蘇州醫(yī)谷國際目標客戶產品需求研究159P.ppt

醫(yī)谷國際目標客戶產品需求研究,引領需求，合理設計，構建loft產品競爭力,2,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經在本公司的口頭說明和細節(jié)解釋下才可視為完整的報告。如無易居之同意該文件不應給任何第三方傳閱。未經易居允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件,描述本次研究主要調研方法及完成情況,調研方法與過程,階段一：loft產品市場調研,階段二：目標客戶定性研究,通過一對一深訪，描繪目標客戶的畫像，了解他們對土地和產品的需求,1,2,了解花橋市場上競品loft項目的樓盤基本信息，成交客戶信息和產品信息,研究方法,深訪客戶構成,請在此描述最終客戶深訪完成情況,投資客：共計10組，其中 已購投資 4組 意向投資 6組 自住客：共計20組，其中 已購自住：7組 意向自?。?3組 深訪具體配額,3,資料來源：易居分析,目 錄,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經在本公司的口頭說明和細節(jié)解釋下才可視為完整的報告。如無易居之同意該文件不應給任何第三方傳閱。未經易居允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件,結論與建議,客戶素描,產品偏好,價格測試,市場現狀,營銷通路,4,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經在本公司的口頭說明和細節(jié)解釋下才可視為完整的報告。如無易居之同意該文件不應給任何第三方傳閱。未經易居允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件,5,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經在本公司的口頭說明和細節(jié)解釋下才可視為完整的報告。如無易居之同意該文件不應給任何第三方傳閱。未經易居允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件,通過本次深度訪談，大致可以將目標客戶群分為5大類，即:投資客、商務暫居型、價格敏感型、嘗試新鮮型、創(chuàng)業(yè)商住型,結論與建議-目標客戶細分,投資客 沒有豐富投資經驗，年齡集中在30-40歲，多為企業(yè)中高層干部，理解loft產品客群及對未來收益有一定預期 商務暫居型 家在外地，工作或生意在周邊，一個人住或者夫妻雙方，有私家車 價格敏感型 價格主導，低總價為主，要求工作地方至居住地方交通便捷，剛結婚或有單獨居住需求 嘗試新鮮型 年齡偏輕，多年輕女性，家庭支付能力強，購房由家庭支出，主要嘗試個性的loft居住理 創(chuàng)業(yè)商住型 居住和辦公同處一處，職業(yè)多自由職業(yè)或創(chuàng)作型職業(yè),商務暫居型,客戶類型,自住客,嘗試新鮮型,價格敏感型,創(chuàng)業(yè)商住型,30%,45%,20%,5%,投資客,結論與建議-目標客戶素描,投資客穩(wěn)重而果斷，有遠見；商務暫居型處事較為高調，主動；價格敏感型做人實際，不會好高騖遠，平凡但不平庸；嘗試新鮮型希望凸顯自我價值、獨特的，而非從眾平庸的；創(chuàng)業(yè)商住型隨和、務實、腳踏實地,結論與建議-對土地的需求（1/2）,在區(qū)域和地段選擇上，各類人群較為相似性，出于價格和今后發(fā)展角度考慮，她們普遍會優(yōu)先考慮有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域或是正處于或即將處于規(guī)劃的地段，因此對昆山花橋/上海近郊（九亭）等區(qū)域的接受度很高,昆山花橋的優(yōu)劣勢分析,結論與建議-對土地的需求（2/2）,優(yōu)勢,劣勢,地處昆山和上海的交界處，與上海僅一街之隔 周邊游規(guī)劃中的軌道交通11號線，城際鐵路可直達上海 價格比上海便宜很多 首付額度10萬即可，受哪些經濟能力有限的年輕人青睞,周邊的其他類型樓盤的競爭 周邊配套設施尚不完善 loft房型層高4.5米，雖然大多數人都能接受此層高，但他們還是更偏好4.8米以上的層高 40年產權時間太少,結論與建議-購買loft時的關注因素,購買loft關注前三位分別是地段總價面積,其中投資客很少關注房型,價格敏感型客戶除了對地段和總價十分關注外,對房型要求要大于對面積需求（上海工作，昆山置業(yè)，小戶型公寓總價承受力較強）。,說明: 星的數量越多代表關注程度越高，沒有最 表示非關注因素,目標人群對小區(qū)內部的配套可以分為生活配套、休閑娛樂配套、醫(yī)療配套以及商業(yè)配套這幾大類：,結論與建議-對產品的需求-內部配套,生活配套：小超市/便利店是最基本的配套；小型蔬果超市和小區(qū)班車也有一定的需求度 休閑娛樂配套：對運動場所和健身設施有普遍需求度；女性對美容美發(fā)配套的需求度較高 醫(yī)療配套：需求度不高，少數人希望開設社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務中心 商業(yè)配套：能接受商業(yè)街，需要地上和地下相結合的車位,集健身、美容、運動、休閑為一體的會所是絕大多數人的需求,結論與建議-對產品的需求-會所,集健身、美容、運動、休閑為一體 健身：包括健身房、健身器材、跳槽等項目 美容：spa、理療、按摩、精油、瑜伽等 運動：羽毛球場、籃球場、乒乓球館、游泳池、網球場等 休閑：k歌和咖啡廳,戶型功能間可以分為客廳、主臥、衛(wèi)生間、書房/次臥、餐廳、廚房、陽臺、暗室/儲藏室這幾個部分，各人群對各個功能間的關注度排序前三位為客廳主臥衛(wèi)生間,結論與建議-對產品的需求-功能間（1/4）,說明: 星的數量越多代表關注程度越高，沒有最 表示非關注因素,結論與建議-對產品的需求-功能間（2/4）,客廳： 家中日?；顒幼顬轭l繁的區(qū)域，同時也是會客的主要場所，大空間非常必要，對層高和面積均有較高的要求 層高需大于2.3米 面積從12-15平米不等 朝向朝南 主臥： 比較私密的空間，希望營造出溫馨舒適的感覺 層高小于客廳，2.2米即可 面積需求從10-15平米不等 朝南，采光通風率好 關注隔音效果 衛(wèi)生間 理想化的有兩個衛(wèi)生間，樓上樓下各一個 在面積條件不允許只能有一個衛(wèi)生間時，愿意將衛(wèi)生間放在樓下，以方便客人 有窗戶或排氣通風設備 面積：3-4平米,書房/次臥 作休閑娛樂用途或是作為客房，不會象主臥那樣關注面積和朝向 餐廳： 偏好和客廳相連，不僅在視覺上可以增加客廳的面積，同時也是當下時尚的房型構造 廚房： 現代年輕人自己做飯的頻率日益降低，所以已不再非常關注廚房 因此廚房面積無需太大，4平米即可 陽臺： 陽臺的安全性尤為關注，基于此需求更偏好封閉式的陽臺 護欄要高以增加安全性 樓梯： 大多數人都希望樓梯的位置可以隱蔽一些，一進門看不見樓梯 出于節(jié)省空間的考慮，偏好旋梯 暗室/儲藏室： 大多都位于樓梯下方，主要用途是作為存放雜物，沒有改造的需要 對個性空間的需求不大,對功能間需求綜述：,各細分人群對功能間需求一覽：,結論與建議-對產品的需求-功能間（3/4）,各細分人群對功能間需求一覽（續(xù)上頁）：,結論與建議-對產品的需求-功能間（4/4）,結論與建議-對產品的需求-裝修（1/3）,裝修標準可接受單價段為1000-1200元/平米;對裝修的要求以簡裝,自行設計空間較大;普遍喜歡簡約的裝修風格;要求較高的前三位分別是衛(wèi)生間廚房樓梯,對衛(wèi)浴和廚具以品牌需求為主,樓梯要求堅固漂亮;其余功能空間裝修可適當降低標準.,裝修標準： 目前的裝修標準都以精裝為主 但考慮到價格以及自己的喜好度，很多人都偏好簡裝（基本的排水排線） 裝修單價： 1000-1200元每平米，這一點個體差異不大 功能間裝修需求 對裝修的做工工藝有很高的要求，包括地板、瓷磚、地磚、墻面的粉刷 裝修部件需求 客廳/餐廳：墻面、頂部、地面 主臥/次臥/書房：墻面、地面、窗戶 廚房衛(wèi)生間：廚衛(wèi)用品、墻面、地面 其他：樓梯、大門、排線、排水管 裝修品牌需求 對廚衛(wèi)部件的品牌需求較高，必須是知名的品牌 部分對地板、涂料/墻面漆的品牌也有一定要求 對開關等部件的品牌關注度不高,廚房和衛(wèi)生間： 廚衛(wèi)家電 瓷磚地磚 客廳/臥室/書房/餐廳： 吊頂 地板 墻面 儲藏室：墻面油漆 陽臺：地板地磚,對精裝修的定義,各細分人群對功能間裝修需求一覽：,結論與建議-對產品的需求-裝修（2/3）,各細分人群對功能間裝修需求一覽(續(xù)上頁）：,結論與建議-對產品的需求-裝修（3/3）,物業(yè)服務人員的態(tài)度是否熱情，報修等項目的響應速度是否及時是目標人群對物業(yè)管理關注的重點,結論與建議-對產品的需求-物業(yè)管理,各細分人群的付款方式：,結論與建議-價格測試,投資客：由于該人群有較強的經濟能力，付款時都傾向于一次性付清或是首付五成以上，因此對10萬首付的接受度不存在問題。 商務暫居型：計劃在昆山置業(yè)的較多，可接受的總價為30-40萬，經濟能力較強，房屋總價相對也比較便宜，更愿意一次性付清。 價格敏感型：自身經濟條件有限，傾向于貸款，對首付10萬的接受度較高。 嘗試新鮮型：家庭經濟能力較強，通常都是由家庭支付房款，更多的是一次性付清。 創(chuàng)業(yè)商住型：尚處于事業(yè)起步奮斗階段，自身經濟條件較弱，對首付10萬的接受度較高。,21,區(qū)域潛力,軌道交通,價格,雙層居住感受,營銷關鍵詞,簡單、時尚的自 我空間,工作生活兩相宜,結論與建議-營銷通路建議,區(qū)域升值潛力、交通便利性、價格、雙層居住感受、簡單、時尚的自我空間、工作生活兩相宜是我們在營銷上需要重點突出的關鍵詞。 網絡、電視、親朋介紹、報紙雜志、平面廣告、房交會、樓盤宣傳冊以及房產中介是目標人群獲取房產樓盤信息的主要途徑。,22,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經在本公司的口頭說明和細節(jié)解釋下才可視為完整的報告。如無易居之同意該文件不應給任何第三方傳閱。未經易居允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件,花橋及周邊loft產品市場,花橋loft產品市場 昆山loft產品市場 蘇州loft產品市場 上海loft產品市場,loft產品個案分析,啟航社大量體混合型社區(qū)， 70年產權住宅,總平圖,loft產品,產品特性,項目整體定位為“青春、活力、動感”的青年社區(qū)；目標客群主要以上海年輕白領為主，達到理想化的“工作在上海，居住在花橋”的理念,loft產品面積在40-69平米之間，層高4.5米，全裝修交房，總價在30-48萬元/套,現代建筑風格，物業(yè)形態(tài)以小高層為主,容積率：1.6 綠化率：30% 總體量：21.3萬,該項目loft產品已全部售罄并已交房入住，目前內部已入住客戶較少，多數為上海投資客在此購買，內部空置率較高。,花橋loft市場-啟航社,典型loft產品戶型分析,花橋loft市場-啟航社,一層,二層,衛(wèi)生間,廚房,次臥,主臥,39平米二房,典型loft產品戶型分析,優(yōu)勢：純南向房型設計；二層南北雙臥設計，滿足居住要求；樓梯下方專設洗衣機閣；樓梯位置擺放較為隱秘,劣勢：入戶處設置衛(wèi)生間及廚房，兩個功能間面積較小，較為擁擠；樓梯顏色使用白色，雖然整體較為簡潔大方，但打掃較為麻煩；二層交通動線過長，面積浪費較大,花橋loft市場-啟航社,陽臺看客廳方向,轉角樓梯,二層,客廳看廚房方向,客廳陽臺方向,27,亞太廣場 區(qū)域內首個拎包即可入住的4.8米層高loft產品,在售的商業(yè)裙房,目前主力在售辦公,1棟酒店公寓+1棟辦公,大堂&公共空間,產品特性,建筑立面干掛3公分厚花崗巖+雙層中空玻璃節(jié)能幕墻,容積率：2.7 總體量：15萬 40年產權,戶型主力面積約在40-50平米,loft產品個案分析,價格預計均價10000元/平米,該項目目前未對外公開，無任何關于產品方面的資料，開盤時間未定，銷售人員預計銷售價格在10000元/平米，交房后即可拎包入住。,花橋loft市場-亞太廣場,28,港匯廣場全loft產品，5.5米挑高，每戶自帶獨立衛(wèi)生間,辦公室效果圖,大堂效果圖,走道效果圖,電梯間效果圖,產品特性,5.5米復式辦公，每戶自帶衛(wèi)生間,1500 超大標準層,八部知名品牌高速電梯,11米挑高大堂,85-120主力戶型，可隨意分割,loft產品個案分析,該項目目前已售罄，銷售報價為15000元/平米，10年108%的固定回報。,花橋loft市場-港匯廣場,花橋loft產品市場總結,loft產品稀缺，競爭壓力較小，銷售速度快，投資客成主力軍,區(qū)域市場目前在售loft項目,產品分析,區(qū)域內loft產品面積主要以40-50平米的小戶型為主；,戶型,裝修,在裝修標準上各項目檔次不一樣，硬裝價格在800-1000元，個別樓盤預計硬裝+軟裝；在裝修方面，使用的裝修材料及品牌基本都無問題，但裝修時需在做工上較為細致，保證質量,風格,loft產品建筑風格均為現代建筑風格,花橋loft市場-花橋市場總結,昆山loft產品分布情況,雙星疊座,青春雅居,昆山loft市場-分布,loft產品個案分析,雙星疊座城南百米商辦綜合體,產品特性,項目整體定位為集五金機電交易市場、生活、娛樂、休閑、辦公于一體的多層次區(qū)域性大型商業(yè)綜合區(qū),loft產品面積在46-65平米之間，主力面積46-50平米，層高4.8米，毛坯交房，開間4米，進深9米,現代建筑風格，外立面簡潔，線條清晰,容積率：2.2 綠化率：20.6% 總體量：12萬,21f寫字樓,18f酒店式公寓,大賣場,該項目loft產品共計561套，其中酒店式公寓255套，寫字樓306套；酒店式公寓已售罄，銷售價格在5600-6500元/平米；客戶主要來自上海，占55%；浙江在昆山朝陽中路經營五金機電的35% ；昆山本地10%； 客戶置業(yè)主要為投資，占75%，自用占25%。,昆山loft市場-雙星疊座,典型loft產品戶型分析,優(yōu)勢：廚房與客廳相連，整體感覺空間較大；落地窗設計，室內光線較好；客廳挑空，整體空間感較強，減少了層高上的壓抑感；全隔房型，利用樓梯下面的空間，做了一個小儲藏室,劣勢：樓梯位置太靠里，位置不合理，占用了很大部分空間；全隔戶型，南向房間窗戶較低，對視覺造成影響,昆山loft市場-雙星疊座,住宅樣板房,loft產品個案分析,青春雅居合豐片區(qū)唯一大規(guī)模住宅社區(qū),總平圖,loft組團,產品特性,項目整體規(guī)劃為多層及小高層兩種物業(yè)形態(tài)的住宅社區(qū)，小高層產品全設計為loft產品,loft產品面積在40-65平米之間，主力面積50-60平米，層高5.2米，毛坯交房，開間3.6米，進深10米，70年產權,現代建筑風格，外立面簡潔，線條清晰,容積率：2.2 綠化率：36% 總體量：26萬,該項目一期已全部交房入住，目前在售二期loft產品，剩余180套左右的房源，成交價格5200元/平米；由于該項目為合豐片區(qū)唯一一個住宅項目，周邊工廠、企業(yè)較多，因此70%的客戶均為自住，30%為投資；客戶中70%來自合豐片區(qū)，20%來自昆山市區(qū)，10%來自上海,昆山loft市場-青春雅居,昆山loft產品市場總結,在售loft產品較少，集中在城南，整體去化較好，住宅、商業(yè)產權均有,區(qū)域市場目前在售loft項目,產品分析,區(qū)域內loft產品面積主要以46-60平米的小戶型為主；層高均在4.8米及以上,戶型,裝修,項目均已毛坯交房，隔層由業(yè)主自行分隔,風格,loft產品建筑風格均以現代建筑風格,昆山loft市場-昆山市場總結,蘇州在售典型loft產品區(qū)域主要集中在長江路及蘇福路沿線,飛凡第五街,君和廣場,上城,長江壹號,蘇州loft市場-典型區(qū)域分布,loft產品個案分析,長江壹號集休閑、娛樂、購物及居住為一體的商業(yè)綜合體,產品特性,項目整體規(guī)劃為集休閑、娛樂、購物、酒店及挑高公寓為一體的商業(yè)綜合體；loft產品為9層小高層，2梯7戶設計,loft產品面積在34-45平米之間，層高5.2米，裝修后交房，裝修標準為1000-1200元/平米，開間4.2米，40年產權,現代建筑風格，外立面簡潔，線條清晰,容積率：2.0 綠化率：25% 總體量：11萬,該項目loft產品于09年4月開盤，銷售價格為8500元/平米，去化達到85%左右；成交客戶主要來自木瀆鎮(zhèn)及新區(qū)的橫塘板塊，其中70%的客戶用來投資，30%為自??；主要以周邊私營業(yè)主為主，部分自住的客戶為年輕白領。,總平圖,蘇州loft市場-長江壹號,典型loft產品戶型分析,優(yōu)勢：34平米做到2房2衛(wèi)，功能空間細化需求；各功能空間安排合理，浴室在樓上安排；洗衣和冰箱空間單獨設計，人性化考慮；大面積開窗及低樓臺大飄窗設計，空間得到充分延伸；二層過道空間得到利用；商業(yè)用地普通住宅水電標準。 劣勢：南北雙向布置產品，不通透,蘇州loft市場-長江壹號,34（46）平米2房2衛(wèi),loft產品個案分析,up上城集休閑、娛樂、購物及居住為一體的商業(yè)綜合體,產品特性,項目整體規(guī)劃為三幢7層的小高層，其中底層為商鋪，2-7層為層高4.95米的loft公寓,loft產品面積在43-63平米之間，主力面積為43-50平米，層高4.95米，裝修后交房，裝修標準為1200元/平米，開間最小3.4米，最大5.4米，40年產權,現代建筑風格，外立面簡潔，線條清晰,容積率：1.8 綠化率：25% 總體量：2.3萬,總平圖,loft公寓,該項目loft產品于09年6月開盤，銷售價格為8700元/平米，目前去化達到80%左右；成交客戶主要來自木瀆鎮(zhèn)及新區(qū)的橫塘板塊，其中70%的客戶用來投資，30%為自??；主要以周邊私營業(yè)主為主，部分自住的客戶為年輕白領。,蘇州loft市場-up上城,典型loft產品戶型分析,優(yōu)勢：純南向戶型設計；樓梯位置較為隱蔽；一、二層均設計飄窗，面積均為贈送；上下雙衛(wèi)設計，二層雙臥設計，滿足居住需求；邊戶房型入戶處設計為餐廳 劣勢：部分房源面寬較窄，入戶處顯得擁擠，狹長,蘇州loft市場-up上城,蘇州loft產品市場總結,在售loft產品較為集中，競爭較為激烈，整體去化較好，以投資客為主,區(qū)域市場目前在售loft項目,產品分析,區(qū)域內loft產品面積主要以40-50平米的小戶型為主；層高均在4.9米以上,戶型,裝修,項目均為精裝修房，裝修標準基本在800-1200元/平米,風格,loft產品建筑風格均以現代建筑風格,蘇州loft市場-蘇州市場總結,上海loft產品分布情況,青年城,銀座印象,上海loft市場-分布,loft產品個案分析,產品特性,項目整體規(guī)劃為集商業(yè)、辦公、公寓、酒店及娛樂為一體的綜合體；,loft產品面積在30-50平米之間，層高4.8米，裝修后交房，裝修標準為1200元/平米，開間3.5米，50年產權,現代建筑風格，外立面簡潔，線條清晰,容積率：2.8 綠化率：20.7% 總體量：21.4萬,青年城年輕態(tài)時尚城市綜合體,該項目一期產品已交房入住，部分產品為精裝修，部分為毛坯房，目前在售二期產品，價格在13000元/平米，購買客源中投資與自住比例各占50%，自住客中以年青白領為主，主要是由于性價比較高，另外，輕軌9號線入口就在社區(qū)旁邊。,總平圖,上海loft市場-青年城,典型loft產品戶型分析,優(yōu)勢：餐廳與廚房相連，使用便捷，空間較大；廚房與客廳隔開，避免了油煙的進入；樓梯位置較為隱蔽；贈送大面積陽臺；二層南北雙臥設計，衛(wèi)生間設置在兩臥室之間，較為方便,劣勢：廚房作為操作空間，畢竟停留及活動時間較短，面積稍微過大，較為浪費，而客廳面積稍顯緊湊；一層沒有設置衛(wèi)生間，來客使用較為麻煩，從而使得二層的私密空間公開對外,上海loft市場-青年城,loft產品個案分析,銀座印象小體量4.5米精裝酒店式公寓,產品特性,項目整體規(guī)劃為集商業(yè)、辦公、公寓、酒店及娛樂為一體的綜合體；,loft產品面積在35-50平米之間，層高4.5米，裝修后交房，裝修標準為1200元/平米，開間3.5米，50年產權,現代建筑風格，外立面簡潔，線條清晰,容積率：1.75 綠化率：20% 總體量：1.7萬,該項目09年6月開盤，目前已全部售罄，預計2010年6月交房，銷售價格為13000元/平米；該項目首創(chuàng)4.5米層高，成交客戶主要以投資客為主，占80%，自住客為20%,總平圖,上海loft市場-銀座印象,典型loft產品戶型分析,優(yōu)勢：陽臺處設立專門的洗衣機及拖把池房；樓梯位置較為隱蔽；二層北面利用了走廊空間，可作為儲藏室，并配有衣帽間及敞開式的書房，功能較為齊全,劣勢：衛(wèi)生間門正對客廳；廚房設置在入口處，較為擁擠；衛(wèi)生間及廚房應上下排布,上海loft市場-銀座印象,上海loft產品市場總結,在售loft產品均為商業(yè)性質，整體去化較好，以投資客為主,區(qū)域市場目前在售loft項目,產品分析,區(qū)域內loft產品面積主要以30-50平米的小戶型為主；層高4.5米或4.8米,戶型,裝修,項目均為精裝修房，裝修標準基本在1200元/平米,風格,loft產品建筑風格均以現代建筑風格,上海loft市場-上海市場總結,47,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經在本公司的口頭說明和細節(jié)解釋下才可視為完整的報告。如無易居之同意該文件不應給任何第三方傳閱。未經易居允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件,48,目標客戶細分結果,總體上目標客戶可以分為投資客和自住客兩大類。 本次深度訪談發(fā)現，因存在不同的置業(yè)動機，自住客在消費方式、生活態(tài)度、購房區(qū)域的選擇、購房時的關注因素等方面呈現出較為明顯差異，從而可將自住客人群分為四類：商務暫居型、價格敏感型、嘗試新鮮型、創(chuàng)業(yè)商住型,投資客： 沒有豐富投資經驗，年齡集中在30-40歲，多為企業(yè)中高層干部，理解loft產品客群及對未來收益有一定預期 商務暫居型 家在外地，工作或生意在周邊，一個人住或者夫妻雙方，有私家車 價格敏感型 價格主導，低總價為主，要求工作地方至居住地方交通便捷，剛結婚或有單獨居住需求 嘗試新鮮型 年齡偏輕，多年輕女性，家庭支付能力強，購房由家庭支出，主要嘗試個性的loft居住理 創(chuàng)業(yè)商住型 居住和辦公同處一處，職業(yè)多自由職業(yè)或創(chuàng)作型職業(yè),投資客,商務暫居型,客戶類型,自住客,嘗試新鮮型,價格敏感型,創(chuàng)業(yè)商住型,30%,45%,20%,5%,49,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經在本公司的口頭說明和細節(jié)解釋下才可視為完整的報告。如無易居之同意該文件不應給任何第三方傳閱。未經易居允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件,50,目標客戶畫像：投資客,投資客畫像：30-40歲的已婚人群，基本上都是上海本地居民，少量蘇州人，他們從事的行業(yè)包括零售，外貿和公共事業(yè)，以中高層白領為主，工作地點位于上海市中心或是主要的商業(yè)圈。在經濟能力上，屬于高薪一族，家庭月總收入從rmb15,000-30,000不等。,購房行為,人口學特征,消費方式,社會學特征,生活態(tài)度,房屋價值觀,投資客,年齡：30-40歲 家庭結構：已婚，包含無孩的雙薪一族和有孩的三口之家 居住地圖：現居住地偏上海西南區(qū)域，包括徐匯、閔行或是蘇州,來源地：以上海本地居民為主，少數蘇州人： 行業(yè)：零售、外貿和公用事業(yè) 工作地圖：人民廣場、徐家匯或中山公園 家庭月收入：rmb15,000-30,000不等 家庭年收入：rmb180,000-360,000,一般購房流程：信息收集-預算投資收益-選定購房區(qū)域-現場看房-確定戶型-商議價格-簽訂購房協(xié)議 租房流程：確定中介-商議租金-中介掛牌-聯絡承租人-確定租金、租期和承租方式 購房決策周期：半個月-一個月,對loft產品的看法：高性價比；工作生活兩相宜；高大寬敞 對投資的看法：在經濟持續(xù)增長，房價持續(xù)走高的趨勢下，投資是明智之舉 對投資loft產品的看法：loft作為一種新興的房型結構，商住兩用，投資前景看好。,消費看重什么：實用性和性價比 目前使用的電子產品及品牌：手機、相機、mp3，品牌主要是諾基亞、三星、lg 經常購買的服飾及鞋類品牌：優(yōu)衣庫、esprit 每月家庭支出及占比：20%,對家庭的看法：家庭和睦和諧最為重要 朋友相處之道：低調、包容 對時尚的看法：短暫、多變 個性：穩(wěn)重而果斷、有遠見 崇拜的偶像及佩服的人：從最底層，依靠自己的毅力和努力一步一步發(fā)展起來，如馬云、巴菲特,51,目標客戶畫像：商務暫居型,商務暫居型畫像：30-35歲的已婚無孩一族，經濟基礎較好，個性偏張揚高調，消費時對品牌的關注度較高，促銷打折對購買的驅動作用顯著,52,目標客戶畫像：價格敏感型,價格敏感型畫像：主要以上?？蜑橹鳎贁道ド奖镜乜?，他們來自各行各業(yè)，職位大多是初級管理人員、技術人員，家庭月收入為8000-13000，年齡集中在25-30歲，居住在昆山或上海近郊（九亭），喜歡交友，有強烈居家需求,購房行為,人口學特征,消費方式,社會學特征,生活態(tài)度,房屋價值觀,價格敏感型,一般購房流程：信息收集-選定購房區(qū)域-了解周邊產品-現場看房-確定戶型-商議價格-簽訂購房協(xié)議 購房決策周期：半個月-一個月,年齡：25-30歲 家庭結構：未婚或新婚 居住地圖：昆山或上海近郊（九亭）,對loft產品的看法：高性價比；簡單；高大寬敞,消費看重什么：實用性/耐用性以及性價比 目前使用的電子產品及品牌：手機、mp3、psp等，品牌有諾基亞、多普達、黑莓 經常購買的服飾及鞋類品牌：kappa/g2000、etam 每月家庭支出及占比：20%-30%,對家庭的看法：讓自己可以休息調整的溫馨港灣 朋友相處之道：真誠、包容、和諧、理解 對時尚的看法：稍縱即逝 個性：實際、不會好高騖遠、平凡但不平庸 崇拜的偶像及佩服的人：巴非特、周恩來、比爾蓋茨,來源地：外地來上海工作的新上海人 行業(yè)：廣泛 職位：技術人員、初級管理人員或教師 工作地圖：分布較廣，既有在上海主要商圈工作，近郊（嘉定），也有在昆山本地工作 家庭月收入：平均 rmb 8,000-13,000 家庭年收入：平均 rmb 96,000-156,000,53,目標客戶畫像：嘗試新鮮型,嘗試新鮮型畫像：20-25歲的年輕單身女性居多，剛參加工作工作，個人經濟條件有限，但追求個性，自我，凸顯自我，消費時關注款式，對自己偏好的產品容易產生購買沖動,購房行為,人口學特征,消費方式,社會學特征,生活態(tài)度,房屋價值觀,嘗試新鮮型,一般購房流程：信息收集-選定購房區(qū)域-了解周邊產品-現場看房-確定戶型-商議價格-簽訂購房協(xié)議 購房決策周期：半個月-一個月,年齡：20-25歲女性居多 家庭結構：未婚 居住地圖：昆山或上海近郊（九亭）,對loft產品的看法：個性；時尚；不受約束,來源地：外地來上海工作的新上海人 行業(yè)：外貿、零售 職位：普通職員 工作地圖：在上海主要商圈徐家匯、中山公園，人民廣場工作 家庭月收入：即個人月收入，中等水平,平均 rmb 3,000-5,000 家庭年收入:平均 rmb 36,000-70,000,消費看重什么：款式 目前使用的電子產品及品牌：手機、mp3、psp等，品牌有諾基亞、索愛 經常購買的服飾及鞋類品牌：it、耐克、阿迪 每月家庭支出及占比：80%,對家庭的看法：尚未建立起家的觀念 朋友相處之道：君子之交淡如水 對時尚的看法：凸顯自我、獨特的，而非從眾平庸的 個性：求新求變但不高調張揚、固執(zhí) 崇拜的偶像及佩服的人：阿里巴巴的馬云,54,目標客戶畫像：創(chuàng)業(yè)商住型,創(chuàng)業(yè)商住型畫像：20-25歲的未婚男性，尚處于事業(yè)起步階段，事業(yè)心和責任感強烈，務實、腳踏實地，消費視自身經濟條件和需要而定，關注性價比和實用性，不太可能出線沖動消費,購房行為,人口學特征,消費方式,社會學特征,生活態(tài)度,房屋價值觀,創(chuàng)業(yè)商住型,一般購房流程：信息收集-選定購房區(qū)域-了解周邊產品-現場看房-確定戶型-商議價格-簽訂購房協(xié)議 購房決策周期：半個月-一個月,年齡：20-25歲男性 家庭結構：未婚 居住地圖：昆山或上海近郊（九亭）,對loft產品的看法：工作生活兩相宜；高性價比；高大寬敞,來源地：外地來上海工作的新上海人 行業(yè)：自由職業(yè)或有自主創(chuàng)業(yè)意向的人 工作地圖：沒有固定的工作區(qū)域 家庭月收入：即個人月收入，中高等水平，平均 rmb 8,000 家庭年收入：平均 rmb 36,000-70,000,消費看重什么：性價比和實用性 目前使用的電子產品及品牌：手機、mp3、psp等，品牌有佳能、金立 經常購買的服飾及鞋類品牌：安踏 每月家庭支出及占比：30%,對家庭的看法：家是一個溫馨的港灣 朋友相處之道：出門靠朋友，在他人有難時，只要自己力所能及都會施以援手 對時尚的看法：短暫、非主流的 個性：隨和、務實、腳踏實地 崇拜的偶像及佩服的人：牛根生,55,對比研究：人口學特征,投資客年齡主要為在30-40歲，已婚人群為主 商務暫居型年齡偏30-35歲，已婚無孩人群居多 價格敏感型集中在25-30歲的未婚或新婚一族,年齡：30-40歲之間 家庭結構：以已婚人群居多，其中包含無孩的雙薪一族和有孩的三口之家 居住地圖：,年齡：30-35歲 家庭結構：已婚，多為無孩雙薪族 居住地圖：,投資客,商務暫居型,年齡：集中在25-30歲 家庭結構：未婚或新婚 居住地圖,價格敏感型,現居住地偏上海西南區(qū)域，包括徐匯、閔行 蘇州,上?；蛱K州,昆山或上海近郊（九亭）,本項目,56,對比研究：人口學特征（續(xù)上頁）,年齡：偏向于20-25歲的年輕女性 家庭結構：單身為主 居住地圖：,嘗試新鮮型,年齡：20-25歲年輕男性 家庭結構：未婚，獨自一人居住 居住地圖,創(chuàng)業(yè)商住型,昆山或上海近郊（九亭）,嘗試新鮮型主要是20-25歲的年輕單身女性 創(chuàng)業(yè)商住型以20-25歲的年輕男性為主,昆山或上海近郊（九亭）,57,對比研究：社會學特征,投資客基本上都是上海本地居民，他們從事的行業(yè)包括零售，外貿和公共事業(yè)，以中高層白領為主，工作地點位于上海市中心或是主要的商業(yè)圈。 在經濟能力上，屬于高薪一族，家庭月總收入從rmb15,000-30,000不等,來源地：以上海本地居民為主，少數蘇州人 行業(yè)：主要行業(yè)包括零售、外貿和公用事業(yè) 職位：中高層管理人員 工作地圖： 位于上海市中心：人民廣場 或主要商業(yè)圈：徐家匯、淮海路或中山公園 家庭月收入：較高收入群體，從rmb15,000-30,000不等 家庭年收入：rmb180,000-360,000,人民廣場,投資客,徐家匯,中山公園,58,對比研究：社會學特征,商務暫居型主要涵蓋了昆山周邊城市，包括蘇州或在外地來上海工作的新上海人，他們大多為中等以上的管理人員或私營企業(yè)主，經濟實力強，平時上下班以私家車代步,商務暫居型,來源地：外地來上海工作的新上海人或蘇州人 行業(yè)：法律業(yè)、制造業(yè)、教育 職位：中層以上管理人員/私營企業(yè)主 工作地圖： 在昆山周邊城市蘇州、上海工作，平時以自駕車上下班 上海：工作地點集中在徐家匯等主要商圈 蘇州：經商的私營企業(yè)主，希望拓展在昆山的業(yè)務 家庭月收入：有較強的經濟實力 中層管理人員：家庭月總收入在rmb10,000-15,000 私營企業(yè)主：rmb 70,000-100,000 家庭年收入： 教師和加工制造業(yè)主管類，rmb120,000-180,000 私營企業(yè)主：rmb800,000-900,000,上海-徐家匯,蘇州,59,對比研究：社會學特征,價格敏感型主要以上海客為主，包含少數昆山本地客，他們來自各行各業(yè)，職位大多是初級管理人員或是事業(yè)單位人員，家庭月收入為中高等水平,價格敏感型,來源地： 外地來上海工作的新上海人為主 少數昆山本地居民 行業(yè)：較為廣泛，包括制造業(yè)/加工業(yè)、貿易、零售、物流和教育業(yè) 職位：技術人員、初級管理人員或教師 工作地圖： 已購：上海近郊嘉定或昆山本地，平時上下班以班車代步 意向：在上海主要商圈徐家匯、中山公園，正在規(guī)劃中的軌道交通11號線和城際列車是可以考慮的出行工具 家庭月收入： 平均 rmb 8,000-13,000 家庭年收入 平均 rmb 96,000-156,000,徐家匯,中山公園,昆山,60,對比研究：社會學特征,嘗試新鮮型大多為外地來上海工作的新上海人，從事外貿、零售等行業(yè)，她們處于事業(yè)起步階段，職位普遍都是普通職員，自身經濟基礎有限，家庭月收入即她們的個人月收入，處于中等水平,嘗試新鮮型,來源地： 外地來上海工作的新上海人 行業(yè)：外貿、零售 職位：普通職員 工作地圖： 在上海主要商圈徐家匯、中山公園，人民廣場工作，平時以軌道交通為出行工具 家庭月收入：即個人月收入，中等水平 平均 rmb 3,000-5,000 家庭年收入 平均 rmb 36,000-70,000,人民廣場,徐家匯,中山公園,61,對比研究：社會學特征,創(chuàng)業(yè)商住型一般都是外地來上海工作的新上海人，他們從事自由職業(yè)或是有自主創(chuàng)業(yè)意向的人，沒有固定的工作區(qū)域，家庭月收入即是個人月收入，處于中等水平,創(chuàng)業(yè)商住型,來源地： 外地來上海工作的新上海人 行業(yè)：自由職業(yè)或有自主創(chuàng)業(yè)意向的人 工作地圖： 沒有固定的工作區(qū)域 家庭月收入：即個人月收入，中高等水平 平均 rmb 8,000 家庭年收入 平均 rmb 96,000,62,對比研究：購房行為-置業(yè)動機,投資客偏向于潛力區(qū)域，看重軌道交通；商務暫居型客戶主要受到頻繁業(yè)務影響，需要臨時小面積居所；價格敏感型客戶主要因為價格擠出，有軌道交通通入；嘗試新鮮型客戶看中樓上樓下居住體驗，要求功能齊全；創(chuàng)業(yè)商住型客戶作為居家辦公兩用,投資客-投資為主要動機,商務暫居型,逢低買進，所投資區(qū)域房價有進一步升值的潛力： 周邊已有或正在規(guī)劃軌道交通，出行方便 周邊區(qū)域發(fā)展勢頭好 loft具有較高的性價比 總價低于其他房型 上下兩層的復式設計可利用面積大 投資區(qū)域周邊配套設施完善，人氣較旺,價格敏感型,在昆山有業(yè)務往來或在周邊城市工作，同時考慮到當地的經濟發(fā)展?jié)摿?，已經或打算在昆山置業(yè) 昆山毗鄰上海，特別是花橋地區(qū)與上海僅一街之隔 規(guī)劃中的軌道交通11號線將會直達 loft具有較高的性價比 相同價格可以買到雙層面積 上下兩層的復式設計可利用面積大 loft是全新的居住理念 上小兩層復式的房型新穎獨特，有新鮮感,房屋總價便宜是最為直接的置業(yè)動機 該類型中的相當一部分單身人群是買了作為婚房 區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅苓吔煌ㄒ烟幱谝?guī)劃中，上班出行方便 loft具有較高的性價比 相同價格可以買到雙層面積 上下兩層的復式設計可利用面積大 loft是全新的居住理念 上小兩層復式的房型新穎獨特，有新鮮感,63,對比研究：購房行為-置業(yè)動機（續(xù)上頁）,嘗試新鮮型,創(chuàng)業(yè)商住型,loft是全新的生活理念 上下兩層復式的房型新穎獨特，有新鮮感激發(fā)嘗試購買的欲望 開闊的層高，全新的居住模式可以激發(fā)年輕人的新鮮感 周邊交通便利，有軌道交通，上班出行便捷 loft具有較高的性價比 相同價格可以買到雙層面積 總價較低，透明化,有自主創(chuàng)業(yè)的動機，因此選擇像loft那樣商住兩用房型 層高價高，樓下可作為辦公區(qū)域，樓上為臥室作為自住 周邊交通便利，出行便捷 loft具有較高的性價比 相同價格可以買到雙層面積,消費者語言,對比研究：購房行為-置業(yè)動機（續(xù)上頁）,64,投資客-投資為主要動機,商務暫居型,“我覺得房價還是會升的，因為現在九號線二期年底到徐家匯，以后還會到浦東，所以說，這里的房價以后肯定會有潛力的?！? 徐凱 32歲 公用事業(yè) “一個是總價較低，而且我喜歡樓上樓下那種復式的感覺，利用的空間也比較大?！?顧曉蕾 36歲 零售業(yè) “松江這邊，一向是人氣比較旺的?！?王茜 37歲 進出口貿易,價格敏感型,“主要有業(yè)務上的發(fā)展考慮，今后我們公司的主要業(yè)務將會放在昆山，所以有需要來這里看看房子?！?曹方 28歲 私營企業(yè)主 “上下兩層的像這樣的買一層送一層的很合算的?！? 陳恒山 31歲 教師 “這個樓盤很跟的上現在那種潮流，我們想兩人世界，面積不要太大，有自己的裝修個性，現在經濟條件也可以了?！?曹方 28歲 私營企業(yè)主,“現在在上海買房子，肯定買不起，只能 在昆山這種地方。”-陸輝29歲 貿易 “一個說法叫昆山是上海的一個門戶，房屋的空間是往這邊移的”-許標 28歲 雜志社 “因為我花同樣一份錢，買到了雙倍面積，就是買一送一的那種感覺。” - 周小姐 29歲 物流,嘗試新鮮型,創(chuàng)業(yè)商住型,“我是覺得也蠻新鮮的，而且樣板房也蠻吸引人的，雖然面積小，但麻雀雖小，五臟俱全的，一個人住住還蠻舒服的。”-萬穎 23歲 外貿 “我覺得總價給人的概念比較清晰吧，整個一目了然，然后這樣還是比較有吸引力的。 ”-萬穎 23歲 外貿,“當時也考慮到建筑稀缺性，這種戶型在上海來說，也比較少，可疑作為商住兩用的?！?王興 24歲 建筑 “吸引我的還有就是路段，有地鐵站嘛?！?-王興 24歲 建筑,65,購房行為-購房流程及決策周期,購房流程大致可以分為7個步驟，購房決策周期較短，平均半個月到一個月之間,一般購房流程,一般的購房流程主要涵蓋了7個步驟，即 信息收集階段： 主要的信息收集卻倒包括： 網絡：sohu/sina等門戶網站的房產頻道；樓盤的業(yè)主論壇；百度等搜索引擎 樓盤廣告：主要是報紙、雜志和電視上的樓盤廣告 房交會/房博會 售樓處 親戚朋友之間的口碑相傳 主要會收集的信息包括： 區(qū)域及該區(qū)域的價格 選定購房區(qū)域 周邊交通方便，出行便利或是有相當大開發(fā)潛力是優(yōu)先考慮的區(qū)域 了解周邊類似產品 對比周邊幾個樓盤產品的房價 現場看房 關注的重點包括： 房型（朝向、面積、得房率）、小區(qū)環(huán)境、內部以及周邊配套、物業(yè) 確定戶型 商議價格 簽訂合同 購房周期：一般較短，通常在半個月到一個月之間,66,對比研究：購房行為-購房流程及決策周期,在購房流程上，投資客和自住客存在一定差異： - 投資客會額外的關注下預算的投資收益 - 自住客會多方比較周邊的產品 而各類細分自住客之間的購房流程差異性不顯著,投資客,商務暫居型,價格敏感型,信息收集,預算投資收益,選定購房區(qū)域,現場看房,確定戶型,商議價格,簽訂購房協(xié)議,嘗試新鮮型,創(chuàng)業(yè)商住型,67,對比研究：購房行為-投資客長期收益流線,在房屋出租時，投資客往往會選擇委托房產中介公司來進行出租,長期收益流線圖,投資客一般都選擇房產中介來出租，出租的步驟大致可以分為5個步驟 確定中介 聯絡樓盤附近的房產中介公司，委托進行出租 商議租金 咨詢房產中介公司，根據同類樓盤的租金價格確定租金 中介掛牌 聯絡承租人 由房產中介聯系承租人，負責帶承租人看房 確定租金、租期和承租方式 承租人有意向租房后，投資客會和承租人見面，確定租金，簽訂合同 租房合同一般訂立一年 租金：付三押一居多,對比研究：購房行為-購買loft關注因素（2/3）,商務暫居型 地段總價房型,地段：周邊交通便利，理想中的要有軌道交通 總價：上海60萬左右；在昆山置業(yè) 30-40萬 面積：40-45平米左右的小戶型面積投資靈活性大,地段：周邊交通便利，因為大多有私家車，所以對軌道交通的需求度并不突出 總價：30-40萬（多為在昆山置業(yè)人群） 房型：朝南、得房率高、采光率、通風率,總價：30-45萬 地段：周邊交通便利，有班車；處于價格因素驅動，更傾向于在昆山置業(yè) 房型：朝南、得房率高、采光率、通風率,價格敏感型 總價地段房型,對比研究：購房行為-購買loft關注因素（續(xù)上頁）,創(chuàng)業(yè)商住型 總價地段層高,地段：周邊交通便利，有軌道交通或直達上海市區(qū)班車尤佳 房型：朝南、得房率高、采光率、通風率 總價： 已購人群：多集中在上海九亭，總價在60-65萬 意向人群：打算購買昆山地區(qū)，能接受的總價為30-35萬 此類人群在購房時還會特別關注樓盤的住戶類型，出于生活方式和結交朋友的考慮，偏向于選擇年輕人置業(yè)集中的樓盤,總價：30-40萬（為在昆山置業(yè)人群） 地段：周邊交通便利，有軌道交通或直達上海市區(qū)班車尤佳 層高：出于商住兩用的考慮，理想中的能在5米以上，但在價格驅動因素下能接受4.5米的層高,70,房屋價值觀：對loft產品的看法,對loft產品的看法主要可以總結為八點，即不受約束、簡單、高大寬敞、時尚、隨意、工作生活兩相宜、個性和高性價比,然而，不同的客戶類型對loft看法略有差異 投資客：高性價比；工作生活兩相宜；高大寬敞 商務暫居型：高大寬敞；隨意；高性價比 價格敏感型：高性價比；簡單；高大寬敞 嘗試新鮮型：個性；時尚；不受約束 創(chuàng)業(yè)商住型：工作生活兩相宜；高性價比；高大寬敞,71,房屋價值觀：對loft產品的看法,對loft產品的看法主要可以總結為八點，即不受約束、簡單、高大寬敞、時尚、隨意、工作生活兩相宜、個性和高性價比,72,房屋價值觀：對投資及投資loft的看法（僅投資客）,中國的經濟總體上處于上升階段，房價持續(xù)走高，投資房地產是明智之選。 loft商住兩用，投資前景看好。,對投資loft的看法,客戶語錄,我們買loft九亭，也是因為它的單價便宜，當時就考慮我想如果等他漲一漲，我向把他賣掉，當時的時候，感覺在地鐵旁邊，而且他的整體價格比較便宜，我相對來說，我出租有效率，以后出售的話，以后的壓力不會很大。- 顧曉蕾 36歲 零售業(yè),對投資的看法,對投資loft的看法,“,”,雖然投資有一定的風險，但投資回報率相應的也比較高，可以更好的利用閑置資金 目前的投資方式包括：房地產、股票、基金、債券 中國的整體經濟處于上升階段，房價還將持續(xù)走高，相對于其他投資方式，投資房地產的風險相對較低，同時可以坐收可觀的回報,新興的房型結構，商住兩用，投資情形看好 多樣化的投資收益方式： 短期內以出租為主，租金可視周邊交通的完善情況逐年遞增 長遠的，待房價上升到一定程度后，可再次拋售，拋售的投資收益率預期為30%,73,消費方式,消費方式隨不同的人群存在差異，具體的描述請見后續(xù)的對比分析,主要場所： 服裝：位于主要商業(yè)圈的百貨商店或品牌專賣店 日常用品：大賣場，如樂購、易買得 娛樂：逛街、健身、k歌、運動、美容 節(jié)假日會選擇外出旅游 頻率： 女性：大多人會不定期地經常購物，促銷打折會刺激消費 男性：頻率較少，有需要時才會去買,客戶語錄,“衣服其實我也沒太多的那個品牌的要求，我只要是看中款式?！? 王茜 37歲 進出口貿易 “看著好看就可以買的，像一般運動系列的，都會選擇安踏什么的，非運動系列的嗎，好看就可以，沒有要求品牌?！? 桑媛媛 26歲 人事,“手機我用諾基亞，我不太會去買那些新出來，廣告多的，不實用”- 顧曉蕾 36歲 零售業(yè) “手機一般都是這一個牌子，要知名的品牌，不能是山寨的，我現在用的是索愛?！?- 許標 28歲 雜志社,特征,基本支出：平均月支出1500-8000元不等，其中大部分屬于個人支出，浮動比較大 這部分支出包括：交通費、每月服裝、化妝品/護膚品、日常用品，休閑娛樂活動的花費 其他支出：旅游,消費行為,品牌偏好,家庭月支出,手機：有口碑的品牌，質量保證 諾基亞、三星、lg、索愛 家庭電器：知名品牌，對國產品牌亦能接受 夏普、西門子、海信、三星、東芝、三洋、索尼 服裝：總體而言對款式的關注度高于品牌,“服裝消費，要分季節(jié)的，冬天可能貴一些，平均也就三百塊錢?！? 顧曉蕾 36歲 零售業(yè) 大家出去看演出，看演唱會，一個月控制在二百塊錢這樣子。- 萬穎 33歲 外貿,74,對比研究：消費方式-投資客,投資客的消費方式趨于理性化，產品的實用性和性價比是主要考慮的因素，不太可能會有沖動消費。,主要場所： 服裝：位于主要商業(yè)圈的百貨商店或品牌專賣