蘇州醫(yī)谷國(guó)際目標(biāo)客戶產(chǎn)品需求研究159P.ppt

醫(yī)谷國(guó)際目標(biāo)客戶產(chǎn)品需求研究,引領(lǐng)需求，合理設(shè)計(jì)，構(gòu)建loft產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,2,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無(wú)易居之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)易居允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件,描述本次研究主要調(diào)研方法及完成情況,調(diào)研方法與過程,階段一：loft產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研,階段二：目標(biāo)客戶定性研究,通過一對(duì)一深訪，描繪目標(biāo)客戶的畫像，了解他們對(duì)土地和產(chǎn)品的需求,1,2,了解花橋市場(chǎng)上競(jìng)品loft項(xiàng)目的樓盤基本信息，成交客戶信息和產(chǎn)品信息,研究方法,深訪客戶構(gòu)成,請(qǐng)?jiān)诖嗣枋鲎罱K客戶深訪完成情況,投資客：共計(jì)10組，其中 已購(gòu)?fù)顿Y 4組 意向投資 6組 自住客：共計(jì)20組，其中 已購(gòu)自?。?組 意向自住：13組 深訪具體配額,3,資料來源：易居分析,目 錄,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無(wú)易居之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)易居允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件,結(jié)論與建議,客戶素描,產(chǎn)品偏好,價(jià)格測(cè)試,市場(chǎng)現(xiàn)狀,營(yíng)銷通路,4,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無(wú)易居之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)易居允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件,5,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無(wú)易居之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)易居允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件,通過本次深度訪談，大致可以將目標(biāo)客戶群分為5大類，即:投資客、商務(wù)暫居型、價(jià)格敏感型、嘗試新鮮型、創(chuàng)業(yè)商住型,結(jié)論與建議-目標(biāo)客戶細(xì)分,投資客 沒有豐富投資經(jīng)驗(yàn)，年齡集中在30-40歲，多為企業(yè)中高層干部，理解loft產(chǎn)品客群及對(duì)未來收益有一定預(yù)期 商務(wù)暫居型 家在外地，工作或生意在周邊，一個(gè)人住或者夫妻雙方，有私家車 價(jià)格敏感型 價(jià)格主導(dǎo)，低總價(jià)為主，要求工作地方至居住地方交通便捷，剛結(jié)婚或有單獨(dú)居住需求 嘗試新鮮型 年齡偏輕，多年輕女性，家庭支付能力強(qiáng)，購(gòu)房由家庭支出，主要嘗試個(gè)性的loft居住理 創(chuàng)業(yè)商住型 居住和辦公同處一處，職業(yè)多自由職業(yè)或創(chuàng)作型職業(yè),商務(wù)暫居型,客戶類型,自住客,嘗試新鮮型,價(jià)格敏感型,創(chuàng)業(yè)商住型,30%,45%,20%,5%,投資客,結(jié)論與建議-目標(biāo)客戶素描,投資客穩(wěn)重而果斷，有遠(yuǎn)見；商務(wù)暫居型處事較為高調(diào)，主動(dòng)；價(jià)格敏感型做人實(shí)際，不會(huì)好高騖遠(yuǎn)，平凡但不平庸；嘗試新鮮型希望凸顯自我價(jià)值、獨(dú)特的，而非從眾平庸的；創(chuàng)業(yè)商住型隨和、務(wù)實(shí)、腳踏實(shí)地,結(jié)論與建議-對(duì)土地的需求（1/2）,在區(qū)域和地段選擇上，各類人群較為相似性，出于價(jià)格和今后發(fā)展角度考慮，她們普遍會(huì)優(yōu)先考慮有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域或是正處于或即將處于規(guī)劃的地段，因此對(duì)昆山花橋/上海近郊（九亭）等區(qū)域的接受度很高,昆山花橋的優(yōu)劣勢(shì)分析,結(jié)論與建議-對(duì)土地的需求（2/2）,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),地處昆山和上海的交界處，與上海僅一街之隔 周邊游規(guī)劃中的軌道交通11號(hào)線，城際鐵路可直達(dá)上海 價(jià)格比上海便宜很多 首付額度10萬(wàn)即可，受哪些經(jīng)濟(jì)能力有限的年輕人青睞,周邊的其他類型樓盤的競(jìng)爭(zhēng) 周邊配套設(shè)施尚不完善 loft房型層高4.5米，雖然大多數(shù)人都能接受此層高，但他們還是更偏好4.8米以上的層高 40年產(chǎn)權(quán)時(shí)間太少,結(jié)論與建議-購(gòu)買loft時(shí)的關(guān)注因素,購(gòu)買loft關(guān)注前三位分別是地段總價(jià)面積,其中投資客很少關(guān)注房型,價(jià)格敏感型客戶除了對(duì)地段和總價(jià)十分關(guān)注外,對(duì)房型要求要大于對(duì)面積需求（上海工作，昆山置業(yè)，小戶型公寓總價(jià)承受力較強(qiáng)）。,說明: 星的數(shù)量越多代表關(guān)注程度越高，沒有最 表示非關(guān)注因素,目標(biāo)人群對(duì)小區(qū)內(nèi)部的配套可以分為生活配套、休閑娛樂配套、醫(yī)療配套以及商業(yè)配套這幾大類：,結(jié)論與建議-對(duì)產(chǎn)品的需求-內(nèi)部配套,生活配套：小超市/便利店是最基本的配套；小型蔬果超市和小區(qū)班車也有一定的需求度 休閑娛樂配套：對(duì)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和健身設(shè)施有普遍需求度；女性對(duì)美容美發(fā)配套的需求度較高 醫(yī)療配套：需求度不高，少數(shù)人希望開設(shè)社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)中心 商業(yè)配套：能接受商業(yè)街，需要地上和地下相結(jié)合的車位,集健身、美容、運(yùn)動(dòng)、休閑為一體的會(huì)所是絕大多數(shù)人的需求,結(jié)論與建議-對(duì)產(chǎn)品的需求-會(huì)所,集健身、美容、運(yùn)動(dòng)、休閑為一體 健身：包括健身房、健身器材、跳槽等項(xiàng)目 美容：spa、理療、按摩、精油、瑜伽等 運(yùn)動(dòng)：羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、乒乓球館、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等 休閑：k歌和咖啡廳,戶型功能間可以分為客廳、主臥、衛(wèi)生間、書房/次臥、餐廳、廚房、陽(yáng)臺(tái)、暗室/儲(chǔ)藏室這幾個(gè)部分，各人群對(duì)各個(gè)功能間的關(guān)注度排序前三位為客廳主臥衛(wèi)生間,結(jié)論與建議-對(duì)產(chǎn)品的需求-功能間（1/4）,說明: 星的數(shù)量越多代表關(guān)注程度越高，沒有最 表示非關(guān)注因素,結(jié)論與建議-對(duì)產(chǎn)品的需求-功能間（2/4）,客廳： 家中日?；顒?dòng)最為頻繁的區(qū)域，同時(shí)也是會(huì)客的主要場(chǎng)所，大空間非常必要，對(duì)層高和面積均有較高的要求 層高需大于2.3米 面積從12-15平米不等 朝向朝南 主臥： 比較私密的空間，希望營(yíng)造出溫馨舒適的感覺 層高小于客廳，2.2米即可 面積需求從10-15平米不等 朝南，采光通風(fēng)率好 關(guān)注隔音效果 衛(wèi)生間 理想化的有兩個(gè)衛(wèi)生間，樓上樓下各一個(gè) 在面積條件不允許只能有一個(gè)衛(wèi)生間時(shí)，愿意將衛(wèi)生間放在樓下，以方便客人 有窗戶或排氣通風(fēng)設(shè)備 面積：3-4平米,書房/次臥 作休閑娛樂用途或是作為客房，不會(huì)象主臥那樣關(guān)注面積和朝向 餐廳： 偏好和客廳相連，不僅在視覺上可以增加客廳的面積，同時(shí)也是當(dāng)下時(shí)尚的房型構(gòu)造 廚房： 現(xiàn)代年輕人自己做飯的頻率日益降低，所以已不再非常關(guān)注廚房 因此廚房面積無(wú)需太大，4平米即可 陽(yáng)臺(tái)： 陽(yáng)臺(tái)的安全性尤為關(guān)注，基于此需求更偏好封閉式的陽(yáng)臺(tái) 護(hù)欄要高以增加安全性 樓梯： 大多數(shù)人都希望樓梯的位置可以隱蔽一些，一進(jìn)門看不見樓梯 出于節(jié)省空間的考慮，偏好旋梯 暗室/儲(chǔ)藏室： 大多都位于樓梯下方，主要用途是作為存放雜物，沒有改造的需要 對(duì)個(gè)性空間的需求不大,對(duì)功能間需求綜述：,各細(xì)分人群對(duì)功能間需求一覽：,結(jié)論與建議-對(duì)產(chǎn)品的需求-功能間（3/4）,各細(xì)分人群對(duì)功能間需求一覽（續(xù)上頁(yè)）：,結(jié)論與建議-對(duì)產(chǎn)品的需求-功能間（4/4）,結(jié)論與建議-對(duì)產(chǎn)品的需求-裝修（1/3）,裝修標(biāo)準(zhǔn)可接受單價(jià)段為1000-1200元/平米;對(duì)裝修的要求以簡(jiǎn)裝,自行設(shè)計(jì)空間較大;普遍喜歡簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格;要求較高的前三位分別是衛(wèi)生間廚房樓梯,對(duì)衛(wèi)浴和廚具以品牌需求為主,樓梯要求堅(jiān)固漂亮;其余功能空間裝修可適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn).,裝修標(biāo)準(zhǔn)： 目前的裝修標(biāo)準(zhǔn)都以精裝為主 但考慮到價(jià)格以及自己的喜好度，很多人都偏好簡(jiǎn)裝（基本的排水排線） 裝修單價(jià)： 1000-1200元每平米，這一點(diǎn)個(gè)體差異不大 功能間裝修需求 對(duì)裝修的做工工藝有很高的要求，包括地板、瓷磚、地磚、墻面的粉刷 裝修部件需求 客廳/餐廳：墻面、頂部、地面 主臥/次臥/書房：墻面、地面、窗戶 廚房衛(wèi)生間：廚衛(wèi)用品、墻面、地面 其他：樓梯、大門、排線、排水管 裝修品牌需求 對(duì)廚衛(wèi)部件的品牌需求較高，必須是知名的品牌 部分對(duì)地板、涂料/墻面漆的品牌也有一定要求 對(duì)開關(guān)等部件的品牌關(guān)注度不高,廚房和衛(wèi)生間： 廚衛(wèi)家電 瓷磚地磚 客廳/臥室/書房/餐廳： 吊頂 地板 墻面 儲(chǔ)藏室：墻面油漆 陽(yáng)臺(tái)：地板地磚,對(duì)精裝修的定義,各細(xì)分人群對(duì)功能間裝修需求一覽：,結(jié)論與建議-對(duì)產(chǎn)品的需求-裝修（2/3）,各細(xì)分人群對(duì)功能間裝修需求一覽(續(xù)上頁(yè)）：,結(jié)論與建議-對(duì)產(chǎn)品的需求-裝修（3/3）,物業(yè)服務(wù)人員的態(tài)度是否熱情，報(bào)修等項(xiàng)目的響應(yīng)速度是否及時(shí)是目標(biāo)人群對(duì)物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn),結(jié)論與建議-對(duì)產(chǎn)品的需求-物業(yè)管理,各細(xì)分人群的付款方式：,結(jié)論與建議-價(jià)格測(cè)試,投資客：由于該人群有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，付款時(shí)都傾向于一次性付清或是首付五成以上，因此對(duì)10萬(wàn)首付的接受度不存在問題。 商務(wù)暫居型：計(jì)劃在昆山置業(yè)的較多，可接受的總價(jià)為30-40萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，房屋總價(jià)相對(duì)也比較便宜，更愿意一次性付清。 價(jià)格敏感型：自身經(jīng)濟(jì)條件有限，傾向于貸款，對(duì)首付10萬(wàn)的接受度較高。 嘗試新鮮型：家庭經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，通常都是由家庭支付房款，更多的是一次性付清。 創(chuàng)業(yè)商住型：尚處于事業(yè)起步奮斗階段，自身經(jīng)濟(jì)條件較弱，對(duì)首付10萬(wàn)的接受度較高。,21,區(qū)域潛力,軌道交通,價(jià)格,雙層居住感受,營(yíng)銷關(guān)鍵詞,簡(jiǎn)單、時(shí)尚的自 我空間,工作生活兩相宜,結(jié)論與建議-營(yíng)銷通路建議,區(qū)域升值潛力、交通便利性、價(jià)格、雙層居住感受、簡(jiǎn)單、時(shí)尚的自我空間、工作生活兩相宜是我們?cè)跔I(yíng)銷上需要重點(diǎn)突出的關(guān)鍵詞。 網(wǎng)絡(luò)、電視、親朋介紹、報(bào)紙雜志、平面廣告、房交會(huì)、樓盤宣傳冊(cè)以及房產(chǎn)中介是目標(biāo)人群獲取房產(chǎn)樓盤信息的主要途徑。,22,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無(wú)易居之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)易居允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件,花橋及周邊loft產(chǎn)品市場(chǎng),花橋loft產(chǎn)品市場(chǎng) 昆山loft產(chǎn)品市場(chǎng) 蘇州loft產(chǎn)品市場(chǎng) 上海loft產(chǎn)品市場(chǎng),loft產(chǎn)品個(gè)案分析,啟航社大量體混合型社區(qū)， 70年產(chǎn)權(quán)住宅,總平圖,loft產(chǎn)品,產(chǎn)品特性,項(xiàng)目整體定位為“青春、活力、動(dòng)感”的青年社區(qū)；目標(biāo)客群主要以上海年輕白領(lǐng)為主，達(dá)到理想化的“工作在上海，居住在花橋”的理念,loft產(chǎn)品面積在40-69平米之間，層高4.5米，全裝修交房，總價(jià)在30-48萬(wàn)元/套,現(xiàn)代建筑風(fēng)格，物業(yè)形態(tài)以小高層為主,容積率：1.6 綠化率：30% 總體量：21.3萬(wàn),該項(xiàng)目loft產(chǎn)品已全部售罄并已交房入住，目前內(nèi)部已入住客戶較少，多數(shù)為上海投資客在此購(gòu)買，內(nèi)部空置率較高。,花橋loft市場(chǎng)-啟航社,典型loft產(chǎn)品戶型分析,花橋loft市場(chǎng)-啟航社,一層,二層,衛(wèi)生間,廚房,次臥,主臥,39平米二房,典型loft產(chǎn)品戶型分析,優(yōu)勢(shì)：純南向房型設(shè)計(jì)；二層南北雙臥設(shè)計(jì)，滿足居住要求；樓梯下方專設(shè)洗衣機(jī)閣；樓梯位置擺放較為隱秘,劣勢(shì)：入戶處設(shè)置衛(wèi)生間及廚房，兩個(gè)功能間面積較小，較為擁擠；樓梯顏色使用白色，雖然整體較為簡(jiǎn)潔大方，但打掃較為麻煩；二層交通動(dòng)線過長(zhǎng)，面積浪費(fèi)較大,花橋loft市場(chǎng)-啟航社,陽(yáng)臺(tái)看客廳方向,轉(zhuǎn)角樓梯,二層,客廳看廚房方向,客廳陽(yáng)臺(tái)方向,27,亞太廣場(chǎng) 區(qū)域內(nèi)首個(gè)拎包即可入住的4.8米層高loft產(chǎn)品,在售的商業(yè)裙房,目前主力在售辦公,1棟酒店公寓+1棟辦公,大堂&公共空間,產(chǎn)品特性,建筑立面干掛3公分厚花崗巖+雙層中空玻璃節(jié)能幕墻,容積率：2.7 總體量：15萬(wàn) 40年產(chǎn)權(quán),戶型主力面積約在40-50平米,loft產(chǎn)品個(gè)案分析,價(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)10000元/平米,該項(xiàng)目目前未對(duì)外公開，無(wú)任何關(guān)于產(chǎn)品方面的資料，開盤時(shí)間未定，銷售人員預(yù)計(jì)銷售價(jià)格在10000元/平米，交房后即可拎包入住。,花橋loft市場(chǎng)-亞太廣場(chǎng),28,港匯廣場(chǎng)全loft產(chǎn)品，5.5米挑高，每戶自帶獨(dú)立衛(wèi)生間,辦公室效果圖,大堂效果圖,走道效果圖,電梯間效果圖,產(chǎn)品特性,5.5米復(fù)式辦公，每戶自帶衛(wèi)生間,1500 超大標(biāo)準(zhǔn)層,八部知名品牌高速電梯,11米挑高大堂,85-120主力戶型，可隨意分割,loft產(chǎn)品個(gè)案分析,該項(xiàng)目目前已售罄，銷售報(bào)價(jià)為15000元/平米，10年108%的固定回報(bào)。,花橋loft市場(chǎng)-港匯廣場(chǎng),花橋loft產(chǎn)品市場(chǎng)總結(jié),loft產(chǎn)品稀缺，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，銷售速度快，投資客成主力軍,區(qū)域市場(chǎng)目前在售loft項(xiàng)目,產(chǎn)品分析,區(qū)域內(nèi)loft產(chǎn)品面積主要以40-50平米的小戶型為主；,戶型,裝修,在裝修標(biāo)準(zhǔn)上各項(xiàng)目檔次不一樣，硬裝價(jià)格在800-1000元，個(gè)別樓盤預(yù)計(jì)硬裝+軟裝；在裝修方面，使用的裝修材料及品牌基本都無(wú)問題，但裝修時(shí)需在做工上較為細(xì)致，保證質(zhì)量,風(fēng)格,loft產(chǎn)品建筑風(fēng)格均為現(xiàn)代建筑風(fēng)格,花橋loft市場(chǎng)-花橋市場(chǎng)總結(jié),昆山loft產(chǎn)品分布情況,雙星疊座,青春雅居,昆山loft市場(chǎng)-分布,loft產(chǎn)品個(gè)案分析,雙星疊座城南百米商辦綜合體,產(chǎn)品特性,項(xiàng)目整體定位為集五金機(jī)電交易市場(chǎng)、生活、娛樂、休閑、辦公于一體的多層次區(qū)域性大型商業(yè)綜合區(qū),loft產(chǎn)品面積在46-65平米之間，主力面積46-50平米，層高4.8米，毛坯交房，開間4米，進(jìn)深9米,現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外立面簡(jiǎn)潔，線條清晰,容積率：2.2 綠化率：20.6% 總體量：12萬(wàn),21f寫字樓,18f酒店式公寓,大賣場(chǎng),該項(xiàng)目loft產(chǎn)品共計(jì)561套，其中酒店式公寓255套，寫字樓306套；酒店式公寓已售罄，銷售價(jià)格在5600-6500元/平米；客戶主要來自上海，占55%；浙江在昆山朝陽(yáng)中路經(jīng)營(yíng)五金機(jī)電的35% ；昆山本地10%； 客戶置業(yè)主要為投資，占75%，自用占25%。,昆山loft市場(chǎng)-雙星疊座,典型loft產(chǎn)品戶型分析,優(yōu)勢(shì)：廚房與客廳相連，整體感覺空間較大；落地窗設(shè)計(jì)，室內(nèi)光線較好；客廳挑空，整體空間感較強(qiáng)，減少了層高上的壓抑感；全隔房型，利用樓梯下面的空間，做了一個(gè)小儲(chǔ)藏室,劣勢(shì)：樓梯位置太靠里，位置不合理，占用了很大部分空間；全隔戶型，南向房間窗戶較低，對(duì)視覺造成影響,昆山loft市場(chǎng)-雙星疊座,住宅樣板房,loft產(chǎn)品個(gè)案分析,青春雅居合豐片區(qū)唯一大規(guī)模住宅社區(qū),總平圖,loft組團(tuán),產(chǎn)品特性,項(xiàng)目整體規(guī)劃為多層及小高層兩種物業(yè)形態(tài)的住宅社區(qū)，小高層產(chǎn)品全設(shè)計(jì)為loft產(chǎn)品,loft產(chǎn)品面積在40-65平米之間，主力面積50-60平米，層高5.2米，毛坯交房，開間3.6米，進(jìn)深10米，70年產(chǎn)權(quán),現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外立面簡(jiǎn)潔，線條清晰,容積率：2.2 綠化率：36% 總體量：26萬(wàn),該項(xiàng)目一期已全部交房入住，目前在售二期loft產(chǎn)品，剩余180套左右的房源，成交價(jià)格5200元/平米；由于該項(xiàng)目為合豐片區(qū)唯一一個(gè)住宅項(xiàng)目，周邊工廠、企業(yè)較多，因此70%的客戶均為自住，30%為投資；客戶中70%來自合豐片區(qū)，20%來自昆山市區(qū)，10%來自上海,昆山loft市場(chǎng)-青春雅居,昆山loft產(chǎn)品市場(chǎng)總結(jié),在售loft產(chǎn)品較少，集中在城南，整體去化較好，住宅、商業(yè)產(chǎn)權(quán)均有,區(qū)域市場(chǎng)目前在售loft項(xiàng)目,產(chǎn)品分析,區(qū)域內(nèi)loft產(chǎn)品面積主要以46-60平米的小戶型為主；層高均在4.8米及以上,戶型,裝修,項(xiàng)目均已毛坯交房，隔層由業(yè)主自行分隔,風(fēng)格,loft產(chǎn)品建筑風(fēng)格均以現(xiàn)代建筑風(fēng)格,昆山loft市場(chǎng)-昆山市場(chǎng)總結(jié),蘇州在售典型loft產(chǎn)品區(qū)域主要集中在長(zhǎng)江路及蘇福路沿線,飛凡第五街,君和廣場(chǎng),上城,長(zhǎng)江壹號(hào),蘇州loft市場(chǎng)-典型區(qū)域分布,loft產(chǎn)品個(gè)案分析,長(zhǎng)江壹號(hào)集休閑、娛樂、購(gòu)物及居住為一體的商業(yè)綜合體,產(chǎn)品特性,項(xiàng)目整體規(guī)劃為集休閑、娛樂、購(gòu)物、酒店及挑高公寓為一體的商業(yè)綜合體；loft產(chǎn)品為9層小高層，2梯7戶設(shè)計(jì),loft產(chǎn)品面積在34-45平米之間，層高5.2米，裝修后交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000-1200元/平米，開間4.2米，40年產(chǎn)權(quán),現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外立面簡(jiǎn)潔，線條清晰,容積率：2.0 綠化率：25% 總體量：11萬(wàn),該項(xiàng)目loft產(chǎn)品于09年4月開盤，銷售價(jià)格為8500元/平米，去化達(dá)到85%左右；成交客戶主要來自木瀆鎮(zhèn)及新區(qū)的橫塘板塊，其中70%的客戶用來投資，30%為自?。恢饕灾苓吽綘I(yíng)業(yè)主為主，部分自住的客戶為年輕白領(lǐng)。,總平圖,蘇州loft市場(chǎng)-長(zhǎng)江壹號(hào),典型loft產(chǎn)品戶型分析,優(yōu)勢(shì)：34平米做到2房2衛(wèi)，功能空間細(xì)化需求；各功能空間安排合理，浴室在樓上安排；洗衣和冰箱空間單獨(dú)設(shè)計(jì)，人性化考慮；大面積開窗及低樓臺(tái)大飄窗設(shè)計(jì)，空間得到充分延伸；二層過道空間得到利用；商業(yè)用地普通住宅水電標(biāo)準(zhǔn)。 劣勢(shì)：南北雙向布置產(chǎn)品，不通透,蘇州loft市場(chǎng)-長(zhǎng)江壹號(hào),34（46）平米2房2衛(wèi),loft產(chǎn)品個(gè)案分析,up上城集休閑、娛樂、購(gòu)物及居住為一體的商業(yè)綜合體,產(chǎn)品特性,項(xiàng)目整體規(guī)劃為三幢7層的小高層，其中底層為商鋪，2-7層為層高4.95米的loft公寓,loft產(chǎn)品面積在43-63平米之間，主力面積為43-50平米，層高4.95米，裝修后交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/平米，開間最小3.4米，最大5.4米，40年產(chǎn)權(quán),現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外立面簡(jiǎn)潔，線條清晰,容積率：1.8 綠化率：25% 總體量：2.3萬(wàn),總平圖,loft公寓,該項(xiàng)目loft產(chǎn)品于09年6月開盤，銷售價(jià)格為8700元/平米，目前去化達(dá)到80%左右；成交客戶主要來自木瀆鎮(zhèn)及新區(qū)的橫塘板塊，其中70%的客戶用來投資，30%為自住；主要以周邊私營(yíng)業(yè)主為主，部分自住的客戶為年輕白領(lǐng)。,蘇州loft市場(chǎng)-up上城,典型loft產(chǎn)品戶型分析,優(yōu)勢(shì)：純南向戶型設(shè)計(jì)；樓梯位置較為隱蔽；一、二層均設(shè)計(jì)飄窗，面積均為贈(zèng)送；上下雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，二層雙臥設(shè)計(jì)，滿足居住需求；邊戶房型入戶處設(shè)計(jì)為餐廳 劣勢(shì)：部分房源面寬較窄，入戶處顯得擁擠，狹長(zhǎng),蘇州loft市場(chǎng)-up上城,蘇州loft產(chǎn)品市場(chǎng)總結(jié),在售loft產(chǎn)品較為集中，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，整體去化較好，以投資客為主,區(qū)域市場(chǎng)目前在售loft項(xiàng)目,產(chǎn)品分析,區(qū)域內(nèi)loft產(chǎn)品面積主要以40-50平米的小戶型為主；層高均在4.9米以上,戶型,裝修,項(xiàng)目均為精裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)基本在800-1200元/平米,風(fēng)格,loft產(chǎn)品建筑風(fēng)格均以現(xiàn)代建筑風(fēng)格,蘇州loft市場(chǎng)-蘇州市場(chǎng)總結(jié),上海loft產(chǎn)品分布情況,青年城,銀座印象,上海loft市場(chǎng)-分布,loft產(chǎn)品個(gè)案分析,產(chǎn)品特性,項(xiàng)目整體規(guī)劃為集商業(yè)、辦公、公寓、酒店及娛樂為一體的綜合體；,loft產(chǎn)品面積在30-50平米之間，層高4.8米，裝修后交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/平米，開間3.5米，50年產(chǎn)權(quán),現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外立面簡(jiǎn)潔，線條清晰,容積率：2.8 綠化率：20.7% 總體量：21.4萬(wàn),青年城年輕態(tài)時(shí)尚城市綜合體,該項(xiàng)目一期產(chǎn)品已交房入住，部分產(chǎn)品為精裝修，部分為毛坯房，目前在售二期產(chǎn)品，價(jià)格在13000元/平米，購(gòu)買客源中投資與自住比例各占50%，自住客中以年青白領(lǐng)為主，主要是由于性價(jià)比較高，另外，輕軌9號(hào)線入口就在社區(qū)旁邊。,總平圖,上海loft市場(chǎng)-青年城,典型loft產(chǎn)品戶型分析,優(yōu)勢(shì)：餐廳與廚房相連，使用便捷，空間較大；廚房與客廳隔開，避免了油煙的進(jìn)入；樓梯位置較為隱蔽；贈(zèng)送大面積陽(yáng)臺(tái)；二層南北雙臥設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間設(shè)置在兩臥室之間，較為方便,劣勢(shì)：廚房作為操作空間，畢竟停留及活動(dòng)時(shí)間較短，面積稍微過大，較為浪費(fèi)，而客廳面積稍顯緊湊；一層沒有設(shè)置衛(wèi)生間，來客使用較為麻煩，從而使得二層的私密空間公開對(duì)外,上海loft市場(chǎng)-青年城,loft產(chǎn)品個(gè)案分析,銀座印象小體量4.5米精裝酒店式公寓,產(chǎn)品特性,項(xiàng)目整體規(guī)劃為集商業(yè)、辦公、公寓、酒店及娛樂為一體的綜合體；,loft產(chǎn)品面積在35-50平米之間，層高4.5米，裝修后交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/平米，開間3.5米，50年產(chǎn)權(quán),現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外立面簡(jiǎn)潔，線條清晰,容積率：1.75 綠化率：20% 總體量：1.7萬(wàn),該項(xiàng)目09年6月開盤，目前已全部售罄，預(yù)計(jì)2010年6月交房，銷售價(jià)格為13000元/平米；該項(xiàng)目首創(chuàng)4.5米層高，成交客戶主要以投資客為主，占80%，自住客為20%,總平圖,上海loft市場(chǎng)-銀座印象,典型loft產(chǎn)品戶型分析,優(yōu)勢(shì)：陽(yáng)臺(tái)處設(shè)立專門的洗衣機(jī)及拖把池房；樓梯位置較為隱蔽；二層北面利用了走廊空間，可作為儲(chǔ)藏室，并配有衣帽間及敞開式的書房，功能較為齊全,劣勢(shì)：衛(wèi)生間門正對(duì)客廳；廚房設(shè)置在入口處，較為擁擠；衛(wèi)生間及廚房應(yīng)上下排布,上海loft市場(chǎng)-銀座印象,上海loft產(chǎn)品市場(chǎng)總結(jié),在售loft產(chǎn)品均為商業(yè)性質(zhì)，整體去化較好，以投資客為主,區(qū)域市場(chǎng)目前在售loft項(xiàng)目,產(chǎn)品分析,區(qū)域內(nèi)loft產(chǎn)品面積主要以30-50平米的小戶型為主；層高4.5米或4.8米,戶型,裝修,項(xiàng)目均為精裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)基本在1200元/平米,風(fēng)格,loft產(chǎn)品建筑風(fēng)格均以現(xiàn)代建筑風(fēng)格,上海loft市場(chǎng)-上海市場(chǎng)總結(jié),47,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無(wú)易居之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)易居允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件,48,目標(biāo)客戶細(xì)分結(jié)果,總體上目標(biāo)客戶可以分為投資客和自住客兩大類。 本次深度訪談發(fā)現(xiàn)，因存在不同的置業(yè)動(dòng)機(jī)，自住客在消費(fèi)方式、生活態(tài)度、購(gòu)房區(qū)域的選擇、購(gòu)房時(shí)的關(guān)注因素等方面呈現(xiàn)出較為明顯差異，從而可將自住客人群分為四類：商務(wù)暫居型、價(jià)格敏感型、嘗試新鮮型、創(chuàng)業(yè)商住型,投資客： 沒有豐富投資經(jīng)驗(yàn)，年齡集中在30-40歲，多為企業(yè)中高層干部，理解loft產(chǎn)品客群及對(duì)未來收益有一定預(yù)期 商務(wù)暫居型 家在外地，工作或生意在周邊，一個(gè)人住或者夫妻雙方，有私家車 價(jià)格敏感型 價(jià)格主導(dǎo)，低總價(jià)為主，要求工作地方至居住地方交通便捷，剛結(jié)婚或有單獨(dú)居住需求 嘗試新鮮型 年齡偏輕，多年輕女性，家庭支付能力強(qiáng)，購(gòu)房由家庭支出，主要嘗試個(gè)性的loft居住理 創(chuàng)業(yè)商住型 居住和辦公同處一處，職業(yè)多自由職業(yè)或創(chuàng)作型職業(yè),投資客,商務(wù)暫居型,客戶類型,自住客,嘗試新鮮型,價(jià)格敏感型,創(chuàng)業(yè)商住型,30%,45%,20%,5%,49,資料來源：易居分析,本文件僅供易居之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無(wú)易居之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)易居允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件,50,目標(biāo)客戶畫像：投資客,投資客畫像：30-40歲的已婚人群，基本上都是上海本地居民，少量蘇州人，他們從事的行業(yè)包括零售，外貿(mào)和公共事業(yè)，以中高層白領(lǐng)為主，工作地點(diǎn)位于上海市中心或是主要的商業(yè)圈。在經(jīng)濟(jì)能力上，屬于高薪一族，家庭月總收入從rmb15,000-30,000不等。,購(gòu)房行為,人口學(xué)特征,消費(fèi)方式,社會(huì)學(xué)特征,生活態(tài)度,房屋價(jià)值觀,投資客,年齡：30-40歲 家庭結(jié)構(gòu)：已婚，包含無(wú)孩的雙薪一族和有孩的三口之家 居住地圖：現(xiàn)居住地偏上海西南區(qū)域，包括徐匯、閔行或是蘇州,來源地：以上海本地居民為主，少數(shù)蘇州人： 行業(yè)：零售、外貿(mào)和公用事業(yè) 工作地圖：人民廣場(chǎng)、徐家匯或中山公園 家庭月收入：rmb15,000-30,000不等 家庭年收入：rmb180,000-360,000,一般購(gòu)房流程：信息收集-預(yù)算投資收益-選定購(gòu)房區(qū)域-現(xiàn)場(chǎng)看房-確定戶型-商議價(jià)格-簽訂購(gòu)房協(xié)議 租房流程：確定中介-商議租金-中介掛牌-聯(lián)絡(luò)承租人-確定租金、租期和承租方式 購(gòu)房決策周期：半個(gè)月-一個(gè)月,對(duì)loft產(chǎn)品的看法：高性價(jià)比；工作生活兩相宜；高大寬敞 對(duì)投資的看法：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)走高的趨勢(shì)下，投資是明智之舉 對(duì)投資loft產(chǎn)品的看法：loft作為一種新興的房型結(jié)構(gòu)，商住兩用，投資前景看好。,消費(fèi)看重什么：實(shí)用性和性價(jià)比 目前使用的電子產(chǎn)品及品牌：手機(jī)、相機(jī)、mp3，品牌主要是諾基亞、三星、lg 經(jīng)常購(gòu)買的服飾及鞋類品牌：優(yōu)衣庫(kù)、esprit 每月家庭支出及占比：20%,對(duì)家庭的看法：家庭和睦和諧最為重要 朋友相處之道：低調(diào)、包容 對(duì)時(shí)尚的看法：短暫、多變 個(gè)性：穩(wěn)重而果斷、有遠(yuǎn)見 崇拜的偶像及佩服的人：從最底層，依靠自己的毅力和努力一步一步發(fā)展起來，如馬云、巴菲特,51,目標(biāo)客戶畫像：商務(wù)暫居型,商務(wù)暫居型畫像：30-35歲的已婚無(wú)孩一族，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，個(gè)性偏張揚(yáng)高調(diào)，消費(fèi)時(shí)對(duì)品牌的關(guān)注度較高，促銷打折對(duì)購(gòu)買的驅(qū)動(dòng)作用顯著,52,目標(biāo)客戶畫像：價(jià)格敏感型,價(jià)格敏感型畫像：主要以上?？蜑橹?，包含少數(shù)昆山本地客，他們來自各行各業(yè)，職位大多是初級(jí)管理人員、技術(shù)人員，家庭月收入為8000-13000，年齡集中在25-30歲，居住在昆山或上海近郊（九亭），喜歡交友，有強(qiáng)烈居家需求,購(gòu)房行為,人口學(xué)特征,消費(fèi)方式,社會(huì)學(xué)特征,生活態(tài)度,房屋價(jià)值觀,價(jià)格敏感型,一般購(gòu)房流程：信息收集-選定購(gòu)房區(qū)域-了解周邊產(chǎn)品-現(xiàn)場(chǎng)看房-確定戶型-商議價(jià)格-簽訂購(gòu)房協(xié)議 購(gòu)房決策周期：半個(gè)月-一個(gè)月,年齡：25-30歲 家庭結(jié)構(gòu)：未婚或新婚 居住地圖：昆山或上海近郊（九亭）,對(duì)loft產(chǎn)品的看法：高性價(jià)比；簡(jiǎn)單；高大寬敞,消費(fèi)看重什么：實(shí)用性/耐用性以及性價(jià)比 目前使用的電子產(chǎn)品及品牌：手機(jī)、mp3、psp等，品牌有諾基亞、多普達(dá)、黑莓 經(jīng)常購(gòu)買的服飾及鞋類品牌：kappa/g2000、etam 每月家庭支出及占比：20%-30%,對(duì)家庭的看法：讓自己可以休息調(diào)整的溫馨港灣 朋友相處之道：真誠(chéng)、包容、和諧、理解 對(duì)時(shí)尚的看法：稍縱即逝 個(gè)性：實(shí)際、不會(huì)好高騖遠(yuǎn)、平凡但不平庸 崇拜的偶像及佩服的人：巴非特、周恩來、比爾蓋茨,來源地：外地來上海工作的新上海人 行業(yè)：廣泛 職位：技術(shù)人員、初級(jí)管理人員或教師 工作地圖：分布較廣，既有在上海主要商圈工作，近郊（嘉定），也有在昆山本地工作 家庭月收入：平均 rmb 8,000-13,000 家庭年收入：平均 rmb 96,000-156,000,53,目標(biāo)客戶畫像：嘗試新鮮型,嘗試新鮮型畫像：20-25歲的年輕單身女性居多，剛參加工作工作，個(gè)人經(jīng)濟(jì)條件有限，但追求個(gè)性，自我，凸顯自我，消費(fèi)時(shí)關(guān)注款式，對(duì)自己偏好的產(chǎn)品容易產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng),購(gòu)房行為,人口學(xué)特征,消費(fèi)方式,社會(huì)學(xué)特征,生活態(tài)度,房屋價(jià)值觀,嘗試新鮮型,一般購(gòu)房流程：信息收集-選定購(gòu)房區(qū)域-了解周邊產(chǎn)品-現(xiàn)場(chǎng)看房-確定戶型-商議價(jià)格-簽訂購(gòu)房協(xié)議 購(gòu)房決策周期：半個(gè)月-一個(gè)月,年齡：20-25歲女性居多 家庭結(jié)構(gòu)：未婚 居住地圖：昆山或上海近郊（九亭）,對(duì)loft產(chǎn)品的看法：個(gè)性；時(shí)尚；不受約束,來源地：外地來上海工作的新上海人 行業(yè)：外貿(mào)、零售 職位：普通職員 工作地圖：在上海主要商圈徐家匯、中山公園，人民廣場(chǎng)工作 家庭月收入：即個(gè)人月收入，中等水平,平均 rmb 3,000-5,000 家庭年收入:平均 rmb 36,000-70,000,消費(fèi)看重什么：款式 目前使用的電子產(chǎn)品及品牌：手機(jī)、mp3、psp等，品牌有諾基亞、索愛 經(jīng)常購(gòu)買的服飾及鞋類品牌：it、耐克、阿迪 每月家庭支出及占比：80%,對(duì)家庭的看法：尚未建立起家的觀念 朋友相處之道：君子之交淡如水 對(duì)時(shí)尚的看法：凸顯自我、獨(dú)特的，而非從眾平庸的 個(gè)性：求新求變但不高調(diào)張揚(yáng)、固執(zhí) 崇拜的偶像及佩服的人：阿里巴巴的馬云,54,目標(biāo)客戶畫像：創(chuàng)業(yè)商住型,創(chuàng)業(yè)商住型畫像：20-25歲的未婚男性，尚處于事業(yè)起步階段，事業(yè)心和責(zé)任感強(qiáng)烈，務(wù)實(shí)、腳踏實(shí)地，消費(fèi)視自身經(jīng)濟(jì)條件和需要而定，關(guān)注性價(jià)比和實(shí)用性，不太可能出線沖動(dòng)消費(fèi),購(gòu)房行為,人口學(xué)特征,消費(fèi)方式,社會(huì)學(xué)特征,生活態(tài)度,房屋價(jià)值觀,創(chuàng)業(yè)商住型,一般購(gòu)房流程：信息收集-選定購(gòu)房區(qū)域-了解周邊產(chǎn)品-現(xiàn)場(chǎng)看房-確定戶型-商議價(jià)格-簽訂購(gòu)房協(xié)議 購(gòu)房決策周期：半個(gè)月-一個(gè)月,年齡：20-25歲男性 家庭結(jié)構(gòu)：未婚 居住地圖：昆山或上海近郊（九亭）,對(duì)loft產(chǎn)品的看法：工作生活兩相宜；高性價(jià)比；高大寬敞,來源地：外地來上海工作的新上海人 行業(yè)：自由職業(yè)或有自主創(chuàng)業(yè)意向的人 工作地圖：沒有固定的工作區(qū)域 家庭月收入：即個(gè)人月收入，中高等水平，平均 rmb 8,000 家庭年收入：平均 rmb 36,000-70,000,消費(fèi)看重什么：性價(jià)比和實(shí)用性 目前使用的電子產(chǎn)品及品牌：手機(jī)、mp3、psp等，品牌有佳能、金立 經(jīng)常購(gòu)買的服飾及鞋類品牌：安踏 每月家庭支出及占比：30%,對(duì)家庭的看法：家是一個(gè)溫馨的港灣 朋友相處之道：出門靠朋友，在他人有難時(shí)，只要自己力所能及都會(huì)施以援手 對(duì)時(shí)尚的看法：短暫、非主流的 個(gè)性：隨和、務(wù)實(shí)、腳踏實(shí)地 崇拜的偶像及佩服的人：牛根生,55,對(duì)比研究：人口學(xué)特征,投資客年齡主要為在30-40歲，已婚人群為主 商務(wù)暫居型年齡偏30-35歲，已婚無(wú)孩人群居多 價(jià)格敏感型集中在25-30歲的未婚或新婚一族,年齡：30-40歲之間 家庭結(jié)構(gòu)：以已婚人群居多，其中包含無(wú)孩的雙薪一族和有孩的三口之家 居住地圖：,年齡：30-35歲 家庭結(jié)構(gòu)：已婚，多為無(wú)孩雙薪族 居住地圖：,投資客,商務(wù)暫居型,年齡：集中在25-30歲 家庭結(jié)構(gòu)：未婚或新婚 居住地圖,價(jià)格敏感型,現(xiàn)居住地偏上海西南區(qū)域，包括徐匯、閔行 蘇州,上?；蛱K州,昆山或上海近郊（九亭）,本項(xiàng)目,56,對(duì)比研究：人口學(xué)特征（續(xù)上頁(yè)）,年齡：偏向于20-25歲的年輕女性 家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊頌橹?居住地圖：,嘗試新鮮型,年齡：20-25歲年輕男性 家庭結(jié)構(gòu)：未婚，獨(dú)自一人居住 居住地圖,創(chuàng)業(yè)商住型,昆山或上海近郊（九亭）,嘗試新鮮型主要是20-25歲的年輕單身女性 創(chuàng)業(yè)商住型以20-25歲的年輕男性為主,昆山或上海近郊（九亭）,57,對(duì)比研究：社會(huì)學(xué)特征,投資客基本上都是上海本地居民，他們從事的行業(yè)包括零售，外貿(mào)和公共事業(yè)，以中高層白領(lǐng)為主，工作地點(diǎn)位于上海市中心或是主要的商業(yè)圈。 在經(jīng)濟(jì)能力上，屬于高薪一族，家庭月總收入從rmb15,000-30,000不等,來源地：以上海本地居民為主，少數(shù)蘇州人 行業(yè)：主要行業(yè)包括零售、外貿(mào)和公用事業(yè) 職位：中高層管理人員 工作地圖： 位于上海市中心：人民廣場(chǎng) 或主要商業(yè)圈：徐家匯、淮海路或中山公園 家庭月收入：較高收入群體，從rmb15,000-30,000不等 家庭年收入：rmb180,000-360,000,人民廣場(chǎng),投資客,徐家匯,中山公園,58,對(duì)比研究：社會(huì)學(xué)特征,商務(wù)暫居型主要涵蓋了昆山周邊城市，包括蘇州或在外地來上海工作的新上海人，他們大多為中等以上的管理人員或私營(yíng)企業(yè)主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，平時(shí)上下班以私家車代步,商務(wù)暫居型,來源地：外地來上海工作的新上海人或蘇州人 行業(yè)：法律業(yè)、制造業(yè)、教育 職位：中層以上管理人員/私營(yíng)企業(yè)主 工作地圖： 在昆山周邊城市蘇州、上海工作，平時(shí)以自駕車上下班 上海：工作地點(diǎn)集中在徐家匯等主要商圈 蘇州：經(jīng)商的私營(yíng)企業(yè)主，希望拓展在昆山的業(yè)務(wù) 家庭月收入：有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 中層管理人員：家庭月總收入在rmb10,000-15,000 私營(yíng)企業(yè)主：rmb 70,000-100,000 家庭年收入： 教師和加工制造業(yè)主管類，rmb120,000-180,000 私營(yíng)企業(yè)主：rmb800,000-900,000,上海-徐家匯,蘇州,59,對(duì)比研究：社會(huì)學(xué)特征,價(jià)格敏感型主要以上?？蜑橹?，包含少數(shù)昆山本地客，他們來自各行各業(yè)，職位大多是初級(jí)管理人員或是事業(yè)單位人員，家庭月收入為中高等水平,價(jià)格敏感型,來源地： 外地來上海工作的新上海人為主 少數(shù)昆山本地居民 行業(yè)：較為廣泛，包括制造業(yè)/加工業(yè)、貿(mào)易、零售、物流和教育業(yè) 職位：技術(shù)人員、初級(jí)管理人員或教師 工作地圖： 已購(gòu)：上海近郊嘉定或昆山本地，平時(shí)上下班以班車代步 意向：在上海主要商圈徐家匯、中山公園，正在規(guī)劃中的軌道交通11號(hào)線和城際列車是可以考慮的出行工具 家庭月收入： 平均 rmb 8,000-13,000 家庭年收入 平均 rmb 96,000-156,000,徐家匯,中山公園,昆山,60,對(duì)比研究：社會(huì)學(xué)特征,嘗試新鮮型大多為外地來上海工作的新上海人，從事外貿(mào)、零售等行業(yè)，她們處于事業(yè)起步階段，職位普遍都是普通職員，自身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有限，家庭月收入即她們的個(gè)人月收入，處于中等水平,嘗試新鮮型,來源地： 外地來上海工作的新上海人 行業(yè)：外貿(mào)、零售 職位：普通職員 工作地圖： 在上海主要商圈徐家匯、中山公園，人民廣場(chǎng)工作，平時(shí)以軌道交通為出行工具 家庭月收入：即個(gè)人月收入，中等水平 平均 rmb 3,000-5,000 家庭年收入 平均 rmb 36,000-70,000,人民廣場(chǎng),徐家匯,中山公園,61,對(duì)比研究：社會(huì)學(xué)特征,創(chuàng)業(yè)商住型一般都是外地來上海工作的新上海人，他們從事自由職業(yè)或是有自主創(chuàng)業(yè)意向的人，沒有固定的工作區(qū)域，家庭月收入即是個(gè)人月收入，處于中等水平,創(chuàng)業(yè)商住型,來源地： 外地來上海工作的新上海人 行業(yè)：自由職業(yè)或有自主創(chuàng)業(yè)意向的人 工作地圖： 沒有固定的工作區(qū)域 家庭月收入：即個(gè)人月收入，中高等水平 平均 rmb 8,000 家庭年收入 平均 rmb 96,000,62,對(duì)比研究：購(gòu)房行為-置業(yè)動(dòng)機(jī),投資客偏向于潛力區(qū)域，看重軌道交通；商務(wù)暫居型客戶主要受到頻繁業(yè)務(wù)影響，需要臨時(shí)小面積居所；價(jià)格敏感型客戶主要因?yàn)閮r(jià)格擠出，有軌道交通通入；嘗試新鮮型客戶看中樓上樓下居住體驗(yàn)，要求功能齊全；創(chuàng)業(yè)商住型客戶作為居家辦公兩用,投資客-投資為主要?jiǎng)訖C(jī),商務(wù)暫居型,逢低買進(jìn)，所投資區(qū)域房?jī)r(jià)有進(jìn)一步升值的潛力： 周邊已有或正在規(guī)劃軌道交通，出行方便 周邊區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭好 loft具有較高的性價(jià)比 總價(jià)低于其他房型 上下兩層的復(fù)式設(shè)計(jì)可利用面積大 投資區(qū)域周邊配套設(shè)施完善，人氣較旺,價(jià)格敏感型,在昆山有業(yè)務(wù)往來或在周邊城市工作，同時(shí)考慮到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，已?jīng)或打算在昆山置業(yè) 昆山毗鄰上海，特別是花橋地區(qū)與上海僅一街之隔 規(guī)劃中的軌道交通11號(hào)線將會(huì)直達(dá) loft具有較高的性價(jià)比 相同價(jià)格可以買到雙層面積 上下兩層的復(fù)式設(shè)計(jì)可利用面積大 loft是全新的居住理念 上小兩層復(fù)式的房型新穎獨(dú)特，有新鮮感,房屋總價(jià)便宜是最為直接的置業(yè)動(dòng)機(jī) 該類型中的相當(dāng)一部分單身人群是買了作為婚房 區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅苓吔煌ㄒ烟幱谝?guī)劃中，上班出行方便 loft具有較高的性價(jià)比 相同價(jià)格可以買到雙層面積 上下兩層的復(fù)式設(shè)計(jì)可利用面積大 loft是全新的居住理念 上小兩層復(fù)式的房型新穎獨(dú)特，有新鮮感,63,對(duì)比研究：購(gòu)房行為-置業(yè)動(dòng)機(jī)（續(xù)上頁(yè)）,嘗試新鮮型,創(chuàng)業(yè)商住型,loft是全新的生活理念 上下兩層復(fù)式的房型新穎獨(dú)特，有新鮮感激發(fā)嘗試購(gòu)買的欲望 開闊的層高，全新的居住模式可以激發(fā)年輕人的新鮮感 周邊交通便利，有軌道交通，上班出行便捷 loft具有較高的性價(jià)比 相同價(jià)格可以買到雙層面積 總價(jià)較低，透明化,有自主創(chuàng)業(yè)的動(dòng)機(jī)，因此選擇像loft那樣商住兩用房型 層高價(jià)高，樓下可作為辦公區(qū)域，樓上為臥室作為自住 周邊交通便利，出行便捷 loft具有較高的性價(jià)比 相同價(jià)格可以買到雙層面積,消費(fèi)者語(yǔ)言,對(duì)比研究：購(gòu)房行為-置業(yè)動(dòng)機(jī)（續(xù)上頁(yè)）,64,投資客-投資為主要?jiǎng)訖C(jī),商務(wù)暫居型,“我覺得房?jī)r(jià)還是會(huì)升的，因?yàn)楝F(xiàn)在九號(hào)線二期年底到徐家匯，以后還會(huì)到浦東，所以說，這里的房?jī)r(jià)以后肯定會(huì)有潛力的?！? 徐凱 32歲 公用事業(yè) “一個(gè)是總價(jià)較低，而且我喜歡樓上樓下那種復(fù)式的感覺，利用的空間也比較大。”-顧曉蕾 36歲 零售業(yè) “松江這邊，一向是人氣比較旺的。”-王茜 37歲 進(jìn)出口貿(mào)易,價(jià)格敏感型,“主要有業(yè)務(wù)上的發(fā)展考慮，今后我們公司的主要業(yè)務(wù)將會(huì)放在昆山，所以有需要來這里看看房子?！?曹方 28歲 私營(yíng)企業(yè)主 “上下兩層的像這樣的買一層送一層的很合算的?！? 陳恒山 31歲 教師 “這個(gè)樓盤很跟的上現(xiàn)在那種潮流，我們想兩人世界，面積不要太大，有自己的裝修個(gè)性，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)條件也可以了?！?曹方 28歲 私營(yíng)企業(yè)主,“現(xiàn)在在上海買房子，肯定買不起，只能 在昆山這種地方。”-陸輝29歲 貿(mào)易 “一個(gè)說法叫昆山是上海的一個(gè)門戶，房屋的空間是往這邊移的”-許標(biāo) 28歲 雜志社 “因?yàn)槲一ㄍ瑯右环蒎X，買到了雙倍面積，就是買一送一的那種感覺?！?- 周小姐 29歲 物流,嘗試新鮮型,創(chuàng)業(yè)商住型,“我是覺得也蠻新鮮的，而且樣板房也蠻吸引人的，雖然面積小，但麻雀雖小，五臟俱全的，一個(gè)人住住還蠻舒服的?！?萬(wàn)穎 23歲 外貿(mào) “我覺得總價(jià)給人的概念比較清晰吧，整個(gè)一目了然，然后這樣還是比較有吸引力的。 ”-萬(wàn)穎 23歲 外貿(mào),“當(dāng)時(shí)也考慮到建筑稀缺性，這種戶型在上海來說，也比較少，可疑作為商住兩用的。”-王興 24歲 建筑 “吸引我的還有就是路段，有地鐵站嘛。” -王興 24歲 建筑,65,購(gòu)房行為-購(gòu)房流程及決策周期,購(gòu)房流程大致可以分為7個(gè)步驟，購(gòu)房決策周期較短，平均半個(gè)月到一個(gè)月之間,一般購(gòu)房流程,一般的購(gòu)房流程主要涵蓋了7個(gè)步驟，即 信息收集階段： 主要的信息收集卻倒包括： 網(wǎng)絡(luò)：sohu/sina等門戶網(wǎng)站的房產(chǎn)頻道；樓盤的業(yè)主論壇；百度等搜索引擎 樓盤廣告：主要是報(bào)紙、雜志和電視上的樓盤廣告 房交會(huì)/房博會(huì) 售樓處 親戚朋友之間的口碑相傳 主要會(huì)收集的信息包括： 區(qū)域及該區(qū)域的價(jià)格 選定購(gòu)房區(qū)域 周邊交通方便，出行便利或是有相當(dāng)大開發(fā)潛力是優(yōu)先考慮的區(qū)域 了解周邊類似產(chǎn)品 對(duì)比周邊幾個(gè)樓盤產(chǎn)品的房?jī)r(jià) 現(xiàn)場(chǎng)看房 關(guān)注的重點(diǎn)包括： 房型（朝向、面積、得房率）、小區(qū)環(huán)境、內(nèi)部以及周邊配套、物業(yè) 確定戶型 商議價(jià)格 簽訂合同 購(gòu)房周期：一般較短，通常在半個(gè)月到一個(gè)月之間,66,對(duì)比研究：購(gòu)房行為-購(gòu)房流程及決策周期,在購(gòu)房流程上，投資客和自住客存在一定差異： - 投資客會(huì)額外的關(guān)注下預(yù)算的投資收益 - 自住客會(huì)多方比較周邊的產(chǎn)品 而各類細(xì)分自住客之間的購(gòu)房流程差異性不顯著,投資客,商務(wù)暫居型,價(jià)格敏感型,信息收集,預(yù)算投資收益,選定購(gòu)房區(qū)域,現(xiàn)場(chǎng)看房,確定戶型,商議價(jià)格,簽訂購(gòu)房協(xié)議,嘗試新鮮型,創(chuàng)業(yè)商住型,67,對(duì)比研究：購(gòu)房行為-投資客長(zhǎng)期收益流線,在房屋出租時(shí)，投資客往往會(huì)選擇委托房產(chǎn)中介公司來進(jìn)行出租,長(zhǎng)期收益流線圖,投資客一般都選擇房產(chǎn)中介來出租，出租的步驟大致可以分為5個(gè)步驟 確定中介 聯(lián)絡(luò)樓盤附近的房產(chǎn)中介公司，委托進(jìn)行出租 商議租金 咨詢房產(chǎn)中介公司，根據(jù)同類樓盤的租金價(jià)格確定租金 中介掛牌 聯(lián)絡(luò)承租人 由房產(chǎn)中介聯(lián)系承租人，負(fù)責(zé)帶承租人看房 確定租金、租期和承租方式 承租人有意向租房后，投資客會(huì)和承租人見面，確定租金，簽訂合同 租房合同一般訂立一年 租金：付三押一居多,對(duì)比研究：購(gòu)房行為-購(gòu)買loft關(guān)注因素（2/3）,商務(wù)暫居型 地段總價(jià)房型,地段：周邊交通便利，理想中的要有軌道交通 總價(jià)：上海60萬(wàn)左右；在昆山置業(yè) 30-40萬(wàn) 面積：40-45平米左右的小戶型面積投資靈活性大,地段：周邊交通便利，因?yàn)榇蠖嘤兴郊臆?，所以?duì)軌道交通的需求度并不突出 總價(jià)：30-40萬(wàn)（多為在昆山置業(yè)人群） 房型：朝南、得房率高、采光率、通風(fēng)率,總價(jià)：30-45萬(wàn) 地段：周邊交通便利，有班車；處于價(jià)格因素驅(qū)動(dòng)，更傾向于在昆山置業(yè) 房型：朝南、得房率高、采光率、通風(fēng)率,價(jià)格敏感型 總價(jià)地段房型,對(duì)比研究：購(gòu)房行為-購(gòu)買loft關(guān)注因素（續(xù)上頁(yè)）,創(chuàng)業(yè)商住型 總價(jià)地段層高,地段：周邊交通便利，有軌道交通或直達(dá)上海市區(qū)班車尤佳 房型：朝南、得房率高、采光率、通風(fēng)率 總價(jià)： 已購(gòu)人群：多集中在上海九亭，總價(jià)在60-65萬(wàn) 意向人群：打算購(gòu)買昆山地區(qū)，能接受的總價(jià)為30-35萬(wàn) 此類人群在購(gòu)房時(shí)還會(huì)特別關(guān)注樓盤的住戶類型，出于生活方式和結(jié)交朋友的考慮，偏向于選擇年輕人置業(yè)集中的樓盤,總價(jià)：30-40萬(wàn)（為在昆山置業(yè)人群） 地段：周邊交通便利，有軌道交通或直達(dá)上海市區(qū)班車尤佳 層高：出于商住兩用的考慮，理想中的能在5米以上，但在價(jià)格驅(qū)動(dòng)因素下能接受4.5米的層高,70,房屋價(jià)值觀：對(duì)loft產(chǎn)品的看法,對(duì)loft產(chǎn)品的看法主要可以總結(jié)為八點(diǎn)，即不受約束、簡(jiǎn)單、高大寬敞、時(shí)尚、隨意、工作生活兩相宜、個(gè)性和高性價(jià)比,然而，不同的客戶類型對(duì)loft看法略有差異 投資客：高性價(jià)比；工作生活兩相宜；高大寬敞 商務(wù)暫居型：高大寬敞；隨意；高性價(jià)比 價(jià)格敏感型：高性價(jià)比；簡(jiǎn)單；高大寬敞 嘗試新鮮型：個(gè)性；時(shí)尚；不受約束 創(chuàng)業(yè)商住型：工作生活兩相宜；高性價(jià)比；高大寬敞,71,房屋價(jià)值觀：對(duì)loft產(chǎn)品的看法,對(duì)loft產(chǎn)品的看法主要可以總結(jié)為八點(diǎn)，即不受約束、簡(jiǎn)單、高大寬敞、時(shí)尚、隨意、工作生活兩相宜、個(gè)性和高性價(jià)比,72,房屋價(jià)值觀：對(duì)投資及投資loft的看法（僅投資客）,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)總體上處于上升階段，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，投資房地產(chǎn)是明智之選。 loft商住兩用，投資前景看好。,對(duì)投資loft的看法,客戶語(yǔ)錄,我們買loft九亭，也是因?yàn)樗膯蝺r(jià)便宜，當(dāng)時(shí)就考慮我想如果等他漲一漲，我向把他賣掉，當(dāng)時(shí)的時(shí)候，感覺在地鐵旁邊，而且他的整體價(jià)格比較便宜，我相對(duì)來說，我出租有效率，以后出售的話，以后的壓力不會(huì)很大。- 顧曉蕾 36歲 零售業(yè),對(duì)投資的看法,對(duì)投資loft的看法,“,”,雖然投資有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但投資回報(bào)率相應(yīng)的也比較高，可以更好的利用閑置資金 目前的投資方式包括：房地產(chǎn)、股票、基金、債券 中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)處于上升階段，房?jī)r(jià)還將持續(xù)走高，相對(duì)于其他投資方式，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，同時(shí)可以坐收可觀的回報(bào),新興的房型結(jié)構(gòu)，商住兩用，投資情形看好 多樣化的投資收益方式： 短期內(nèi)以出租為主，租金可視周邊交通的完善情況逐年遞增 長(zhǎng)遠(yuǎn)的，待房?jī)r(jià)上升到一定程度后，可再次拋售，拋售的投資收益率預(yù)期為30%,73,消費(fèi)方式,消費(fèi)方式隨不同的人群存在差異，具體的描述請(qǐng)見后續(xù)的對(duì)比分析,主要場(chǎng)所： 服裝：位于主要商業(yè)圈的百貨商店或品牌專賣店 日常用品：大賣場(chǎng)，如樂購(gòu)、易買得 娛樂：逛街、健身、k歌、運(yùn)動(dòng)、美容 節(jié)假日會(huì)選擇外出旅游 頻率： 女性：大多人會(huì)不定期地經(jīng)常購(gòu)物，促銷打折會(huì)刺激消費(fèi) 男性：頻率較少，有需要時(shí)才會(huì)去買,客戶語(yǔ)錄,“衣服其實(shí)我也沒太多的那個(gè)品牌的要求，我只要是看中款式?！? 王茜 37歲 進(jìn)出口貿(mào)易 “看著好看就可以買的，像一般運(yùn)動(dòng)系列的，都會(huì)選擇安踏什么的，非運(yùn)動(dòng)系列的嗎，好看就可以，沒有要求品牌?！? 桑媛媛 26歲 人事,“手機(jī)我用諾基亞，我不太會(huì)去買那些新出來，廣告多的，不實(shí)用”- 顧曉蕾 36歲 零售業(yè) “手機(jī)一般都是這一個(gè)牌子，要知名的品牌，不能是山寨的，我現(xiàn)在用的是索愛?！?- 許標(biāo) 28歲 雜志社,特征,基本支出：平均月支出1500-8000元不等，其中大部分屬于個(gè)人支出，浮動(dòng)比較大 這部分支出包括：交通費(fèi)、每月服裝、化妝品/護(hù)膚品、日常用品，休閑娛樂活動(dòng)的花費(fèi) 其他支出：旅游,消費(fèi)行為,品牌偏好,家庭月支出,手機(jī)：有口碑的品牌，質(zhì)量保證 諾基亞、三星、lg、索愛 家庭電器：知名品牌，對(duì)國(guó)產(chǎn)品牌亦能接受 夏普、西門子、海信、三星、東芝、三洋、索尼 服裝：總體而言對(duì)款式的關(guān)注度高于品牌,“服裝消費(fèi)，要分季節(jié)的，冬天可能貴一些，平均也就三百塊錢。”- 顧曉蕾 36歲 零售業(yè) 大家出去看演出，看演唱會(huì)，一個(gè)月控制在二百塊錢這樣子。- 萬(wàn)穎 33歲 外貿(mào),74,對(duì)比研究：消費(fèi)方式-投資客,投資客的消費(fèi)方式趨于理性化，產(chǎn)品的實(shí)用性和性價(jià)比是主要考慮的因素，不太可能會(huì)有沖動(dòng)消費(fèi)。,主要場(chǎng)所： 服裝：位于主要商業(yè)圈的百貨商店或品牌專賣