萬科地產-《住宅標準化研究》 .ppt

住宅標準化,標準化產品定型,項目分類管理,技術標準建立及應用,項目分類管理,培育成熟產品線，通過快速復制達到規(guī)?；?，從而實現有質量增長的戰(zhàn)略目標。,成熟 產品,創(chuàng)新 產品,標準化產品,保持萬科產品的行業(yè)領導地位,創(chuàng)新產品的基礎，標準化產品的源頭,保證集團規(guī)模擴張的核心,工廠化產品,產品標準化基礎上的工廠化技術應用,產品分類管理,成熟產品,創(chuàng)新產品,標準化產品,工廠化產品,淘汰,檢驗成熟,市場檢驗,成熟產品目錄,同行產品,標準化產品目錄,提煉完善,工廠化產品,生產方式升級,產品分類,相互關系,集團策略,技術研究,推廣應用,鼓勵提倡,支持引導,工作展開次序,產品應用,制定標準,產品、部品,產品、部品目錄,緊迫性,迅速展開行動,著手整理，逐步豐富,開始建設，逐步完善,逐項建立，長期積累,低,高,現有產品整理 同行產品借鑒,產品庫建立 標準化產品目錄 成熟產品目錄,項目應用成熟產品、標準化產品機制初步形成,成立機構 確定指標,產品體系建立 客戶導向產品研發(fā),產品 篩選,通用 部品,更多項目按照標準化指標執(zhí)行,產品,產品庫,項目應用,第一階段,第二階段,工廠化產品成熟,工廠化產品目錄,工廠化產品項目,第三階段,工作推進節(jié)奏,項目產品以研發(fā)創(chuàng)新產品為主,創(chuàng)新產品項目,項目產品以借鑒成熟產品庫產品為主,成熟產品項目,項目產品以復制標準化產品庫產品為主。,標準化產品項目,項目產品以實踐工廠化技術為主。,工廠化產品項目,分類項目定義,成熟產品應用面積比率不低于總面積80%,標準化產品應用面積比率不低于總面積70%,操作方式均以流程與標準操作過程為基礎,投資分析 階段,設計前期階段,實施方案 階段,施工圖 階段,項目可行性研究報告,概念設計,規(guī)劃設計,施工圖 設計,單體設計,操作總體思路,實施方案,創(chuàng)新產品項目由區(qū)域為主操作。,創(chuàng)新產品項目,節(jié)點設置與現行方式相同。,投資分析 階段,設計前期階段,實施方案 階段,施工圖 階段,項目可行性研究報告,概念設計,規(guī)劃設計,施工圖 設計,單體設計,實施方案,成熟產品項目決策歸屬和節(jié)點設置與現有方式相同。,成熟產品項目,投資分析 階段,設計前期階段,實施方案 階段,施工圖 階段,項目可行性研究報告,概念設計,規(guī)劃設計,施工圖 設計,單體設計,實施方案,區(qū)域需在概念設計階段確定成熟產品選用方向。,成熟產品庫,區(qū)域決策,標準化產品項目,投資分析 階段,設計前期階段,實施方案 階段,施工圖 階段,項目可行性研究報告,概念設計,規(guī)劃設計,施工圖 套用,單體設計,實施方案,標準化產品庫,標準化產品最終決策歸屬總部。,項目操作過程中單體相關節(jié)點均進行合并。,以項目管理月報方式進行過程反饋。,區(qū)域選擇,周期和應用比率的考核指標,創(chuàng)新產品項目,周期要求：無特別要求,成熟產品項目,周期要求：a類9個月，b類12個月,標準化產品項目,周期要求：a類7個月，b類9個月,產品比率：成熟產品應用比率不小于80%,產品比率：標準化產品應用比率不小于70%,第一級,pdf產品簡介,產品基本信息,典型平面資料,產品形式資料,第二級,產品庫框架,產品基本資料,產品基本信息,產品平面資料,產品形式資料,成熟產品成果,第一級,pdf產品簡介,產品基本信息,典型平面資料,產品形式資料,第二級,第三級,全套施工圖,部品清單及樣板,工程量清單,銷售資料,模型,產品庫框架,產品基本資料,產品全套資料,產品基本信息,產品平面資料,產品形式資料,成熟產品成果,標準化產品成果,第一級,pdf產品簡介,產品基本信息,典型平面資料,產品形式資料,產品庫內容,以方便各一線公司迅速了解產品內容為目的。,反映產品最基礎信息，包括基礎數據、典型平面示意、立面形式示意。,開放程度較高，但不可下載。,第二級,產品基本資料,產品平面資料,產品形式資料,產品庫內容,以方便操作成熟產品項目為目的。,包含產品的基本資料，可為項目操作提供單體方案的支持。,開放程度較低。,產品基本信息,第三級,產品全套資料,產品庫內容,以方便操作標準化項目為目的。,包含產品的全套資料，可將標準化產品迅速復制到項目中，大大縮短項目運作周期。,不開放。,全套施工圖,部品清單及樣板,工程量清單,銷售資料,模型,全套施工圖,部品清單及樣板,工程量清單,銷售資料,模型,銷售戶型圖,合同附圖,產品說明書,銷售說辭,獨 立 別 墅,s001、,洋 房,y001、,多 層,d001、,小 高 層,xg001、,高 層,g001、,產品類型,產品編號,產品索引表,聯 排 別 墅,t001、,超 高 層,cg001、.,簡要說明,12層以上，且建筑高度不超過100m高的住宅。,建筑高度大于或等于100m的住宅。,712層的住宅。,46層，且不具有層層退臺形式的住宅。,獨戶獨院的住宅。,36層，且具有層層退臺形式的多層住宅。,有天有地，建筑單元橫向并列，花園面積經濟適度的住宅。,產品庫產品分類,成熟產品入庫管理辦法,區(qū)域標準化工作組確定產品必選成果齊全,區(qū)域設計第一負責人審核并批準入庫,區(qū)域標準化工作組將產品入庫,標準化產品入庫管理辦法,確定原型,總部確定的原型反映總部的研發(fā)方向。 區(qū)域確定的原型反映區(qū)域的市場需求。,整理成果,區(qū)域標準化工作組對原型進行整理，完成標準化產品成果。,集團審查,集團標準化工作組對標準化產品成果進行審查，主要審查成果內容是否齊全。 集團標準化工作組對技術標準執(zhí)行情況進行抽查。 集團標準化技術委員會通過。,產品入庫,集團標準化工作組將產品入庫。,第一級,pdf產品簡介,產品基本信息,典型平面資料,產品形式資料,第二級,第三級,全套施工圖,部品清單及樣板,工程量清單,銷售資料,模型,產品基本資料,產品全套資料,產品基本信息,產品平面資料,產品形式資料,一線公司設計部負責人 （具有查看權，也可授權他人查看）,區(qū)域設計第一負責人 （具有使用權，也可授權他人使用）,區(qū)域設計第一負責人審批后將郵件轉至集團標準化工作組，集團標準化工作組設單獨的文件夾共享后，區(qū)域設計第一負責人將資料拷貝出。,產品庫使用管理辦法,標準化管理委員會,標準化技術委員會,集團標準化工作組,設計部,工程、采購、項目部,成本部,項目管理部,規(guī)劃設計部,工程采購部,成本財務部,區(qū)域及一線標準化工作組,標準化工作組織架構示意圖,標準化產品定型,標準化產品庫就是這樣煉成的。,1、 給設計帶來方便,產品統(tǒng)一 做法統(tǒng)一,減少了圖紙層級 圖紙無重復表述 圖紙量減少 出圖效率提高 定型圖紙無修改,圖紙無修改 有選用記錄表，可反向追溯,材料、部品、設備定型 定樣、數量在規(guī)劃方案確定后即可確定分批采購方案,標準化部品統(tǒng)一標準 定型過程中已經征得一線公司的認可,圖紙層級按照施工要求梳理，層級清晰 圖紙重新審查，基本無失誤 做法考慮了現場施工需求,2、 給工程與采購帶來方便,標準化產品定型 以單元為單位成本定型 方案決策階段成本測算只是簡單的加法,標準化產品的部品清單、工程量清單均有定型,按照國家標準分類、編號，統(tǒng)一接口 格式滿足成本、設計、工程各專業(yè)的對接,3、 給成本測算帶來方便,標準化產品有戶型和單元二級定型庫 通過索引表使用方便,從銷售定型資料庫內隨時調出,產品定型、資料定型 信息準確、確定,同時增加了產品使用說明書和“銷售說辭”，提高了品牌的影響和營銷人員對產品的理解，起到促進銷售的作用,4、 給銷售帶來方便,方案設計階段 （規(guī)劃設計部） （成本部） （營銷部）,施工圖設計階段 （設計院）,工程招標階段 （工程管理部） （成本部）,銷售階段 （規(guī)劃設計部） （營銷部）,入庫資料 使用部門,產品編號系統(tǒng) 【hn- z3b-3f】 【whch1-mg-16c-0302】 【 ds-d5-（z3a+d3b） 】,定型成果（文件）編號系統(tǒng) ds-z5-(z3a+z3a)-平面圖.dwg ds-z5-(z3a+z3a)-輪廓線框圖.dwg ds-z5-(z3a+z3a)-單元成本估算表,索引系統(tǒng) （定型成果索引表）,定型成果庫 （文件夾系統(tǒng)）,定型工作流程線 成果使用流程線,超級鏈接,5、建庫 與 使用 的流程,a 總覽（文件庫和索引表）,文件夾系統(tǒng) vanke.huazhong.dx,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,b 方案階段戶型和單元選用文件,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,c 施工圖設計階段定型圖紙文件 1,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,c 施工圖設計階段定型圖紙文件 1,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,7種功能模塊層級圖紙庫 cf 廚房 wc 衛(wèi)生間 lt 樓梯間 dr 單元入口 xy 小院 kt 空調位 yt 陽露臺,c 施工圖設計階段定型圖紙文件 1,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,c 施工圖設計階段定型圖紙文件 1,d 工程招投標階段成本類定型資料,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,e 銷售階段銷售類定型資料,成果索引表 定型庫成果索引表.xls,技術標準建立及應用,2個實例： 各區(qū)域節(jié)能技術標準 鋁合金門窗選用技術標準,各區(qū)域節(jié)能技術標準,以華南區(qū)域節(jié)能技術標準為例,制定各區(qū)域節(jié)能技術方案的目的,目的是配合集團節(jié)能管理辦法的實施，為一線建筑設計人員提供一套方便、實用的節(jié)能方案設計流程和設計指引。,簡化建筑方案設計階段的節(jié)能方案設計，提高方案設計滿足節(jié)能要求的通過率，縮短節(jié)能方案設計周期；,避免后期因節(jié)能報批問題對建筑設計方案造成較大的調整或成本的大幅度增加。,節(jié)能技術方案的組成,華南節(jié)能技術方案,設計流程,需要設計院計算,需要設計院計算,需要設計院計算,需要進行成本計算,遮陽圖集,華南區(qū)域節(jié)能技術方案的應用舉例,某項目a戶型模型圖,第1步 判斷天窗指標是否全達標,強制性規(guī)定： 建筑有天窗時，須同時滿足以下條件： 天窗面積不應大于屋頂總面積（包括天窗面積）的4， 傳熱系數應不大于4.0 w/(m2k)， 遮陽系數應不大于0.5。,天窗各項指標的計算、判斷及方案調整由合作設計院完成，并將結果知會一線公司設計部。,示例 a 戶型沒有天窗，該步省略。,建筑設計方案,n,判斷天窗面積及熱工 性能是否全達標,第2步 判斷建筑類型,示例 a 戶型為9層建筑。,判斷建筑類型,示例 a戶型，通過計算各立面的窗戶面積， 得到東立面窗戶面積最大， 確定樓座朝向為正東。,第3步 判斷樓座朝向,樓座朝向是指建筑物大面積開窗所對應的方向，一般和陽臺所對應的方向相同。,判斷樓座朝向,第4步 確認屋頂類型及做法,確認屋頂類型及做法,示例 a戶型，屋頂構造為： d型不上人平屋頂 傳熱系數為0.87 。,示例 a戶型平均窗墻比為0.32。,第5步 計算平均窗墻比,平均窗墻比cm ：,某朝向平均窗墻比cm ：,這部分計算由合作設計院完成，并將完成的表格提交回一線設計部。,第6步 確定居住空間外窗綜合遮陽系數限值,在指引表4中查找居住空間外窗對應的綜合遮陽系數限值,確定居住空間外窗 綜合遮陽系數限值,示例 a戶型為小高層、樓座朝向為東； *平均窗墻比cm=0.32； *查表得居住空間外窗綜合遮陽系數限值為0.5,第7步 選擇門窗及遮陽做法,非居住空間的外窗采用無色透明玻璃普通鋁合金窗,居住空間門窗根據根據第6步查得的遮陽系數值，在表5中選擇相應門窗構造做法。,選擇門窗及遮陽做法,示例 1、非居住空間的外窗采用編號1 無色透明玻璃普通鋁合金窗； 2、居住空間門窗的外窗綜合遮陽系數值 為0.5，采用編號3遮陽型在線lowe普通鋁合金窗。,sc,設計指引表6查相應遮陽系數范圍,當居住空間外窗本身的遮陽系數不滿足第6步的要求時，需采用外遮陽構件,附錄5 遮陽圖集查找相應遮陽形式,sd,第8步 計算外窗可開啟面積,強制性規(guī)定： 外窗（包括陽臺門）的可開啟面積不應小于外窗所在房間地面面積的10。,這部分計算、判斷和方案的調整由合作設計院完成，并將結果提交一線設計部確認。,計算外窗可開啟面積,第9步 明確外窗氣密性等級,強制性規(guī)定： 建筑16層的外窗及陽臺門的氣密性應滿足如下規(guī)定： 在10pa壓差下，每小時每米縫隙的空氣滲透量不應大于2.5m3，且每小時每平方米面積的空氣滲透量不應大于7.5 m3； 7層及7層以上的外窗的氣密性；在10pa壓差下，每小時每米縫隙的空氣滲透量不應大于1.5m3，且每小時每平方米面積的空氣滲透量不大于4.5 m3。,設計部必須在建筑方案圖紙上明確該條要求，并提交一線采購部。,明確外窗氣密性等級,一線公司設計部如果對采用上述流程設計的外窗和遮陽構件的成本可以接受，則直接提交節(jié)能計算單位進行節(jié)能驗算 ；若成本不能接受，則調整建筑設計方案，直至接受成本。,第10步 判斷成本是否可接受,判斷成本是否可接受,y,第10步 判斷成本是否可接受,判斷成本是否可接受,y,示例,成本可接受,成本不可接受,建筑設計方案階段到此步已經完成。,建筑設計方案完成后需由設計院或節(jié)能研究單位進行節(jié)能驗算，并根據地方要求完成節(jié)能報批文件，以提交節(jié)能主管部門進行節(jié)能審批。,節(jié)能方案可行,判斷方案是否達節(jié)能要求,第