 小區(qū)實景：項目名稱：東方明珠城項目定位宜居生態(tài)住宅18萬平方米西班牙中央生活社18萬平方米西班牙中央生活社配套情況姜堰二中、姜堰二附中、姜堰四中分校、姜堰四中、實驗小學(xué)及東橋小學(xué)。擁有近6000平米中央水景花園。位置姜堰市姜堰大道1068號主力面積80-140平米，首付2萬上學(xué)區(qū)房，規(guī)模指標占地面積:15302平米建筑面積:15302平方米價格區(qū)間（元/平米）多層均價3300元每平米起售，高層4700，多層5100元。全款9.8折，按揭9.9折，2012年年底交房物業(yè)類型多層，小高層去化情況小高層總共剩20套，戶型140平米。總體評價：項目位置較偏，價格相對便宜，上學(xué)比較方便。12、 推盤量東方明珠城現(xiàn)在銷售的是最后一期，于2011年6月18日加推76套房源，面積在88-125平米，均價在5200元每平米優(yōu)惠1個點。于2011年8月推出3棟小高層，1棟多層為100套房源，面積在80-135平米戶型配比戶數(shù)158戶，主要以三房為主，配有少量的小戶型13、 項目品質(zhì)建筑風(fēng)格:簡約風(fēng)格14、 產(chǎn)品推廣廣告語：學(xué)區(qū)房，中央景觀小區(qū)色調(diào)：淺橙色15、 優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、 多層價格相對比較便宜，性價比高；2、 學(xué)區(qū)房，上學(xué)方便。3、 容積率低，舒適度較高。4、小區(qū)基本已經(jīng)成型，后期沒有在開發(fā)的工程。劣勢：4、 小區(qū)規(guī)模太小，后期物業(yè)費很難收取，；5、 位置相對于老城區(qū)的樓盤，位置上較偏，配套不是很齊全。16、 客群分析 購房人群多為剛性需求，和對小區(qū)價位有講究的小區(qū)。 7、藍岳首府項目名稱：嘉中名苑項目定位姜堰首席花園式住區(qū)配套情況毗鄰姜堰市政府、三水學(xué)校、銀行內(nèi)部娛樂會所，基礎(chǔ)娛樂健身設(shè)施，物業(yè)用房位置姜堰市姜堰大道99號主力面積80-160平米規(guī)模指標總用地面積63650平方米總建筑面積241229平方米。一期占地面積37932平米，建筑面積16萬平米價格區(qū)間（元/平米）優(yōu)惠為：低首付5.8萬，月供1800元，面積80-160平，均價5000元/，另新增十套特價每平方讓利680元物業(yè)類型25-32f高層，商鋪去化情況20%總體評價： 藍岳首府是藍岳集團進駐姜堰的首個項目，項目北至姜堰大道，南至羅塘西路，東至上海路，處于姜堰市城市新城板塊，未來的政府聚集地。項目總占地面積為63650.4，總建面241229；其中一期占地37932，一期建筑面積約160000，由2棟商業(yè)和5棟高層住宅組成。藍岳首府規(guī)劃為歐洲新古典品質(zhì)社區(qū)，以皇家園林的氛圍來演繹低調(diào)而奢華的新古典品質(zhì)。藍岳集團以“為生活更健康”為集團使命，打造集“居住、休閑、娛樂、餐飲” 一站式全方位的城市綜合體。小區(qū)鳥瞰圖：9、 推盤量 一期2011年十月一日4#開盤，戶型有95平米和127平米，均價在4788元每平米，一期2013年交房。2011年11月18日加推了1#，2#，面積在80-160平米，價格4788-5000元每平米，特價房4600，近期有買房送汽車的活動，活動截止到2012年3月4日2012年3月22日到現(xiàn)在，低首付5.8萬，月供1800元，面積80-160平，均價5000元/，另新增十套特價每平方讓利680元.10、 戶型配比 兩室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi) 面積80-160平米11、 項目品質(zhì) 建筑風(fēng)格：歐洲新古典主義12、 產(chǎn)品推廣 廣告語：藍岳首府姜堰首席花園式社區(qū)； 色調(diào)：淺黃色13、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、價格便宜，優(yōu)惠幅度大而且首府只需5.8萬，性價比高；2、面積和戶型選擇性較大；劣勢：1、綠化率低，容積率高，小區(qū)舒適度不高； 2、剩余房源以大面積的為主，難以銷售。 3、一期交房時間較晚 4、位置靠近西城區(qū)，比較偏遠，沒有好的學(xué)區(qū)14、客群分析購房人群多為剛需和首改客戶。15.下期開盤時間：時間未定，推3#，6#高層項目名稱：藍岳相府項目定位德式生活住區(qū)配套情況勵才中學(xué)、五中、南苑小學(xué)、姜堰賓館、菜場、各大銀行等基本娛樂設(shè)施位置姜堰市人民中路106號主力面積85-135平米規(guī)模指標總用地面積78280平方米總建筑面積28萬平方米。價格區(qū)間（元/平米）一期2#7#均價5300元每平米，購房一次性享受9.7折，貸款9.9折，再享受11888元，3#均價在5300元每平米全款9.5折，貸款9.7折物業(yè)類型16-33f高層，2-7f沿街商鋪去化情況52%總體評價：藍岳相府項目是由藍岳集團進駐姜堰后打造的第二個大型高檔、高層住宅社區(qū)，且被評為姜堰市首席國家康居示范小區(qū)。項目北側(cè)為長江西路，東側(cè)為人民中路，南側(cè)為規(guī)劃路（體育路），西側(cè)為規(guī)劃路（前進路）。項目總占地78280平米，總建筑面積約280000平米，由沿街商鋪與高層住宅組成。建成后的藍岳相府將展現(xiàn)原汁原味的德式生活元素，體現(xiàn)德式建筑莊重與雅致的獨特氣質(zhì)，呈現(xiàn)高品位格調(diào)的德式風(fēng)情。 8、藍岳相府小區(qū)鳥瞰圖：13、 推盤量 一期2011年10月22日推出2#，7#共158套，全款9.7折，貸款9.9折，一期2013年年底交房。二期2012年3月加推出3#均價在5300元，全款9.5折，貸款9.7折。14、 戶型配比 兩室兩廳，三室兩廳 面積85-135平米15、 項目品質(zhì) 建筑風(fēng)格：德式風(fēng)情16、 產(chǎn)品推廣 廣告語：最德國，醉生活； 色調(diào)：淺黃色5、優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1、在主城區(qū)市中心里，配套設(shè)施齊全，學(xué)校，公園，醫(yī)院都在附近，生活方便；2、價格較其他家樓盤便宜，性價比高；3、小區(qū)停車位較多，配比較高，后期業(yè)主停車方便劣勢：1、一期交房時間較晚，到2013年12月31日。 2、小區(qū)容積率太高，比較擁擠，舒適度不高6、客群分析購房人群多為學(xué)區(qū)房和剛需客戶局多。7.下期開盤時間：具體時間未定9、東方不夜城項目名稱：東方不夜城項目定位一站式購物中心，四星級酒店，高檔公寓，寫字樓綜合體項目配套情況南鄰新市民廣場、步行街，北接錦宸、蘇果商圈，西與黃河大酒店隔路相望，東臨三水河休閑綠化帶?；A(chǔ)物業(yè)用房，健身娛樂設(shè)施位置姜堰市人民中路99號主力面積90-130平米規(guī)模指標總用地面積79479平方米，包括3502平米的規(guī)劃道路面積和75977凈面積總建筑面積236070平方米。價格區(qū)間（元/平米）均價6250元每平米，一次性9.5折，貸款9.8折物業(yè)類型高層，寫字樓，公寓，酒店，商鋪去化情況85%總體評價：小區(qū)位置較優(yōu)，配套設(shè)施齊全，但是價格較高，建筑密度40.3%，容積率2.97，最高建筑98.7米。 小區(qū)鳥瞰圖：17、 推盤量 一期2010年11月25日推出7#精裝修貴族小公寓，面積在53平米，價格7000元每平米，存2萬抵4萬，后期小公寓8800元每平米，全款9.3折，貸款9.9折。二期2011年10月31日推出13#面積在90-130平米房源在100套左右，均價在6200元，全款9.3折，貸款9.7折。三期2012年7月份推出下一期高層18、 戶型配比 一室一廳，兩室兩廳，三室兩廳，四室兩廳19、項目品質(zhì) 建筑風(fēng)格：新古典風(fēng)情20、 產(chǎn)品推廣 廣告語：普羅旺斯的浪漫風(fēng)情； 色調(diào)：暖色調(diào)，咖啡色21、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、在主城區(qū)市中心里，配套設(shè)施齊全，學(xué)校，公園，醫(yī)院，超市都在附近，生活方便；2、小區(qū)開發(fā)的較早，現(xiàn)在已近初步成型；3、開發(fā)商為全國房地產(chǎn)100強企業(yè)，企業(yè)實力較強；劣勢：1、高層價格高，性價比不高； 2、小區(qū)容積率太高，比較擁擠，舒適度不高 3、小區(qū)里面有商業(yè)，相對于比較凌亂，噪音會比較大。6、客群分析購房人群多為生意者，年輕剛需客戶。7.下期開盤時間：2012年7月份10、東方巴黎城項目名稱：東方巴黎城項目定位景觀居所,宜居生態(tài)地產(chǎn),公園地產(chǎn),花園洋房配套情況未來東橋小學(xué)將整體嵌入項目周邊。內(nèi)部建有雙語幼兒園