2011金地佛山大良項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告132p.ppt

,深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司 2011年12月,金地佛山大良項(xiàng)目 定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告,商業(yè)秘密聲明,本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。,熱點(diǎn)板塊：新城區(qū)板塊 板塊特征：多盤進(jìn)入尾貨階段，未來一年新項(xiàng)目空缺，估計(jì)集中供貨以嘉信五期貨量為主 典型項(xiàng)目：海岸星座、萬科新城灣畔、蘭喬圣菲、水悅城邦、嘉信五期 價(jià)格：9000-15000,南區(qū),老城 南區(qū),新城區(qū),容桂,東區(qū),熱點(diǎn)板塊：東區(qū)板塊 板塊特征：大良主力供貨板塊，諸多在售項(xiàng)目，但未來土地供應(yīng)缺乏力度。 典型項(xiàng)目：海悅新城、明日華府、君御花園、西山上筑 價(jià)格：7000-9000,老城區(qū)板塊：老城區(qū)城南板塊 板塊特征：目前新項(xiàng)目不多，僅靠雅居樂支撐，老城區(qū)基本斷貨。 典型項(xiàng)目：雅居樂、康格斯 價(jià)格：5000-8000,勒流,大良東區(qū)：本項(xiàng)目位于大良東區(qū)/居住環(huán)境成熟/配套成熟/無噪音影響傳統(tǒng)高端項(xiàng)目聚集地,區(qū)域?qū)傩裕捍罅紪|區(qū)，順德傳統(tǒng)熱點(diǎn)高端居住區(qū)域；,項(xiàng)目屬性：中等規(guī)模高容積率非強(qiáng)勢(shì)景觀資源 地王價(jià)格,綠化帶,順峰山,向東向北,向東向南,綠化用地：地塊東南均有綠化帶，除東樂路外，不得設(shè)置商業(yè)停車位。 建設(shè)用地：退紅線后用地面積為37254.22。,桂畔海,樓面地價(jià)3890元/平方米，順德土地單價(jià)樓王。,趨勢(shì)研究,1,走在正確的道路上！,本項(xiàng)目的 屬性定位。,視角1.順德城市發(fā)展視角,視角2.順德房地產(chǎn)發(fā)展視角,視角3. 豪宅發(fā)展規(guī)律視角,景,背,珠三角都市圈國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)中心： 國(guó)家首次明確珠三角經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)家級(jí)發(fā)展定位，由民間升級(jí)為國(guó)家層面，廣佛大都市成珠三角發(fā)展核心；,長(zhǎng)三角大都市區(qū),京津冀大都市區(qū),珠三角大都市區(qū),珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要獲國(guó)務(wù)院原則通過，國(guó)家首次明確珠三角五大定位： 1、探索科學(xué)發(fā)展模式試驗(yàn)區(qū) 2、深化改革先行區(qū) 3、擴(kuò)大開放的重要國(guó)際門戶 4、世界先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地 5、全國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心,珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要明確提出： 強(qiáng)化廣州、佛山的同城效應(yīng),攜領(lǐng)珠江三角洲地區(qū)打造布局合理、功能完善、聯(lián)系緊密的城市群。,順德：廣佛大都市南翼副中心 廣佛珠澳經(jīng)濟(jì)走廊，未來將發(fā)展成為連接廣珠澳的重要的城市工中心和經(jīng)濟(jì)引擎；,廣珠澳經(jīng)濟(jì)走廊將發(fā)展成為珠江西岸重要的經(jīng)濟(jì)帶，順德位于廣珠澳城市發(fā)展帶，未來城市價(jià)值將日益凸顯；,廣佛都市圈,珠澳都市圈,深港都市圈,廣珠澳經(jīng)濟(jì)走廊： 重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、部分生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生態(tài)休閑業(yè),廣深港經(jīng)濟(jì)走廊： 提供金融、物流等高端服務(wù)和生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)；,順德,城市地位提升/產(chǎn)業(yè)升級(jí)率先啟動(dòng)成為廣東綜合改革試驗(yàn)區(qū)，立足三年內(nèi)成為珠江西岸現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)中心；,順德出臺(tái)“雙核六軸”產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)佛山產(chǎn)業(yè)升級(jí)；立足三年內(nèi)成為珠江西岸現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)中心；,2011年8月，廣東省委、省政府正式批復(fù)佛山市委、市政府，同意佛山市順德區(qū)繼續(xù)開展以落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀為核心的綜合改革試驗(yàn)工作，賦予順德區(qū)行使地級(jí)市管理權(quán)限 。,六高速引領(lǐng)順德進(jìn)入高速時(shí)代 太澳高速：完成78% 珠二環(huán)南環(huán)順德段：完成53% 東新高速：完成43.3% 廣明高速：完成招標(biāo) 番順高速：正在組建 佛開高速擴(kuò)建段：完成12.31%,2011年實(shí)現(xiàn)3015交通圈打造： 環(huán)形快速干線：11年全線完工 佛山一環(huán)南延線：一期09年底 區(qū)內(nèi)任意兩個(gè)點(diǎn)的距離，開車不超過30分鐘; 任何一點(diǎn)到境內(nèi)任何一條高速公路，開車不超過15分鐘,廣珠城際軌道交通：2010年通車 輕軌建成后將把番禺、中山、珠海與順德連成一線，順德到三地的時(shí)間將提速至20分鐘以內(nèi)；,交通升級(jí)規(guī)劃用兩到三年時(shí)間構(gòu)筑內(nèi)暢外通的“順德大交通”格局，2011年順德全面對(duì)接廣深珠澳；,新城南部行政文化和商務(wù)中心新城的商務(wù)、金融中心，沿德勝河兩岸打造具有特色的運(yùn)河都市；,中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃用地面積140萬平米，范圍是祥和路以東，碧桂公路以西，彩虹路以南，澄海路以北，占據(jù)新城區(qū)最佳路段，以商業(yè)娛樂和辦公為主，未來新城中心區(qū)的建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)；,南城作為新城的商務(wù)、金融中心和行政文化中心，并沿德勝河打造“一河兩岸”城市景觀帶工程，表達(dá)一種現(xiàn)代運(yùn)河都市的魅力；,城市升級(jí)40平方公里新城規(guī)劃，邀請(qǐng)國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)單位，助推順德邁入都市化發(fā)展快車道；,順德新城位于順德中心城區(qū)東部，總用地面積為40.6平方公里，包括桂畔海北岸、新城區(qū)、逢沙片區(qū)、蘇崗范沙片區(qū)及碧桂路以東、南國(guó)路以北的范圍、未來將規(guī)劃成為30萬人口的順德中心城區(qū)城市綜合體核心區(qū)。,新城北部核心高尚居住和生態(tài)區(qū)桂畔海景觀工程啟動(dòng)，打造桂畔海“一河兩岸” 生態(tài)、宜居的城市高尚居住核心區(qū),桂畔海,桂畔海北岸將規(guī)劃成高尚居住區(qū)，與現(xiàn)有東區(qū)板塊對(duì)接緊密，依靠東區(qū)成熟的配套，共同打造未來新城的居住核心；,桂畔海景觀帶全長(zhǎng)1000米，河畔建有4公頃的濕地公園。提升桂畔海景觀帶的環(huán)境質(zhì)量，體現(xiàn)水綠帶人文相融合的城市生態(tài)理念，將人文環(huán)境的建設(shè)與物質(zhì)環(huán)境的建設(shè)放在同樣重要的地位，創(chuàng)造人與自然的和諧氛圍，,東區(qū)居住區(qū),本項(xiàng)目,桂畔海高尚居住區(qū),城市生態(tài)區(qū),桂畔海,視角1城市發(fā)展 從廣州、佛山到今日的順德，我們聚焦大良 更高的城市抱負(fù)順德新城，國(guó)際級(jí)的新城規(guī)劃； 更美的城市景觀桂畔海生態(tài)公園，全新的生態(tài)城市概理念； 一如當(dāng)年的寶安新中心，快速崛起，成為代言深圳未來的新城名片,順德崛起，大良金三角中心！,城市金三角,居住中心,生態(tài)中心,商務(wù)中心,本項(xiàng)目的 屬性定位。,視角1.順德城市發(fā)展視角,視角2.順德房地產(chǎn)發(fā)展視角,視角3. 豪宅發(fā)展規(guī)律視角,廣東省前三季度主要城市g(shù)dp統(tǒng)計(jì),順德近年來gdp增長(zhǎng)率保持在10%以上，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，領(lǐng)攜珠三角各城市，是佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力； 順德城鎮(zhèn)居民可支配收入超越廣州，僅次于深圳，達(dá)到珠三角一線城市水平。,整體市場(chǎng)：近年來gdp高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，在珠三角僅次于深圳。,整體市場(chǎng)：處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展期，區(qū)域市場(chǎng)相對(duì)封閉，整體均價(jià)低于佛山平均價(jià)格水平；,各鎮(zhèn)高端客戶流向別墅盤及豪宅項(xiàng)目，中高端客戶流向城市化進(jìn)程最快的大良資源大盤，各鎮(zhèn)區(qū)中端客戶依然是本鎮(zhèn)市場(chǎng)洋房市場(chǎng)的主要受眾。,順德的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)佛山較晚，區(qū)域市場(chǎng)主要依靠本地消化，目前整體價(jià)格水平低于佛山平均價(jià)格水平；,整體市場(chǎng)：相對(duì)佛山，順德房地產(chǎn)發(fā)展速度較慢，長(zhǎng)期處于供小于求，區(qū)域型市場(chǎng)的特征明顯,08年順德月均14.1萬平米消化速度，09年1-9月份月均消化25.2萬，上漲了79 08年住宅總銷售量為169.34萬平方米，09年19月即完成226.49萬平方米。價(jià)格平穩(wěn)呈上升趨勢(shì)； 09年成交均價(jià)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，9月份達(dá)到歷史最高點(diǎn)5876元/平方米。 除08年外，市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，09年5月，銷化量更是達(dá)到預(yù)售面積的5.67倍。,供應(yīng)量,消化量,近二年，區(qū)域內(nèi)中高端客戶向佛山外溢現(xiàn)象明顯,濱海御庭客戶工作地點(diǎn)分布,濱海御庭客戶來源：主要來自禪城和樂從，其中樂從客戶占近3成： 從圖表分析看：41%客戶的工作地點(diǎn)在禪城城區(qū)內(nèi)，其次31%的客戶在順德樂從工作，10%的客戶在禪城城區(qū)工作。其他區(qū)域工作的僅占18%。,中信山語湖客戶來源：順德客戶占20% ； 目前順德客戶的比例比較高，占20%，主要來自樂從、陳村和北窖，區(qū)域內(nèi)高端品質(zhì)項(xiàng)目缺乏帶來的客戶外溢，價(jià)格承受能力強(qiáng)，基本都買高價(jià)單位；,中信山語湖客戶來源：,巨大機(jī)遇：未來大量品牌開發(fā)商進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)品質(zhì)供應(yīng)將迎來質(zhì)的飛躍；,2006年下半年之前，順德房地產(chǎn)市場(chǎng)還是順德本土開發(fā)商的天下。隨著外地開發(fā)商不斷落戶順德，帶來了全國(guó)各地房地產(chǎn)開發(fā)的先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn)，順德出現(xiàn)了越來越多由外地開發(fā)商開發(fā)的知名項(xiàng)目，外地品牌發(fā)展商有能力也一定會(huì)刷新順德現(xiàn)有的產(chǎn)品模式及營(yíng)銷視野，改變順德現(xiàn)有的市場(chǎng)格局。 外來品牌開發(fā)商將以其成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)給本土開發(fā)企業(yè)帶來強(qiáng)烈的市場(chǎng)“鯰魚效應(yīng)”沖擊，同時(shí)也將進(jìn)一步推動(dòng)順德市場(chǎng)快速前進(jìn)。,視角2房地產(chǎn)發(fā)展 1.順德房地產(chǎn)發(fā)展迅速，高端市場(chǎng)快速增長(zhǎng) 2.順德高端居住需求旺盛，當(dāng)前外溢嚴(yán)重 3. 品牌開發(fā)商齊聚，未來高端品質(zhì)大量供應(yīng),高端需求+品牌供應(yīng)， 2010，順德進(jìn)入房地產(chǎn)跳躍發(fā)展期,高端需求被長(zhǎng)期壓抑，品牌品質(zhì)供應(yīng)將帶來城市和房地產(chǎn)的快速增值，未來順德房地產(chǎn)將進(jìn)入跳躍性增長(zhǎng)的階段，城市增值，居住增值。,本項(xiàng)目的 屬性定位。,視角1.順德城市發(fā)展視角,視角2.順德房地產(chǎn)發(fā)展視角,視角3. 豪宅發(fā)展規(guī)律視角,隨著別墅的供應(yīng)的減少，高端洋房將成為豪宅主流。,09年順德在售中高端別墅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：,豪宅市場(chǎng)發(fā)展迅速，成交價(jià)格增長(zhǎng)速度明顯高于普通住宅價(jià)格；,05-09年順德區(qū)商品房平均成交價(jià)格,05-09年，順德普通住宅價(jià)格一直徘徊在三四千左右，但豪宅市場(chǎng)價(jià)格增速明顯，目前高端住宅價(jià)格突破1萬/平米；,2005年底,2006年末,3500,6888,2007年,3008,2800,別墅價(jià)格（元/平米）,普通洋房?jī)r(jià)格（元/平米）,4385,2008年,8611,2009年,7000,9000,10000,9000,12000,3842,4512,高端洋房?jī)r(jià)格（元/平米),預(yù)計(jì)本項(xiàng)目入市時(shí)，中心城區(qū)處于高端豪宅供應(yīng)短缺期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小；,09年11月,10年1月,2月,3月,4月,5月,水樣年華：預(yù)計(jì)11月推出首批單位，60-108方，共350套,雅居樂：二期約1000套，70-170方，五一首開，持續(xù)到10月份,海悅新城：11月推出388套，均價(jià)約8000元；明年全年供應(yīng)量約800-1000套,蘭喬圣菲：推售約50套空中別墅，收官之作,嘉信城市花園五期：09年年底推首批單位，后期將持續(xù)推新貨（約15萬方）,6月,蘋果公寓：送裝修，全復(fù)式loft公寓，首批64套，預(yù)計(jì)11月推出,明日華府：三期150-250方方主力戶型，約200套，傳聞已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)消化大部分；公寓單位預(yù)計(jì)元旦開售，現(xiàn)接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。,新城灣畔：09年底推出最后一批單位，70-110方，收官之作,水悅云天，聯(lián)排+洋房，預(yù)計(jì)10年1月入市,保利項(xiàng)目，別墅+洋房，預(yù)計(jì)10年底入市,未來1-2年城區(qū)豪宅項(xiàng)目供應(yīng)進(jìn)入短缺期，在售項(xiàng)目海悅新城基本進(jìn)入銷售的尾期，而雅居樂二期將延續(xù)一期的中端路線，主打大社區(qū)和高性價(jià)比，與本項(xiàng)目不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系； 龍光和保利項(xiàng)目預(yù)計(jì)10年入市，項(xiàng)目規(guī)模較大，未來將成為本項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,保利項(xiàng)目,大良新城區(qū),東逸灣,本項(xiàng)目vs保利德勝河項(xiàng)目 大良容桂交界處，區(qū)域成熟度較低，周邊配套稀少，但離容桂中心城區(qū)僅需5分鐘車程；,本項(xiàng)目vs保利德勝河項(xiàng)目 北向一線江景資源，預(yù)計(jì)以180平米以上的大戶型為主，少量別墅產(chǎn)品；,北面一線江景,南面靠山,北面：德勝河一線江景資源,南面靠山,地塊內(nèi)部,競(jìng)爭(zhēng)策略：凸顯城市價(jià)值,本項(xiàng)目vs龍光水悅云天 容桂臨德勝河和容奇大道、一線江景但受噪音影響，預(yù)計(jì)以110-160平米產(chǎn)品為主，少量別墅；,龍光項(xiàng)目基本指標(biāo)： 占地面積：83033.27平米 建筑面積：307222.1平米 容積率：3.7 樓面地價(jià)：1354元/平米 預(yù)計(jì)10年初入市，首推產(chǎn)品以首推的基本以110-120、130-160平方米的三房及四房為主，少量別墅； 周邊城市配套相對(duì)缺乏，交通便利性一般,望江景觀，但江面不寬,臨路地塊，有噪音景觀資源較差；,望河地塊，二線江景資源,競(jìng)爭(zhēng)策略：超越競(jìng)爭(zhēng),本項(xiàng)目將面臨資源型豪宅與都市型豪宅之爭(zhēng)；,資源豪宅： 不可多得的自然條件 稀缺的景觀資源占有 支撐資源型豪宅價(jià)值體系的基礎(chǔ)；,都市豪宅： 位于城市核心，鉆石級(jí)地脈， 頂尖城市配套占有， 奢域功能空間、奢華的裝修,vs,成都：譽(yù)峰,杭州： 萬象城悅府,廣州： 譽(yù)峰、凱旋會(huì),蘇州： 環(huán)球188,南京： 國(guó)際廣場(chǎng)、鋒尚國(guó)際,重慶： 瑞安重慶天地、棕櫚泉國(guó)際公寓,合肥： 國(guó)耀一方城,沈陽： 華潤(rùn)中心悅府,都市豪宅成為豪宅發(fā)展新風(fēng)向標(biāo)：,隨著城市化水平的提高，城市價(jià)值不斷放大，占據(jù)稀缺城市資源的都市豪宅成為繼資源豪宅后的又一豪宅新趨勢(shì)；,都市豪宅價(jià)值實(shí)現(xiàn)直接由城市等級(jí)、城市成熟度決定,但城市價(jià)值非傳統(tǒng)認(rèn)知豪宅體系，依托城市城市化水平，需要價(jià)值重建以及價(jià)值再教育,順德當(dāng)前城市化快速發(fā)展，城市價(jià)值逐漸凸顯，豪宅都市化初步轉(zhuǎn)型,世聯(lián)沉淀：頂級(jí)豪宅的發(fā)展規(guī)律,順德城市崛起,資源豪宅供應(yīng)尾聲,品牌開發(fā)商革新市場(chǎng),富人區(qū)優(yōu)質(zhì)基因+金地品質(zhì)保證 項(xiàng)目發(fā)展都市豪宅優(yōu)勢(shì)明顯 順德當(dāng)前城市價(jià)值尚未成熟 項(xiàng)目需要重建城市豪宅價(jià)值體系,城市視角順德崛起，大良金三角中心！,房地產(chǎn)視角2010，順德進(jìn)入房地產(chǎn)跳躍發(fā)展期,豪宅視角都市豪宅為豪宅終極轉(zhuǎn)型，順德豪宅都市化初步轉(zhuǎn)型,項(xiàng)目都市豪宅必然發(fā)展市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存！,城市豪宅研究,2,項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系。,都市豪宅的三種發(fā)展模式：1、產(chǎn)品模式 都市豪宅不同的發(fā)展模式具有不同的核心價(jià)值,都市豪宅的三種發(fā)展模式：2、服務(wù)模式 都市豪宅不同的發(fā)展模式具有不同的核心價(jià)值,w酒店,都市豪宅的三種發(fā)展模式：3、設(shè)計(jì)模式 都市豪宅不同的發(fā)展模式具有不同的核心價(jià)值,世聯(lián)研究 城市高層豪宅模式,產(chǎn)品模式,服務(wù)模式,定制模式,調(diào)查問卷：共發(fā)出50份問卷，收回40份問卷，其中有效問卷35份，問卷有效率為70%；,深度訪談：本次客戶深度訪談，共訪談客戶19批次，主要以大良為主，部分周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶，其中本地大良人10人，周邊鎮(zhèn)區(qū)6人，外地人3人；,針對(duì)本項(xiàng)目，世聯(lián)從09.12.2009.12.26對(duì)順德豪宅客戶進(jìn)行問卷調(diào)查及深度訪談，并整理分析成報(bào)告。,置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 項(xiàng)目區(qū)位,特征一：注重隱性的圈層，體現(xiàn)身份感，認(rèn)可東區(qū)高端居住區(qū)的價(jià)值；,對(duì)于大良東區(qū)看法：,“東區(qū)都是有錢人的集中地，高檔的商場(chǎng)集中地，而且遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，順德的工業(yè)區(qū)太多了，很多別墅都是靠近工業(yè)區(qū)的，躲都躲不了。 ” 盧女士 “不錯(cuò)??！比較成熟，配套都十分成熟，是大家都想住的地方了，但是好像沒什么項(xiàng)目了?，F(xiàn)在價(jià)格都上來了，你們那塊地肯定是做豪宅了。” 黃先生,本外地客戶整體對(duì)大良中心城區(qū)比較看好，認(rèn)可度高； 除別墅置業(yè)外，洋房置業(yè)成客戶首選區(qū)域；,置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 產(chǎn)品角度：戶型創(chuàng)新,特征二：喜歡室內(nèi)空間享受和創(chuàng)新的居住體驗(yàn)，對(duì)戶型的內(nèi)部空間和創(chuàng)新比較感興趣；,您對(duì)豪宅的特殊功能的需求：,“可能只有在房間的舒適度上深化，家庭廳、多功能廳啊都很好 ” 岑生 “我覺得那種躍式的洋房就有點(diǎn)別墅的感覺，客廳要大，窗子都是那種落地的，這就有檔次了。 ” 盧女士 “客廳要有60方，能做到中空就好。工人房要不要都無所謂，多贈(zèng)送些露天地方給小朋友作活動(dòng)空間” 張先生 “要是和別墅比較的話，把那些別墅特有的功能如魚池啊，空中花園啊都能做起來，加上特有的高科技智能系統(tǒng)，肯定就會(huì)很多人中意的。 ” 黃先生,家庭廳和多功能房是客戶最關(guān)注的功能空間，此外，魚池、空中花園等創(chuàng)新的戶型空間表現(xiàn)出較強(qiáng)的興趣；,特征三：注重品質(zhì)、對(duì)于自己認(rèn)為有價(jià)值的東西不惜花大價(jià)錢，關(guān)注用材和公共空間的檔次；,“順德人還是很識(shí)貨的，他們都喜歡去香港、國(guó)外買東西，喜歡對(duì)于好東西很認(rèn)可，有時(shí)候客戶不知道這牌子是咋回事，但是他知道是好東西，他就肯花錢” “順德的有錢人對(duì)于自己喜歡的東西不惜花錢的，像我認(rèn)識(shí)的又一個(gè)老板就是這樣的，家里種了很多羅漢松，一棵好幾萬，還有養(yǎng)的進(jìn)鯉加起來值好幾百萬呢，比房子好貴” 業(yè)內(nèi)人士訪談 “立面的石材比較有檔次感，海琴灣的立面我比較喜歡。 ” 盧女士 “材料當(dāng)然是要用最好的，石材的材質(zhì)是最好的 ” 張先生 “用石材，比較有檔次，或者用碎石” 劉先生 “ 我認(rèn)為豪宅就要象海岸星座那樣，最好是一梯一房那種，做的到嗎？工人房要和主人分開，大堂做的超豪華，富麗堂皇的感覺，順德人喜歡?。　?“會(huì)所里室內(nèi)恒溫泳池比較有檔次，健身中心要齊全，多種年齡段的人都可以享受?！?劉先生,置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 產(chǎn)品角度：材質(zhì)、公共空間,特征四：低調(diào)，不喜歡外在的張揚(yáng)，對(duì)立面的喜好較為傳統(tǒng)，不喜歡帶裝修；,客戶喜歡的立面風(fēng)格,客戶對(duì)現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格的選擇比例較大，占40%； 順德自住客戶對(duì)帶裝修不感興趣，選擇自己裝修者占45%，,“順德的有錢人其實(shí)是非常低調(diào)的，在大街上你根本就看不來那個(gè)是老板，我們售樓處經(jīng)常有客戶開著十幾萬的豐田車，但是一買就是幾套房，眼睛也不眨下，那都是身價(jià)幾億” 業(yè)內(nèi)人士訪談1 “所以你看順德的街上開好車的一般都是司機(jī)，老板們就是去酒店也都是走后門，從來不大門進(jìn)，一般很多活動(dòng)去的也是下面的人，很少自己露面的?！?業(yè)內(nèi)人士訪談2,置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 產(chǎn)品角度：立面風(fēng)格、精裝修,客戶對(duì)于精裝修的選擇,置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 產(chǎn)品角度：硬件配置、會(huì)所,特征五：視野開闊，容易接受新事物，對(duì)高科技智能系統(tǒng)和會(huì)所服務(wù)比較認(rèn)可；,“高科技智能一定會(huì)打動(dòng)順德人的，因?yàn)樗矫芎妥鹳F他們最看重，好的東西就能有買家?！?張先生 “高科技智能很好，但是可能要和智能家具配套，比如電動(dòng)窗簾、電話遙控空調(diào)等。安全系統(tǒng)很有必要，但是我還是不喜歡和人家一起上電梯。” 岑生 “私人酒窖私人宴會(huì)廳和俱樂部都很好，感覺就是有身份。物業(yè)的健康和商務(wù)服務(wù)都不需要。私家銀行聽起來是不錯(cuò)，提供保姆培訓(xùn)服務(wù)就好。” 黃先生,客戶認(rèn)為會(huì)所要有檔次，能體現(xiàn)身份，但對(duì)于功能的需求較為分散，健身、室內(nèi)恒溫泳池、兒童娛樂、私人俱樂部、私家酒窖的等都比較感興趣；,客戶對(duì)于會(huì)所內(nèi)功能的選擇：,置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 服務(wù)角度：物業(yè)服務(wù),特征六：注重家庭私密，關(guān)注物業(yè)服務(wù)的安全性，但對(duì)個(gè)性化的服務(wù)不敏感；,健康服務(wù)：,商務(wù)娛樂服務(wù),個(gè)性化定制服務(wù),39%保姆培訓(xùn)、35%花草養(yǎng)護(hù),50%不需要、30%旅游信息,37%不需要、25%24小時(shí)急救,“其實(shí)只要物業(yè)服務(wù)的細(xì)致到位，是不是就可以了，萬科的服務(wù)多好啊，有禮貌，問什么都會(huì)細(xì)心的回答?！?輝哥 “物管關(guān)鍵是要能安全就好，其他的健康和商務(wù)服務(wù)我都不需要，感覺怎么都不現(xiàn)實(shí)的，就保姆培訓(xùn)和花草寵物等還行。 霍女士 “順德人很注重家庭的私密性的，關(guān)注安全，對(duì)上門服務(wù)那些都很排斥” 業(yè)內(nèi)人士訪談,項(xiàng)目客戶屬性描述,“他們是這個(gè)城市的財(cái)富擁有者，有著自己隱性的圈子，但十分的低調(diào)，不喜歡外在的張揚(yáng)，甚至從來不開名車” “他們務(wù)實(shí)，但也喜歡附庸風(fēng)雅。喜歡愛種羅漢松、養(yǎng)錦鯉，對(duì)于自己認(rèn)為有價(jià)值的東西不惜花大價(jià)錢?！?“他們傳統(tǒng)、看重風(fēng)水，但也視野開闊，容易接受新的事物，對(duì)于居住，喜歡有創(chuàng)新和不同的居住體驗(yàn)?！?“他們有較強(qiáng)的家庭觀念，注重家庭私密，十分在意安全性，尤其對(duì)于物業(yè)服務(wù)?！?為佛山城市財(cái)富階層打造， 低調(diào)而奢華的生活場(chǎng)。,生活是奢華的，我們強(qiáng)調(diào)對(duì)生活的極致享受。尺度的奢華，空間的占有便是身份，財(cái)富的象征。無論是私人的或是公共享有的，闊綽是第一標(biāo)準(zhǔn)。享受的奢華，私人的、超越常規(guī)的服務(wù)升級(jí)就是奢華的核心內(nèi)涵。 但，在精神層面的追求，我們是內(nèi)斂與含蓄的低調(diào)。沒有貼金貼銀的立面符號(hào)，樸素質(zhì)樸卻又沉穩(wěn)的建筑形象是更為厚實(shí)的為人標(biāo)準(zhǔn)；沒有歐式顯貴的園林元素，郁郁蔥蔥曲徑通幽的意境是更為深沉的精神取向。所有闊綽的尺度、奢華的體驗(yàn)隱在內(nèi)部 貴而不顯。低調(diào)奢華。,項(xiàng)目命名建議1：,紫,園,命名解析：紫，取義“紫禁城”之“紫”，象征中國(guó)傳統(tǒng)皇家的身份感、尊貴感與極致的高端奢華。單取“紫”而將顯赫、權(quán)貴完全隱藏，貼合項(xiàng)目低調(diào)的奢華的形象與氣質(zhì)內(nèi)涵。 紫園，借力于上海的第一豪宅，同時(shí)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的豪宅領(lǐng)導(dǎo)者地位,金地,項(xiàng)目命名建議2：,云,邸,金地,命名解析：云，意指項(xiàng)目高聳如云的景觀視野，同時(shí)借意表達(dá)項(xiàng)目的超高層建筑形式。邸，官邸，仍是身份、財(cái)富的象征，而云里的官邸，隱為大成，表達(dá)項(xiàng)目的形象實(shí)質(zhì)低調(diào)的奢華。,位于中關(guān)村核心區(qū)，清華東、國(guó)之文脈，結(jié)合北京的城市特征打造城市之巔低調(diào)、貴氣的奢華豪宅；,針對(duì)本項(xiàng)目的重點(diǎn)參考北京唐寧one,建設(shè)總用地近5萬平米，是中關(guān)村核心區(qū)最后一塊居住用地，緊鄰清華大學(xué)東校門；,北京唐寧one 品質(zhì)用材堪比盧浮宮的經(jīng)典法國(guó)石灰石做建筑用材,石材經(jīng)典“法國(guó)石灰石”用材 龍湖唐寧one在法國(guó)腹地買斷兩座礦山，采用世界石材經(jīng)典“法國(guó)石灰石”作為建筑用石，使法國(guó)財(cái)政部和盧浮宮的建筑用材；,經(jīng)典 art deco 藝術(shù) 用典雅的建筑之美與北京內(nèi)斂的城市之美彼此融合，高華中不失樸真談雅的文化真義；,北京唐寧one 移植美國(guó)上流社會(huì)境遇的尊貴會(huì)所服務(wù)；,都會(huì)中央、名品商業(yè)街 龍湖唐寧one規(guī)劃有下沉式廣場(chǎng)和精品購(gòu)物廊，以步行街區(qū)的形式，打造城市中央專屬的國(guó)際消費(fèi)特區(qū)；,移植美國(guó)上流社會(huì)境遇的頂級(jí)會(huì)所 會(huì)所設(shè)計(jì)成一個(gè)現(xiàn)代主義的玻璃建筑體，地下一層設(shè)立以養(yǎng)源修心為主，以上流沙龍為儀制的高尚私人俱樂部，提供五星級(jí)的皇家體貼服務(wù)；,北京唐寧one 大師級(jí)園林全冠移植名貴草木，打造森林溪谷,日本景觀設(shè)計(jì)大師戶田芳樹先生執(zhí)筆，訪遍中國(guó)名山大川，以全冠移植的精藝移植來上千種名貴花木；,流水曲徑，連接不同高度的建筑，大大小小的廳堂朝著景觀敞開；,景觀設(shè)計(jì)中設(shè)想了家族的觀念，讓家族成員通過環(huán)境融合在一起；,園林設(shè)計(jì)中運(yùn)用了大量的茂密的樹植，保證低層單位私密性的同時(shí)消除高層建筑帶來的壓迫感；,北京唐寧one 尊貴戶型設(shè)計(jì)平層別墅設(shè)計(jì)，凸現(xiàn)尊貴禮儀；,戶型：360平米 將別墅的三大功能：沙龍會(huì)客、家庭空間、豪華起居的立體形制攤平在一個(gè)大尺度的平面上，打造 “一戶為尊，八景同輝” 的極致呈現(xiàn)； 客臥套房設(shè)計(jì)、主客分區(qū)； 主臥帶超大景觀臺(tái)、景觀浴室，超大衣帽間設(shè)計(jì)，總統(tǒng)套房級(jí)打造； 10米景觀面寬、設(shè)置會(huì)客廳和家庭廳； 私家電梯廳，主仆分離、中西廚設(shè)計(jì)；,兩路分序的空間流線設(shè)計(jì)，打造別墅級(jí)體驗(yàn)，特制圓廳的三進(jìn)禮儀，凸顯尊貴享受；,主臥區(qū),客臥區(qū),北京唐寧one 科技智能博物館級(jí)安防系統(tǒng)，智能家居系統(tǒng)；,四大安防系統(tǒng)，打造博物館級(jí)安防體系 周邊安防系統(tǒng)：在園區(qū)圍墻設(shè)置主動(dòng)紅外對(duì)射探測(cè)器，配合布置于周邊的電視監(jiān)控?cái)z像機(jī)； 電視監(jiān)控系統(tǒng)：周界全面設(shè)防，全區(qū)無盲區(qū)和死角； 在線巡更系統(tǒng)： 門禁系統(tǒng)：一人一卡，通過門禁系統(tǒng)和對(duì)講可視系統(tǒng)甑別業(yè)主；,智能家居管理系統(tǒng): 運(yùn)用電腦可遠(yuǎn)程操控家中的影音、照明、電動(dòng)窗簾、空調(diào)等家用設(shè)備，體現(xiàn)未來質(zhì)感的數(shù)字豪宅生活；,針對(duì)本項(xiàng)目的重點(diǎn)參考廣州華標(biāo)品峰,位于濱江東絕版地塊，以完備的高科技智能化析系統(tǒng)引領(lǐng)創(chuàng)新的城市居住體驗(yàn)；,項(xiàng)目位于海印橋、江灣橋之間，是雙橋間最后一塊建筑用地，地塊緊鄰大元帥府， 戶戶臨江，遠(yuǎn)眺白云山，近看二沙島。,廣州華標(biāo)品峰 集世界品牌之大成的人性化智能家居管理系統(tǒng)；,人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)給孩子一個(gè)吵鬧的空間 為保證樓上樓下的業(yè)主之間沒有噪音干擾，專門在地磚下鋪設(shè)了先進(jìn)的隔音地層；同時(shí)還貼心地設(shè)計(jì)了地?zé)嵯到y(tǒng)，減少江景的陰涼氣,源自世界頂級(jí)家居品牌 選用世界頂級(jí)家居品牌honewell（霍尼韋爾）hs-7000系統(tǒng)，利用epon技術(shù)光線，以集成，可延展系統(tǒng)方案，實(shí)現(xiàn)家居生活子系統(tǒng)；,頂級(jí)安防配置 美國(guó)白宮同一品牌安防系統(tǒng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置了380多個(gè)電子眼、24小時(shí)電子保安巡邏。 燈光自動(dòng)控制系統(tǒng)可以預(yù)設(shè)多種的場(chǎng)景模式，其自動(dòng)記憶功能將在住戶到達(dá)時(shí)及時(shí)啟動(dòng)照明。 先進(jìn)的緊急呼叫系統(tǒng)可通過無線電按鈕即時(shí)向保安及住所發(fā)出報(bào)警信息。,廣州華標(biāo)品峰 全方位立體安防系統(tǒng)，打造私密無憂的生活環(huán)境；,廣州華標(biāo)品峰 地下5層智能化管理的高級(jí)停車場(chǎng)；,廣州僅有的智能管理的地下5層停車場(chǎng)； 電子引導(dǎo)系統(tǒng)；led車位顯示牌、方向指示牌； 超聲波車位探測(cè)器：精確測(cè)量每個(gè)車位停車情況 地感探測(cè)器：通過地感線圈收集信號(hào)、判斷車輛行駛方向； 不停車出入系統(tǒng)；進(jìn)出口自動(dòng)發(fā)卡計(jì)費(fèi)；,針對(duì)本項(xiàng)目的重點(diǎn)參考上海御華山,上海御華山：位于上海城市核心絕版地段華山路，以奢華尊貴的會(huì)所服務(wù)著稱；,項(xiàng)目地址：位于靜安區(qū)華山路328號(hào) 項(xiàng)目類型：超高層 建筑面積：總建筑面積25000平米 容積率：5.9 物業(yè)類型：地下3層和地上39層高的建筑 單位數(shù)目：52 戶 均價(jià)：9.5萬/平米,建筑設(shè)計(jì)師：姚仁喜的“大元設(shè)計(jì)” 以設(shè)計(jì)奢華五星級(jí)精品酒店而享譽(yù)全球的公司擔(dān)任大堂和i會(huì)所的室內(nèi)設(shè)計(jì),上海御華山： 功能齊備而奢侈的會(huì)所空間，提供“夜宴”式定制服務(wù)；,會(huì)所功能設(shè)置： 法國(guó)著名酒莊紅酒、香檳；咖啡吧、雪茄吧，擁有頂級(jí)音響系統(tǒng)的超大型ktv系統(tǒng)，水晶燈餐廳、商務(wù)會(huì)所； 24小時(shí)會(huì)所全方位使用，提供20人左右的頂級(jí)私屬家宴； 24小時(shí)專屬保安及超過30人的專業(yè)私屬服務(wù)團(tuán)隊(duì)等私屬定制以滿足奢華需求為主，,水晶燈餐廳,咖啡吧,商務(wù)會(huì)所,酒窖,建立本項(xiàng)目超越市場(chǎng)的都市豪宅的價(jià)值體系,品質(zhì)用材、森林級(jí)園林,別墅級(jí)的戶型享受,1.基本的配置：以“唐寧one”為參照點(diǎn),2.提升的配置：以“華標(biāo)品峰、御華山”為藍(lán)本,人性化的家居/安防智能系統(tǒng),尊貴的會(huì)所功能服務(wù),打造高品質(zhì)的都市豪宅生活！,尊貴、奢華的公共空間打造,車庫智能科技體系,項(xiàng)目戶型面積,3,項(xiàng)目戶型定位,順德市場(chǎng)視角,目前順德城區(qū)高端洋房主力面積區(qū)間160-240平米，暢銷總價(jià)區(qū)間150-300萬； 鎮(zhèn)區(qū)聯(lián)排別墅主力走量區(qū)間在300-400萬,1,150-300萬,300-400萬,400-600萬,典型項(xiàng)目1：萬科蘭喬圣菲 二線江景，主力面積175-210平米，主力總價(jià)180-250萬，通過贈(zèng)送面積達(dá)到200-240平米，銷售快速；,銷售分析： 2008年11月推出47號(hào)樓疊墅產(chǎn)品，三層復(fù)式，300平米左右，共61套，由于產(chǎn)品創(chuàng)新，贈(zèng)送大，客戶認(rèn)可度高，銷售速度迅速； 09年推出53號(hào)樓， 135套，含增送面積210-220平米，目前剩余6套，均為5樓以下的低層產(chǎn)品，銷售均價(jià)1.0-1.1萬/平米；,萬科蘭喬圣菲 戶型創(chuàng)新，后期通過花架搭板的方式贈(zèng)送，實(shí)用性強(qiáng)，贈(zèng)送面積大，附加值高；,通過后期搭板,典型案例2：海悅新城銷售驗(yàn)證 200-240平米單位資源強(qiáng)勢(shì)，走量較快，200平米以下小面積走量快，160-180平米總價(jià)相對(duì)高走量較慢；,200平米以上銷售分析： 2009年11月推出二期二批，其中200-230平米大戶型東向一線江景，截至目前高層單位基本消化完畢，剩余單位均為3層以下的低樓層單位：總價(jià)區(qū)間180-210萬；,200平米以下銷售分析： 暢銷產(chǎn)品：120-130平米3/4房，看園景單位； 滯銷產(chǎn)品：160-180平米4/5房，看園林景觀，但由于面積大，總價(jià)較高，銷售速度相對(duì)較慢；,客戶情況： 200平米以上客戶以高端換房客和投資客為主，看中稀缺的景觀資源，客戶經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)，對(duì)總價(jià)項(xiàng)目不敏感；200平米以下客戶主要為城區(qū)的改善性換房客戶，價(jià)格承受能力有限，對(duì)總價(jià)敏感；,套內(nèi)面積：176平米 建筑面積：216平米 戶型方正，開闊空間，層高3.1米 獨(dú)立衣帽間、衛(wèi)生間 270度觀景大陽臺(tái)等豪華配套 贈(zèng)送面積：12.27平米,贈(zèng)送一半面積,典型案例2：海悅新城銷售驗(yàn)證 200平米以上戶型贈(zèng)送面積相對(duì)較小，影響了價(jià)值實(shí)現(xiàn)，目前均價(jià)在9000元/平米左右；,贈(zèng)送面積約6.5平米,贈(zèng)送面積約5.3平米,典型案例3：海岸星座銷售驗(yàn)證 項(xiàng)目主力面積區(qū)間330/350平米，單價(jià)1.1-1.5萬/平米，強(qiáng)勢(shì)配套和資源啟動(dòng)，總價(jià)350-550萬，開盤售罄；,規(guī)模：占地25000平方米 ，總建面50000平方米，容積率2.0 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)是：江景資源、稀缺型產(chǎn)品、喜來登酒店； 產(chǎn)品：330-350的四房/五房產(chǎn)品，共150套；,戶型配比：,戶型特點(diǎn)： 雙套房設(shè)計(jì)、主臥奢華打造，待書房、超大衣帽間，帶超大入戶花園； 私家電梯直接入戶 主仆分開入戶；處處體現(xiàn)居住的尊貴感和舒適度。,海岸星座戶型： 高贈(zèng)送率打造高附加值，贈(zèng)送面積達(dá)50平米，主臥奢華打造體現(xiàn)尊貴性；,海岸星座典型客戶分析： 大部分客戶具有別墅居住經(jīng)驗(yàn)，多套物業(yè)，認(rèn)可項(xiàng)目的稀缺價(jià)值，置業(yè)目的以提高居住檔次、身份標(biāo)簽和資產(chǎn)工具為主；,典型客戶語錄： 陳先生 順德本地人,53歲 職業(yè)：企業(yè)老板，身價(jià)過億，擁有諸多物業(yè)。 目前居住地：在樂從佛奧 客戶語錄： “這里的房子很好啊，主要是看中這里的江景還不錯(cuò)，而且還有喜來登酒店，很國(guó)際很氣派，跟其他的比起來檔次就是不一樣，我覺得很值得” “先放著吧，有需要了就住，我現(xiàn)在有別墅住啊，別墅比較寬敞么，不過這個(gè)也挺大的，洋房的話是要大一點(diǎn)才舒服，不住放這說不定還能升值，這樣的房子少，有升值潛力的；”,順德市場(chǎng)小結(jié)：,目前順德城區(qū)高端洋房主力面積區(qū)間160-240平米，主力走量總價(jià)區(qū)間150-300萬； 鎮(zhèn)區(qū)聯(lián)排別墅主力走量區(qū)間在300-400萬,市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品的贈(zèng)送率普遍較高，在15%左右，高附加值產(chǎn)品容易實(shí)現(xiàn)高價(jià)值；,200平米以上（含贈(zèng)送）有資源支撐，容易實(shí)現(xiàn)高價(jià)值，180平米以下產(chǎn)品客戶總價(jià)敏感度高；,50平米,60平米,70平米,廣州,80平米,上海,北京,參照豪宅視角,以豪宅房均面積分析，佛山豪宅房均面積逐年放大，目前房均面積在50-70平米；,4房=200m2，280m2 5房=250m2，350m2,佛山,04-05年 40-50 為主,07-08年 50-60 為主,09年 50-70 為主,2,佛山一線豪宅主力面積180-300平米，主力走量的總價(jià)區(qū)間170-300萬，有強(qiáng)勢(shì)資源和產(chǎn)品的項(xiàng)目走量較好； 東平板塊聯(lián)排的暢銷總價(jià)區(qū)間350-500萬，,170-300萬,350-500萬,150平米3房特點(diǎn): 1、超大贈(zèng)送面積，相當(dāng)于189戶型； 2、12.1米寬南向露臺(tái) 3、戶戶朝南、一線江景,174平米3房特點(diǎn): 1、超大贈(zèng)送面積，相當(dāng)于 236戶型 2、6.4米寬客廳 3、14.3米寬南向露臺(tái) 4、戶戶朝南、一線江景、中心園林景觀,典型項(xiàng)目濱海御庭 戶型整體上以200平米以上產(chǎn)品為主，小面積單位通過高贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)性價(jià)比，并保證社區(qū)大戶型的純粹性,戶型特點(diǎn)： 建筑面積：276平米3房 超大贈(zèng)送面積85 ，相當(dāng)于361; 18米寬露臺(tái);戶戶朝南、一線江景; 8.8米星級(jí)大堂智能電梯直達(dá)私家花園。,濱海御庭 樓王276平米，贈(zèng)送面積達(dá)85平米，高贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高附加值；,借鑒一線城市豪宅的產(chǎn)品面積關(guān)系：,300-450,450-750,250-450,450-550,250-350,350-800,180-300,270-370,290-310,200-250,以一線城市豪宅面積為上限： 主力250m2，350m2 ，樓王350m2，700m2 ； 比準(zhǔn)深圳、佛山豪宅面積： 主力200m2，250m2，樓王270m2，370m2,豪宅市場(chǎng)小結(jié)：,佛山豪宅房均面積逐年放大，目前房均面積在50-70平米；,佛山一線豪宅主力面積180-300平米，主力走量的總價(jià)區(qū)間170-300萬； 東平板塊聯(lián)排總價(jià)350-500萬，有強(qiáng)勢(shì)資源和產(chǎn)品的項(xiàng)目走量較好；,以一線城市豪宅面積為上限，比準(zhǔn)深圳、佛山，主力面積200m2，250m2，樓王270m2，370m2,通過贈(zèng)送的方式在保證面積的同時(shí)控制總價(jià)，實(shí)現(xiàn)較高的性價(jià)比；,豪宅客戶視角,3,客戶對(duì)面積的需求較大，200平米以上占56%；,客戶對(duì)本項(xiàng)目單價(jià)的預(yù)期,客戶購(gòu)房意向面積,客戶接受總價(jià)范圍,單價(jià)在1.21.4萬占42%，1萬元以下占32%，1.4萬以上客戶基本未能選擇，說明客戶對(duì)后期價(jià)格期望值不高，亦或是不期望價(jià)格上漲過快。 客戶對(duì)總價(jià)接受度明顯趨于保守，200300萬總價(jià)占50%，100200萬甚至占到38%。,200300平方米為客戶意向最大的面積區(qū)間占到46%，300以上10%，180200面積段客戶需求亦占到19%。 客戶需求面積段一貫保持大的傳統(tǒng)，但與之而來的單價(jià)及總價(jià)需求不協(xié)調(diào)，說明需求面積段的自住屬性與洋房置業(yè)的投資屬性的相沖不一致。需要后期引導(dǎo)；,中心城區(qū)購(gòu)買高層的目的,客戶對(duì)套房數(shù)的要求較高，42%的客戶要求3套房，38%客戶要求2套房；,客戶在置業(yè)時(shí)最關(guān)注的功能空間是,順德客戶最關(guān)注的功能空間是客廳和主臥，兩者比例占到62%，其次關(guān)注的是餐廳?？蛻魧?duì)衛(wèi)生間的需求集中在主臥衛(wèi)生間功能上,38%的客戶表示需要2個(gè)套房，約42%的客戶表示需要3個(gè)套房；2個(gè)套房是基本需求。,客戶對(duì)套房個(gè)數(shù)的需求：,客戶對(duì)工人/保姆房的需求：,順德客戶對(duì)工人/保姆房需求占到47%，加上無所謂32%總比例占到79%。,典型客戶訪談別墅客戶 別墅居住體驗(yàn)，需求大面積，主力需求面積在200-300平米；,客戶基本資料： 劉先生，40歲，大良人 客戶對(duì)居住現(xiàn)狀意見： 我知道金地地產(chǎn)，感覺大地產(chǎn)商的產(chǎn)品品質(zhì)有保證。佛山的項(xiàng)目沒有去看過，不好評(píng)價(jià)。我住別墅，感覺空間大唄！ 我還想買套洋房，也就是在那幾個(gè)項(xiàng)目里選擇吧，我想要的面積是200250平米，要擁有5個(gè)房帶工人房的那種。250300萬的總價(jià)可以接受，差不多吧？,客戶基本資料： 霍女士，50歲，禪城人 客戶對(duì)居住現(xiàn)狀意見： 知道金地地產(chǎn)，也是全國(guó)四大房企，但是覺得產(chǎn)品立面很好看，但是不實(shí)用，不符合順德人的居住要求。我也是住的別墅，就是私家花園大，舒服。 面積起碼200以上，客廳起碼要有60方才算豪，工人房也要有。不會(huì)選擇帶裝修的房子。天湖酈都就很好，但是我說不上來好在哪里，就感覺讓人很舒服，客廳也很大氣。健康和商務(wù)服務(wù)我都不需要，感覺怎么都不現(xiàn)實(shí)的，就保姆培訓(xùn)和花草寵物等比較可行。,典型客戶訪談回歸型客戶 順德外溢的高端客戶，有別墅居住經(jīng)驗(yàn)，關(guān)注景觀、產(chǎn)品和品質(zhì)，對(duì)面積的需求大，在300平米左右；,濱海御庭典型客戶： 余生，56歲，樂從人 客戶對(duì)居住現(xiàn)狀意見： “我之前已經(jīng)買了別墅了，但是覺得這洋房挺不錯(cuò)的，看江景很好，所以就想再買一套，我當(dāng)時(shí)就只考慮樓王那棟，那個(gè)看江景舒服，房間也夠大，其他的太小了點(diǎn)，起碼要200-300吧。洋房就是這不好，一家子人住就有點(diǎn)小，所以我們都喜歡別墅；” “這個(gè)價(jià)格還是挺貴的，我主要是覺得景觀和房子都挺好的才想買，現(xiàn)在順德的房子也就7-8千，但是順德的房子沒有這個(gè)品質(zhì)好，而且大開商業(yè)比較可信，這里離家也挺近的，反正無所謂啦，買了就當(dāng)放著吧，還能升值”,濱海御庭項(xiàng)目經(jīng)理訪談： “我們這里還是有很多的順德客戶過來買，主要是來自樂從的，因?yàn)殡x這里比較近，這些客戶都是手里有好幾套的房子，別墅的、洋房的，很多客戶是買了我們的別墅又來買洋房的； “很多是因?yàn)轫樀聸]有什么好的房子就跑過來了，主要是看中景觀和產(chǎn)品，對(duì)戶型的要求很嚴(yán)格，而且我們是大開商，品牌也好，一般都是要大面積，我們的樓王多的很多，小的像、的基本都是些公務(wù)員，很少老板買的；,典型客戶訪談洋房改善客戶 面積需求相對(duì)分散，主要需求在150-200平米和200-300平米；,客戶基本資料： 盧女士，35歲，大良人，銀行支行行長(zhǎng) 客戶對(duì)居住的意見： 我現(xiàn)在住的不是別墅，但是別墅住的感覺還是私家花園大，舒服??！房間空間又大，順德人家族人口都很多，老人小孩一起住，也只有別墅才能容得下，洋房對(duì)老人來講就困難點(diǎn)。 我對(duì)高層洋房暫時(shí)沒有想法，若是一定要買的話，意向的面積是180200平米左右?？們r(jià)也就是100200萬吧！,客戶基本資料： 裘小姐，40歲，廣西人 客戶對(duì)居住的意見： 我沒有住別墅，是小區(qū)商品房，別墅的空間感是洋房做不出來的 我看的樓盤不多，康格斯的房子很一般，而且物業(yè)又那么差，本地人也不會(huì)買的，外來打工人比較多。未來東區(qū)價(jià)格不知道會(huì)到什么檔次，看到時(shí)候的行情吧，我會(huì)再次選擇的，面積150到200就可以了，也是用來投資的，其他的具體沒怎么考慮，有升值空間就好。,客戶基本資料： 黃先生，33歲，北滘人 客戶對(duì)居住現(xiàn)狀意見： 我住的是洋房，別墅嘛都是有錢有身份人住的，面子夠?，F(xiàn)在的年輕人都喜歡出來住，小孩也不需要老人帶，所以房間數(shù)不需要太多，有的人都把四房改為三房，一間做成主臥的書房來用。 洋房還是選擇城市中心比較好，別墅社區(qū)里的就像撿來的孩子那樣，所以我選肯定是東區(qū)的洋房，面積要大，200250平米，主要是投資，因?yàn)榈貕K少項(xiàng)目越來越少了。價(jià)格不要太貴，不然不如買別墅。,典型客戶訪談洋房改善客戶 面積需求相對(duì)分散，主要需求在150-200平米和200-300平米；,客戶基本資料： 顧女士，56歲，大良人 客戶對(duì)居住現(xiàn)狀意見： 我沒有住別墅呢！我覺得別墅就是稀缺導(dǎo)致的人人追捧，當(dāng)然有天有地，空間感強(qiáng)是洋房沒的比的，但是少的有價(jià)值的東西順德人都會(huì)搶。 相比來說東區(qū)的價(jià)格就比較貴了，800010000就差不多可以了。我想買那邊的洋房，但是關(guān)鍵是看到時(shí)候的價(jià)錢，面積250300，可能會(huì)自己住，但大部分還是投資為主。,豪宅客戶調(diào)研小結(jié)：, 客戶調(diào)研豪宅客戶面積需求普遍較大，其中需求200平米以上的客戶占到了56%；,別墅回歸型客戶面積需求較大，基本在200-300平米；,洋房客戶面積需求兩端化，部分需求在150-200平米，部分需求在200-300平米；,本項(xiàng)目城市公寓豪宅產(chǎn)品定位：,3、基于客戶調(diào)研的面積區(qū)間200m2,300m2,主力=200m2，250m2 樓王=270m2，370m2,1、基于順德市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品的面積區(qū)間定位160m2，240m2,2、基于佛山暢銷面積區(qū)間180m2,300m2,4、基于一線城市豪宅的面積區(qū)間,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,4,項(xiàng)目城市豪宅品質(zhì)打造,city apartment的理想 規(guī)劃實(shí)現(xiàn),the leader,項(xiàng)目的限制與突破,項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù) 占地面積：43264.66萬平米 容積率： 3.0 建筑面積： 129794萬平米 覆蓋率： 20%,本項(xiàng)目的重要約束條件： 地塊限制：限高150米/容積率3.0/覆蓋率20% 北部西南部高層的視線遮擋,planning,建筑規(guī)劃體現(xiàn)高端形象,a,b,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目規(guī)劃布局,c,項(xiàng)目產(chǎn)品分布,在高層遮擋面放置小戶型 沿綠地和中心景觀面可放置大戶型,地塊平面分析：,綠化帶,16f,建筑設(shè)計(jì)大廈,明門豪苑,駒榮路,立田路,桂峰路,東樂路,駒榮路與東樂路為城 市兩條主要道路，對(duì)本 項(xiàng)目存在一定的噪聲影 響； 立田路與桂峰路為兩 條次要的道路，周邊片 區(qū)相對(duì)成熟；,地塊的東北方向有桂畔海的二線江景資源，南面有新領(lǐng)域運(yùn)動(dòng)公園，但景觀資源不強(qiáng)勢(shì)，依靠?jī)?nèi)部造景來實(shí)現(xiàn)；,地塊平面分析：,17f,明門豪苑,16f,綠茵花園,7f,新領(lǐng)域 運(yùn)動(dòng)公園,桂畔海,桂畔海,思路1：全部為高層，空間通透,plan1:全部為高層，考慮空間的通透性，但相互間遮擋較為嚴(yán)重，同時(shí)梯戶比較高。,planning,建筑規(guī)劃體現(xiàn)高端形象,a,b,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目規(guī)劃布局,c,項(xiàng)目產(chǎn)品分布,34f,項(xiàng)目規(guī)劃布局,思路3：兩棟超高層，5棟高層，景觀最大化，造價(jià)低,plan3:與方案2相比，本方案在景觀、舒適度等方面均相差不多，但相比造價(jià)低很多，更經(jīng)濟(jì)。,超高層,建議：綜合比較，選擇plan 3超高層+高層,思路2：全部為超高層，景觀最大化,plan2:全部為超高層，景觀能得到最大化利用，覆蓋率低，空間舒適，符合豪宅標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)保證日照、無自遮擋。 劣勢(shì)：造價(jià)費(fèi)用相對(duì)較高,45f,30f,30f,45f,30f,30f,30f,1-45f,1-30f,1-30f,1-30f,1-30f,180平米,210-220平米,300-320平米,planning,建筑規(guī)劃體現(xiàn)高端形象,a,b,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目規(guī)劃布局,c,項(xiàng)目產(chǎn)品分布,方案一,45f,30f,30f,45f,30f,180平米,210-220平米,300-320平米,planning,建筑規(guī)劃體現(xiàn)高端形象,a,b,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目規(guī)劃布局,c,項(xiàng)目產(chǎn)品分布,方案二,30f,30f,planning,建筑規(guī)劃體現(xiàn)高端形象,a,b,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目規(guī)劃布局,c,項(xiàng)目產(chǎn)品分布,日照無法滿足,項(xiàng)目產(chǎn)品分布表:,city apartment的理想 立面、公共空間、科技、園林、會(huì)所、商業(yè),the leader,立面風(fēng)格,a,外立面采用artdeco風(fēng)格，形象鮮明,能夠體現(xiàn)尊貴感和挺拔感，含蓄而不張揚(yáng)。,artdeco風(fēng)格古典的奢華,artdeco風(fēng)格采用分段式方式，使得整個(gè)立面能夠形成典雅、莊重的造型，底部基座部分的設(shè)計(jì)可采用特定符號(hào)或花紋，形成整個(gè)項(xiàng)目的特色。 另外考慮廣州客戶對(duì)于立面風(fēng)格的喜好，建議在低層近人面增加部分石材，增加立面的品質(zhì)感和尊貴感.,artdeco特色的外立面：基座部分采用特定花紋或造型處理，形成項(xiàng)目特色符號(hào)。,品質(zhì)化外立面：在客戶能夠感知的一二層采用石材進(jìn)行打造，給客戶傳遞高品質(zhì)感。,由于采用普通涂料容易開裂，導(dǎo)致后期品質(zhì)降低，因此，建議在客戶能夠感知的一二層，立面材質(zhì)采用：高品質(zhì)的石材，注意特殊的防裂處理，力保3-4年銷售周期內(nèi)不會(huì)開裂、并有保溫節(jié)能功能；,同時(shí)減少砂漿勾縫的寬度，提升整體立面效果；底層吊頂、門框、墻面可運(yùn)用石材進(jìn)行手工拼花，提升近距離的觀感。,設(shè)計(jì)案名或logo，做為立面的符號(hào)展示，形成特色要素，提升項(xiàng)目的專屬感和品質(zhì)感。,符號(hào)化立面：形成項(xiàng)目本身的logo和案名，作為立面必不可缺的要素。,b公共空間，架空層設(shè)置到各棟的入戶大堂,汽車大堂：停車后經(jīng)由地下大堂進(jìn)入電梯。地下大堂擁有自然采光，透氣等功能。,豪華車庫大堂“雙大堂”（車庫/入戶）設(shè)置，增加客戶身份感、尊貴感,司機(jī)休息室,外部空間,在每棟樓的前部設(shè)置奢華的五星級(jí)酒店入戶大堂，配以豪華的裝飾與點(diǎn)綴，彰顯豪宅氣勢(shì)。并以頂級(jí)物管及服務(wù)人員，為業(yè)主提供最為便捷、高效的服務(wù)。,每棟樓設(shè)置一個(gè)入戶大堂,五星級(jí)酒店入戶大堂,科技,體現(xiàn),新奢主義,的生活品質(zhì),c,建議不帶裝修，把安防系統(tǒng)做到極致。,保證高品質(zhì)的安防系統(tǒng)，締造社區(qū)安全感 小區(qū)周邊：安全防護(hù)系統(tǒng)、低樓層防攀爬系統(tǒng)，紅外線報(bào)警系統(tǒng) 停車保安：汽車自動(dòng)防盜識(shí)別系統(tǒng)、意外情況緊急報(bào)警系統(tǒng)、出入口自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng) 周邊安防系統(tǒng)：在園區(qū)圍墻設(shè)置主動(dòng)紅外對(duì)射探測(cè)器，配合布置于周邊的電視監(jiān)控?cái)z像機(jī)； 電視監(jiān)控系統(tǒng)：周界全面設(shè)防，全區(qū)無盲區(qū)和死角； 在線巡更系統(tǒng)：先進(jìn)的電子巡更系統(tǒng)，24小時(shí)不間斷值班巡邏，對(duì)重要部位及路口進(jìn)行監(jiān)控； 門禁系統(tǒng)：一人一卡，通過門禁系統(tǒng)和對(duì)講可視