2012年膠南市大學城商業(yè)項目規(guī)劃方案41p.ppt

膠南市大學城商業(yè)項目規(guī)劃方案,上海浩眾浩廣商業(yè)地產(chǎn)營銷機構,2011年11月,瑾呈：,圍繞市場，展開調研 此案圍繞宗地開展實地調查及相關信息收集，整理，通過大量的工作有序進行，積累有效信息，服務于項目前期規(guī)劃的工作，從膠南市大學科研區(qū)的實際情況出發(fā)，把握市場的動態(tài)，洞悉市場變化，找準市場空缺，創(chuàng)新、補充、豐富市場發(fā)展。,目 錄,膠南在青島的位置：膠南地處青島西海岸，總面積1846平方公里，常住人口83.7萬。 連接青島的跨海大橋和海底隧道相繼通車后，進一步推動了膠南經(jīng)濟的發(fā)展。 膠南屬濱海低山丘陵區(qū)，海岸線長達138公里，較大港灣有膠州灣、唐島灣16處；天然港口主要有積米崖、小口子、楊家洼、貢口、董家口等；沿岸島嶼10余處，海域面積近500萬畝，擁有綿延11公里的天然沙灘。,膠南市是國家最早批準的沿海開放城市之一，處山東半島西南隅，膠州灣畔，南臨黃海，北靠膠州市，東接青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，西鄰諸城市、五蓮縣和日照市。東北西南斜長79.25公里，東西寬62.36公里，總面積1894平方公里。 交通四通八達，204國道和泰薛公路省道 在城區(qū)交會，同三高速公路在膠南設5個出口和1個互通式立交，青島海濱大道穿越膠南。物流便捷，距青島流亭機場70公里，距青島前灣港20公里。,膠南概況,城市認知,第一章,2010年末全市戶籍總人口839202人，比上年末增長0.22%。膠南市雖然在5年中呈現(xiàn)人口持續(xù)增長，但增長速度并不快。 其中非農業(yè)人口390948人，農業(yè)人口448254人。人口自然增長率為0.1。 戶籍人口中農業(yè)人口占到53.41%，比重比非農業(yè)人口較高，而該類人群的消費能力和層次相對較低，不符合高檔集中型商業(yè)的消費層次。,人口狀況,城市認知,膠南市農業(yè)人口與非農業(yè)人口比例,第一章,2010年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值549.46億元，比上年增長12.5 %。 膠南自2006年-2010年gdp增長減緩，平均保持在14.7%左右。,膠南市2006年2010年gdp增長率,自2005年起至2009年的5年時間里，膠南市gdp處于飛速增長階段，高于全國gdp增幅，反映了膠南市良好的經(jīng)濟狀況。,第一產(chǎn)業(yè)增加值43.36億元，增長1.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值324.44億元，增長13.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值181.66億元，增長12%。 三次產(chǎn)業(yè)的比例關系調整為 7.89 ：59.05 ：33.06。 從近五年的產(chǎn)業(yè)結構對比來看，膠南的經(jīng)濟是以第二產(chǎn)業(yè)為支撐，第三產(chǎn)業(yè)的比值有在增加，但比重并不大。 隨著新農村、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設的不斷深入，勢必會導入更多人口。,膠南市20062010年產(chǎn)業(yè)結構對比,膠南市2010年三大產(chǎn)業(yè)結構對比,第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)支撐膠南經(jīng)濟發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)增長,2010年膠南市固定資產(chǎn)投資取得了創(chuàng)歷史最好成績，對促進全市經(jīng)濟的企穩(wěn)回升作出了重要貢獻。 全年完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資357.9億元，同比增長23.4%。其中，完成城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資額188.9億元。 房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額27.38億元，同比增長27.9%，竣工房屋面積38.36萬平方米(含竣工住宅面積31.5萬平方米)，商品房銷售面積124.4萬平方米，同比增長6.4%，完成銷售額達64.6億元，同比增長29%。,第一章,固定資產(chǎn)投資額,城市認知,2010年，膠南固定投資主要來自三方面拉動： 一是膠南經(jīng)濟開發(fā)新城和大型居住社區(qū)建設。 二是重大基礎設施工程。 三是商品房、動遷配套房建設和宅基地置換。這些項目的開工建設將給膠南市投資強有力的支撐。,城鄉(xiāng)居民收入快速增長，人民生活水平明顯改善。據(jù)抽樣調查，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21421元，農民人均純收入10400元，分別比上年增長12.2%和14%。 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出13454元，比上年增長11.77%。農民人均生活消費支出6382元，比上年增長14.83%。全市在崗職工平均工資24042元，增長14.1%。 從圖中可以看出膠南市宏觀經(jīng)濟環(huán)境越來越好，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提升，人均儲蓄和消費支出值平穩(wěn)增長。,第一章,儲蓄及可支配收入,城市認知,年內實現(xiàn)消費品零售額完成144億元，同比增長17.5%，其中:批發(fā)貿易業(yè)零售額完成194552萬元，零售貿易業(yè)完成1097514萬元，住宿業(yè)完成5556萬元，餐飲業(yè)完成143111萬元，同比分別增長24.5%、16%、12.7%和20.0%。 城鄉(xiāng)消費品市場迅速擴張。2010年全市城市消費品市場完成961004萬元，同比增長18.3%；農村消費品市場完成479729萬元，同比增長15.8%。,第一章,消費品零售總額,城市認知,居民消費日趨多樣化，膠南市消費市場穩(wěn)定發(fā)展消費品零售總額同比增長17.5%，市場狀況良好。,隨著青島膠洲灣跨海大橋、海底隧道的開通，膠南的優(yōu)勢越來越明顯。 交通四通八達，204國道和泰薛公路省道在城區(qū)交會，同三高速公路在膠南設5個出口和1個互通式立交，青島海濱大道穿越膠南。物流便捷，距青島流亭機場70公里，距青島前灣港20公里。 根據(jù)膠南城市總體規(guī)劃（2004-2020），規(guī)劃建設大珠山至泊里的濱海大道南段、由靈山衛(wèi)經(jīng)主城區(qū)、張家樓、藏南、大村到理務關的東西大通道，構筑以“四縱五橫”（“四縱”為六汪至大場公路、同三高速、204國道、濱海大道，“五橫”為南濟青高速、六汪至王臺、六汪至主城區(qū)、理務關至靈山衛(wèi)、海青到瑯琊公路）為核心的市域公路網(wǎng)。,第一章,交通情況,城市認知,到2009年底，客運班車達到306輛，中高檔客車比重達82%；出租車達162輛，標準型出租車達100%；公交車178輛，公交線路14條；貨運汽車達到9775輛，其中集裝箱車輛和危險品運輸車輛達到532輛。 公路客貨站場及配套設施：到2009年，全市有二級汽車站2個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運站12個，完成城區(qū)搬遷汽車站的項目論證規(guī)劃和報批的準備。 水路運輸：到2009年底，我市擁有客運船舶6艘，390客位。 港口碼頭：到2009年底，全市共有港口碼頭7處，泊位8個，最大停泊能力5000噸級，港口碼頭吞吐能力70萬噸。 農村公路建設。到2009年底，全市965個行政村中已有927個通上了油（水泥）路，通村比例達到96%（以距村莊零距離計算）。,第一章,交通情況,城市認知,膠南市城市性質定位為青島西海岸的都市新區(qū)，以發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、科教、商貿和旅游業(yè)為主的海濱城市。 城市規(guī)劃區(qū)面積為384平方公里。 膠南為青島衛(wèi)星城、區(qū)域次中心城市、濱海旅游帶中心城市。 膠南是青島市的衛(wèi)星城市之一，城市地位與即墨、膠州、平度等同為青島市五大次中心城市之一.,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,膠南城市總體規(guī)劃：膠南城市規(guī)劃區(qū)面積384平方公里，建成區(qū)面積54平方公里，規(guī)劃總人口100萬。 膠南的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和城市地位十分重要：膠南為“青島日照城市化引導區(qū)”優(yōu)先發(fā)展城市;青島市南部膠州灣和靈山灣最重要的區(qū)域次中心城市；青島日照城市帶濱海旅游帶重要的旅游城市。,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,膠南的城市規(guī)劃大大提升區(qū)域形象,有力促進地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展,為了加快城市發(fā)展，拓展城市發(fā)展空間，膠南實施了 “東接,北擴,南展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，將膠南建成東有港口帶動、北有產(chǎn)業(yè)支撐、南有智力支持和西有旅游度假亮點的大青島都市新區(qū)。 東接:加速與青島前灣港的對接 北擴:主要是建設30平方公里的青島臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū) 南展:總規(guī)劃面積25平方公里的高教科研區(qū);總面積28平方公里的西南部瑯琊臺旅游度假區(qū) 黃島至膠南東部新城區(qū),全長15.2公里,將膠南市臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū),海濱工業(yè)園,大學科教園,東部新區(qū),黃金海岸線有機結合融為一體,充分展示膠南稀有的海灘資源,也成為一條未來大青島都市圈發(fā)展的主軸線。,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,本項目位置,青島臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于青島市西海岸膠南市區(qū)以北，于2006年8月批準設立為省級開發(fā)區(qū)。園區(qū)毗鄰青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，“同三”高速公路、204國道和疏港高速公路貫通整個園區(qū)，距青島流亭國際機場50公里，經(jīng)青島跨海大橋去青島市區(qū)僅30分鐘車程。 區(qū)內產(chǎn)業(yè)布局與青島發(fā)展港口經(jīng)濟和建設重工業(yè)基地及出口加工區(qū)的需要相對接，充分體現(xiàn)青島“三大經(jīng)濟”（臨港經(jīng)濟、海洋經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟）、“四大產(chǎn)業(yè)基地”（石油化工、家電電子、汽車造船、新型材料）特色。園區(qū)高標準建設了道路、熱力、燃氣、供電、通訊、供排水、有線電視等基礎設施，一期開發(fā)區(qū)域內達到了“七通”標準。,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,此區(qū)位于膠南市東部新區(qū)兩河東部，具體范圍北到長春路、南到海岸線、西到兩河東邊界、東到白果樹河西邊界，總用地面積約16.10平方公里。 總體布局結構：規(guī)劃為 “一心、兩軸、三帶、四組團”的空間結構。 一心：一個綠色核心。主要以華山和朝陽山兩座山體為核心。 兩軸：生態(tài)景觀軸、都市景觀軸。 三帶：柏果樹河景觀帶、兩河景觀帶、濱海度假景觀帶。 四組團：北部康壽養(yǎng)老組團、東部唯美居住組團、西部都市生活組團、南部旅游度假組團。,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,該規(guī)劃范圍北起風河，南至濱海大道，西起海西路，東至海岸線，規(guī)劃總面積約30.89平方公里。其中，城市建設用地面積29.78平方公里。 總體布局結構為： 以上海路和世紀大道發(fā)展軸為依托，整體形成 “兩軸、兩心、五區(qū)” 的布局結構。兩軸是指沿上海路縱向發(fā)展軸和世紀大道橫向發(fā)展軸；兩心是指商貿服務與商務辦公服務中心和以靈山灣森林公園為核心的旅游休閑活動中心；五區(qū)是指三個居住片區(qū)、兩個工業(yè)片區(qū)。,商業(yè)用地,教育用地,工業(yè)用地,住宅用地,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,本項目地塊,大學科研區(qū)規(guī)劃占地面積26.5平方公里，位于膠南市城區(qū)南部沿海區(qū)域，北至青島濱海大道，西依國家aaaa風景區(qū)大珠山，東臨黃海靈山灣，海岸線長16公里，擬引進建設810所大學及有關科研機構，中期目標達到1520萬人，最終建成以高等教育與科研開發(fā)為主體，商貿、金融、居住、旅游、體育多功能配套的高教科研新區(qū)。,大學科研區(qū),第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,董家口港去是青島港的重要組成部分，是青島港優(yōu)化港口布局和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要依托，是膠南市及腹地經(jīng)濟和臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。 規(guī)劃面積60.2平方公里，規(guī)劃碼頭岸線長約35.3公里，規(guī)劃112個泊位，吞吐量3.7億噸，航道水深20米，世界最大型船舶可以自由進出港口。 董家口港區(qū)港城概念規(guī)劃圖，這一新城，其中涉及膠南的“五鎮(zhèn)一區(qū)”，面積600多平方公里。據(jù)悉，9年內港城建設將初具規(guī)模。新城分為三大核心區(qū)域，分別是港區(qū)、城區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)。港區(qū)主要靠近海岸線，并向產(chǎn)業(yè)區(qū)延伸，而城區(qū)則朝瑯琊風景區(qū)和膠南黃島城市群延伸。整個港城規(guī)劃建設面積600多平方公里，其中涉及膠南瑯琊、大場、藏南、海青、泊里五鎮(zhèn)和瑯琊風景區(qū)。董家口港區(qū)建設將分三個階段進行，預計至2020年，董家口港區(qū)通過能力將達到3.1億噸，港城初具規(guī)模。,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,膠南正在建設布局合理、特色鮮明、生態(tài)宜居、精致有序的現(xiàn)代化國際新城區(qū)。 大青島重大交通設施的建設將進一步打通膠南與黃島,青島的聯(lián)系,擴大膠南的輻射范圍 港口西移及大煉油等大型產(chǎn)業(yè)的進駐將帶來相關產(chǎn)業(yè)和人口遷移,增強膠南的投資預期,同時拉動房地產(chǎn)的自然需求 膠南行政升區(qū),濱海大道及經(jīng)濟發(fā)展方向等城市規(guī)劃,大大提升了區(qū)域形象,有力促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展,第一章,城市規(guī)劃結論,未來城市發(fā)展方向,膠南市新開發(fā)項目呈現(xiàn)片區(qū)分布的格局，住房建設布局主要集中在“兩區(qū)、兩組團”?！皟蓞^(qū)”即老城區(qū)、東部新區(qū)?！皟山M團”即靈山衛(wèi)組團、瑯琊臺組團。 本案地塊在新城板塊。,第一章,膠南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,膠南東部已初步形成了青島西海岸新城區(qū)的輪廓，圍繞行政辦公中心，由陽光大廈、金石大廈、電力大廈，以及正在建設的心連心大廈等寫字樓組成的行政商務區(qū)已初露端倪，下一步隨著電大、衛(wèi)校、石嘴子村的搬遷改造，行政商務區(qū)的檔次和規(guī)模都會再上一個臺階。 圍繞這一區(qū)域，逐步又形成了三個生活居住區(qū)：以德泰為中心，包括書香蔓城、中海西岸、貝多芬公館在內的一個區(qū)域； 以紅星美凱龍為中心，包括海悅華庭、帝邦帝海、歐美花園等在內的一個區(qū)域； 以及以水城為中心，包括那魯灣、達令港、保利、世貿等在內的一個區(qū)域。 隨著舊村、舊廠（孫家灘、孟家灘、海王、華天車輛）改造的加快實施，這四個區(qū)域正在相互靠攏相互融合，最終會形成一個有機整體。,水城城市陽臺,第一章,膠南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,在靈山灣旅游度假區(qū)，以水城為核心的東部新區(qū)在建、簽約、再談的星級酒店、會所已達14家，其中主要有： 康大酒店； 月亮灣大酒店； 良友大酒店； 陽光博澳星級酒店； 喜來登酒店； 香格里拉大酒店； 金典紅樹林大酒店； 國家礦產(chǎn)交易中心； 東方體育商旅； 中國水文科技館； 大眾報業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。 在膠南市場上，近年來一些非住宅類地產(chǎn)項目躍進速度很快，星級酒店、高層寫字樓以及大型商務廣場等商務辦公配套正在一步步投入使用，意在激發(fā)宜居宜商的新特質。,第一章,酒店,膠南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,達令港,那魯灣,月亮灣大酒店投資4億元，建筑面積達8.6平方米,喜來登酒店投資2億元，建筑面積達19.4平方米,三年內建成全國首家國際礦企業(yè)會展中心，全國首家礦業(yè)企業(yè)總部經(jīng)濟基地,香格里拉大酒店,第一章,膠南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,本案宗地為凈地，無需拆遷成本，項目四至： 南至：大學路 北至：濱海大道 西至：職教中心 東至：大學園一路、顧家崖頭安置社區(qū)，目前在建工程。 按照大學科研區(qū)未來規(guī)劃，將駐入8-10所大學及有關科研機構，周邊還有其他大型新農村改造安置社區(qū)。,第二章,項目四至,綜合評估,濱海大道,顧家崖頭村,職教中心,大學路,項目以北濱海大道為膠南市主干道之一，為雙向車道，承擔著本項目東西向交通主干道的功能。且沿濱海大道可直接在本項目臨時停靠，相對較為便利。 大學園路為雙向車道，為科研區(qū)的主干道之一，承擔著本案南北向交通干道的功能。且靠項目的臨街面，沿線?？渴址奖?。 項目以南大學一路是科研區(qū)得主干道之一，且直接能通往大珠山景區(qū)和海邊，交通十分便利。 由于目前大學科研區(qū)整體的整體建設還不完善，故公共交通設施還不夠便利。 未來，由于項目周邊住宅社區(qū)、大學園區(qū)分布較密集，故建議公交站可多設點，路線分布面、擴展面廣且可能直達本項目，為本案提供便捷的交通可達性，提高項目的消費客群。,第二章,地理位置交通狀況,綜合評估,濱海大道,大學園路,大學一路,本項目作為大學科研區(qū)僅存不多的可開發(fā)商業(yè)項目，周邊消費客流組成豐富。主要有來自周邊新農村社區(qū)的住宅人群；來自各個學校的學生、科研院所的穩(wěn)定消費人群及外地來此旅游為數(shù)不少的流動性消費客群。 除此之外，市區(qū)以外的居家消費人群及軍港基地的消費人群也將成為本案的消費客流主要來源。 由于項目地塊區(qū)位特性，來自北面的消費人流很可能由于市級商業(yè)中心商圈的吸引被隔斷而無法到達本項目。 故本案定位的重點是將大學科研園區(qū)的客群資源保留住在本項目消費，進一步通過業(yè)態(tài)定位及主力店商戶的入駐優(yōu)勢將北面的客流吸引至本案。,第二章,客流來源及組成,綜合評估,本項目,項目周邊住宅區(qū)域,項目大學園區(qū)區(qū)域,項目周邊商業(yè)、酒店辦公集中沿線區(qū)域,人流動線分析,景區(qū),第二章,周邊項目對本案影響,綜合評估,從規(guī)劃圖中可以看出，本項目周邊主要有住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、大學科研區(qū)，東部為膠南旅游區(qū)，商業(yè)項目主要集中在靠近市政府及中心區(qū)。 就項目四周近距離的商業(yè)環(huán)境來看，項目以西以社區(qū)裙房商業(yè)及零星中低檔街鋪商業(yè)為主，項目對面對面的在建的顧家崖社區(qū)均建有社區(qū)配套底商。商業(yè)環(huán)境因略偏離中心商圈尚未培養(yǎng)成熟。 本項目地處的商業(yè)環(huán)境，利弊參半。利來源于周邊規(guī)劃的社區(qū)及大學園區(qū)的穩(wěn)定消費客群為本項目提供良好的發(fā)展商業(yè)的大環(huán)境；弊在于項目與周邊規(guī)劃與建設使用之間的時間差，存在著消費人群較少，消費層次不高，將對項目的招商、商業(yè)定位帶來影響，容易導致項目閑置時間較長。 故本案的成功關鍵在于政府政策引導，錯位的產(chǎn)品定位、差異化的業(yè)態(tài)定位及主力商戶的正確選擇。,工業(yè),教育,教育,教育,教育,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,第二章,swot分析,綜合評估,優(yōu)勢,劣勢,威脅,機會,項目周邊現(xiàn)有大型商業(yè)項目較為缺乏，為本案的開發(fā)提供時機。 項目周邊新農村大型住宅社區(qū)仍在開發(fā)，正確的產(chǎn)品定位將有機會攔截該區(qū)域穩(wěn)定消費客群的外流。 隨著當?shù)叵M者消費模式的改變和消費能力的增強，為本案的開發(fā)提供保障。,膠南市開發(fā)區(qū)臨海商業(yè)商圈作為當?shù)厥屑壣虡I(yè)中心，商業(yè)發(fā)展日益成熟，競爭威脅較大。 項目目前土地性質歸屬不明確，產(chǎn)權買賣在一定程度威脅到本案后期的項目開發(fā)及投資的信心。 正值國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控。,項目雖處于膠南市大學科研區(qū)，但目前還在開發(fā)階段，人氣帶動略有不足。 現(xiàn)階段周邊商業(yè)檔次較低。,項目沿大學院路商業(yè)展示面較大，為本案的業(yè)態(tài)布局和主力店的進駐提供先決條件。 項目三面臨街，地理位置優(yōu)越、交通便利。 項目周邊有較穩(wěn)定消費資源，住宅、大學園、科研基地密集，面對該類客群商業(yè)供應量略顯不足。,關于本項目的定位基礎問題，我司在定位報告中充分考慮到各業(yè)態(tài)在膠南大學科研區(qū)發(fā)展的市場情況，以及項目自身的立地條件基礎等綜合因素，通過對膠南市商業(yè)市場發(fā)展模式的調查，幾乎找不到與本項目的立地位置、周邊環(huán)境及項目規(guī)模相近的成功商業(yè)項目，因項目周邊幾乎為待開發(fā)地塊，所以，將通過對臨近本案的商業(yè)項目進行分析，尋找有價值利用點及對本案的影響。 通過研究其他省市的類似商業(yè)項目，對其商業(yè)建筑布局、商業(yè)業(yè)態(tài)的配比，尋找同類項商業(yè)項目成功的關鍵，特別是合理的商業(yè)業(yè)態(tài)配比，為本項目的業(yè)態(tài)配比提供參考。,第二章,案例分析,競爭市場,第二章,案例分析,競爭市場,第二章,案例分析,競爭市場,第二章,案例分析,競爭市場,華聯(lián)商城 人民路，租金15左右，1萬多/年，3元左右/平方,第二章,案例分析,競爭市場,膠南市人民路447號（人民路與靈山路交匯處），經(jīng)營面積近3萬平方米，廣場設有地面、屋頂大型停車場，是一座集購物、休閑、娛樂于一體的大型綜合性購物廣場。 大賣場，業(yè)態(tài)為服裝、大型超市、餐飲 商鋪面積：40-50 不收取租金，收取一定的進場費2000元，店慶費用500元/次等；采用的是商場扣點管理方式，銷售額100元，扣取18-25元不等,第二章,案例分析,競爭市場,華聯(lián)集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的綜合性商場，地下一層，地上三層，局部四層，內設兩條長180米的風格獨特的步行街,凱旋門、風格廣場，休閑中庭，層頂花園，定時齊鳴的鐘樓，兩條獨具特色的步行街。,第二章,案例分析,競爭市場,總結,1、商業(yè)格局老城區(qū)的商