2011年南昌市場(chǎng)研究分析報(bào)告83p.ppt

,市場(chǎng)研究分析報(bào)告,2011年,1,2,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,熱點(diǎn)2011,2011年是樓市調(diào)控年，一方面政府對(duì)于市場(chǎng)調(diào)控的決心和政策力度是空前的，另一方面限購(gòu)和限貸的威力也在下半年盡顯。全年共46個(gè)城市限購(gòu)，其中不乏一些房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的二三線城市。南昌也于2011年2月1日正式開(kāi)始限制購(gòu)買商品住宅，并在3月1日將二手房也納入限購(gòu)范圍。 2011年南昌住宅供應(yīng)量小幅上漲，全年供應(yīng)量296.50萬(wàn)方，同比上漲2.8%。進(jìn)入10月份以后，由于對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的悲觀，開(kāi)發(fā)商加大供應(yīng)量，年底快速出貨，拉升了供應(yīng)量，全年供應(yīng)量小幅上漲。 限購(gòu)帶來(lái)的結(jié)果是成交量的下跌，2011年全年南昌住宅市場(chǎng)成交量196.82萬(wàn)方，同比下跌了35.6%，限購(gòu)限貸的壓力不斷顯現(xiàn)，購(gòu)房的門檻開(kāi)始提高，貸款利率的提高，以及2011年下半年購(gòu)房者信心指數(shù)的下降，市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格下跌，造成了成交量的大幅度萎縮；而供應(yīng)量的上漲和成交量的大幅下滑帶來(lái)的結(jié)果是庫(kù)存壓力的增大，南昌商品住宅庫(kù)存套數(shù)已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)五千套，創(chuàng)歷史新高，庫(kù)存面積超過(guò)180萬(wàn)方。 2011年南昌住宅市場(chǎng)成交均價(jià)7830元/，同比上漲25.4%，本年度出現(xiàn)“量跌價(jià)漲”，限購(gòu)令出臺(tái)后，成交量暴跌的同時(shí)，成交均價(jià)一路上揚(yáng)，10月份后才開(kāi)始松動(dòng)，全年均價(jià)同比較大幅度上升。,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,3,p4-p8,p9-p16,p17-p21,p22-p41,p42-p79,p80-p82,目錄,4,第一部分 南昌國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,南昌經(jīng)濟(jì)總量 .,南昌經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 ,南昌居民收入概況 .,南昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概況,p5,p6,p7,p8,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,5,南昌國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,1、南昌經(jīng)濟(jì)總量 近年來(lái)，南昌國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，gdp總量屢創(chuàng)新高，南昌市第十四屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議政府工作報(bào)告提出，2011年南昌市g(shù)dp將達(dá)2610億元，預(yù)計(jì)漲幅18.3%。,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,6,南昌國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,2、南昌經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 2011年1-10月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成增加值602.75億元，同比增長(zhǎng)15.1%，增速比1-9月份加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，制造業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值551.74億元，增長(zhǎng)15.1%。 1-10月，全市500萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資完成1632.08億元，同比增長(zhǎng)28.5%，增速比1-9月份加快2.3個(gè)百分點(diǎn)。 1-10月，全市消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展速度穩(wěn)步增長(zhǎng)。全市按在地口徑統(tǒng)計(jì)實(shí)現(xiàn)限額以上批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)零售額374.40億元，同比增長(zhǎng)28.6%。 1-10月，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入357.15億元，同比增長(zhǎng)32.5%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入161.51億元，增長(zhǎng)33.3%。 10月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額4989.21億元，比年初增長(zhǎng)17.8%。 1-10月，全市進(jìn)出口總額為61.99億美元，同比增長(zhǎng)48.5%，高出全省平均水平2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，進(jìn)口總額18.81億美元，增長(zhǎng)45.4%；出口總額43.18億美元，增長(zhǎng)50.0%。 全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅自7月達(dá)到近三年最高的6.8%以后，逐月回落，10月份為4.6%。1-10月，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲5.4%。分類別看，八大類商品價(jià)格指數(shù)呈“七升一降”。其中衣著漲幅居首，其次是食品和居住，分別上漲12.4%、9.1%和4.9%。,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,7,南昌國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,3、南昌居民收入概況 今年前三季度，全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，城市居民收入快速增長(zhǎng)，生活水平穩(wěn)步提高。今年前三季度，南昌市民人均家庭總收入16180元，同比增長(zhǎng)12.1%，其中，人均可支配收入15107元，同比增長(zhǎng)13.6%，增幅較一季度、二季度分別上升了0.7和0.5個(gè)百分點(diǎn)。構(gòu)成家庭總收入的幾項(xiàng)中，工資性收入依然是居民收入的主導(dǎo)，居民工資性收入人均10390元，同比增長(zhǎng)7.6%，拉動(dòng)家庭總收入增長(zhǎng)5.1個(gè)百分點(diǎn)，占家庭總收入的比重為64.2%。；轉(zhuǎn)移性收入人均4488元，同比增長(zhǎng)19.3%；財(cái)產(chǎn)性收入人均341元，比去年同期增長(zhǎng)84.0%。 南昌市第十四屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議政府工作報(bào)告指出，預(yù)計(jì)2011年人均gdp超過(guò)8000美元，跨入中等收入地區(qū)行列。,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,8,南昌國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,4、南昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概況,2011年1-11月，南昌市房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)房屋施工面積繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，新開(kāi)工面積增勢(shì)強(qiáng)勁，但銷售面積出現(xiàn)逐月回落的走勢(shì)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。1-11月，全市房地產(chǎn)累計(jì)完成投資209.48億元，同比增長(zhǎng)28.3%，增速較上月回落了2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資完成155.75億元，增長(zhǎng)23.2%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。1-11月，商品房新開(kāi)工面積784.10萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90.8%，其中，住宅新開(kāi)工面積621.04萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)79.9%。在新開(kāi)工面積高速增長(zhǎng)拉動(dòng)下，房屋施工面積繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，商品房施工面積2615.97萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.8%，增速較上月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅施工面積2107.57萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.1%。 商品房銷售面臨下滑壓力。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，商品房銷售面積出現(xiàn)逐月回落的走勢(shì)。1-11月份，商品房銷售面積422.82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.6%，增速較上月回落6.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售面積374.53萬(wàn)平方米，下降6%。,9,第二部分 政策信息,南昌限購(gòu)令 .,銀行限貸調(diào)控 ,新國(guó)八條 .,國(guó)五條 .,p10,p11,p12,p15,住建部：政策不放松 ,溫家寶：調(diào)控不動(dòng)搖 ,央行下調(diào)準(zhǔn)備金率 ,p13,p14,p16,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,10,南昌限購(gòu)令,在市區(qū)暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策，對(duì)已擁有套住房的南昌市戶籍居民家庭、能夠提供在本市滿年以上納稅證明或年以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，限購(gòu)套住房（含新建商品住房和二手房）；對(duì)已擁有套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市滿年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停在市區(qū)購(gòu)房。,天睿觀點(diǎn)：此次出臺(tái)的限購(gòu)令細(xì)則限購(gòu)力度明顯加大。此次限購(gòu)在“舊版限購(gòu)令”基礎(chǔ)上限更大范圍（除四縣外南昌市區(qū)全限購(gòu)）、限本地也限外籍人口、限新建商品房也限二手房。力度更大，區(qū)域更廣，而此次限購(gòu)令也給南昌房產(chǎn)市場(chǎng)成交量造成了連續(xù)下跌。,政策信息,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,11,政策信息,銀行限貸調(diào)控,1、各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例不得低于，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的倍。 2、多家銀行暫停商業(yè)地產(chǎn)貸款 中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、民生銀行等7家銀行甚至已經(jīng)暫停辦理商業(yè)地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)。,天睿觀點(diǎn)：隨著信貸的困難，銀行政策的緊縮，限貸一定程度上限制了投資需求入市。而由于住宅市場(chǎng)的限購(gòu)限貸，商業(yè)地產(chǎn)異?；鸨漳喜嗉毅y行暫停商業(yè)地產(chǎn)的按揭業(yè)務(wù)無(wú)疑給接下來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了不確定性。,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,12,政策信息,新國(guó)八條,1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度。 2、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化差別化住房信貸政策。 3、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 4、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。 5、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求； 6、合理引導(dǎo)住房需求； 7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制； 8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。,天睿觀點(diǎn)：新“國(guó)八條”可以說(shuō)是我國(guó)近幾年來(lái)有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)最嚴(yán)厲的政策組合，可見(jiàn)政府監(jiān)管部門對(duì)目前高房?jī)r(jià)帶來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)有充分的認(rèn)識(shí)。而且在政策中首次要求地方政府制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，表明了調(diào)控的決心。,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,13,政策信息,國(guó)五條,1、各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度。嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制。 2、完善差別化的住房信貸政策。 3、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。 4、切實(shí)增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。 5、加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。,天睿觀點(diǎn)：此次的“新國(guó)五條”明確指出，“已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。”可以說(shuō)是及時(shí)而徹底地打消了一些地方政府和開(kāi)發(fā)商的幻想，釋放了一種政策將持續(xù)從緊的信號(hào)。,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,14,住建部:政策不放松,住建部已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將到期的城市，限購(gòu)政策要延續(xù)。另一方面，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)暗示著保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需求正在增加從目前的形勢(shì)來(lái)看，對(duì)樓市松綁只會(huì)引來(lái)炒房資金的流入，樓市有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，如此一來(lái)，兩年多的調(diào)控將可能前功盡棄。這種局面，也是管理層所不愿意看到的。另一方面，土地收益減少，考驗(yàn)地方政府執(zhí)行調(diào)控的能力。正是基于此種原因，房產(chǎn)稅有了必須推廣的意義。政府調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)未來(lái)的方向，將是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來(lái)逐步替換“限購(gòu)令”這樣的行政手段。,天睿觀點(diǎn)：住建部知會(huì)各地政府政策不可放松后，上海成為第一個(gè)表示將限購(gòu)延續(xù)的城市，之后包括南昌30余個(gè)城市限購(gòu)將延續(xù)，表明了2012年的政策大環(huán)境不會(huì)又太大改變。,政策信息,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,15,政策信息,溫家寶:調(diào)控不動(dòng)搖,11月8日，在俄羅斯訪問(wèn)的溫家寶總理談及國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)，溫家寶說(shuō)：“房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行兩年了，保障性安居房建設(shè)正在抓緊進(jìn)行，這勢(shì)必會(huì)緩解房?jī)r(jià)的壓力，緩解住房供求的緊張關(guān)系。這里我特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控絕不可以有絲毫動(dòng)搖。我們的目標(biāo)是既要使房?jī)r(jià)回歸到合理的水平，同時(shí)又促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。”,天睿觀點(diǎn)：溫家寶在俄羅斯強(qiáng)調(diào)了中央控制房?jī)r(jià)的決心，要讓房?jī)r(jià)回到合理水平，短信內(nèi)預(yù)計(jì)政策不會(huì)有太大變動(dòng)，依舊趨緊。,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,16,政策信息,央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,中國(guó)人民銀行11月30日宣布，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，中國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融機(jī)構(gòu)將分別執(zhí)行21.0%和17.5%的存款準(zhǔn)備金率。這是近3年來(lái)，中國(guó)存款準(zhǔn)備金率首次走出“上調(diào)”區(qū)間。在央行此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率降為21%。以10月末金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額79.21萬(wàn)億元簡(jiǎn)單推算，本次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率可釋放近4000億元資金。,天睿觀點(diǎn)：本次存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)為3年來(lái)首次下調(diào)，表明了中央的經(jīng)濟(jì)策略由控制物價(jià)轉(zhuǎn)為保增長(zhǎng)，本次可釋放4000億的資金，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)還將會(huì)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但有流入房地產(chǎn)行業(yè)比較有限。,17,第三部分 土地市場(chǎng),土地供應(yīng)走勢(shì) .,區(qū)域土地供應(yīng) ,土地成交走勢(shì) .,區(qū)域土地成交 ,p18,p19,p20,p21,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,18,土地市場(chǎng),2011年，全年供應(yīng)土地169宗，土地供應(yīng)面積13434畝，其中非工業(yè)用地供應(yīng)宗數(shù)103宗，非工業(yè)用地供應(yīng)面積7273.02畝，純住宅用地2603.99畝。 土地供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)量最多的供應(yīng)區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)，高新區(qū)全年供應(yīng)土地6341.6畝，其中非工業(yè)用地3017.5畝。紅谷灘全年供應(yīng)土地1627.1畝，無(wú)工業(yè)用地供應(yīng)，主要為住宅，商辦和商業(yè)用地。 除土地用地外，商住用地和住宅用地成為2011年南昌土地市場(chǎng)供應(yīng)主力。,土地供應(yīng)走勢(shì),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,19,2011年南昌區(qū)域土地供應(yīng)中，高新區(qū)土地供應(yīng)量占比最大，達(dá)到了51%，高新區(qū)全年供應(yīng)土地6341.6畝；紅谷灘區(qū)占比第二位，占比13%，紅谷灘全年供應(yīng)土地1627.1畝；第三位為西湖區(qū)，西湖區(qū)的土地供應(yīng)板塊主要為朝陽(yáng)新城，占比8%。 2011年土地供應(yīng)的主要區(qū)域以高新區(qū)，紅谷灘和朝陽(yáng)新城為主，預(yù)計(jì)2012年還將維持此種態(tài)勢(shì)。,土地市場(chǎng),區(qū)域土地供應(yīng),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,20,土地市場(chǎng),2011年土地市場(chǎng)成交129宗，土地成交面積12289畝，非工業(yè)用地成交72宗， 成交面積5558畝； 土地成交市場(chǎng)進(jìn)入10月后遭遇冰點(diǎn)，出現(xiàn)多宗流拍地塊，多數(shù)地塊底價(jià)成交，2011年全年流拍或終止出讓土地28宗，流拍17宗，底價(jià)成交53宗； 2011年雖然國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)一步緊縮，并且南昌房?jī)r(jià)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下跌。但是，今年南昌市土地市場(chǎng)上依舊火熱，2011年，南昌市土地出讓金再次突破百億元，達(dá)到149億元，超過(guò)2010年的131.81億元，土地出讓金收入再創(chuàng)歷史新高。,土地成交走勢(shì),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,21,2011年南昌區(qū)域土地成交中，高新區(qū)土地供應(yīng)量占比最大，達(dá)到了53%；紅谷灘區(qū)占比第二位，占比14%，紅谷灘全年供應(yīng)土地1615 畝；第三位為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，占比8%。 2011年土地供應(yīng)的主要區(qū)域以高新區(qū)，紅谷灘和朝陽(yáng)新城為主，其中土地成交流拍較為嚴(yán)重的區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)和朝陽(yáng)洲。,區(qū)域土地成交,土地市場(chǎng),22,第四部分 市場(chǎng)行情,南昌住宅成交top10 .,市場(chǎng)綜述 ,市場(chǎng)供求 .,各區(qū)域市場(chǎng)行情 ,p23,p24,p25-p29,p30-41,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,23,市場(chǎng)行情,南昌市區(qū)住宅成交top10,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,24,市場(chǎng)行情,市場(chǎng)綜述 2011年全年供求比1.5:1，供求基本平衡； 2011年南昌住宅市場(chǎng)供應(yīng)量296.50萬(wàn)方，同比上漲2.8%； 2011年南昌住宅市場(chǎng)成交量196.82萬(wàn)方，同比下跌了35.6%； 2011年南昌住宅市場(chǎng)成交均價(jià)7830元/，同比上漲25.4%。,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,25,市場(chǎng)供求,2011年，以往供小于求的情況得到緩解，全年供應(yīng)量296.5萬(wàn)方，超過(guò)196.82萬(wàn)方，供求比趨于平衡； 進(jìn)入9月份以來(lái)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的悲觀態(tài)度，開(kāi)發(fā)商不再像以往一樣捂盤惜售，尋求更多的溢價(jià)空間，而是加大供應(yīng)量，快速出貨，以量換價(jià)，快速回籠資金；另一方面，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是看跌，造成成交量的萎縮。 全年供求比1.5:1，供應(yīng)的加大和成交的萎靡使得南昌市場(chǎng)存量創(chuàng)新高，可售套數(shù)超過(guò)1萬(wàn)五千套，可售面積超過(guò)180萬(wàn)方。,市場(chǎng)行情,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,26,2011年，單月供應(yīng)量最多的為12月，新增供應(yīng)64.81萬(wàn)方，為兩年來(lái)最高值。 全年供應(yīng)量保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，前幾月受限購(gòu)影響觀望情緒濃厚，放量較少，進(jìn)入6月份以后，供應(yīng)量開(kāi)始加大，到12月份出現(xiàn)峰值，高新區(qū)，紅谷灘區(qū)，青山湖區(qū)成為供應(yīng)主力。,市場(chǎng)行情,月度供應(yīng),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,27,2011年各重點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)量最大的為紅谷灘區(qū)，達(dá)到了117.78萬(wàn)方，第二位為青山湖區(qū)，青山湖區(qū)2011年的供應(yīng)量為61.35萬(wàn)方，第三位為高新區(qū)，供應(yīng)量為59.21萬(wàn)方。 紅谷灘區(qū)，青山湖區(qū)依舊為供應(yīng)主力，高新區(qū)在2011年下半年集中放量，異軍突起，而備受矚目的朝陽(yáng)洲板塊則放量較少。,市場(chǎng)行情,各區(qū)域供應(yīng),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,28,市場(chǎng)行情,2011年，單月成交量最多的為1月，由于2月1日開(kāi)始限購(gòu)，客戶抓緊最后出手機(jī)會(huì)，1月成交量大幅飆升，而限購(gòu)新年之后觀望情緒濃厚，3月成交量最低； 2011年的成交量大幅下滑，2011年12月，南昌住宅市場(chǎng)成交量12.82萬(wàn)方，比2010年的33.18萬(wàn)方少近20萬(wàn)方，限購(gòu)限貸的威力在下半年尤為突出，成交量同比大幅下滑，往年的“金九銀十”也變成了“銅九鐵十”。,月度成交,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,29,與供應(yīng)類似，2011年各重點(diǎn)區(qū)域成交量最大的為紅谷灘區(qū)，成交量達(dá)到了53.96萬(wàn)方，第二位的是青山湖區(qū)，成交量達(dá)到了41.98萬(wàn)方，第三位的是高新區(qū)，成交量為32.21萬(wàn)方。 2011年成交量最大的依然是紅谷灘區(qū)，但領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)不再明顯，高新區(qū)開(kāi)始崛起，成交量達(dá)到了32.21萬(wàn)方。區(qū)域內(nèi)綠地新都會(huì)，保利東灣國(guó)際，九仰梧桐公寓等樓盤項(xiàng)目熱銷拉動(dòng)了成交。,市場(chǎng)行情,各區(qū)域成交,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,30,2011年全年紅谷灘區(qū)供應(yīng)量117.78萬(wàn)方, 成交量53.96萬(wàn)方，供求比2.2 : 1，本年供應(yīng)量較大，但由于成交量的萎靡，造成庫(kù)存量增多，供求比例增大。 2011年紅谷灘區(qū)成交中，1月份成交量最大，由于奧克斯盛世經(jīng)典，世紀(jì)中央城，豐和新城等項(xiàng)目的熱銷拉動(dòng)。成交量最低的為10月份，金九銀十沒(méi)有體現(xiàn)出樓市旺勢(shì)的威力，10月份開(kāi)盤項(xiàng)目較少，成交量較低。,市場(chǎng)行情-紅谷灘區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,31,紅谷灘區(qū)住宅成交top10,市場(chǎng)行情-紅谷灘區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,32,2011年青山湖區(qū)供應(yīng)量61.35萬(wàn)方，成交量41.98萬(wàn)方，供求比1.5 : 1，供求較為平衡。 2011年青山湖供應(yīng)量最多的為12月，12月供求量為12.34萬(wàn)方，成交量最多的為1月，達(dá)到了6.23萬(wàn)方。 2011年青山湖區(qū)整體市場(chǎng)受大環(huán)境影響，供應(yīng)量和成交量都有所下滑，預(yù)計(jì)2012年還將持續(xù)低迷。,市場(chǎng)行情-青山湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,33,青山湖區(qū)住宅成交top10,市場(chǎng)行情-青山湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,34,2011年?yáng)|湖區(qū)全年供應(yīng)量19.63萬(wàn)方,全年有5個(gè)月無(wú)供應(yīng)，供應(yīng)量最大的一個(gè)月為1月，達(dá)到了5.13萬(wàn)方，而全年區(qū)域成交量19.49萬(wàn)方，成交量最大的一個(gè)月也為1月，成交量達(dá)到了6.04萬(wàn)方。 2011年?yáng)|湖區(qū)成交量最多的兩個(gè)項(xiàng)目為紫金城和央央春天，由于處于老城區(qū)，在售項(xiàng)目較少，東湖區(qū)整體供應(yīng)和成交量都較低，預(yù)計(jì)2012年還將維持這種態(tài)勢(shì)。,市場(chǎng)行情-東湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,35,東湖區(qū)住宅成交top5,市場(chǎng)行情-東湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,36,2011年西湖區(qū)全年供應(yīng)量20.49萬(wàn)方，成交量18.01萬(wàn)方，供求比1.1 : 1，供給稍顯不足； 2011年西湖區(qū)單月供應(yīng)量最多的是一月為5.13萬(wàn)方，單月成交量最多的6.04萬(wàn)方，主要靠眾鑫城上城和皇冠國(guó)際的拉動(dòng)； 2011年備受矚目的朝陽(yáng)新城幷未集中放量，而少數(shù)開(kāi)盤項(xiàng)目去化情況也不甚理想。,市場(chǎng)行情-西湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,37,西湖區(qū)住宅成交top5,市場(chǎng)行情-西湖區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,38,2011年青云譜區(qū)供應(yīng)量為17.07萬(wàn)方,成交量12.12萬(wàn)方，供求比1.4:1，供求較為平衡。 2011年青云譜區(qū)單月供應(yīng)最多的為一月，3.75萬(wàn)方，單月成交量最大的為1月，2.62萬(wàn)方。 青云譜區(qū)在售項(xiàng)目較少，供應(yīng)和成交較少，恒茂英倫國(guó)際和萬(wàn)科潤(rùn)園成為供應(yīng)和成交主力。,市場(chǎng)行情-青云譜區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,39,青云譜區(qū)住宅成交top5,市場(chǎng)行情-青云譜區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,40,2011年高新區(qū)全年供應(yīng)量59.21萬(wàn)方，全年成交量32.21萬(wàn)方。供求比1.8:1，供求較為平衡。 進(jìn)入下半年，高新區(qū)成交和供應(yīng)量開(kāi)始加大，全年單月供應(yīng)量最大的為12月，達(dá)到了22.58萬(wàn)方，單月成交量最大的為9月份，為5.66萬(wàn)方。 下半年以后，南昌住宅市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，而高新區(qū)市場(chǎng)卻異常火爆，這與區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，性價(jià)比較高不無(wú)關(guān)系。,市場(chǎng)行情-高新區(qū),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,41,高新區(qū)住宅成交top5,市場(chǎng)行情-高新區(qū),42,第五部分 重點(diǎn)營(yíng)銷案例,綠地新都會(huì) .,世茂天城 ,銀億上尚城 .,保利東灣國(guó)際 ,p43-p50,p51-56,p57-p66,p75-p79,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ,p67-p74,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,43,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-綠地新都會(huì),項(xiàng)目概況,綠地新都會(huì)：項(xiàng)目總建筑面積70萬(wàn)平米，擁有268米南昌東部第一高樓，產(chǎn)品形態(tài)有五星級(jí)酒店、主題商業(yè)、地鐵購(gòu)物街、準(zhǔn)甲寫字樓、高檔住宅等集商務(wù)、娛樂(lè)、購(gòu)物、居住為一體的現(xiàn)代城市綜合體項(xiàng)目。,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,44,1#,2#,3#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,15#,16#,17#,18#,19#,20#,項(xiàng)目5月份以來(lái)去化較快，目前洋房已全 部推售，高層2#，3#，6#樓三棟高層未 推出，預(yù)計(jì)2012年將全部推出，后期商業(yè) 和辦公還有較大體量。,21#,22#,23#,26#,25#,27#,28#,29#,30#,31#,商業(yè),辦公,項(xiàng)目規(guī)劃,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-綠地新都會(huì),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,45,2011.5.23-2011.5.27,2011.6.27-2011.9.8,2011.9.19-2011.12.31,推售節(jié)奏 綠地新都會(huì)采取分批走量的推售策略,推售節(jié)奏,導(dǎo)入期、多層住宅導(dǎo)入期,洋墅住宅推廣期,高層住宅推廣期，商業(yè)辦公導(dǎo)入期,推售節(jié)奏 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，首推多層產(chǎn)品,客戶分析：綠地新都會(huì)的客戶主要集中在30-45歲之間，以改善性需求為主， 營(yíng)銷點(diǎn)評(píng)：首次推盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，洋房售罄加推。首次以區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目綜合體定位進(jìn)行打造，之后對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行宣傳，營(yíng)銷，工程等節(jié)點(diǎn)控制的很好，為項(xiàng)目的熱銷創(chuàng)造了良好的條件。,綠地新都會(huì)采取分批走量的推售 策略，高層從東向西銷售,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-綠地新都會(huì),項(xiàng)目推售,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,46,項(xiàng)目樣板,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-綠地新都會(huì),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,47,次臥設(shè)有飄窗或是陽(yáng)臺(tái)，可直視觀景，擴(kuò)大室內(nèi)面積的同時(shí)也加大了采光性、開(kāi)闊了視野。,大花園的集中贈(zèng)送，大大增加了使用率，使室內(nèi)變得更加開(kāi)闊。,大露臺(tái)的贈(zèng)送也是項(xiàng)目的一大特點(diǎn)，打造洋房的“洋墅”特點(diǎn)。,項(xiàng)目產(chǎn)品,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-綠地新都會(huì),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,48,主臥獨(dú)設(shè)觀景休閑露臺(tái),客廳布局闊綽，陽(yáng)光充足，送入戶花園，盡享大面朝南院落,南北通透，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光俱佳,項(xiàng)目產(chǎn)品,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-綠地新都會(huì),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,49,戶型設(shè)計(jì)緊湊，動(dòng)靜分離，居住舒適。,客廳、入戶花園相連的設(shè)計(jì)增強(qiáng)了采光和視野的開(kāi)闊性，并有寬闊露臺(tái)，與臥室相連。,臥室設(shè)有飄窗，增加房間面積，采光效果好,項(xiàng)目產(chǎn)品,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-綠地新都會(huì),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,50,1、以洋房入市拉升項(xiàng)目整體檔次，為高層尋求更多的利潤(rùn)空間； 2、前期以區(qū)域前景及區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位入市，利用品牌影響力和區(qū)域升值潛力更快去化； 3、導(dǎo)入期以項(xiàng)目規(guī)劃，城東綜合體價(jià)值吸引客戶； 4、持銷和強(qiáng)銷階段以項(xiàng)目產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和性價(jià)比展開(kāi)營(yíng)銷。,項(xiàng)目小結(jié),重點(diǎn)營(yíng)銷案例-綠地新都會(huì),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,51,項(xiàng)目概況,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,52,項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積40萬(wàn)方，由c-15、d-3、d-5三塊用地組成： c-15為商業(yè)用地規(guī)劃為商業(yè)中心和寫字樓； d-3為住宅用地； d-5為綜合用地規(guī)劃為商業(yè)、soho、住宅。 項(xiàng)目首推10#樓loft公寓，精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/，預(yù)計(jì)均價(jià)12000元/；現(xiàn)售樓處，景觀區(qū)，樣板房已開(kāi)放。,d-3,d-5,c-15,項(xiàng)目規(guī)劃,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,53,項(xiàng)目產(chǎn)品,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,54,外景打造,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,55,樣板展示,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,56,項(xiàng)目于2011年11月16日下午開(kāi)盤，預(yù)期售價(jià)18000元/，開(kāi)盤價(jià)格11000元/，帶2000元/裝修。首推不限購(gòu)loft公寓，開(kāi)盤當(dāng)日40-60小戶型售罄。共198套房源，當(dāng)日去化約158套，去化率80%，其中小戶型售罄。項(xiàng)目房源為loft公寓，戶型面積40-91。,項(xiàng)目營(yíng)銷,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-世茂天城,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,57,項(xiàng)目概況,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-銀億上尚城,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,58,售樓處，未來(lái)會(huì)所,首批面世別墅,國(guó)土局集資別墅,國(guó)土局集資高層,銀億上尚城項(xiàng)目占地近950畝，總建筑面積約89萬(wàn)平米，綠化率40%，北地塊建筑密度約19.99%，南地塊建筑密度約24.81%。該項(xiàng)目由低層住宅（聯(lián)排別墅、疊拼別墅）、多層、小高層及高層住宅錯(cuò)落排布組成，別墅物業(yè)是項(xiàng)目的核心產(chǎn)品也是項(xiàng)目一期面向市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。,項(xiàng)目規(guī)劃,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-銀億上尚城,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,59,品牌打造：全國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，上市公司 產(chǎn)品打造：低密度住宅 建筑規(guī)劃打造：英倫建筑風(fēng)格，規(guī)劃別墅，多層，小高層，高層 配套打造：內(nèi)部配套7000內(nèi)部會(huì)所，4.5萬(wàn)方生活街區(qū)，幼兒園 外部配套南昌六中，沃爾瑪（規(guī)劃）,項(xiàng)目打造,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-銀億上尚城,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,60,銀億上尚城疊拼別墅，主力面積152-190。下疊面積較上疊面積大，上疊贈(zèng)送面積約38，下疊贈(zèng)送面積約80，贈(zèng)送面積包括地下室，入戶花園等。,項(xiàng)目產(chǎn)品,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-銀億上尚城,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,61,銀億上尚城聯(lián)排別墅主力面積160-233，邊套較中間套面積大，贈(zèng)送面積包括地下室和入戶花園。,項(xiàng)目產(chǎn)品,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-銀億上尚城,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,62,2011年8月,2011年8月28日,2011年9月3日,廣告出街，首次進(jìn)行品牌宣傳,售樓處正式對(duì)外開(kāi)放,銀億會(huì)啟動(dòng)招募,聯(lián)排別墅內(nèi)部認(rèn)購(gòu),2011年10月,2011年11月13日,客戶意向房源登記,項(xiàng)目首次進(jìn)行銀億品牌宣傳，項(xiàng)目認(rèn)知宣傳,售樓處正式對(duì)外開(kāi)放，預(yù)約同期啟動(dòng),“銀億會(huì)”招募啟動(dòng)，疊加別墅vip卡10萬(wàn)抵20萬(wàn)優(yōu)惠,聯(lián)排別墅內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，均價(jià)8413元/,客戶意向房源登記，vip客戶領(lǐng)取購(gòu)房現(xiàn)金券,2011年11月19日,正式開(kāi)盤，均價(jià)7000元/,當(dāng)日去化約60套房源，去化情況良好,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-銀億上尚城,項(xiàng)目營(yíng)銷,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,63,網(wǎng)絡(luò)+報(bào)廣+戶外+短信 1、項(xiàng)目從8月以來(lái)，報(bào)廣投放較大，從品牌宣傳到產(chǎn)品，認(rèn)籌等活動(dòng)； 2、天虹商場(chǎng)等戶外電子led宣傳，項(xiàng)目周邊道路vi包裝等； 3、短信營(yíng)銷 4、微博營(yíng)銷,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-銀億上尚城,項(xiàng)目營(yíng)銷,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,64,客群認(rèn)知： 1、公務(wù)員（國(guó)土局，測(cè)繪局，監(jiān)察大隊(duì)等）； 2、小企業(yè)主； 3、投資顧客。,客戶購(gòu)買認(rèn)知： 1、區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ?2、別墅價(jià)格便宜； 3、項(xiàng)目規(guī)劃較好； 4、開(kāi)發(fā)商實(shí)力。,認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng),重點(diǎn)營(yíng)銷案例-銀億上尚城,項(xiàng)目營(yíng)銷,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,65,第一批別墅房源為國(guó)土局內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，76套房源，均價(jià)3800元/； 第二批聯(lián)排別墅房源10月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，均價(jià)8513元/； 疊拼別墅入市，均價(jià)5600元/起，均價(jià)7000元/。,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-銀億上尚城,項(xiàng)目營(yíng)銷,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,66,1、項(xiàng)目為品牌開(kāi)發(fā)商打造，內(nèi)部規(guī)劃合理，位于東新鄉(xiāng)，三大板塊交匯處，南昌六中旁，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅?2、項(xiàng)目首次面世的別墅房源以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為主，價(jià)格較低； 3、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用較多，力度較大； 4、目前項(xiàng)目配套還有待完善，道路交通，商業(yè)等設(shè)施還不齊全，未來(lái)規(guī)劃還不明確。,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-銀億上尚城,項(xiàng)目小結(jié),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,67,項(xiàng)目概況,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,68,a1 精裝soho,a3 寫字樓,a5 loft,a6 精裝soho,a2 精裝soho,商務(wù)酒店,室內(nèi)步行街,室外步行街,大型商業(yè)中心,休閑娛樂(lè)中心,紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)a區(qū)鳥(niǎo)瞰圖，共分兩區(qū)：a區(qū)和b區(qū),a區(qū)1-5層均為商業(yè),項(xiàng)目規(guī)劃,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,69,2011年3月,2011年3月30日,2011年4月28日,廣告出街，“二月二龍?zhí)ь^，點(diǎn)亮紅谷灘”活動(dòng),售樓處正式對(duì)外開(kāi)放,首次開(kāi)盤，推出70-120商鋪,榮膺2011中國(guó)特色商業(yè)項(xiàng)目獎(jiǎng),2011年5月,2011年6月,榮膺2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)卓越貢獻(xiàn)獎(jiǎng),售樓處正式對(duì)外開(kāi)放，步行街商鋪登記預(yù)約同期啟動(dòng),2011年7月30日,2期商鋪7月30日開(kāi)盤即售罄,“二月二龍?zhí)ь^點(diǎn)亮紅谷灘”活動(dòng)將于3月6日19:00-21:00在秋水廣場(chǎng)舉行,首批步行街商鋪開(kāi)盤即售罄，面積70-120不等，均價(jià)30000-40000元/,榮膺2011中國(guó)特色商業(yè)項(xiàng)目獎(jiǎng)，二期商鋪預(yù)約登記,榮膺2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)卓越貢獻(xiàn)獎(jiǎng)?！捌叱菚?huì)”倒計(jì)時(shí)牌揭牌儀式將于2011年6月9日上午在南昌紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)銷中心前廣場(chǎng)隆重舉行。,2期商鋪7月30日開(kāi)盤即售罄，商鋪主力戶型面積80-120不等，售價(jià)25000-60000元/。該批房源預(yù)計(jì)2012年12月交房。,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),項(xiàng)目營(yíng)銷,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,70,2011年8月4日,2011年8月27日,2011年9月25日,8月4日soho新聞發(fā)布會(huì)隆重舉辦,精裝soho開(kāi)盤即售罄,加推精裝soho，售罄,加推a3寫字樓，去化90%,2011年10月27日,板式精裝soho（29層）8月27日開(kāi)盤即售罄，均價(jià)8500元/；精裝soho層高3.2米，4梯20戶，單套面積40-60不等，物業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)3元/月。,8月4日soho新聞發(fā)布會(huì)舉辦，板式精裝soho，層高3.2米，單套面積40-60，整層面積約800；樣板間8月6日開(kāi)放，同期啟動(dòng)預(yù)約登記。,9月25日加推最后一棟精裝soho-a6棟（27層），現(xiàn)已售罄；單間面積38-65不等，均價(jià)8500元/。,a3棟寫字樓10月27日盛大開(kāi)盤，去化約90%。a3寫字樓全框架式結(jié)構(gòu)，整層面積1232，可自由分割，單間面積75-220不等，層高3.4米，均價(jià)8300元/。,11月加推a5棟loft，11月3日樣板間旋動(dòng)開(kāi)放，到場(chǎng)有禮，火爆登記即刻啟動(dòng),11月16日加推a5棟loft，均價(jià)8700元/；萬(wàn)達(dá)loft為a區(qū)收官產(chǎn)品，單間面積37-63，4.2米挑高，可自由分割，買一層得兩層，毛坯交付。,南昌紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 招商大會(huì)暨簽約儀式12月22日隆重舉行,loft公寓樣板開(kāi)放，登記啟動(dòng),2011年11月3日,loft公寓開(kāi)盤，去化85%,招商大會(huì)暨簽約儀式12月22日隆重舉行,2011年11月16日,2011年12月22日,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,71,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),樣板展示,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,72,項(xiàng)目產(chǎn)品,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,73,a5棟loft樓層平面圖，樣板房戶型為loft中最大戶型63，層高4.2米,本次loft樣板房戶型圖,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),項(xiàng)目產(chǎn)品,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,74,1、對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的打造： 紅谷灘商業(yè)綜合體，55萬(wàn)涵蓋辦公，商業(yè)，公寓，酒店等多種物業(yè)，配套完善，地鐵口，名校旁，中心區(qū)等； 2、對(duì)商業(yè)的打造： 包括自持商業(yè)和出售商業(yè)，引進(jìn)多家國(guó)內(nèi)外知名品牌，商業(yè)街分區(qū)的合理規(guī)劃，都使得萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)推出即售罄。 3、對(duì)產(chǎn)品的打造： 商業(yè)以30-240為主，戶型不大有利于快速去化，而soho，loft等產(chǎn)品的投資屬性也被打造的淋漓盡致，突出產(chǎn)品性價(jià)比高等屬性； 4、對(duì)品牌的打造： 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是一個(gè)品牌的象征，而第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的革新產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)品牌對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的打造無(wú)疑是成功的；,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),項(xiàng)目小結(jié),2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,75,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-保利東灣國(guó)際,項(xiàng)目概況,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,76,項(xiàng)目規(guī)劃10棟高層，44棟別墅，總戶數(shù)達(dá)到了1956戶。項(xiàng)目?jī)?nèi)部還建設(shè)有5000國(guó)際街區(qū)和2400國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園。,重點(diǎn)營(yíng)銷案例-保利東灣國(guó)際,項(xiàng)目規(guī)劃,2011年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,77,h6,h1,項(xiàng)目推售策略是先推