2011水岸天際裙樓商業(yè)街招商方案61p.ppt

,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,水岸天際裙樓商業(yè)街招商方案, 2011.03 ,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,目錄,項(xiàng)目概況,對(duì)手分析,招商策略,1.1 雨花區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,商圈領(lǐng)舞 財(cái)涌雨花 “湖南市場(chǎng)在長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙商業(yè)看雨花” ，這是廣大客商的心里話(huà)，更是雨花區(qū)商業(yè)發(fā)展和商業(yè)繁榮的有力見(jiàn)證。雨花區(qū)的發(fā)展史也是一部商業(yè)繁榮史，商業(yè)的發(fā)展迅速，極大地繁榮了經(jīng)濟(jì)，豐富了人民生活，消費(fèi)能力不斷提升，有效擴(kuò)大了市場(chǎng)空間。 商業(yè)發(fā)展為“實(shí)力雨花，活力雨花，魅力雨花”添上了濃墨重彩筆畫(huà)，描繪了中部地區(qū)率先發(fā)展的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)的美好藍(lán)圖。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,一、商賈云集，增強(qiáng)輻射能力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 雨花區(qū)商業(yè)的逐步繁榮，相繼打造了一批商業(yè)巨子。2005年末營(yíng)業(yè)收入過(guò)億元單位近30家，通程集團(tuán)、家潤(rùn)多、友誼商城等老商業(yè)單位英姿不減； 步步高、全洲醫(yī)藥等民營(yíng)企業(yè)茁壯成長(zhǎng)； 沃爾瑪、新一佳、國(guó)美電器等國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商業(yè)巨頭紛紛搶灘； 本田雨花店、鵬馳等汽車(chē)4s店如雨后春筍般涌現(xiàn)； 知名品牌商業(yè)紛紛為雨花區(qū)商業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)大活力。 二、商業(yè)布局日趨合理，商業(yè)業(yè)態(tài)多元化發(fā)展 隨著人們生活水平提高，超市、百貨、商場(chǎng)、4s店等全面興起，消費(fèi)不斷擴(kuò)大，業(yè)態(tài)多元化發(fā)展，雨花區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)已是百花齊放，超級(jí)市場(chǎng)、連鎖經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)賣(mài)店、便利店等紛紛出現(xiàn)。 現(xiàn)已形成以百貨商城和超級(jí)市場(chǎng)為骨架、各種專(zhuān)賣(mài)為補(bǔ)充、連鎖和便利店為基石的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,三、優(yōu)勢(shì)突出，特色明顯，商業(yè)發(fā)展前景廣闊 長(zhǎng)沙商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)同類(lèi)城市中一直排名靠前，2010年排名16位，相比去09年28位上升12個(gè)名次，力壓大武漢。雨花區(qū)通過(guò)十多年的快速發(fā)展，已成為長(zhǎng)沙商業(yè)重地，商圈集聚，優(yōu)勢(shì)突出，商業(yè)強(qiáng)區(qū)地位逐漸形成。 雨花區(qū)各類(lèi)大小市場(chǎng)林立，地區(qū)輻射和影響力突出，商品齊全，熱點(diǎn)紛呈，新興消費(fèi)生機(jī)無(wú)限。 四、商業(yè)發(fā)展的良好機(jī)遇 雨花區(qū)在長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)輻射能力有一定優(yōu)勢(shì)，一是雨花區(qū)地處以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群建設(shè)前沿地帶，具有一定位置優(yōu)勢(shì)；雨花區(qū)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)較好，在中部及中南地區(qū)形成了一定影響力；加上武廣客運(yùn)站及城市輕軌站落戶(hù)雨花區(qū)，其交通樞紐作用大大加強(qiáng)，極大地增強(qiáng)了雨花區(qū)的輻射能力。 因此，雨花區(qū)輻射能力未來(lái)還有較大上升空間，為提高商業(yè)流通和輻射能力提供了平臺(tái)。隨著雨花區(qū)大規(guī)模城市建設(shè)的率先完成，政府即將加快現(xiàn)代物流業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和完整，產(chǎn)業(yè)集群的培育和發(fā)展，將為雨花區(qū)商業(yè)發(fā)展提供廣闊空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的對(duì)接和融合，起到帶動(dòng)和促進(jìn)作用。,雨花區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃 商業(yè)體系規(guī)劃： 3個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心即東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心和黎托商業(yè)中心；7個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心； 構(gòu)建3條特色商業(yè)街： 大都市地下商業(yè)街、萬(wàn)家麗路汽車(chē)展示街、鴻銘商業(yè)街； 大型批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃： 共規(guī)劃大型批發(fā)市場(chǎng)15處，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以汽車(chē)配件、機(jī)電、食品、蔬菜、圖書(shū)音像、農(nóng)資產(chǎn)品為主； 主要零售業(yè)態(tài)建設(shè)規(guī)劃為： 大型購(gòu)物中心2座、百貨商場(chǎng)5處、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)1處、大型綜合超市12個(gè)、超市若干、專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)32處、專(zhuān)賣(mài)店若干、便利店若干、生鮮超市50個(gè)； 物流配送中心規(guī)劃： 雨花區(qū)規(guī)劃專(zhuān)業(yè)物流區(qū)，即長(zhǎng)株潭專(zhuān)業(yè)物流區(qū)，占地1.6平方公里。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.2 湘府東路紅星商圈發(fā)展現(xiàn)狀,紅星商圈 刷新湖湘商業(yè)地理 紅星商圈正在捕捉長(zhǎng)株潭一體化、省府南遷的機(jī)遇，隨著路網(wǎng)的暢達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，周邊人氣的聚合，一個(gè)以產(chǎn)業(yè)與流通為主導(dǎo)，內(nèi)供與外向結(jié)合，財(cái)富與人才齊聚的復(fù)合型現(xiàn)代商圈“紅星商圈”以銳不可擋之勢(shì)迅速崛起長(zhǎng)沙城南，成為長(zhǎng)株潭第一商圈。 商圈內(nèi)約20萬(wàn)的湖南國(guó)際汽車(chē)城、12萬(wàn)平方米的標(biāo)志長(zhǎng)沙商務(wù)中心、長(zhǎng)沙奧林匹克花園約6萬(wàn)的購(gòu)物公園、 總建筑面積約5000的托斯卡納商業(yè)廣場(chǎng)近百萬(wàn)平方米的紅星商業(yè)巨艦已轟然開(kāi)動(dòng)。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目概況,對(duì)手分析,招商策略,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.1 托斯卡納商業(yè)廣場(chǎng)信息,托斯卡納商業(yè)廣場(chǎng)，總建筑面積約5000，是一個(gè)定位于“符合商品和服務(wù)的高檔 次，滿(mǎn)足目標(biāo)群體的消費(fèi)需求”，集生活、美食、購(gòu)物、休閑等主題為一體的大型 高端商業(yè)街區(qū)。 街內(nèi)商鋪獨(dú)立臨街，商鋪之間可自由分合，以280大型生活超市和982 m中西美食 廣場(chǎng)為核心業(yè)態(tài)，娛樂(lè)休閑吧、生活服務(wù)商店、前期居住配套商店等為輔助業(yè)態(tài)，以 服務(wù)托斯卡納社區(qū)及周邊傳統(tǒng)高檔住宅社區(qū)為宗旨，并與托斯卡納成熟的意大利風(fēng)情 社區(qū)氛圍融為一體，形成一個(gè)豐富、多元、高檔的商業(yè)投資環(huán)境和居民生活環(huán)境。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.2 標(biāo)志長(zhǎng)沙商務(wù)中心,標(biāo)志長(zhǎng)沙商務(wù)中心是一座集商務(wù)辦公、商業(yè)、金融、賓館、公寓為一體的新型城市cbd商務(wù)中心，標(biāo)志廣場(chǎng)由一棟16層五星級(jí)賓館和辦公樓綜合體（a座）、一棟3層商業(yè)樓（b座）、一棟18層公寓（c座）以及一棟18層辦公樓（d座）組成，總用地面積為 30015，總建筑面積為82559。 它采取目前國(guó)際上先進(jìn)的一種商業(yè)模式“豪布斯卡”概念是hotel（酒店）、office（辦公樓）、parking（停車(chē)場(chǎng)）、shopping（購(gòu)物）、convention（集會(huì)）、artment（公寓），即擁有現(xiàn)代化、多功能、綜合性等特征的商業(yè)街區(qū)，包含了酒店、辦公樓、停車(chē)場(chǎng)、購(gòu)物空間、娛樂(lè)空間、公寓等多項(xiàng)商業(yè)組合的開(kāi)發(fā)模式。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.3 奧林匹克花園湘天廣場(chǎng),長(zhǎng)沙奧林匹克花園“商業(yè)航母”湘天置業(yè)廣場(chǎng)，項(xiàng)目定位奧林匹克城市綜合體購(gòu)物中心，打造長(zhǎng)株潭地區(qū)首家集合購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲、奧林匹克文化運(yùn)動(dòng)中心、五星級(jí)酒店等多元功能為一體的奧林匹克文化體驗(yàn)式主題購(gòu)物公園，業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)主要為主題百貨、廠(chǎng)商直營(yíng)商店與購(gòu)物街的建設(shè)。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,綜上可見(jiàn)，紅星商圈領(lǐng)域已被各大龍頭商業(yè)快速占 領(lǐng)，自天心橫跨至雨花，從湘府中路延及東路地段，商 業(yè)業(yè)態(tài)層出不窮，市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展難分勝算。 橫瞰宏觀(guān)大環(huán)境，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展迅速；縱觀(guān)捕捉 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手瞬息萬(wàn)變的動(dòng)態(tài)，對(duì)我們的決策都是至關(guān)重要 的信息，我們將要選擇一條什么樣的路來(lái)走，是解決招 商的當(dāng)務(wù)之急！,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,本案如何能在這艘百萬(wàn)平方米商業(yè)巨艦上熠熠發(fā)光，閃耀屬于它的輝芒？ 當(dāng)周?chē)涑庵睢⒚朗?、?gòu)物、休閑等主題為一體的大型高端商業(yè)街區(qū)時(shí)，如何從傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)領(lǐng)域這一重圍突圍而出？ 答案只有一個(gè)：走一條特色的，與眾不同的路！,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目概況,對(duì)手分析,招商策略,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.1 項(xiàng)目概況,項(xiàng)目地處三市融城的核心央?yún)^(qū)，不僅享有省府、區(qū)府的配套利好，同時(shí)雙享優(yōu)越的自然景觀(guān)。緊鄰140公頃森林形成的天然氧吧天際嶺國(guó)家森林公園;同時(shí)與長(zhǎng)沙的唯一的200米內(nèi)陸河風(fēng)光帶圭塘河相伴。項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙高鐵片區(qū)內(nèi)兩條重要道路之一的湘府東路，隨著湘府東路的通車(chē)，高鐵片區(qū)內(nèi)“四橫兩縱一軸一環(huán)”道路方格網(wǎng)體系中最重要的一“橫”將勾畫(huà)圓滿(mǎn)，由京廣高鐵、滬昆高鐵進(jìn)出長(zhǎng)沙將變得更為便捷。,圭塘河生態(tài)景觀(guān)效果圖,天際嶺國(guó)家森林公園,此外，項(xiàng)目還緊鄰位于湖南省森林植物園的文景高爾夫球場(chǎng)場(chǎng),毗鄰鬧市,曲徑通幽。,得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加上無(wú)可比擬的外部條 件，把本項(xiàng)目打造成與之相匹配的高檔休閑商業(yè)有 了可能。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1f：主樓998平方米 裙樓1225.88平方米 2f：主樓1394.58平方米 裙樓1071.60平方米 3f：主樓1556.63平方米 裙樓1045.23平方米 本案商業(yè)裙樓共三層，1-3f的商業(yè)面積分別為2223.88、2466.19 、2601.86，是集倉(cāng)儲(chǔ)、體驗(yàn)、展示于一體、能滿(mǎn)足多方位需求的 多功能物業(yè)。 本案物業(yè)最大的特點(diǎn)在于一站式功能齊全，適合投入運(yùn)作于頗具規(guī)模的大型陳列、展示類(lèi)消費(fèi)行業(yè)。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,從項(xiàng)目概況得知，本案1-3f的商業(yè)裙樓是集倉(cāng)儲(chǔ)、體驗(yàn)、展示于一體，能滿(mǎn)足多方位需求、一站式功能齊全的物業(yè)，特別適合運(yùn)作具有規(guī)模性、專(zhuān)業(yè)性的消費(fèi)市場(chǎng)。 項(xiàng)目1#棟商業(yè)裙樓的面積分別為2223.88、2466.19、2601.86，我們建議將每層每間商鋪的入口取消，以層為單位，在一樓設(shè)立可直達(dá)三樓的入口，形成一至三層的所有商鋪，統(tǒng)一從1f直接入口的設(shè)計(jì)。,1.2 規(guī)劃建議,劍有所指，如魚(yú)得水，方能意氣風(fēng)發(fā)！,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,放眼星城的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，建材、家居等市場(chǎng)已日趨成熟，相應(yīng)的市場(chǎng)份額也接近 飽和，尋找一條怎樣的出路決定了市場(chǎng)運(yùn)作得以壯大的根本保證。 根據(jù)市調(diào)，本案立足于打造一個(gè)全新的獨(dú)特、個(gè)性化的商業(yè)，結(jié)合項(xiàng)目集倉(cāng)儲(chǔ)、 體驗(yàn)、展示于一體的物業(yè)特色，將其做成一個(gè)專(zhuān)業(yè)性與規(guī)模性并重的特色主題 商業(yè)市場(chǎng)，前景遠(yuǎn)為可觀(guān)。 眾觀(guān)天下，我們發(fā)現(xiàn)：把項(xiàng)目打造成長(zhǎng)沙最浪漫的、最具潛力的紅酒消費(fèi)街區(qū)是項(xiàng)目的必然使命。項(xiàng)目也有能力、有實(shí)力承載起這個(gè)使命。,中國(guó)即將成為第六大葡萄酒消費(fèi)國(guó) 中國(guó)葡萄酒銷(xiāo)量從2005年到2009年翻了一番，并有望與2014年前再增長(zhǎng)一20%。 據(jù)葡萄酒及烈酒展覽會(huì)統(tǒng)計(jì)，2009年中國(guó)內(nèi)地和香港地區(qū)共計(jì)消費(fèi)11.56億瓶葡萄酒，比2005年增加了104%。 該展覽會(huì)的統(tǒng)計(jì)指出，香港和中國(guó)內(nèi)地葡萄酒市場(chǎng)的規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，到2014年市場(chǎng)總量將躍至全贈(zèng)31.5%，達(dá)到60億美元。 一切數(shù)據(jù)表明：中國(guó)是一個(gè)巨大的紅酒消費(fèi)市場(chǎng)，而且正在實(shí)現(xiàn)爆炸式的增長(zhǎng)，同時(shí)也將改變?nèi)蛳M(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。,1.3 紅酒市場(chǎng)環(huán)境分析,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,在多數(shù)人眼中，紅酒一直是浪漫、高貴的代名詞，如今更是平常百姓即可享受到的生活高度。隨著生活品質(zhì)的日益提高，人們對(duì)紅酒的消費(fèi)需求逐漸增強(qiáng)。 近幾年，市面上的進(jìn)口紅酒也越來(lái)越多。 2006年底，葡園紅酒坊現(xiàn)身長(zhǎng)沙，兼售國(guó)產(chǎn)、進(jìn)口紅酒； 2007年9月，艾華酒匯也隨之加入，專(zhuān)售進(jìn)口紅酒。 然而，它們的存在似乎并不能滿(mǎn)足整個(gè)市場(chǎng)的需求。 2009年4月，中糧君頂入駐長(zhǎng)沙，開(kāi)啟其在長(zhǎng)沙乃至全國(guó)的第一家酒坊。,長(zhǎng)沙，走在內(nèi)地紅酒消費(fèi)的最前沿,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,據(jù)了解，葡園紅酒坊所賣(mài)的進(jìn)口紅酒有200多種，而君頂手筆更大，進(jìn)口紅酒的品種是葡園的兩倍以上，有來(lái)自16個(gè)不同國(guó)家的六七百多種進(jìn)口紅酒，并且價(jià)格選擇的余地也更大，既有50多塊錢(qián)的低端品牌，也有高達(dá)2萬(wàn)多元的拉菲等高端品牌。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙一年消費(fèi)的酒類(lèi)銷(xiāo)售額近72億，其中紅酒比例占到20%-30%，而且進(jìn)口紅酒的市場(chǎng)越來(lái)越大。據(jù)葡園相關(guān)人員介紹，自開(kāi)業(yè)以來(lái)，所引進(jìn)的進(jìn)口紅酒的數(shù)量每年以10%-20%的份額上升，其中法國(guó)紅酒最受紅酒“粉絲”青睞，銷(xiāo)量占到近60%。,長(zhǎng)沙市場(chǎng)份額近20億,長(zhǎng)沙，走在內(nèi)地紅酒消費(fèi)的最前沿,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,進(jìn)口紅酒與張?jiān)?、長(zhǎng)城等國(guó)產(chǎn)紅酒同時(shí)出現(xiàn)在專(zhuān)賣(mài)店，這之間的競(jìng)爭(zhēng)是不言而喻的，國(guó)內(nèi)紅酒市場(chǎng)也一度出現(xiàn)“狼來(lái)了”的威脅論。和進(jìn)口紅酒相比，國(guó)產(chǎn)紅酒起步很晚。法國(guó)、意大利、智利等國(guó)有成百上千年的傳統(tǒng)，每個(gè)國(guó)家、每個(gè)莊園出產(chǎn)的酒風(fēng)格又完全不一樣，它們的進(jìn)入極大地豐富了國(guó)內(nèi)紅酒市場(chǎng)，消費(fèi)者也會(huì)有更廣泛的選擇余地。 放眼長(zhǎng)沙，喜來(lái)登、皇冠、豪廷、小天鵝等國(guó)際化酒店?duì)I造的大都市氛圍，香格里拉、希爾頓和美國(guó)溫德姆等亦將落戶(hù)長(zhǎng)沙。它們給長(zhǎng)沙帶來(lái)的不僅僅是一種象征，而是在潛移默化中影響著這里的生活方式、消費(fèi)品位。一種更現(xiàn)代、更時(shí)尚的品位標(biāo)準(zhǔn)隨之建立，這對(duì)我們開(kāi)拓、引導(dǎo)紅酒高端市場(chǎng)是非常有利的。 這個(gè)時(shí)候需要一股牽引力量出頭，整合資源、規(guī)劃行業(yè)、統(tǒng)一市場(chǎng)，無(wú)論是進(jìn)口紅酒還是國(guó)產(chǎn)紅酒，將其品牌競(jìng)爭(zhēng)最小化、行業(yè)利益最大化，在紅酒這片廣袤的市場(chǎng)上獲得最終勝利。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.4 紅酒消費(fèi)者習(xí)慣,在現(xiàn)階段，個(gè)體消費(fèi)是最主要的消費(fèi)群體。 據(jù)了解，類(lèi)似君頂華悅美酒薈這樣的酒坊都是通過(guò)最簡(jiǎn)單的渠道直接與經(jīng)銷(xiāo)商合作，減少了代理商、酒店進(jìn)場(chǎng)等中間加價(jià)環(huán)節(jié)，所以在價(jià)格上占很大的優(yōu)勢(shì)。 自08年以來(lái)，長(zhǎng)沙已三次榮膺“中國(guó)最具幸福感城市”，居住在此，生活的質(zhì)感與日俱增。長(zhǎng)沙的消費(fèi)意識(shí)也很超前，每逢過(guò)節(jié)日的時(shí)候，紅酒銷(xiāo)量更會(huì)突飛猛漲，有買(mǎi)去送禮的也有請(qǐng)客的，送紅酒已經(jīng)成為一種身份檔次的體現(xiàn)。 經(jīng)調(diào)查，價(jià)格在150元之間的紅酒銷(xiāo)量最好。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,僅僅幾年前，長(zhǎng)沙紅酒的銷(xiāo)售渠道還只有超市和酒店兩種。超市主打低廉的國(guó)產(chǎn)紅酒；而在各大星級(jí)飯店、酒店，賣(mài)的就是“面子”，一瓶動(dòng)輒上千元。于是，紅酒市場(chǎng)逐漸演變成了兩種極端。 長(zhǎng)沙地區(qū)現(xiàn)有的紅酒行，看重的就是這兩個(gè)極端的中間市場(chǎng)，但是相比城市發(fā)展的速度對(duì)于紅酒市場(chǎng)的強(qiáng)大需求，這還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 紅酒行業(yè)是一個(gè)仍有巨大發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，無(wú)論是國(guó)產(chǎn)品牌還是進(jìn)口品牌，都吃不完這塊大蛋糕。有消息透露，中糧集團(tuán)旗下的君頂酒業(yè)預(yù)計(jì)近兩年在湖南開(kāi)到10家左右，在全國(guó)開(kāi)啟300家左右的紅酒直營(yíng)店。,我們的使命也就應(yīng)運(yùn)而生 開(kāi)拓打造一個(gè)獨(dú)一無(wú)二的、品質(zhì)與品位并重的專(zhuān)業(yè)“紅酒商業(yè)街”，更是刻不容緩，長(zhǎng)沙的紅酒市場(chǎng)即將迎來(lái)一個(gè)全新的消費(fèi)格局！,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,2.1 項(xiàng)目swot分析,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,分析總結(jié)： 附近已有成熟的商業(yè)街區(qū)，地理位置最近威脅最大的托斯卡納商業(yè)廣場(chǎng)是集 生活、美食、購(gòu)物、休閑等主題為一體的大型商業(yè)街區(qū)，再加之項(xiàng)目本身體 量及結(jié)構(gòu)限制，局限業(yè)態(tài)的取向。通過(guò)針對(duì)紅酒市場(chǎng)的深入調(diào)查，與期望中 商業(yè)形態(tài)不謀而合，我們要做就做無(wú)可比肩的、前所未有的高端特色商業(yè)街 區(qū)，這也是目前最可行的出路！,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,世界上很多成功的商業(yè)項(xiàng)目如美國(guó)的第五大道、faneuil hill、 倫敦的convent garden等，都具備一些優(yōu)越的條件，如核心的地 理位置、高標(biāo)準(zhǔn)的定位、創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念、強(qiáng)大的消費(fèi)力支撐和 商業(yè)輻射，水岸天際商業(yè)裙樓同樣具備這些條件，并且更加充滿(mǎn) 活力和特色。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,通過(guò)上述分析說(shuō)明，本案的市場(chǎng)首例獨(dú)特性?xún)?yōu)勢(shì)明顯，通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng) 定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長(zhǎng)避短，并制定強(qiáng)有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，選擇恰當(dāng) 的入市時(shí)機(jī)，采用整合營(yíng)銷(xiāo)傳播策略，建立個(gè)性化的品牌形象，迅速建 立認(rèn)同感，同時(shí)運(yùn)用熟練的售技巧和方式打動(dòng)目標(biāo)客戶(hù)，促成招商，必 將確保項(xiàng)目做旺做強(qiáng)。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目概況,對(duì)手分析,招商策略,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位,基于對(duì)產(chǎn)品定位之開(kāi)發(fā)模式思考，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境分析，本著實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、樹(shù)立品牌形象、營(yíng)造市場(chǎng)亮點(diǎn)的原則，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位方向?yàn)椋?集紅酒館藏、選購(gòu)、品鑒、陳列于一體的宜居社區(qū) 法蘭西波爾多風(fēng)情紅酒奢享商業(yè)街,福鑫營(yíng)銷(xiāo),紅酒商業(yè)街招商方案,深海魅影醇街,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,法蘭西風(fēng)情紅酒商業(yè)街的建設(shè)，爭(zhēng)取成為市級(jí)紅酒消費(fèi)中心，搶占商業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的制高點(diǎn)。項(xiàng)目具有長(zhǎng)沙的唯一性、權(quán)威性及不可復(fù)制性。建成以后將輻射長(zhǎng)株潭三市1小時(shí)范圍居住人群，成為長(zhǎng)株潭地區(qū)最具特色的區(qū)域商業(yè)中心。 恢宏鉅制 奢華尊享 異國(guó)情調(diào) 不同凡響,法蘭西波爾多風(fēng)情紅酒商業(yè)街,項(xiàng)目獨(dú)具匠心打造全城開(kāi)創(chuàng)性的集紅酒館藏、選購(gòu)、品鑒、陳列于一體的法式風(fēng)情紅酒街區(qū)，將營(yíng)造以法式街道為主題的商業(yè)街，并全部以法式風(fēng)格進(jìn)行情景再現(xiàn)，包括建筑外檐、品牌街區(qū)、主題街區(qū)、雕塑物、街區(qū)路燈等，呈現(xiàn)法式建筑原汁原味的風(fēng)貌，使其成為蘊(yùn)涵濃郁法式風(fēng)情的紅酒商務(wù)街區(qū)。整個(gè)街區(qū)以充滿(mǎn)異國(guó)情調(diào)的建筑形式及業(yè)態(tài)功能分布，形成獨(dú)具特色且相互映襯的法式主題風(fēng)情區(qū)。,將現(xiàn)今龐大的、無(wú)序的紅酒消費(fèi)市場(chǎng)統(tǒng)一吸納，在專(zhuān)屬樓層引進(jìn)紅酒中高檔品牌、國(guó)內(nèi)外品牌的進(jìn) 駐，酒窖、酒吧、專(zhuān)賣(mài)、vip俱樂(lè)部、私人會(huì)所商務(wù) 休閑等功能一應(yīng)俱全。商于此，共享優(yōu)化資源，專(zhuān) 屬頂尖的交際舞臺(tái)，全新的空間商務(wù)洽談概念，豐 富的視野景觀(guān)，品位奢享的時(shí)尚生活圈。,法蘭西波爾多風(fēng)情紅酒商業(yè)街,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.2 項(xiàng)目形象定位,紅酒風(fēng)情商業(yè)街作為填補(bǔ)長(zhǎng)沙紅酒消費(fèi)聚集市場(chǎng)空白的商業(yè)； 地處融城核心央?yún)^(qū)，高鐵片區(qū)內(nèi)重要道路之一的湘府東路； 臨近山水熙園、托斯卡納等大型宜居社區(qū)； 本身就具有了前所未有、獨(dú)一無(wú)二等自身優(yōu)勢(shì)； 同時(shí)其龐大的資金投入和個(gè)性化的物業(yè)構(gòu)成也決定了它的核心地位； 讓法蘭西波爾多紅酒風(fēng)情商業(yè)街成為引領(lǐng)星城生活風(fēng)尚的第一街，是我們對(duì)于項(xiàng)目的責(zé)任和使命，是我們的必然選擇。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,拔高品牌調(diào)性,拔高項(xiàng)目調(diào)性，更能突出項(xiàng)目的特色與招商優(yōu)惠政策！“稀缺的，才使人感覺(jué)好?！?規(guī)模宏大、定位高端 打造法式氛圍風(fēng)情街區(qū)，異國(guó)情調(diào)彰示品位非凡。,規(guī)劃超前、國(guó)際視野 理念先進(jìn)，突破傳統(tǒng)，以國(guó)際的視野和高度運(yùn)作項(xiàng)目。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1、創(chuàng)建“核心區(qū)的風(fēng)尚中心”,本案地處三市融城的核心央?yún)^(qū)，地理位置優(yōu)越，規(guī)劃前景更是不可估量。 而相比起時(shí)尚和潮流，風(fēng)尚是在社會(huì)中流行的風(fēng)氣和習(xí)慣，它更是個(gè)包羅萬(wàn)象的概念，紅酒風(fēng)情商業(yè)街也立志于此。紅酒更意味著是一種習(xí)慣。紅酒風(fēng)尚帶給人們的更是一種愉悅的心情與不凡的感受，更能體現(xiàn)人們不凡的生活品位，展露個(gè)性。 長(zhǎng)沙的潮流在美美百貨，在友誼名店，在金色家族；在王府井，在平和堂，在即將開(kāi)幕的樂(lè)活城lohas 而長(zhǎng)沙的風(fēng)尚中心在哪里？ 它必須能：充分表達(dá)社會(huì)當(dāng)代生活特征，體現(xiàn)品位與價(jià)值，彰顯實(shí)力，比潮流更耐經(jīng)時(shí)間的沉淀內(nèi)涵與底蘊(yùn)在此體現(xiàn)，這就是“核心區(qū)風(fēng)尚中心”所能帶來(lái)的。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,2、打造城市地標(biāo)式“奢享街區(qū)”,于長(zhǎng)沙城市繁華商圈打造視野天際線(xiàn)，形成城市風(fēng)光最浪漫、最尊貴、最優(yōu)雅的視線(xiàn)走廊。這個(gè)將成為我們下一步著重需要打造的概念，這也將成為本案價(jià)格重要的支撐點(diǎn)之一。 法蘭西風(fēng)情紅酒主題街的落成，對(duì)拉動(dòng)星城乃至省級(jí)及全國(guó)紅酒市場(chǎng)的消費(fèi)，將起到不容小覷的強(qiáng)勁力量，它集中猛力吸納紅酒的館藏、消費(fèi)、陳列于一體的無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，即將成為長(zhǎng)沙城商業(yè)街新一輪的地理標(biāo)識(shí)。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,3、實(shí)現(xiàn)贏利，外樹(shù)形象，創(chuàng)造雙贏,這是本案的企業(yè)目標(biāo)。 在長(zhǎng)沙雨花區(qū)標(biāo)志性的區(qū)段上開(kāi)發(fā)如此標(biāo)志性的項(xiàng)目， 務(wù)必肩負(fù)著前瞻超越、振興片區(qū)商業(yè)，繁華社區(qū)的重大使命。 可以想象： 項(xiàng)目商業(yè)部分開(kāi)業(yè)對(duì)于整個(gè)片區(qū)的影響力何其巨大，獲得利潤(rùn)固然 重要，而能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)才是項(xiàng)目立足的根本。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,項(xiàng)目形象：國(guó)際規(guī)模、長(zhǎng)沙頂尖的特色商業(yè) 體現(xiàn)主題：代表長(zhǎng)沙城市，融合國(guó)際商務(wù)，湘府路上的標(biāo)志、震撼性的產(chǎn)品引領(lǐng)城市視野 思 路：核心地段，尊貴奢華，為巨大的紅酒消費(fèi)獨(dú)辟出專(zhuān)業(yè)、高端、 領(lǐng)先的商務(wù)市場(chǎng)，并足以讓城市相信其頂尖的地位和創(chuàng)新勇氣。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.3 形象包裝思路,以主打紅酒消費(fèi)為鮮明特色的商業(yè)是商業(yè)街的亮點(diǎn)，商業(yè)街須作為一個(gè)整體來(lái)規(guī)劃、使用、經(jīng)營(yíng)。 按照“統(tǒng)一規(guī)劃、品牌高端、品質(zhì)高端”的原則制定明確的規(guī)劃，所有的業(yè)態(tài)都是為了打造法蘭西風(fēng)情紅酒商業(yè)街而服務(wù)。 盡快完善現(xiàn)場(chǎng)包裝、引入商業(yè)配套、繁榮商業(yè)氛圍、為銷(xiāo)售提供支撐。 對(duì)商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行包裝，整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃為法式風(fēng)格，將商業(yè)打造為充滿(mǎn)異國(guó)情調(diào)的風(fēng)情街，以體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)方式繁榮現(xiàn)場(chǎng)人氣，創(chuàng)造商業(yè)氛圍，為項(xiàng)目的整體營(yíng)銷(xiāo)提供支持。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,商業(yè)街風(fēng)格：充滿(mǎn)異國(guó)情調(diào)的法蘭西波爾多風(fēng)情 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)：法式風(fēng)情波爾多建筑設(shè)計(jì) 商鋪包裝：原汁原味的法式風(fēng)格裝修 其他包裝： 建筑外檐、品牌街區(qū)、主題街區(qū)、雕塑物、街區(qū)路燈 整條街區(qū)呈現(xiàn)風(fēng)情、氣派、浪漫、品味的格調(diào)，將本案的高端性在包裝上體現(xiàn)得淋漓盡致。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.4 業(yè)態(tài)規(guī)劃,樓層： 1f：展示區(qū)紅酒（國(guó)際、國(guó)內(nèi)）品牌專(zhuān)賣(mài)，主題紅酒吧、會(huì)所等； 2f：體驗(yàn)區(qū)主題紅酒吧、會(huì)所等； 3f：倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)紅酒（國(guó)際、國(guó)內(nèi)）品牌館藏。,對(duì)于紅酒商家進(jìn)駐，招商側(cè)重在于中高檔的知名品牌和國(guó)際 品牌。以會(huì)所、沙龍、俱樂(lè)部等高端模式入駐為主；娛樂(lè)休 閑模式入駐為輔。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.5 賣(mài)點(diǎn)整合,賣(mài)點(diǎn)一：交通便利四通八達(dá)，享有省府配套利好 地處融城央?yún)^(qū)，地理位置絕佳，商圈發(fā)展不能脫離地利這個(gè)優(yōu)勢(shì)，本案位于雨花區(qū)的繁榮地段，構(gòu)成了其最大的地段價(jià)值體系。這里有四通八達(dá)的交通，有規(guī)劃在建的地鐵，有五花八門(mén)的商業(yè)，有形形色色的文化，有人氣聚集的居住區(qū)等，更得天獨(dú)厚享有省府、市府的配套利好。 賣(mài)點(diǎn)二：商業(yè)特色獨(dú)一無(wú)二，無(wú)可比擬 本案獨(dú)具全城首例的特色商業(yè)思路，在本質(zhì)上決定了俯瞰同類(lèi)等市場(chǎng)中，暫無(wú)法比擬的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在市場(chǎng)份額的占領(lǐng)上雄勢(shì)先行，商業(yè)建設(shè)后續(xù)發(fā)展緊跟其上，穩(wěn)健的奠定了項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二、大好優(yōu)勢(shì)的開(kāi)創(chuàng)局面。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,賣(mài)點(diǎn)三：雨花商區(qū)集中火力，共同升級(jí)核心商業(yè)圈 本案即將為紅星商圈及雨花區(qū)域的商業(yè)發(fā)展再次帶來(lái)騰飛的引擎，成為雨花商圈升級(jí)的發(fā)令槍?zhuān)蔀檎麄€(gè)長(zhǎng)沙的商業(yè)地標(biāo)。 賣(mài)點(diǎn)四：產(chǎn)品創(chuàng)新高端，奢華尊享區(qū)域，盡顯格調(diào) 本案精準(zhǔn)的紅酒商業(yè)區(qū)域劃分，從館藏區(qū)到體驗(yàn)區(qū)，滿(mǎn)足不同層次的客戶(hù)需求，商鋪設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，法式風(fēng)情濃郁，締造一個(gè)國(guó)際的、一流的現(xiàn)代消費(fèi)空間。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,賣(mài)點(diǎn)五：絕佳的財(cái)智投資、高額的投資回報(bào)率、觸手可及的保值與增值 由于沿海產(chǎn)業(yè)向湖南轉(zhuǎn)移，以及武廣高鐵的開(kāi)通，縮短了長(zhǎng)沙與廣東、武漢的時(shí)空距離，越來(lái)越多的人將來(lái)長(zhǎng)沙工作、生活、置業(yè)。許多外來(lái)的和本地的投資客在目前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高得離譜、股市低迷的情況之下，將目光投向長(zhǎng)沙，本項(xiàng)目將是他們的首選。 賣(mài)點(diǎn)六：樓市新政“商品房第二套首付不低于60%” 一面是宏觀(guān)調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)格的住宅地產(chǎn)，一面是在政策調(diào)控范圍之外的商業(yè)地產(chǎn)，可謂一半是海水，一半是火焰。 調(diào)控政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言無(wú)疑是一個(gè)利好，個(gè)人二套房按揭貸款首付比例提高到五成，貸款利率也上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，購(gòu)買(mǎi)第二套住宅的首付款和利率已經(jīng)等同于買(mǎi)商鋪。眾多的投資者將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了全線(xiàn)飄紅的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商鋪進(jìn)而成為投資新契機(jī)。住宅限貸限購(gòu)又提首付，買(mǎi)房不如投資買(mǎi)鋪，本案也將吸引更多的投資目光聚集。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)作，不能僅僅以開(kāi)發(fā) 商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益和租金高低為衡量標(biāo)準(zhǔn)，更要以商業(yè)的準(zhǔn)確定位、成功入市以及可持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為核心目標(biāo)。這也是我們?yōu)榧t酒街區(qū)注入的管理模式和經(jīng)營(yíng)理念。,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目概況,對(duì)手分析,招商策略,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,一個(gè)能夠推動(dòng)行業(yè)變革的主題性商業(yè)： 其宣傳造勢(shì)，必須高屋建瓴，高瞻遠(yuǎn)矚，跳出項(xiàng)目推項(xiàng)目。 本案是即將引爆紅酒市場(chǎng)引擎發(fā)展的巨型航母，是帶領(lǐng)紅酒消費(fèi)迅 速走上飛速道路的主題商業(yè)街，整個(gè)紅酒市必將迎來(lái)新的突破！,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,以形象定位理念為宗旨，進(jìn)行一系列的整合推廣，遵循adais原理： attention 吸引注意， desire 產(chǎn)生欲望， action 促使購(gòu)買(mǎi)行為， introduce 轉(zhuǎn)介紹給行業(yè)其他客戶(hù)， satisfaction達(dá)到滿(mǎn)意。 通過(guò)整合傳播，保持整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把 銷(xiāo)售活動(dòng)推向高潮，并在推廣的同時(shí)樹(shù)立起自己的品牌。 （1）強(qiáng)化商業(yè)主題形象，以項(xiàng)目?jī)r(jià)值和無(wú)限升值前景為核心賣(mài)點(diǎn)； （2）突出本案優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)； （3）本案以天縱之姿出世，更應(yīng)該以雷霆之勢(shì)從市場(chǎng)脫穎而出。,1.1 營(yíng)銷(xiāo)總策略,福鑫營(yíng)銷(xiāo),商業(yè)街招商方案,1.2 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo),本案捆綁行業(yè)價(jià)值、城市價(jià)值、商圈價(jià)值，拔高形象，并轟動(dòng)性實(shí)現(xiàn)形象價(jià)值突圍； 提煉