社區(qū)如何建立與物委會(huì)和業(yè)委會(huì)良性互動(dòng)關(guān)系.ppt

社區(qū)如何建立與物委會(huì)和業(yè)委會(huì)良性互動(dòng)關(guān)系,主講人：李亞妮 2014.8.17,馬克思說： “社會(huì) 不管其形式如何是什么呢？是人們交互活動(dòng)的產(chǎn)物。” 德國(guó)社會(huì)學(xué)家齊美爾也認(rèn)為， 社會(huì)是通過人們的互動(dòng)而產(chǎn)生的， 各種人際互動(dòng)形式是構(gòu)成宏觀社會(huì)結(jié)構(gòu)的基本材料。互動(dòng)是最基本、 最普遍的日常生活現(xiàn)象，是我們每個(gè)人最直接體驗(yàn)到的社會(huì)現(xiàn)實(shí)。,案例導(dǎo)入,【背景及過程】 F家園位于北京市朝陽區(qū)中部，2002年建成，屬于中高檔私人住宅。小區(qū)內(nèi)有776戶居民，常住戶不到三分之一，其中外籍居民約20-30戶。新式商品房小區(qū)中的三個(gè)主要機(jī)構(gòu)F家園都具備：居委會(huì)派入的常駐工作人員2名、業(yè)主委員會(huì)（委員5名，主任、副主任各1名）以及物業(yè)公司。 2004年11月13日，物業(yè)巡查人員發(fā)現(xiàn)5-2501室的宋先生家裝修時(shí)拆除了剪力墻的1/2，物業(yè)人員要求其停止裝修行為，并將剪力墻恢復(fù)原狀，但宋先生在收到兩次物業(yè)公司的書面通告后并未恢復(fù)。 自此，歷時(shí)7個(gè)月的私拆承重墻糾紛拉開了帷幕。,2004年11月下旬，由于拆墻的噪音過大，宋先生拆墻的事件被同樓業(yè)主發(fā)現(xiàn)，他們以擾民為由報(bào)了110。但宋先生拒絕警察入內(nèi)，并提出因警察的職權(quán)范圍僅在公共領(lǐng)域，若未經(jīng)許可踏入他的私人領(lǐng)地，他將起訴警察。結(jié)果，警察來了兩次都未能入戶解決問題。 接著，同樓業(yè)主寫信給業(yè)主委員會(huì)王主任反映問題，王主任召集業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司和居委會(huì)三方人員上門調(diào)解，但宋先生以他的房屋改造有合法文件為由拒絕調(diào)解人員進(jìn)入，但也并未向調(diào)解人員出示有關(guān)文件。 同年12月初，在業(yè)委會(huì)王主任的督促下，物業(yè)公司根據(jù)其與F家園的物業(yè)管理合同對(duì)宋先生提起了訴訟，要求法院判令宋先生： 1、停止侵害行為，將承重墻恢復(fù)原狀； 2、判令宋先生承擔(dān)訴訟費(fèi)。區(qū)法院于12月3日對(duì)此事立案。,2004年12月4日，宋先生寫了一封公開信，主要是就裝修過程中產(chǎn)生的噪音向同樓業(yè)主道歉，并表示會(huì)與物業(yè)公司以及業(yè)委會(huì)積極配合，消除安全隱患。 2005年1月5日區(qū)人民法院進(jìn)行第一次庭審。 2005年1月15日，業(yè)委會(huì)王主任、1名委員、6名業(yè)主召開了一次討論會(huì)。其中1名業(yè)主因是律師且熱心公益事業(yè)，因此以顧問的身份參會(huì)，另外5名是與宋先生同樓的業(yè)主。此次討論會(huì)主要是律師對(duì)起訴后的法院決定和物業(yè)職責(zé)等相關(guān)問題向大家進(jìn)行了解釋，以使業(yè)主們對(duì)該事件的性質(zhì)和目前進(jìn)展明確認(rèn)識(shí)。,2005年4月15日，F(xiàn)家園召開了書面業(yè)主大會(huì)，請(qǐng)業(yè)主就三件事進(jìn)行表決，其中第三件事就是“是否同意業(yè)委會(huì)根據(jù)國(guó)家法規(guī)，對(duì)5-2501業(yè)主私拆承重墻一事給小區(qū)造成的名譽(yù)及物質(zhì)損失提起訴訟。” 2005年5月14日下午4點(diǎn)，F(xiàn)家園業(yè)委會(huì)在4號(hào)樓大廳開箱驗(yàn)票，由于總投票權(quán)數(shù)沒有達(dá)到法定的數(shù)量，即總數(shù)的2/3，因此這次業(yè)主大會(huì)宣布失敗。 但在有效的78,862票權(quán)數(shù)中，同意向5-2501業(yè)主提起訴訟的有59,890票權(quán)，占49.44%。 經(jīng)過法院6個(gè)月兩次庭審，2005年5月16日法院判決結(jié)果如下：1、按建房集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)方案加固改造；2、必須由建房集團(tuán)驗(yàn)收合格；3、由宋先生承擔(dān)訴訟費(fèi)。,2005年5月31日，業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)代表、物業(yè)公司代表召開了就5-2501問題處理意見的討論會(huì)。 討論了這個(gè)問題的性質(zhì)、經(jīng)過、下一步的行動(dòng)意見。 2005年6月6日召開了有關(guān)5-2501問題調(diào)解會(huì)，有業(yè)主宋先生、業(yè)委會(huì)成員，居委會(huì)、物業(yè)公司代表參加，宋先生向在座的各位道歉，并向5號(hào)樓全體業(yè)主表示歉意。 關(guān)于承重墻加固后恢復(fù)原貌問題，宋先生要求給他一點(diǎn)時(shí)間慎重考慮，他將于2005年6月7日24點(diǎn)前給予書面答復(fù)。 2005年6月7日，宋先生寫了一份承諾書，表示愿意接受法院判決，將被拆的承重墻恢復(fù)原貌，并按法院判決進(jìn)行加固施工，以確保廣大業(yè)主和自身的安全。,至此，整個(gè)私拆承重墻事件告一段落。 從2004年11月13日物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)問題，到2005年6月7日業(yè)主做出承諾，歷時(shí)7個(gè)月，問題解決的方式經(jīng)歷了：物業(yè)公司通告、 國(guó)家司法力量介入（警察干涉）、 內(nèi)部調(diào)解、 國(guó)家司法力量再介入（起訴、法院判決）、 內(nèi)部再調(diào)解五個(gè)過程。 涉及的組織和個(gè)人包括： 物業(yè)公司、街道派出所、F家園業(yè)主委員會(huì)、F家園所在Z社區(qū)居民委員會(huì)、區(qū)人民法院、建筑商、當(dāng)事人宋先生以及小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。 討論問題：看了上述案例你有什么想法？,【分析】 基于本案例糾紛展開的各個(gè)階段、各方解決參與組織和人員，以及同時(shí)期發(fā)生的類似糾紛，如2005年5月北京市平原里小區(qū)17號(hào)樓的頂樓業(yè)主私自改造頂層，2005年6月28日北京市海淀區(qū)清楓華景園某單元101號(hào)和102號(hào)房主私拆承重墻事件，2006年8月26日大連市西崗區(qū)北石道街盛陽山莊25號(hào)樓一樓住戶私拆承重墻事件等，,我們可以總結(jié)出商品房小區(qū)中的糾紛解決一般包括以下幾個(gè)特點(diǎn)： 第一，物業(yè)公司在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題并予以初步的協(xié)調(diào)。 由于商品房小區(qū)中公共設(shè)施的管理和維護(hù)都由物業(yè)公司專門負(fù)責(zé)，因此相對(duì)于居委會(huì)幾個(gè)工作人員管理整個(gè)社區(qū)事務(wù)而言，物業(yè)公司能夠更快地發(fā)現(xiàn)問題。 在本案例和相似事件中，各小區(qū)的物業(yè)公司一般都會(huì)以書面通告的方式對(duì)違規(guī)操作的業(yè)主予以警告，但這一警告一般都無法有效制止業(yè)主的違規(guī)行為。 這是因?yàn)槲飿I(yè)公司作為由業(yè)主聘請(qǐng)來管理小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)和提供服務(wù)的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，沒有強(qiáng)制管理權(quán)，或者說沒有合法的暴力使用權(quán)和執(zhí)法權(quán)。 因此，一般訴諸物業(yè)公司解決問題的方式都以失敗而告終。,第二，在小區(qū)內(nèi)部的糾紛過程中，有關(guān)的國(guó)家職能部門，如城市建設(shè)局、派出所并不能有效地發(fā)揮作用， 這或者是由于他們對(duì)職責(zé)的相互推諉，或者是由于職權(quán)范圍的有限性。 如本案例中的業(yè)主宋先生，他對(duì)于居委會(huì)和警察的職權(quán)范圍十分了解。 當(dāng)居委會(huì)和業(yè)委會(huì)上門調(diào)解時(shí)，他以私人領(lǐng)地拒絕入內(nèi)為由拒絕其調(diào)解。 而當(dāng)110警察上門時(shí)，宋先生則以警察的職權(quán)范圍僅限于公共領(lǐng)域?yàn)橛删芙^其入戶檢查。 因此，這些力量的介入只能進(jìn)行勸說，他們并不能做出能夠改變或制止違規(guī)行為的決定。,第三，在商品房小區(qū)內(nèi)居委會(huì)作用的弱化，降低了其在糾紛解決中的作用。 居委會(huì)在傳統(tǒng)社區(qū)中具有上傳意見下達(dá)政策、辦理公共事務(wù)、調(diào)解民間糾紛、維護(hù)社會(huì)治安等全方位職能， 但在商品房小區(qū)中，具體事務(wù)的決策有業(yè)委會(huì)，服務(wù)和管理有物業(yè)公司，居委會(huì)的工作內(nèi)容僅涉及業(yè)委會(huì)無權(quán)進(jìn)行的計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育以及與政府相關(guān)的行政工作等方面。 但此類工作數(shù)量較少，涉及范圍有限，因此很難使公眾樹立對(duì)居委會(huì)的認(rèn)同感。 尤其是本案例中，F(xiàn)家園中僅有2名居委會(huì)派駐的工作人員，他們平時(shí)的工作就是坐在辦公室里或到居委會(huì)開會(huì)，很少參與F家園的日常管理工作，甚至很多F家園的業(yè)主都不知道他們的存在，這就使得他們?cè)诩m紛調(diào)解過程中的作用弱化。,第四，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)是糾紛解決中的一股重要力量，而作用程度取決于該業(yè)委會(huì)的組織程度、權(quán)威性及其委員的辦事能力。 在本案例中，F(xiàn)家園的業(yè)委會(huì)自2003年建立以來，一直是小區(qū)自治管理的主導(dǎo)者，他們還定期組織鄰里之間的活動(dòng)，在居民中具有很強(qiáng)的認(rèn)同感和一定權(quán)威性，而且其成員具有較高的社會(huì)地位和知識(shí)水平，因而能夠在糾紛解決中發(fā)揮積極的作用。,第五，部分業(yè)主的直接參與，這可以說是糾紛解決中的一股新生力量。 在商品房小區(qū)中，業(yè)主的自治和自我管理意識(shí)較強(qiáng)，再加上拆承重墻這類事件涉及廣大業(yè)主的共同利益，因此有不少業(yè)主都積極介入解決過程中。 在本案例中，有9名業(yè)主出席過歷次的調(diào)解，其中包括與宋先生居住在同一幢樓、其利益直接受到威脅的5名業(yè)主和4名平時(shí)就積極關(guān)心F家園公共事務(wù)的業(yè)主。 他們直接出席了調(diào)解會(huì)，對(duì)該事件的性質(zhì)和對(duì)策提出了意見和建議，對(duì)事態(tài)進(jìn)一步的發(fā)展有著較大的影響作用。 此外，由于業(yè)委會(huì)就該問題舉行了討論會(huì)，大量業(yè)主以投票的方式參與了該問題的解決。 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，當(dāng)小區(qū)內(nèi)占業(yè)主投票權(quán)1/2以上的票數(shù)通過時(shí)，就可以使一項(xiàng)決議生效。 這一條款實(shí)際上賦予了商品房小區(qū)業(yè)主自治的權(quán)利，所以他們的投票和決議對(duì)此事起著決定性的影響，即決定是否以訴諸法律手段解決。,【啟示】 商品房小區(qū)糾紛解決的新特點(diǎn)說明，越來越多的力量正在介入城市基層事務(wù)的治理之中。 一方面，傳統(tǒng)力量的作用發(fā)生了變化，國(guó)家職能部門對(duì)社區(qū)具體事務(wù)的撤離帶來了一定的管理問題。 在訪談過程中，業(yè)主和業(yè)委會(huì)委員都提到對(duì)于國(guó)家有效管理的缺失感到的遺憾，因?yàn)闊o論物業(yè)公司還是業(yè)委會(huì)，都有沒有強(qiáng)制權(quán)力，因此他們的很多決議無法落實(shí)。 此外，作為政府的“手”和“腳”的街道辦事處和居委會(huì)在商品房小區(qū)中參與度不夠，無法發(fā)揮制定政策、協(xié)調(diào)資源的宏觀管理的職能。,而另一方面，這種國(guó)家力量的撤離卻在客觀上促進(jìn)了社區(qū)自治能力的提高，新的治理力量開始發(fā)揮作用。 自1989年社區(qū)建設(shè)運(yùn)動(dòng)開始，自我管理、自我服務(wù)就一直是社區(qū)建設(shè)的目標(biāo)，但自上而下推動(dòng)的自治卻經(jīng)常流于形式。 而在F家園的私拆承重墻糾紛解決中，我們看到了真正自治的可能性。 在整個(gè)事件過程中，各種介入力量多達(dá)7方，即物業(yè)公司、派出所、F家園業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)、區(qū)人民法院、建筑商、小區(qū)業(yè)主等，并且動(dòng)員了小區(qū)內(nèi)的律師業(yè)主的專業(yè)知識(shí)、業(yè)委會(huì)的群眾認(rèn)同感等資源。 這種糾紛解決機(jī)制很符合近年來頗為流行的治理理論（governance），即提倡多方參與的治理，以便充分動(dòng)員各種公共和私人機(jī)構(gòu)的能力和資源，運(yùn)用不同的管理技術(shù)和方法，尋求社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題的解決方案。,思考：你所在的社區(qū)遇到過哪些矛盾？如何化解的？ 物業(yè)停車位占用小區(qū)綠地？部分住戶不文明養(yǎng)狗行為？上層滲水，不問不管，導(dǎo)致下家遭殃？部分業(yè)主違規(guī)裝修？如何解決？,主要內(nèi)容,一、社區(qū)居委會(huì)、物委會(huì)、業(yè)委會(huì)的角色定位 二、社區(qū)居委會(huì)、物委會(huì)、業(yè)委會(huì)的互動(dòng)形式 三、社區(qū)居委會(huì)、物委會(huì)、業(yè)委會(huì)三方互動(dòng)的共同目標(biāo) 四、如何處理好三者之間的關(guān)系,一般來說， 社會(huì)互動(dòng)是指社會(huì)上個(gè)人與個(gè)人、 個(gè)人與群體、群體與群體之間通過信息的傳播而發(fā)生相互依賴性的社會(huì)交往活動(dòng)。任何社會(huì)互動(dòng)都是在一定的情景、一定的場(chǎng)所中發(fā)生的?；?dòng)和角色又密不可分，互動(dòng)是角色之間的互動(dòng)。角色的形成和扮演都是在互動(dòng)中完成的。一旦角色失調(diào)，就可能使互動(dòng)中斷， 或改變?cè)瓉淼幕?dòng)方向。因此， 要探討社區(qū)居委會(huì)、 業(yè)主委員會(huì) （業(yè)主）、物業(yè)管理公司三方的互動(dòng)的關(guān)系，有必要對(duì)三者的在互動(dòng)中扮演的角色進(jìn)行分析。,一、社區(qū)居委會(huì)、物委會(huì)、業(yè)委會(huì)三者的角色定位,物業(yè)管理公司是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)法人,業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織,物業(yè)管理公司,業(yè)主委員會(huì),社區(qū)居委會(huì)是以居住權(quán)為基礎(chǔ)的居民自我管理、 自我 教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。,社區(qū)居委會(huì),（一）社區(qū)居委會(huì),根據(jù)中國(guó)憲法和城市居民委員會(huì)組織法的規(guī)定，居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。 居民委員會(huì)的任務(wù)是：宣傳憲法、法律法規(guī)和國(guó)家政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益；辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)；調(diào)解民間糾紛；協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安；發(fā)展社區(qū)文化教育，普及科技知識(shí)，開展多種形式的社會(huì)主義精神文明建設(shè)活動(dòng)；向人民政府或其派出機(jī)關(guān)反映居民的意見、建議和要求；協(xié)助政府有關(guān)部門對(duì)本居住區(qū)的出租房屋進(jìn)行管理，積極舉報(bào)違法建設(shè)。,（二）物業(yè)管理公司,物業(yè)（Real Property）,物業(yè)管理 （Real Property Management）,已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地,中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第 2 條規(guī)定，物業(yè)管理由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)已投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋周圍區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供多方面的綜合性服務(wù)的過程,物業(yè)管理的起源：,物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)工業(yè)革命發(fā)展使大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起對(duì)城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理導(dǎo)致產(chǎn)生房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問題。一位名叫奧克維婭-希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。今天，英國(guó)的物業(yè)管理業(yè)作為一個(gè)固定行業(yè)，其整體水平是世界一流的（中國(guó)皇宮的管理也算是物業(yè)管理）,（1）物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人,（2）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè),（3）物業(yè)管理公司是承擔(dān)某些行政管理職能的特殊服務(wù)性行業(yè),物業(yè) 管理公司,物業(yè)管理公司： 具備相應(yīng)資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)法人,物業(yè)管理公司的基本目標(biāo),1）妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)，使其始終保持良好的狀態(tài)，并得以保值、增值，延長(zhǎng)其使用壽命,2）以較少的投入為業(yè)主和租戶提供滿意的服務(wù)，使用戶和居民在安全、文明、舒適、快樂與健康的環(huán)境中工作和生活,3）積極開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營(yíng)與有償服務(wù)活動(dòng)，創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,公司 基本目標(biāo),公司 基本目標(biāo),公司 基本目標(biāo),物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù),（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo),（2）接受管委會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督,（3）重大的管理措施應(yīng)交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可,（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng),物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)項(xiàng)目,（三）業(yè)主委員會(huì),業(yè)主,中國(guó) 物權(quán)法 和 物業(yè)管理?xiàng)l例 （2007 年修訂 ） 規(guī)定，房屋的所有權(quán)人是業(yè)主。即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是物業(yè)的主人。,業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)是業(yè)主對(duì)自己所擁有的房產(chǎn)，進(jìn)行使用、經(jīng)營(yíng)和管理等實(shí)施自治的組織，由全體業(yè)主組成，對(duì)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。,業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)是代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。,業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位,業(yè)主委員會(huì)的宗旨是代表業(yè)主們的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制,業(yè)主委員會(huì) 的地位,通過業(yè)主委員會(huì)而實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治是社會(huì)民主管理的基礎(chǔ),業(yè)主是指物業(yè)的所有者,業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織,業(yè)主委員會(huì) 的性質(zhì),業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和組織,根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小進(jìn)行相應(yīng)崗位人員的設(shè)置,1業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生,2業(yè)主委員會(huì)的組織,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)在業(yè)主入住率達(dá)到一定比例，就應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，并設(shè)立業(yè)主委員會(huì)； 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生按照自愿報(bào)名和業(yè)主推薦相結(jié)合、自我簡(jiǎn)介、選舉產(chǎn)生的程序和公平、公正、公開的原則進(jìn)行。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案,業(yè)主委員會(huì)委員,業(yè)主委員會(huì)委員的任期,業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期為23年，可以連選連任,業(yè)主委員會(huì)委員的產(chǎn)生,業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其名額分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有的業(yè)權(quán)份額的多少,業(yè)主委員會(huì)委員 的任職資格,品德好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作能力的成年人,業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù),業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利 （1）召集和主持業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)） （2）提出修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程的議案 （3）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同 （4）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)預(yù)算和決算 （6）監(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作 （7）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)用房的合理使用 （8）業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）賦予的其他職責(zé)和權(quán)利,業(yè)主委員會(huì)的義務(wù) （1）籌備并向業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）報(bào)告工作 （2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）通過的各項(xiàng)決議、決定，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督 （3）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)工作，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人開展多種形式的宣傳教育 （4）聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，完成和實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域的各項(xiàng)管理目標(biāo) （5）調(diào)解業(yè)主和物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的糾紛 （6）建立本會(huì)檔案制度 （7）接受市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查 （8）本會(huì)的決定不得違反法律法規(guī)和國(guó)家政策，不得違反業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）的決定，不得損害公共利益。,二、社區(qū)居委會(huì)、物委會(huì)、業(yè)委會(huì)的互動(dòng)形式,案例：某小區(qū)建于2005年，共有住戶8000余戶，私家車數(shù)量500余輛，目前有地下停車位258個(gè)，售價(jià)為12萬每個(gè)車位，但由于地下停車位價(jià)格較高，購買數(shù)量?jī)H為110個(gè)，物業(yè)將小區(qū)內(nèi)地下停車場(chǎng)、部分道路和綠地進(jìn)行規(guī)劃，設(shè)立停車位，由物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)停車進(jìn)行收費(fèi)，其中地面收費(fèi)按 120 元/月收取、地下車庫220元/月。有些業(yè)主買了車位，只是買了個(gè) “四道杠” 的平面，沒有一個(gè)獨(dú)立的空間，經(jīng)常被他人擠占也無可奈何；有些業(yè)主還是認(rèn)為停車價(jià)格太貴了；甚至有些業(yè)主認(rèn)為，地面的道路由我們業(yè)主共有， 怎么在自己的地面上停車還要繳費(fèi)？無車的業(yè)主對(duì)有車的業(yè)主的汽車亂停放有意見，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)道路狀況差， 損壞人行道板和綠化帶等。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理疏忽，拒繳物業(yè)費(fèi)，小區(qū)內(nèi)矛盾重重，要求居委會(huì)出來給管一管。 請(qǐng)問：目前此小區(qū)各部分的互動(dòng)中存在什么沖突？,第一，有車業(yè)主與無車業(yè)主之間的沖突。 無車的業(yè)主對(duì)有車的業(yè)主的汽車亂停放有意見，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)道路狀況差，損壞人行道板和綠化帶等。有的小區(qū)為了緩解車位不足的矛盾，要求召開業(yè)主大會(huì)討論將小區(qū)內(nèi)的部分空地和綠地改建為露天停車場(chǎng)，招來無車業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。,第二，業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突表現(xiàn)得尤為明顯。 一般來看，居民小區(qū)物業(yè)管理糾紛主要有以下幾種形式：（1 ）管理權(quán)限糾紛：業(yè)主對(duì)入住前由開發(fā)商選聘或指派的物業(yè)管理公司的管理不接受，不承認(rèn)物業(yè)管理公司的管理權(quán)。（2）管理費(fèi)糾紛：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司不滿拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)；以及停車收費(fèi)糾紛。 （3 ）管理責(zé)任糾紛：有設(shè)備維修的責(zé)任；環(huán)境維護(hù)； 保安責(zé)任； 財(cái)物保管責(zé)任等。 在所有因停車費(fèi)引發(fā)的小區(qū)物業(yè)管理糾紛的沖突， 幾乎都遵循著這樣的過程：物業(yè)公司強(qiáng)行高價(jià)租售停車位業(yè)主主張權(quán)益雙方爆發(fā)沖突（業(yè)主成為受害者 ）。其原因多是停車場(chǎng)等小區(qū)公共設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益被物業(yè)公司侵占,第三，小區(qū)居民與居民委員會(huì)的沖突。 有的小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾，要求居委會(huì)解決，當(dāng)居委會(huì)沒有達(dá)到業(yè)主的要求時(shí)，產(chǎn)生對(duì)居民委員會(huì)的不滿。甚至有的居民直接對(duì)居民委員會(huì)抱怨：小區(qū)內(nèi)汽車亂停放，毀壞了草地，居委會(huì)也不出來管一管。,由上述可知，在小區(qū)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)公司的經(jīng)常接觸、互動(dòng)中，沖突是不可避免的。然而真正密切的關(guān)系并不掩蓋沖突，而是允許沖突表現(xiàn)出來，從而避免沖突的積累。這樣反而使相互關(guān)系得以維持。在社會(huì)中，利益完全協(xié)調(diào)一致的群體是不存在的。齊美爾認(rèn)為，沖突與合作是人們社會(huì)交往的主要形式。 沖突有好的一面，使積累的不滿情緒得以發(fā)泄，以形成社會(huì)安全閥制度。業(yè)主與物業(yè)公司的沖突可以促使物業(yè)公司改善服務(wù)。沖突也有壞的一面，就是發(fā)泄了情緒之后問題沒有得到根本解決。因此， 三方關(guān)系由從沖突走向合作成為必然。,三、社區(qū)居委會(huì)、物委會(huì)、業(yè)委會(huì)三方互動(dòng)的共同目標(biāo),社區(qū)居委會(huì)要最大限度激發(fā)創(chuàng)造活力，最大限度增加社會(huì)和諧因素，吸引社區(qū)居民 （業(yè)主）和物業(yè)管理公司積極參加到社區(qū)建設(shè)中來?！鞍殉青l(xiāng)社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會(huì)生活共同體”。 社區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)是通過提供有償服務(wù)， 提高物業(yè)的使用率和經(jīng)濟(jì)效益，使之增值保值，并為業(yè)主提供一個(gè)優(yōu)美整潔、舒適方便、安全文明的生活環(huán)境；通過提供物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)筑一個(gè)有利于社區(qū)人與人之間溝通、人與自然和諧、 人與文化融合、 健康向上的生活方式。 社區(qū)居委會(huì)、 業(yè)主和物業(yè)管理公司各自的角色決定了三方存在共同的利益。因此三方存在良性互動(dòng)的基礎(chǔ)，以及為建設(shè)和諧社區(qū)而共同努力的目標(biāo)。,四、如何處理好三者之間的關(guān)系,（一）物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系 （二）物業(yè)公司與居民委員會(huì)的關(guān)系 （三）業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系 （四）三者的良好互動(dòng) （五）微觀層面：社區(qū)工作者的技術(shù),（一）物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系,Content Title,二者實(shí)行專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合的管理體制，共同管理一定范圍內(nèi)的物業(yè)。 所不同的是，物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會(huì)的委托來管理業(yè)主的物業(yè)，而業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主的利益來管理物業(yè),1法律上的平等關(guān)系,2經(jīng)濟(jì)上的交換關(guān)系,3工作上的合作關(guān)系,（二）物業(yè)公司與居民委員會(huì)的關(guān)系,居委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)相互協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居委會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成為小區(qū)專業(yè)管理的主體,全面負(fù)責(zé)房屋維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、治安保衛(wèi)等“硬件”工作,居委會(huì)將主要精力轉(zhuǎn)移到抓好小區(qū)內(nèi)居民的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等“軟件”工作,在明確各自職責(zé)的基礎(chǔ)上,形成合力,共創(chuàng)和諧、文明小區(qū)。,（三）業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系,居委會(huì)有人把它比喻成是業(yè)主的娘家，其實(shí)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)兩個(gè)組織都是自治組織，兩者的利益的一致的，都是為了維護(hù)業(yè)主和居民的合法權(quán)益； 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合共安機(jī)關(guān)，與社區(qū)委員會(huì)相互協(xié)調(diào)，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。同時(shí)，社區(qū)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，為業(yè)主委員會(huì)的日常工作提供監(jiān)督和指導(dǎo)。 由于業(yè)主委員會(huì)委員本人 ,既是物業(yè)的“業(yè)主” ,又是小區(qū)的“居民”,因此在業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)之間 ,難免出現(xiàn)職能交叉的情形使得居委會(huì)和委員會(huì)的工作雖然各有側(cè)重，但也有相互重疊的地方，兩者在很多領(lǐng)域有著共同合作空間，況且，兩者的服務(wù)對(duì)象相同的很多。,（四）如何處理好三者之間的關(guān)系,業(yè)主委員會(huì) （業(yè)主） 和物業(yè)管理公司是一種二人關(guān)系的互動(dòng)情境，雙方往往只考慮滿足自己的需求和愿望， 這樣就較容易出現(xiàn)沖突； 但也可能出現(xiàn)一種親密性， 這種親密性是建立在雙方都考慮對(duì)方的需求和愿望。 社區(qū)居委會(huì)、 業(yè)主和物業(yè)管理公司是三人關(guān)系的互動(dòng)情境， 每一方都面對(duì)著兩個(gè)人。齊美爾認(rèn)為， 當(dāng)三人組中有兩人發(fā)生沖突時(shí)， 第三者可能扮演中間人角色以局外者的身份， 公平、 客觀的態(tài)度來調(diào)解雙方的沖突， 而且， 第三者可以自由地選擇支持哪一方，這個(gè)第三者就是社區(qū)居委會(huì)， 它的選擇取決于它所扮演的社會(huì)角色。,第一，要重新定位居委會(huì)與物業(yè)公司的角色,居委會(huì)應(yīng)該作為社區(qū)成員的代言人，對(duì)社區(qū)成員和政府雙方負(fù)責(zé)，從權(quán)力的代表者轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)利的代言人，對(duì)社區(qū)做出規(guī)劃，動(dòng)員和組織社區(qū)居民參與社區(qū)事務(wù)管理，提高社區(qū)居民的自治能力，解決社區(qū)居民與物業(yè)公司之間的利益矛盾，維持社區(qū)居民的公共權(quán)利。,第二，加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督物業(yè)公司的行為，補(bǔ)足政府對(duì)物業(yè)公司管理的缺位。,居委會(huì)應(yīng)放手具體的社區(qū)服務(wù)，交由物業(yè)公司進(jìn)行綜合或有償服務(wù)等的經(jīng)營(yíng)，并代表政府監(jiān)督、約束物業(yè)公司。物業(yè)公司作為專業(yè)的管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，則應(yīng)遵循物業(yè)管理?xiàng)l例，扮演好服務(wù)性企業(yè)的角色，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居委會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作，共同參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，交流溝通情況， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成為小區(qū)專業(yè)管理的主體，全面負(fù)責(zé)房屋維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、治安保衛(wèi)等“硬件”工作， 居委會(huì)將主要精力轉(zhuǎn)移到抓好小區(qū)內(nèi)居民的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等“軟件”工作，在明確各自職責(zé)的基礎(chǔ)上，形成合力，共創(chuàng)和諧、文明小區(qū)。,第三，重組居委會(huì)的人員構(gòu)成，加強(qiáng)居委會(huì)的專業(yè)化,通過社會(huì)招聘的形式引進(jìn)專業(yè)人士從事居委會(huì)工作或接納業(yè)主為居委會(huì)的工作人員。,第四，社區(qū)服務(wù)主體的多元化也影響著三者之間的關(guān)系和角色定位,社區(qū)服務(wù)一方面給社區(qū)居民提供了便利與福利，但是各方主體也會(huì)因?yàn)闋?zhēng)取服務(wù)領(lǐng)域而滋生更多的矛盾，面對(duì)這些問題和矛盾，必須加強(qiáng)政府在社區(qū)管理與服務(wù)中的監(jiān)督與協(xié)調(diào)作用，所以居委會(huì)必須承擔(dān)起協(xié)助政府進(jìn)行監(jiān)督與協(xié)調(diào)職責(zé)。 物業(yè)公司作為社區(qū)物業(yè)管理的主要市場(chǎng)主體，其管理與服務(wù)的優(yōu)劣直接關(guān)涉到業(yè)主與社區(qū)中的經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的角色。 業(yè)主委員會(huì)要與社區(qū)居委會(huì)相互攜手，為業(yè)主謀求最大利益。 居委會(huì)與物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)之間形成良性的指導(dǎo)與被指導(dǎo)、監(jiān)督與被監(jiān)督的互動(dòng)關(guān)系，相互尊重、相互理解、相互支持，才能形成最大合力，利于和諧社區(qū)的形成。,第五、建立“三位一體”的管理機(jī)制。,成立由居民委員會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)組成的聯(lián)合管理體制并建立工作例會(huì)制度，及時(shí)溝通情況，研究解決小區(qū)管理中的難點(diǎn)問題，形成小區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理機(jī)制。把居委會(huì)職能與物業(yè)管理的企業(yè)行為有機(jī)結(jié)合起來，使之相得益彰，形成合力，積極推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)工作。,例如，北京市某小區(qū)在處理居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間相互關(guān)系的做法頗值得借鑒。該小區(qū)的具體做法是： 建立居委會(huì)主任、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理和業(yè)委會(huì)主任聯(lián)席會(huì)議制度，每季度開一次會(huì)議，對(duì)整體性、突擊性工作進(jìn)行安排、部署，解決小區(qū)管理中的重大問題。顯然，在這樣三方協(xié)同、綜合管理中，不僅拉近了與居委會(huì)、業(yè)委會(huì)之間的距離，也使業(yè)主和業(yè)委會(huì)真正參與到了和諧社區(qū)的建設(shè)中。,（五）微觀層面：社區(qū)工作者的技術(shù),學(xué)會(huì)傾聽 運(yùn)用同理心,學(xué)會(huì)傾聽,聽見傾聽 聽=聽 傾聽包括生理專注與心理專注,習(xí)題（一）：商店打烊時(shí) 請(qǐng)不要耽擱時(shí)間 正確 錯(cuò)誤 不知道 1、店主將店堂內(nèi)的燈關(guān)掉后，一男子到達(dá) T F ？ 2、搶劫者是一男子 T F ？ 3、來的那個(gè)男子沒有索要錢款 T F ？ 4、打開收銀機(jī)的那個(gè)男子是店主 T F ？ 5、店主倒出收銀機(jī)中的東西后逃離 T F ？ 6、故事中提到了收銀機(jī)，但沒說里面具體有多少錢 T F ？ 7、搶劫者向店主索要錢款 T F ？ 8、索要錢款的男子倒出收銀機(jī)中的東西后，急忙 T F ？ 離開 9、搶劫者打開了收銀機(jī) T F ？ 10、店堂燈關(guān)掉后，一個(gè)男子來了 T F ？ 11、搶劫者沒有把錢隨身帶走 T F ？ 12、故事涉及三個(gè)人物：店主，一個(gè)索要錢款的 T F ？ 男子，以及一個(gè)警察,習(xí)題：商店打烊時(shí) 某商人剛關(guān)上店里的燈，一男子來到店堂并索要錢款，店主打開收銀機(jī)，收銀機(jī)內(nèi)的東西被倒了出來而那個(gè)男子逃走了，一位警察很快接到報(bào)案。 仔細(xì)閱讀下列有關(guān)故事的提問，并在“對(duì)”、“不對(duì)”、或“不知道”中作出選擇，劃圈。 請(qǐng)不要耽擱時(shí)間 正確 錯(cuò)誤 不知道 1、店主將店堂內(nèi)的燈關(guān)掉后，一男子到達(dá) T F ？ 2、搶劫者是一男子 T F ？ 3、來的那個(gè)男子沒有索要錢款 T F ？ 4、打開收銀機(jī)的那個(gè)男子是店主 T F ？ 5、店主倒出收銀機(jī)中的東西后逃離 T F ？ 6、故事中提到了收銀機(jī)，但沒說里面具體有多少錢 T F ？ 7、搶劫者向店主索要錢款 T F ？ 8、索要錢款的男子倒出收銀機(jī)中的東西后，急忙 T F ？ 離開 9、搶劫者打開了收銀機(jī) T F ？ 10、店堂燈關(guān)掉后，一個(gè)男子來了 T F ？ 11、搶劫者沒有把錢隨身帶走 T F ？ 12、故事涉及三個(gè)人物：店主，一個(gè)索要錢款的 T F ？ 男子，以及一個(gè)警察,習(xí)題：商店打烊時(shí)（答案） 請(qǐng)不要耽擱時(shí)間 答案 1、店主將店堂內(nèi)的燈關(guān)掉后，一男子到達(dá) ？商人不等于店主 2、搶劫者是一男子 ？不確定，索要錢款不一定是搶劫 3、來的那個(gè)男子沒有索要錢款 F 4、打開收銀機(jī)的那個(gè)男子是店主 ？ 店主不一定是男的 5、店主倒出收銀機(jī)中的東西后逃離 ？ 6、故事中提到了收銀機(jī)，但沒說里面具體有多少錢 T 7、搶劫者向店主索要錢款 ？ 8、索要錢款的男子倒出收銀機(jī)中的東西后，急忙離開 ？ 9、搶劫者打開了收銀機(jī) F 10、店堂燈關(guān)掉后，一個(gè)男子來了 T 11、搶劫者沒有把錢隨身帶走 ？ 12、故事涉及三個(gè)人物：店主，一個(gè)索要錢款的男子， ？ 以及一個(gè)警察,傾聽的練習(xí),頻頻點(diǎn)