2010云南大理古城和居別墅項(xiàng)目營(yíng)銷思路報(bào)告121p.ppt

營(yíng)銷思路報(bào)告,云南大理古城和居別墅項(xiàng)目,第一部分 項(xiàng)目及現(xiàn)有產(chǎn)品分析,項(xiàng)目位于云南大理旅游度假區(qū)，大豐路與學(xué)府路交叉路口（學(xué)府路北側(cè)，亞星酒店西側(cè)），位于下關(guān)到大理古城的必經(jīng)之路上；地塊緊鄰三月街，與大理古城僅隔一條公路。,大理古城,一、地理位置,二、基地情況蒼山腳下，依山勢(shì)而建 基地地形不規(guī)則，東西走向約205米，南北走向約267米，以蒼山山勢(shì)為依托，西高東低，東西向最大高差約16米，南北最大高差約9米。,規(guī)劃總用地：33.78畝 約22522.62 地上總建筑面積：17082.12 地下儲(chǔ)物間/功能間：6175.22 停車庫：4782.76 建筑總占地面積：7704.63,總戶數(shù)：66戶 綠化率：36% 容積率：1.03（包括地下部分） 建筑密度：34.2% 停車位：140個(gè),三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：,四、項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理：,我們有什么？,首先，也是最重要的，我們有大理。,自然資源 風(fēng)景如畫 人間仙境,洱海浩渺,蒼山疊翠,原生態(tài)天然氧吧,大理蒼山、洱海風(fēng)光秀麗，天高云低，豐富的自然生態(tài)資源，為游客提供給了一個(gè)空氣清新、沒有喧囂、氣候宜人的度假圣勝地。,崇圣寺三塔,蝴蝶泉圣境,旅游資源 魅力古城 大有可觀,上關(guān)花、下關(guān)風(fēng)、蒼山雪、洱海月，魅力古城、崇圣三塔、蝴蝶泉等自然、人文、歷史景觀圍繞，出門即可感受大理非同一般的美。,配套資源 生活、度假兩相宜,洱源溫泉,特色餐飲美食,古城洋人街,生活配套：古城洋人街、三月街、 度假配套：洱源溫泉、白族民居大院、特色美食、感通索道、洱海游輪 教育配套：大理一中、大理學(xué)院、大理民族中學(xué)、下關(guān)一中,觀瀾視點(diǎn)“大理”屬于共享資源，不是本案獨(dú)有,本案擁有大理最全的自然、人文、景觀優(yōu)勢(shì)，包括大理的眾多旅游資源、靠近古城、緊鄰交通主干道、出行方便等； 但是以上資源屬于共享類資源，并非本案獨(dú)有的稀缺資源，大理城市面積相對(duì)較小，任何一個(gè)項(xiàng)目都可以將上述資源作為賣點(diǎn)進(jìn)行推廣； 要想讓本案從眾多項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中掙脫出來，必須從項(xiàng)目自身出發(fā)，尋找屬于項(xiàng)目自己的獨(dú)特價(jià)值。,從外在條件、自身優(yōu)勢(shì)兩點(diǎn)出發(fā)，尋找本案自身獨(dú)特價(jià)值： 【外在條件】 雖然蒼山洱海景觀屬于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之一，但是比起其他靠山、臨海的項(xiàng)目而言，本案既沒有在海岸一線，也沒有近距離觀賞蒼山景觀的條件，因此景觀資源不占優(yōu)勢(shì)； 過多宣傳蒼山，會(huì)和影響感通別墅的銷售； 受用地限制，也不具備打造高爾夫球場(chǎng)的條件； 雖然靠近古城，屬于古城附近最后一塊可開發(fā)的土地，但是古城只是大理旅游資源之一，并不足以作為項(xiàng)目核心賣點(diǎn)。,【自身特色】 三房一照壁的白族典型建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，充分融入本地特色；雖然能吸引關(guān)注，但不能成為客群購買的原因； 具備景觀設(shè)計(jì)，但與其他別墅社區(qū)相比略顯簡(jiǎn)單；,【項(xiàng)目定位】 基于第一輪溝通對(duì)項(xiàng)目的了解，目前項(xiàng)目定位為 大理古城片區(qū)唯一的白族特色別墅,然而，縱觀眾多高端別墅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，無非憑借兩大決勝條件： 1、稀缺景觀資源 例如：大理洱海國(guó)際生態(tài)城、洱海天域 “面朝大海、春暖花開”海景資源,2、超強(qiáng)自身配套 例如：大理蒼海高爾夫度假別墅 “每7000平米才能有一幢高爾夫別墅”高爾夫景觀配套,小結(jié),1、本案缺乏最能打動(dòng)客群購買的鮮明特色； 2、項(xiàng)目?jī)?nèi)外條件皆不能支撐本案成為高端別墅項(xiàng)目。,五、產(chǎn)品分析從產(chǎn)品尋求突破 主要為獨(dú)立小三合院、四合院戶型，單體主要朝向均為南向和東向設(shè)計(jì)。,產(chǎn)品分析： 本案別墅均為獨(dú)棟設(shè)計(jì)，面積區(qū)間為193-960，以1.5萬元/均價(jià)計(jì)算，總價(jià)區(qū)間為290-1100萬； 平均單體面積為254，面積偏大；以1.5萬元/均價(jià)計(jì)算，平均每套別墅售價(jià)為381萬元； 66套別墅中，面積為193的獨(dú)棟共有23棟占比35%，為主力貨品，其次面積為257.3的獨(dú)棟共有22棟，為次主力貨品。,小結(jié),1、本案66棟別墅中，最小面積193平米，總體面積較大； 2、其次，近95%的產(chǎn)品總價(jià)在300-400萬之間，總價(jià)較高； 3、三大主力貨品差異較小，面積相近，類別較為單一。,六、人群分析 1、省外客群為主 從項(xiàng)目產(chǎn)品出發(fā)，可以判斷本案主要購買人群來自省外，單靠大理本地市場(chǎng)根本無法消化66棟這樣高總價(jià)的別墅；,2、客群面太窄 能購買400萬別墅的人群，數(shù)量少，通常都是各個(gè)領(lǐng)域的精英領(lǐng)袖，是最難進(jìn)行營(yíng)銷的客群；,3、目標(biāo)客群重疊多，難吸引 分析現(xiàn)有市場(chǎng)，大多數(shù)別墅項(xiàng)目都將這部分人群定位為目標(biāo)客戶，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，面對(duì)眾多選擇，他們通常比較相信自己的眼光，很難被廣告打動(dòng)；,4、被限購 別墅客戶至少已經(jīng)有1套或2套住房，屬于政策調(diào)控的限購、限貸人群，銷售存在阻礙。,第二部分 市場(chǎng)分析,一、全國(guó)地產(chǎn)大勢(shì)分析,2011年，地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)，住宅項(xiàng)目成交面積同比大幅下滑； 在限購、限貸等政策嚴(yán)控下，大量資金被擠出住宅投資，轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)投資； 商業(yè)的熱銷，印證了市場(chǎng)客戶投資需求持續(xù)擴(kuò)大，熱錢沒有消失； 伴隨市場(chǎng)調(diào)控加碼的可能，越來越多投資購房者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)持審慎態(tài)度。,小結(jié),二、全省旅游地產(chǎn)分布及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),全省市場(chǎng)分析,1、cpi持續(xù)上漲，居民急于尋求資金增值的方法，投資需求日益擴(kuò)大； 2、政策限制，住宅限購、限貸越發(fā)嚴(yán)厲，投資渠道越發(fā)狹窄； 3、限購的最終結(jié)果是開發(fā)商和投資客都在積極探索新的地產(chǎn)投資模式；地州市場(chǎng)開始走俏； 4、繼商業(yè)地產(chǎn)熱銷后，將迎來旅游地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)。,直擊2011春季房交會(huì)發(fā)現(xiàn)，地州近半數(shù)的參展項(xiàng)目都是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目； 在限購限貸的雙重打壓下，富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已經(jīng)率先發(fā)現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的投資價(jià)值； 從售價(jià)上看，旅游地產(chǎn)比非旅游地產(chǎn)均價(jià)基本高出一倍，甚至個(gè)別項(xiàng)目超出了城市中心區(qū)的售價(jià)； 目前市場(chǎng)上正在推廣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，大多占地廣、資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)。,旅游地產(chǎn)大勢(shì)發(fā)展,2011春季房交會(huì)參展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,版納、騰沖、大理、麗江等地旅游地產(chǎn)項(xiàng)目銷售火爆,【曼儂雨林假日】,4月24日，曼儂雨林假日正式開售！首付3.5萬即可擁有。卓越的品質(zhì)、享譽(yù)全球的酒店管理公司、絕佳的地段，曼儂雨林假日，版納首席產(chǎn)權(quán)式雨林度假酒店，21-92平米完全小戶型，首付3萬起即可購買。超低總價(jià)，超低首付，超低置業(yè)投資門檻，極大降低入市風(fēng)險(xiǎn)。,【雨林圣堤亞納】 雨林圣堤亞納位于西雙版納旅游度假區(qū)曼弄楓片區(qū)，項(xiàng)目總占地468000平方米，總投資1.6億，整個(gè)項(xiàng)目圍繞五星級(jí)大酒店建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施、旅游度假公寓及休閑配套。 5月21日開盤，推出400多套公寓，面積為40-80平米左右，價(jià)格在6980元/平米左右，一次性付款可優(yōu)惠4%，按揭可優(yōu)惠3%。除此優(yōu)惠以外，在開盤當(dāng)日還可享受5000元的優(yōu)惠，樣板間同時(shí)對(duì)外開放，預(yù)計(jì)明年可以交房。,【告莊西雙景】 告莊西雙景樓盤位于景洪滄江新區(qū)核心，占地1200畝，總投資20億元，分三期開發(fā)，其中一期全面發(fā)售“一區(qū)六寨”，樓盤一區(qū)包括：公建配套區(qū)，定位為國(guó)際旅游運(yùn)營(yíng)中心鹿鼎記，將是西雙版納唯一的國(guó)際旅游運(yùn)營(yíng)中心；六寨：景保寨東南亞主題體驗(yàn)區(qū)；景德寨西雙版納傣族風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)；景罕寨東南亞手工藝邊貿(mào)區(qū)；景勐寨東南亞多主題美食區(qū)；景蘭寨熱帶景觀娛樂區(qū)；景亮寨濱江時(shí)尚休閑區(qū)。,告莊西雙景12月26日將開盤，傣式風(fēng)情客棧、精裝小戶型公寓、休閑度假式住宅、主題酒吧、特色餐飲、精品購物店等均已全面公開發(fā)售！住宅和公寓認(rèn)籌卡5000元每張；樓盤商鋪認(rèn)籌卡2萬元每張，開盤時(shí)持卡客戶均可享5%的優(yōu)惠。當(dāng)天近兩小時(shí)勁銷87%，很多客戶都是特意從省外趕到景洪市參與開盤。,【溫泉山谷】 5月8日盛大開盤，作為安寧版塊不限購的高爾夫別墅項(xiàng)目，受到市場(chǎng)的熱烈追捧。開盤當(dāng)天共計(jì)房源90套，其中聯(lián)排別墅70套面積為90平米，6套獨(dú)棟別墅面積為120130平米，開盤全部售罄，還特別有5套圍院當(dāng)天也銷售4套，開盤當(dāng)天優(yōu)惠2%，最低27萬即可購買一套別墅，均價(jià)900010000元/平米，5月8日共計(jì)完成銷售額8500萬元。,騰沖世紀(jì)金源項(xiàng)目，洋房均價(jià)4200元/平米，認(rèn)籌客戶可享5%優(yōu)惠，開盤當(dāng)日再享受2%優(yōu)惠，共計(jì)優(yōu)惠7%。,小結(jié)2011旅游地產(chǎn)爆發(fā)年,1、旅游度假投資性產(chǎn)品眾多，未來將會(huì)有更多項(xiàng)目陸續(xù)推出； 2、許多地州旅游項(xiàng)目都把昆明當(dāng)做重頭市場(chǎng)加以開發(fā)，酒店式公寓返租回報(bào)為常見手法； 3、地州項(xiàng)目均價(jià)、總價(jià)均低于昆明市場(chǎng)，吸引大量昆明客戶到地州投資公寓、別墅； 4、版納、騰沖、麗江與大理共同構(gòu)成四大旅游地產(chǎn)投資旺地；石林、楚雄、武定等地也憑借民族特色成為旅游地產(chǎn)的后起之秀。,大理得天獨(dú)厚的旅游價(jià)值，決定本案勢(shì)必要參與到旅游地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)大流中。 除了其它地州項(xiàng)目外，我們還將面臨更加嚴(yán)峻的本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。,觀瀾視點(diǎn),三、大理地產(chǎn)形勢(shì)分析,大理市場(chǎng)分析 大理從來就不缺少別墅,開 發(fā) 商：金石地產(chǎn) 位 置：海東新區(qū)滿江片區(qū) 售樓電話：0872- 2311123、2311266 占地面積：198畝 開盤日期：2011、6、12 容 積 率： 0.35 總棟數(shù)： 159 用地性質(zhì)： 住宅 獨(dú)棟：104套 均價(jià)1.4萬元/ 雙拼：84套 7000-10000元/,1、大理公館半山/海景/溫泉/森林 位于經(jīng)開區(qū)滿江紅片區(qū)黃龍山半中，西南2側(cè)臨海，占地198畝，主打公館生活概念。“王者公館 領(lǐng)袖別墅”,6月12日開盤，提前交納20萬元以上定金，可享受開盤當(dāng)天10%優(yōu)惠。,開 發(fā) 商：銀海地產(chǎn) 位 置：大理古城文獻(xiàn)樓對(duì)面 占地面積：230畝 開盤日期：2010、11、16 容 積 率： 0.6 用地性質(zhì)： 住宅 獨(dú)棟：15000元/ 聯(lián)排：均價(jià)7500元/,2、大理銀海山水間大理首席景觀大盤 溪岸交融山水 山水改變生活 著力打造溪谷景觀，溪流蜿蜒多姿、繁花似錦，岸邊親水平臺(tái)讓建筑融入自然，6.45米的超高中空客廳，前后雙庭院設(shè)計(jì)，重新定義大理聯(lián)排別墅標(biāo)準(zhǔn)。,山水間h1戶型1室2廳1衛(wèi)1廚54.38,山水間銷售價(jià)格走勢(shì),3、洱海國(guó)際生態(tài)城：三期第壹灣在房交會(huì)開幕當(dāng)天(4月14日)開始認(rèn)籌，認(rèn)籌卡1000元/張，開盤時(shí)可享2%優(yōu)惠。項(xiàng)目開盤時(shí)將推出3550多平米的公寓和15-200多平米的商鋪。項(xiàng)目開盤時(shí)將從房交會(huì)期間認(rèn)籌的客戶中抽出2個(gè)“一房一車12萬”的大獎(jiǎng)。 項(xiàng)目現(xiàn)有戶型面積在30-166平米的房源在售，價(jià)格在7000元1.3萬元/平米。,4、洱海龍灣： 項(xiàng)目位于濱海大道龍山旁。總建筑面積為193735。商業(yè)總建筑面積為22000，車位為1952個(gè)。一期為海景度假公寓、雙拼別墅，住宅總建筑面積43465；二期為海景公寓、空中別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅，住宅總建筑面積88010；三期為獨(dú)棟別墅、雙拼住宅、聯(lián)排別墅、疊加聯(lián)排別墅，住宅總建筑面積44260。項(xiàng)目規(guī)避了傳統(tǒng)產(chǎn)品的濱海不看海，做到了真正意義上的戶戶看海。,5、洱海傳奇,6、洱海莊園 7、洱海一號(hào) 、,洱海傳奇位于大理洱海畔，占地300畝，建筑面積13萬平方。產(chǎn)品有獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼等別墅，還有酒店式公寓。 中式窗花圖案、壁照雕刻，將民族風(fēng)情融入建筑語匯中。 半山之上，層層退臺(tái)，利用坡地自然的高差，形成無阻礙的視野，讓景觀與陽光層層滲入，做到戶戶瞰海，一墅一蒼洱。 層層露臺(tái)，讓蒼洱盡可能多的進(jìn)入每層的景觀視野中。頂層超大露臺(tái)贈(zèng)送可高達(dá)45，逾70的全功能地下室，再加上前庭、后院、還有中庭，贈(zèng)送比例最高可達(dá)1：2。挑高4.5米，45超大觀景客廳，盡顯豪華觀景別墅的氣派；豪華主人套，面積接近46平方，獨(dú)立衛(wèi)浴、觀景陽臺(tái)，大尺度空間，享受舒適。每一個(gè)功能區(qū)的設(shè)計(jì)，都充分考量主人的生活趣旨。,小結(jié),1、本土競(jìng)爭(zhēng)激烈憑借地理及資源優(yōu)勢(shì)，大理向來是旅游地產(chǎn)的必爭(zhēng)之地，近年來別墅更是盤多量大，量?jī)r(jià)齊升； 2、眾多本土項(xiàng)目中，不乏資源、配套、區(qū)位、品質(zhì)都比本案強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目；,四、同價(jià)位別墅競(jìng)爭(zhēng)分析,能買400萬別墅的客戶，他們面臨的選擇有很多：,麗江古城湖畔國(guó)際高爾夫度假別墅，項(xiàng)目為渡假投資別墅酒店，面積區(qū)間80-192平米，均價(jià)28000元/平米。業(yè)主年回報(bào)率為酒店收益的6%，每年可享受28天的免費(fèi)入住。購房成功即送高爾夫終身會(huì)籍卡.,滇池香緹位于滇池路北，緊鄰船房河，是目前昆明唯一同時(shí)擁有山、湖、河、濕地四大珍稀生態(tài)資源的純別墅。聯(lián)排均價(jià)26000元/平米，面積為200-270不等 。,騰沖瑪御谷溫泉度假旅游小鎮(zhèn),高黎貢國(guó)際旅游城,騰沖水墨中國(guó)項(xiàng)目,投資需求擴(kuò)大化； 旅游地產(chǎn)成交異?；鸨媾R在售以及即將推售的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，我們的優(yōu)勢(shì)在哪里？ 在被眾多項(xiàng)目包圍的情況下，我們的產(chǎn)品能否吸引更多目標(biāo)客群，從而完成蓄客？ 無論是外在條件還是內(nèi)在優(yōu)勢(shì)，我們憑借什么可以將別墅賣到15000元/平米的高價(jià)？,觀瀾視點(diǎn),第三部分 項(xiàng)目前景預(yù)判,觀瀾認(rèn)為 市場(chǎng)是檢驗(yàn)產(chǎn)品的試金石。 （成功案例借鑒）,【省外案例】,北京世外桃苑,世外桃苑別墅位于北京市平谷區(qū)地質(zhì)公園內(nèi)小峨眉山腳下，萬畝桃園環(huán)繞周圍，社區(qū)毗鄰著名旅游景區(qū)，金海湖、大溶洞、大峽谷、黃松峪水庫等，是名符其實(shí)的旅游療養(yǎng)區(qū)，青山綠水環(huán)繞，空氣清新，是一處具有時(shí)代氣息的自然氧吧，是少數(shù)新貴階層專屬。 項(xiàng)目占地面積120000平方米，建筑占地面積43000平米。綠化率達(dá)到40%，容積率0.36，小區(qū)共有344棟別墅，分四期開發(fā)。一期107套，二期80套。三期67套。全部為地上兩層，地下一層，獨(dú)棟別墅。 項(xiàng)目特點(diǎn)北歐風(fēng)格壹百平米獨(dú)棟花園別墅。,售價(jià)格走勢(shì)圖,世外桃苑推出的第一期小別墅借鑒了北歐別墅的開發(fā)模式，主要特點(diǎn)是精小、實(shí)用、平民化，滿足了年輕中產(chǎn)階層的需求，每棟別墅面積為50平方米左右，有獨(dú)立的150平方米的院子，整個(gè)項(xiàng)目還有15000平方米的院落，單套總價(jià)約為25萬元，因此深受年輕白領(lǐng)的偏愛。,戶型品鑒,世外桃苑e戶型2室2廳2衛(wèi)1廚,世外桃苑f戶型1室1廳2衛(wèi)1廚,1、社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，如物業(yè)公司商務(wù)中心，超市，酒店健身俱樂部，社區(qū)醫(yī)療，娛樂設(shè)施齊全，可滿足不同方面需求。,2、小戶型、門檻低,3、獨(dú)有的自然資源，賦予項(xiàng)目更多生活體驗(yàn),熱賣理由,該項(xiàng)目自2005年10月份公開亮相后，首次推出的63套50平方米的三聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅年底就已售罄。,【本省案例】,陽宗海春城海岸 高爾夫度假別墅,春城海岸位于離昆明主城區(qū)僅45分鐘車程的陽宗海旅游度假區(qū)，與石林、玉溪、澄江、九鄉(xiāng)等風(fēng)景區(qū)翹首相望； 總占地2400畝，400畝土地用作景觀營(yíng)造，擁有60%以上的綠地率，建筑密度僅為12%，,依托陽宗海依山傍水的自然資源，營(yíng)造普羅旺斯異域風(fēng)情，打造擁有世界級(jí)品質(zhì)的大型度假生活別墅社區(qū)。特別榮獲2009別墅節(jié)最高獎(jiǎng)項(xiàng)金鼎獎(jiǎng)殊榮。,項(xiàng)目規(guī)劃有超五星酒店、高爾夫會(huì)所和溫泉度假酒店，各式奢華精致的獨(dú)棟和雙拼別墅，湖景一線簡(jiǎn)約靈動(dòng)的度假公寓，以及一個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)級(jí)18洞山海高爾夫球場(chǎng)；,春城海岸一期占地約309畝，約405套住宅。主要由獨(dú)立、雙拼別墅和高爾夫精裝修公寓組成。每家每戶面朝大海，時(shí)刻盡享海面風(fēng)光。鄰海臺(tái)地還規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀長(zhǎng)廊，獨(dú)特挑出、凌駕海面之上、徹底滿足消費(fèi)者迫切親近大自然的情懷。,公寓，精裝戶型30-100；別墅，毛坯150-800。 停車位:1:1 占地面積:1600008平方米 建筑面積:200000平方米,大獨(dú)棟,小獨(dú)棟,創(chuàng)新公寓型別墅 春城海岸海景公寓持續(xù)熱銷戶型面積在40-100之間，一梯7戶，朝向均為朝海方向。價(jià)格在8000-14000元/不等。 優(yōu)惠：一次性付款可享受2%優(yōu)惠，兩套房以上（包含兩套）可累加優(yōu)惠2%，最高團(tuán)購可享受9%優(yōu)惠。（累加全額付款最高11%優(yōu)惠）。均為精裝修房源。購房均有高爾夫球卡，公寓贈(zèng)送一張，別墅贈(zèng)送兩張。,春城海岸b1戶型1室1廳1衛(wèi)1廚51.34,春城海岸b2戶型1室1廳1衛(wèi)1廚50.00,c5a戶型c5a戶型1室1廳1衛(wèi)1廚33.34,春城海岸a2戶型1室2廳1衛(wèi)1廚56.83,大獨(dú)棟業(yè)主贈(zèng)送約800平米花園面積，建筑獨(dú)特的多露臺(tái)設(shè)計(jì)贈(zèng)送面積更多。一線海景公寓直接觀覽陽宗海美景，視線開闊無遮攔，退臺(tái)設(shè)計(jì)讓空間生動(dòng)靈活，設(shè)置泡池，享受溫暖spa，高檔精裝配置，輕松入住。,春城海岸a1戶型2室1廳1衛(wèi)1廚80.00,春城海岸銷售價(jià)格走勢(shì),熱銷情況 春城海岸，2010年春季房交會(huì)期間發(fā)售尊客預(yù)約卡，10000元/張， 2010年5月29日，備受矚目的佳達(dá)利地產(chǎn)春城海岸 項(xiàng)目終于啟動(dòng)首輪銷售，低調(diào)公開舉行vip客戶認(rèn)購活動(dòng)。據(jù)悉，當(dāng)日到場(chǎng)客戶近100組，成功簽約近60套，銷售總額一舉突破1億元大關(guān)，創(chuàng)下本土高端物業(yè)市場(chǎng)又一佳績(jī)！ 值得特別關(guān)注的是當(dāng)日一批來自深圳、香港的大客戶也專程飛抵昆明參加搶購，一位香港富豪甚至當(dāng)場(chǎng)簽下5套大雙拼別墅，引得一片驚嘆。 業(yè)界人士分析，“國(guó)十條”新政下，春城海岸這樣占據(jù)自然山水、高爾夫球場(chǎng)等稀缺資源的別墅項(xiàng)目，將成為樓市投資新熱點(diǎn)。,1、離昆明較近，具備成為第一居所的條件； 2、陽宗海大開發(fā)，使房產(chǎn)具備了保值性和升值預(yù)期； 3、面積小、功能性強(qiáng)的戶型設(shè)計(jì)，即可滿足投資者需求同時(shí)兼顧自住客需求； 4、高爾夫別墅超高景觀配套，加上大面積花園露臺(tái)贈(zèng)送，附加價(jià)值吸引力大。,春城海岸熱賣理由,同樣身為昆明高爾夫高端別墅， 培星東岸項(xiàng)目卻沒有那么幸運(yùn)，,由于面積過大，總價(jià)過高，雖然有大師設(shè)計(jì)的高級(jí)球道、以及滇池這樣的稀缺美景，培星東岸自今年1月開始發(fā)售，截止現(xiàn)在銷售依然為零。,【熱賣樓盤共性分析】,1、面積小、總價(jià)低、投資門檻低,2、占據(jù)獨(dú)特的景觀資源優(yōu)勢(shì),3、引入酒店式公寓返租的銷售模式,4、產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，社區(qū)配套豐富,大理感通別墅位于大理古城與下關(guān)新城之間的七里橋感通寺旅游專線，背靠蒼山，面向洱海。總占地約500畝，東西長(zhǎng)約1200米，南北寬約300米。大理感通別墅為蒼山坡地別墅,坡度約12度,沿感通寺旅游專線平行莫?dú)埾獌蓚?cè)順勢(shì)而建。,【感通別墅銷售歷程回顧】,規(guī)劃建造368棟（套）別墅，包括單體別墅及聯(lián)排別墅，整個(gè)別墅項(xiàng)目分為： 愛心苑、漾苑、陽光15度、云苑、永苑、劍苑、洱苑、祥苑、賓苑、鶴苑、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、酒店會(huì)都等區(qū)域。項(xiàng)目分三期開發(fā)，現(xiàn)一期、二期六個(gè)苑區(qū)215棟別墅已交付使用。,大理感通別墅銷售價(jià)格走勢(shì),2010年6月24日至27日，北京第二屆“休閑度假地產(chǎn)展覽會(huì)”即夏季房展會(huì)，在北京國(guó)貿(mào)一樓展廳舉行。云南大理感通別墅是云南省唯一的參展商。來自云南大理的“感通別墅”項(xiàng)目，以云南大理獨(dú)特的人文歷史與優(yōu)美的蒼山、洱海自然景觀特色，以及“創(chuàng)新迷你小別墅”戶型吸引了北京眾多中老年客戶的眼光。 展會(huì)期間，重點(diǎn)推介38席經(jīng)典別墅，41-67平米的精裝迷你別墅及超大花園獨(dú)棟別墅。,為回報(bào)京城客戶厚愛，展會(huì)期間認(rèn)購迷你小別墅的，認(rèn)購金1萬抵2萬購房款；認(rèn)購大別墅的，認(rèn)購金10萬抵20萬購房款，并送30萬家私電器。 為解決北京意向客戶現(xiàn)場(chǎng)看房、選房需要，特于2010年7月10日至11日召集北京客戶看房團(tuán)，看房團(tuán)收取￥2，000元人看房團(tuán)費(fèi)，若成功購房的，該費(fèi)用由發(fā)展商報(bào)銷；未購房者扣除看房團(tuán)費(fèi)￥2，000元。,感通別墅銷售經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 地州小戶型別墅項(xiàng)目首創(chuàng)者，已經(jīng)在大理市場(chǎng)形成口碑； 小面積別墅比大面積走貨快； 針對(duì)省外市場(chǎng)的宣傳，往往投入過大，效果欠佳； 地州別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售周期較長(zhǎng)，持續(xù)銷售三年。 活動(dòng)營(yíng)銷、實(shí)景體驗(yàn)營(yíng)銷是別墅推廣的最佳渠道。,結(jié)合以上分析，基于對(duì)項(xiàng)目及市場(chǎng)的深入了解下，可以對(duì)本案未來銷售前景作出預(yù)判。,【項(xiàng)目前景預(yù)判】,1、人群太窄大面積、高總價(jià)別墅限制購買人群，只有少部分能滿足本案對(duì)客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求；,2、市場(chǎng)太廣泛、太遠(yuǎn)以省外為主的銷售市場(chǎng)，覆蓋面過于廣泛，且離目標(biāo)人群太遠(yuǎn)，很難準(zhǔn)確抓住客群心理；戰(zhàn)線太長(zhǎng)，不易于銷售推廣；,3、賣點(diǎn)不充分地理位置及用地面積限制，本案缺乏足夠的景觀及配套優(yōu)勢(shì)；,4、競(jìng)爭(zhēng)力不足地下室計(jì)入銷售面積，將會(huì)形成抗性；,5、周期太長(zhǎng)貨包單體價(jià)格太高，導(dǎo)致銷售周期過長(zhǎng)，期間將會(huì)有大量的人力、物力投入，成本難以控制。,第四部分 解決之道,一、項(xiàng)目重新定位,古城白族高端度假別墅,小面積度假別墅 + 別墅式酒店公寓產(chǎn)品群,公建部分,小面積公寓別墅,度假別墅,根據(jù)面積重新將項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，共由酒店式別墅公寓、聯(lián)排獨(dú)棟、公建區(qū)三部分組成。,二、產(chǎn)品重新設(shè)計(jì),200平米的大面積，多房間別墅設(shè)計(jì)已經(jīng)過時(shí)； 既然是投資型度假別墅，那么我們更看重投資客和使用者的實(shí)際利益： 投資客買便宜、投資收益高 使用者住得舒服、在大理和居享受不一樣的假期,a、產(chǎn)品劃分 將原有的大面積設(shè)計(jì)，劃分為小面積， 目的：控制總價(jià)，易投資 例如：將193平米的次主力貨品劃分為地上3-4層的3套面積為60平米左右的小戶型，形成創(chuàng)新型別墅式公寓產(chǎn)品。并且產(chǎn)品的獨(dú)特性，也能和感通別墅三期有足夠的差異化。,2戶,3戶,1戶,2戶,戶型劃分示意圖,1戶,3戶,【理由和好處】 1、擴(kuò)大客群面 劃分的小面積戶型可以作為投資型度假公寓，滿足更多客群的需求，將本案的購買人群從別墅客擴(kuò)大到數(shù)量更為廣泛的度假客和投資客； 客群,度假客,別墅購買者,投資客,2、充分利用容積率 通過面積劃分，可以在12米限高的范圍內(nèi)，將原有的2層樓改建為3或4層樓；從而獲得更多銷售面積，實(shí)現(xiàn)容積率的合理利用；,3、提高總銷售額 小面積別墅，總價(jià)得到合理控制，可以適當(dāng)提高單價(jià)，加之總銷售面積的增加，可以大大提升項(xiàng)目銷售總額，帶來更多利潤(rùn)。,4、縮短銷售周期，降低投入成本 從以往經(jīng)驗(yàn)看，400萬的別墅項(xiàng)目至少需要2年的銷售周期才能清盤，而90平米的別墅銷售則是最快的；面積劃小以后，70%的貨品都為小戶型，至少可以縮短一半的銷售周期，減少項(xiàng)目長(zhǎng)期的廣告投放、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)人力物力的投入。,5、節(jié)省更多面積用于景觀打造 由于公寓式別墅戶型面積較小，可以有效減少每棟別墅的占地面積，從而有更多空間可以用于景觀打造。,b、產(chǎn)品設(shè)計(jì)改良 強(qiáng)調(diào)度假感而不是房屋的功能性 目的：讓使用者真正住得舒服 例如：大景觀陽臺(tái)+緊湊型客廳看風(fēng)景更重要 全景浴室+星光露臺(tái)與美景無時(shí)無刻全接觸 瑜伽房替代書房來度假，不談公事 陽光花園享受一場(chǎng)大理的日光spa,半山半島總占地面積2066多畝，總建筑面積100多萬平方米，由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等。項(xiàng)目總銷售額預(yù)計(jì)200多億元，是三亞乃至整個(gè)海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。,產(chǎn)品設(shè)計(jì)精彩案例 三亞半山半島項(xiàng)目,1、無界限，越奢華越簡(jiǎn)單 大開間、大尺度、大面寬、大贈(zèng)送空間 2、通透留白，超大陽臺(tái)創(chuàng)造“空間之肺” 3、圍合環(huán)視，空中花園，屋頂泳池，戶戶不同的觀景角度,項(xiàng)目特色產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn),戶型1: 綠茵攬勝 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 面積126-129,1、方正大客廳與陽臺(tái)相連，南北通透，通風(fēng)采光