青島大拇指商業(yè)項目前期初步定位(-71頁） .ppt

青島大拇指商業(yè)前期初步定位,項目檔次定位,準確的商業(yè)定位是項目成功的第一步，而成功的、符合市場規(guī)律的檔次定位就決定了項目在消費者心目中的一種認同，也決定了項目自身在零售市場中的地位。 而商業(yè)項目的檔次定位需要考慮眾多內(nèi)部及外部因素，內(nèi)部因素如項目所處的地理位置、項目自身狀況等；外部因素如項目所處城市或商圈的零售市場狀況、零售商選址意向等。通過對項目內(nèi)外因素的綜合考慮，給予項目最為符合市場需求的檔次定位，為項目成功入市奠定基礎(chǔ)。,項目檔次定位考慮因素,嶗山商務(wù)區(qū) 規(guī)劃方案,青島證大大拇指廣場,嶗山區(qū)整體規(guī)劃,永新國際廣場,青島國際啤酒城,利群嶗山購物廣場,麗達廣場,在建項目,已開業(yè)項目,項目所處地理位置,大拇指廣場位于海爾路與同安路交匯處 所處區(qū)域為嶗山區(qū)中心區(qū)，臨近城市主干道 項目周邊未來將具備多條公交線路，為消費者到達提供便利 緊鄰城市主干道海爾路，具有優(yōu)越的展示面 周邊已開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量較少，且商業(yè)項目檔次均較低 所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其他區(qū)域清淡，目前對品牌及消費者的吸引力有限，商業(yè)市場有待進一步培養(yǎng),項目自身狀況,酒店式公寓 地上：63781 地下：16297 ,酒店 地上：15715 地下：4299 ,商業(yè)（含配套） 地上：54729 地下：39353 ,總建面： 215678.1 地上： 133252.8 地下： 82425.29,預(yù)計2012年開業(yè),商業(yè)具一定規(guī)模： 約7.5萬平方米的商業(yè)體量，b1f5f建筑，獨特街區(qū)式建筑形式，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項目，在有機會做到品類及品牌的豐富性的同時更加擁有購物休閑的趣味性； 入市時間： 在嶗山區(qū)大規(guī)模商業(yè)項目入市前，本項目在眾多競爭對手中占據(jù)時間優(yōu)勢。具我行了解，對本項目具備一定競爭壓力的利群購物廣場雖也在進行招商，但其工程因某些因素的影響一直較慢，開業(yè)時間還不能確定，為目標品牌選擇本項目提供機會； 其他功能對商業(yè)的影響：項目自身擁有豐富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項目提供大量中高檔消費人群，對本案培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時也對品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對商業(yè)的品牌引進產(chǎn)生一定影響； 優(yōu)越的軟硬件：項目由專業(yè)商業(yè)設(shè)計公司進行商場內(nèi)部設(shè)計，具備中高檔商場的定位需求，同時較為充足的停車位給消費者到達帶來便利。 業(yè)主擁有較為豐富的運營管理經(jīng)驗：上海證大大拇指廣場的成功運作，為業(yè)主方在零售商心目中留下較為正面的印象，對青島項目的定位及招商代理帶來較大優(yōu)勢。,項目自身狀況分析,項目自身潛在輻射能力,商業(yè)項目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項目輻射范圍的大小，影響本項目商業(yè)商圈范圍的主要因素為： 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)項目所輻射的商圈范圍，受到商業(yè)項目規(guī)模的影響。商業(yè)規(guī)模越大所輻射的商圈范圍也就越大。一般規(guī)模在50,000-100,000平方米的商業(yè)項目其商圈輻射范圍在半徑2-3公里左右。 交通狀況 商業(yè)項目的交通方式越多樣、越便捷，其商業(yè)輻射范圍越大。如多條公交線路、連通地鐵、停車位充足等。本項目因緊鄰嶗山景觀大道海爾路，擁有較為優(yōu)越展示的同時，未來將擁有較為發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地下停車場為自駕車消費人群到達帶來便利。 周邊環(huán)境 項目位于海爾路及同安路交叉口的西北角，周邊擁有一定數(shù)量的寫字樓、住宅項目。 周邊商業(yè)項目 未來商業(yè)面積供應(yīng)量較大，特別是位于項目南側(cè)的青島啤酒城與利群購物廣場項目，其較具規(guī)模的商業(yè)面積為他們商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富奠定基礎(chǔ)。因此，上述商業(yè)項目未來對本項目消費客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項目的商業(yè)輻射范圍。 綜合上述因素，考慮到本項目規(guī)模，我行認為在開業(yè)初期第一目標商圈范圍為半徑3公里，該范圍內(nèi)步行10-20分鐘左右，車行3-10分鐘，是消費者較能接受的便利購物距離。如果大拇指廣場日后定位獨特，經(jīng)營狀況良好，有可能形成第二目標商圈，商圈范圍擴大，必然吸引其他地區(qū)的消費人群到達項目消費。,市場空間,市場 空間,中山路商圈,臺東商圈,市北cbd商圈,香港中路商圈,奧帆基地商圈,嶗山商圈,李滄商圈,代表商業(yè)： 百盛廣場,代表商業(yè)： 利群百貨 萬達廣場,代表商業(yè)： 萬達廣場,代表商業(yè)： 陽光百貨 佳世客 家樂福 麥凱樂,代表商業(yè)： 海信國際購物中心 百麗廣場 心海廣場,代表商業(yè)： 麗達廣場,青島重點商圈分布,市場空間分析 之 青島商業(yè)市場分析,青島重點商圈排行分析,根據(jù)我行對青島商業(yè)市場的調(diào)研，以及多年來商業(yè)項目操作經(jīng)驗，針對青島市除嶗山商圈外的重點商圈進行了相應(yīng)的排行分析，此排行我們主要通過對以下幾個指標進行打分，最高5分，最低1分所得到的。 商圈檔次 商業(yè)氛圍 商務(wù)氛圍 輻射范圍 目標消費者消費水平 通過比較分析，我行看到目前青島商業(yè)市場香港中路商圈和奧帆基地商圈無疑是最具相當綜合競爭力的商圈。而以新萬達廣場為重點項目的市北cbd商圈也以其自身特色發(fā)展起來，但其商業(yè)商務(wù)氛圍仍待發(fā)展，目前看其輻射能力仍以周邊人群為主，外來消費者達到機會相對較小。 從消費者角度看：香港中路和奧帆商圈無論青島自身消費者還是周邊城市潛在消費者以及游客均具有較高的認知度。 從商家角度看：憑借其成熟綜合競爭力，品牌認知度高、具實力的零售商，上述兩個商圈勢必成為其首選之最佳開店區(qū)域。,市場空間分析 之 消費水平分析,嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標,2010年16月份，嶗山區(qū)消費市場： 汽車與兩大超市仍是嶗山區(qū)消費市場的主力軍。上半年嶗山區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額40.2億元，增長19.3%。 汽車銷售業(yè)23.6億元，增長25.2%，拉動零售額增長14.1個百分點； 麗達 、樂天 瑪特1.6億元，拉動零售額增長4.4個百分點。 2010年16月份，嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場： 上半年嶗山區(qū)可售住宅面積共計67.61萬平米，其中超過1.5萬元/平米的高檔住宅36.18萬平方米，高檔住宅所占比重達53.5。 2007、2008、2009三年嶗山區(qū)平均年銷售房屋面積107.26萬平米。 2007年至2010年6月，嶗山區(qū)新增住宅面積約389.39萬平米 ，按平均每戶150平米計算，約擁有住宅26000套，按每戶3口之家計算，新增高品質(zhì)人口數(shù)量共有約78,000人。,市場空間分析 之 競爭環(huán)境分析,區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)供應(yīng)量較大，加之青島其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對零售商以及消費者均將出現(xiàn)一定程度的爭奪； 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及檔次均不具備競爭優(yōu)勢，麗達廣場和樂天瑪特仍屬社區(qū)型生活配套消費為主； 區(qū)域內(nèi)未來中檔及以上定位商業(yè)項目較多，以目前嶗山區(qū)發(fā)展環(huán)境來看，無法容納多家中檔及以上商業(yè)項目同時存在； 中檔及以上定位商業(yè)項目地理位置相對集中，對品牌爭奪勢必激烈。,本案,大型住宅區(qū),商務(wù)三區(qū),商務(wù)二區(qū),商務(wù)一區(qū),體育館,西側(cè)：浮山后居住區(qū)（市中心北區(qū)進入嶗山區(qū)的必經(jīng)之路）,北側(cè)：新興高檔住宅群（四方區(qū)、李滄區(qū)、機場通往嶗山的必經(jīng)之路）,南側(cè)：香港東路、石老人海灘景觀（商務(wù)人群前往機場、城市灣區(qū)經(jīng)濟帶等必經(jīng)之路）,項目周邊環(huán)境及規(guī)劃,市場空間分析 之 其他影響因素分析,海爾路板塊區(qū)位優(yōu)勢 與青島另外兩條cbd大道香港路、山東路相比較，海爾路兩側(cè)發(fā)展的腹地更為開闊，發(fā)展?jié)摿^大。 總部經(jīng)濟成為海爾路板塊建設(shè)中一個鮮明的亮點?？偛拷?jīng)濟促使整個區(qū)域建筑的國際化，帶來人才結(jié)構(gòu)的改善，帶動餐飲、會議、觀光、旅游、休閑經(jīng)濟起到積極作用。 嶗山區(qū)于2004年規(guī)劃通過的海爾路商務(wù)一區(qū)、商務(wù)二區(qū)、商務(wù)三區(qū)，在推動海爾路的發(fā)展方面具有非常大的政策意義。該區(qū)域的規(guī)劃及配套起點高，如國際會展中心、高檔商務(wù)酒店、海洋世界、青島汽車東站、頤中體育館等一批大項目，都將進一步完善該區(qū)域的城市功能。目前，以海爾路兩側(cè)為主的嶗山商務(wù)一、二、三區(qū)建設(shè)已初見成效，青島聯(lián)通分公司、中國電信等13座總部商務(wù)樓宇投入使用，全區(qū)已投入總部樓宇面積達40多萬平米，入駐企業(yè)550多家。 海爾路是一條景觀大道和迎賓路，這里交通便捷，與機場高速連通，毗鄰青銀高速路出口，也是通往海邊游覽區(qū)和嶗山的重要樞紐，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 規(guī)劃建設(shè)中的新片區(qū)停車位充足，彌補了香港路等地停車難的缺陷。,零售商一般選址需求,項目檔次定位評估與建議,中 高 檔 時 尚 購 物 中 心,硬件及平面布局優(yōu)化建議,前言 考慮到項目工程進度以及業(yè)主對于項目功能的綜合考慮，同時考慮到目前主力店的洽談情況，致使青島大拇指廣場項目部分硬件設(shè)施已無法改動，因此我行將基于以下前提，進行相關(guān)硬件設(shè)施建議： 項目地上四層及五層電影院位置不能改動； 項目地上四層及五層靠近同安路的大型餐飲面積不能改動及調(diào)整； 我行之前提及的扶梯位置改動，業(yè)主表示無法實現(xiàn)。,目前現(xiàn)狀問題：項目半開放式公共區(qū)域面積（如黑色虛線a區(qū)域所示）的通道寬度比零售業(yè)態(tài)商業(yè)面積內(nèi)部的通道（如藍色b和c區(qū)域所示）更寬，勢必造成客流將集中在a區(qū)域，而導(dǎo)致b和c區(qū)域形成第二通道，容易形成死角店鋪，不利于日后招商同時亦降低上述區(qū)域的商業(yè)價值。,a,b,c,戴德梁行之前提及的扶梯改動建議,解決方案：將b區(qū)和c區(qū)兩側(cè)店鋪進深壓縮，將扶梯d和e移至b區(qū)和c區(qū)，同時，加寬b區(qū)和c區(qū)的通道。使得消費者在向上消費的過程中必須經(jīng)過b區(qū)和c區(qū)的零售店鋪。 同時，在青島四季較為分明的氣候環(huán)境下，將扶梯設(shè)置在較為封閉的購物環(huán)境內(nèi)，更有利于提升消費者的消費舒適度。,b,c,戴德梁行之前提及的扶梯改動建議,案例分享：北京藍色港灣,說明 我行有關(guān)項目硬件設(shè)施評估及建議基本遵循以下原則： 通道寬度建議不低于4-4.5米，項目通道盡量設(shè)置為有效的、具有循環(huán)性的回路； 店鋪分隔盡量按柱距分隔，避免柱子在店鋪中間，盡量保證店鋪形狀方正， 避免異形店鋪； 店鋪面寬盡量不低于8米，進深在1016左右（除主力店或次主力店外）； 店鋪分隔盡量最小化，以便日后招商階段靈活組合；,項目硬件設(shè)施建議主/次入口,主入口,次入口,次入口,目前項目主入口為主干道海爾路和同安路交匯的項目東南角入口；其他三個均為項目次入口。我行認為項目入口太多直接造成項目首層通道過多，消費者逛遍所有店鋪的機會越低，如項目可以突破建筑形式與規(guī)劃，我行建議取消項目南側(cè)的次入口（即藍色標識）。,次入口,項目硬件設(shè)施建議客梯/貨梯,1、考慮到項目餐飲面積比例有機會較高，只有兩部貨梯難以滿足多個餐飲的貨運需求，同時，為了保證貨品及食材的衛(wèi)生，應(yīng)考慮干、濕貨分開，保證至少兩組貨梯。,3、建議該扶梯設(shè)置為跨樓層（首層至地上三層），將消費者引導(dǎo)至項目高樓層。,2、我行建議項目各部直梯均能到達地下停車場，但如果工程條件不允許（如占用車道或過多停車位），則我行不堅持此項建議。,1、單側(cè)店鋪，以及扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量非常少，影響消費者購物欲望，降低購物機會。,2、西側(cè)店鋪進深較深，同時扶梯與通道不在同一水平位置，降低通道兩側(cè)的認知度。,3、項目北側(cè)通道已相對較為偏僻，如店鋪面積再小于通道南側(cè)的店鋪，則會造成日后的招商難度。另外，該區(qū)域建議預(yù)留餐飲條件，以便日后招商過程中業(yè)態(tài)調(diào)整的靈活性。,4、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道的消費者難以看到北側(cè)通道的店鋪。,項目硬件設(shè)施存在的問題首層北側(cè)部分,5、希望通過扶梯的跨樓層設(shè)置將消費客流直接引導(dǎo)至高樓層，建議該扶梯設(shè)置為首層至地上三層。,項目硬件設(shè)施存在的問題首層南側(cè)部分,6、為了提高首層店鋪的商業(yè)價值，同時增加日后招商的靈活性，對該區(qū)域進行店鋪分隔的細化。,項目硬件設(shè)施解決方案首層,增加店鋪面積，保證扶梯兩側(cè)均設(shè)有店鋪。,縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強通道之間的連通性。,調(diào)整店鋪進深，以及保證通道兩側(cè)均設(shè)有店鋪，以便增加商業(yè)氛圍。,店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，如圖所示。,店鋪進深加大，增大店鋪面積。,項目硬件設(shè)施存在的問題地上二層,3、該通道設(shè)置較為偏僻，且只有單側(cè)設(shè)有店鋪，消費者進入該通道的機會較低。,2、增加日后招商的靈活性，對該區(qū)域進行店鋪分隔的細化。,1、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道的消費者難以看到北側(cè)通道的店鋪。,項目硬件設(shè)施解決方案地上二層,縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強北側(cè)通道與東側(cè)通道之間的連通性。,增加該通道，保證通道兩側(cè)均有店鋪，增加消費者到達項目南側(cè)店鋪的機會。,店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，如圖所示。且靠近下方面積較大的店鋪建議預(yù)留1+2層的可行性,預(yù)留兩側(cè)店鋪連通的可能性，增加日后招商靈活性。,項目硬件設(shè)施存在的問題地上三層,3、該區(qū)域與項目其他商業(yè)面積連通性不強，如設(shè)置過多的小面積店鋪，日后招商難度較大。,2、消費者難以到達項目最東側(cè)通道，致使項目最東側(cè)的小面積店鋪形成死角店鋪。,1、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道的消費者難以看到北側(cè)通道的店鋪。,項目硬件設(shè)施解決方案地上三層,縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強北側(cè)通道與東側(cè)通道之間的連通性。,根據(jù)目前項目建筑特點，考慮到商業(yè)項目的連通性，我行建議3f該區(qū)域重新劃分通道，且部分位置犧牲一定商業(yè)面積，以達到有效引導(dǎo)消費者進入項目最東側(cè)通道及店鋪。,店鋪分隔重新劃分，通道相對簡單，步行距離較短，如圖所示。,項目硬件設(shè)施地上四層,我行對地上四層硬件設(shè)施設(shè)置無其他建議。,項目硬件設(shè)施地上五層,我行對地上五層硬件設(shè)施設(shè)置無其他建議。,項目硬件設(shè)施存在的問題地下一層,1、盡量減少項目內(nèi)部通道，降低消費者在項目內(nèi)部的分流。,2、地下一層超市外租區(qū)域商業(yè)價值較高，應(yīng)考慮盡量分租。,項目硬件設(shè)施解決方案地下一層,如該區(qū)域整租給大賣場建議封閉該通道。,店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，同時增加通過增加一定的通道來做到有效引導(dǎo)消費者到達所有店鋪。如圖所示。,項目其他硬件設(shè)施建議溜冰場,建議利用首層該位置設(shè)置溜冰場來豐富項目的業(yè)態(tài)組合。,溜冰場工程條件參考,結(jié)構(gòu)降板：冰面部分降板高度為390mm550mm，融雪池降板高度為1300mm； 冰場及周邊環(huán)境要求： 溫度：22 相對濕度：50%； 供電要求： 動力電不少于450kw ，照明電量不少于100kw； 給、排水點：提供給水點5個， 排水點5個； 結(jié)構(gòu)承重要求： 冰面：約450kg/ 冰車房：約1900kg/，總重量約為10000kg，冰車約3500kg，鍋爐約2000kg，融雪池約3000kg 設(shè)備機房：約3000 kg/，總重量約為16800 kg； 冷卻塔：約1000 kg/，總重量約為4000 kg； 空調(diào)及排風：根據(jù)功能房間設(shè)置空調(diào)排、送風口，包括但不限于冰車房、設(shè)備機房和衛(wèi)生間等房間。 其他：冰場范圍內(nèi)甲方應(yīng)配合完成消防布局和施工，滿足消防要求。若需要在冰場與商場邊界設(shè)置消防門，則由甲方安裝消防聯(lián)動門，平時常閉。 冰面上層結(jié)構(gòu)不能延伸至冰面上方。 甲方應(yīng)完成冰面照明施工，應(yīng)滿足冰面正常使用要求。 甲方應(yīng)完成除濕設(shè)備選型、施工及維護工作，達到冰場正常運行要求。 甲方應(yīng)配合完成乙方過路管線預(yù)留及施工。 所有水、電、燃氣和空調(diào)等能源接駁均在甲方安裝計量表后接駁.,項目硬件設(shè)施建議標識及指引,項目硬件設(shè)施建議標識及指引,項目硬件設(shè)施建議標識及指引,項目硬件設(shè)施建議廣告位,項目硬件設(shè)施建議停車位,國家對于商業(yè)項目停車位數(shù)量的最低要求為80個車位/萬平米，由此計算青島大拇指廣場項目商業(yè)面積最低配置停車位數(shù)量約為600個，但考慮到青島的私家車數(shù)目快速増長，同時項目設(shè)有大型超市，并且餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的比例較大，所以我行建議盡量預(yù)留日后增加停車位數(shù)量的空間。如有可能，盡量增加地上停車的數(shù)量，大部分消費人群習(xí)慣于便利的地上停車。,業(yè)態(tài)初步定位,鄰近城市主干道的臨街店鋪設(shè)置為項目領(lǐng)頭羊/主力店品牌，通過項目良好的展示面以及首層優(yōu)勢來吸引領(lǐng)頭羊品牌，明確及樹立項目的風格及檔次定位。,位于項目西側(cè)次通道，并且店鋪形狀不夠方正的商業(yè)面積，通過設(shè)置目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)將消費者拉動到項目最西側(cè)。,考慮首層的商業(yè)價值，以及不同業(yè)態(tài)的租金承受能力，建議上述區(qū)域設(shè)置為租金水平較高，且與領(lǐng)頭羊品牌目標消費群相同的服裝服飾業(yè)態(tài)。同時，考慮到該區(qū)域無臨街展示面且存在第二通道，為了日后招商的靈活性，我行建議該區(qū)域預(yù)留餐飲條件，日后不排除做餐飲業(yè)態(tài)的可能性。,考慮到領(lǐng)頭羊/主力店對于商業(yè)面積的需要以及希望通過領(lǐng)頭羊/主力店的聚客能力將客流拉動至地上二層，因此地上二層臨街商業(yè)面積設(shè)置為領(lǐng)頭羊/主力店與首層形成復(fù)式店鋪。,考慮到地上二層的商業(yè)價值以及與領(lǐng)頭羊/主力店業(yè)態(tài)的服飾氛圍相配合，我行建議該區(qū)域設(shè)置為服裝服飾業(yè)態(tài)。,考慮該區(qū)域位于項目最北側(cè)，距離客流較為集中的南側(cè)商業(yè)面積較遠，相對獨立，我行建議設(shè)置主題賣場業(yè)態(tài)，如運動品牌集合店或家居賣場，通過明確的主題，來吸引消費者到達該區(qū)域消費。,我行希望通過目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)來拉動消費者至樓層較高的地上三層。,考慮到項目東南角商業(yè)面積在地上三層與項目其他面積連通性較差，我行建議該區(qū)域設(shè)置為商業(yè)氛圍較安靜且目的性消費較強的休閑、服務(wù)業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)、spa等。,考慮該區(qū)域店鋪面積相對較小，建議設(shè)置與兒童游樂業(yè)態(tài)相匹配的兒童服裝服飾、玩具、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。,由于本項目周邊的住宅項目較多，家庭人口相對集中，我行建議設(shè)置聚集客流能力較強的兒童游樂業(yè)態(tài)在該區(qū)域，帶活地上三層的客流。,我行希望通過目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)來拉動消費者至樓層較高的地上三層。,考慮到與電影院業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費，以及高樓層商業(yè)面積的客流拉動問題，我行建議該區(qū)域設(shè)置為電玩業(yè)態(tài)。,考慮到項目東南角商業(yè)面積在地上四層相對獨立，以及高樓層的商業(yè)租金水平問題，我行建議設(shè)置租金水平較低且目的性消費較強的娛樂業(yè)態(tài)，如ktv。,地下一層店鋪面積相對死角以及商業(yè)面積相對較大的店鋪，我行建議設(shè)置為小型快餐（可無需煤氣，只用電力的快餐）。,考慮到大型超市外圍區(qū)域商業(yè)面積的商業(yè)價值較高，我行建議區(qū)域設(shè)置店鋪面積較小，通常選址超市外租區(qū)的飾品、化妝品、家居、數(shù)碼等業(yè)態(tài)。,領(lǐng)頭羊品牌訪談,目標品牌落位示意,zara,sephora,motivi,uniqlo,asobio,h&m,ck jeans,promod,mexx,reply,dazzle,mo&co,swatch,levis,mux,fornarina,6ixty 8ight,azona,only,selected,g2000,esprit,ochirly,me&city,betu,vero moda,jack jones,nine west,belle group,walk shop,coey,crocs,思加圖,zara,baby fox,uniqlo,hosa,bossini style,ebase,法文箱子,scat,lily,veeko,hotwind,2c,galaday,海盜船,kama,i.p.zone,sdeer,h&m,bossini,giordano,baleno,metersbowe,jeanswest,運動品牌區(qū)/家居主題賣場,美術(shù)館,美甲,美發(fā),spa,美容,u-kids,金寶爾（西瓜頭+俱樂部）,樂友,皇家寶貝,金寶貝親子教育/紅黃藍,英孚kids,nike kids,adidas kids,英氏,英方喜,適兒樂,樂高,迪斯尼,創(chuàng)意寶貝,功夫?qū)氊?木馬精品,天才寶貝,電玩,ktv,萬寧/屈臣氏,優(yōu)之良品,missha,dhc,家美樂,同仁堂,巴黎三城,數(shù)碼店,aussino,shes,皇家美孚,iris life,品生活,特百惠,lavinne,coodoo,謝 謝,項目名稱： 藍色港灣 solana 地理位置： 朝陽區(qū)朝陽公園6號 開 發(fā) 商： 北京藍色港灣置業(yè)有限公司 商業(yè)樓層： 地下一層至二層；部分至三層 商業(yè)面積： 15萬平方米 停 車 位： 5萬平米停車場（近3000個停車位） 開業(yè)時間： 2008年5月 商業(yè)檔次： 中檔 出 租 率： 約73%（11萬平方米） 租金水平： 服裝及零售 15-23元/天/平米 兒童零售 10-17元/天/平米 餐 飲 5-7.5元/天/平米 酒 吧 10-13元/天/平米,solana項目介紹,品牌組合,消費者在進入到這個區(qū)域后，一般都會直接進入到a區(qū)，或者直接通過扶梯進入到b區(qū)，很少有人會直接進入c區(qū)或d區(qū)。,a,c,d,b,紅點部分商鋪品牌沒有任何聚客能力，無法讓消費者駐足，就更別提逛里面的店鋪了。,如果消費者進入d區(qū)購物，首先站在d區(qū)起始的消費者一眼就可以看到空曠的河面或停車場，有可能就選擇不進入而進入其他區(qū)域；并且d區(qū)的店鋪數(shù)量很少，沒有任何特色。,停車場及 臨河欄桿,品,牌,街,之前開發(fā)商在規(guī)劃這個區(qū)域時是考慮將一些高端品牌吸引至這條街中經(jīng)營，并且整條街區(qū)都封閉起來，為冬夏來此逛街的消費者提供一個較為舒適的購物環(huán)境。但由于招商工作沒有做到位，導(dǎo)致這條街徒有其名，正在經(jīng)營的商戶也所剩無幾。后期進駐ugg雖然生意很好，但也不能拯救整條街；,品牌街,d,c,美瑞百貨,商場主入口處品牌沒有號召力，浪費了商場唯一一個主要宣傳區(qū)窗口。,商場主入口,美瑞百貨分四個館：服裝館、家居館、飾品館、皮具館，分別散落在各個區(qū)域，據(jù)我們所觀察的現(xiàn)狀來看，人流量非常有限，開發(fā)商也一直在對這幾個區(qū)域進行調(diào)整，例如引進了美克拉美珠寶城進駐了飾品館，與hola家居洽談家居館區(qū)域等，百貨經(jīng)營面積不大，品牌影響力不夠，開發(fā)商運作百貨的經(jīng)驗有限等原因造成開業(yè)至今仍舊經(jīng)營慘淡。,家居館入口很小，而且處于商業(yè)的后端，消費者很難能注意到這個地方。,服裝館品牌定位中檔，商戶品質(zhì)不高，知名品牌有限，年齡層段較高，與商場定位年輕時尚有距離。,活力城,活力城面對中央廣場入口很小 ，消費者很難注意到這個位置，而且進入活力城其他的入口大多在酒吧區(qū)里，酒吧區(qū)夜晚經(jīng)營的特點令這些入口失去了意義；,活力城是圍繞全明星冰場周邊的一個全封閉的商業(yè)部分，商場開業(yè)初期，原本圍繞冰場一周的運動品牌寥寥無幾 ，后引進雜品電器類，最后將冰場二三層周邊都改做兒童教育類業(yè)態(tài)，造成整個區(qū)域缺乏主題，目前經(jīng)營仍舊十分慘淡，人氣很差；,亮馬食街,在新商業(yè)剛開業(yè)初期，餐飲是短期內(nèi)聚集人流的最好選擇，并且可以將車停在餐廳門口，方便消費到達目的地，目前亮馬食街的經(jīng)營狀況良好。,食街所在位置在商業(yè)的最北端，由于食街相對獨立，消費者用餐完畢會選擇直接離開，整條街只有一處可以進入商業(yè)內(nèi)部區(qū)域，不能更好的留住這部分消費者來商場購物。,進入項目內(nèi)部入口,酒吧街,酒吧街臨水的特點為項目增色不少，但由于缺少知名的酒吧進駐，已經(jīng)合作的酒吧商戶數(shù)量又不足以形成一定的規(guī)模，造成項目開業(yè)三年，酒吧區(qū)仍舊缺乏人氣，商戶經(jīng)營慘淡； 開發(fā)商堅持的高租金使一些優(yōu)質(zhì)客戶放棄選擇此項目； 酒吧行業(yè)只在晚上經(jīng)營的特點讓這個區(qū)域在白天出于冷場的尷尬境地；,停車場區(qū)域,停車場 區(qū) 域,停車場距離酒吧區(qū)很遠，駕車來酒吧消費的人會走很遠。,酒,吧,街,solana mall,m-f1 solana mall,目前是整個商業(yè)人氣最旺的部分，眾多知名品牌都在這個區(qū)域有店，主力店zara及其附牌都陸續(xù)進駐solana mall及面對中心廣場位置，家居型主力店muji及harbor house的陸續(xù)開業(yè)使這個區(qū)域的特點更加鮮明起來。 英國著名品牌mother care第一家店同樣面對中心廣場，國內(nèi)外兒童業(yè)態(tài)品牌在整個商業(yè)中最具吸引力，帶孩子來這里休閑娛樂成為很多時尚家庭的選擇，但由于兒童業(yè)態(tài)的承租能力較低，開發(fā)商在經(jīng)營了兩年以后有意將1600平方米的兒童業(yè)態(tài)面積逐漸壓縮，將現(xiàn)有的兒童品牌陸續(xù)遷往活力城，增加時尚休閑女裝類業(yè)態(tài)，提高租金水平； 中心廣場設(shè)置音樂噴泉，夏季定期舉辦不同推廣活動，成為人群最為聚集的地方。,中心廣場,環(huán) 路,中央廣場,從中央廣場進入環(huán)路的入口需要從solana mall區(qū)域上到2f后，到這個位置才可以到達，消費者很難到達這個區(qū)域；,環(huán)路是圍繞活力城二層的一圈環(huán)形街鋪，開發(fā)商初期定位為中國商品老字號一條街，但招商不利，導(dǎo)致這條街商戶寥寥無幾。 店鋪形狀怪異，店鋪面積很大，大部分老字號商戶不需要大面積，對于租金的承受能力又有限，導(dǎo)致這條街有名無實；,進入這個入口也需要從中央廣場南側(cè)的大樓梯上到1f后才可到達。,solana整體定位為中端，是較為標準的lifestyle購物中心，經(jīng)過近兩年的經(jīng)營，目前經(jīng)營狀況不是很理想，在消費者心目中，solana是一個景色很美的地方，逢年過節(jié)這里也是人聲鼎沸，但事實并非如此，開發(fā)商在這個項目上一共投資了20多億元，但經(jīng)營狀況很不理想，除了solana mall區(qū)域商家有盈利外，其余三分之二的商業(yè)面積處于虧損狀態(tài)，這種現(xiàn)象導(dǎo)致大量商戶退租，新的商戶不敢進來，惡性循環(huán)，商業(yè)一頭熱的現(xiàn)象在這里表現(xiàn)尤其突出。 solana的家庭消費、休閑占很大比例，其獨有的建筑風格也逐漸被消費者所認可，只是北方冬夏較為惡劣的天氣仍舊是這個項目的一塊心病，商戶的生意很慘淡，在這一方面確實還需要再改進，或者說需要相當長的時間培養(yǎng)消費者對該建筑形式的接受度。,由于商業(yè)規(guī)模比較巨大，所涉及到的業(yè)態(tài)非常全面，包括購物、娛樂、餐飲、酒吧等。在定位方面也是本著lifestyle shopping center的目標去招商，開業(yè)前后的宣傳很有力度，確實在短時期內(nèi)在市場中獲得了較高的知名度； 項目周邊五公里區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國際化寫字樓及高檔公寓，長城、凱賓斯基、希爾頓