山東臨沂德意·沂水財(cái)富中心項(xiàng)目市場調(diào)研及分析報(bào)告（76頁）.ppt

山東省 德意沂水財(cái)富中心項(xiàng)目 市場調(diào)研及分析報(bào)告,synergistic real estate management & network pte. ltd. 新加坡超群管理顧問有限公司,市場調(diào)研及分析,1 商圈及競爭調(diào)查 1.1 商圈調(diào)查 1.2 具有可比性的商業(yè)設(shè)施分析 2 消費(fèi)者調(diào)查 2.1 調(diào)查目標(biāo) 2.2 抽樣要求 3 基地分析及商圈界定 3.1 基地分析 3.2 商圈分析,1 商圈及競爭調(diào)查,沂水縣簡介,地理位置：沂水縣位于魯中南地區(qū)，是中國山東省臨沂市所轄的一個(gè)縣，歷史悠久，交通發(fā)達(dá)，物產(chǎn)繁多，旅游資源十分豐富。 人口及面積：沂水縣人口約112萬人，總面積2,435平方公里，在山東省縣級區(qū)劃面積中居第二位。截至2008年，沂水城市建成區(qū)面積約35平方公里，城區(qū)人口約32萬人。 城市性質(zhì)：沂水處于濟(jì)南、濰坊、淄博、青島、臨沂等大城市的中心區(qū)位，是臨沂離半島城鎮(zhèn)群最近的城市。長期一來，沂水就是沂蒙山區(qū)的中心城市。2006年城市總體規(guī)劃修編，將沂水縣的城市性質(zhì)確定為：沂蒙山區(qū)北部的中心城市，是以農(nóng)副產(chǎn)品加工等輕工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化山水生態(tài)型城市。 城市化進(jìn)程：2004年沂水縣城鎮(zhèn)化水平已達(dá)40.5%。預(yù)期在2010年能夠達(dá)到縣域城鎮(zhèn)化水平50%的目標(biāo)。,沂水縣宏觀經(jīng)濟(jì)情況,國民生產(chǎn)總值：2008年沂水縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值200億元，同比增長18.5%；人均生產(chǎn)總值達(dá)到18,000元，同比增長21%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入5.1億元，年增幅38.8%。 2008年一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值23億元、105億元和72億元，分別增長6%、21%和20%。三種產(chǎn)業(yè)比例達(dá)到11.5：52.5：36。 全年社會消費(fèi)品零售總額：達(dá)到64億元，同比增長20%。 旅游業(yè)：沂水縣旅游業(yè)發(fā)展迅猛，2007年，共接待游客280萬人次，實(shí)現(xiàn)門票收入1.2億元，旅游總收入20.8億元，占gdp的12.6%；預(yù)計(jì)2008年可接待游客300萬人次，實(shí)現(xiàn)門票收入1.4億元，旅游總收入26億元。 基礎(chǔ)設(shè)施：沂水縣境內(nèi)公路交通四通八達(dá)，東紅、沂博、兗石、泰薛四條省道貫穿全境，可直通濟(jì)南、青島、臨沂飛機(jī)場；東臨青島港、日照港、嵐山港三大口岸，北靠膠濟(jì)鐵路，南依兗石鐵路，西連京滬高速公路，膠（州）新（沂）鐵路經(jīng)過沂水并設(shè)立縣級站，東紅高速公路、膠萊高速公路即將通過沂水。,沂水縣2007年經(jīng)濟(jì)治標(biāo)橫向比較,注：2007年，全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣排名中，無錫市管轄下江陰市（縣級市）名列百強(qiáng)之首；威海市管轄下榮城市（縣級市）名列排行版第十位，為山東省第一位； * 為2006年數(shù)據(jù)。,1.2 具可比性的商業(yè)設(shè)施分析：九州商業(yè)大廈,九州平面布局圖,1f,2f,3f,1.2 具可比性的商業(yè)設(shè)施分析：九州商業(yè)大廈,百成匯時(shí)尚廣場為山東百成匯經(jīng)貿(mào)有限公司旗下商場。 山東百成匯經(jīng)貿(mào)有限公司成立于2003年11月，現(xiàn)轄商場有：臨沂沂南百成匯服飾廣場、濟(jì)寧嘉祥百成匯服飾廣場、日照五蓮百成匯服飾廣場、淄博百成匯連鎖機(jī)構(gòu)、臨沂沂水百成匯時(shí)尚廣場、并有大型豪華綜合購物廣場正在籌建中。 百成匯采用與服裝廠直接合作的方式，統(tǒng)一訂貨、有效的保證質(zhì)量、多店連鎖經(jīng)營、減少中間商這一環(huán)節(jié)、降低成本。 沂水百成匯時(shí)尚廣場位于原沂水電影院，地處縣城商業(yè)繁華地段。,1.2 具可比性的商業(yè)設(shè)施分析：百成匯時(shí)尚廣場,1.2 具可比性的商業(yè)設(shè)施分析：百成匯時(shí)尚廣場,1.2 具可比性的商業(yè)設(shè)施分析： 東方購物中心（東方超市三店）,1.2 具可比性的商業(yè)設(shè)施分析：東方購物中心（東方超市三店）,山東家家悅超市有限公司的前身山東威海糖酒采購供應(yīng)站，成立于1974年。 自1995年開始發(fā)展連鎖經(jīng)營，目前擁有連鎖店150多處，銷售網(wǎng)絡(luò)拓展到威海、煙臺、濰坊、青島、臨沂等地的22個(gè)市縣，總營業(yè)面積20多萬平方米，經(jīng)營商品品種三萬多個(gè)，形成了大賣場、綜合超市、折扣店等多種業(yè)態(tài)并舉的格局。 目前家家悅在沂水共有2家分店，分別位于中心街上和健康路與長安路交匯處的汽車站對面。,1.2 具可比性的商業(yè)設(shè)施分析： 家家悅超市（二店）,1.2 具可比性的商業(yè)設(shè)施分析：家家悅超市（二店）,沂水縣中心街商鋪業(yè)態(tài)組合,沂水縣中心街商鋪業(yè)態(tài)組合,沂水縣中心街商鋪分析,業(yè)態(tài)分析 中心街上分布最多的業(yè)態(tài)為服飾（正裝 休閑 外貿(mào) 訂做成衣等），占有近半的比例；其次為配飾（鞋 包 內(nèi)衣 首飾等），占有近20%的比例；再次為綜合服務(wù)（郵局 銀行 干洗 打印 便利店 煙酒店）和家電（手機(jī)，電器，電動(dòng)車等），分別占有8%的比例。 同時(shí)有餐飲、美容美發(fā)、家居家具、藥房保健等機(jī)構(gòu)存在。 租金分析 自健康路到正陽路段，租金約為2元/平方米/天。 自正陽路到沂蒙山路段，租金約為3-4元/平方米/天。 自沂蒙山路往南，租金約為1.5-2.5元/平方米/天。,沂水縣府前廣場商鋪業(yè)態(tài)組合,沂水縣府前廣場商鋪業(yè)態(tài)組合,沂水縣府前廣場商鋪分析,業(yè)態(tài)分析 府前廣場上分布較多的業(yè)態(tài)為綜合服務(wù)（郵局 銀行 干洗 打印 便利店 煙酒店）和美容美發(fā)，分別占有約1/6的比例；其次為服飾（正裝 休閑 外貿(mào) 訂做成衣等），約占有12%的比例；最后為配飾（鞋 包 內(nèi)衣 首飾等），餐飲，婚姻婚慶機(jī)構(gòu)。 租金分析 府前廣場沿街商鋪?zhàn)饨鸺s為0.8-1.5元/平方米/天,1.2 具可比性的商業(yè)設(shè)施分析：沂水文化旅游城,項(xiàng)目名稱：沂水文化旅游城 開發(fā)商：福建開成集團(tuán) 項(xiàng)目構(gòu)成：星級旅游度假酒店、旅游商貿(mào)城、特色飲食街、文化廣場、商業(yè)街以及高檔住宅 定位：融旅游休閑購物與濱水居住于一體，集吃、住、游、購、娛諸要素于一身的綜合性現(xiàn)代化商住服務(wù)社區(qū) 奠基時(shí)間：2008年8月 上市時(shí)間：未知,1.2 具有可比性的商業(yè)項(xiàng)目分析,總結(jié) 九州商業(yè)大廈與百成匯時(shí)尚廣場為沂水縣目前較受居民歡迎的百貨店； 超市主要為東方超市及家家悅，東方超市有3家分店，為沂水縣連鎖超市；家家悅有2家分店，為山東省威海市連鎖超市； 中心街是沂水縣目前最為繁華的一條街，租金從rmb 1.5-4/sqm/day不等，分布較多的業(yè)態(tài)為服飾、配飾、綜合服務(wù)、家電、餐飲、美容美發(fā)、家居家具、藥房保健等。 縣政府前，分布于府前廣場兩側(cè)的街鋪也略成規(guī)模，租金約為rmb 0.8-1.5/sqm/day，分布較多的業(yè)態(tài)為綜合服務(wù)、美容美發(fā)、服飾、配飾、餐飲，婚紗攝影婚慶機(jī)構(gòu)等。 未來有福建開成集團(tuán)建設(shè)的沂水文化旅游城上市，會對項(xiàng)目造成一定影響和沖擊。,2 消費(fèi)者調(diào)查,街道攔截式訪問基本信息,時(shí)間：2008年12月27日-2008年12月28日 地點(diǎn)：沂水縣城（百成匯、九州商業(yè)大廈、東方超市一店、東方超市三店） 樣本容量：700 份 有效問卷：615份,樣本選取地點(diǎn)及樣本容量,街道攔截式訪問相關(guān)圖片,街道攔截式訪問內(nèi)容,消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果摘要 1 消費(fèi)者特性 1.1 性別 1.2 年齡 1.3 婚姻狀況 1.4 子女 1.5 學(xué)歷 1.6 職業(yè) 1.7 收入 2 消費(fèi)行為與習(xí)慣 2.1 購物頻率 2.2 購物消費(fèi) 2.3 就餐頻率 2.4 餐飲消費(fèi) 2.5 娛樂頻率 2.6 娛樂消費(fèi) 2.7交通方式 2.8交通時(shí)間 3 偏好顯示 3.1餐飲 3.2娛樂 3.3購物中心建議 3.4偏愛品牌 3.5信息渠道,消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果摘要,在此次抽樣點(diǎn)所訪問的樣本中，被訪問者主要來自沂水鎮(zhèn)(約70%)及沂水鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)(約30%)。 被訪人群主要是沂水當(dāng)?shù)刂袡n消費(fèi)者，收入以1000-1500元之間者最多（合計(jì)約占30%的比例），職業(yè)多為工人、職員、生意人及農(nóng)民（合計(jì)約占70%的比例），學(xué)歷主要集中在高中及同等學(xué)歷（超過40%的比例）； 2. 本地商業(yè)機(jī)構(gòu)多為當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)百貨業(yè)或服飾、鞋業(yè)、家電專業(yè)市場，規(guī)模較小，業(yè)態(tài)單一； 現(xiàn)有餐飲嚴(yán)重不足，餐飲種類極度缺乏，餐飲市場較大； 現(xiàn)有休閑娛樂種類較少，集中為ktv、網(wǎng)吧、電影（音像廳）和足浴，可考慮引進(jìn)新型娛樂； 目前沂水缺乏將購物餐飲休閑娛樂旅游相結(jié)合的場所，沂水作為旅游強(qiáng)縣，現(xiàn)有城市完全沒有任何體現(xiàn)旅游特色的建筑； 服務(wù)態(tài)度和購物環(huán)境等都需要很大改善和提高。,消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果摘要,零售消費(fèi)習(xí)性 超過七成的被訪者每周至少購物一次； 平均每次購物花費(fèi)主要集中在50元以下和51-100元，二者占有將近8成的比例； 外出就餐頻率視人而定，最多的選擇是每周一次； 超過半數(shù)的人將人均餐飲消費(fèi)控制在30元以內(nèi)，超過8成的人控制在50元以內(nèi)；他們最喜歡山東菜，其次是海鮮和快餐； 娛樂頻率集中在每月一次及其以下； 喜歡的娛樂類型依次是ktv、網(wǎng)吧、電影（音像店）和足??； 娛樂花費(fèi)視選擇娛樂類型不同而不同；,理想零售設(shè)施的期望/感受 有新的設(shè)施中有大型零售超市，滿足日常生活需要； 有美食廣場，增加餐飲方面的可選擇種類； 有品牌折扣店，尤其是女性消費(fèi)者； 有文化旅游景點(diǎn)、兒童娛樂設(shè)施和肯德基； 同時(shí)擁有更好的購物環(huán)境和更好的服務(wù)。,消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果摘要,偏愛的品牌及價(jià)位 多數(shù)消費(fèi)者(年齡越高，收入越低，學(xué)歷越低等)的品牌意識不強(qiáng)，認(rèn)為只要款式好、穿著舒適、價(jià)格公道就行； 依然有很多消費(fèi)者有品牌意識，他們希望沂水可以有品牌折扣店，以較低的價(jià)格消費(fèi)品牌，尤其是女性消費(fèi)者； 當(dāng)?shù)厝似珢鄣钠放魄拔迕来问抢顚?、森馬、喬丹、波司登和以純，為休閑、運(yùn)動(dòng)和羽絨服品牌。,消費(fèi)者交通習(xí)性 交通方式選擇上，選擇最多的是自行車，其次是步行； 出行理想的交通時(shí)間為30分鐘以下，其中15分鐘以下和15-30分鐘各占40%有余的比例。,偏愛的媒體 (消費(fèi)信息獲取渠道) 最主要的三種消費(fèi)信息獲取渠道依次是電視/電臺廣播，親友介紹以及傳單。同時(shí)由于沂水縣城較小，很多消費(fèi)者空閑了便出來逛街，獲取信息渠道是自己邊逛邊獲知。,消費(fèi)者特性,性別,被調(diào)查樣本中，女性占58.21%，男性占41.79%.,年齡,被訪者中，以35歲以下年輕人居多，共達(dá)到被訪人數(shù)的69.6%；36-45歲者約占被訪者的1/4，46-55歲者約占被訪者的4.23%。,婚姻狀況,被訪者中67.32%已婚，32.03%是未婚。,子女狀況,被訪者中63.09%有子女，33.17%無子女，3.74%未填。,受教育程度,被訪者中，本科及以上的相對高學(xué)歷者較少，僅有11.22%的比例;約有70%的被訪者的學(xué)歷是初中、高中（中專）或大專，可見沂水縣居民學(xué)歷普遍不高。,職業(yè),占被訪者最大比重的是工人，所占比例為22.6%，其次為生意人占17.56%；職員占14.8%，9.27%為農(nóng)民。,收入,從收入方面看，約有70%的被調(diào)查者月收入在500-2000元之間，其中501-1000元占23.25%；1001-1500占29.11%；1501-2000占12.52%。2000元以上者約占1/6的比例。,消費(fèi)者行為,購物頻率,沂水居民購物頻繁。近3/4的被訪者表示每周會購物一次及以上，購物頻率為每月一次及以下者約占15%的比例。,購物消費(fèi),沂水居民平均每次購物花費(fèi)多集中在100元以下，其中50元以內(nèi)所占比率為37.07%，51-100元所占比率為39.35%，平均每次花費(fèi)100元以上者所占比率約為20%。,就餐頻率,關(guān)于就餐頻率，選擇每月一次及更低頻率出去吃飯的被訪者約占1/3，每月一次以上的被訪者占2/3。,餐飲消費(fèi),對于餐飲消費(fèi)，30元以內(nèi)所占比率超過半數(shù)，50元以下所占比率約為80%，100元所占比率為94%.,娛樂頻率,對于娛樂，近60%的被訪者表示娛樂頻率為每月一次或者更低；月兩三次及其以上的被訪者占有近40%的比例。,娛樂花費(fèi),對于娛樂消費(fèi)差別較大，有人不消費(fèi)，有的居民消費(fèi)量較大，但普遍較低，人均消費(fèi)100元以下的近八成，而50元以下的更是占了超過半數(shù)的比例。,交通方式,對于交通方式，超過1/3的被訪者選擇自行車，21.63%選擇步行， 選擇私家車、出租車和公交車的比例都約為15%。,交通時(shí)間,大多數(shù)人在交通上愿意花費(fèi)的時(shí)間在30分鐘一下，選擇15分鐘以內(nèi)的為44.72%， 15到30分鐘之間的為43.58%。,消費(fèi)偏好,餐飲,家鄉(xiāng)菜最受沂水人歡迎，87.5%的被訪者喜歡；其次是海鮮和快餐，分別占有64.3%和41.4%的比例。,娛樂,ktv,網(wǎng)吧,電影和足浴是當(dāng)?shù)刈钍軞g迎的休閑娛樂方式。近2/3的被訪者喜歡ktv，超過半數(shù)的人喜歡網(wǎng)吧和電影，約有30%的人喜歡足浴。,購物中心建議,對于新的購物中心，當(dāng)?shù)鼐用衿珢鄣膬?nèi)容依次是大型超市、美食廣場、品牌折扣店、文化旅游景點(diǎn)、兒童娛樂設(shè)施以及肯德基。,品牌提及頻率,根據(jù)街道攔訪報(bào)告，沂水當(dāng)?shù)鼐用裉峒邦l率最高的前40個(gè)品牌中，運(yùn)動(dòng)品牌12個(gè)，休閑品牌7個(gè)，羽絨服品牌8個(gè)，男裝品牌7個(gè)，女裝品牌及女裝店3個(gè)，鞋子品牌2個(gè)，羊毛羊絨品牌1個(gè)。 提及頻率最高的前5個(gè)運(yùn)動(dòng)品牌依次是：李寧、喬丹、耐克、阿迪達(dá)斯、安踏。 提及頻率最高的前5個(gè)休閑品牌依次是：森馬、以純、美特斯邦威、真維斯、衣之純。,品牌提及頻率,提及頻率最高的前5個(gè)羽絨服品牌依次是：波司登、紅豆、坦博爾、雪中飛、鴨寶寶。 提及頻率最高的前5個(gè)男裝品牌依次是：新郎、勁霸、老人頭、海瀾之家、國人。 提及頻率較高的女裝品牌為阿依蓮，同時(shí)“秋水伊人”和“香奈爾”這兩個(gè)服裝店在沂水也較出名。 提及頻率較高的皮鞋品牌為達(dá)芙妮和意爾康。 恒源祥在當(dāng)?shù)匾草^為出名。,信息渠道,電視/電臺廣播是最能接受的獲取方式，提到的頻率是393次，64.6%。接下來兩個(gè)依次是：親友介紹，383次， 63.0%；傳單， 289次， 47.5%。,3 基地分析及商圈界定,基地分析,總體可達(dá)性-現(xiàn)有公交網(wǎng)絡(luò)及交通狀況 項(xiàng)目地處沂水縣城中心，位于府前廣場西側(cè)，臨近縣政府及當(dāng)?shù)刈罘比A的商業(yè)街-中心街，地理位置良好。 沂水縣公交車和出租車數(shù)量在臨沂市九縣中位居第一。公共交通運(yùn)行時(shí)間為早上7點(diǎn)至晚上6點(diǎn)，出租車計(jì)價(jià)方式為：2公里內(nèi)3元，2-3公里內(nèi)每公里1元，3公里以上每公里1.5元 根據(jù)sre在沂水的街道攔訪結(jié)果顯示，半數(shù)當(dāng)?shù)鼐用衿珢鄣某鲂蟹绞绞球T車（電動(dòng)車或自行車）或步行，出租車，私家車和公交車各約占15%的比例。,基地分析,周邊用地分析 臨近中心街, 北臨縣政府,南靠東方服裝城、東方超市二店及網(wǎng)通中心。 周邊暫無大型商業(yè)項(xiàng)目。 與現(xiàn)有主要商圈的距離 沂水縣城不大，主要商業(yè)集中在中心街及周邊數(shù)條小路上。項(xiàng)目靠近中心街，屬于主要商圈。 總體環(huán)境 地理位置較佳，交通狀況良好，尚未拆遷完畢。,目標(biāo)市場分析,目標(biāo)市場界定 居住在沂水鎮(zhèn)（55%）居民，滿足其日常生活及休閑娛樂需要； 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的當(dāng)?shù)鼐用?30%)，滿足其相對不太頻繁的生活及休閑娛樂需要； 沂水周邊縣城乃至臨沂市北路居民(10%)；滿足其偶爾一次的生活及休閑娛樂需要； 來沂水旅游的游客（5%），包括酒店入住人口，提供餐飲休閑娛樂去處。 消費(fèi)者特征概述 沂水當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖胝撸ó?dāng)?shù)鼐用袷杖爰性?01-1500元區(qū)間），具有一定的消費(fèi)能力； 有一定的品牌意識，有就餐環(huán)境意識，喜歡并不滿足于沂水現(xiàn)有娛樂； 有自己的閑暇時(shí)間，對生活質(zhì)量有一定要求。,商圈界定,次級商圈：沂水縣城居民,核心商圈： 沂水鎮(zhèn)居民,商圈界定,核心商圈:沂水鎮(zhèn)約32萬日常消費(fèi)人口 根據(jù)sre調(diào)研團(tuán)隊(duì)的街道攔截式調(diào)查(2008年12月)分析顯示，理想的出行時(shí)間為30分鐘之內(nèi)，偏愛的交通方式依次為自行車、步行、私家車、出租車、公交車，沂水縣城不大，30分鐘車程基本可以涵蓋沂水縣整個(gè)城區(qū)； 項(xiàng)目位于沂水縣核心商圈：中心街-府前廣場區(qū)域內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通良好； 沂水縣目前沒有購物中心，項(xiàng)目建成后，將是沂水縣第一個(gè)且一段時(shí)間內(nèi)唯一的購物中心； 項(xiàng)目體量較大，包涵眾多購物、餐飲、休閑娛樂品牌，同時(shí)建成后將是旅游集散中心，是沂水縣的地標(biāo)性建筑。,商圈界定,次要商圈：沂水縣約112萬消費(fèi)人口，他們可能保持一個(gè)月一次到一周一次的頻率前來沂水縣城消費(fèi)。 根據(jù)sre調(diào)研團(tuán)隊(duì)的街道攔截式調(diào)查(2008年12月)分析顯示，有30%的被訪者來自沂水縣管轄下的其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這些人或者是有子女在縣城讀書，或者是空閑無事來縣城游玩一圈當(dāng)作短途旅游，他們的停留時(shí)間約為1天。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)相對縣城而言貨品不齊，質(zhì)量不高，餐飲種類匱乏。 這一部分人會進(jìn)行購物、餐飲，或是去縣城的地標(biāo)性建筑物參觀游玩。,商圈界定,三級商圈:周邊縣城人口，臨沂北部人口，旅游人口，酒店入住人口。 沂水或是他們走親探友的目的地，或是他們獎(jiǎng)賞自己常年辛苦勞作的短途旅游，他們在沂水縣停留1天到3天，同次級商圈內(nèi)的沂水管轄下的其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口，他們會進(jìn)行購物、餐飲、參觀旅游景點(diǎn)并游玩等活動(dòng)； 此外，平均每日7671人次旅游人口也是三級商圈的一部分； 以及酒店每天約721人的入住人口。,三級商圈內(nèi)酒店人口,三級商圈內(nèi)酒店人口,根據(jù)沂水山莊提供數(shù)據(jù)，沂水酒店業(yè)旺季客房入住率約為80%-90%，淡季客房入住率約為50%-70%；旅游旺季為五到十月，旅游淡季為一到四月、十一月、十二月，分別是6個(gè)月。 取入住率平均數(shù)，沂水酒店業(yè)旺季客房入住率為85%；淡季客房入住率約為60%。 假設(shè)每個(gè)房間